X kaebus Kiili Vallavalitsuse 13. juuni 2023. a korralduse nr 265 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja X Vastustaja Kiili vald, esindaja Tarko Tuisk
Asja läbivaatamise vorm
RESOLUTSIOON
Kirjalik menetlus
1.Võtta asja toimikusse Kiili vallavolikogu 16. mai 2013. a otsus „Kiili valla üldplaneeringu kehtestamine“, üldplaneeringu kaart ja seletuskiri
Jätta kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt esmaspäeval, 6. mail 2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS § 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline vajab apellatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, saab ta esitada ringkonnakohtule vastava taotluse. Taotluse esitamine ei peata apellatsioonitähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5). Seega peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel nii taotluse kui ka apellatsioonkaebuse, mida saab vajaduse korral hiljem täiendada (HKMS § 116 lg 6).
1.Xle kuulub Kiili vallas Vaela Külas xxxxxx kinnistu (katastritunnus xxxxxxx; pindala 2,57 ha), mille sihtotstarve on 100% elamumaa. Kiili Vallavolikogu 16. mai 2013. a otsusega nr 26 kehtestatud üldplaneeringu (ÜP) järgi asub kinnistu alal, mille maakasutuse juhtotstarve on väikeelamumaa ning kõrvalotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete maa. ÜP järgi asub xxxxxxx kinnistu detailplaneeringu (DP) kohustusega alal.
2.X esitas 28. mail 2023 Kiili Vallavalitsusele avalduse muuta xxxxxxx sihtotstarve maatulundusmaaks. Kaebaja kasutab ja soovib ka edaspidi kasutada kinnistut haritava maa, metsamaa, loodusliku rohumaa, õuemaa ja muu maana peamiselt enda ja oma pere tarbeks.
3.Kiili Vallavalitsus keeldus 13. juuni 2023. a korraldusega nr 265 kinnistu sihtotstarbe muutmisest. Vald tugines maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-le 1, § 181 lg-tele 1 ja 9 ning ÜP-le. Kinnistul puudub põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Kinnistu asub DP kohustusega alal ja on põhiliselt ümbritsetud elamumaa sihtotstarbega katastriüksustega.
4.X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus vallavalitsuse korralduse tühistada.
4.1.Õue- ja elamumaana on kasutusel kuni 2 000 m2 kinnistust. Ülejäänud maal asuvad aiaga piiratud lammaste karjamaa (5000 m2), viljapuuaed (1 500 m2), köögiviljaaed ja kasvuhoone (1 500 m2), heinamaa lammaste heina jaoks (15 000 m2) ning tee. Lambad on kantud põllumajandusloomade registrisse. Tegu on maatulundusmaa otstarbel kasutatava väiketaluga. Kinnistu on enam kui 12 korda suurem Vaela küla tavalisest üksikelamu kinnistust (2000 m2). Kinnistu suurust arvestades pole põhjendatud piirata sellel põllumajandusega tegelemist.
4.2.Vastuolu MaaKatS § 18 lg-s 9 sätestatud maatulundusmaa sihtotstarbe määratlusega pole. Nii kaebaja kinnistu kui ka naaberkinnistud asuvad ajaloolisel põllumaal. Varem olid seal talude, hiljem kolhoosi põllud. Maa põllumajanduslik potentsiaal on siiani väga hea. Selle tõstmiseks on tehtud ulatuslikke maaparandustöid. Kaebaja soovib kasutada maad oma pere väiketalu pidamiseks ja anda selle hiljem üle oma järeltulijatele. Kaebaja pere on Vaela külas elanud sajandeid.
4.3.Kehtiv ÜP ja maa sihtotstarve seavad kinnistu kasutamisele olulisi piiranguid, nt abihoonete jm rajatiste ehitamise soovi korral. Seejuures pole tagatud juurdepääs tiheasustusele omastele mugavustele, nagu näiteks vesi ja kanalisatsioon ja internett.
4.4.Koostamisel on uus üldplaneering. Kaebaja on teinud ettepaneku arvata xxxxxxx tiheasustusalalt välja. Kaebaja kinnistu asub tihe- ja hajaasustusala piiril. Alternatiivselt palus kaebaja sätestada ÜP-s erandi, mille järgi oleks tiheasustusalal, kus krundi suurus on rohkem kui 2 ha, lubatud rajada krundile enam hooneid: sarnaselt hajaasustusele üks põhihoone ja neli abihoonet. Tiheasustusalal on lubatud üks põhihoone ja üks abihoone. Kaebaja kinnistul on lisaks elumajale saunahoone. Pere soovib rajada ka kuur-garaaži põllutööriistade hoidmiseks ja puukuuri. Kaugemas tulevikus tahetakse ehitada väike laut kanade jaoks ja kelder. Kaebaja pere hooldab kinnistut, samal ajal kui ümbruskonnas on palju maid kas söötis või kasutusel heinamaadena. Kaebaja soovid ühtivad uue ÜP visiooniga, mille järgi säilib vallas maalähedane, puhas ja turvaline elukeskkond.
4.5.Kehtiva sihtotstarbe põhjal tõuseb kaebaja maamaks ligi sada korda, 1784 euro ja 48 sendini. See maksustamishind võiks olla õigustatud, kui kinnistu ehituskruntideks 2(5)
3-23-1552 jagada ja maha müüa, kuid seda kaebaja teha ei taha. Lisaks on see kehtiva DP kohustuse tõttu pigem vaid teoreetiline võimalus.
5.Vastustaja esitas vastuse, milles palus kaebuse rahuldamata jätta.
5.1.Asjaolusid ja kehtivat õigust arvestades ei ole maa sihtotstarbe muutmine kaebaja avalduse alusel võimalik. Planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 3 ja lg 4 järgi määratakse DP kohustusega alal maa sihtotstarve DP alusel. Hoolimata sellest, kas kaebaja kavandab uute hoonete rajamist või mitte, on maa sihtotstarvet võimalik muuta vaid uue DP abil.
5.2.ÜP-s elamumaa määratlemisel moodustatakse kompaktsed alad, mis asuvad teedevõrgu läheduses ja kuhu on hõlbus rajada nii tehnilist kui ka sotsiaalset taristut. Kehtivat ÜP-d on ellu viidud üle kümne aasta. Elamualade lähedusse on rajatud teed, tänavad, elektri-, vee- ja kanalisatsioonirajatised ning mänguväljakud. Loodud on koolija lasteaiakohad. Vallale on oluline, et need leiaks maksimaalset kasutust. See tagab nii vallale kui ka kohalikele elanikele soodsamad teenused. Erinevate sihtotstarvete vaheldumine väikeste alade kaupa ei võimalda luua toimivat ja säästvast arengust kantud elukeskkonda.
5.3.Oluline pole see, et ajalooliselt on tegu olnud põllumaaga. Maakorralduse määrab kindlaks ÜP, mis on kehtestatud õiguspäraselt ja valla maaomanike nõusolekul. Vastustajale teadaolevalt ei väljendanud kaebaja ÜP menetluse käigus soovi kinnistul traditsioonilist põllumaad säilitada. Uus ÜP on kavas vastu võtta selle aasta jooksul.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus võtab asja toimikusse Kiili vallavolikogu 16. mai 2013. a otsuse „Kiili valla üldplaneeringu kehtestamine“, üldplaneeringu kaardi ja seletuskirja.
7.Kehtiva ÜP järgi asub kaebaja kinnistu alal, mille maakasutuse juhtotstarve on väikeelamumaa ning kõrvalotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete maa („EV/B“; vt ÜP kaardi väljavõte digitoimiku leht (dtl) 23, ÜP kaart, dtl 52). Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuuna (PlanS § 6 p 9 ja § 75 lg 4). Kuniks juhtotstarbele vastav maakasutus jääb piirkonnas valdavaks, võib ÜP elluviimisel piirkonna mõnes osas näha ette ka teistsuguse maakasutuse. Kõrvalekalded on võimalikud eeldusel, et need ei mõjuta oluliselt ÜP põhilahendust ja juhtotstarbele vastav kasutus jääb valdavaks. Planeeringu põhilahendus on selle oluline osa, mis tagab kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsused asjas nr 3-21-1370, p 19 ja asjas nr 3-3-1-31-16, p 16).
8.ÜP seletuskirja (dtl 53–112) järgi peab maakasutus põhimõtteliselt lähtuma juhtotstarbest tulevast eesmärgist. „Näiteks elamuala tähendab ala, mille peamiseks maakasutuse viisiks on elamumaa ja sellega seonduvad kasutusviisid: äri, liiklus, haljastus jne“ (p 2.2.4.3). Väikeelamumaa kasutustingimused on sätestatud ÜP seletuskirja p-s 2.2.4.3. Väikeelamu tervikkrundile tohib ehitada ühe üksikelamu ja ühe abihoone.
9.Kaebaja kinnistu asub ÜP järgi DP koostamise kohustusega alal (kaardil tähistatud punase pidevjoonega). Seletuskirja järgi on DP kohustusega aladeks määratud ka lisanduva asundusega perspektiivsed tiheasustusalad (p 2.2.1).
10.DP koostamise kohustuse korral määratakse katastriüksusele sihtotstarve kehtestatud DP alusel (PlanS § 126 lg 4 p 1 ja lg 5, MaaKatS § 18 lg 1 p 2). Vastustaja leidis seetõttu õigesti, 3(5)
3-23-1552 et kaebaja esitatud avalduse alusel maa sihtotstarvet muuta pole võimalik. Kaebajal tuleks maa sihtotstarbe muutmiseks esitada DP algatamise taotlus.
11.DP menetluses saab vastustaja hinnata, kas kõnealusele kinnistule maatulundusmaa otstarbe määramine oleks kooskõlas ÜP lahendusega, mille järgi selle piirkonna juhtotstarve on väikeelamumaa koos sellega seonduvate maakasutusviisidega. Selgitada tuleb, kas tegu oleks sellise kõrvalekaldega ÜP juhtotstarbest, mis ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust, või oleks kinnistule maatulundusmaa sihtotstarbe määramiseks vajalik ÜP-d muutev DP. Mõlemal juhul saaks vastustaja DP menetluses kaaluda kaebaja õigusi ja huve, samuti avalikke huve ja puudutatud isikute õigusi. Kohus märgib siiski, et DP menetlemine ÜP-d muutvana (PlanS § 142) on erandlik võimalus. Kuna kinnistuomanikul pole subjektiivset õigus nõuda erandi kohaldamist, on vastustajal kõrgendatud põhjendamiskohustus erandi rakendamisel, mitte rakendamata jätmisel (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-20-2273, p 19). Kaebajal on lisaks jätkuvalt võimalik kaitsta oma huve uue ÜP menetluses, mis on vastustaja selgituse järgi veel pooleli. Seega poleks vana ÜP-d muutva DP menetlemine tõenäoliselt otstarbekas.
12.Kohus lisab, et kaebaja tugineb asjakohaselt sellele, et kinnistut on senini tegelikult ja järjepidevalt kasutatud väiketalu pidamiseks. Kaebaja ei soovi väljakujunenud maakasutust muuta, vaid seda jätkata. Kaebaja toob põhjendatult esile ka kinnistu suuruse, mis erineb oluliselt piirkonna väikeelamumaa kruntide soovituslikust suurusest (2000 m2, vt ÜP seletuskiri p 2.2.4.1). Kinnistu asub olemasoleva elamuala kõrval perspektiivsel elamuarendusalal, mitte juba välja kujunenud väikeelamute piirkonnas. Kinnistu idapoolse nurga juurest kulgeb perspektiivse tiheasutusala piir. Piiri tagant kaebaja kinnistu lähedalt algavad metsad ja põllumaad. Ka jääb kinnistu lähistele – sellest lõuna poole – maa, mille kohta ÜP kaardi järgi on tehtud rohevõrgustiku ettepanek ja kuhu lisanduvat asustust pole kavandatud. Kaebaja pere elab kinnistul. Neid asjaolusid tuleks võimalikus DP menetluses selgitada ja täpsustada. Kirjeldatud olukorras ei pruugi elamu juures väiketalu pidamine ja kinnistule maatulundusmaa sihtotstarbe määramine olla vastuolus ÜP-ga ette nähtud elamumaa juhtotstarbega.
13.Riigikohus on selgitanud, et kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada on üks huvidest, mida KOV peab sihtotstarvet määrates kaaluma. Olukorras, kus kehtiva ÜP‐ga on alale juba määratud teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on tegu olulise avaliku huvi väljendusega, mida DP menetluses arvestada (halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-20-1310, p 20). Tuleb nentida, et ka vastustaja avalikke huve puudutavad argumendid on kaalukad. Samuti võib olla oluline see, milline tegevus on praeguseks kavandatud nendele kaebaja kinnistuga piirnevatele kinnistutele, mida pole seni hoonestatud ja mis jäävad samuti perspektiivsele tiheasutusalale. Vastustajal tuleb arvestada sellega, kuidas mõjutab väiketalu pidamine kaebaja kinnistul tema praeguseid ja tulevasi naabreid. Vajaduse korral saab DP-s erinevate huvide tasakaalustamiseks määrata väiketalust lähtuvaid mõjutusi leevendavad kõrvaltingimused (vt haldusmenetluse seaduse § 53 lg 2).
14.Praeguse kaebuse jätab kohus rahuldamata. Vastustaja leidis õigesti, et kaebaja 28. mai 2023. a avalduse alusel polnud tal alust kaaluda maa sihtotstarbe muutmist.
15.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse (HKMS § 108 lg 1 esimene lause). Vastustaja kaebajalt menetluskulude väljamõistmist ei taotlenud. Poolte võimalikud menetluskulud jäävad seetõttu nende endi kanda.