Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

3-22-901 kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-22-901 kokkuleppemenetlust läbi viidud ja teda ei ole menetluse käigus ära kuulatud. Arusaamatu on, miks vaatas vaide läbi vallavalitsus. Haldusorgan peab enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, mis võib kahjustada tema õigusi, andma talle võimaluse arvamuse ja vastuväidete esitamiseks (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg 2). Käesolevas asjas ei esine HMS § 40 lg-s 3 kirjeldatud asjaolusid, mis võimaldaksid menetluse läbi viia arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata. Kaebajat ära ei kuulatud. Selline rikkumine on sedavõrd oluline, et toob iseseisvalt kaasa haldusakti tühistamise. Avalikes huvides omandiõiguse piiramine on oluline piirang, mistõttu on õigusaktides (eelkõige KAHOS-ses) toodud detailne reeglistik, mida järgida. Kohalikul omavalitsusel on sundvalduse seadmisel kohustus enda kaalutlusi (sh avaliku huvi olemasolu, sundvalduse ulatust, viisi ja tasu) põhjendada. Vaidlustatavas otsuses põhjendused sisuliselt puuduvad. Juhul kui asuda seisukohale, et sundvalduse seadmine oli õiguspärane (millega kaebaja ei nõustu), on sundvalduse tasu 252 eurot ilmselgelt ebaõiglane ja põhjendamatu ega vasta maa väärtusele. Vallavalitsuse väitel on neil olemas maa hindamisakt (kaebajale ei ole seda tutvustatud), mille kohaselt on maa väärtuseks 252 eurot, kuna tegemist on teemaaga. Tegelikkuses on maa sihtotstarbeks elamumaa ning väärtused tuleb koostada sihtotstarbe järgi. Tori Vallas oli elamumaa mediaanhind 2020. a-l 14,9 eurot/m2 kohta, kaebuse esitamise ajaks on hind tõusnud 23‒30 euroni ruutmeetri kohta, mis teeb vaidlusaluse maatüki (pindala 72 m2) väärtuseks 1100‒2000 eurot. Tori valla väljastatud ehitusloale ning selle lisaks olevale projektile on kommunikatsioonid projekteeritud selliselt, et need ei läbi kaebaja kinnistut. Seega on sundvalduse seadmise vajadus ära langenud.

Tori vald palus 02.06.2022 ja 08.11.2022 vastustes jätta kaebus rahuldamata.

Kaebaja juhatuse liiget teavitati 20.12.2021 e-kirjaga sundvalduse seadmise vajadusest ja tehti ettepanek sundvalduse seadmiseks 252 euro eest. E-kirjale on lisatud ka eksperdihinnang. 21.12.2021 on kaebaja esindaja vastanud kirjale järgmiselt: „Peale tänast sisutühja kohtumist ja saadud informatsiooni, olen jätkuvalt seisukohale, et ei ole nõus kergliiklustee ja trasside rajamisega.“ Lisaks kirjalikule ettepanekule toimus kaebajaga isiklik kohtumine asjaolude selgitamiseks. Seega on kaebajale antud nõuetekohaselt erinevaid võimalusi sisulise arvamuse avaldamiseks ja olukorras tähtsust omavate asjaolude selgitamiseks. Seega on kaebaja ära kuulatud. Vastavalt KAHOS §-le 39 järgneb ärakuulamisele otsuse tegemine. Kaebuses esitatud selgitus puudutab kinnisasja omandamist, mitte aga sundvalduse seadmist. Kaebaja väide läbirääkimiste lõpetamise ning kokkuleppemenetluse lõpule viimata jätmise kohta ei ole asjakohane. Sundvalduse seadmine ja sundvõõrandamine on õiguslikult erinevad olukorrad, mille menetlustele kehtivad erisused. Sundvõõrandamise puhul kaotab isik omandiõiguse, sundvalduse seadmise puhul aga mitte. Seadus ei nõua, et menetluse läbiviija peaks menetlusosalisega pikki läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Kaebaja soovis ainsa lahendusena tasuta ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga liitumist oma tulevasele elamuarendusele. Arutelu tulemusena aga sellist kokkulepet mõistlikuks ei peetud. Sundvalduse tasu asendamine muu hüvega saab toimuda vastastikusel kokkuleppel, mida antud juhul ei saavutatud. Kaebaja ei väljendanud muid soove, mida oleks saanud kaaluda (nt suurem sundvalduse tasu). Sellega sai läbirääkimised lõppenuks lugeda ning menetlusega jätkamiseks oli vajalik otsuse langetamine.

3(9)

3-22-901 Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et vastustaja üksnes näiliselt avaldas soovi jõuda kokkuleppele ning tegemist oli kaebaja tahtliku eksitamisega. Vastustajal oli reaalne soov kokkuleppele jõuda juba seetõttu, et maakasutusõiguste saamine rahastuse taotlemiseks oli aegkriitiline ning kõikvõimalikud vaidlused tekitanuks täiendavaid probleeme. Abivallavanem ei ole volikogu istungil volikogule ebaõiget teavet andnud. Istungi salvestusest (vaidlusaluse otsuse eelnõu arutelu salvestis algab 3:45:40) nähtub, et abivallavanem selgitas asjaolusid, sh kaebaja soovi tasuta liitumiseks ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga ning seda, et kaebaja on olnud vastu sundvalduse seadmisele. Kaebaja vastuseis nähtub ka kaebaja 21.12.2021 e-kirjast vallale. Kaebaja etteheide, et otsus on täielikult kaalutlemata ja sisuliselt põhjendamata, on alusetu. Ükski kaebaja välja toodud rikkumine ei ole leidnud kinnitust. Vastustaja on otsuses loetlenud rida kaalutlusi, millest on sundvalduse seadmisel lähtutud. Kaebaja ei ole nende kohta esitanud ühtegi vastuväidet. Otsuses on piisavalt kaalutud mõju kaebaja õigustele ning jõutud õigele järeldusele, et sundvalduse seadmise eesmärk kaalub üles kaebaja õiguste riive. HMS ei sätesta, kes haldusorganisiseselt vaidemenetlust läbi viib. Tori Vallavolikogu esimees selgitas kaebajale oma 17.03.2022 e-kirjas vaidemenetluse läbiviimise korda, sh seda, et vallavalitsus on see organ, kelle ülesandeks oli vaidemenetluse läbiviimine. Väärad ja kohut eksitavad on väited, justkui poleks kaebajale sundvalduse tasu arvestamise aluseks olevat hindamisakti tutvustatud ning tänaseks on vaidlusalase maa-ala väärtus vähemalt 1100‒2000 eurot. Vastustaja saatis kaebajale 20.12.2022 e-kirja, mille juurde on lisatud eksperdihinnang. Hindamisakt vastab KAHOS § 39 lg 5 ning § 12 lg 2 tingimustele ning kaebajal oli võimalik sellega tutvuda. KAHOS § 11 lg 5 sätestab, et tasu määratakse selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Seega ei oma tähtsust, kui suur on kaebaja arvates kinnistu osa praegune väärtus. Lisaks ei ole põhjendatud nõuda 72 m2 suuruse kinnistu osa eest, mida kasutatakse nii praegu kui ka pärast sundvalduse seadmist teena, mitmeid tuhandeid eurosid. Sundvalduse seadmise menetluses ega vaidemenetluses ei ole kaebaja kordagi väljendanud rahulolematust sundvalduse tasu suuruse või selle aluseks oleva hindamisakti osas. Kaebaja 04.11.2022 esitatud plaan/projekt ei ole asjakohane. Vaidlusaluse haldusakti resolutsiooni p-st 2.1. järeldub, et see ei puuduta torustiku rajamist, vaid üksnes kergliiklusteed. Torustikku on võimalik rajada ka ümber Väike-Vilja kinnistu, kuivõrd tegemist on maa-aluse rajatisega ning selleks, et vältida torustiku osas vaidlusi omandiküsimustes, projekteeriti torustikud ümber antud kinnistu.

Y, X ja C vastust kaebusele ei esitanud.

otsusega

kaebuse

rahuldamata

ja

Vaidlustatud korraldusega seati Väike-Vilja kinnistu ligikaudu 72 m2 suurusele maa-alale tähtajatu sundvaldus, et rajada sinna avalikult kasutatav kergliiklustee. Vastustaja on sundvalduse seadmisel lähtunud asjakohastest ja lubatavatest kaalutlustest, on järginud kaalutlusõiguse piire ning muid asjaomaseid reegleid. Otsusest nähtuvalt on vastustaja kaalunud nii sundvalduse seadmise vajalikkust, selle mõju kaebaja õigustele kui ka võimalikke alternatiive. Kohus ei pea kõikide kaalutluste ja põhjenduste üksikasjalikku taasesitamist vajalikuks. Alusetud on kaebaja viited kokkuleppemenetluse lõpule viimata jätmisest. Vastustaja on õigesti selgitanud, et kokkuleppemenetlus puudutab kinnisasja omandamist. Sundvaldus on 4(9)

3-22-901 võimalik seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Vastustaja on selgitanud ja tõendanud, et kaebajale oli tagatud võimalus eri vormides arvamuse avaldamiseks. Kaebaja kaasati jalg- ja jalgrattatee rajamiseks alustatud projekteerimistingimuste menetlusse ning tal oli võimalus selle raames oma seisukohta väljendada. Samuti edastati kaebajale ettepanek sundvalduse seadmiseks koos makstava hüvitise suurusega. Seega oli kaebajale tagatud võimalus olla ära kuulatud. Sundvalduse seadmisel on määrav, et see ei piiraks kinnisasja omaniku õigusi ülemääraselt, st viisil, et pärast sundvalduse seadmist ei ole võimalik kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Piirang peab olema proportsionaalne. Eesmärki arendada mööda Allika teed kulgevat kergliiklusteed on vastustaja väljendanud juba Sauga valla üldplaneeringus (vt kaarti „Transport ja teed“). Linnalähedaste asulate ühendamine jalg- ja jalgrattateedega ühtseks võrgustikuks on avalikust huvist kantud eesmärk. Mõistlikku vaidlust ei saa olla, et jalg- ja jalgrattatee rajamine sõidutee äärde on avalikes huvides ning teenib lisaks inimeste liiklemise ja liikumise mugavamaks muutmisele suurel määral liiklusohutuse tagamise ja suurendamise eesmärki. Samuti on avalikes huvides eesmärk edendada rekreatsiooni ja rahvatervist. Arvestades avalikku huvi ning kaebajale kaasneva riive vähest intensiivust, on vaidlusalusele alale sundvalduse seadmine proportsionaalne. Kaebajal on võimalik sundvalduse ala senisel otstarbel (s.t juurdepääsu- või sissesõiduteena) edasi kasutada. Pidades silmas Väike-Vilja maaüksuse kuju ning paiknemist avalikult kasutava tee (s.o Allika tee) suhtes ja vajadust tagada juurdepääs kinnistul asuvale hoonele, ei nähtu, et sundvaldust seadmata saaks kaebaja üksnes 72 m2 suurust sundvalduse ala kasutada mõnel teisel otstarbel kui juurdepääsuteena. Kujunenud olukord on pigem kaebajat soosiv, sest kaebajal säilib võimalus kasutada juurdepääsuteed, kuid ta vabaneb teeomaniku kohustusest ja vastutusest (ehitusseadustiku § 94 lg 3, vaidlustatud otsuse resolutsiooni p 2.5.4.). Kaebaja saab jätkata ala senise kasutusega, kuid sundvalduse ala võrra väheneb tal vajadus teelõiku korras hoida (puhastada, remontida jne). Lisaks võib pidada tõenäoliseks, et heas korras ning valla muude teedega ühise võrgustiku moodustavad kergliiklusteed tõstavad nendega külgnevate kinnisasjade väärtust. Vaidlustatud otsuses on piisava põhjalikkusega analüüsitud mõistlike alternatiivide puudumist (otsuse põhjendava osa p 7). Need kaalutlused on asjakohased. Nn kõrvalepõike tegemine sõiduteele ei oleks faktilist olukorda arvestades mõistlik ega otstarbekas. Lisaks võib selline lahendus tekitada täiendavaid liiklusohtlikke olukordi. KAHOS § 39 lg 5 sätestab, et sundvalduse seadmise eest tuleb maksta kinnisasja omanikule sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta KAHOS §-des 15‒17 nimetatud täiendavaid hüvitisi. KAHOS § 12 lg 2 järgi tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. KAHOS § 39 lg 6 kohaselt tuleb kinnisasja omanikule hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu. KAHOS § 39 lg 7 p-de 3 ja 4 järgi peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama muu hulgas andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta ning põhjendatud juhul infot varalise kahju hüvitamise kohta. Sundvalduse tasu määramisel lähtus vastustaja OÜ Kinnisvaraekspert kutselise hindaja Aivar Tomsoni 14.12.2021 eksperdihinnangust nr 2111-9153-04/AT, mille järgi oleks sundvalduse aluse maa turuväärtuseks 252 eurot. KAHOS § 12 lg 2 ning § 39 lg-d 5 ja 6 ei sätesta täpselt, kuidas määrata tasu sundvalduse eest. Vastustaja otsus maksta sundvalduse tasu ühekordse maksena selliselt, et kompenseeritakse sundvalduse ala alla jääva maa maksumus (s.t hüvitusväärtus on pindalal põhinev proportsionaalne osa kinnistu kui terviku turuväärtusest), ei ole õigusvastane. Samuti 5(9)

3-22-901 ei esitanud kaebaja haldusmenetluses sisulisi vastuväiteid või tõendeid, mille pinnalt oleks vastustaja pidanud kaaluma sundvalduse tasu määramist mingi teise metoodika põhjal. Kaebuses esitatud väited maa väärtuse kohta on üksnes oletuslikud. Seoses väidetava turuväärtuse muutumisega on vastustaja õigesti viidanud KAHOS § 11 lg-le 5, mille kohaselt määratakse tasu selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Eksperdihinnangus on kutseline hindaja lähtunud turuväärtuse väljaselgitamisel Tori valla elamumaa hindadest. Kuivõrd kaebaja ei kaota sundvaldusega hõlmatud maa-ala omandiõigust ning saab seda ala jätkuvalt juurdepääsuteena kasutada, ei pidanud vastustaja eeldama, et kaebajale võiks sundvalduse seadmisega tekkida täiendavat kahju. Vaide lahendamist puudutavad väited ega ka väited volikogule olulise informatsiooni andmata jätmise kohta ei ole põhjendatud. Kohus nõustub vastustaja selgitustega ega pea nende kordamist vajalikuks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6(9)

3-22-901 Käesolevaks ajaks on arendus- ja ehitustööd lõpule viidud ning kommunikatsioonid on rajatud selliselt, et need ei läbi kaebajale kuuluvat Väike-Vilja kinnistut. Seega on faktiline olukord oluliselt erinev sellest, mida nägi ette vaidlustatud otsus. Seda kinnitavad ka tegelikku olukorda kajastavad fotod (lisad 5‒7). Isegi juhul, kui vastustaja ei oleks rikkunud teisi kaebaja viidatud nõudeid, kuuluks haldusakt jätkuvalt tühistamisele, kuna see näeb ette kaebajale kuuluva kinnisasja koormamise olukorras, kus selleks tegelik vajadus puudus. Proportsionaalne ei ole riive, mille puhul vastustaja küll seab sundvalduse, kuid faktiliselt kasutab alternatiivset lahendust. Ebausutav on vastustaja väide, et kui praegune vaidlus lahendatakse selliselt, et sundvalduse otsus jääb kehtima, plaanib vastustaja nimetatud teelõiku muuta ja suunata seda otse üle Väike-Vilja kinnistu, nagu projekt algselt ette nägi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7(9)

3-22-901

8(9)

3-22-901

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.