Aiandusühistu Nadežda kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ja Maa-ameti ja Jõelähtme valla kohustamiseks lahendama vastavalt oma pädevusele Aiandusühistu Nadežda 2001. aastal esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus ja Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Aiandusühistu Nadežda, lepinguline esindaja Suido Västra, seaduslik esindaja Aleksandr Neverov
Asja läbivaatamine
Vastustaja – Maa-amet, esindajaToomas Kutti; Jõelähtme vald, esindaja Kätlin Rennel ja Elvis Tõnnison Kohtuistung 19.02.2024
RESOLUTSIOON
1.Lugeda kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks mittetähtaegseks, jätta kaebetähtaeg ennistamata ja lõpetada nimetatud nõuet puudutavas osas haldusasja nr 3-23-1545 menetlus.
2.Ülejäänud nõuete osas jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 26.04.2024.
1.Kaebuse kohaselt on Aiandusühistu Nadežda (kaebaja) aiandusühistu, mille registrisse kandmiseks esitati avaldus 12.11.2001 ja mille kohta tehti mittetulundusühistute ja sihtasutuste registrisse esmakanne 13.02.2002. Asutamiskoosoleku protokoll on koostatud 31.07.2001.
2.2001. aastal esitas kaebaja Jõelähtme Vallavalitsusele kuupäevata maakasutuse taotluse, milles on märgitud, et Jõelähtme valla ja Maardu linna piiril mahajäetud maale oli AS Eesti Fosforiit poolt eraldatud 9,4 ha maad tähtajaga 10 aastaks (1984-1994), kus tegutses aianduskooperatiiv Nadežda ja kes on oma tegevuse lõpetanud, kuid kooperatiivi liikmed on seda maad edasi kasutanud. 31. juulil 2001 endise aianduskooperatiiv Nadežda liikmete baasil moodustatud uus mittetulundus-aiandusühistu Nadežda palub nimetatud maad ajutiseks kasutamiseks sooviga võimaluse korral maad erastada. Vaidlusalune maatükk on olnud kaebaja liikmete kasutuses 1(10)
vähemalt alates 1995. aastast. 1996. aastal AS Eesti Fosforiit suleti ja maatükk läks Eesti Vabariigi valdusesse.
3.Kaebuse kohaselt sõlmis AÜ Nadežda 1996. aastal riigiga rendilepingu ja jätkas maa kasutamist. Üürilepingut pikendati 2013. aasta lõpuni.
4.Maakatastri 01.03.2002 õiendist nähtub, et Matstõnu katastriüksus (katastritunnus 24504:004:0169, pindalaga 4,47 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa), registreeriti maakatastris 01.03.2002 Jõelähtme Vallavalitsuse 10.12.2001 korralduse nr 750 alusel. Nimetatud korraldusega pidas Jõelähtme vald võimalikuks vaba põllumaa nr 342, ehk Matstõnu maaüksuse erastamist vaba põllumajandusmaana maareformi seaduse (MaaRS) § 231 alusel.
5.Harju Maavalitsus teatas 08.10.2012 kirjaga Maa-ametile, et kuna Jõelähtme Vallavalitsusest saadud informatsiooni põhjal selgus, et Jõelähtme Vallavolikogu ei kinnitanud Matstõnu maaüksuse erastajat, siis ei ole selle erastamine vaba põllumajandusmaana võimalik ja maaüksus kuulub riigi omandisse jätmisele MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel. Sellele järgnevalt esitas Maa-amet 12.12.2012 Jõelähtme Vallavalitsusele maa riigi omandisse jätmise taotluse, millega Jõelähtme Vallavalitsus 20.12.2012 korraldusega nr 718 nõustus. Korraldus saadeti kaebajale 12.06.2023.
6.Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirjaga nr 31 otsustati jätta teiste hulgas ka Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 kohaselt riigi omandisse ja registreeriti riigi kinnisvararegistris 19.02.2013. Maaüksus kanti kinnistusraamatusse 07.03.2013.
7.Maa-amet pöördus 16.03.2023 kirjaga Jõelähtme Vallavalitsuse poole paludes teatada, kas vallavalitsus peab vajalikuks korraldada Matstõnu kinnisasjal kogukonna ühist aiapidamist ja on huvitatud taotlema kinnisasja alla hariliku väärtuse kasutamiseks andmist või võõrandamist kohalikule omavalitsusele ning huvi korral täpsustada, millises ulatuses on kinnisasja aiamaana kasutamine vajalik. Kui vallavalitsus ei ole sellest huvitatud, algatab Maa-amet riigimaa ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise menetluse. Jõelähtme Vallavalitsus teatas 31.03.2023 vastuskirjas, et ei soovi nimetatud maaüksust koos ebaseaduslike maakasutustega.
8.Maa-amet viis 05.04.2023 Matstõnu kinnisasjal läbi paikvaatluse, mille käigus tuvastatud asjaolude alusel paigaldas Maa-ameti esindaja samal päeval Matstõnu kinnisasjale sildid nõuetega lõpetada kinnisasja kasutamine ja valdus vabastada tähtajaks 15.05.2023.
9.Kaebaja esindaja saatis 06.04.2023 Maa-ametile kirja, milles selgitas asjaolusid ja palus valduse vabastamise tähtaega pikendada. Maa-amet oma 14.04.2023 vastuses selgitas, et Matstõnu kinnisasi on riigivara. Maaüksusele ei ole antud luba kasvuhoonete, kuuride jms rajamiseks. Maaamet selgitas, et kinnisasja rendile andmist ei kaaluta.
10.Kaebaja saatis 01.05.2023 Maa-ametile kirja, milles selgitati, et aastate jooksul on nad korduvalt pöördunud Jõelähtme valla ja Maa-ameti poole sooviga maa erastamiseks. Maa-amet selgitas 15.05.2023 kirjas maa riigi omandisse jätmise asjaolusid. Lisaks selgitati, et riik saab Matstõnu kinnisasja enampakkumisel eraomandisse võõrandamist kaaluda alles pärast seda kui on lahendatud Rail Baltic projektiga seotud maaküsimused. Selgitati, et taolisel viisil maa kasutamine on omavoliline ning Maa-ametil on õigus nõuda kinnisasi välja ebaseaduslikust valdusest. Korrati nõuet lõpetada Matstõnu kinnisasja ebaseaduslik kasutus ja likvideerida kõik kaebaja liikmetele kuuluvad ehitised, materjalid ja jäätmed ning vabastada valdus hiljemalt 30.09.2023.
11.Kaebaja esindaja esitas 05.06.2023 Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse, milles palus tunnistada korraldus nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks ja anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja erastamise õigus vastavalt 31.07.2001 esitatud avaldusele. Avaldust täiendati 29.06.2023 täiendava nõudega anda hiljemalt 05.07.2023 selgitus, et kaebaja esitas 2001. aastal Jõelähtme vallale avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ja et korralduse nr 718 punkt 2 on ekslik. Jõelähtme Vallavalitsus palus Maa-ametil anda taotluse osas oma seisukoht. Jõelähtme Vallavalitsus saatis 12.06.2023 kirjaga kaebajale korralduse nr 718 ning teatas, et esitatud taotluse 2(10)
alusel viib vald läbi haldusmenetluse selgitamaks välja, kas korralduse nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks esineb alus ja kas esineb alus Matstõnu kinnisasja kaebajale ostueesõigusega erastamiseks.
12.Maa-amet on oma 27.06.2023 kirjas selgitanud, et kaebajal puudub Matstõnu kinnisasja suhtes maakasutusõigus ja ehitusluba, mis annaks talle MaaRS alusel õiguse maad erastada kas ehitise omanikuna või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses oleva maana.
13.Kaebaja esindaja Inna Dnepropetrovskaja esitas 26.06.2023 Jõelähtme Vallavalitsusele selgituse, milles kinnitab, et saatis isiklikult Jevgenia Pinjajevat 2001. aastal, millal ta pöördus Jõelähtme valla poole erastamistaotlusega. Jevgenia Pinjajeva andis vallavalitsuse ametnikule maakasutustaotluse.
14.Jõelähtme Vallavalitsus andis 03.08.2023 korralduse nr 657, millega jättis rahuldamata kaebaja taotluse korralduse nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks ning taotluse ostueesõigusega erastamiseks 31.07.2001 avalduse alusel.
15.Kaebaja esitas 10.07.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 31.07.2023 menetlusse nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ja Maa-ameti ja Jõelähtme valla kohustamiseks lahendama vastavalt oma pädevusele Aiandusühistu Nadežda 2001. aastal esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus.
16.Kaebaja esitas 01.09.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks (haldusasi nr 3-23-2012). Kohus liitis oma 14.09.2023 määrusega kaebused ühte menetlusse. Haldusasja numbriks jäi 3-23-1545.
17.Tulenevalt 19.02.2024 toimunud kohtuistungil kaebaja seadusjärgse esindaja poolt avaldatust tekkis kohtul kahtlus, et kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ei ole esitatud tähtaegselt. Kohus tegi kaebajale ettepaneku esitada tähtaja ennistamise taotlus juhuks, kui kohus peaks otsuse tegemisel leidma, et kaebus ei ole tähtaegne. Kaebaja esitas tähtaja ennistamise taotluse.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
18.Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine. 18.1 Kinnistu on kaebaja liikmete valduses olnud juba vähemalt alates 1995. a, sest maatükk oli AS Eesti Fosforiit bilansis. Kinnistu on kaebaja liikmete ühiskasutuses köögivilja kasvatamiseks. Kaebaja on perioodil 1998-2013 tasunud maamaksu kinnistu kasutamise eest. Kinnistule püstitatud ehitised on registreeritud. 18.2 Kaebaja sai Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 Jõelähtme vallalt 12.06.2023. 18.3 Kaebaja asutamisleping on sõlmitud 31.07.2001. Kaebaja on aiandusühistu. Maakasutusõiguse taotluse esitas kaebaja 2001. a augustis või septembris. Kaebaja kanti mittetulundusühingute registrisse 13.02.2002. 18.4 Vastustaja ja riik on teadnud alates 2001, et kinnistu on kaebaja valduses ja kasutuses. Riik andis analoogses kasutuses olnud kinnitu tasuta vastutaja omandisse 2009. Eeldatavasti ei olnud nende kinnistute ostueesõigusega erastamiseks aiandusühistud hiljemalt 01.01.1998. a avaldusi esitanud, kuid riigil enda omandisse neid jätta vaja ei olnud. 18.5 Maa-ameti põhjendused on alusetud, sest kaebaja valdus on seaduslik. Puudub haldusakt 2001. a avalduse seadusliku lahendamise kohta. Kaebajale ei ole avalduse kohta vastatud. Kaebaja 2001. a avaldus erastada maa ehituste juurde on esitatud tähtaegselt. Riik on nõustunud sellega, et kaebaja maad valdab ja kaebaja liikmed kasvatavad kinnistul köögivilja. Rail Baltic trassikoridor on kavandatud kinnistust 3,4 km kaugusele ja seega ei ole riik esitanud põhjendusi, miks peaks 3(10)
kinnistu jääma riigi omandisse. Maa-amet ei ole ka põhjendanud, miks peab kaebaja kinnistu valduse üle andma hiljemalt 30.09.2023. Vastustaja 1 seisukoht
19.Maa-amet (vastustaja 1) leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja 1 põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 19.1 Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et endine aianduskooperatiiv Nadežda või AÜ Nadežda või ka nende endised või praegused liikmed oleksid omanud mingit sellist vara, mida nad oleksid saanud erastada seaduse aiandus- ja suvilakooperatiivide vara erastamise kohta (ASKVES) alusel mis oleks andnud neile maa omandamiseks MaaRS-is sätestatud alustel ja korras. 19.2 Maareformi reguleerivad õigusaktid sätestavad täpselt, kellel ja millistel asjaoludel on õigus taotleda maa ostueesõigusega erastamist ja saada maareformi käigus maa omanikuks. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (Erastamise kord) sätestab sõnaselgelt, et isik, kes soovib maa ostueesõigusega erastada, peab esitama seaduses sätestatud tähtajaks nõuetekohase avalduse ja erastamise õigust tõendavad dokumendid. 19.3 Aiandus-suvilaühistu Nadežda poolt Jõelähtme vallavanemale adresseeritud kuupäevata maakasutuse taotlust ei saa käsitleda tähtaegselt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusena, kuna puudub tõepärane info, kas üldse ja kui, siis millal selline dokument on esitatud. AÜ Nadežda kanti mittetulundusühingute registrisse 13.02.2002 ja alles sellest ajast sai tal tekkida õigusvõime esitada avaldusi. Inna Dnepropetrovskaja selgitust ei saa pidada usaldusväärseks ja kui ka lugeda seda usaldusväärseks, siis ei saa taotlust pidada õiguspäraseks, sest see on esitatud olematu ja õigusvõimetu isiku poolt. Avaldusest ei selgu ka maa ostueesõigusega erastamise õiguslikku alust. Samuti oli maa ostueesõigusega erastamise tähtaeg selleks ajaks juba möödunud. 19.4 Esitatud ei ole ühtegi dokumenti, millest nähtuks aianduskooperatiivi või-ühistu õiguslikul alusel maakasutus alates 1995. aastast. Matstõnu katastriüksus registreeriti maakatastris 01.03.2002 ja selle õiguslikuks aluseks on Jõelähtme Vallavalitsuse 10.12.2001 korraldus nr 750, millega vallavalitsus pidas võimalikuks Matstõnu maaüksuse erastamist vaba põllumajandusmaana MaaRS § 231 alusel. Seega oli vallavalitsus seisukohal, et tegemist on maaga, mille osas ei olnud esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust. Nimetatud põhjusel kuulus maa MaaRS § 31 lg 1 p 8 alusel riigi omandisse jätmisele riigi reservmaana, mis realiseerus käskkirja nr 31 andmisega. 19.5 Vastustaja 2 on oma 27.06.2023 kirjas selgitanud, et kaebajal puudub Matstõnu kinnisasja kohta seaduses sätestatud korras vormistatud maakasutusõigus ja ehitusluba, mis annaks talle õiguse maad erastada ka ehitise omanikuna või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses oleva maana. Erastamise korraldajal, kelleks on Maa-amet, ei ole õigust teha erastamise eeltoiminguid. 19.6 Maa ostueesõigusega erastamisel omab määravat tähtsust, et ehitised oleksid püstitatud õiguslikul alusel ja et tõendatud oleks omandiõigus. Kuigi maakatastri avalikust teenusest nähtub, et Matstõnu katastriüksusel paikneb enam, kui 20 ehitist, siis ehitisregistri andmetel ei paikne kõneksoleval maaüksusel ühtegi ehitist, mis annab aluse arvata, et ehitised on ilma õigusliku aluseta. Asjaolu, et kaebaja viitab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lõikes 1 1 nimetatud aiamaja tüüpprojektile ei anna alust ega õigust püstitada ehitist võõrale maale. Maakoodeksi alusel anti maad aianduskooperatiividele ajutiseks kasutamiseks tähtajaga kuni kümneks aastaks, kuid säte ei andnud õigust maale ehitiste püstitamiseks. Ka maa faktiline kasutamine ega maamaksu tasumine ei anna õigust ega eelist maa ostueesõigusega erastamiseks. 19.7 Kaebaja poolt esitatud dokumentidest nähtub, kuidas Jõelähtme valla territooriumil asuvad aiandusühistud on saanud nende kasutuses olnud maa omanikeks. Nimetatust järeldub, et kaebajat ei ole ebavõrdselt koheldud võrreldes naaberkinnistutel tegutsenud aiandusühistutega. 4(10)
19.8 Vastustaja 1 selgitas kaebajale 15.05.2023 kirjaga, et Matstõnu kinnisasja kui riigivara eraomandisse võõrandamine on võimalik üksnes juhul, kui see ei ole riigile vajalik. Riik saab Matstõnu kinnisasja enampakkumisel eraomandisse võõrandamist kaaluda alles pärast seda, kui on lahendatud Rail Balticu projektiga seotud maaküsimused. Riigi maareservi moodustamisega reserveerib riik teatud maa kasutamise ja käsutamise võimaluse tulevikuks, s.o hetkeks, mil tekib otsene vajadus kasutada või käsutada konkreetset maatükki teatud moel. Käesoleval juhul võib teiste seas Matstõnu kinnisasi osutuda riigile vajalikuks, et tagada maareserv Rail Balticu projekti elluviimiseks. Vastustaja 2 seisukoht
20.Vastustaja 2 leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. 20.1 Vastustaja 2 viis kaebaja 05.06.2023 taotluse alusel läbi haldusmenetluse, mille käigus küsis kaebajalt täiendavaid dokumente, kuulas ära riigivara valitseja (Maa-ameti), vaatas läbi arhiivis leiduvad dokumendid ja jõudis haldusmenetluse tulemusena järeldusele, et puuduvad alused kaebaja avalduse rahuldamiseks. 20.2 Kaebaja poolt vastustajale 2 adresseeritud maakasutuse taotlust ei saa käsitleda maa ostueesõigusega erastamise avaldusena, kuna see ei vasta Erastamise korra punktide 10 ja 11 nõuetele. 2001. aasta avaldust ei ole vastustaja ka käsitlenud ostueesõigusega erastamise avaldusena, vaid selgitustaotlusena. Korraldust ostueesõigusega erastamise võimalikkuse või võimatuse osas ei ole antud, vaid on antud selgitused maa ostueesõigusega erastamise õiguse puudumise kohta. Samuti ei oleks avalduse esitamine 2001. aastal enam tähtaegne. 20.3 Ehitisregistri andmetel ei paikne Matstõnu kinnisasjal ühtegi õiguslikul alusel püstitatud ehitist ega rajatist. Eesti Topograafiakeskuse Andmekogu andmed ei tõesta ehitiste püstitamise seaduslikkust ega ole hoonete registreerimisnumbrid ega kinnita muul moel ehitiste õiguspärasust. Ehitise püstitamise õiguspärasust kinnitab ehitusluba ja maakasutusõigus. Maakasutusõigust ei ole kaebajale kunagi antud. Seega ei paiknenud Matstõnu kinnisasjal ei 2001. aastal ega ka praegu õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, mistõttu ei ole ka võimalik maad ostueesõigusega erastada. Asjaolu, et ehitised olid olemas enne 01.01.1998 ei muuda ehitiste õiguslikku staatust. 20.4 Kaebaja poolt näitena toodud ehitusprojektil ja fotodel kajastatud aiamajad ei ole sarnased. Vastustajale teada olevalt ei ole Matstõnu maaüksusel asuvatele ehitistele mitte kunagi ehitusprojekte koostatud. Seega ei saa ka väita, et need vastavad mingile tüüpprojektile. Avalik võim ei ole kunagi aktsepteerinud ehitiste seaduslikkust. 20.5 Ükski Jõelähtme Vallavolikogu 14.05.2020 otsuse nr 408 alusel maa omandanud aiandusühistu ei ole saanud kinnisasja omanikuks läbi maa ostueesõigusega erastamise. Maaüksused võõrandati rendilepingu pooltele. Maareform nimetatud kinnistute osas lõppes maa munitsipaalomandisse andmisega. Kõik aiandusühistud, millele kaebaja viitab, said maa omanikuks läbi eraõigusliku maa ostu- müügi tehingu. Need isikud ei ole esitanud ostueesõigusega erastamise taotlusi, kuna ka neil analoogselt kaebajaga ei ole olnud maa ostueesõigusega erastamise õigust. 20.6 Kaebaja on olnud aastaid tegevusetu ja käitunud hooletult. Kaebaja ei ole alates 2013. aastast, mil ta ei saanud enam maamaksu teateid, näidanud üles huvi, miks ta neid enam ei saa. Kui kaebaja oleks selle vastu huvi tundnud, oleks ta saanud kohe teada, et maa on jäetud riigi omandisse. Seega ei ole tõene, et kaebaja on alates 2001. aastast veetnud ootuses, et avalik võim talle midagi kohe annab. Kuna maatükk on praeguseks jäetud riigi omandisse, ei ole enam võimalik saada seda munitsipaalomandisse. 20.7 Isegi kui kohus leiab, et kaebaja 2001. aasta kiri on ostueesõigusega erastamise avaldus, mis on esitatud tähtaegselt ning mille osas tegi vastustaja 2001. aastal menetlusvea, käsitledes seda selgitustaotlusena ja jättis selle õigusvastaselt lahendamata, puudub põhjus korralduse nr 657 tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks asja uuesti lahendada, sest ei 2001. aastal ega ka 2023. 5(10)
aastal ei muuda asja selle korduv lahendamine. Kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamise õigus ja vastustaja ei saa asja uuesti läbi vaadates jõuda teistsugusele lahendusele.
KOHTU PÕHJENDUSED
Kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks
21.Kohus leiab, et kaebus nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 (dtl 164165) tühistamiseks ei ole tähtaegne. Nimetatud käskkirjaga otsustati jätta teiste hulgas ka Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel riigi omandisse. 21.1 HKMS § 46 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada 30 päeva jooksul arvates haldusakti teatavaks tegemisest arvates. Sättes sisalduv reegel kehtib sõltumata sellest, kas seadus kohustab haldusorganit haldusakti kaebeõigust omavale isikule isiklikult teatavaks tegema või mitte. HKMS § 46 lg 7 sätestab, et kui haldusakti või keeldumist ei ole kaebajale teatavaks tehtud, kuid ta on haldusaktist või keeldumisest muul viisil teada saanud, ent viivitanud ebamõistlikult tühistamisvõi kohustamiskaebuse esitamisega, loetakse kaebetähtaeg möödunuks. 21.2 Riigikohus on oma praktikas leidnud, et haldusakti vaidlustamise tähtaeg ei saa hakata kulgema enne, kui teave haldusakti kohta edastatakse isikule viisil, mis võimaldab tal haldusaktile igakülgse hinnangu anda otsustamaks, kas haldusaktiga rikutakse tema õigusi või mitte (määrused asjades 3-3-1-52-00, p 2; 3-3-1-10-04, p 13 ja 3-3-1-80-15, p 11). Kui isik sai haldusaktist teada ilma, et talle oleks seda vajalikus ulatuses teatavaks tehtud, ei pruugi talle selguda, kas sellega rikutakse tema õigusi (määrus asjas nr 3-3-1-52-00, p 2). Kui haldusakti pole isikule teatavaks tehtud, kuid talle on muul viisil selgunud, et on olemas tema õigusi puudutav haldusakt, siis peab isik mõistliku aja jooksul astuma kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks (määrused asjades 3-3-1-52-00, p 2; nr 3-3-1-19-09, p 16 ja nr 3-3-1-25-09, p 11). Teatavaks tegemata haldusakti puhul tuleb kõigepealt eristada aega, mis kulub isikul pärast haldusaktist teadasaamist selle väljanõudmiseks vajalike toimingute tegemiseks, ning pärast haldusakti saamist ja sellega tutvumist peab isik haldusakti vaidlustama tavapärase 30-päevase tähtaja jooksul (lahendid asjades 3-3-1-23-07, p 10; nr 3-3-1-82-07, p 15 ja 3-3-1-3-13, p 16). Kaebuse esitamise tähtaega ei loeta möödunuks, kui isik on teatavaks tegemata haldusakti mõistliku aja jooksul välja nõudnud ja seejärel 30 päeva jooksul kaebuse esitanud (määrused asjades 3-3-1-25-09, p 13 ja nr 3-3-1-3-13, p 16). 21.3 19.02.2024 kohtuistungil osales isiklikult kaebaja juhatuse liige Aleksandr Neverov, kes esitas seisukoha (lindistus 1:06:56). Isik selgitas, et sai kaebaja liikmeks 2009. aastal ja juhatuse liikmeks 2010. aastal. 2018-2019. aastal hakkas ta saama pöördumisi maakleritelt sooviga osta kaebaja kasutuses olev maa. Pöördumistele vastuseks selgitas A. Neverov, et maa omanik on riik ja nemad on vaid maa kasutajad. Samal ajal selgus ka, et kõrval asuvate ühistute omanikel on õnnestunud maa välja osta. Aprillis 2019 pöördus A. Neverov Jõelähtme valla poole, et uurida maa üleandmise võimalusi. Ametnik (Läänemets) selgitas talle, et juba alates 2013. aastast on maa riigi omandis ja et maad on võimalik osta vaid enampakkumisel riigilt. A. Neverov pöördus 2-3 päeva möödumisel Maa-ameti poole, kus koos vaadati arvutist katastri asukohta. Ka Maa-amet kinnitas, et võimalik on saada maa omanikuks vaid läbi enampakkumise. 21.4 Eelnevast järeldub, et kaebaja sai juba 2019. aasta aprillis teada asjaolust, et Matstõnu maaüksus on jäetud riigi omandisse ega kuulu erastamisele. Seega pidi kaebaja mõistliku aja jooksul arvates aprillist 2019 astuma samme selleks, et talle tehtaks teatavaks haldusakt, millega Matstõnu maaüksus jäeti riigi omandisse. Kaebaja seda aga ei teinud. A. Neverov poolt kohtuistungil antud selgitustega on ühtlasi ümber lükatud kaebaja kaebuses toodud väide, mille kohaselt sai kaebaja 18.01.2013 käskkirjast teada alles Maa-ameti poolt kaebajale 29.06.2023 esitatud vastusest. Kohtu hinnangul pidi kaebaja astuma koheselt peale haldusakti olemasolust teada saamist aprillis 2019. aastal samme selleks, et talle tehtaks teatavaks maa riigi omandisse jätmise aluseks olev haldusakt. Usutav on, et A. Neverov pidi eeldatavasti saadud informatsiooni jagama kaebaja liikmetega ning arutama ühiselt edasisi samme, mistõttu leiab kohus, et mõistlik 6(10)
aeg vastava teabenõude esitamiseks oleks olnud 2 kuud arvates haldusakti olemasolust teada saamisest aprillis 2019. Seega oleks tulnud teabenõue esitada hiljemalt 2019. aasta juunis. Arvestades, et Maa-ametil võis haldusakti väljastamiseks kuluda 1 kuu (juuli 2019), oleks kaebaja pidanud kaebuse halduskohtule esitama hiljemalt augustis 2019. Kaebaja esitas kaebuse 10.07.2023, st ligemale 4 aastat peale kaebetähtaja möödumist. Seega on asja menetluse käigus ilmnenud, et kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamisnõudes ei ole esitatud tähtaegselt. 21.5 Kaebaja lepinguline esindaja esitas 19.02.2024 toimunud kohtuistungil taotluse kaebetähtaja ennistamiseks juhuks, kui kohus peaks lahendi tegemisel leidma, et kaebus tühistamisnõudes ei ole tähtaegne. Kaebaja tugines väitele, et 2019. aastal ei olnud kaebajal arusaama, et tuleb esitada kaebus kohtule. Kohtu hinnangul puudub alus kaebetähtaja ennistamiseks. HKMS § 71 lg 1 kohaselt ennistab kohus menetlustähtaja, kui menetlusosaline ei saanud tähtaega järgida mõjuval põhjusel. Kaebaja avaldatust ei nähtu mõjuvaid põhjuseid kaebetähtaja ennistamiseks. Kohtupraktikas on peetud kaebetähtaja ennistamist põhjendatuks, kui kaebajal esines takistus kaebuse esitamiseks. Kaebaja oli juba 2001. aastal esitanud avalduse, mida ta kaebuses käsitleb maa ostueesõigusega erastamise avaldusena. Kaebaja oli teadlik sellest, et avaldus oli lahendamata. Samuti selgitati kaebajale 2019. aastal Jõelähtme valla poolt, et maa omanikuks on võimalik saada vaid läbi enampakkumise, kuivõrd maa omanik on riik. Kaebajal oli vastava teadmise valguses võimalik pöörduda Maa-ameti poole maa riigi omandisse jätmise otsuse saamiseks ja see hiljem kohtus vaidlustada. Kaebajale pidi olema aru saadav, et maa riigi omandisse jätmise tõttu ei ole võimalik 2001. aastal esitatud avalduse positiivne lahendamine. Kaebaja ei ole teinud oma õiguste kaitseks midagi ja on jäänud passiivseks. Kaebaja liikmed jätkasid maa kasutamist kuni Maa-amet viis 05.04.2023 Matstõnu kinnisasjal läbi paikvaatluse ning paigaldas sildi kohustusega vabastada kinnisasja valdus 15.05.2023. Kaebaja ei saanud eeldada, et vaidlus laheneb tema jaoks positiivselt olukorras, kus nii kohalik omavalitsus kui ka Maa-amet olid teda 2019. aasta aprillis informeerinud asjaolust, et maa on jäetud riigi omandisse. Alles valduse vabastamise teate saamise järgselt on kaebaja astunud samme oma õiguste kaitseks. Eeltoodust tulenevalt ei nähtu kohtule objektiivseid põhjuseid, mis takistasid kaebuse esitamist ca 4 aasta jooksul ning kohus jätab kaebaja taotluse kaebetähtaja ennistamiseks rahuldamata. 21.6 HKMS § 152 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus määrusega asja menetluse, kui kaebus on esitatud tähtaega rikkudes ja tähtaeg ei kuulu ennistamisele. Eeltoodust tulenevalt lõpetab kohus haldusasja menetluse nõudes Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks kaebetähtaja rikkumise tõttu, kuivõrd kaebus ei ole esitatud tähtaegselt ja kaebetähtaeg ei kuulu ennistamisele. Kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks
22.Kaebaja esitas 05.06.2023 vastustajale 2 taotluse Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 „Maa riigi omandisse jätmine“ tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks ning korralduse andmiseks kaebajale Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamiseks (dtl 62-68). Kaebaja täiendas 05.06.2023 taotlust leides, et korralduse nr 718 punktis 2 toodu, et Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamiseks avaldusi esitatud ei ole, on ekslik. 03.08.2023 korraldusega 657 (dtl 223-226) jäeti rahuldamata kaebaja taotlus Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamiseks (p 1); jäeti rahuldamata taotlus anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamise õigus 31.07.2001. a avalduse alusel (p 2). Kohus leiab, et kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 tühistamiseks ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
23.Nagu kohus juba oma 13.07.2023 määruse punktis 10 leidis, siis ei minetanud kaebaja Matstõnu maaüksuse ostueesõigusega erastamise õigust mitte Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 (dtl 22) tulemusel, vaid maa riigi omandisse jätmise menetluses vastu võetud lõpliku haldusakti tõttu, milleks on Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkiri nr 31, millega otsustati jätta Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel riigi 7(10)
maareservina riigi omandisse. Maa erastamist takistab maa riigi omandisse jätmine, kuivõrd erastada ei saa maad, mis on jäetud riigi omandisse. Kaebuse esitaja õigusi ei riku korraldus nr 718, millega vastustaja 2 nõustus Matstõnu maaüksuse riigi omandisse jätmisega. Kuivõrd korraldus nr 718 kaebaja subjektiivseid õigusi ei riku ning kohus leidis, et kaebaja ei saa enam vaidlustada maa riigi omandisse jätmise otsust, siis tuleb kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 03.08.2023 korralduse nr 657 p 1 tühistamiseks jätta rahuldamata.
24.MaaRS § 20 lõike 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida MaaRS-i alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi omandisse MaaRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel, on selle omandamise eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist MaaRS §-s 221 sätestatud ulatuses. Kohus asus käesolevas otsuses seisukohale, et maa riigi omandisse jätmine on kehtivalt lahendatud ja kaebaja ei saa enam vaidlustada maa riigi omandisse jätmise korraldust. Kuivõrd maa on kehtivalt jäetud riigi omandisse, siis on maatüki osas omandireform lõppenud ja kaebaja on jäädavalt minetanud Matstõnu maaüksuse ostueesõigusega erastamise õiguse. Seega ei ole vastustajal 2 enam võimalik anda haldusakti, millega võimaldada kaebajal Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastada. Ehkki juba nimetatud põhjusel tuleks kaebaja poolt esitatud kaebus korralduse nr 657 p 2 tühistamiseks jätta rahuldamata, selgitab kohus allpool täiendavalt kaebaja maa ostueesõigusega erastamise õigusega seonduvat.
25.Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MaaRSMSMS) § 14 lõike 2 esimesest lausest tulenevalt oli isikul, kellel oli maareformi seaduse alusel õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei olnud nimetatud seaduse jõustumise ajaks, s.o 30.11.1997 veel vastavat avaldust esitanud, tuli see esitada 1998. aasta 1. jaanuariks. 16.07.2000 jõustunud teise maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 26 lõikes 1 sätestati, et pärast 1998. aasta 1. jaanuari, kuid enne käesoleva seaduse jõustumist, s.o enne 16.07.2000 vallasasjana ehitise omandanud isik saab maa ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitada kolme kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest arvates. Erastamise korra punktis 7 sätestati, et ostueesõigusega saavad maad erastada MaaRS-i § 22 lõikes 1, AÕSRS-i § 18 lõikes 1 ning MaaRSMSMS § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1. jaanuariks 1998.
26.Eelnevast nähtub, et maareformi reguleerivad õigusaktid sätestavad täpselt, kes ja millistel tingimustel saavad maad ostueesõigusega erastada. Erastamise korrast tuleneb sõnaselgelt, et isik, kes soovib maa ostueesõigusega erastamist, peab esitama seaduses sätestatud tähtajaks nõuetele vastava maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning lisama avaldusele dokumendid, millega ta tõendab, et tal on taotletava maa ostueesõigusega erastamise õigus.
27.Kaebaja on esile toonud, et esitas Jõelähtme vallavanemale 2001. aasta suve lõpus dokumendi, mida käsitleb maa ostueesõigusega erastamise avaldusena. MaaRSMSMS § 14 lõike 2 kohaselt tuli avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks esitada hiljemalt 01.01.1998. Nimetatust tulenevalt puudub kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus juba tulenevalt asjaolust, et maa ostueesõigusega erastamise avaldust ei esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul.
28.Teiseks nõustub kohus vastustajatega, et kaebaja poolt 2001. aastal vastustajale 2 adresseeritud maakasutuse taotlust (dtl 20) ei ole võimalik käsitleda maa ostueesõigusega erastamise avaldusena, kuna see ei vasta Erastamise korra punktis 10 toodud nõuetele ja sellele ei olnud lisatud punktis 11 nimetatud dokumente. Ehitisregistri andmetel ei paikne maaüksusel ühtegi õiguslikul alusel püstitatud ehitist. Eesti Topograafia Andmekogu andmed (dtl 45-50) ei tõenda ehitiste püstitamise seaduslikkust. Andmed kantakse andmekogusse tegeliku olukorra fikseerimise teel ning neil ei ole õigustloovat tähendust. Ehitise püstitamise õiguslikku alust saab tõendada vaid ehitusluba ja maakasutusõigus. Kaebaja ei ole vastustajale 2 esitanud kumbagi neist. Asjaolu, et kaebajal võis olla maa kasutamise õigus 1990-ndatel aastatel sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel 8(10)
ei ole käsitletav maakasutusõigusena MaaRS tähenduses. Samuti ei anna maa faktiline kasutamine ja maamaksu tasumine õigust maa erastamiseks.
29.Kohtu hinnangul on meelevaldne ka kaebaja käsitlus, mille kohaselt olid hooned kooskõlas enne 01.11.1991 koostatud aiamaja tüüpprojektiga ning et tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-31-23-10 on hoonetel õiguslik alus. Kaebaja ei ole esmalt tõendanud, et aiamajad püstitati kaebaja liikmetele väljastatud ehitus- või tüüpprojektide alusel. Samuti kinnitavad kaebaja enda poolt esitatud fotod (dtl 210, 211, 213-216), et ehitised ei vasta tüüpprojektile (dtl 207 ja 208). Vastustaja 2 ei ole leidnud Matstõnu maaüksusele hoonete püstitamiseks väljastatud ehitusprojekte. Seonduvalt viitega Riigikohtu 3-3-1-23-10 lahendile märgib kohus, et nimetatud lahendis toodud asjaolud erinevad oluliselt käesoleva vaidluse asjaoludest. Nimetatud lahendi punktis 12 selgitatakse, et haldusasjas nr 3-3-1-43-04 tunnustas Riigikohus erandlikult maa ostueesõigusega erastamise õigust rohkem kui 40 aastat tagasi püstitatud müügipaviljon-kioski juurde, millel puudus nõuetekohane maakasutusõigust tõendav dokument ja ehitusluba, kuid mida kasutati avaliku võimu teadmisel kaubandustegevuseks. Lahendis 3-3-1-23-10 leidis Riigikohus, et lahendis nr 3-3-1-43-04 toodud seisukohad ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Erinevalt müügipaviljon-kioskist käsitatakse aiamajade puhul ehitusloana ka enne 01.11.1991 kehtinud korras koostatud ja enne nimetatud kuupäeva kinnitatud aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa väljastamist ei ole võimalik tuvastada (AÕSRS § 14 lõige 11). Riigikohus leidis, et täiendava erandi tegemine aiamajadele, millel puudub ka nõuetekohane tüüp- või ehitusprojekt, ei olnud kohtu arvates põhjendatud. Seega nähtub viidatud lahendist üheselt, et ehitise omanik saab maad ostueesõigusega erastada vaid seaduslikul alusel püstitatud ehitiste juurde. Samuti ei anna tüüpprojekt õigust püstitada ehitisi maale, mille osas isikul puudub maakasutusõigus. Kaebaja poolt võõrale maatükile püstitatud ehitised on õigusliku aluseta ja maakasutusõiguseta püstitatud ehitised ning selliste omavoliliselt võõrale maale püstitatud ehitiste juurde ei ole kehtiva õiguse kohaselt maa erastamine õiguslikult võimalik. Kaebaja ei ole menetluses esitanud ehitusprojekte ja lükanud seeläbi ümber vastustaja 2 väidet, mille kohaselt ei ole kunagi, st ka enne 01.11.1991 Matstõnu maaüksusel paiknevate ehitiste osas ehitusprojekte koostatud. Kaebaja enda selgituste kohaselt on ehitised lihtsalt ehitatud ja neid on pidevalt ümber ehitatud, sh laiendatud. Seega on ka välistatud, et ehitised vastavad mõnele tüüpprojektile.
30.Kolmandaks ei saa kaebaja poolt 2001. aastal suve lõpus vastustajale 2 adresseeritud avaldust käsitleda maa ostueesõigusega erastamise avaldusena ka põhjusel, et kaebaja õigusvõime tekkis alles 13.02.2002, mil kaebaja kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (dtl 112). Seega ei saanud kaebaja vastavat taotlust 2001. aasta suve lõpus esitada, kuivõrd kaebajat tol ajal veel ei eksisteerinud. Eelnevat kinnitab ka asjaolu, et taotluses nimetab kaebaja end aiandussuvilaühistuks Nadežda, kuid registrisse on kantud AÜ Nadežda.
31.Kaebaja on toonud esile, et teda koheldakse ebavõrdselt võrreldes teiste naabruskonna aiandusühistutega, kes väidetavalt said nende kasutuses olnud maaüksused erastada. Vastustaja 2 on oma kirjalikus vastuses kohtule selgitanud, et ükski Jõelähtme Vallavolikogu 14.05.2020 otsuse nr 408 (dtl 219) alusel maa omandanud aiandusühistu ei ole saanud kinnisasja omanikuks läbi maa ostueesõigusega erastamise. Nimetatud dokumendi sisust nähtub üheselt, et tegemist ei ole olnud maa ostueesõigusega erastamisega, vaid põllumajandus- ja metsamaad sisaldavate maade omandamiseks loa andmisega. Vastustaja 2 on esitanud kohtule dokumendid, mis tõendavad maa omandamise protsessi ning näitavad üheselt, et tegemist ei olnud erastamisega.
32.Eeltoodust tulenevalt on vastustaja 2 põhjendatult jätnud oma korralduse nr 657 punktiga 2 rahuldamata kaebaja taotluse anda korraldus, et kaebajal on Matstõnu kinnisasja ostueesõigusega erastamise õigus 31.07.2001. a avalduse alusel. Kohustamisnõuded
33.Kohus leidis käesolevas otsuses, et vastustaja 2 on jätnud õigesti rahuldamata kaebaja poolt esitatud kaebuse korralduse nr 718 tühistamiseks ja taotluse maa erastamiseks. Kuivõrd 9(10)
maareform Matstõnu maaüksuse osas lõppes, kui Matstõnu maaüksus jäeti Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirjaga nr 31 riigi omandisse, puudub vastustajatel õiguslik võimalus asuda uuesti lahendama kaebaja poolt 2001. a esitatud avaldust. Seega jäävad rahuldamata ka kohustamisnõuded.
34.Kokkuvõtvalt jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.
MENETLUSKULUD
35.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustajad ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.