Aiandusühistu Nadežda kaebus Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ning Maaameti ja Jõelähtme valla kohustamiseks lahendada vastavalt oma pädevusele kaebaja 2001. a-l esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus
Menetlusosalised
Kaebaja – Aiandusühistu Nadežda, esindaja Suido Västra Vastustajad – Maa-amet, esindaja Toomas Kutti; Jõelähtme vald, esindaja Leho Kure
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 31.07.2023 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Aiandusühistu Nadežda määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse Aiandusühistu Nadežda määruskaebus Tallinna Halduskohtu 31.07.2023 määruse resolutsiooni p 8 peale haldusasjas nr 3-23-1545.
2.Jätta Aiandusühistu Nadežda määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 31.07.2023 määruse resolutsiooni p 8 haldusasjas nr 3-23-1545 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7 ls 2).
1.Maa-amet esitas 12.12.2012 Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse nr 6.3-5/265 mh Ülgase külas asuva Matstõnu katastriüksuse (katastritunnus 24504:004:0169, pindala 4,47 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) maareformi seaduse (MaaRS) § 31 lg 1 p 8 alusel riigi maareservina riigi omandisse jätmiseks. Taotluses märgiti, et teadaolevatel andmetel puudub riigi omandisse taotletavale maale vormistatud kasutusõigus.
2.Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 „Maa riigi omandisse jätmine“ pga 1.2 jäeti mh Matstõnu katastriüksus riigi omandisse. Korralduse kohaselt puuduvad selles
3-23-1545 märgitud maaüksuste osas teiste isikute taotlused maa munitsipaliseerimiseks ning kehtivad avaldused tagastamiseks ja maa ostueesõigusega erastamiseks.
3.Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirjaga nr 31 „Maa riigi omandisse jätmine“ jäeti mh Matstõnu katastriüksus maareformi seaduse (MaaRS) § 31 lg 1 p 8 alusel riigi maareservina riigi omandisse. Käskkirjas märgiti, et katastriüksuse riigi omandisse jätmine on vajalik riigivaraseaduse (RVS) § 10 lg 1 p-s 4 sätestatud eesmärgi täitmiseks ja menetluses ei ole teada asjaolusid ega kolmanda isiku õigusi, mida maa riigi omandisse jätmine võiks kahjustada.
4.Maa-amet esitas 14.04.2023 kirjas aiandusühistule (AÜ) Nadežda nõude lõpetada Matstõnu kinnisasja kasutamine ja likvideerida kinnisasjalt AÜ Nadežda liikmete ehitised ning kõik muud esemed. Kirja kohaselt pikendab Maa-amet valduse vabastamise tähtaega kuni 30.09.2023. Kirjas selgitati, et nõude tähtajaks täitmata jätmisel esitab Maa-amet kasutajatele hüvitisnõude (asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1, võlaõigusseaduse § 1037 lg 1) ning maatüki kasutajal tuleb riigile kui maaomanikule hüvitada kasu, mis vastab sellise maa keskmisele renditasule. Samuti selgitati, et Matstõnu kinnisasja pindala on 4,48 ha ja kinnisasi on väga killustunud maakasutusega ning selle ala rendile andmise ja hilisema lepingu haldamise kulud ei ole proportsionaalsed rendile andmisest saadava tuluga, mistõttu ei kaalu Maa-amet Matstõnu kinnisasja rendile andmist.
5.AÜ Nadežda selgitas 01.05.2023 kirjas Maa-ametile, et 1996. a-l sõlmis AÜ riigiga rendilepingu, mida pikendati kuni 2013. a-ni, ning selle perioodi eest tasuti maamaksu. Pärast maaüksuse katastrisse kandmist 2013. a-l lõpetati AÜ maakasutusleping ja enam ei edastatud AÜ-le maamaksu tasumise arvet. AÜ ei suutnud välja selgitada selle lepingu lõpetamise põhjust. AÜ liikmed on oodanud võimalust oma krundi väljaostmiseks, kuna naaberkruntide omanikud on maa erastanud. AÜ Nadežda palus anda kaebajale võimaluse maa osta.
6.Maa-amet selgitas 15.05.2023 kirjas AÜ-le Nadežda, et saab Matstõnu kinnisasja enampakkumisel eraomandisse võõrandamist kaaluda alles pärast seda, kui on lahendatud Rail Balticu trassiga seonduvad maaküsimused. Maa-amet jäi ühtlasi nõude juurde vabastada kinnisasja valdus hiljemalt 30.09.2023.
7.AÜ Nadežda esitas 05.06.2023 Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse tunnistada Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korraldus nr 718 kehtetuks ja anda korraldus maa ostueesõigusega erastamiseks kaebajale vastavalt 2001. a-l esitatud avaldusele. Jõelähtme Vallavalitsus jättis 03.08.2023 korraldusega nr 657 taotluse rahuldamata.
8.Maa-amet selgitas 27.06.2023 kirjas kaebajale Matstõnu katastriüksuse moodustamise aluseks olevaid asjaolusid ja maaüksuse erastamise võimalusi. Kirjas selgitati, et peale Maaametile esitatud dokumentide üle vaatamist ja lisaks kogutud info põhjal on Maa-amet seisukohal, et Matstõnu katastriüksuse riigi omandisse jätmise menetlus on läbi viidud õiguspäraselt.
9.AÜ Nadežda esitas 10.07.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 18.07.2023) Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31 tühistamiseks ning Maa-ameti ja Jõelähtme valla kohustamiseks lahendada vastavalt oma pädevusele kaebaja 2001. a-l esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Vaidlusalune kinnistu on kaebaja liikmete valduses olnud vähemalt 1995. a-st. Kaebaja liikmed kasvatavad maatükil köögivilja. Kaebaja sai Jõelähtme Vallavalitsuse 20.12.2012 korralduse nr 718 vastustajalt kätte 12.06.2023. Kaebaja on esitanud kinnistu maakasutuse taotluse 2001. a augustis või septembris. Kaebaja on perioodil 1998‒2013 tasunud kinnistu kasutamise eest maamaksu. Kinnistule püstitatud ehitised on registreeritud. Kaebajale ei ole kuni 14.04.2023 kuidagi põhjendatud, et tema 2001. a avaldust sisuliselt ei 2(6)
3-23-1545 menetleta. Maa-ameti põhjendused on alusetud, sest kaebaja valdus kinnistule on seaduslik. Kaebaja õigus kinnistu ostueesõigusega erastada ei ole lõppenud. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus keelata kaebajalt Matstõnu kinnistu valduse äravõtmise kuni praeguse haldusasja menetluse lõppemiseni. Esialgse õiguskaitse taotluse eesmärk on saavutada kinnistu seaduslik valdus kohtumenetluse ajaks. Riik ei ole põhjendanud, miks peab kaebaja kinnistu valduse üle andma igal juhul hiljemalt 30.09.2023. Riigi põhjendustest viitega Rail Balticu raudtee trassikoridorile ei saa kaebaja aru. Kuni 2023. a aprillini ehk 10 aasta jooksul nõustus riik faktiliselt sellega, et kaebaja valdab kinnistut ja kaebaja liikmed kasvatavad kinnistul köögivilja. Rail Balticu raudtee trassikoridor on kavandatud Matstõnu kinnistust vähemalt 3,4 km kaugusele. Seega ei ole riik esitanud põhjendust, miks peaks kinnistu jääma riigi omandisse. Lõplik lahend antud haldusasjas ei pruugi jõustuda enne järgmise aasta sügist, st ka kaebajale negatiivse lahendi korral ei oleks hädavajadust kinnistu valdus riigile üle anda enne järgmise köögivilja kasvatamise hooaja lõppu. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine võib kaasa tuua olukorra, kus kaebajale positiivse kohtulahendi korral on kaebaja kinnistul maaharimine alusetult takistatud ja menetluse ajal võib kaebaja kinnistu ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerimine osutuda võimatuks.
10.Maa-amet selgitas 27.07.2023 vastuses, et kaebaja on kohtule esitanud AÜ Nadežda poolt Jõelähtme vallavanemale adresseeritud kuupäevata maakasutuse taotluse, mida ei saa käsitada tähtaegselt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusena, maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised ja ehitiste omandiõigus on tõendamata, ning tõendamata on ka AÜ Nadežda maakasutusõigus. Seetõttu ei ole kaebaja Matstõnu maaüksuse osas maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isik ja kaebajale on maa ostueesõigusega erastamine välistatud. Maaüksuse jätmine maareformi käigus riigi omandisse on olnud õiguspärane ega riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebus tuleks kaebajale tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, kuna kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. Esialgse õiguskaitse taotlus ei seondu kaebuses esitatud nõuetega. Olukorras, kus kaebaja keeldub valduse vabastamisest, on Maa-amet sunnitud algatama sellesisulise kohtuvaidluse, milles nõuab valduse vabastamist. Erastamise eeltoimingute tegemine on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Erastamise eeltoimingud on praegusel juhul tegemata, mistõttu ei saa Maa-ametit kohustada kaebaja poolt väidetavalt 2001. a-l esitatud avaldust lahendama.
11.Tallinna Halduskohus jättis 31.07.2023 määrusega Maa-ameti taotluse kaebuse tagastamiseks rahuldamata (resolutsiooni p 1), võttis kaebuse menetlusse nõuetes tühistada Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkiri nr 31 ning kohustada Maa-ametit ja Jõelähtme valda lahendama vastavalt oma pädevusele kaebaja 2001. a-l esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus (resolutsiooni p 2) ning jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 8). Kaebust tuleb pidada pigem perspektiivituks ja kaebaja kaebeõigust Maa-ameti 18.01.2013 käskkirja nr 31 vaidlustamiseks äärmiselt küsitavaks. Samas vajavad asjas esitatud väited täiendavat uurimist, mistõttu ei ole kaebeõiguse puudumine ilmselge. Kaebuse eesmärgiks on Matstõnu maaüksuse ostueesõigusega erastamine. Vaidlustatud korraldusega jäeti Matstõnu maaüksus riigi omandisse. Korralduse kehtima jäämisel puuduks kaebajal õigus maad ostueesõigusega erastada. Maa ostueesõigusega erastamise eeldused on toodud maareformi seaduses (MaaRS) ja kaebaja ei kaota maa ostueesõigusega erastamise õigust põhjusel, et riik tema valdust ei tunnusta ning nõuab valduse vabastamist. Seega ei ole esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine vajalik selleks, et kaitsta kaebaja õigusi, mille kaitseks ta pöördus kohtusse. 3(6)
3-23-1545 Matstõnu kinnisasja omanik on Eesti Vabariik. Kaebaja õigused saaksid pöördumatult kahjustada, kui Eesti Vabariik võõrandaks Matstõnu kinnisasja kolmandatele isikutele. Sellise olukorraga praegu veel tegemist ei ole. Matstõnu kinnisasja on võimalik võõrandada ainult RVS alusel avaliku enampakkumise teel. Maa-amet on kohtule selgitanud, et nimetatud küsimust lähiajal ei otsustata. Riik saab kuni Rail Balticu projektiga seotud maaküsimuste lahendamiseni kaaluda Matstõnu kinnisasja võõrandamist vaid juhul, kui võõrandamine osutub vajalikuks Rail Balticu projekti elluviimise eesmärgil. Juhul kui vastavad otsused võetakse vastu praeguse kohtumenetluse kestel, on kaebajal võimalik vaidlustada kinnisasja võõrandamisele suunatud haldusaktid ja taotleda esialgse õiguskaitse kohaldamist. Asja valdamine ei takista asja võõrandamist. Kui kaebaja ei vabasta Maa-ameti kui maa omaniku esindaja määratud tähtajaks riigimaad ebaseaduslikust valdusest, on Maa-ametil õigus esitada hüvitusnõue või pöörduda hagiga maakohtusse AÕS § 80 alusel. Seega saab kaebaja kaitsta oma õigusi võimalikus valduse vabastamise menetluses pärast valduse vabastamise kuupäeva saabumist. Eeltoodust tulenevalt puudub kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole õigustatud ka seetõttu, et kaebus on perspektiivitu. On äärmiselt küsitav, kas kaebaja poolt 2001. a-l esitatud avaldust saab käsitada maa ostueesõigusega erastamise avaldusena ja kui ka saab, siis kas avaldus on esitatud tähtaegselt. Samuti on küsitav maal asuvate ehitiste omandiõigus ja see, kas need asuvad maal õiguslikul alusel, tõendamata on ka AÜ Nadežda maakasutusõigus. Sellises olukorras esialgse õiguskaitse kohaldamine piiraks ilmselgelt ülemääraselt avalikke huve. Kuivõrd kohus tuvastas, et kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus ja kaebus on perspektiivitu, ei hinda kohus seda, kas esinevad muud esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldused.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.AÜ Nadežda palub 15.08.2023 määruskaebuses Tallinna Halduskohtu 31.07.2023 määruse resolutsiooni p 8 tühistada ja esialgse õiguskaitse taotlus rahuldada. Halduskohus on rikkunud põhjendamiskohustust. Vastustajad on kaebajat maa ostueesõigusega erastamisel ebavõrdselt kohelnud, sest naaberkinnistutel tegutsenud aiandusühistud said 2009. a-l õiguse maakasutust jätkata ja 2020. a-l maa ostueesõigusega erastada. Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks augustis või septembris 2001. a-l ja 2013. a jaanuari seisuga ei olnud seda menetletud. Vastupidist ei ole tõendatud. Esialgse õiguskaitseta ei pruugi kaebajal olla võimalik oma valdusõigust efektiivselt kaitsta, kui riik peaks kaebaja vastu esitama hagi AÕS § 80 alusel. Vastustaja ei ole avaldanud, et kokkulepe maakasutuse jätkamise osas võiks sündida. Riik ei ole põhjendanud, miks peab kaebaja kinnistu valduse üle andma hiljemalt 30.09.2023 ja miks ei ole võimalik senist maakasutust pikendada. Lõplik lahend ei pruugi jõustuda enne järgmise aasta sügist, st kaebajale negatiivse lahendi korral ei oleks hädavajadust kinnistu valdust riigile üle anda enne järgmise köögivilja kasvatamise hooaja lõppu. Esialgse õiguskaitseta on kaebajal kinnistul maaharimine alusetult takistatud ja menetluse ajal kinnistu võõrandamisel võib kaebajal kinnistu ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerimine osutuda võimatuks. Samuti ähvardab kaebajat ja tema liikmeid riigi nõue kasutuseeliste hüvitamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus võtab HKMS § 204 lg-le 1 ja § 207 lg-le 1 tuginedes määruskaebuse menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7, § 203 4(6)
3-23-1545 lg 1), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52‒54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuselt on tasutud riigilõiv 20 eurot. Ringkonnakohus selgitab, et määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1, riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Ringkonnakohus tagastab tasutud riigilõivu eraldi määrusega (HKMS § 104 lg 8). Selleks tuleb kohtule teatada, kellele ja millisele arvelduskontole riigilõiv tagastada.
14.HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.
15.Kaebaja taotleb esialgse õiguskaitse korras keelata Maa-ametil Matstõnu maaüksuse valduse äravõtmine kuni praeguses asjas tehtava lahendi jõustumiseni. Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt on taotluse eesmärk saavutada kohtumääruse alusel kinnistu seaduslik valdus kohtumenetluse ajaks.
16.Esialgse õiguskaitse kohaldamise esmaseks eelduseks on esialgse õiguskaitse vajadus, st kaebajat peab usutavalt ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske (HKMS § 249 lg 1).
17.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et kaebajal puudub praeguses asjas esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebaja eesmärk on erastada Matstõnu katastriüksus. Selleks on ta esitanud halduskohtule kaebuse Maa-ameti peadirektori 18.01.2013 käskkirja nr 31, millega jäeti Matstõnu katastriüksus MaaRS § 31 lg 1 p 8 alusel riigi maareservina riigi omandisse, tühistamiseks ja vastustajate kohustamiseks lahendama kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Nende nõuete täitmise tagamiseks ei ole kaebaja taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine vajalik ehk see ei kindlustaks põhivaidluse tulemuse selgumiseni tema õigusi. Kohtuotsuse täitmine on võimalik sõltumata esialgse õiguskaitse rakendamisest.
18.Matstõnu kinnisasja omanik on riik. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes valdab õigusliku aluseta tema asja. Omanikul on õigus oma asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist (AÕS § 68 lg 1 ls 2). Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega (AÕS § 68 lg 2). Maa-amet on 27.07.2023 vastuses halduskohtule kinnitanud, et riigi kui kinnisasja omaniku ja kaebaja vahel ei ole sõlmitud kokkuleppeid, millest tuleneks kaebajale õigus Matstõnu kinnisasja kasutada ja sellist õigust ei tulene ka seadusest. Kaebaja ei ole esitanud vastupidiseid tõendeid. Kui kaebaja ei vabasta Maa-ameti kui riigi esindaja määratud tähtajaks riigimaad ebaseaduslikust valdusest, on Maa-ametil õigus esitada hüvitusnõue või pöörduda hagiga maakohtusse AÕS § 80 alusel. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebaja saab kaitsta oma õigusi vastavas menetluses pärast valduse vabastamise kuupäeva saabumist. Praeguses menetluses ei ole esialgse õiguskaitse abil võimalik seadusliku valduse saavutamine.
19.Halduskohus on õigesti selgitanud ka seda, et kaebaja õigused saaksid pöördumatult kahjustada juhul, kui riik võõrandaks Matstõnu kinnisasja kolmandale isikule. Matstõnu kinnisasja võõrandamine on võimalik RVS-i alusel avaliku enampakkumise teel. Juhul kui riik otsustab kinnisasja enampakkumisel võõrandada, on kaebajal õigus sellel osaleda. Maa-amet on 27.07.2023 vastuses märkinud, et Matstõnu kinnisasi asub Rail Balticu raudteetrassi läheduses, mistõttu säilitatakse riigimaa reservis avalikust huvist lähtuvalt, kuna see võib osutuda vajalikuks projekti raames maaküsimuste lahendamiseni. Seega saab riik Rail Balticu projektiga seotud maaküsimuste lahendamiseni kaaluda Matstõnu kinnisasja võõrandamist vaid juhul, kui see osutub vajalikuks Rail Balticu projekti elluviimise eesmärgil. Kui see osutub vajalikuks praeguse asja kohtumenetluse kestel, on kaebajal õigus vaidlustada kinnisasja võõrandamise haldusaktid ja taotleda selle raames esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kinnisasja
5(6)
3-23-1545 võõrandamine on võimalik ka valdust vabastamata. Sellisel juhul tekib omandiõigusest tulenev nõudeõigus uuel omanikul.
20.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 31.07.2023 määruse resolutsiooni p 8 muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.