Valgre Residence OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse 06.02.2023 korralduse nr 108 tühistamiseks ja kohustamiseks jätkata Tiiru tn 3 ehitusloa taotluse nr 1811271/28353 menetlusega ja kooskõlastada Tiiru tn 3 ehitusprojekt
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja: Valgre Residence OÜ, volitatud esindaja vandeadvokaat Anneli Aab Vastustaja: Pärnu linn, seaduslik esindaja Taavi Käärid
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata vastustaja taotlus kaebuse läbivaatamata jätmiseks. Lõpetada haldusasja nr 3-23-565 menetlus. Määruse jõustumisel tagastada kaebajale kaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot. Jätta menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda. Tühistada kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg 06.10.2023.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates.
ASJAOLUD JA KAEBUSE SISU
1.Pärnu Linnavolikogu kehtestas 20.04.2006 otsusega nr 56 A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva maa-ala detailplaneeringu (DP), mille kohaselt võis Tiiru tn 3 kinnistule (DP põhijoonisel maaüksus EK-37N, suurus 2694 m2) püstitada 6 korrusega elamu, lisaks 1 tehniline korrus.
2.Valgre Residence OÜ (kaebaja) poolt esitatud ehitisregistri väljavõtte kohaselt esitas ta
esmakordselt ehitusloa taotluse Tiiru 3 kinnistule äripindadega korterelamu ehitamiseks 20.12.2018. Seoses projekteerimistingimuste väljastamisega DP muutmiseks ning kohtuvaidlusega ei toimunud aktiivset ehitusloa menetlust kuni 08.07.2022, kui kaebaja esitas korduva ehitusloa taotluse.
3.Vastustaja vastas ehitusloa taotlusele 29.07.2022 järgmiselt. Ehitusloa taotlusele on lisatud ehitusprojekt töö nr 18/24 eelprojekt. Ehitusprojekt peab vastama Pärnu Linnavolikogu 20.05.2021 otsusega nr 21 kehtestatud üldplaneeringule (ÜP). ÜP rakendussätete p-i 15 kohaselt on ÜP-ga määratud maakasutus- ja ehitustingimused aluseks detailplaneeringute koostamisel, projekteerimistingimuste, ehitusteatiste, ehitus- ja kasutuslubade väljastamisel. Tiiru 1, 3, 5, 7 ja 9 kinnistutele ei ole DP-ga seatud piiranguid hoonete korterite arvu osas, kuid seda teeb ÜP. DP on loetletud kinnistutele rajatavate hoonete korterite arvu küsimuses olnud neutraalne, mistõttu tuleb ehitusloa menetluses lähtuda lisaks DP-le ka ÜP-st. Ehitusloa taotluses ei vasta korterite arv ÜP seletuskirja p-le 4.3.1.3 (krundi pinna suuruse suhe korterite arvu).
4.Kaebaja täiendas 02.08.2022 ehitusprojekti. Ehitusprojekti (töö nr 18/24, eelprojekt seisuga 01.09.2022) seletuskirja lk 9 kohaselt on Tiiru 3 äripindadega korterelamu kavandatav eluruumide arv 35 ja mitteeluruumide arv 8. Elanike ja äripindade parkimiskohad on ettenähtud parkimisaladel kinnistul, kus on kokku 45 parkimiskohta (seletuskirja lk 15).
5.Vastustaja peatas 24.10.2022 kirjaga ehitusloa menetluse. Selle peale esitas kaebaja 15.11.2022 vaide, mille vastustaja jättis 06.02.2023 korraldusega nr 108 (korraldus) rahuldamata järgmise resolutsiooniga: jätta rahuldamata taotlus jätkata Tiiru tn 3 ehitusloa taotluse menetlust ja kooskõlastada ehitusprojekt muutmata kujul ehitisregistris. Vaides esitas kaebaja järgmised seisukohad: 1) DP on neutraalne elamuühikute arvu osas; 2) ÜP seletuskiri p 4.3.1.3 ei näe ette imperatiivselt krundi pinna suuruse suhet korterite arvu, vaid näeb ette, et üldreeglina peab korruselamumaal korteri kohta olema tagatud vähemalt 6-8 korruselise hoone puhul 90 m2 krundi pinda ning vastavat näitajat täpsustatakse lähtuvalt planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüsist ja lähtuvalt kavandatava hoonestuse ja krundistruktuuri eripärast. Kohalik omavalitsus peab vastava kaalutlusõiguse teostamisel arvestama vaide esitaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu, järgides proportsionaalsuse põhimõtet ja ehitise sobivust ümbrusesse. 3) Tiiru 3 jääb Tiiru 1 ja Tiiru 5 vahele. DP-ga on kõikidele kinnistutele on ette nähtud 7-9 korruselised elamud. Tänaseks on valmis ehitatud Tiiru 5, kus on 44 elamuühikut (sellest 7 mitteeluruumi ja 37 korterit). Detailplaneering näeb ette samas stiilis ja mahus elamuehituse, mis moodustavad koos ühise elamute ansambli. Tiiru 5 on selles mahus tänaseks valmis ehitatud. Vastustaja vastas järgmiselt: 1) tõdes, et DP-s ei ole korteri arvu ülempiiri (nö koormusindeksit), st nõustus, et DP on neutraalne elamuühikute arvu osas; 2) sellises olukorras peab ehitusprojekt olema kooskõlas kehtiva ÜP-ga (seletuskirja p 4.3.1.3).Tiiru tn 3 kinnistu (katastritunnus 62512:049:0022) pindala on 2694 m2. Seega saab ÜP kohaselt Tiiru tn 3 kinnistule kavandada kokku 30 korterit (2694:90 = 29,93). Ehitusprojekt (35 eluruumi ja 8 külaliskorterit) ei vasta ÜP-le. ÜP annab võimaluse korterite arvu ja krundi pindala osas järeleandmisi (suurust vähendada) teha, kuid seda
2(6)
üksnes juhul, (1) kui planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüs ning kavandatava hoonestuse ja krundistruktuuri eripära seda võimaldavad ja (2) kinnistu omanik on valmis kavandama parkimist hoone mahus või selle all. Ehitusprojekti juurde ei ole lisatud asjakohast analüüsi ja hoonestuse ja krundistruktuuri eripärast kirjeldust. Samuti ei saa seda tuletada olemasolevatest materjalidest ja asjaoludest. Ehitusprojekti järgi on parkimine lahendatud omal kinnistul, kuid mitte hoone mahus või selle all. Ehitusloa menetlusega ei ole võimalik jätkata seni, kui on esitatud muudetud projekt, milles on korterite arv viidud vastavusse ÜP-ga või muudetud parkimislahendust, sh viidud parkimine hoone mahtu või selle alla. Viimase puhul tuleb suuremat kinnistu kasutusintensiivsust ka põhjendada, sh esitada ÜP-s ettenähtud analüüs ja tuua välja hoonestuse ja krundistruktuuri eripärad.
6.Kaebaja esitas 10.03.2023 kohtule kaebuse järgmiste nõuetega: tühistada korraldus, kohustada vastustajat jätkama ehitusloa menetlusega ja kooskõlastada ehitusprojekt. Kohus võttis 06.04.2023 kaebuse nende nõuetes menetlusse.
7.Vastustaja selgitas 26.04.2023 vastuses kaebusele, et kaebaja soovib rajada hooned oluliselt väiksemate korteritega, kui seda näeb ette ÜP. Vastustaja on vastanud, et kaebaja soovidele on võimalik vastu tulla üksnes ÜP-s sätestatud juhul ja tingimustel, st koormusindeksi vähendamine on võimalik üksnes siis, kui: (A) seda tehes lähtutakse planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüsist ning kavandatava hoonestuse ja krundistruktuuri eripärast; (B) ning hoone parkimisvajadus lahendatakse hoone mahus või maa all (vastuse p 2.35). Kaebaja ei ole neid ÜP koormusindeksi vähendamise võimalusi täitnud, mistõttu ei saanud vastustaja kaebaja ehitusprojekti sellisel kujul heaks kiita (vastuse p 2.36).
8.Kohus määras 26.07.2023 asja läbivaatamise vormiks kirjaliku menetluse, andis pooltele võimaluse kompromissiks kuni 30.08.2023 ja tegi teatavaks otsuse aja (06.10.2023).
9.Kaebaja esitas 15.09.2023 seisukoha kompromissi osas selgitades, et on teinud kompromissi läbirääkimiste raames ehitusprojekti muudatused, esitanud oma varasemad seisukohad (miks üldplaneeringu p 4.3.1.3 diskretsiooni tuleb teostada) täiendavalt analüüsina vormistatud dokumendina ning kaebajale teadaolevalt on vastustaja need lugenud piisavaks. Vastustaja (linnasekretär Taavi Käärid) teavitas kaebajat, et tema poolt esitatud põhjendused uute ja täiendavate märkuste teemal on loetud arvestatuks ja märkus lahendatuks. Lisaks kinnitas vastustaja, et saatis ehitusloa andmise eelnõu 11.09.2023 arvamuse andmiseks naaberkinnistute omanikele ja isikutele, kes on avaldanud soovi olla menetlusse kaasatud. Kaebaja hinnangul on selliselt pooled kompromissi saavutanud. Ehitusloa andmine (või mitte andmine) ei olnud kaebuse esemeks, eesmärgiks oli jõuda ehitusloa andmiseni. Kaebaja esitas 15.09.2023 taotluse menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt, kuid ei põhjendanud selle õiguslikku alust.
10.Vastustaja teatas 21.09.2023 menetlusdokumendis, et ei ole kaebajaga kompromissi sõlminud, mis oleks aluseks menetluse lõpetamisele. Vastustaja on haldusmenetluses olnud seisukohal, et kaebaja ehitusprojekti menetlusega on võimalik jätkata üksnes siis, kui esinevad alused koormusindeksi vähendamiseks. Kaebaja on seisuga 30.08.2023 lahendanud vastustaja tehtud märkused, sh on esitanud planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüsi ning teinud vastavad muudatused ehitusprojektis, sh viinud parkimise osaliselt hoone mahtu. Seega on kaebaja nüüdseks kohtumenetluse ajal täitnud tingimused, mis võimaldasid
3(6)
vastustajal jätkata ehitusloa menetlusega. Selliselt on kaebaja tegevuse tulemusel vaidlus ammendunud ning kaebuse rahuldamine ei saa aidata kaasa kaebaja õiguste kaitsele. Sellises olukorras on põhjendatud jätta kaebus läbi vaatamata, kuivõrd kaebuse rahuldamisega ei oleks enam võimalik saavutada kaebuse eesmärki (HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 2). Kaebaja tegevusest (analüüsi esitamine ja ehitusprojekti muutmine) tulenevalt on vastustaja jätkanud ehitusloa taotluse menetlust ehk tegutsenud vastavalt kaebuse sisulisele eesmärgile. HKMS § 108 lg 4 järgi tuleb kaebusega seotud menetluskulud kanda kaebajal. Kui esinevad alused ehitusloa taotluse menetlusega jätkamiseks, siis tuleb vastustajal vastavalt käituda. Sellest lähtuvalt saatis vastustaja ehitusloa eelnõu arvamuse andmiseks naaberkinnistute omanikele.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kuna pooled ei ole esitanud kohtule kompromissilepingut, siis ei ole kohtul võimalik menetlust lõpetada kompromissi kinnitamisega (HKMS § 155 lg 4).
12.Kaebaja kinnitas 15.09.2023, et kaebuse eesmärgiks oli saavutada vastustaja poolt ehitusloa menetlusega jätkamine, mitte ehitusloa andmine. Kohus nõustub, et selliselt määratletud kaebuse eesmärk on kooskõlas kaebaja esitatud kohustamisnõudega. Kaebaja selgitas, et kaebuse eesmärk sai täidetud 11.09.2023, kui vastustaja saatis ehitusloa eelnõu arvamuse andmiseks naaberkinnistute omanikele. Vastustaja nõustus sellega, selgitades, et vastustajal võimaldasid menetlusega jätkata kaebaja tegevused: kaebaja esitas planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüsi ning tegi vastavad muudatused ehitusprojektis, sh viinud parkimise osaliselt hoone mahtu (30.08.2023 Hanno Grossschmidti poolt allkirjastatud analüüs ja Tiiru 3 kinnistu asendiplaan).
13.Kohus nõustub vastustaja põhjendusega, mis puudutavad ehitusloa menetlusega jätkamist, s.o 11.09.2023 menetlustoimingu tegemist. Vastustaja on põhjendatult leidnud, et kaebaja oli täitnud ÜP-ga ettenähtud tingimused (vt määruse p 5), mis võimaldavad vastustajal kaaluda koormusindeksi vähendamist (ÜP standardi järgi 30 korteri asemel kaebaja soovitud 35 korterit).
14.Seega tegutses kaebaja kohtumenetluses ÜP seletuskirja p 4.3.1.3 ja vastustaja poolt talle haldusmenetluses antud suuniste kohaselt ning saavutas selliselt kaebuse eesmärgi. Sellisest tegevusest järeldab kohus ühtlasi, et kaebaja nõustus kohtumenetluses vastustaja poolt korralduses (lk 4) esitatud seisukohaga: Tiiru tn 3 kinnistu (katastritunnus 62512:049:0022) pindala on 2694 m2. Seega, lähtuvalt eelnevast saab üldplaneeringu kohaselt Tiiru tn 3 kinnistule kavandada kokku 30 korterit (2694:90 = 29,93). Kuivõrd ehitusprojektis on nimetatud korterite arvuks märgitud kokku 43 (35 eluruumi ja 8 külaliskorterit), siis ei vasta ehitusprojekt ka üldplaneeringule. Tuleb nõustuda, et üldplaneering annab võimaluse nimetatud korterite arvu ja krundi pindala osas järeleandmisi (suurust vähendada), kuid seda üksnes juhul, (1) kui planeeringuala kontaktvööndis olevate ja kavandatavate hoonete vastavate näitajate analüüs ning kavandatava hoonestuse ja krundistruktuuri eripära seda võimaldavad ja (2) kinnistu omanik on valmis kavandama parkimist hoone mahus või selle all. Loa taotluseks esitatud ehitusprojekti juurde ei ole lisatud asjakohast analüüsi ja hoonestuse ja krundistruktuuri eripärast kirjeldust. Samuti ei saa seda tuletada ka olemasolevatest materjalidest ja asjaoludest. Seega ja kuivõrd ehitusprojekti järgi on parkimine lahendatud küll omal kinnistul, kuid mitte hoone mahus või selle all, siis puudub haldusorganil võimalus antud 4(6)
osas järeleandmiste tegemiseks. Seega ei ole võimalik leevendada ehk vähendada üldplaneeringukohast nõuet tagada korteri kohta minimaalselt 90 m2 krundi pinda.
15.Kohus leiab, et oma tegevusega kohtumenetluses on kaebaja sisuliselt möönnud, et vastustaja nõuded (ning seega ka vaidlustatud korralduses esitatud seisukohad) olid põhjendatud ega polnud seega õigusvastased.
16.Vastustaja esitas taotluse jätta kaebus läbi vaatamata. Kohus ei nõustu vastustajaga, et kui kohtumenetluse tulemusel saavutab kaebaja oma eesmärgi, siis annab see aluse jätta kaebus läbi vaatamata (HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 2). Kohtupraktikas on selgitatud järgmist: kaebuse lubatavust (sh kaebeõiguse olemasolu või puudumist) kontrollitakse kaebuse esitamise aja seisuga (nt Riigikohtu 14.05.2019 otsus nr 314-52077, p 11). Olukorda, kus kohtumenetluse ajal muutunud asjaolude tõttu ei oleks tühistamis- või kohustamiskaebust enam õiguslikult või faktiliselt võimalik rahuldada, ei tohiks samastada olukorraga, kus pärast kaebuse menetlusse võtmist ilmnevad asjaolud, mille alusel oleks kohus võinud kaebuse läbivaatamatult tagastada. Kaebuse HKMS § 151 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata jätmine saab üldjuhul olla põhjendatud vaid siis, kui HKMS § 121 lg-s 2 nimetatud asjaolud esinesid juba kaebusega halduskohtusse pöördumise ajal, kuid ilmnesid (said kohtule teatavaks või arusaadavaks) alles pärast kaebuse menetlusse võtmist (Tallinna Ringkonnakohtu 28.04.2022 määrus nr 3-22-619, p 12, samuti selles määruses viidatud varasem Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-20-1613, p-d 8–9). Sellise olukorraga tegemist ei ole. Muutunud olukorra tõttu (asjaolude muutumine), mille tingis kaebaja enda tegevus kohtumenetluse ajal, saavutas kaebaja kaebuse eesmärgi. Seega jääb vastustaja taotlus rahuldamata.
17.Kuigi kohtu hinnangul ei ole kaebuse läbi vaatamata jätmine põhjendatud, leiab kohus, et esineb alus menetluse lõpetamiseks HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel. 11.09.2023, kui vastustaja saatis ehitusloa eelnõu arvamuse andmiseks naaberkinnistute omanikele, tegi ta toimingu, millega jätkas ehitusloa menetlust. Ehitusloa menetluse jätkumisega on kaebaja oma eesmärgi saavutanud (selgitused eespool).
18.Kuigi kaebaja on nõudnud ka vaideotsuse tühistamist, leiab kohus, et eespool märgitut arvestades on praegusel juhul võimalik menetlus tervikuna HKMS § 152 lg 1 punkti 4 alusel lõpetada. Tühistamisnõudega soovis kaebaja üksnes kohustamisnõudega olemuslikult seotud vaideotsuse (ka vaides nõudis kaebaja ehitusloa taotluse menetluse jätkamist) tühistamist. Kuivõrd vaideotsus iseseisvalt kaebaja õigusi ei riku (vt HKMS § 45 lg 4) ning kohustamisnõude eesmärk on saavutatud, järeldab kohus, et ka korralduse (vaideotsuse) õiguspärasuse osas on vaidlus ammendunud ning kaebuse eesmärk tervikuna saavutatud. Ka õigusalases kirjanduses on leitud, et HKMS § 152 lg 1 p 4 tuleks tõlgendada pigem laialt, nõnda et menetluse lõpetamine ei eelda tingimata kaebuses esitatud nõude formaalselt täpset täitmist vastustaja poolt (HKMS, kommenteeritud väljaanne, lk 509). Asjaoludest tulenevalt ei ole nn „jätkutuvastusnõudeks“ (HKMS § 152 lg 2) alust. Seega lõpetab kohus haldusasja menetluse. Vastavalt HKMS § 43 lg 1 p-le 2 ei ole menetluse lõpetamise korral samas asjas halduskohtule kaebuse esitamine lubatud.
19.HKMS § 104 lg 5 p 4 järgi tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus lõpetab menetluse HKMS § 152 lg 1 p 2 või 4 alusel. Kuna kohus lõpetab menetluse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel, tuleb kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 20 eurot kaebajale tagastada. Kohus tagastab määruse jõustumisel riigilõivu samale kontole, millelt riigilõiv tasuti.
20.HKMS § 108 lg 6 kohaselt kannab menetluse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel lõpetamise korral menetluskulud vastustaja, v.a juhul, kui kaebuses nõutud toimingu tegemine ei olnud tingitud
5(6)
kaebuse esitamisest. Vastustaja ei pea HKMS § 108 lg 6 alusel kandma menetluskulusid olukorras, kus kaebuse eesmärgi kohtumenetluse kestel saavutamine ei olnud seotud kaebuse esitamisega, vaid selle tingis oluliste asjaolude muutumine pärast kaebusega halduskohtusse pöördumist (Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2023 määrus asjas nr 3-21-2852, p 15). Kui menetluse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel lõpetamise korral ei ole HKMS § 108 lg 6 kohaldatav, tuleb menetluskulud jagada vastavalt HKMS § 108 lg-s 4 sätestatule, et menetluse lõpetamise korral kannab menetluskulud kaebaja (samas, viitega varasemale praktikale: Tallinna Ringkonnakohtu 04.11.2021 otsus nr 3-19- 1526, p 11; 18.10.2021 määrus nr 3-21755, p 11).
21.Nagu kohus tõdes, muutusid olulised asjaolud kohtumenetluse ajal tingituna kaebaja tegevusest. Vastustaja jäi nii haldus- kui ka kohtumenetluses kindlaks oma suunistele, mis võimaldaksid kaebajal saavutada oma eesmärk (35 korterit 30 asemel) järgides samal ajal ÜPd. Seega tuleb menetluskulud jagada vastavalt HKMS § 108 lg-le 4. Vastustaja selgitas 21.09.2023, et temal menetluskulud puuduvad, mistõttu jäävad poolte võimalikud menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.