Restate Property Developers OÜ kaebus Tallinna linna kohustamise nõudes omandama kinnisasi aadressil Tallinn, Akadeemia tee 32c (registriosa nr 21151301) kohese ja õiglase tasu eest
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – Restate Property Developers OÜ, vandeadvokaat Angela Kase Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
esindaja
1.Jätta Restate Property Developers OÜ kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 10.07.2023. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Akadeemia tee 32c (kinnistusregistriosa nr 21151301, katastritunnus 78405:501:0103, pindala 1689 m2, sihtotstarbeta maa 100%) kinnistu omanik FreeMind OÜ esitas 10.11.2020 detailplaneeringu koostamise algatamise taotluse eesmärgil muuta sihtotstarbeta maa ärimaaks ning määrata kinnistule ehitusõigus kuni 4-korruselise büroopindadega ärihoone ehitamiseks. 04.02.2021 sai Akadeemia tee 32c kinnistu omanikuks Nigula Tehnopargi OÜ ja 19.03.2021 lisandus kaasomanikuna Hammerhead OÜ (registrikood 11592452; kehtiv ärinimi Restate Property Developers OÜ). Alates 19.05.2021 on kinnistu Restate Property Developers OÜ ja Capitolium OÜ
kaasomandis. 09.04.2021 kirjaga nr 3-2/1330-1 teavitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi: TLPA) FreeMind OÜ-d, Nigula Tehnopargi OÜ-d ja Restate Property Developers OÜ-d detailplaneeringu algatamata jätmise kavatsusest ning palus arvamust detailplaneeringu algatamata jätmise eelnõule hiljemalt 30.04.2021. Vastuväidet eelnõule ei esitatud. Tallinna Linnavalitsuse 19.05.2021 korraldusega nr 518 jäeti Akadeemia tee 32c kinnistu detailplaneering algatamata. Korralduse seletuskirjas selgitati, et Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 230 kehtestatud Mustamäe linnaosa üldplaneeringu (edaspidi: üldplaneeringu) kohaselt on planeeritava ala puhul tegemist Mustamäe I mikrorajooni avatud hoonetevahelise ruumiga korruselamumaa (EK5-9R) juhtotstarbega alaga. Tegemist on olemasoleva miljöö säilitamise alaga, kus hoonetevaheline ruum jäetakse ühistegevuseks, haljasaladeks, mänguplatsideks ja tagatakse kergliiklusteede läbipääs. Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud korterelamu akende ette haljasalale ärihoone kavandamine. Tallinna Linnavalitsuse 19.05.2021 korraldust nr 518 ei ole vaidlustatud.
2.Skepast&Puhkim OÜ esitas Restate Property Developers OÜ nimel 18.11.2021 läbi ehitisregistri projekteerimistingimuste taotluse (registreeritud nr-ga 2111002/14537) Akadeemia tee 32c kinnistule 2-korruselise kohvik-restorani ehitamiseks. TLPA tagastas 25.11.2021 taotluse läbivaatamatult, sest üldplaneeringu kohaselt jääb Akadeemia tee 32c kinnistu Mustamäe I mikrorajooni avatud hoonete vahelise ruumiga korruselamumaa juhtotstarbega alale ning kohvikrestorani kavandamine ei vasta üldplaneeringule. Restate Property Developers OÜ ei esitanud projekteerimistingimuste läbivaatamatult tagastamise otsusele vaiet.
3.Skepast&Puhkim OÜ esitas 30.12.2021 TLPA-le taotluse Akadeemia tee 32c ärihoone rajamise eesmärgil detailplaneeringu koostamiseks suuliseks ärakuulamiseks. TLPA vastas 05.01.2022 ekirjaga, et arutelu ei ole vajalik, sest Tallinna Linnavalitsus ei algata Akadeemia tee 32c kinnistul kehtivat üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut. Tallinna Linnavalitsus on jätnud algatamata 10.11.2020 esitatud taotluse alusel Akadeemia tee 32c kinnistule detailplaneeringu, kus sooviti määrata ehitusõigus kuni 4-korruselise büroopindadega ärihoone püstitamiseks. Hiljuti taotleti Akadeemia tee 32c kinnistule projekteerimistingimusi kohvik-restorani püstitamiseks ning amet keeldus väljastamast ka projekteerimistingimusi, sest kavandatu ei vasta üldplaneeringule. Akadeemia tee 32c kinnistul saab vastavalt üldplaneeringule olla ainult haljasala, mänguplatsid ja/või kergliiklustee, st kinnistu on hoonetevaheline ala, mida ei hoonestata.
4.Restate Property Developers OÜ esitas 30.03.2022 TLPA-le Akadeemia tee 32c kinnistu detailplaneeringu algatamise ettepaneku, milles soovis Akadeemia tee 32c sihtotstarbeta kinnistu muuta elamumaaks ning määrata krundile ehitusõigus kuni 4-korruselise korterelamu ehitamiseks ehitisealuse pinnaga kuni 400 m2. Kinnistule kavandatakse 15 korterit ja hoone soklikorrusele 20 parkimiskohta. Hoone on kavandatud Akadeemia tee 32 korterelamust 10–11 m kaugusele. Ettepanekus toodi välja, et Restate Property Developers OÜ-d koheldakse ebavõrdselt teiste isikutega, kelle kinnistute osas on Tallinna linn olnud aastaid muutumatul seisukohal, et nii äri- kui ka eluhooned neil aladel on üldplaneeringuga kooskõlas ja soodustavad samal ajal polüfunktsionaalse linnaruumi teket, tõstavad turvalisust ja avaliku ruumi kvaliteeti ning loovad juurde kvaliteetseid elamispindu. TLPA vastas 26.04.2022 e-kirjaga, et jääb seisukoha juurde, et kinnistu ei ole hoonestatav vastuolu tõttu üldplaneeringuga. Restate Property Developers OÜ pöördumises toodud kolme detailplaneeringu linnaruumiline olukord on täiesti erinev Akadeemia tee 32c kinnistu olukorrast ning ükski neist ei ole elamu akende ette jääv haljasala, samuti on nendes detailplaneeringutes väärtus avaliku ja ühistegevuse näol, mida üldplaneering ette näeb.
5.09.05.2022 tegi Restate Property Developers OÜ Tallinna linnale ettepaneku Akadeemia tee 32c võimalikuks vahetamiseks mõne teise Tallinna linna omandis oleva kinnisasja vastu või Akadeemia tee 32c võõrandamiseks. Tallinna linn vastas taotlusele 29.06.2022, et kinnistut ei ole võimalik vahetada mõne teise Tallinna linna omandis oleva kinnistu vastu. Tallinna linn on valmis kaaluma Akadeemia tee 32c kinnistu tasuta omandamist.
6.Restate Property Developers OÜ esitas 29.07.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse kohustada Tallinna linna omandama kinnisasi aadressil Tallinn, Akadeemia tee 32c kohese ja õiglase tasu eest, alternatiivselt kohustada Tallinna linna algatama detailplaneering kinnisasjale ehitusõiguse määramise eesmärgil ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks vastavalt piirkonnas välja kujunenud keskkonnale, sealhulgas hoonestuslaadile, teise alternatiivina kohustada Tallinna linna andma projekteerimistingimused kinnisasjale ning määrama ehitusõigus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks vastavalt piirkonnas välja kujunenud keskkonnale, sealhulgas hoonestuslaadile.
7.Tallinna Ringkonnakohtu 05.04.2023 määrusega loeti Restate Property Developers OÜ kaebus alternatiivses nõudes kohustada Tallinna linna vaatama uuesti läbi Restate Property Developers OÜ 30.12.2021 või 30.03.2022 taotlust algatada detailplaneering kinnisasjale aadressil Tallinn, Akadeemia tee 32c (registriosa nr 21151301) ehitusõiguse määramise eesmärgil ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks vastavalt piirkonnas välja kujunenud keskkonnale, sealhulgas hoonestuslaadile, esitatuks halduskohtumenetluse seadustiku § 46 lg-s 2 sätestatud kaebetähtaega rikkudes. Samuti jäeti rahuldamata Restate Property Developers OÜ kaebuse esitamise tähtaja ennistamise taotlus ning lõpetati menetlus nõudes kohustada Tallinna linna vaatama uuesti läbi Restate Property Developers OÜ 30.12.2021 või 30.03.2022 taotlust algatada detailplaneering kinnisasjale aadressil Tallinn, Akadeemia tee 32c (registriosa nr 21151301) ehitusõiguse määramise eesmärgil ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks vastavalt piirkonnas välja kujunenud keskkonnale, sealhulgas hoonestuslaadile.
KAEBAJA SEISUKOHAD
8.Kaebaja otsis võimalusi, kuidas oleks võimalik võtta talle kuuluv hoonestamata sihtotstarbeta maa sihtotstarbega kinnistu kasutusse ja esitas selleks vastustajale projekteerimistingimuste taotluse ja avaldas soovi algatada detailplaneeringut. Kaebaja oli avatud läbirääkimisteks, et leida koostöös vastustajaga kinnistule hoonestus, mis on mahu ja kasutamise otstarbe kohaselt ka vastustajale vastuvõetav. Kaebaja oli haldusmenetluses vastustajale kinnitanud, et on teadlik sellest, et detailplaneeringu algatamine ei too kaasa õigustatud ootust mingi kindla lahendusega detailplaneeringu kehtestamist. Seega selle asemel, et vastata igale kaebaja pöördumisele, et kaebaja soovitud tegevusi ei saa kinnistule kavandada, oleks vastustaja pidanud selgitama, milliseid tegevusi siis saab.
9.Kinnistu asub üldplaneeringu kohaselt küll avatud hoonetevahelise ruumiga korruselamumaa juhtotstarbega maa-alal, kuid see ei välista muud maakasutust planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 9 ja § 75 lg 4 alusel. Vastustaja on varasemalt pidanud kinnistute, mis asuvad üldplaneeringu kohaselt samuti hoonetevahelise ruumiga korruselamumaal hoonestamist lubatavaks ja üldplaneeringuga kooskõlas olevaks. Kuigi vastustaja väitel ei ole nimetatud detailplaneeringud praeguse asjaga võrreldavad, ei ole vastustaja vastu vaielnud väitele, et kõigi nimetatud detailplaneeringute alad asusid üldplaneeringu kohaselt samuti hoonetevahelise ruumiga korruselamumaal.
10.Projekteerimistingimuste taotluse tagastamisel ning detailplaneeringu algatamisest keeldumisel on vastustaja märkinud, et tegemist on olemasoleva miljöö säilitamise alaga, kus hoonetevaheline ruum jäetakse ühistegevuseks, haljasaladeks, mänguplatsideks ning tagatakse kergliiklusteede läbipääs. 05.01.2022 vastuse kohaselt saab kinnistul olla vastavalt üldplaneeringule ainult haljasala, mänguplatsid ja/või kergliiklustee, st kinnistu on hoonetevaheline ala, mida ei hoonestata. Samuti on vastustaja 26.04.2022 kirjas selgitanud, et ala on kehtivas üldplaneeringus määratud jääma hoonetevahelise ruumiga alaks, mis on mõeldud kasutada ühistegevuseks nagu haljasaladeks, mänguplatsideks, kergliiklusteede läbipääsuks ning ei ole üldplaneeringu kohaselt ette nähtud hoonestatavaks. Samuti selgitas vastustaja 02.09.2022 vastuses kaebusele, et kinnistule on lisaks haljastusele ja muudele funktsioonidele kavandatud kergliiklustee. Vastustaja on tuginenud üksnes üldplaneeringus sätestatule. Lepingust või seadusest tulenevat alust ei esine. Üldplaneeringust ei saa tuleneda eraisikust omanikule kohustust taluda talle kuuluva kinnistu kasutamist avalikkuse poolt.
Selleks on vajalik täiendavalt üldplaneeringu alusel otsustada sundvõõrandamine või seada sundvaldus. Vastustaja pole seda teinud. Asjaolu, et ajal, mil kaebaja kinnistu omandas, kehtis juba üldplaneering, ei oma tähendust, sest vastustaja on projekteerimistingimuste taotluse tagastamisel ja detailplaneeringu algatamisest keeldumisel viidanud sellele, et kinnistu hoonestamine ei ole lubatav. Avalikes huvides kasutamise puhul ei ole tegemist tavapärase kinnisomandi kitsendusega. Seega ei ole tegemist ka olukorraga, kus kaebaja oleks omandanud kinnistu, millel asuvatest kitsendustest/piirangutest ta pidi teadlik olema ja nendega arvestama. Tavapärane planeeringust või seadusest tulenev kinnisomandi kitsendus ei ole võrdväärne vajadusega kasutada kinnistut avalikes huvides. Vastustaja seisukohtadest nähtub selgelt, et vastustaja soovib võtta kinnistu varem või hiljem kasutusele avalikes huvides, nt kergliiklustee rajamiseks ja mänguplatsidena. Kaebajal puudub kohustus sellist tegevust talle kuuluval kinnistul taluda, mistõttu hiljemalt nende tegevuste kavandamisel tuleb vastustajal kinnistu avalikes huvides omandada. On põhjendamatu, et kaebaja ei saa nõuda vastustajalt kinnistu omandamist koheselt, vaid peab ära ootama, millal vastustaja asub oma vastavaid plaane ellu viima. Seni peab kaebaja kandma maaomaniku kohustusi, nt maa korrashoiukohustust ja maamaksu tasumise kohustust, kuigi ta kinnistut enda huvides tegelikult kasutada ei saa.
11.Vastustaja arvates ei olnud üldplaneeringu kehtestamise ajal kinnistu kasutamine avalikes huvides vajalik. Vastustaja tagastas 01.02.2006 kinnistu õigusvastaselt võõrandatud vara õigustatud subjektile, kuigi sel ajal kehtinud maareformi seaduse (MaaRS) alusel oleks tulnud see maa jätta munitsipaalomandisse ja maksta õigustatud subjektile selle asemel kompensatsiooni, kui vastustaja oleks vajanud seda maad sotsiaalmaana või kasutamiseks oma ülesannete täitmiseks ja arenguks (kuni 03.02.2006 kehtinud redaktsioonis MaaRS § 6 lg 2 p 4, § 28 lg 1 p 4, § 28 lg 2). MaaRS § 28 lg 1 p 4 nimetas sotsiaalmaad, kuid lõige 2 lubas anda munitsipaalomandisse ka lõikes 1 nimetamata maad, mis on vajalikud kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ja arenguks. Seega vahetult enne üldplaneeringu kehtestamist 22.06.2006 ei näinud vastustaja sellel maaüksusel seda funktsiooni, mida ta väidab praegu olevat sellele määratud üldplaneeringuga. Kuna kinnistu tagastati, st anti eraisiku omandisse, siis pidi vastustaja arvestama sellega, et eraisik soovib seda kinnistut kasutada erahuvides. Kui vastustaja arvates on kinnistut vaja kasutada avalikes huvides, siis tuleb eraisikust omaniku nõudmisel see vastustajal kohese ja õiglase hüvitise eest omandada, nagu näeb seda ette ka üldplaneering. Sellega on vastustaja võtnud endale üldplaneeringu kehtestamisel ka avatud hoonetevahelise ruumiga korruselamumaa juhtotstarbega maa-alal asuvate kinnistute, mille kasutamine on vajalik avalikes huvides, omandamise kohustuse.
12.Üldplaneeringu järgses I mikrorajoonis on tänaseks vormistatud munitsipaalomandisse väga suur osa maast. Järelikult on tegemist vastustaja kehtiva halduspraktikaga, et hoonetevaheline linnaruum võetakse munitsipaalomandisse. Munitsipaalomandisse võtmist tuleb teha kooskõlas kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusega (KAHOS). KAHOS loetleb eesmärgid, mille täitmiseks on kinnisasja lubatud omandada. Mh on sellisteks eesmärkideks ka spordiväljaku või avaliku puhkepargi rajamine või laiendamine. Kaebaja 09.05.2022 kiri sisaldas taotlust kinnistu omandamiseks KAHOS-e alusel või kinnisasjade vahetamiseks. Vastustaja selgitas 29.06.2022 vastuses, et vahetamine ei ole võimalik, siis oleks vastustaja pidanud lahendama ka kaebaja esitatud kinnistu omandamise taotluse (riigivastutuse seaduse (RVastS) § 6 lg 1). Vastustaja 29.06.2022 vastuses olevat lauset „Tallinna linn on nõus kaaluma kinnisasja tasuta omandamist“, ei saa käsitada kaebaja taotluse kinnistu omandamiseks õiglase ja kohese hüvitise eest, lahendamisena. KAHOS-e alusel tuleb kinnistu omandada õiglase ja kohese hüvitise eest ning vastustaja ei ole põhjendanud, miks oleks õiglaseks hüvitiseks 0 eurot, mistõttu on kaebaja 09.05.2022 esitatud taotlus kinnistu KAHOS-e alusel omandamiseks tänaseni lahendamata. Arvestades vastustaja praktikat viidatud detailplaneeringute kehtestamisel, oleks juhul, kui vastustaja ei vajaks kinnistut avalikes huvides kasutamiseks, ja tuginedes võrdsele kohtlemisele (põhiseaduse § 12) kaebajal võimalik taotleda detailplaneeringu algatamist kortermaja püstitamiseks ehitusõiguse saamiseks. Sellise
detailplaneeringu kehtestamise korral oleks kinnistu turuväärtus hetkel ligikaudu 468 000 eurot ilma käibemaksuta. Kaebaja nõue on suunatud sellele, et kohus kohustaks vastustajat lahendama kaebaja 09.05.2022 taotlust omandada kinnistu KAHOS-e alusel kohese ja õiglase tasu eest. Kuna kaebaja esitatud kinnistu omandamise taotluse lahendamisel tuleb vastustajal kasutada kaalutlusõigust, siis taotleb kaebaja vastustajale ettekirjutuse tegemist asja uueks otsustamiseks (RVastS § 6 lg 3).
13.Juhul, kui kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu ning leiab, et vastustaja on 29.06.2022 vastuses kaebaja 09.05.2022 taotlusele juba lahendanud ka kaebaja taotluse kinnistu KAHOS-e aluse omandamiseks ning et 29.06.2022 vastuse puhul on tegemist haldusaktiga, siis taotleb kaebaja kaebuse muutmist ning vastustaja 29.06.2022 vastuse tühistamisnõude lisamist. Halduskohtumenetluses kehtivast uurimispõhimõttest ja selgitamiskohustusest tulenevalt (HKMS § 2 lg-d 4 ja 5) on kohtu ülesanne selgitada, millise nõudega on kaebajal võimalik oma õigusi kõige efektiivsemalt kaitsta.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
14.Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Kaebaja üritab oma 15.05.2023 menetlusdokumendis uuesti vaidlustada linna otsuseid mitte algatada Akadeemia tee 32c kinnistu detailplaneeringut ja mitte anda Akadeemia tee 32c kinnistule projekteerimistingimusi. Kohtud on leidnud, et kaebaja on nende linna otsuste osas esitanud kaebuse tähtaega ületades ja lõpetanud viidatud otsuste osas kaebaja nõuete menetluse, seega linna vastavad otsused kehtivad ning kaebaja poolt on asjakohatu uuesti nende otsuste osas etteheiteid esitada.
15.Kaebaja leiab oma 15.05.2023 menetlusdokumendis, et vastustaja arvates on kaebaja kinnistut vajalik kasutada avalikes huvides. Vastustaja kinnitab, et ei soovi kaebaja kinnistut avalikes huvides kasutama asuda. Samas peab vastustaja linnaruumi planeerimise korraldamisel ja konkreetsele kinnistule ehitusõiguse andmise või andmata jätmise otsustamisel avalikku huvi alati kaaluma ning seda olenemata sellest, kas kinnistu kuulub eraomandisse, riigile või kohalikule omavalitsusele või muule avalik-õiguslikule isikule. Sealjuures tuleb kaaluda soovitud ehitusõiguse vastavust kehtivale üldplaneeringule, mis ühiskondliku kokkuleppena kajastab avalikku huvi.
16.Üldplaneering ei näe ette kaebaja kinnistu hoonestamist, vaid kaebaja kinnistu jääb olemasoleva miljöö säilitamise alasse, kus hoonete vaheline ruum jäetakse ühistegevuseks, haljasaladeks, mänguplatsideks ning tagatakse kergliiklusteede läbipääs. Üldplaneering kehtib alates 22.06.2006. Kaebaja omandas Akadeemia tee 32c kinnistu 16.03.2021, mistõttu pidi ta kinnistut omandades lähtuma teadmisest, et kinnistu ei ole hoonestatav. Ükski planeering, sh üldplaneering, ei näe ette ehitamiskohustust, vaid annab üksnes ehitamisõiguse. Kaebaja kinnistu piirdub planeeringuga antud ehitusõiguse mänguplatside ja kergliiklustee rajamiseks. Eramaad saab linn avalikes huvides kasutama asuda vastava lepingu alusel, mida kaebaja ja vastustaja vahel ei ole sõlmitud ega ole praegu kavas ka sõlmida.
17.Üldplaneeringu seletuskirja viidatud tabeli punktis 2.1 on fikseeritud maakasutuse ja planeerimise eesmärk – tagada mikrorajoonide elanikele kvaliteetne hoonetevaheline linnaruum (läbivad kergliiklusteed, puhkekohad, varju pakkuv kõrg- ja madalhaljastus, laste mänguplatsid, spordiplatsid, istumisnurgad seenioridele jms). See eesmärk on linnaosas suures osas kas saavutatud või saavutamisel ning uute või pooleliolevate detailplaneeringute menetlemisel järgimisel. Samas on üldplaneeringu seletuskirja punktis fikseeritud lähteprobleem – elamute vahelise avatud ruumi maakasutus mikrorajoonides on vormistamata. Ühtlasi on viidatud punktis sõnastatud lahendusettepanek, milleks on maakasutuse vormistamine munitsipaalomandisse. Ühtlasi näeb sama p 2.1 rakendamise abinõuna ette piiriettepaneku vormistamise ja munitsipaalomandisse taotlemise. Üldplaneeringu seletuskirjast ei tule välja nagu oleks vastustaja üldplaneeringut kehtestades võtnud endale kaebaja kinnistu juhtotstarbega kinnistute KAHOS-e alusel omandamise kohustuse. Üldplaneeringu seletuskirjas käib jutt maareformi seaduse alusel vastavate maa-alade munitsipaalomandisse vormistamisest, mitte KAHOS-e alusel maade omandamise kohustuse
võtmisest. Kaebaja kinnistu osas paraku ei olnud üldplaneeringu järgselt munitsipaalomandisse vormistamine enam võimalik, kuivõrd enne üldplaneeringu kehtestamist tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa Akadeemia tee 32c Tiiu Uibole.
18.Kaebaja kinnitab oma 15.05.2023 menetlusdokumendis, et on esitanud 09.05.2022 linnale taotluse Akadeemia tee 32c omandamiseks kohese ja õiglase tasu eest ning et taotlus on senini lahendamata. Kaebaja esindaja 09.05.2022 vastustaja ametnikele saadetud e-kirjadest nähtuvalt ei ole tegemist KAHOS § 4 lg 3 alusel esitatud taotlusega kaebajale kuuluva kinnisasja omandamiseks kohese ja õiglase tasu eest, vaid tegu on kaebaja esindaja manitsusega, et kui ehitusõigust Akadeemia tee 32c kinnistule ei anta, tuleb linnal Akadeemia tee 32c kinnistu võõrandada (KAHOS § 1 lg 2, § 2 lg 1, § 4 lg 1 p 12 ja § 4 lg 3) või vahetada see mõne Tallinna linna omandis oleva maa vastu (KAHOS § 22 lg 1 p 3 ja § 24). Tallinna Linnavaraameti 29.06.2022 kirja nr 2.1-9/2459 – 2 kontekst eeldas, et kaebaja vastab Tallinna Linnavaraametile, kas ta on nõus kinnistu tasuta võõrandamisega, mida kaebaja teinud ei ole. Seega sisuliselt on seni olnud tegemist linna ja kaebaja vaheliste poolelijäänud konsultatsioonidega ehk menetluse eeltoimingutega ning taotluse enda ja selle menetlemiseni tegelikult jõutud ei ole. Seega on kaebus linna kohustamiseks vaadata kaebaja taotlus kinnistu omandamiseks kohese ja õiglase tasu eest uuesti läbi esitatud ennatlikult ja tuleb sellisena rahuldamata jätta. Ainetu on ka kaebaja taotlus kaebuse muutmiseks ning vastustaja 29.06.2022 vastuse tühistamisnõude lisamiseks. Tallinna Linnavaraameti 29.06.2022 kiri on selgituskiri, mis on jäänud ootama kaebaja seisukohta.
19.Selline praktika, et üks või teine arendaja omandab kinnistu, mille osas on tal täielik teadmine või kõik võimalused täieliku teadmise saamiseks, et kinnistu ei ole hoonestatav ja asub seejärel kohalikult omavalitsuselt nõudma kinnistu äraostmist kohese ja õiglase tasu eest, ei saa kuidagi olla aktsepteeritav. Tegemist on maksumaksja rahaga, mistõttu on arendaja selline käitumine selgelt avalike huvide ja KAHOS-e mõttega vastuolus. Arendaja valearvestuse tõttu läbikukkunud äriplaani kasumi teenimiseks ei saa maksumaksja rahast hüvitada.
20.Taavo Vainomaa koostatud dokumendi tõendiväärtus ja tõsiseltvõetavus on kaheldav, arvestades, et see on tellitud kaebaja huvides ja valel eeldusel. Kaebajale pidi juba Akadeemia tee 32c kinnistut omandades olema teada, et kinnistu ei ole hoonestatav. Korraliku ettevõtja hoolsuse järgmisel pidi kaebaja kinnistu omandamisel olema teadlik kinnistul lasuvatest ehitusõiguse piirangutest ning tal olid ka kõik võimalused kohalikult omavalitsuselt enne ostu-müügi lepingu sõlmimist vastavad teadmised hankida, kui ta ise ei osanud üldplaneeringus orienteeruda.
KOHTU PÕHJENDUSED
21.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et vaadeldav kinnistu asub sihtotstarbeta maal ning üldplaneeringu järgi Mustamäe I mikrorajooni avatud hoonetevahelise ruumiga korruselamumaa (EK5-9R) juhtotstarbega alal. Maakatastriseaduse § 181 lg 13 järgi on sihtotstarbeta maa ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata. Üldplaneeringu seletuskiri täpsustab, et EK5-9R juhtotstarbega ala on vajalik Mustamäele omase vabaplaneeringulise hoonestusmiljöö säilitamiseks. Hoonete vahel moodustub ühiskasutuses olev avalik ruum haljasalade, puhkekohtade, kergliiklusteede, spordiplatside, mänguväljakute ja muuga. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja omandas kinnistu 19.03.2021 ehk kaebaja oli kinnistu omandamisel teadlik 22.06.2006 kehtestatud üldplaneeringu tingimustest vaadeldaval maa-alal. Kaebaja on seisukohal, et vastustajal tuleks kaebajale kuuluv kinnistu omandada KAHOS-e alusel või vahetada teise kinnisasja vastu. Kaebaja nõue on suunatud sellele, et kohus kohustaks vastustajat lahendama kaebaja 09.05.2022 taotlust omandada kinnistu KAHOS-e alusel kohese ja õiglase tasu eest.
22.Üldplaneering määrab maakasutuse juhtotstarbe, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (kehtiva PlanS § 6 p 9, § 75 lg 1 p 18, PlanS v.r § 8 lg 3 p 3 ja lg 31). Üldplaneeringujärgne maakasutuse juhtotstarve võimaldab ka mõningaid kõrvalekaldeid
üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav (kehtiva PlanS § 75 lg 4, PlanS v.r § 8 lg 31) ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust. Planeeringu põhilahenduseks on planeeringu oluline osa, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (Riigikohtu halduskolleegiumi 12. märtsi 2015. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-71-14, p 11). Seega omandas kaebaja teadlikult kinnistu, mida võib käsitleda avaliku ruumina ning kasutatakse avalikes huvides. Vaidlust ei ole ka selles, et detailplaneeringu algatamise osas ning projekteerimistingimuste väljastamise osas on menetlus lõppenud.
23.KAHOS § 4 lg 3 kohaselt võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalikõiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Kinnisasja omandamise taotlus esitatakse kinnisasja omandamise otsustamiseks pädevale isikule. Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus (KAHOS § 4 lg 2). Seadusandja on selgitanud KAHOS eelnõu seletuskirjas kehtiva KAHOS § 4 lg 3 osas järgmist: „[Nimetatud norm] annab kinnisasja omanikule õiguse taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Sellise taotluse esitamise korral tuleb kaaluda, kui koormavad on avalik-õiguslikud kitsendused kogu kinnisasja kasutamisele. Isiku omandiõiguse riive proportsionaalsust avaliku huvi vajadusele peab hindama haldusorgan, kellele taotlus esitatakse. Kui omandiõiguse riive on väga suur ja kinnisasja ei ole võimalik kasutada senisel sihtotstarbel, peab haldusorgan alustama omandamise menetlust.“ Seega on KAHOS § 4 lg 3 eeldusteks, et: 1) kaebaja kinnisasi on koormatud avalik-õiguslike kitsendustega (seatud sundvaldus) ning 2) kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Eelnevad tingimused ei ole vaadeldava kinnistu suhtes täidetud. Nagu kohus eelnevalt välja tõi, on kaebajale kuuluva kinnistu sihtotstarve sihtotstarbeta maa ning sihtotstarvet ei ole muudetud. Lisaks ei ole kinnistule seatud sundvaldust. Kaebaja omandas maa-ala, mille osas ta ei saanud üldplaneeringu tõttu sihtotstarbe muutmisega arvestada. Kaebaja väide, et ta sai detailplaneeringu algatamise võimatusest või projekteerimistingimuste kehtestamise võimatusest teada alles 2022. aastal, ei ole asjakohane, kuivõrd ka enne seda puudus eeldus, et vastav detailplaneering algatatakse ja kehtestatakse või antakse projekteerimistingimused. Kaebaja sai lähtuda üksnes alustest, mis olid välja toodud üldplaneeringus.
24.Vastustaja kinnitas kohtule, et ei soovi praegusel ajal kaebajale kuuluvat kinnistut omandada. Selleks puudub kohustus ka tulenevalt üldplaneeringust. Üldplaneeringu seletuskirja osa V „Üldplaneeringu elluviimine“, ptk 2 „Rakendamise abinõude tabel“ p-s 2.1 on fikseeritud maakasutuse ja planeerimise eesmärk, milleks on tagada mikrorajoonide elanikele kvaliteetne hoonetevaheline linnaruum (läbivad kergliikluse teed, puhkekohad, varju pakkuv kõrg- ja madalhaljastus, laste mänguplatsid, spordiplatsid, istumisnurgad seenioridele jms.). Samas p 2.1.1 ja p 2.1.2 näeb rakendamise abinõuna ette piiriettepaneku vormistamise ja munitsipaalomandisse taotlemise. Kohus nõustub vastustajaga, et üldplaneeringu seletuskirjast ei tulene kohustust kohalikule omavalitsusele vaadeldava maa omandamiseks, vaid MaaRS alusel vastavate maa-alade munitsipaalomandisse vormistamisest. Samuti on õige vastustaja tähelepanek, et vaadeldav maa tagastati õigustatud subjektile 01.02.2006, s.o enne üldplaneeringu kehtestamist. Kohus ei saa hinnata praegusel ajal asjaolusid, mis tingisid õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise 2006. aastal, mitte maa munitsipaliseerimise.
25.Kaebaja esitas 09.05.2022 Tallinna linnale alternatiivse taotluse ettepaneku tegemiseks Akadeemia tee 32c võimalikuks vahetamiseks mõne teise Tallinna linna omandis oleva kinnisasja vastu või Akadeemia tee 32c võõrandamiseks (dtl 102). Seega on kirjas tehtud ettepanek dialoogi pidamiseks. Tallinna linn vastas ettepanekule 29.06.2022 kirjaga nr 2.1-9/2459-2 ning selgitas, et kinnistut ei ole võimalik vahetada mõne teise Tallinna linna omandis oleva kinnistu vastu. Tallinna
linnale kuuluvad maad on riigi poolt antud munitsipaalomandisse MaaRS alusel, mille § 25 lg 2 järgi võib munitsipaalomandisse antud maad kohalik omavalitsus kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud sihtotstarbel ja eesmärgil. Tallinna linnal puuduvad kinnisasjad, millega vahetustehing teostada. Tallinna linn on valmis kaaluma Akadeemia tee 32c kinnistu tasuta omandamist (dtl 105). Eelnevat aluseks võttes nõustub kohus vastustajaga, et sisuliselt on tegemist linna ja kaebaja vahelise dialoogiga kokkuleppe saavutamiseks. Kaebaja ei ole esitanud vastustajale konkreetset taotlust kinnistu omandamiseks ning vastustaja ei ole haldusakti vormis taotluse rahuldamisest keeldunud. Kaebaja soovis üksnes pidada läbirääkimisi, millisele ettepanekule tegi vastustaja omakorda vastuettepaneku. Kaebusest nähtuvalt ei vastanud kaebaja vastustaja ettepanekule, vaid pöördus kohtusse. Vastustaja 29.06.2022 kiri nr 2.1-9/2459-2 ei ole haldusakt ning selle tühistamist ei saa taotleda. Seega ei ole asjakohane ka kaebaja esitatud tõend vaadeldava kinnistu väärtuse osas.
26.Kaebaja heidab vastustajale ette, et teda koheldakse ebavõrdselt kaebajaga sarnases olukorras olevate isikutega. Riigikohus on selgitanud 12.12.2006 otsuse nr 3-3-1-65-06 p-s 25, et võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Kuivõrd praeguse aja seisuga ei ole lõplikult otsustatud, kas ning millistel tingimustel Tallinna linn soovib omandada kaebajale kuuluva kinnistu, ei ole võrdse kohtlemise põhimõtet rikutud. Ehitusõiguse osas ei ole vaidlust, kuivõrd vastavad otsused on jõustunud.
27.Kohtu hinnangul ei ole RVastS § 6 lg-s 1 sätestatud alused täidetud, mistõttu tuleb kohustamisnõude jätta rahuldamata. Kaebajal puuduvad takistused kasutada maa-ala tulenevalt üldplaneeringus sätestatust ning sihtotstarbest.
28.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.