Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(8)

AÕS § 72 lõike 4 kohaselt saaks kaasomanikul teiste nõusolekuta olla üksnes õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid, nt katusekatte vahetus, millega kaebajad on nõustunud. Selliseks tegevuseks ei ole aga vaja ehitusluba ega ehitusteatist. On mõistetamatu, miks vastustaja aitab kaasa kaebajate õiguste rikkumisele, väljastades ehitusloa muinsuskaitsealusele ehitise ulatuslikuks ümberehitamiseks, ilma omanikke menetlusse kaasamata. Muinsuskaitsealuse ehitise ümberehitamine võib endaga kaasa tuua mitte üksnes kohustusi vaid ka vastutust. Kaebajate õiguste rikkumist ei ole võimalik tagantjärele vaidemenetluses kõrvaldada. Vaidemenetluses on vallavalitsus üksnes oma rikkumist õigustanud. 5) Kaebajad on juba vaide esitamisel juhtinud tähelepanu puudustele ehitusprojektis. Lisaks sellele, et puudub kaasomanike kooskõlastus, ei saa sellisele projektile väljastada ehitusluba, kuna pole selge, kuidas hakkab toimuma veevarustus ja kanalisatsioon ning kuhu on seda üldse võimalik rajada. Samuti pole selge küttelahendus, kuivõrd projektis on kavandatud 2800 m3 köetavat ruumi. Tegemist on ehitisega, mille mõõtmed on 36 m (pikkus) x 10,5 m (laius) x 9,5 m ( kõrgus). Projektis on kavandatud kaks korrust. Näiteks esimesel korrusel on ette nähtud 2 saali (113 m2 ja 64,6 m2), 3 wc-d, millest 1 invatualett, suur köögiplokk koos abiruumidega (nõudepesu, tehnilised ruumid, suur duširuum. II korrusel on 5 nn töötuba, kabinet, 2 suurt (10 m2) wc ja duširuumi, puhkeruum 26,1 m2, 2 abiruumi 18 m2, abiruum 11,2 m2. Kõik toad on vintskappidega. On ilmselge, et selline hulk sanitaarruume ei ole planeeritud ilma eesmärgita neid kasutada. Nende ruumide eesmärgipäraseks kasutamiseks on vajalik vee- ja kanalisatsioonilahendus, mida aga pole ja mille kohta vastustaja on öelnud, et see lahendatakse kasutusloa menetluse staadiumis. Ilma vee- ja kanalisatsioonilahenduseta ei saa sellisele hoonele ehitusluba väljastada, kuivõrd pole võimalik tagada, et ehitist on tulevikus võimalik otstarbekohaselt kasutada. Määruse nr 97 § 8 sätestatud nõuete kohaselt peaks eelprojekt sisaldama põhimõtteliselt nii kütte kui vee- ja kanalisatsioonilahendust. Eelprojekt peab andma piisavat, arusaadavat ja õiget teavet kavandatava ehitise ja selle vastavuse kohta õigusaktides sätestatud nõuetele (§ 8 lg 4). Juba eelprojekti staadiumis tuleb ja peab olema võimalik hinnata kavandatud lahenduste vastavust mh keskkonnanõuetele. Projektis on asendiplaanil kajastatud 9 küttepuurkaevu, mis on paigutatud nii, et reoveetorud jooksevad kaitsetsoonidest läbi. On selge, et selline lahendus keskkonnanõuetega kooskõlas olla ei saa ning ei vasta keskkonnaministri 31.07.2019 määrusele nr 31, mis sätestab nõuded kanalisatsiooniehitiste planeerimisele ja kasutamisele, sh sätestab selliste ehitiste minimaalsed kujad. Lisaks asub kavandatav ehitis kaitsmata põhjaveega piirkonnas. Isegi kui tegemist ei oleks majutusasutusega, nähtub projektist, et hoonesse on kavandatud suure hulga inimeste viibimine üheaegselt ja seetõttu ei ole võimalik projekti käsitleda selliselt, et kui jälgime tuleohutusnõudeid, siis arvestame 35 inimesega ning kui tegemist on vee- ja kanalisatsiooniga, siis ei pea sellise isikute hulgaga arvestama ja ei pea seda osa üldse lahendama. Eelprojekt ei vasta muu hulgas määruse nr 97 § 8 p-des 7-10 esitatud nõuetele. 6) Kui projekti oleks kaebajatele tutvustatud, oleks kaebajatel olnud võimalus juhtida tähelepanu projekti puudustele ja nõuda puuduste kõrvaldamist. Sellisel kujul ei saanud projektile anda ehitusluba, kuna selle projekti järgi rekonstrueeritud hoonet pole taotletud viisil võimalik kasutada, eeskätt vee- ja kanalisatsiooni ja küttelahenduse puudumise tõttu. Hetkel selles hoones vesi ja kanalisatsioon puuduvad ning hoone on mitteköetav. Ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile kehtestatud nõuetele ja selle menetlemisel on tehtud oluline menetlusviga, jättes ehitise omanikud menetlusse kaasamata.

3(8)

1) Ehitusloa esmane taotlus (nr 2111271/25473) esitati ehitisregistrile 17.07.2021. Taotlejaks oli arhitektuuribüroo ja ehitusprojekt oli allkirjastatud ühe kaasomaniku K. V. poolt. Ehitusprojekt saadeti mitmel korral märkuste parandamiseks tagasi. Viimane versioon ehitusprojektist koos parandustega esitati täiendustega tagasi ehitisregistrile 06.05.2022. Ehitusluba väljastati 16.05.2022. Kuna viimane versioon projektist esitati 06.05.2022, siis on ehitisregistri eripärast tulenevalt nähtav avalikus vaates vaid viimane kuupäev. Kaebuse esitajatel on võimalik ehitisregistrisse sisse logides näha nimetatud ehitusloa menetluse käiku. 2) Vastustajale jääb arusaamatuks, milliseid kohustusi või koormisi ehitusloa realiseerimine kaebuse esitajatele kaasa võiks tuua. Ehitusluba on taotletud ühe kaasomaniku kooskõlastusel (nõusolekul/tellimisel) ning tema soovib seda ka realiseerida, soovides vaid, et teised kaasomanikud annaksid kooskõlastuse. Ehitusloal on märge, et „Ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi“. Vaatamata sellele, et kohus on juhtinud tähelepanu, et kaasomanikud jätkaksid omavahelisi läbirääkimisi asja kohtuväliseks lahendamiseks, ei ole osapooled omavahelisi erimeelsusi suutnud lahendada. Kolmas isik on seda olnud valmis tegema, kuid kaebuse esitajad ei ole olnud nõus. Samuti ei ole kaebuse esitajad vastustajaga ühendust võtnud peale kohtumääruse saamist, et leida lahendusi. Kaebuse esitajad on senini keeldunud kokkusaamistest ja nende kompromiss on vaid see, kui ehitusluba kehtetuks tunnistataks. Vastustaja hinnangul on taoline käitumine pahatahtlik. 3) Ehitusloa menetluse käigus täpsustati ehitusloa taotlejalt hoone kasutusotstarvet ning taotleja kinnitas oma vastuses, et hoone jääb elamu abihooneks. Kui omanik/ud soovib/vad seda kasutada elamu abihoonena, siis vastustaja ei saa seda keelata. Kui aga tulevikus soovitakse hoonet kasutada mõnel muul otstarbel, on vaja esitada kasutusteatis kasutusotstarbe muutmiseks või kui kasutusotstarbest tulenevalt on vaja viia ehitis kooskõlla kasutusotstarbe vastavate nõuetega on tegemist ehitise ümberehitamisega, mille teostamiseks on vajalik mitteelamu puhul esitada ehitusloa taotlus. 4) Ilma kaasomanike kooskõlastuseta ei saa ehitustegevusega alustada. Vastustaja hinnangul ei ole olnud ehitusprojektis puudusi, mis oleks takistanud ehitusloa väljastamist, st ehitusprojekt vastas ehitusprojekt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Eelprojektis antakse tehnovõrkude põhimõttelised lahendused. Hoone sisesed tehnovõrgud lahendatakse põhiprojektiga, ehitusloa taotlemisel põhiprojekti ei ole nõutud. Tehnovõrkude põhiprojekte ei lahendata kasutusloa staadiumis. Kui tellitakse põhiprojektid, siis lahendatakse see ikka enne ehitamist, kuid vastustajale kasutusloa taotlemisel esitatakse ehitusprojektid, mille alusel ehitis ehitati (EhS § 48 lg 4). Ehitusprojekti seletuskirjas on kirjas, et vee ja kanalisatsiooni välisvõrkudele ja omapuhastile koostatakse eraldi projekt ja esitatakse ehitusteatis. Seega ei lahendata neid käesoleva projektiga. Lisaks on ehitusloal selgitatud, et: „Väljastatud ehitusluba ei ole kinnistut teenindava reoveesüsteemi rajamistööde aluseks. Kinnistut teenindava kanalisatsioonisüsteemi rajamine toimub eraldi ehitisregistri menetluse raames eraldi projekti alusel, selleks tuleb esitatud eraldi ehitusteatis koos asjakohaste dokumentidega (mh. vajalikud kooskõlastused). Kuna hoone kasutamiseks on vajalik veevarustuse ning kanalisatsioonisüsteemide olemasolu, peab hoonet teenindava reoveesüsteemi kasutusteatis koos sinna juurde kuuluvate dokumentidega olema esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa taotlusega. Kanalisatsioonitorustik ei tohi paikneda kaevu hooldus- või sanitaarkaitsealal.“ Kui otsustatakse kanalisatsioonisüsteem rajada omapuhastiga, siis imbsüsteemi kuja ulatumisel mõnele teisele kinnistule on vajalik vastava kinnistu omaniku nõusolek. Samas ei ole välistatud, et otsustatakse kinnise mahuti kasuks. Kinnistu reoveesüsteemi ehitamiseks seni ehitusteatist esitatud ei ole. Imbsüsteem ja puuraugud lahendatakse eraldi taotluste alusel, nende asendiplaaniline täpne lahendus selgub vastava eriala pädeva isiku poolt koostatud 4(8)

ehitusprojekti alusel eraldi menetluses. Ehitusloas on juhitud ka tähelepanu väliste tehnovõrkude lahenduse muutmise vajadusele. Kuigi riigimaanteel on kaitsetsoon 30 m, ei tähenda see, et sinna midagi ehitada ei tohiks. Hoone kasutusloa taotlemise ajaks peavad hoonet teenindavad tehnovõrgud olema saanud kas ehitusloa või ehitusteatis kantud ehitisregistrisse sh nõuetekohaselt valmis ehitatud ning ehitamise dokumendid esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa taotlusega. Kaebuse esitajate poolt välja toodud tähelepanekuid ei saa lugeda projekti puudusteks, mis oleks takistanud ehitusloa väljastamist. On tavapärane, et hoone välistele tehnovõrkudele, mida EhS lisa 1 järgi saab käsitleda eraldi rajatisena, esitatakse pärast hoone ehitusloa väljastamist eraldi rajatise ehitusloa taotlus või ehitusteatis. 5) Muinsuskaitse eritingimuste täitmist või sellest kõrvalekaldumist kontrollib Muinsuskaitseamet. Muinsuskaitseamet on ka ehitusprojekti kooskõlastanud. Vastustajal puudub vajadus kahelda Muinsuskaitseameti kooskõlastuses. 6) Vastab tõele, et kui vahetada vaid katusekate, siis on tegemist ehitise osa asendamisega samaväärsega, mille teostamiseks ei ole vaja esitada ehitusteatist ega ehitusloa taotlust, tegevus on vajalik kooskõlastada Muinsuskaitseametiga. Katuslagi on ilmselt seni soojustamata, kui aga soovitakse ühtlasi katus ka soojustada, on tegemist piirdekonstruktsiooni muutmisega, mis vajab ehitusprojekti ja ehitusteatise esitamist vastustajale. Ehitusluba annab loa ehitada vastavalt ehitusprojektile, samas ei saa ka välistada, et ehitatakse selle alusel vaid katusekonstruktsioon, kui muudeks tegevusteks ei suuda kaasomanikud omavahel kokku leppida ja puudub kaasomanike nõusolek. Kolmandal isikul ja ehitusloa realiseerimisest huvitatud isikul pole õigust ehitada ilma kaebajate kui kaasomanike nõusolekuta, vaatamata sellele, et ehitusluba väljastati. Ehitusloa väljastamine ja ehitamine on õiguslikult erinevad tegevused. 7) Vastustaja ei eita, et ei ole ehitusloa menetlusse kaasanud kaebuse esitajaid ning on rikkunud sellega menetlusnorme, kuid ehitusloa taotluse juures oleva ehitusprojekti oli kooskõlastanud üks kaasomanik (kolmas isik). Ei vasta tõele, et vastustaja on kaebuse esitajate menetlusse kaasamata jätmist sellega põhjendanud. Vastustaja ei ole teostanud lihtsat kontrolli kinnistu omanike osas, st on jätnud kontrollimata, kas kinnistul on veel (kaas)omanikke ning seetõttu on aktsepteerinud vaid ühe kaasomaniku kooskõlastust. Mis puudutab väidet, et vastustaja on pidanud piisavaks kaasomanike ärakuulamist vaidemenetluses, siis kaebajad on ka ise jaatanud, et on saanud põhimõtteliselt esitada oma seisukohad ja vastuväited, kuid neile ei ole nende hinnangul tähelepanu pööratud ja ei ole arvestatud. Argumendid, mida kaebajad esitasid, ei olnud nii veenvad, et oleks andnud aluse ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks on vastustaja teinud kaebajatele korduvaid ettepanekuid arutada teemat kokkusaamistel, et leida osapooli rahuldav tulemus, kuid kaebajad on järjepidevalt kokkusaamistest keeldunud. Antud juhul tuli vastustajal ärakuulamisõiguse rikkumise tõttu vaide menetluses välja selgitada, kas see võis mõjutada lõpptulemust. Vastustaja jõudis järeldusele, et isegi juhul, kui ehitusluba kehtetuks tunnistada, on võimalik esitada uus ehitusloa taotlus ning kaalutletud otsusena on võimalik väljastada uus ehitusluba. Vastustaja hinnangul ei ole kaebajad selgitanud, kuidas vaidlusalune ehitusluba riivab nende subjektiivseid õigusi niivõrd, et haldusakt tuleb tühistada. Kaebajate viited asjaõigusseadusest tulenevatele õigustele vaidluse lahendamisel asjakohased pole. Antud juhul ei ole tegemist ei võõrandamise, koormamise ega ka majandusliku otstarbe muutmisega. Kokkuvõttes oleks täna soovitud ehitustegevuse jaoks (millele ehitusluba taotleti) piisanud ehitusteatisest ja projektist, kuid kuna esitati ehitusloa taotlus ja see võeti menetlusse, ei hakanud menetleja liigselt koormama taotlejat uue teatise esitamise nõudega.

5(8)

KOHTU PÕHJENDUSED

6(8)

Kohus leiab, et sellise olukorraga on tegemist ka praegusel juhul ning põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. 10.1 Esmalt on oluline tähele panna, et ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid (vrd Riigikohtu 18.12.2014 otsus nr 3-3-1-57-14, p 11). Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Seega hindab pädev asutus loamenetluses eelkõige ehitusprojekti vastavust üldistele ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele. Ehitusloa menetlusse peab küll kaasama kinnisasja (kaas)omanikud (EhS § 42 lg 6), kuid samas nende nõusolek ei ole ehitusloa väljastamise eeltingimus (EhS § 44). Pädeval haldusorganil tuleb kaaluda, kas ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). EhS § 44 p 4 ei anna kohaliku omavalitsuse üksusele õiguslikku alust keelduda ehitusteatise ja -projekti aktsepteerimisest või ehitusloa andmisest üksnes põhjusel, et puudub AÕS § 72 lg 1 kohane kaasomanike vaheline kokkulepe. Kaasomanike omavahelised suhted kaasomandi valdamisel ja kasutamisel on eraõiguslikud. Kokkuleppe küsimus omab tähtsust ehitamisel ehk kaasomandi kasutamisel, mitte aga selle üle otsustamisel, kas ehitusteatist ja -projekti aktsepteerida või ehitusluba väljastada. Ehitusloa andmine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks (vt ka Riigikohtu 18.12.2019 otsus nr 3-17-1859, p 20). Kolmandal isikul ja ehitusloa realiseerimisest huvitatud isikul pole seega õigust ehitada ilma kaebajate kui kaasomanike nõusolekuta, vaatamata sellele, et ehitusluba väljastati. Eelnevat arvestades ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased kaebajate viited asjaõigusseadusest tulenevatele õigustele.

Siinkohal tuleb tähele panna, et ehitusluba on antud eelprojekti staadiumis, mis on lubatav (määrus nr 97 § 13 lg 1) ning mida hiljem põhiprojekti ja tööprojekti staadiumites saab täiendada (määruse § 8 lg 1). Ehitusprojekti insener-tehnilised lahendused täpsustatakse vastavalt määrusele nr 97 lõplikult tööprojekti staadiumis (§ 10), mille alusel ehitamine vahetult toimub ning mis esitatakse pädevale asutusele ka kasutusloa menetluses. Praegusel juhul nähtub ehitusloa aluseks olnud eelprojekti seletuskirjast, et projektis on kirjeldatud küttesüsteemi ning vee- ja kanalisatsiooni põhimõttelised lahendused (vt p-d 7 ja 9). Vastustaja on selgitanud, et hoonesisesed tehnovõrgud lahendatakse põhiprojektiga ning vee ja kanalisatsiooni välisvõrkudele ning omapuhastile koostatakse eraldi projekt ja esitatakse ehitusteatis (st neid ei lahendata vaidlusaluse ehitusloa aluseks oleva projektiga). Seega on kaebajad ekslikult aru saanud, et kütte, vee- ja kanalisatsiooni küsimused lahendatakse kasutusloa staadiumis. Ka ehitusloale on kantud märge: „Väljastatud ehitusluba ei ole kinnistut teenindava reoveesüsteemi rajamistööde aluseks. Kinnistut teenindava kanalisatsioonisüsteemi rajamine toimub eraldi ehitisregistri menetluse raames eraldi projekti alusel, selleks tuleb esitatud eraldi ehitusteatis koos asjakohaste dokumentidega (mh. vajalikud kooskõlastused). Kuna hoone kasutamiseks on vajalik veevarustuse ning kanalisatsioonisüsteemide olemasolu, peab hoonet teenindava reoveesüsteemi kasutusteatis koos sinna juurde kuuluvate dokumentidega olema esitatud hiljemalt koos hoone kasutusloa taotlusega. Kanalisatsioonitorustik ei tohi paikneda kaevu hooldus- või sanitaarkaitsealal.“ Ka on vastustaja selgitanud, et võimalik imbsüsteem ja puuraugud lahendatakse eraldi taotluste alusel, sh nende asendiplaaniline täpne lahendus saab selguda pädeva isiku poolt koostatud ehitusprojekti alusel eraldi menetluses. Vastustajal ei olnud keelatud ehitusluba sellise eelprojekti alusel väljastada. Kaebajate poolt eelprojektile esitatud etteheiteid ei ole alust käsitada ehitusprojekti puudustena, mille tõttu pidanuks keelduma ehitusloa väljastamisest. Kaebajate õigusi ei saa rikkuda see, et hoone välistele tehnovõrkudele esitatakse eraldi ehitisteatis/taotletakse ehitusluba. Kõikidesse edaspidi toimuvatesse kaebajate kaasomandis oleva kinnistuga seotud menetlustesse tuleb kaasata ka kaebajad. Kohus nõustub vastustajaga (21.04.2023 seisukoht), et väliste tehnovõrkude osas ei esine olukorda, kus oleks ilmne nende projekteerimise ja väljaehitamise võimatus (mh põhjusel, et võrk võiks ulatuda kaitsevööndisse või vajada naaberkinnistu omanike nõusolekuid).

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.