X ja Ye kaebus Otepää Vallavalitsuse 19. juuli 2021. a korralduse nr 2-3/508 ning 20. septembri 2021. a korralduste nr 2-3/632 ja nr 2-3/633 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja 1 – X Kaebaja 2 – Y Kaebajate esindaja vandeadvokaat Siret Saks Vastustaja – Otepää vald Kolmas isik – Ugandi Capital OÜ Kirjalik menetlus
Asja läbivaatamine Resolutsioon
Edasikaebamise kord
Asjaolud ja menetluse käik
1.Rahuldada kaebus.
2.Tühistada Otepää Vallavalitsuse 19. juuli 2021. a korraldus nr 2-3/508.
3.Tühistada vaideotsused:
3.1.Otepää Vallavalitsuse 20. septembri 2021. a korraldus nr 2-3/632;
3.2.Otepää Vallavalitsuse 20. septembri 2021. a korraldus nr 2-3/633.
4.Välja mõista Otepää vallalt X ja Ye kasuks solidaarselt 1 489,20 eurot menetluskulude katteks.
5.Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed tähemärgiga. Kohtuotsuse peale saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (HKMS § 180 lg 1, § 181 lg 1). Apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 2. märts 2023. a. Tartu Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui apellant ei taotle asja läbivaatamist kohtuistungil (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Otepää Vallavolikogu 26.10.2000. a otsusega nr 101 kehtestati Otepää Valga mnt 23a detailplaneering (Otepää linna Valga mnt 23a Sportlaste pansionaadi detailplaneering). Volikogu otsusega kehtestatud detailplaneeringu alusel on katastriüksusele ehitatud hotell (saun, konverentsiruum) ja terrass.
2.Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsusega nr 1-3/2 tunnistati detailplaneering planeeringuga antud ehitusõiguse realiseerimise ja detailplaneeringu elluviimise järgselt kehtetuks.
3.Otepää Vallavalitsuse 24.05.2021. a korraldusega nr 2-3/351väljastati Ugandi Capital OÜ-le ehitusluba hotelli laiendamiseks ja ümberehitamiseks kuni 30% olemasoleva hoone mahust. Otepää Vallavalitsus on aktsepteerinud ehitamisega alustamist 25.10.2022. a ehitamisega alustamise teatise alusel.
4.Ugandi Capital OÜ esitas 01.07.2021. a Otepää Vallavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse üle 33% esialgsest mahust.
5.Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korraldusega nr 2-3/508 väljastati Ugandi Capital OÜ-le projekteerimistingimused Otepää vallasiseses linnas Valga mnt 23a kinnistul hotelli rekonstrueerimiseks ehitusprojekti koostamiseks üle 33% esialgsest mahust.
6.Otepää Vallavalitsuse 20.09.2021. a korraldusega nr 2-3/632 jäeti rahuldamata X vaie Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korralduse kehtetuks tunnistamiseks ja Valga mnt 23a kinnistul asuva hotelli laiendamiseks detailplaneeringu menetluse alustamiseks.
7.Otepää Vallavalitsuse 20.09.2021. a korraldusega nr 2-3/633 jäeti rahuldamata Ye vaie Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korralduse kehtetuks tunnistamiseks ja Valga mnt 23a kinnistul asuva hotelli laiendamiseks detailplaneeringu menetluse alustamiseks.
8.X ja Y esitasid 20.10.2021. a Tartu Halduskohtule ühise kaebuse Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021 korralduse nr 2-3/508 ning 20.09.2021 korralduse nr 2-3/632 ja korralduse nr 2-3/633 tühistamiseks. Kaebajate esindaja on seisukohti täiendanud 22.11.2021. a, 18.11.2022. a, 16.12.2022. a, 27.12.2022. a menetlusdokumentides.
9.Vastustaja Otepää vald vaidleb Otepää Vallavalitsus 28.12.2021. a kaebusele esitatud vastuses kaebusele vastu ja on seisukohal, et vaidlustatud korraldused on õiguspärased.
10.Kolmanda isiku Ugandi Capital OÜ 21.12.2021. a seisukoha ja 17.11.2022. a ja 26.12.2022. a menetlusdokumentide kohaselt ei ole kaebus põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
11.Kohus otsustas 24.11.2022. a vaadata haldusasja läbi kirjalikus menetluses. Kaebajate nõue
12.Kaebuse kohaselt asuvad esimese kaebaja hooned Valga mnt 21, Otepää, teise kaebaja hooned asuvad Munamäe tn 26. Mõlemad kinnistud omavad Valga mnt 23a kinnistuga ühist piiri. Kaebajatel on kaebeõigus. Riigikohus on haldusasjas nr 3-17-1930/93 märkinud, et koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele. Kaebeõiguse tekkimiseks ei pea
subjektiivsete õiguste riive olema intensiivne (vt RKHK määrus asjas nr 3-17-981/16, p 11). Ka hoone korruselisust käsitlevad planeeringu nõuded võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse (vt RKHK otsus asjas nr 3-14-52416/72, p 15) (p 13). Johtuvalt asjaolust, et kaebajate kinnistute kõrval asuval kinnistul asuvat hoonet soovitakse laiendada (st muuta korruselisust), on olemas kaebajatel subjektiivsete õiguste riive.
13.Vastustaja varasemast tegevusest nähtub, et varasem detailplaneering on tunnistatud kehtetuks (pärast ehitusõiguse ammendumist) ning seejärel on väljastatud ehitusluba (parkla ja juurdeehituse tegemiseks) ning väljastatud projekteerimistingimused maa-aluse osa laiendamiseks.
14.Planeerimisseaduse eelnõu seletuskiri selgitab, et rõhutama peab, et detailplaneeringu koostamise kohustus punktides 1 ja 3 nimetatud ehitiste püstitamiseks on vaid juhul, kui ehitise püstitamiseks on nõutav ka ehitusluba (vt EhS lisa 1). Üle 33% laiendamiseks on detailplaneeringu koostamine nõutav juhtudel, kui esineb detailplaneeringu kohustuslik ala ja juht, kuid detailplaneering puudub. Samas juhul, kui detailplaneering on olemas, kuid sellega määratud krundi ehitusõigus on ammendunud, tuleb nii uue hoone ehitamiseks kui ka olemasoleva hoone laiendamiseks koostada uus detailplaneering.
15.Detailplaneeringu kohane ehitisealune pindala oli 320 m2. Ehitusloaga 24.05.2021.a. antud ehitisealune pindala on 641 m2. Seega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärgiks olnud vältida uue detailplaneeringu koostamist ning asuda hoonet laiendama nö jao kaupa – osaliselt ehitusloa ja seejärel projekteerimistingimuste alusel. Selline tegevus ei ole kooskõlas hea halduse tavaga ning ka seadusega. Olukorras, kus varasemalt on detailplaneering olemas olnud, tuleb üle 33%-lise laiendamise puhul koostada detailplaneering – selline on seadusandja mõte.
16.Korraldus, millega väljastati projekteerimistingimused ei vasta õiguspärase haldusakti tingimustele. Vastustaja võimaldas ehitusloa alusel suurendada kinnistul asuva hoone pindala, seejärel koheselt (ilma ehitustegevust üldse alustamata ja lõpule viimata) projekteerimistingimustega suurendada veelgi hoone maa-alust pinda. Ehitusseadustiku ja planeerimisseadustiku eesmärgiks ei ole läbi erinevate menetluste suurendada tükkidena hoone pindala, vaid vaatama ja reaalselt hindama peab kogu hoone mahtu ja selle suurenemist. Vastustaja tegevus Valga mnt 23a hoone ehitusõiguste väljastamisel on arusaamatu ning läbipaistmatu. Eeltoodu ei ole ilmselgelt kooskõlas hea halduse tavaga ja seda nii olulises valdkonnas kui seda on elukeskkonna planeerimine. Kohaliku omavalitsuse tegevus ei näi läbipaistev ega ole kooskõlas hea halduse tava ning elukeskkonna parendamise põhimõtetega. Kohalik omavalitsus võimaldab kaebajatele teadmata põhjendustel ühel ettevõtjal arendada elamurajoonis asuvat ärikinnisvara ilma planeeringuta, vaadates sellega mööda seaduses sätestatud tingimustest ja jättes seeläbi kaitseta kolmandate isikute huvid.
17.Kokkuvõtlikult on kaebajate etteheited järgmised.
18.Kuna PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused on täitmata, siis puudus vastustajal mis tahes põhjendus projekteerimistingimuste väljastamiseks ning PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi kohaldamiseks. Üldplaneeringu täpsusaste ei võimaldanud PlanS § 125 lg 5 p 2 kohaldamist ning suure ehitise maa-alune osa ei ole ümbruskonnas tavapäraselt asuv ehitis, mille puhul saaks väita, et see sobib väikelinliku aedlinna miljöösse.
Kuivõrd soovitakse ehitada sedavõrd ulatuslikku ehitist, mis on esialgsest ehitisest oluliselt suurem ning mille puhul ei ole üleüldse hinnatud naabrite võimalike õiguste riivet, siis tuleb käesolevas asjas läbi viia detailplaneeringu menetlus, kus kaebajad ja teised piirinaabrid saavad igakülgselt oma huve kaitsta. Vastustaja on eelneva tõttu rikkunud nii põhjendamiskohustust kui ka kaalutlusõigust. Lisaks on jäetud kaebajad nõuetekohaselt ära kuulamata.
19.PlanS § 125 lg 1 p 2 järgi on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust. Vastustaja 05.07.2021. a kirjast nähtub, et projekteerimistingimuste taotleja soovib laiendada olemasolevat hoonet üle 33%. Otepää valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt asub Valga mnt 23a alal, kus detailplaneeringu koostamine on kohustuslik (ÜP 3.1). ÜP punkti 3.1 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega alaks Otepää linn. Seega on käesoleval juhul hotellihoone laiendamisel detailplaneeringu koostamise kohustus. PlanS § 125 lg 5 p-de 1 ja 2 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbekalt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Nimetatud normi näol on tegemist kohaliku omavalitsuse diskretsiooniga mitte algatada planeerimismenetlust ning väljastada projekteerimistingimused. Kaalutlusõiguse rakendamine õiguspäraselt eeldab väga põhjalikult motiveeritud haldusakti, mida käesoleval juhul korralduse näol ei esine.
20.Samas, johtuvalt planeerimisseaduse eelnõu seletuskirja selgitustest, ei olnud seadusandja eesmärgiks anda kohalikule omavalitsusele diskretsioon, mis oleks kohaldatav ka käesoleval juhul. Rõhutama peab, et detailplaneeringu koostamise kohustus punktides 1 ja 3 nimetatud ehitiste püstitamiseks on vaid juhul, kui ehitise püstitamiseks on nõutav ka ehitusluba (vt EhS lisa 1). Üle 33% laiendamiseks on detailplaneeringu koostamine nõutav juhtudel, kui esineb detailplaneeringu kohustuslik ala ja juht, kuid detailplaneering puudub. Samas juhul, kui detailplaneering on olemas, kuid sellega määratud krundi ehitusõigus on ammendunud, tuleb nii uue hoone ehitamiseks kui ka olemasoleva hoone laiendamiseks koostada uus detailplaneering. Seega on seadusandja eesmärgiks olnud see, et detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse ammendumisel tuleb igal juhul koostada uus detailplaneering.
21.Vallavalitsus on rikkunud kaalutlusõigust. PlanS § 125 lg 5 p-de 1 ja 2 alusel erandi tegemine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ning HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Kaalutlusotsus peab olema väga põhjalikult põhjendatud. Kaebajate hinnangul ei ole PlanS § 125 lg 5 sätestatud erandi tegemiseks eeldused täidetud, mistõttu ei olnud põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamine. Põhjendamiskohustuse rikkumine viib otseselt kaalutlusõiguse ebaõige teostamiseni. Kaebajad rõhutavad, et projekteerimistingimusi saab väljastada ainult siis, kui täidetud on kõik PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldused. Olukorras, kus seaduses sätestatud eeldused täidetud ei ole,
puudub kohalikul omavalitsusel mis tahes diskretsioon otsustada projekteerimistingimuste väljastamise kasuks detailplaneeringu üle.
22.Korraldus on oluliste põhjendamisvigadega. HMS § 56 lg 1 sätestab, et haldusakt peab olema kirjalikult põhjendatud. Samuti peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav (HMS § 55 lg 1). Haldusakti põhjendamise nõuete kohaselt tuleb tuvastatud faktilised asjaolud siduda neile vastava õigusnormi koosseisuga. Kuivõrd PlanS § 125 lg 5 järgi erandi tegemise puhul on tegemist kaalutlusotsusega, siis peab selline otsus olema eriti põhjalikult põhjendatud (RKHKo 3-3-1-7411, p 16). Haldusakti põhjendamine on üldine nõue, mis peab tagama põhiseaduse §-s 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise võimaluse (vt Riigikohtu 22.05.2000 otsust asjas nr 3-3-1-14-00). Isik mõistab haldusakti õigusliku ja faktilise aluse kaudu, miks selline haldusakt anti. Vastasel korral kanduks haldusakti õigusliku ja faktilise aluse selgumine üle kohtumenetlusse. Sellisel juhul ei kontrollita enam haldusorgani tegevust, vaid otsitakse põhjendusi haldusakti kehtima jäämiseks (vt RKHK nr 3-3-1-49-08). Ühtlasi ei ole kirjaliku põhjendamise eesmärk ainult tagantjärele otsuse kontrollimine, vaid ka haldusorgani enesekontrolli tagamine (vt Riigikohtu 14.10.2003 otsuse asjas nr 3-3-1-54-03, p-i 36). Haldusorgani enesekontrolli kaudu peab haldusorgan jõudma selgusele otsuse õigsuses. Põhjendusi selle kohta, millisel viisil on täidetud PlanS § 125 lg 5 punktid 1 ja 2 sätestatud eeldused korraldus ei sisalda.
23.Tulenevalt HMS § 40 lg-st 1 oli kaebajatel õigus olla ära kuulatud enne haldusakti andmist. Ärakuulamisõigus ei sisalda endas ainult menetlusosalistelt arvamuse küsimist, vaid nende seisukohtadega tuleb kaalutlusel arvestada ja arvestamine või mittearvestamine peab kajastuma haldusakti põhjendustes. Vastustaja on jätnud põhjendamata, miks ta kaebaja seisukohtadega ei nõustu. Korralduses on välja toodud põhjendused, miks projekteerimistingimused väljastatakse, kuid ei ole arvestatud kaebajate poolt esitatud seisukohtadega. Kaebaja I põhjendas põhjalikult, miks praegusel juhul oleks tulnud jätta projekteerimistingimused väljastamata ja alustada detailplaneeringumenetlusega. Kuivõrd korralduse puhul on tegemist kaalutlusotsusega, oleks pidanud korraldus sisaldama selgitusi, miks kaebaja seisukohtadega ei arvestata. Ärakuulamisõigus on õige menetluse tagamiseks üks olulisemaid garante tulenevalt PS § 24 lg-st
5.Seega on ärakuulamisõiguse rikkumine oluline rikkumine, mis võib viia ebaõige lõpptulemini.
24.Haldusakti oluline ebaselgus või selle tingimuste täitmise võimatus annab aluse haldusakt tühistada või toob ilmselgel juhul kaasa isegi haldusakti tühisuse (HMS § 63 lg 2 p 5; vt ka RKHKo 3-3-1-35-13, p 12 ja 3-3-1-21-03, p 13). Puudustega haldusakti võib jõusse jätta üksnes siis, kui vead on väheolulised (RKHK nr 3-19-2448/18, p 15). Korralduse menetlusnõuete rikkumised piisavalt ulatuslikud ja olulised, et need saavad kaasa tuua haldusakti tühistamise (HMS § 58).
25.Pöördudes tagasi PlanS § 125 lg 5 punktides 1 ja 2 sätestatud eelduste juurde, siis nimetatust esimene võib ehk olla mõnevõrra subjektiivne, ehk tegemist on hinnangulise küsimusega, kas uus hoone sobitub või ei sobitu väljakujunenud keskkonda. Olgugi, et nimetatud eeldus ei ole kaebajate hinnangul täidetud, alustavad kaebajad PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eelduse analüüsist. Nimetatu puhul ei ole subjektiivset hinnangut võimalik rakendada – tuleb välja selgitada, kas üldplaneering sätestab piisava täpsusastmega kasutus- ja ehitustingimused või mitte – tegemist on faktiküsimusega. Kui vastus on jaatav, saab kaaluda edasi ka üldist sobivust piirkonda. Kui vastus on eitav, siis puudub mis tahes alus projekteerimistingimuste väljastamiseks. Esimeseks PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eelduseks on vastavus sama sätte punktile 2 ehk projekteerimistingimuste kooskõla üldplaneeringuga ja üldplaneeringus määratud tingimustega. Samuti ei piisa pelgalt üldplaneeringu olemasolust, et loobuda detailplaneeringu koostamisest. PlanS § 125 lg 5 alusel on projekteerimistingimuste väljastamine võimalik üksnes juhul, kui üldplaneering kehtestab piisava täpsusastmega kasutus- ja ehitustingimused. Kasutus- ja
ehitustingimuste all tuleb silmas pidada EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimusi, mis on projekteerimistingimustega määratavad asjaolud. Korraldus ei selgita ega põhjenda, kuidas on üldplaneeringus kajastatud kasutus- ja ehitustingimused viisil, et saaks kaaluda projekteerimistingimuste väljaandmist. ÜP punktis 2.8 on välja toodud selgitused kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maa; kontori- ja büroohoone maa kohta, mis Otepää Vallavalitsuse hinnangul on käesoleval juhul piisavad, et projekteerimistingimused väljastada. Kaebaja sellega ei nõustu. Üldplaneeringu täpsusaste ei ole selline, millele tuginedes saaks projekteerimistingimusi väljastada. Korralduses on vastustaja märkinud (vt lk 2), et kehtiva Otepää üldplaneeringu järgi on Valga mnt 23a kinnistu maakasutus kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, majutushoone maa; kontori- ja büroohoonete maa ning selles ettenähtud tingimused on piisavad, et võimaldada projekteerimistingimuste väljastamine. Vaideotsuses on vastustaja toonud välja (vt lk 3), et „üldplaneeringu täpsusaste on piisav projekteerimistingimuste väljastamiseks“. Milles täpselt seisneb piisav täpsusaste, ei ole vastustaja selgitanud.
26.Kohtupraktika kohaselt ei saa maakasutuse otstarvet pidada ala kasutus - ja ehitustingimuseks. Üldplaneeringu tingimused peavad PlanS § 125 lg 5 p 2 eelduste täitmiseks olema täpsemad ega saa piirduda hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramisega, sest needki ei ole üldised kasutus- ja ehitustingimused, neist viimane nõue tuleb juba PlanS § 125 lg 5 p-st 1 (vt Tln RgKo 3-18835, p 14). PlanS § 125 lg 2 p 2 sätestab sõnaselgelt, et projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused sisalduvad üldplaneeringus. Seda rõhutab ka planeerimisseaduse eelnõu, mille järgi juhul, kui projekteerimistingimuste andmise aluseks olevaid tingimusi üldplaneeringus määratud ei ole, ei ole sätte kohaldamine lubatud.
27.Detailplaneeringu ülesannete loetelus on PlanS § 126 lg 1 p-s 5 nimetatud ehitise ehituslike tingimuste määramine ning p-s 6 ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine. Ka on EhS § 26 lg-s 4 nimetatud nii arhitektuurilised, ehituslikud kui kujunduslikud nõuded ühe projekteerimistingimustes määratava ülesandena. Krundi ehitusõiguseks on PlanS § 126 lg 4 pdes 1-15 toodud tingimused, milleks on krundi sihtotstarve, suurim hoonete lubatud arv, suurim lubatud ehitisealune pind, maksimaalne kõrgus ja suurim lubatud sügavus. Otepää valla üldplaneeringus on sätestatud vaid krundi sihtotstarve ja hoonete maksimaalne lubatud kõrgus järgmiselt: 2.8 Kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maa, kontori- ja büroohoone maa käesoleva üldplaneeringu mõistes on teenindushoonete rajamiseks mõeldud maa. Majutus-, toitlustus- ja teenindusettevõtete osakaal vallas on suhteliselt suur ning piirkonna arengupotentsiaali arvestades on valdav osa ettevõtetest orienteerunud sise- ja välisturisti teenindamisele või erinevate turismi tugiteenuste osutamisele. Otepää valla ruumilise arengu üldistest eesmärkidest ja piirkonna atraktiivsusest lähtuvalt toetab üldplaneering ettevõtluse ja teenindussfääri jätkuvat arengut ning turismi tugiteenuste kättesaadavuse tagamist valla erinevates piirkondades. Väikeettevõtluse soodustamise eesmärgil annab üldplaneering võimaluse osutada elamumaadel kodumajutuse teenust (kuni 10 voodikohta). Kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maal; kontori- ja büroohoone maal ehitamiseks kehtivad järgmised üldised põhimõtted ja tingimused: 1. Parkimine lahendatakse oma krundil, segafunktsiooniga alal kasutatakse ristparkimise võimalust (parkla kasutamine päevasel ajal äripindade kasutajate ja külastajate poolt, õhtusel ja öisel ajal elanike poolt). Uute suuremate (rohkem kui 20 parkimiskohta) mustkattega parklate rajamisel liigendatakse alasid haljastusega (vallid, puud, hekid). 2. Korruselisuse määramisel on peamine tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda. Lubatud on maksimaalselt 3-korruseline hoone kõrgusega 12 meetrit mõõdetuna maapinnast katuse harjajooneni (välja arvatud korsten). 3. Keskuse maal asuvatele
olemasolevatele elamumaadele võib anda kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maa; kontori- ja büroohoone maa kõrvalotstarbe. Kõrvalotstarbe väljaarendamine võib toimuda eeldusel, et ärilise tegevusega kaasnevad mõjud ei häiri elukeskkonda (liikluskoormuse oluline suurenemine, müra vm). Kui kõrvalotstarbe rakendamisel kaasneb uue hoone rajamine, määratakse hoone täpne asukoht ja muud tingimused detailplaneeringuga. 4.Prügikonteinerid paigutada jäätmemajja, mis on kujunduslikult sobiv ning hästi ligipääsetav.
28.Ükski nimetatud tingimustest ei sätesta ehitusalust maa-ala, maksimaalset hoonete arvu, ehitustingimusi maa-alusel ehitamisel ega täisehitusprotsenti. Seega on üldplaneeringu ülesehitus ebapiisav selleks, et väljastada nimetatu alusel projekteerimistingimusi. Projekteerimistingimuste väljastamine ei ole PlanS § 125 lg 5 alusel lubatav, sest üldplaneering ei sisalda nõutavaid tingimusi (vt Tallinna Ringkonnakohtu otsused nr 3-17-2721/29, p-d 15 17, ja 3-18835/37, p-d 13–14). Järelikult on projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused määramata, mistõttu puudus Vastustajal kaalutlusruum projekteerimistingimuste väljastamiseks.
29.Olulisena tuleb välja tuua, et üldplaneeringus on välja toodud, et ärilise tegevusega kaasnevad mõjud ei tohi häirida elukeskkonda. Väljastatud on projekteerimistingimused, millega suurendatakse hotelli maa-alust korrust oluliselt. Milliseks tarbeks selline suurendamine on ette nähtud, ei ole teada. Ilmselgelt, kui tegemist on ärimaaga, intensiivistub äritegevus läbi pindala suurendamise (sj ehitusloaga antud ehitusõigus). Näiteks võidakse maa-alusele korrusele rajada spaa või sauna kompleks, mis lisaks majutusklientidele intensiivistab oluliselt väljastpoolt hotelli ja hotellis mitte majutuvate inimeste külastusi. See aga eeldab praegusest oluliselt suuremat parkimise võimalust, mille puudumisel hakatakse autosid parkima kõrvaolevate kinnistute ette ja kinnistute ees olevatele haljasaladele. Eeltoodud asjaolu ei ole vastustaja oma korralduse väljastamisel arvesse võtnud.
30.Vastustaja käitumine on sõnamurdlik ning diskrimineeriv. Nimelt viidatakse äärmiselt loovalt projekteerimistingimuste andmise põhjendamisel üldplaneeringule, otsides sealt tingimusi, mida seal olemas ei ole. Samas jätab vastustaja täielikult tähelepanuta üldplaneeringu olulised põhimõtted – väikelinklik miljöö, aedlinna miljööväärtuslik ruum (vt ÜP lk 6-7) ning ruumilise arengu eesmärgid – olemasoleva asustusstruktuuri ja miljöörväärtuslike piirkondade säilitamine, parendamine ja edasiarendamine.
31.Teise seadusest tuleneva nõudena peab ehitis sobituma mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. PlanS § 125 lg 5 p 1 kohaselt on projekteerimistingimuste väljastamise eelduseks see, et ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Vastustaja on märkinud, et kuna tegemist on maa-aluse keldrikorruse laiendamisega, siis nimetatud eeldus justkui ei saakski tähtsust omada. Kaebajas sellega ei nõustu. Maa-aluse sedavõrd suure ehitise tegemine ei võimalda PlanS § 125 lg 5 p 1 kohaste eelduste põhjendamata jätmist, nagu Korraldusega täna on jäetud. Arvestades asjaolu, et hotelli ümber asub väikeelamurajoon, siis puudub korraldusest mis tahes põhjendus, mille kohaselt saaks väita, et suure maa-aluse ehitise osa ehitamine oleks põhjendatud.
32.Kolmandaks tahavad kaebajad adresseerida hoone laiendamise mahtu. Kaebajad ei mõista vastustaja poolt edastatud arvutusi, kuna puuduvad konkreetsed arvutuskäigud ja viisid ning vastustaja ei ole selgitanud ja välja toonud, millele tuginevad vastustaja arvutused. Kuna tegelikkuses on hoonet oluliselt suurendatud, ei ole põhjendatud rääkida mis tahes projekteerimistingimuste väljastamisest tuginedes PlanS § 125 lg-le 1 ja 2, koostoimes lg-ga 5.
Muraka Hotelli laiendamise ehitusprojekti seletuskirjast nähtub, et olemasolev ehitisealune pindala (sh räästad) on: maapealne 333,1 m2, maa-alune 150 m2, kokku 483,1 m2 (Töö nr 01-21, vt lk 3). Muraka Hotelli laiendamise ehitusprojekti jooniselt AE-3.1 Lõige A-A (vaade idakagust) nähtub, et hoone maaaluse osa kõrgus (st kõrgus keldri viimistletud põranda tasapinnast kuni tegeliku maapinna või katendini ehitise ümber) on keskmiselt 2003 mm. Hoone maa-aluse osa kõrgus on ühel pool hoonet 2161 mm ja teisel poolt hoonet 1845 mm, mis teeb hoone maa-aluse osa keskmiseks kõrguseks 2003 mm [st (2161 mm + 1845 mm) ÷ 2 = 2003 mm] (vt Lisa 7 joonis).
33.Planeerimisseaduse mõttes § 125 lõigete 1 ja 2 kohaselt tuleb hoone mahuna mõista hoone maapealset füüsilist mahtu, mis tähendab, et olemasoleva hoone kubatuurist tuleb maha arvata hoone maa-aluse osa füüsiline maht (vt ka Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise kord § 34) ehk 300,45 m3 (st 150 m2 x 2,003 m = 300,45 m3). Seega on olemasoleva hoone kubatuur ilma maa-aluse mahuta 2261,55 m3 (st 2562 m3 – 300,45 m3 = 2261,55 m3). Sellest lähtuvalt saab ehitusloaga lubatud hoone tegelik kogumaht ilma maa-aluse mahuta olla 3007,86 m3 (st 2261,55 m3 + 33% = 3007,86 m3) ning koos maa-aluse mahuga 3308,31 m3 (st 3007,86 m3 + 300,45 m3 = 3308,31 m3). Otepää Vallavalitsuse poolt antud ehitusloas 2112271/17300 kavandatud hoone lubatud kogumaht koos maa-aluse mahuga on 3338 m3 ja seega ilma maa-aluse mahuta 3037,55 m3 (st 3338 m3 300,45 m3 = 3037,55 m3). Eelnevast johtuvalt järeldub, et Otepää Vallavalitsus on väljastanud ehitusloa hoonele, mida laiendatakse tegelikkuses 34,31% [st (3037,55 m3 – 2261,55 m3) ÷ 2261,55 m3 = 34,31%], mitte 30%, nagu on sätestatud ehitusloa taotlemise aluseks olevas seletuskirjas ning Vastustaja poolt saadetud korduvates vastustes. Tegemist on väga olulise kõrvalekaldega, mis hoone kubatuuri absoluutnumbris väljendatuna on 97,54 m3, mis on suurem kui Valga mnt 21 kinnistu poole jääva kogu majutusruumi ja abiruumi osa maht.
34.Vastustaja ei ole suutnud üheselt selgitada, millises määras on toimunud hoone mahu suurendamine ja vastustaja ei ole ka selgitanud, kuidas saab eeltoodud oluliste mahtude kasvu silmas pidades kaaluda üleüldse projekteerimistingimuste väljastamist. Vastustaja ei ole loonud selgust hoone mahu sedavõrd olulises suurenemises ja vajaduses projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kaebaja märgib, et kuna tema arvutused on ligikaudsed (konverteerimisel põhinevad), siis võib nendes olla minimaalseid ebatäpsusi, kuid vastustaja peab looma mahtude osas selguse. Ka planeerimisseaduse eelnõus on toodud välja: „Esialgselt kavandatud maht tähendab mõõtmeid, mis on lubatud varasemalt projekteerimistingimustega. Seega ei ole seaduse mõttega kooskõlas olukord, kus isik laiendab hoonet mitu korda alla 33% ning lõpptulemusena on esialgne hoone või olulise avaliku huviga rajatis suurenenud näiteks 50%. Kui protsentuaalne muudatus võrreldes esialgselt lubatuga suureneb mitmekordse laiendamisega seonduvalt üle 33%, tuleb koostada detailplaneering. See on vajalik, sest ulatusliku laiendamisega võivad saada kahjustada piirnevate kinnisasjade omanike õigused või huvid.“ See kinnitab Kaebaja seisukohta, et laiendamist tuleb hinnata alates hoone püstitamise mahust 2006. aastal. Samuti nähtub arvutustest, et hoone maht on igal laiendamisel suurenenud rohkem kui 33%. Seega puudub diskretsioon projekteerimistingimuste väljastamiseks.
35.Kokkuvõtlikult, seoses projekteerimistingimuste väljastamisega märgivad kaebajad järgmist: Kuivõrd täitmata on PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused, siis puudus Vastustajal mis tahes põhjendus projekteerimistingimuste väljastamiseks ning PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi kohaldamiseks. Üldplaneeringu täpsusaste ei võimaldanud PlanS § 125 lg 5 p 2 kohaldamist ning
maa-alune suure ehitise osa ei ole ümbruskonnas tavapäraselt asuv ehitis, mille puhul saaks väita, et see sobib väikelinliku aedlinna miljöösse. Kuivõrd soovitakse ehitada sedavõrd ulatuslikku ehitist, mis on esialgsest ehitisest 150% suurem ning mille puhul ei ole üleüldse hinnatud naabrite võimalike õiguste riivet, siis tuleb käesolevas asjas läbi viia detailplaneeringu menetlus, kus kaebajad ja teised piirinaabrid saavad igakülgselt oma huve kaitsta. Olgu öeldud, et oluline ärilise tegevuse laiendamine võib rikkuda ka teiste isikute, mitte ainult piirinaabrite õigusi. Korralduses on välja toodud, et detailplaneeringu koostamine ei omaks sisulist väärtust ning Otepää Vallavalitsus jätab detailplaneeringu menetluse läbi viimata otstarbekuse printsiibist. Kaebajad rõhutavad, et menetluse otstarbekust saab hinnata ainult siis, kui on selge, et naabrite õigusi projekteerimistingimuste väljastamisega ei riivata. Antud juhul see nii ei ole ja Otepää Vallavalitsus ei ole ka selgitanud, et riive ei oleks nii kaalukas, et saaks jätta detailplaneeringu menetluse läbi viimata. Lisaks eeltoodud rikkumistele on rikutud oluliselt kaebaja I õigust olla ära kuulatud. Ärakuulamisõiguse rikkumisel on jäetud järgmised kaebaja I sisulised vastuväited arvesse võtmata: 1. Arvestades väljakujunenud miljööväärtuslikku aedlinlikku asukohta, on tegemist mastaapse, mitte marginaalse laiendusega nagu Vastustaja üritab seda kajastada. 2. Praegu olemasolevat hotelli ja sellest tulenevat häiringut aitab taluda asjaolu, et selle kõrval on piisava suurusega parkla, mis on justkui puhvertsooniks, mis annab hotelli kinnistuga piirnevatele naabritele teatava privaatsuse. 3. Kavandatav uusarendus laieneb aga astmeliselt kirde suunas ehk kaebaja kaasomandis oleva kinnistu suunas, mis vähendab kaebaja vähestki allesjäänud privaatsust. 4. Kaebaja kaasomandis oleva kinnistu ajalooliselt väljakujunenud privaatne hooviala koos veranda, terrassi, lasteala jms paikneb kaebajaga seotud kinnistu lõunapoolses küljes ehk hotellilaienduse poolses küljes ning hotellilaienduse astmeline kasvatamine kaebaja kaasomandis oleva kinnistu hooviala poole vähendab oluliselt kaebaja kinnistu privaatsust. 5.Samuti hakkavad osad hotellilaiendusega lisanduvad numbritubade aknad avanema kaebaja hoovialale, mis vähendab veelgi kinnistu privaatsust. 6. Eelpool kirjeldatud kinnistu privaatsust kahandavaid asjaolusid võimendab ka see, et kaebaja kinnistu asub hotelli kinnistu tasapinnast juba looduslikult oluliselt madalamal ehk hotelli lubatud kõrgus saab reaalsuses tunnetuslikult olema oluliselt kõrgem ning numbritubade akendest Puudutatud isiku hoovi avanev vaade saab olema oluliselt häirivam. 7. Samuti ei ole välistatud, et hooned hakkavad varjama valgust ning selles osas ei kohalik omavalitsus seisukohta üleüldse väljendanud.
36.Eeltoodud väidete osas seisukoha kujundamata jätmine on oluline rikkumine – kaebaja I ärakuulamisõigus on olnud illusoorne. Seega on korraldus õigusvastane ka ärakuulamisõiguse rikkumise tõttu.
37.Õigusselguse huvides paluvad kaebajad tühistada ka 20.09.2021.a vaideotsuse nr 2-3/632 ja 26/633. Vastustaja vastuväited
38.Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud korraldused on õiguspärased ja kaebus tuleb jätta rahuldamata.
39.Projekteerimistingimuste andmisel on kaebajate hinnangul täitmata PlanS § 125 lõikes 5 toodud eeldused, mistõttu projekteerimistingimuste andmiseks puudus mistahes põhjendus.
40.PlanS § 125 lõike 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada
projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
41.Otsus lubada ehitamist PlanS § 125 lõike 5 alusel detailplaneeringut koostamata on kaalutlusotsus ja vastustaja on vaidlustatud korraldustes PlanS § 125 lõikes 5 toodud erandi kohaldamist piisavalt põhjendanud ning leiab, et kaebuses toodud väited ei anna alust vastupidist järeldada.
42.Vaidlustatud projekteerimistingimuste andmise korralduses on välja toodud, et kavatsetav ehitise laiendus oma mõõtmetelt, kujult ja mahult sobib juba väljakujunenud keskkonda. Lisaks on selgitatud, et üldplaneeringus ette nähtud tingimused on käesoleval juhul piisavad selleks, et võimaldada projekteerimistingimuste väljaandmist. Üldplaneeringu punkti 1.2 kohaselt soodustab üldplaneering turismi- ja puhkemajanduse ning aktiivse sporditegevusega seotud ettevõtluse väljaarendamist ka tulevikus. Üldplaneeringu punkti 2.8 kohaselt lahendatakse parkimine kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maal oma krundil, segafunktsiooniga alal kasutatakse ristparkimise võimalust (parkla kasutamine päevasel ajal äripindade kasutajate ja külastajate poolt, õhtusel ja öisel ajal elanike poolt). Uute suuremate (rohkem kui 20 parkimiskohta) mustkattega parklate rajamisel liigendatakse alasid haljastusega (vallid, puud, hekid). Korruselisuse määramisel on peamine tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda. Lubatud on maksimaalselt 3 korrust hoone kõrgusega 12 meetrit mõõdetuna maapinnast katuse harjajooneni (välja arvatud korsten). Seega on Otepää valla üldplaneeringus määratud üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise laiendamine ei ole nimetatud tingimustega vastuolus.
43.Kaebajad ei ole tuginenud projekteerimistingimuste vastuolule üldplaneeringu ühegi sellise sättega, mille eesmärk on kaitsta naaberkinnistute omanike ja seal elavate isikute huve. Ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna säilimisele ei tähenda, et projekteerimistingimuste andmine oleks vastuolus üldplaneeringuga. Projekteerimistingimuste alusel maa-aluse osaga laiendatav hotell on rajatud detailplaneeringu alusel, mistõttu ei saa olla kahtlust selles, et hotell piirkonna väljakujunenud keskkonda sobitub.
44.PlanS § 125 lõike 5 eeldused on käesoleval juhul täidetud. Tegemist on hoone laiendamisega olemasoleva hoonestuse vahele maa alla. Rajatav laiendus sobitub piirkonda nii otstarbelt kui ka mahult. Maa alla rajatav kelder ei saa kuidagi eristuda piirkonna praegusest hoonestusest. Vastustaja hinnangul ei ole võimalik väita, et maa-alune laiendus piirkonda ei sobitu.
45.Kaebuse punktis 12 välja toodud PlanS seletuskirja selgitus ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele, sest kaebajad on jätnud tähelepanuta, et detailplaneering on kehtetuks tunnistatud, mistõttu olemasoleva hoone laiendamisel ei olnud välistatud PlanS § 125 lõikes 5 toodud erandi kasutamine. Väide, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärk oli vältida uue detailplaneeringu koostamist ning asuda hoonet jao kaupa laiendama, on paljasõnaline ja oletuslik. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei sätestatud eesmärgiks vältida uue detailplaneeringu koostamist. Vastustaja sai kehtetuks tunnistamise otsuse tegemisel lähtuda omaniku taotluses toodud asjaoludest, mille kohaselt soovitakse planeeringu elluviimisest loobuda. Vastustaja ei saa omanikult detailplaneeringu elluviimist nõuda kui omanik soovib sellest loobuda ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei välista võimalust lubada hiljem PlanS § 125 lõike 5 kohaselt detailplaneeringut koostamata ehitist laiendada kui vastavad eeldused on täidetud.
46.Kaebajate subjektiivsete õiguste riive. Kaebuse punktis 11 toodud asjaolu, et kaebajate kinnistute kõrval asuval kinnistul asuvat hoonet soovitakse laiendada, ei tähenda, et kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine oleks üksnes seetõttu tuvastatav. Kaebaja poolt puuduste kõrvaldamise dokumendi punktides 7 ja 8 esitatud viited Riigikohtu praktikale on tänaseks mõneti aegunud. Riigikohus on 28.12.2021 otsuses haldusasjas nr 3-17-2023 (punktis 20) märkinud, et „isik võib nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Seadus ei näe ette projekteerimistingimuste kohtus vaidlustamise võimalust avaliku huvi kaitseks. Seega saab kohus kaebuse rahuldada ja projekteerimistingimused tühistada vaid siis, kui need rikuvad kaebaja õigusi. Projekteerimistingimuste tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamiseks ei piisa sellest, kui ilmneb projekteerimistingimuste objektiivne õigusvastasus. Sellise tühistamiskaebuse rahuldamise vältimatuks eelduseks on kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine (vrd Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-15-01, p 21). Kaebuse rahuldamiseks ei piisa ka sellest, kui kaebaja subjektiivsete õiguste riive ei ole välistatud ning projekteerimistingimused on õigusvastased. Subjektiivsete õiguste rikkumise võimalikkusest lähtutakse kaebuse lubatavuse üle otsustamisel. Kaebuse rahuldamiseks tuleb kindlaks teha kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine.“.
47.Seega tuleb kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine kaebuse rahuldamiseks üheselt kindlaks teha. Kaebajate poolt puuduste kõrvaldamise dokumendi punktides 11 ja 12 kirjeldatud väidetavad õiguste riived ei anna alust kaebuse rahuldamiseks.
48.Projekteerimistingimuste taotlusest ei tulene maa-alusele korrusele spaa rajamist ja seega on kaebajate vastav väide teoreetiline ja oletuslik ega anna alust tingimata eeldada kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Vastustaja märgib, et kui edaspidi peaks maa-alune korrus kaebajate õigusi kahjustaval moel kasutusse võetama, on neil võimalik esitada vastustajale ehitusseadustiku § 130 lõike 2 alusel taotlus ehitusjärelevalve tegemiseks.
49.Kaebajate väide hotellihoone laiendamisel selle kasutusintensiivsuse võimaliku suurenemise ja sellega seonduva liikluskoormuse tõusu kohta on ülepaisutatud. Vastustaja on nimetatud asjaolu projekteerimistingimuste korralduses hinnanud ja leidnud, et projekteerimistingimustega kavandatava maa-aluse laiendusega ei kaasne täiendavat suurt külastajate hulka, kõrgendatud ohtu elule, tervisele või keskkonnale, ehitisest tuleneva mõju ulatust laiemalt kui naaberkinnisasjadele või liikluskoormuse olulist tõusu. Vastustaja hinnangul ei too liikluskoormuse mõningane kasv kaasa kaebajate subjektiivsete õiguste riivet.
50.Vastustaja on projekteerimistingimuste andmisel leidnud, et maa-aluse keldri kavandamine ei too kaasa märkimisväärsete täiendavate helide tekkimist ega privaatsuse häiringut. Naaberkinnistul oleva kuuri vundamendi vajumise välistamiseks on projekteerimistingimustele lisatud kohustus arvestada projekteerimisel naaberkinnistutel paiknevate ehitiste ohutusega.
51.Kaebajate õiguste rikkumine ei saa tuleneda üksnes asjaolust, et ehitustegevus ei ole väidetavalt kooskõlas seaduses sätestatud nõuetega. Projekteerimistingimuste andmisel ei ole kokkuvõtvalt kaebajate õigusi ülemäära riivatud ja kaebajad ei ole kaebuses välja toonud asjaolusid, mis vastupidist kinnitaksid.
52.Detailplaneeringu koostamise vajadus. Kaebajate hinnangul tuleks läbi viia detailplaneeringu menetlus, kus kaebajad ja teised piirinaabrid saavad igakülgselt oma huve kaitsta.
53.PlanS § 125 lõike 5 alusel erandi tegemisel on oluline kindlaks teha, et detailplaneeringu koostamine antud piirkonnas ei anna lisaväärtust ehk avalikkuse huvi ja linnaehituslikud mõjud on väikesed. Erandi tegemisel on mõeldud selliseid detailplaneeringu tegemisest loobumisi, mis ei ärata linnaruumis tähelepanu. Projekteerimistingimustega kavandatav maa-alune laiendus ei ärata kuidagi linnaruumis tähelepanu.
54.Riigikohus 28.12.2021 otsuses haldusasjas nr 3-17-2023 (punktis 22) on selgitatud, et „PlanS § 125 lg 5 ei anna kaebajatele subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu koostamist. Naaberkinnistu omaniku subjektiivsele õigusele ei viita selle sätte sõnastus ega eesmärk. Säte on ilmselt kehtestatud ehitusõigust taotleva isiku halduskoormuse vähendamise, haldusmenetluse kiirema ja ökonoomsema läbiviimise ning avalike vahendite säästlikuma kasutamise eesmärgil. Sätte rakendamine ei pane naaberkinnistu omanikku oma õiguste ja huvide eest seismisel halvemasse menetluslikku olukorda.“. Vaidlustatud projekteerimistingimuste andmise korralduses on märgitud, et kõnealuse arendustegevuse puhul, kus tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega olemasoleva hoonestuse vahele, oleks detailplaneeringu menetluse läbiviimine nii kinnistu omanikule kui ka kohalikule omavalitsusele ebamõistlikult koormav. Otstarbekuse printsiibist lähtudes ei omaks detailplaneeringu koostamine antud juhul sisulist väärtust, kuid tooks kaasa nii ajalise kui ka muu ressursi tarbetu kulutamise. Kaebajad ei saa detailplaneeringu koostamist nõuda ning selleks puudub ka vajadus, sest kaebajad saavad oma õigusi ja huve kaitsta ka projekteerimistingimuste andmise menetluses.
55.Kaebajate ärakuulamine. Kaebajate hinnangul on vastustaja projekteerimistingimuste menetluses nõuetekohaselt ära kuulamata.
jätnud
nad
56.Vastustaja märgib esmalt, et kaebajad olid kaasatud nii detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kui ka ehitusloa ja projekteerimistingimuste andmise menetlusse. Seega on neil läbivalt olnud võimalus esitada oma arvamusi naaberkinnistul kavandatava ehitustegevuse kohta ning nad on seda võimalust ka kasutanud ja vastustaja on nende arvamustele vastanud. Kaebajad ei pidanud kaasamisest hoolimata vajalikuks vaidlustada hoone maapealsele laiendusele antud ehitusluba, ehkki olid menetlusse kaasatud ja kahtlemata juba siis kursis maapealse osa laiendamis asjaoludega.
57.Kaebajad leiavad kaebuse punktis 43, et nende ärakuulamisõigust rikub esitatud sisuliste vastuväidete arvesse võtmata jätmine. Vastustaja eeltooduga ei nõustu. Ärakuulamisõigus ei tähenda, et kõigi vastuväidetega peaks arvestama ja vastustaja on vaideotsustes (lk 3 punkt d) selgitanud, et nimetatud vastuväited puudutavad hoone maapealset osa. Kaebajad oleksid saanud neile argumentidele tugineda ehitusloa kohta arvamuse avaldamisel või selle vaidlustamisel. Projekteerimistingimused anti maa-aluse keldri projekteerimiseks ning nendega hoone maapealset osa ei muudeta. Seega ei ole kaebajate poolt kirjeldatud väidetavad õiguste rikkumised seotud vaidlustatud projekteerimistingimustega ja tuleks jätta tähelepanuta. Punktis 43 toodud asjaoludest tulenev mõju kaebajate subjektiivsetele õigustele sai tuleneda üksnes hoone maapealse osa laiendamiseks antud ehitusloast, mis on kehtiv, mille vaidlustamise tähtaeg on möödunud ning seega vaidlust selle õiguspärasuse üle olla ei saa.
58.Ehitusloaga kavandatud laiendamise maht. Ehkki ehitusloaga kavandatud maapealse laienduse mahuarvestus ei ole projekteerimistingimustega kavandatava maa-aluse laienduse puhul asjakohane, peab vastustaja siiski vajalikuks kaebaja ekslikku mahuarvutust (kaebuse punktid 3739) korrigeerida.
59.Kaebajad on kaebuse punktis 38 küll õigesti viidanud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ §-le 34, kuid on leidnud,
et PlanS § 125 lõigete 1 ja 2 kohaselt tuleb hoone mahuna mõista hoone maapealse osa füüsilist mahtu ja olemasoleva hoone kubatuurist maha arvata hoone maa-aluse osa füüsiline maht.
60.Nimetatud määruse § 34 lõike 1 kohaselt on ehitise maht ehitise maapealse osa ja maa-aluse osa mahtude summa. Seega ei tule maa-aluse osa mahtu maha arvestada, nagu on kaebajad ekslikult teinud.
61.Mahuarvestuse aluseid on selgitatud ka Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2018 otsuse nr 317757 punktides 15 ja 36. Kohtuotsuse kohaselt „PlanS ega EhS ei defineeri hoone mahu mõistet. EhS § 3 lg 5 alusel kehtestatud määruse nr 57 § 34 lg 1 kohaselt on ehitise maht ehitise maapealse osa ja maa-aluse osa mahtude summa. Hoone on üheks ehitise liigiks. Seega on vastustaja õiguspäraselt leidnud, et hoone maht kehtiva õiguse kohaselt hõlmab nii hoone maapealset kui ka maa-alust osa. Kaebaja on viidanud EhS ja PlanS seletuskirja asjakohastele lõikudele, kus on välja toodud, et hoone mahuna tuleb mõista hoone maapealset füüsilist mahtu arvutatuna hoonete välispiirete välispinnast. See väljendab kohtu hinnangul aga seda, et EhS ja PlanS eelnõude algatamise ajal (2013. a lõpp / 2014. a algus) oli õiguslik regulatsioon teistsugune ning hoone mahu all mõistetigi üksnes selle maapealset osa (vt nt Eesti Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu seisukoht, kd II, tl 123). Olukord muutus majandus- ja taristuministri 01.10.2014 määruse nr 84 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja pindade arvestamise alused“ (määrus nr 84) jõustumise järel 10.10.2014, kuna nimetatud määrus, mis kehtestati varem kehtinud ehitusseaduse alusel, eristas esmakordselt ehitise (üld)mahtu ja selle maapealsest mahtu, defineerides ehitise (üld)mahtu selle maapealse osa ja maa-aluse osa mahtude summana (vt määruse nr 84 seletuskiri, mis on kättesaadav eelnõude infosüsteemist (EIS), http://eelnoud.valitsus.ee/main#ApmtD9M0). Samast põhimõttest lähtuti määruses nr 57, mis kehtestati EhS § 3 lg 5 alusel. Seda, et PlanS eelnõu (571 SE) menetlemise ajal 2014. a lõpus / 2015. a alguses mõisteti hoone mahu all nii selle maapealset kui ka maa-alust osa, tõendab mh PlanS eelnõu teisel lugemisel esitatud Eesti Keskerakonna fraktsiooni muudatusettepanek ja selle põhjendus (vt muudatusettepanek nr 29, kd II, tl 56), millest nähtuvalt soovis muudatusettepaneku esitaja fikseerida seaduses põhimõtte, et detailplaneeringu koostamine on nõutav, kui olemasolevat hoonet laiendatakse üle 33% selle esialgu kavandatud maapealsest mahust. Seda ettepanekut aga eelnõu juhtivkomisjon ega täiskogu ei toetanud. Seega ei tule mõiste „hoone maht“ sisustamisel lähtuda teistsuguses õiguslikus olustikus sündinud PlanS ja EhS eelnõude seletuskirjadest, vaid kehtivast õigusaktist, st määrusest nr 57. Määruse nr 57 termineid kasutatakse ehitise projekteerimisel ja ehitamisel, sealhulgas ehitusprojekti ja ehitamise tehnilise dokumendi koostamisel ning ehitamise dokumenteerimisel ja muul asjakohasel juhul (määruse nr 57 § 1 lg 2). Kohus leiab, et vastustaja pidi määrusest nr 57 juhinduma.“
62.Ehitise maapealse ja maa-aluse osa mahtude summas väljendatuna on tegelik juurdeehitus 30,2% (3338 x 100 : 2562 = 30,2%), nagu oli kirjas ka ehitusprojektis. Seega jääb ehitusloa alusel kavandatud maapealse osa laiendus lubatu piiresse ja kaebajate väited hoone mastaapse, ulatusliku ja õigusvastase laiendamise kohta on asjakohatud. Kolmanda isiku seisukoht
63.Ugandi Capital OÜ ostis Valga mnt 23a kinnistul asuva hotelli novembris 2020. Ettevõtte äriplaan näeb ette olemasoleva hotelli laiendamise, mis võimaldab mitmekesistada turismiteenuse pakkumist.
64.Otepää Vallavalitsuse 24.05.2021. a korraldusega nr 2-3/351 anti Ugandi Capital OÜ-le ehitusluba Otepää vallasiseses linnas asuval Valga mnt 23a kinnistul hotelli laiendamiseks ja ümberehitamiseks. Ehitusloa alusel on alustatud ehitustöödega. Muude tööde hulgas rajatakse
olemasoleva hotelli laiendus olemasoleva parkla ümberehitamiseks antud ehitusluba ei ole vaidlustatud.
kohale.
Hotelli
laiendamiseks
ja
65.Antud asjas on oluline, et vaidlustatud projekteerimistingimused on väljastatud ainult maaaluse keldri projekteerimiseks ning projekteerimistingimustega ei muudeta hoone maapealset osa. Valga mnt 23 asuv hotell on rajatud detailplaneeringu alusel ning selle rajamisele oli kaasatud avalikkus läbi detailplaneerimise protsessi. Läbi esialgse planeerimismenetluse oli tagatud, et Valga mnt 23 asuv ehitis, hotell, on õiguspärane ja sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Hotell asub Otepää linna keskkonnas, kus kehtiva üldplaneeringu alusel on lubatud ärihoonete rajamine ja ettevõtlus. Seega antud juhul ei saa naaberkinnisasja omanikud eeldada, et temaga külgnevatel kruntidel ühtegi juurdeehitust ei rajata ning säilib harjumuspärane vaade. Keldri projekteerimine ja rajamine ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Maa-aluse keldri rajamine ei mõjuta kuidagi kaebajate kinnistutelt avanevat vaadet ega privaatsust. Kaebajad ei ole põhjendanud, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi rikuvad vaidlustatud 19.07.2021. a korraldusega nr 2-3/508 antud tingimused hoonealuse keldri projekteerimiseks. Naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane. PlanS § 125 lg 5 alusel võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Ka EhS § 26 lg 3 p 1 ja 3 näevad ette, et detailplaneeringu puudumise korral arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel hoone asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi, ja üldplaneeringus määratud tingimusi. Otepää Vallavalitsus on arvestanud maa aluse keldri ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamisel väljakujunenud hoonestusega ja üldplaneeringuga määratletud tingimustega.
66.Tartu Halduskohus on haldusasja nr 3-20-464 leidnud, et üldplaneeringult eeldab PlanS § 125 lg 5 seda, et määratud on vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused. Otepää valla üldplaneeringus on need tingimused täidetud. Üldiste kasutus- ja ehitustingimuste sisustamisel tuleb lähtuda ka üldplaneeringus kokkulepitud valla ruumilise arengu põhimõtetest. Nii on Otepää Valla üldplaneeringu punkti 1.2 järgi on valla ruumilise arengu põhimõtteks soodustada turismija puhkemajanduse ning aktiivse sporditegevusega seotud ettevõtluse väljaarendamist ning punktis
2.8.mille kohaselt toetab üldplaneering ettevõtluse ja teenindussfääri jätkuvat arengut. Samas punktis 2.9 on ära toodud tingimused ärimaale ehitamiseks, sh nõuded parkimisele, välisilmele, kõrgusele ning esitatud põhimõte, et uue hoone rajamisel määratakse hoone täpne asukoht ja muud tingimused detailplaneeringuga.
67.Otepää Vallavalitsuse korraldus ei sisalda olulisi põhjendamisvigu, nii nagu seda püüab kaebaja väita. Projekteerimistingimuste väljastamisel ei tuginenud Otepää Vallavalitsus üksnes üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsioonile, nii nagu seda esitlevad kaebajad, vaid arvestatud on üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid ja ärimaale ehitamise tingimustega Antud juhul on oluline ka see, et ei rajata uut hoonet, vaid väljastatakse projekteerimistingimused hoonealuse
keldri ehitamiseks. Olemasoleva hotelli laiendamisel maa aluse keldrikorruse väljaehitamine sobib mahuliselt ja otstarbelt piirkonnas väljakujunenud keskkonda.
68.HMS § 3 lg 2 kohaselt peab halduse õigusakt olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Maa-aluse keldri rajamiseks detailplaneeringu algatamine toob endaga kaasa pikka ja kuluka detailplaneeringu protsessi ning see ei oleks kindlasti kooskõlas HMS § 5 lg 2 sätestatud haldusmenetluse efektiivsuse ja eesmärgipärasuse põhimõttega.
69.Tartu Halduskohus on haldusasja nr 3-20-464 leidnud, et PlanS § 125 lg 5 p-de 1 ja 2 alusel erandi tegemine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ning HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Otepää Vallavalitsuse 19. juuli 2021. a korralduses nr 2-3/508 on piisavalt põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamisel PlanS § 125 lg 5 erandi kohaldamist ja selgitatud, et detailplaneeringu koostamine antud piirkonnas Valga mnt 23 hotelli keldri rajamiseks ei anna uut lisaväärtust ning selle linnaehituslikud mõjud on olematud. Otepää Vallavalitsuse 19. juuli 2021. a korraldus nr 2-3/508 on põhjendatud ja õiguspärane. Asjaolu, et kaebajad ei nõustu vaidlustatud korralduses toodud kaalutlustega, ei anna veel alust väita, et korraldus on põhjendamata.
70.Otepää Vallavalitsus 19.07.2021 korralduses nr 2-3/508 on põhjendanud, et projekteerimistingimustega kavandatav maa-alune ehitise laiendus ei kahjusta väikelinna miljööd ega vähenda Valga mnt 21 kinnistu privaatsust. Projekteerimistingimustega ei kavandata kaebajate poolt viidatud lisanduvate numbritubade rajamist ega ehitise maapealset laiendamist.
71.Otepää Vallavalitsuse 20.09.2021 vaideotsuses nr 2-3-632 “X vaide läbivaatamine” ja Otepää Vallavalitsuse 20.09.2021 vaideotsuses nr 2-3-633 “Ye vaide läbivaatamine” on Otepää Vallavalitsus põhjalikult lahti seletanud ehitise laiendamise mahtude küsimuse.
72.Otepää Vallavalitsus on 05.07.2021 pöördunud kaebajate poole, et võimaldada arvamuse andmine Ugandi Capital OÜ-le väljastatavatele projekteerimistingimustele, kirjale oli lisatud väljastavate projekteerimistingimuste eelnõu. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-52-13 p 18.5 märkinud „Ärakuulamise üksikasjad määrab haldusorgan kaalutlusõiguse alusel. Haldusorganil ei ole kohustust tutvustada menetlusosalisele haldusakti eelnõu. Ärakuulamise põhimõtte tõhus realiseerimine eeldab, et menetlusosalisele on piisavalt täpselt teada, mille kohta ta võib arvamuse ja vastuväited esitada, ning tal peab olema võimalus esitada menetluses täiendavaid andmeid. Menetlusosalisele peab olema selge, millise sisuga tema õigusi puudutav haldusakt võidakse välja anda ning millised on akti andmise peamised põhjused“. Seega võimaldati kaebajatele ärakuulamisõigust. Kohtu seisukoht
73.Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korraldusega nr 2-3/508 (tl 18-21) otsustati Ugandi Capital OÜ 30.06.2021. a esitatud projekteerimistingimuste taotlus rahuldada järgmistel kaalutlustel: taotleja on esitanud projekteerimistingimuste taotluse detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel Otepää vallasiseses linnas Valga mnt 23a kinnistul (katastritunnus 55601:004:1820) asuva hotelli ehitusprojekti koostamiseks;
projekteerimistingimuste taotluse kohaselt soovitakse projekteerida kehtiva ehitusloaga kavandatud laienduse alla maa-alust keldrikorrust, mille tulemusel laiendataks olemasolevat hoonet üle 33% selle esialgu kavandatud mahust; taotlus on võimalik lahendada kohustuslikku detailplaneeringut koostamata üldplaneeringu alusel (PlanS § 125 lg 5); kehtiva Otepää valla üldplaneeringu järgi on Valga mnt 23a kinnistu maakasutus kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, majutushoone maa, kontori- ja büroohoonete maa ning selles ette nähtud tingimused on piisavad, et võimaldada projekteerimistingimuste väljaandmist. Kavandatav tegevus on kooskõlas Otepää valla kehtiva üldplaneeringuga; Otepää Vallavalitsus on seisukohal, et maa-aluse parkla kavandamine ei too kaasa märkimisväärsete täiendavate helide tekkimist ega privaatsuse häiringut. Naaberkinnistul oleva kuuri vundamendi vajumise välistamiseks on projekteerimistingimustele lisatud kohustus arvestada projekteerimisel naaberkinnistutel paiknevate ehitiste ohutusega; vastuseks Ye arvamusele on vallavalitsuse kaalutluseks, kuna praegu asub parkla maa-aluse parkla asukohas, siis tegemist on hotelli rajamisega mitte laiendusega; vastuseks X arvamusele on Otepää Vallavalitsuse hinnangul üldplaneeringus ette nähtud tingimused käesoleval juhul piisavad selleks, et võimaldada projekteerimistingimuste väljaandmist. Otepää Vallavalitsus leiab, et projekteerimistingimustega kavandatav maa-alune ehitise laiendus ei kahjusta väikelinna miljööd ega vähenda Valga mnt 21 kinnistu privaatsust; lähtutud on EhS § 31 lg 1 sätestatust, mille kohaselt tuleb projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena korraldada §-s 27 nimetatud juhul, s.o detailplaneeringu olemasolul, kuid Valga mnt 23a kinnistul kehtiv detailplaneering puudub.
74.Vastustaja on Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korraldust andes seega lähtunud määravalt vallavalitsusele esitatud taotlusest. Samas asjaolust, et hotell asub planeerimisseaduses sätestatu ja Otepää valla üldplaneeringu järgi Otepääl detailplaneeringu koostamise kohustuslikul alal. Vaidlustatud korraldus on eelduseks ehitusloakohustuslikule hoonele ehitusloa väljastamisele. Korralduses loetletud kaalutluste alusel on peetud võimalikuks jätta kõrvale Valga mnt 23a sportlaste pansionaadi detailplaneering ja sellega kinnistu omanikule antud ehitusõigus ja hälbida detailplaneeringu koostamise kohustusest.
75.Otepää Vallavalitsuse korraldusega nr 2-3/508 antud projekteerimistingimuste kohaselt (tl 1717p) tuleb projekteerimistingimustega kindlaks määrata hoone või rajatise: kasutamise otstarve; suurim lubatud arv maa-alal; asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind; kõrgus ja vajaduse korral sügavus; arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused; maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; ehitusuuringu tegemise vajadus; haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted.
76.Halduskohtu hinnangul ei saa vaidlustatud korralduses loetletud kaalutlustel ja korralduse alusel projekteerimistingimustes sätestatud kujul projekteerimistingimusi väljastada, sest täitmata on korraldusekohased eeldused projekteerimistingimuste väljastamiseks.
77.Korraldus ning selle alusel väljastatud projekteerimistingimused on vastuolus PlanS §-ga 124 ja selle 4. lõikega ning puudub alus PlanS § 125 lõike 5 kohaldamiseks.
78.Korralduses on lähtutud asjakohatutest kaalutlustest. Ainsaks tingimuste kohaseks parameetriks on ehitusala suurus (248 m2). Väljastatud projekteerimistingimused ei määra kindlaks projekteeritava hoone kasutamise otstarvet, asukohta, pindala, sügavust, arhitektuurilisi, ehituslikke ja kujunduslikke tingimusi, ehitusuuringu tegemise vajadust, liikluskorralduse põhimõtteid, mille kõikide määramine tuleb tingimustes sätestatult (tl 17p) tingimustega tegelikult lahendada. Seda vaatamata asjaolule, et tingimuste koostaja on tingimustesse kopeerinud kohaldatava seadusesätte teksti, millele taotlejale seatud tingimused kohtu hinnangul tegelikkuses ei vasta.
79.Asjas on poolte poolt esitatud ja kohtu algatusel kogutud järgmised tõendid.
80.Kaebajad on kaebusega seisukohtade põhistamiseks esitanud Otepää Vallavalitsuse 07.01.2021. a pöördumise puudutatud isikutele (sh kaebajad) Marsina maaüksuse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõule arvamuse saamiseks; X 08.04.2021. a arvamuse Otepää Vallavalitsuse arvamuse saamise küsimisele Valga mnt 23a ehitusloa menetlusprotsessis; Otepää Vallavalitsuse 05.07.2021. a arvamuse küsimise (koos projekteerimistingimuste, asendiplaani ja taotluse rahuldamise korralduse projektiga) kaebaja Xlt Valga mnt 23a omaniku soovile projekteerimistingimuste väljastamiseks; Otepää Vallavalitsuse 19.09.2021. a korralduse, korraldusega kinnitatud projekteerimistingimused ja asendiplaani; kaebaja X vaide ja Otepää Vallavalitsuse 20.09.2021. a korraldused X ja Ye vaide läbivaatamise kohta; väljavõtte hotelli „Murakas“ laiendamise projektist; väljavõtte Maa-ameti geoportaalist. Samuti 31.03.2022. a väljavõtte ajalehest Postimees Ugandi Majutus OÜ turismiobjekti Ugandi Boutique Hotel & Spa ehitamise 200 000 euroga toetamise kohta ja sellekohase väljavõtte turismisektori tootearenduse toetuse saajate nimekirjast.
81.Vastustaja on vastuse vastuväidete põhistamiseks esitanud koopia 01.07.2021. a projekteerimistingimuste taotlusest ehitusloaga lubatud ehitistele maa-aluse keldri mahuga 249 m2 juurde ehitamiseks.
82.Kohus nõudis 24.10.2022. a vastustajalt välja varasema detailplaneeringu ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ning 24.05.2021. a ehitusloa menetlustes kogutud tõendid (tl 57-119).
83.Kolmas isik ei ole seisukohtadele tõendeid lisanud.
84.Halduskohus, hinnates asjas kogutud tõendeid vastastikuses seoses ja kogumis, on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada.
85.Halduskohtu hinnangul puudub alus nõustumiseks kolmanda isiku (tl 45-47) ja vastustaja kaebusele esitatud vastuste seisukohtadega (tl 48-50, 54), et kaebus tuleb rahuldamata jätta põhjusel, et vaidlustatud haldusaktid ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Kaebuse rahuldamata jätmist tingivaid aluseid ei tulene ka vastustaja ja kolmanda isiku kohtumenetluses hilisemalt esitatud menetlusdokumentides toodud asjaoludest.
86.Kohus põhjendab oma seisukohti järgnevalt.
87.Otepää Vallavolikogu 26.10.2000. a otsusega nr 101 kehtestatud Valga mnt 23a Sportlaste pansionaadi detailplaneering oli koostatud eesmärgil muuta krundi sihtotstarvet ja määrata hoonestustingimused.
88.Detailplaneeringu alusel oli lubatud rajada pansionaat (15 kohaline, kahe korruseline, 320 m 2 ehitusaluse pindalaga, 11 meetri kõrgune, kolme auto parkimiskohaga).
89.Detailplaneeringu alusel on pansionaat tõendikogumi kohaselt rajatud (vt tl 57, 58, 59).
90.Otepää Vallavolikogu otsusest nr 1-3/2 ja otsuse seletuskirjast (tl 57, 58) ei nähtu, et 2000. aasta detailplaneering oleks mingis osas ellu viimata.
91.Vastupidi, nii otsus kui otsuse seletuskiri sedastavad, et ehitisregistri andmetel paiknevad Valga mnt 23a katastriüksusel hoonetena hotell (saun, konverentsiruum) ja terrass.
92.Kohtu hinnangul, kui need hooned ei oleks rajatud elluviidud planeeringu alusel, siis poleks volikogu kui detailplaneeringu kehtestamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks ainupädev organ neid hooneid otsust tehes otsuses ka üles lugenud.
93.Valga mnt 23a Sportlaste pansionaadi 2000. a aprilli detailplaneeringu seletuskirja p 1.2. kohaselt, 2000. aastal kinnistul hooneid ei asu, on ainult vana maakeldri vare (tl 65).
94.Seega loeb kohus nende tõendite alusel tõendatuks, et detailplaneering, mis kehtestati 2000. aastal, oli 2021. aastaks ja käesolevas asjas vaidlustatud projekteerimistingimuste väljastamise ajaks rohkem kui viis aastat tagasi tegelikkuses ellu viidud ja selle omanik ei ole, ega ole saanud loobuda detailplaneeringu elluviimisest, nagu püüab Otepää vald kaebajaid ja kohut menetlusdokumentides järjekindlalt veenda.
95.Tegemist on ellu viidud detailplaneeringuga, mille elluviimisest ei ole planeeringujärgse kinnistu omanik saanud seetõttu loobuda PlanS § 140 lõike 1 punktide 1 ja 2 mõttes.
96.Vaidlust ei ole selles, et vaatamata nendele tõendatud faktilistele asjaoludele on Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsusega Valga mnt 23a kinnistu detailplaneeringu tunnistanud kehtetuks.
97.Vaidlust ei ole ka selles, et haldusõiguse teooria kohaselt saab ka õigusvastane haldusakt kehtida.
98.Kohus märgib neil asjaoludel vastuseks vastustajale ja vastustaja poolel kaasatud kolmandale isikule esimese vahemärkusena, et kohtu hinnangul ei anna Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsus Otepää vallale käesoleva asja vastustajana alust kaebajate poolt vaidlustatud haldusaktide andmiseks.
99.Kaebajatel on kaebeõigus.
100.Maa-ameti kaardirakenduse väljavõtte (tl 40) kohaselt piirnevad kaebajate ja kolmanda isiku kinnisasjad selles küljes, kuhu kolmas isik soovib projekteerimistingimuste taotluse kohaselt (tl 51-53) juba väljastatud ehitusloaga ehitatavale hotelli juurdeehitusele juurde ehitada maa-aluse parkla (keldri), (tl 51p, taotluse p 3).
101.Kaebajatele haldusmenetluses väljastatud asendiplaani (tl 20) kohaselt laiub planeeritud 248,3 m2 suurune maa-alune maht kolmanda isiku katastriüksusel sisuliselt mõlema kaebaja katastriüksuste piirini.
102.Kolmandale isikule varasemalt vastustaja väljastatud ehitusloa menetluse kohase hotelli „Murakas“ laiendamise eelprojekti punkti 1.8.3. kohaselt seab naaberkinnistul asuv abihoone tuleohutuse aspektist piirangud juurde ehitatavale hoonele. Tuleohutuskuja kaheksa meetri ulatuses tuleb tuleohutuse tagamiseks teha juurdeehitusele tulemüür REI-120 (tl 90—90p).
103.Käesolevas asjas vaidlustatud projekteerimistingimuste (tl 17) kohaselt tuleb maa-aluse osa laienduse sokli kõrgus lahendada projektiga.
104.Kohtu hinnangul on kaebajate lepinguline esindaja neil asjaoludel õigustatult seisukohal, et nii vastustaja kui kolmas isik on neil asjas kogutud tõenditega tõendatud asjaoludel kaebajaid haldusmenetluses tahtlikult eksitanud.
105.Kolmanda isiku vastuses kaebusele on selgitatud, et projekteerimistingimused on väljastatud projekteeritava maa-aluse keldri laiendamiseks ning projekteerimistingimustega ei muudeta hoone maapealset osa.
106.Sokkel on üldmõistetavas arusaamas hoone maapealne osa, mille kõrgust tingimustes ei piirata.
107.Vastustaja poolt kaebusele esitatud vastuses, mille on allkirjastanud valla seadusliku esindajana vallasekretär, on järjepidevalt selgitatud, et projekteerimistingimused on väljastatud üksnes maa-aluse keldri rajamiseks (nt vastuse p 3.5 viimane lause, p 3.6 kaks viimast lauset, p 4.3, p 4.4 teine lause, p 4.5 esimene lause, p 6.3 viies lause, p 7.1 esimene lause, p 7.4).
108.Kusjuures seaduslik esindaja ei käsitle, miks korralduse nr 2-3/508 kohaselt väljastati sel juhul projekteerimistingimused parkla, mitte keldri rajamiseks, nagu on arvamuse küsimiste alusel korralduse kohaselt mõistnud ka kaebajad.
109.Vastustaja kohtule esitatud asendiplaani (tl 97) ja kaebajatele saadetud asendiplaanide (tl 13, 20) kohaselt on projekteeritav maa-alune maht kaebaja abihoonele oluliselt lähemal, kui kaheksa meetrine tuleohutuskuja, mis on arvestatud äärmisest maapealsest parkimiskohast kaebaja abihooneni.
110.Vaidlust ei ole selles, et tuleohutuskuja saab asendada ehitustehniliste meetmetega, vastustaja väljastatud projekteerimistingimused (tl 17) neid ei käsitle.
111.Kui vastuses kaebusele nimetab vastustaja ehitist, millele projekteerimistingimused väljastati keldriks, siis vaidlusaluse projekteerimistingimuste korralduse põhjendava osa (tl 18-21) kohaselt on projekteerimistingimused väljastatud seoses maa-aluse parkla kavandamisega (nt tl 19 teine lõik).
112.Parkla rajatakse üldarusaadavas mõistes hotelli ja/või hotelli külaliste sõidukite parkimiseks hotelli külastamise ajal. Kelder ja maa-alune parkla ei ole vähemasti tuleohutuse aspektist samaväärsed ja -otstarbelised ehitised.
113.Nagu osundatud, vaidlustatud korraldusega väljastatud projekteerimistingimused seonduvalt tuleohutuskujaga kaebajate aspektist miskeid arhitektuur-ehituslikke ega insener-tehnilisi erinõudeid lähtuvalt keldri kasutusotstarbest projekteerimisel ei sea. Insener-tehniliste nõuete osas sisaldab lakoonilist märkust „olemasolev“.
114.Projekteerimisel tuleb küll arvestada naaberkinnistutel paiknevate ehitiste ohutusega, kuidas parkla puhul tuleb arhitektuur-ehituslikke nõudeid arvestades lahendada keldri õhuvarustuse ja ventileerimise, sõidukite heitgaaside ja nende ventileerimise jmt mõjud, projekteerimistingimustest ei nähtu.
115.Insener-tehniliste nõuete kohaselt tuleb järgida olemasolevaid nõudeid. Varasemad nõuded ei saa aga sisaldada sõidukite maa-aluses parklas parkimisega seonduvaid insener-tehnilisi nõudeid, kuna korralduse nr 2-3/508 kohaselt on tingimused väljastatud parklale. Üldarusaadavalt võiks maa-alusesse parklasse saada ka autodega sisse sõita. Projekteerimistingimused ei kajasta parkla kõrgust, sissesõiduteed jmt taolisi asjaolusid, mille alusel saaks kolmandale isikule seatavaid formaalseid projekteerimistingimusi pidada üldse mingite tingimuste seadmiseks.
116.Esitatud kujul on vastustaja väljastatud ja kaebajate poolt vaidlustatud haldusakt sisuliselt ainetu, kuna kohtule esitatud menetlusdokumentides käsitleb vastustaja seaduslik esindaja mingit teist haldusakti, kui see, mis on esitatud haldusmenetluses menetlusse kaasatud kaebajatele ja mille nad on menetlusosalistena esitanud vaidluse eseme kohta (HKMS § 41) kaebuse lisana kohtule.
117.Vaidlustatud korralduse ja kaebusele esitatud vastuse eelpool kirjeldatud vastuolude tõttu puudub kohtule veendumus, et kaebusele esitatud vastuses nimetatud kaalutlused olid tegelikkuses aluseks vallavalitsuse korralduse andmisel.
118.Kohus on ainuüksi neil tuvastatud asjaoludel seisukohal, et kaebajatel mitte ainult ei ole kaebeõigus vastustaja haldusaktide vaidlustamiseks, vaid haldusaktid on neil asjaoludel ka puutumuses kaebajate subjektiivsete õigustega.
119.Kolmanda isiku 26.12.2022. a menetlusdokumendi kohaselt: „Keldrikorruse väljaehitamine võimaldab neid ruume näiteks kasutada erinevate asjade (lisavoodid, puhastusvahendid jne) ladustamiseks, massaažiruumide planeerimiseks ja/või esimesel korrusel üle kümne aasta asunud kahe sauna ehitamiseks korrus allapoole. Projekteerimistingimuste alusel rajatav hotelli keldrikorruse puhul ei ole kuidagi tegemist suuremahulise ja kõigile avatud veekeskuse või muu sarnasega.“.
120.Kohus kordab kolmanda isiku menetlusdokumendi alusel vastuseks vastustaja vastuväidetele varem avaldatut, et kolmandale isikule vastustaja poolt väljastatud projekteerimistingimused ei sisalda kohustuslikke asjaolusid (EhS § 26 lg 4), mis tuleb vastustaja kohaldatud objektiivse õiguse kohaselt tingimusi väljastades lahendada. Valesti on märgitud hoone kasutamise otstarve jmt tehnilised näitajad, samuti puuduvad liikluskorralduse põhimõtted, mis on kohtu hinnangul oluline arvestades kolmanda isiku katastriüksuse suuruse ebapiisavust arvestades sinna juba rajatud hotelli mahtu.
121.Rääkimata praeguseks 24.05.2021. a ehitusloa ja kolmanda isiku 25.10.2022. a ehitamise alustamise teatise kohaselt 608, 1 ruutmeetrit hõlmavast ehitustegevusest (tl 114,115) 944 m2 alal.
122.Seda olukorras, kus projekteerimistingimusi on taotletud varasemale juurdeehitusele, mille suurus on eeltoodud tõendite kohaselt 608,1 ruutmeetrit, 249 m2 suuruse maa-aluse keldri projekteerimiseks ja ehitamiseks (608,1+249=857,1 m2).
123.Kolmanda isiku 17.11.2022. a menetlusdokumendi kohasel kinnitusel ei ole ta esitanud vastustajale projekteerimistingimuste alusel ehitusloa taotlust ning enne vaidlustatud projekteerimistingimuste realiseerimist ja kohtulahendi jõustumist ei plaanita ka projekteerimistingimuste kohast ehitustegevust.
124.Seega ei saa ehitamise alustamise teatise kohane ehitustegevus 608,1 m2-l (tl 115) hõlmata tingimuste alusel projekteeritavat 248 m2 –st laiendust (tl 17).
125.Kohus on neil asjaoludel seisukohal, et vastustaja ei ole projekteerimistingimuste väljastamiseks välja selgitanud ehitusalale arhitektuur-ehituslike nõuete ja insener-tehniliste nõuete seadmiseks tähtsust omavaid asjaolusid, mille rajamiseks temalt tingimusi taotleti või ei ole vähemasti seda käsitlenud loogiliselt jälgitavalt vastustaja toimetatud haldusmenetluses antud haldusaktides ja kohtule esitatud menetlusdokumentides.
126.Kohtu arusaamisel on üldarusaadavas mõttes katastriüksuste piirile kelder-panipaiga või saunakompleksi või maa-aluse parkla projekteerimisel-ehitamisel naabrusõiguse aspektist sedavõrd erinev tähendus ja tagajärjed, et vaidlustatud haldusaktid rikuvad neis toodud motiividel kaebajate õigusi.
127.Kohtupraktika kohaselt, kaalutlusõiguse teostamata jätmine, aga ka kaalutlusõiguse teostamise jälgitavuse puudumine on vead, mis tingivad haldusakti ja haldusorgani rakendatud meetmete õigusvastasuse (vrdl RKHK 14.03.2012. a otsus asjas nr 3-3-1-80-11, p 20).
128.Kaebajad on haldus- ja vaidemenetluses hoitud HMS § 3 lg 1 ja § 7 lg 1 eirates teadmatuses, milles detailplaneeringut koostamata hotelli laiendamine projekteerimistingimuste kohaselt tegelikkuses seisneb. Kaebajate kaasamine on seetõttu formaalne silmapete koos sellest kohtupraktikas käsitletust tulenevate õiguslike järelmitega.
129.Kohus saab kontrollida üksnes kaalumisvea esinemist täiendavate projekteerimistingimuste väljastamise otsustamisel ja haldusorgani meetme valikul, kuid ei saa kontrollida tingimuste väljastamise otstarbekust (HKMS § 158 lg 3).
130.Käesoleval juhul on vastustaja lähtunud kaalutlustest, mis seonduvad asjade või toiduainete ladustamise, mitte maa-aluste saunade või sõidukite parkimiseks ehitise projekteerimiseks tingimuste väljastamisega. Need kaalutlused jäävad kohtu hinnangul kohtuliku kontrolli esemesse.
131.Kohus ei saa nõustuda ka vastustaja poolt kaebusele esitatud vastuses seoses detailplaneeringu otsuse kehtetuks tunnistamise asjaolude suhtes kohtule selgitamise õiguspärasuse ja asjakohasusega.
132.Vastustaja on kaebusele esitatud vastuse p-s 3.7. selgitanud oma kaalutlusi: „Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei sätestatud eesmärgiks vältida uue detailplaneeringu koostamist. Vastustaja sai kehtetuks tunnistamise otsuse tegemisel lähtuda omaniku taotluses toodud asjaoludest, mille kohaselt soovitakse planeeringu elluviimisest loobuda“.
133.Seisukoha põhistamiseks ja tõendamiseks vastustaja vastusele tõendeid peale kolmanda isiku 01.07.2021. a taotluse koopia lisanud ei ole.
134.Kohtu korraldusel vastustaja esitatud Ugandi Capital OÜ 10.12.2020. a avalduse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks (tl 59) kohaselt ei ole omanik taotlenud
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist planeeringu elluviimisest loobumise tõttu, sest omanik on kinnitanud avalduses, et katastriüksusele on planeeringu alusel rajatud hoone ehitisealuse pindalaga 280 m2 ja kõrgusega 9,4 meetrit (tl 58 avalduse kolmanda lõigu kolmas lause).
135.Taoliselt on avaldust tsiteeritud ka Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsuses (tl 57) ja otsuse seletuskirjas (tl 58).
136.Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsusega kehtetuks tunnistatud detailplaneeringu (tl 6477) kohaselt ei asunud kinnistul detailplaneeringu kehtestamisel 2000. aastal hooneid (tl 65).
137.Seega ei vasta tegelikele asjaoludele vastustaja vastus ka detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse faktiliste asjaolude suhtes, sest detailplaneering oli kehtetuks tunnistamise ajaks ellu viidud.
138.Kinnistu omanik ei ole ka avaldanud soovi vallavolikogule taotluse esitamise ajaks ellu viimata planeeringu elluviimisest loobumise motiivil kehtetuks tunnistamiseks.
139.Seega on detailplaneering kehtetuks tunnistatud teistel kaalutlustel, nagu on õigustatult osundanud kaebajate lepinguline esindaja.
140.Vastustaja nimel ja eest vastuse allkirjastanud vallasekretäril (KOKS § 55 lg 4 p 6) oli kohtu arusaamisel õigus 18.02.2021. a otsuse vastuvõtmisel volikogu istungil sõnaõigusega osaleda (KOKS § 44 lg 6). Samuti kohtule enne vastuse koostamist koguda asjas tähtsust omada võivat informatsiooni ka teistelt vallavalitsuse liikmetelt, kes on enne vallavalitsuse liikmeks saamist ajakirjandusele avaldatud avalikel andmetel laiendatava hotelliga selle omandamise järgselt seotud {nt https://lounapostimees.postimees.ee/7426900/otepaa-abivallavanemaks-sai-raivo-kalda}.
141.Kohtule rohkem tõendeid selles küsimuses vastustaja esitanud ei ole. Kohtupraktika kohaselt tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamiseks anda iseseisev haldusakt, millele kohaldatakse kõiki haldusakti kohta kehtivaid nõudeid (nt RKHKo 3-3-1-79-16, p 16). Käesoleval juhul neid nõudeid haldusakti kehtetuks tunnistades halduskohtu hinnangul järgitud ei ole.
142.Kohtupraktikas (nt RKHKo 3-3-1-87-16 p 10) on sedastatud, et halduskohtus kaitstavad ei ole ainult põhiõigused, vaid kaitstav õigus võib muuhulgas võrsuda isiku huve kaitsvast haldusaktist (Riigikohtu erikogu otsus asjas nr 3-3-1-15-01, p 22), seega ka planeeringust (vt ka kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 29).
143.Kaebajad on kaebuse esitanud põhiõiguse järku omandiõiguse kaitseks, kolmanda isiku omandiõiguse realiseerimiseks antud soodustavale haldusaktile.
144.Käesoleval juhul põhjendab vastustaja vaidlustatud haldusaktide andmist mh kehtivale Otepää valla üldplaneeringule tuginemisega.
145.Riigikohus on oma varasemas praktikas korduvalt rõhutanud põhimõtet, et PS § 3 lg 1 esimesest lausest ja §-st 11 tulenevalt tohib intensiivseid põhiõiguste ja -vabaduste piiranguid kehtestada ainult seadusjõulise õigusaktiga (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-41-06, p 22). Seejuures ei piisa pelgalt riivet lubava seadusenormi olemasolust - õigusriigile omasest olulisuse põhimõttest tulenevad nõuded ka normile endale. Need kohustavad seadusandjat otsustama lubatava haldustegevuse sisu, ulatus ja maht (vt ka Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-63-09, p 14). Mida intensiivsemalt isiku põhiõigust riivatakse, seda täpsem peab olema selliseks riiveks alust andev regulatsioon (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-48-16, p 38). Riivet lubavad seadused
peavad olema avalikult kättesaadavad ja inimestel peab olema võimalik mõista, millistel tingimustel võib nende õigusi piirata ja millist käitumist avalik võim neilt ootab (Riigikohtu otsus asjas nr 3-19-549, p 18).
146.Kaebajate omandiõigus, aga ka vastustaja poolel menetlusse kaasatud kolmanda isiku ettevõtlusvabadus ja omandiõigus on põhiõiguse järku õigused (PS ptk II, § 31 ja § 32).
147.Kaebajad esitavad projekteerimistingimustele õiguslikke etteheiteid üksnes nendele kuuluvate kinnistutega ja kohtupraktikas tunnustatud naabrusõigustele tuginedes.
148.Kaebajate esindaja on vastustajale haldus- ja halduskohtumenetluses saadud tõenditele tuginedes argumenteerinud faktilised ja õiguslikud asjaolud, mille alusel tuvastada, et kaebajate ja kolmanda isiku põhiõigused vajavad kehtiva õigusest, 2000. aasta, praeguseks elluviidud detailplaneeringust, selle kehtestamise ajal kehtinud planeerimisõigusest ja üldplaneeringu või sellega samaväärsest haldusaktist tulenevalt 2000. a detailplaneeringuga kehtestatud hoonestusõiguse ümberhindamisel võrdset kaitset.
149.2000. aasta detailplaneeringu kohaselt sisustati sportlaste pansionaadi ekspluateerimiskoormust kolmele autole parkimisplatsi rajamise kohustuse läbi (tl 65), käesolevalt on vaidlustatud haldusakt antud sama suurusega krundile maa-aluse parkla projekteerimiseks. Seega on parkimis- ja liikluskoormuse kasv märkimist väärivalt oluline. Nii 2000. aastal kui käesoleval ajal kehtiva planeerimisseaduse põhimõtted ei ole selles osas muutunud.
150.Kohtu hinnangul oli nii aastal 2000 kui 2021. aastal detailplaneeringu ülesandeks lahendada põhimõtteline küsimus detailplaneeringu elluviidavusest ning esitada planeeringuala terviklahendus.
151.2000. a detailplaneering nägi ehitustegevuse ette kolmanda isiku kinnistul kehtestatud detailplaneeringu mahus ja alusel. Arvestades seega kaebuse piiridega (HKMS § 2 lg 3) ja asjaoluga, et detailplaneeringu eesmärgiks oli Otepääl Valga mnt ja Munamäe tn nurgal asuva krundi sihtotstarbe muutmine ja hoonestustingimuste määramine, s.o sisuliselt sealse kvartali hoonestusõiguse määramine, on kohus seisukohal, et üldisest võrdsusõiguse maksiimist lähtudes ei ole vastustaja kohtu hinnangul kolmanda isiku 01.07.2021. a taotlust (tl 51-53) lahendades kohelnud võrdseid võrdselt (vrdl RKPJKo 3-4-1-14-07, p 13 ja seal viidatud kohtupraktika). Seda põhjusel, et erinevalt vastustaja ja kolmanda isiku subjektiivsest arvamusest, tagas planeering ja sellega antud õiguse elluviimine kaebajatele kohtu hinnangul õigustatud ootuse, et 2000. a detailplaneeringu elluviimise järgselt saab nende eluolu kvartalis muuta ainult uue detailplaneeringu menetluse tulemusel. Vastava õigustatud ootuse realiseerimise tagab Otepää valla 2021. a haldusakti andmise aegne objektiivne õigus, sõltumata sellest, et volikogu on 2000. a volikogu otsusega antud õiguse realiseerimisega seonduvalt kehtivuse kaotanud haldusakti n.ö üle tühistanud.
152.Nii 24.05.2021. a ehitusluba väljastades (tl 110-113), kui 25.10.2022. a ehitamise alustamise teatise (tl 114-118) alusel ehitamisega vaikides nõustudes, aga samuti 01.07.2021. a projekteerimistingimuste taotlust (tl 51-53) saades ja 19.07.2021. a projekteerimistingimusi andes (tl 18-21) vastutab kohalik omavalitsus ehitamise seaduslikkuse eest ja seeläbi ehitusjärelevalvet tehes haldusaktide õiguspärasuse eest (HMS § 54).
153.Seetõttu ei käsitle kohus vastustaja vastuväiteid seoses enne projekteerimistingimuste andmist kaebajate poolt naabrivalve korras ehitusjärelevalve mittetegemise määravast tähendusest asjas.
Seda põhjusel, et õiguslikku vaidlust ei ole poolte vahel küsimuses, kas varasem ehitusluba kehtib või mitte.
154.Vastustaja on vaidlustatud korralduse resolutsiooni kohaselt tuginenud ehitusseadustiku § 26 lõikele 1 ja lõike 2 punktile 2, § 28 ning Otepää Vallavolikogu 18.02.2016. a määruse nr 2 „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine Otepää vallas“ § 6 punktile 1.
155.Vastustaja on kaebusele esitatud vastusele lisanud kolmanda isiku projekteerimistingimuste taotluse (tl 51-54). Vastustaja ei ole vaatamata kohtu nõudmisele (tl 42) esitanud kohtule asendiskeemi, millele taotleja taotluses viitab (tl 51p) ja millest võivad nähtuda asjas tähtsust omada võivad asjaolud. Seega puudub kohtul võimalus skeemi kui taotluse osisega vaidlust lahendades arvestada. Seda tulenevalt HKMS § 59 lg 1 kohasest tõendamiskoormuse jaotusest, sest ka kohtu hilisemal nõudel (tl 55) ei ole vastustaja kohtu arusaamisel haldusmenetluse toimiku kõiki materjale (tõendeid) esitanud, või ei olnudki projekteerimistingimuste taotlusele skeemi, millele taotluses viidatakse taotlusele lisatud.
156.EhS § 30 sätestab, et pädev asutus kontrollib projekteerimistingimuste taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. Kui projekteerimistingimuste andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega. Eelkõige tagastatakse taotlus läbi vaatamata, kui ei esine käesoleva seadustiku § 26 lõikes 1 või § 27 lõikes 1 sätestatud alust.
157.Kohtu hinnangul EhS § 30 ei sätesta ammendavat loetelu alustest, millistel juhtudel on pädeval asutusel õigus taotlus tagastada ning EhS § 30 kohaldamiseks võib anda aluse ka muu, EhS § 26 lg-st 1 ja EhS § 27 lg-st 1 erinev asjaolu, millest nähtub, et projekteerimistingimuste väljastamine on ilmselgelt võimatu.
158.EhS § 30 kolmandas lauses kasutatud sõna „eelkõige“ viitab sellele, et samas lauses kirjeldatud olukorrad ei ole ammendav loetelu juhtumitest, millal projekteerimistingimuste andmine on selle sätte mõistes ilmselgelt võimatu. EhS §-s 30 kasutatud termin „ilmselgelt võimatu“ on halduskohtu hinnangul määratlemata õigusmõiste, mille sisustamise õigus on konkreetsest olukorrast lähtudes kohaliku omavalitsuse üksusel, kes otsustab projekteerimistingimuste andmise üle.
159.Määratlemata õigusmõiste sisustamine allub kohtulikule kontrollile (RKHK 01.10.2020. a otsus asjas nr 3-18-207, p 21).
160.EhS § 29 lg 2 p 4 kohaselt tuleb taotluses „eelkõige“ märkida projekteerimistingimuste taotlemise eesmärk, sealhulgas kavandatava hoone või olulise avaliku huviga rajatise kirjeldus või sellega seonduva ehitamise liik ja võimalik asukoht kinnisasjal.
161.Nagu osundatud ei ole vastustaja menetletud taotluse alusel võimalik kontrollida, mis eesmärgil projekteerimistingimusi on taotletud.
162.Taotlus räägib ühelt poolt, et soovitakse ehitada vastavalt väljastatud ehitusloale (tl 51p), millele soovitakse lisada maa-alune kelder 249 m2.
163.Teisalt, projekteerimistingimuste korralduse osaks oleva asendiskeemi (tl 20) kohaselt ei kattu planeeritud maa-alune maht hotelli Murakas olemasoleva maa-aluse mahu asukohaga ja kaebuse esitamise aegse hoone asukohaga (tl 40), kusjuures planeeritav maa-alune maht ületab ehitusloa võimalikku mahtu sisuliselt kuni kolmanda isiku kinnisasja piirideni kaebajatega.
164.Nagu eelnevalt käsitletud, taotlus on esitatud keldrile, projekteerimistingimuste korraldus on väljastatud maa-aluse parkla projekteerimiseks.
165.Kolmanda isiku kohtule 21.12.2021. a esitatud menetlusdokumendi kohaselt (tl 45) menetles vald keldri projekteerimise taotlust.
166.Sama nähtub ka vastustaja 28.12.2021. a kaebusele esitatud vastusest.
167.Vastustaja on 28.10.2022. a esitanud ehitusloa väljastamisel aluseks olnud hotelli „Murakas“ laiendamise eelprojekti, mille kohaselt oli maa-alune parkla ehitusloaga hõlmatud ja millist ehitusõigust kolmas isik on 25.10.2022. a ka realiseerima asunud.
168.Valla esitatud Transpordiameti kooskõlastuse kohaselt on vald Transpordiametilt küsinud ja Tarnspordiamet 14.05.2021. a andnud märkustega kooskõlastuse üksnes hotelli „Murakas“ terrassi laiendamiseks ja ümberehitamiseks talveaiaks valla kooskõlastustaotluse kohase hotelli kuni 33%list laiendamist arvesse võttes.
169.Kaebaja 16.12.2022. a menetlusdokumendile lisatud tõendite kohaselt rajatakse keldrikorrusele Ugandi Boutique Hotel ja SPA-d, millele kolmas isik on 26.12.2022. a menetlusdokumendis vastuseks selgitanud, et tõepoolest on plaanis hotellile lisada teenuseid SPA valdkonnast, milleks plaanitakse viia SPA teenused ja varasemalt esimesel korrusel asunud saunakompleks keldrikorrusele.
170.Kohtumenetluses tõendamist leidnud asjaoludel ei saanud kolmas isik projekteerimistingimusi taotleda viidates detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisele ja taotluses esinesid sellised puudused, mille tõttu ei saanud vald seda rahuldada, sest projekteerimistingimuste väljastamiseks ei andnud alust varasema detailplaneeringu elluviimine, planeerimisseadus ega Otepää valla üldplaneering.
171.Vaidlustatud korraldus ei sisalda kaalutlusi, mille alusel jagada vastustaja seisukohta, et 2000. aastaga võrreldes on kehtiv õigus Sportlaste pansionaadi detailplaneeringu kehtestamisega võrreldes muutnud planeerimise põhimõtteid diametraalselt. Nimelt selliselt, et varasemalt kohaliku omavalitsuse poolt detailplaneeringu kohustusliku alana käsitletud kinnistu saab detailplaneeringut koostamata kaebajate kinnistutega piirnevas osas praktiliselt täis ehitada.
172.Kohus sedastab, et haldusmenetluse aluspõhimõtete kohaste haldusakti kehtivuse eelduste kohaselt kehtib haldusakt reeglina selle adressaadile teatavakstegemisest (HMS § 61 lg 1).
173.Vaidlust ei saa olla selles, et Otepää Vallavolikogu 26.10.2000. a otsus nr 101 on tollasele Valga mnt 23a kinnistu omanikule teatavaks tehtud, vastasel juhul ei oleks käesolevasse vaidlusse kaasatud kolmandal isikul olnud põhjust 10.12.2020. a esitada vastustajale taotlust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks (tl 59).
174.Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsuse nr 1-3/2 ja selle seletuskirja (tl 57, 58) kohaselt on vallavolikogu otsust andes lähtunud tuvastatust, et Valga mnt 23a katastriüksusele on vallavolikogu 26.10.2000. a otsusega nr 101 antud õiguse alusel hoonetena rajatud hotell (saun, konverentsiruum) ja terrass.
175.Haldusakti kehtivuse eelduste kohaselt kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni (HKMS § 61 lg 2).
176.Kohtu hinnangul on seega Otepää Vallavolikogu 18.02.2021. a otsusega nr 1-3/2 tõendatud, et Valga mnt 23a katastriüksuse omanik realiseeris lõplikult Otepää Vallavolikogu 26.10.2000. a otsusega nr 101 antud õiguse volikogu otsusega kehtestatud detailplaneeringu elluviimiseks.
177.Volikogu otsusega on tõendatud, et 2000. aastal kehtinud Otepää valla üldplaneeringu või sellega õiguslikult samatähendusliku ja samaväärse haldusakti (üldkorralduse) kohaselt oli võimalik katastriüksus hoonestada 15 kohalise pansionaadiga. Arvestades krundi suurust, milleks oli 944 m2, oli lubatav ehitusalune pind 320 m2, suurim lubatud korruselisus kaks.
178.Kohus sedastab volikogu 2000. a otsusega antud ehitusõiguse alusel, et nii tollase üld- kui detailplaneeringu kohase ärimaa suurim lubatud korruselisus oli kaks, kuid tõendikogum viitab kaebajate piirile lubatud kahele korrusele kolmanda (maa-aluse) korruse projekteerimise aktsepteerimist vaidlustatud korralduse ja vaideotsustega (vt nt vaideotsusega nr 2-3/633 kaebajale saadetud projekti väljavõte, tl 30).
179.Neil asjaoludel selgitab kohus vastuseks vastustaja ja kolmanda isiku vastuväidetele, et ehitusseadustiku 3. peatüki (projekteerimistingimused) sätete kohaldamisel ei saa lähtuda üksnes ühest Otepää valla üksikaktist, nagu vastustaja on seda vaidlustatud korraldust nr 2-3/508 andes toiminud, vaid lähtuda tuleb ka üldkorraldustest ja õigustloovatest aktidest, mis on ehitusõiguse andmise õiguslikuks aluseks.
180.Kohus nõustub neil faktilistel ja õiguslikel alustel kaebajate lepingulise esindajaga, et tegelik õiguslik olukord on vastupidine vastustaja kohaldatule. Teisisõnu ehitusprojekti koostamise aluseks saab olla üksnes detailplaneering.
181.Hotelli minemine kolmanda isiku omandisse 2020. a novembris (tl 45) ei ole Otepää vallasiseses linnas planeerimise põhimõtteid muutnud. Tegemist on jätkuvalt ja eriti pärast varasema detailplaneeringu elluviimist detailplaneeringukohustusliku kinnistuga koos sellest tulenevate õiguslike järelmitega.
182.Kohus on vastustaja vaidlustatud korralduses toodud kaalutlustest lähtudes seisukohal, et käesoleval juhul puudus vastustajal alus kolmanda isiku 01.07.2021. a taotlust (tl 51-53) lahendada korralduse resolutsiooni kohase EhS § 26 lg 1, lg 2 p 2 alusel, sest tõendikogumi kohaselt pole tegemist EhS § 26 nimetatud olukorraga.
183.Korraldusega väljastatud projekteerimistingimused (tl 17) ei vasta samuti EhS § 26 lg 3 punktides 1-9 kohastele asjaoludele, millega kohalik omavalitsus pidi selle lõike kohaselt projekteerimistingimusi väljastades arvestama (vähemalt kasutamise otstarbe, suurima lubatud ehitisealuse pinna, kõrguse ja sügavuse, arhitektuuriliste, ehituslike ja kujunduslike tingimuste, kaebajate piirile ehitamisel ehitusuuringu tegemise vajaduse, liikluskorralduse põhimõtete osas).
184.Vaidlustatud haldusakt ei vasta seetõttu selle andmise ajal kehtinud õigusele ja HMS § 54 kohastele haldusakti õiguspärasuse eeldustele.
185.Vastustaja ja kolmanda isiku viidatud kohtupraktika asjaolud on käesolevas asjas tähtsust omavatest faktilistest ja õiguslikest asjaoludest erinevad.
186.Eelpool toodud faktilistel ja õiguslikel asjaoludel rikub kaebajate vaidlustatud haldusakt (tl 17-21) kaebajate õigusi ja tuleb tühistada ja kaebajate kaebus täielikult rahuldada. Seoses Otepää Vallavalitsuse 19.07.2021. a korralduse tühistamisega tuleb õigusselguse huvides samadel faktilistel ja õiguslikel asjaoludel tühistada ka vaideotsused (tl 26-27, 28-29). Kohus nõustub kaebajate vaides (tl 22-25) toodud asjaoludel kaebajatega, et vaideotsused rikuvad kaebajate õigust vaidemenetluse esemest sõltumatult põhjusel, et kaebajate õigusi rikkuvalt (HMS § 60 lg 2, § 86 lg 1) ei ole vaideotsuste resolutsioonides (tl 27-27p, 29 p) lahendatud õiguslikult siduvalt kaebajate detailplaneeringu menetluse alustamise taotlust.
187.Vaidlust lahendades on kohus seotud tühistamiskaebuse piiridega (HKMS § 2 lg 3).
kaebajate
kohtule
esitatud
haldusaktide
Tühistamiskaebusega on kaebajad vaidlustanud detailplaneeringu koostamise kohustust eirates vastustaja poolt 29.10.2022. a seisuga aktsepteeritud kolmanda isiku 608,1 ruutmeetrit hõlmavale ehitustegevusele (ehitamise alustamise teatis, tl 115) 19.07.2021. a projekteerimistingimuste alusel ehitustegevuse laiendamise lubamise täiendavalt 248 ruutmeetril (projekteerimistingimused, tl 17). Ühelt poolt väljub tühistamiskaebuse piiridest seetõttu kolmanda isiku 17.11.2022. a menetlusdokumendis (tl 122) avaldatu, mille kohaselt on korraldusega nr 2-3/508 antud õiguse realiseerimise viibimine tekitanud kolmandale isikule 200 000 eurose kahju. Teiselt poolt väljub tühistamiskaebuse piiridest kaebajate naabrusõigusi rikkuva, kehtival detailplaneeringul mittepõhineva ehitustegevuse keelamine kolmandast isikust naabri kinnistul. Käesolevas asjas toimuv kohtuvaidlus ja jõustuv kohtulahend ei võta huvitatud isikutelt õigust hüvitamiskaebuse ja keelamiskaebuse halduskohtule esitamiseks.
188.Seoses kaebuse rahuldamisega ja otsuse tegemisega vastustaja kahjuks peab menetluskulud kandma Otepää vald (HKMS § 108 lg 1).
189.Vastustaja ja tema poolel menetlusse kaasatud kolmas isik ei ole seadusega sätestatult (HKMS § 109 lg 1) menetluskulude jagamise taotlust esitanud.
190.Kaebajad taotlevad 16.12.2022. a menetluskulu nimekirja ja kuludokumentide kohaselt 1 489, 20 euro vastustajalt (HKMS § 17 lg 1) välja mõistmist. Tegemist on põhjendatud ja vajadusel põhineva taotlusega (HKMS § 109 lg 6), mille kohus rahuldab.
191.Kohtuotsuse avaldamisel tuleb füüsilisest isikust kaebajate nimed asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.