OÜ UGEELEKUK kaebus Kohila Vallavalitsuse 02.08.2022 korralduse nr 240 „Detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“ tühistamiseks ja Kohila Vallavalitsuse kohustamiseks projekteerimistingimuste andmist uuesti otsustama ning Kohila Vallavalitsuse veevarustuse ja kanalisatsiooni rajamiseks kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ UGEELEKUK (registrikood 12833018), lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Kõiva Vastustaja – Kohila vald, lepingulised esindajad vandeadvokaat Priit Leber ja vandeadvokaadi abi Pilleriin Peedosk
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus osaliselt.
2.Tühistada Kohila Vallavalitsuse 02.08.2022 korraldus nr 240 ja kohustada Kohila valda kaebaja taotlust projekteerimistingimuste andmiseks uuesti lahendama.
3.Jätta kaebus Kohila valla veevarustuse ja kanalisatsiooni ühisveevärgi rajamiseks kohustamiseks rahuldamata.
4.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 4150 (neli tuhat ükssada viiskümmend) eurot. Jätta poolte muud menetluskulud nende endi kanda.
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 15.02.2023 a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le UGEELEKUK (kaebaja) kuulub Kohila vallas vallavolikogu 29.01.2008 otsusega nr 5 kehtestatud Lohu küla Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu alal kokku 13 kinnistut. Nimetatud detailplaneeringu kehtestas Kohila vald 29.01.2008 otsusega nr 5 „Lohu küla Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“. Kaebaja esitas 04.07.2021 Kohila vallale taotluse kooskõlastada kinnistuid veega varustava puurkaevu asukohana Karukuninga tee 18 kinnistu. Vald otsustas 02.08.2021 korraldusega nr 223 mitte nõustuda puurkaevu asukoha kooskõlastamisega. 1(11)
2.Kaebaja esitas 25.08.2021 Kohila Vallavalitsusele taotluse projekteerimistingimuste andmiseks. Taotlus hõlmas ehitusõiguse andmist veevarustuse ja kanalisatsioonitrasside rajamiseks Karukuninga tee kinnisasjale ja ehitusõiguse andmist puurkaevu rajamiseks Karukuninga tee 18 kinnisasjale. Vald selgitas 03.12.2021 kirjas kaebajale projekteerimistingimuste andmise viibimisega seonduvat.
3.Kaebaja esitas 22.04.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse Kohila Vallavalitsuse kohustamiseks lahendama kaebaja 25.08.2021 taotlus projekteerimistingimuste andmiseks ja Kohila Vallavalitsuse veevarustuse ja kanalisatsiooni rajamiseks kohustamiseks. Kohila Vallavalitsus keeldus 02.08.2022 korraldusega nr 240 (dtl 132-134) projekteerimistingimuste andmisest. Korralduse põhjendused:
1.Vastavalt projekteerimistingimuste taotlusele soovib taotleja (OÜ UGEELEKUK) detailplaneeringu järgselt moodustatud Karukuninga tee 18 (Pos nr 18) kinnistule rajada arendusalale planeeritavate elamumaade (16 elamumaa sihtotstarbega kinnistut) teenindamiseks eraldi puurkaevu. Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu seletuskirjas on öeldud, et planeeritava maa-ala naabruses Tamme kinnistul on olemas puurkaev, mille baasil hakatakse ajutiselt varustama joogiveega ka Kõrgemäe kinnistuid kuni Kohila vallale kuuluv vee-ettevõte Kohila Maja OÜ ehitab välja ühisveevärgi. Planeeringus viidatud puurkaevu Tamme kinnistul (katastritunnus 31701:004:0195) ei ole. Samuti pole piirkonda rajatud ka ühisveevärki.
2.Projekteerimistingimustega on võimalik täpsustada detailplaneeringus käsitletud maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta. Projekteerimistingimuste taotluse ese väljub projekteerimistingimustega täpsustatavate tingimuste piiridest, kuna tegemist ei ole maaalal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimaliku asukoha täpsustamisega, vaid uue rajamisega. EhS § 27 lõikes 4 nimetatud alused ei tähenda, et lisaks detailplaneeringus olemasolevatele olulise avaliku huviga rajatistele võiks projekteerimistingimustega lubada juurde ehitada uusi ehitisi. Täiendada saab ainult olemasolevas detailplaneeringus püstitatava olulisele rajatisele esitatud tingimusi või täpsustada nendega seonduvaid tingimusi, näiteks nende teenindamiseks vajalike rajatiste võimalikku asukohta.
3.Üht detailplaneeringut (Kõrgemäe) täpsustatavate projekteerimistingimustega ei ole võimalik täpsustada rajatise asukohta teisel detailplaneeringu (Tamme) alal, sh liigutada rajatis ühelt detailplaneeringu alalt teisele. Selliselt oleks tegemist mõlema detailplaneeringu lahenduse olemusliku muutmisega. Isegi, kui soov oleks täpsustada detailplaneeringut projekteerimistingimustega selliselt, et Tamme kinnistul asuv puurkaev jääb edaspidi teenindama vaid Tamme kinnistut ja Kõrgemäe arendusalale rajatav puurkaev Kõrgemäe arendusala, oleks tegemist Kõrgemäe detailplaneeringu olemusliku muutmisega. Hetkel ei ole Kõrgemäe detailplaneeringu alale puurkaevu üldse ette nähtud, sh ei ole arvestatud puurkaevu rajamisega kaasnevate piirangutega ja muude seadusest tulenevate nõuetega.
4.Kohus jättis 31.08.2022 määrusega rahuldamata vastustaja taotluse menetluse osaliseks lõpetamiseks ja lubas kaebuse muutmist asendades kaebuses projekteerimistingimuste taotluse lahendamiseks kohustamise nõude nõuetega tühistada Kohila Vallavalitsuse 02.08.2022 korraldus nr 240 ja kohustada Kohila Vallavalitsust projekteerimistingimuste andmist uuesti otsustama. Pärast kaebuse muutmist on kohtu menetluses järgmised nõuded: 1) tühistada Kohila Vallavalitsuse 02.08.2022 korraldus nr 240 „Detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisest keeldumine“; 2) kohustada Kohila Vallavalitsust projekteerimistingimuste andmist uuesti otsustama; 3) kohustada Kohila Vallavalitsust veevarustust ja kanalisatsiooni rajama.
5.Kaebuse põhjendused:
1.Vastustaja jõudnud on vaidlustatud korralduses jõudnud õigusvastasele järeldusele, et EhS § 27 lg 4 p 5 ei võimalda taotletud projekteerimistingimusi anda.
1.1.Vastustaja kehtestas uue elamurajooni rajamiseks Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu, kuid detailplaneeringu seletuskirja p-s 7.2 viidatud Tamme kinnistul (31701:004:0195) asuvat puurkaevu ei eksisteeri. Kaebaja ei olnud detailplaneeringu menetluse ajal Kõrgemäe detailp2(11)
laneeringu ala kinnistute omanik ja ei saa seetõttu kehtestatud planeeringus sisalduva vea tausta selgitada. Isegi, kui puuduva puurkaevu kohta oleks hüpoteetiliselt esitanud ebaõige teabe detailplaneeringu taotleja, pidi just vastustaja teadma detailselt, kus vallas olemasolevad puurkaevud paiknevad.
1.2.Kaebajal puudub mistahes õiguslik alus puurkaevu rajamiseks detailplaneeringuga määratud asukohta Tamme kinnistule.
1.3.Vastustaja tugineb ainult taotluse vastuolule EhS §-ga 27 ning ei tugine mitte ühelegi teisele EhS §-s 32 nimetatud projekteerimistingimuste andmisest keeldumise alusele. Praegusel juhul on projekteerimistingimuste andmiseks täidetud nii EhS § 27 lg 1 p 1 ja 2 tingimused. Samuti puuduvad mistahes asjaõigused puurkaevu ja seonduvate veevarutuste rajatiste rajamiseks või selle talumiseks kohustamiseks.
1.4.Puurkaevu detailplaneeringus nimetatud asukoha kinnistu omanik ei ole huvitatud koostööst puurkaevu rajamisel. Isegi, kui Tamme kinnistu omanik puurkaevu rajaks, puudub Tamme kinnistu omanikul Kõrgemäe detailplaneeringuala joogiveega varustamise või selle talumise kohustus.
1.5.Vastustaja keeldumine projekteerimistingimuste tugineb arusaamatule ja väärale väitele, nagu taotleks kaebaja „uue“ puurkaevu rajamist, mida EhS ei võimalda. Vaidlust ei saa olla selles, et detailplaneering nägi ette nii veetrassi joogivee elamuteni suunamiseks kui neid varustava puurkaevu. Arusaamatu on vaidlustatud korralduse aluseks olev hüpotees, nagu ei oleks taotletava puurkaevu näol tegemist maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitisega.
1.6.Korralduses nimetatud põhjendus, et Kõrgemäe detailplaneeringu alale ei ole üldse puurkaevu ette nähtud ning arvestatud ei ole puurkaevu rajamisega kaasnevate piirangutega ei ole EhS §-st 27 tulenev piirang, mis välistaks projekteerimistingimuste andmise. Mistahes ehitise asukoha muutmisel (sh puurkaev) peab projekteerimistingimuste andja kaaluma neid tingimusi, mis rakenduvad ehitisele uues asukohas. Taotletav puurkaevu asukoht võimaldab puurkaevu rajamist ning selleks vajalike tingimuste täitmist (nt ei ole ehitistele lubamatult lähedal vms). Vastustaja on õigusvastaselt loobunud diskretsiooni teostamisest, sh õiguspäraste puurkaevu rajamisega seotud tingimuste seadmisest.
1.7.Puurkaevu asukoha täpsustamine ei too kaasa nii Kõrgemäe kui Tamme detailplaneeringu olemusliku muutmist. Nii Kõrgemäe kui Tamme detailplaneeringu olemuslikuks tingimuseks on veevarustuse tagamine kõikidele kavandatud elamutele ning seda ajutise lahendusena puurkaevu baasil. Sellise olemusliku tingimuse muutmist kaebaja ei taotle ning küsimus on ainult veevarustust tagava puurkaevu asukohas.
1.8.Kaebaja soov on kõikides haldusmenetlustes olnud äärmiselt selge, arusaadav ja muutumatu: saavutada Kõrgemäe detailplaneeringu ala kinnistute varustamine joogi- ja tarbeveega. Kõrgemäe detailplaneering peab olema realiseeritav sõltumatult teistest planeeringutest. Kaebaja ei ole esitanud taotlust Tamme detailplaneeringu muutmiseks või selle tingimuste täpsustamiseks. EhS ei sisalda piirangut kahe detailplaneeringu täpsustamisele ühes projekteerimistingimuste menetluses.
1.9.Vastustaja poolt teistes haldusmenetlustes avaldatud seisukohad kinnitavad, et Kohila Vallavalitsus on Kõrgemäe detailplaneeringu alal ehitustegevuse takistamisel lähtunud ebakohastest ning õigusvastasest kaalutlusest: eesmärgist saavutada kaebaja poolt arendusala elanike huvides rajatud ja rajatavate teede ning tehnorajatiste üleandmine valla omandisse ning selliste tehnorajatiste rajamine, mille rajamise kohustus on tegelikult omavalitsusel.
2.Vastustaja on jätnud täitmata detailplaneeringuga võetud kohustuse veevarustuse ja kanalisatsiooni väljaehitamiseks.
2.1.Kõrgemäe detailplaneeringu seletuskirja punktide 7.2, 7.3 ja 8 tulenevalt on vastustajal kohustus välja ehitada detailplaneeringu alal veevarustus ja kanalisatsioon. Detailplaneeringu kohaselt ehitab ühisveevärgi välja vallaettevõte Kohila Maja OÜ. Detailplaneeringus sätestatud ühisveevärgi välja ehitamise põhimõte kehtib. Seda kohustust ei ole kehtetuks tunnistatud ega teisele isikule (sh kaebajale) üle antud. Kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, peab 3(11)
kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras.
2.2.Kehtiva ÜVVK kava kohaselt ei ulatu reoveekogumisala Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu alale. Vastustaja on jätnud kaebaja taotluse Kõrgemäe ja Tamme elamupiirkondade Kohila reoveekogumisalaga liitmiseks või alternatiivselt eraldiseisva reoveekogumisala moodustamiseks õigusvastaselt rahuldamata
2.3.Isegi, kui ÜVK kavad näevad ette Kõrgemäe detailplaneeringust erinevad tingimused, ei lõpetanud need detailplaneeringust tulenevat vastustaja kohustust. See, et ühisveevärk ja kanalisatsioon rajatakse ÜVK arendamise kava alusel (ÜVVKS § 4 lg 1 esimene lause), ei tähenda, et ÜVK rajamisel ei tuleks paralleelselt arvestada kehtivas detailplaneeringus määratud ühiskanalisatsiooni põhimõttelist lahendust. Kinnistuomanikul, kellel on detailplaneeringust tulenev õigus nõuda kohalikult omavalitsuselt planeeritud kanalisatsioonitorustiku väljaehitamist, on õigus nõuda torustiku ehitamist sõltumata selle kajastamisest ÜVK arendamise kavas.
6.Vastustaja põhjendused lisaks vaidlustatud korraldusele:
1.02.08.2022 korraldus nr 240 on õiguspärane ning puudub alus selle tühistamiseks.
1.1.Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirja kohaselt ei tähenda EhS § 27 lg-s 4 nimetatud alused, et lisaks detailplaneeringus olemasolevatele hoonetele või olulise avaliku huviga rajatistele võiks projekteerimistingimustega lubada juurde ehitada uusi ehitisi. Seaduse mõtte kohaselt saab täiendada või täpsustada ainult detailplaneeringuga kavandatud hoonele või olulisele rajatisele esitatud tingimusi. Sätte eesmärk ei ole anda võimalust muuta projekteerimistingimuste kaudu detailplaneeringus määratletud tingimusi.
1.2.Kaebaja ei ole taotlenud puurkaevu võimaliku asukoha täpsustamist, vaid uue puurkaevu rajamist, sest Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu kohaselt ei ole puurkaevu rajamist detailplaneeringuga ette nähtud. Arusaamatu on, kuidas saab olla täiendava, seni Kõrgemäe DP-s ette nägemata, puurkaevu rajamine võrdustatud puurkaevu asukoha muutmisega. Detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega on võimalik üksnes juhul, kui detailplaneeringus käsitletud maa-alal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise esialgne asukoht muudetakse, nt tõstetakse DP planeeringuala raames ühest asukohast teise. Käesoleval juhul soovib kaebaja täiesti uue puurkaevu rajamist.
1.3.Projekteerimistingimusi ei tohi anda olukorras, kus tegelikkuses tuleb koostada uus detailplaneering. Detailplaneeringu ülesandeks muuhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine. PlanS § 126 lg 2 kohaselt on nimetatud ülesande lahendamine detailplaneeringu koostamisel kohustuslik. Järelikult on detailplaneeringu tingimused, millega lahendatakse kinnistute veega varustamise küsimus, sh puurkaevu asukoht, planeeringu põhilahenduse osa, mida ei saa EhS § 27 lg 4 alusel projekteerimistingimustega täpsustada. Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringu lahenduse muutmiseks muuta detailplaneeringut, sh võib olla vajalik kaaluda ka Tamme kinnistu detailplaneeringu muutmist.
1.4.Kaebaja on erinevatel ajahetkedel soovinud erinevat: vahel puurkaevu rajamist Kõrgemäe DP planeeringualale, vahel Tamme kinnistule. Ka kaebaja projekteerimistingimuste andmise taotlusest ei olnud võimalik üheselt aru saada, et kaebaja ei soovinud mitte puurkaevu asukoha täpsustamist Tamme kinnistul, vaid uue puurkaevu rajamist Kõrgemäe DP planeeringu alale, ega seda, kas uue puurkaevu rajamisel asutaks sellest varustama ka Tamme kinnistut või mitte. Pärast projekteerimistingimuste taotluse saamist lähtus vastustaja edasiste sammude tegemisel sellest, et kaebaja soov on rajada Kõrgemäe DP planeeringualale uus puurkaev. 03.11.2021 pöördumises väljendas kaebaja aga tahet täpsustada esialgselt ettenähtud puurkaevu asukohta, rajades selle Tamme planeeringuala asemel Kõrgemäe planeeringualale. Ka menetlusosaline peab olema menetluses hoolas ja selle toimumisele kaasa aitama ega või valimatult esitada erinevatele haldusorgani ametnikele vastuolulisi päringuid ja vastuseid, ignoreerides samal ajal päringuid, mis talle ei meeldi. Lõpliku selguse kaebaja soovis sai vastustaja alles kohtumenetluses. 4(11)
2.Vastustaja ei ole kohustatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamiseks.
2.1.Kõrgemäe kinnistu detailplaneeringust ei nähtu, et vastustaja oleks võtnud Riigikohtu 02.12.2019 otsuses haldusasjas nr 3-17-1909 kirjeldatuga analoogse kohustuse detailplaneeringu alal tehnovõrkude väljaehitamiseks. Kõrgemäe detailplaneeringus on üksnes viidatud sellele, et millalgi tulevikus ehitab kohalik vee-ettevõtja, kelleks oli Kõrgemäe DP kehtestamise ja ka projekteerimistingimuste väljastamise taotluse esitamise ajal OÜ Kohila Maja, ühisveevärgi välja. Samuti ei ole Kõrgemäe detailplaneeringuga või muu haldusaktiga sarnaselt Riigikohtu lahendis viidatule piiratud kinnistuomanike õigust ehitustegevuse teostamiseks.
2.2.Kõrgemäe ja Tamme elamupiirkondade liitmine Kohila alevi reoveekogumisalaga või eraldiseisva reoveekogumisala moodustamine ei ole majanduslikult otstarbekas. Vastustajal on kehtiv ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava. Kava väliselt toimub ühisveevärgija kanalisatsiooni arendamine liituja taotlusel ja kokkuleppel vee-ettevõtjaga ning arendamise kulud kannab taotleja.
2.3.Kaebaja õigusi ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks ei ole piiratud. Kaebaja on ise jätnud selleks olulised toimingud tegemata. Kinnistu liitmine ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga toimub kinnistu omaniku taotlusel tema ja vee- ettevõtjal vahel sõlmitud liitumislepingu alusel ning liitumise eest maksab liituja. Kaebaja ei ole esitanud taotlust ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks; tehniliste tingimuste väljastamise taotlus ei ole selline taotlus.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus käsitleb esmalt kaebaja nõudeid projekteerimistingimuste osas (I) ning seejärel ühisveevärgi rajamiseks kohustamise nõuet (II). Lõpuks lahendab kohus nõuded ja otsustab menetluskulude väljamõistmise (III).
8.Nagu kohus seletas ka kirjaliku menetluse määramise määruses, lähtub kohus detailplaneeringute osas: - Kõrgemäe DP materjalidest (kättesaadavad http://da.kohila.ee/dp/index.php?dir=DP%202006/023%2006%20Lohu%20K%D5RGEM%C4E/P
LANEERING/)
- ning vajadusel ka Tamme DP materjalidest (kättesaadavad http://da.kohila.ee/dp/index.php?dir=DP%202005/025%2005%20Lohu%20TAMME/). Pooled ei ole materjalide sellisele käsitlemisele vastu vaielnud.
9.Kohus peab vajalikuks ka sedastada, kuidas saab kohus aru kaebuse eesmärgist: saavutada Kõrgemäe detailplaneeringu ala kinnistute varustamine joogi- ja tarbeveega. Seetõttu, kuigi kaebaja ei ole nõudeid sellisena esitanud, on projekteerimistingimuste ja ÜVVK-süsteemi väljaehitamise nõuded kaebaja jaoks kohtule arusaadavad osaliselt alternatiivsed – ka siis, kui üks võib olla kaebajale soodsam või mugavam, on kaebaja lõppeesmärgiks siiski saavutada kinnistute varustamine veega. Kohus leiab, et kaebaja sellisest tahtest on pidanud haldusmenetlus(t)e läbiviimisel lähtuma ka vastustaja; arvestades juba selle õiguse tagamiseks kehtestatud haldusaktidest. I
10.Kõrgemäe kinnistu detailplaneering (DP) kehtestati Kohila Vallavolikogu 29.01.2008 otsusega nr 5 (dtl 57). Otsuse seletuskirja (dtl 58) kohaselt on lahendatakse veevarustus ühisvõrkudega, seejuures kanalisatsioon arenguala teenindava ühise kogumismahutiga. Detailplaneeringu seletuskirja (dtl 6174) p 7.2 kohaselt: „Planeeritava maa-ala naabruses Tamme kinnistul (31701:004:0195) on olemas 5(11)
puurkaev, mille baasil hakatakse ajutiselt varustama joogiveega ka Kõrgemäe kinnistuid kuni Kohila Maja OÜ ehitab välja ühisveevärgi. Ühisveevärgi valmimisel on kohustuslik sellega ühineda.“
11.Kaebaja esitas 25.08.2021 projekteerimistingimuste taotluse (dtl 27-29). Taotluse lisa 1 (dtl 28) kohaselt on soovitav ehitis ja ehitustegevus kruntidevahelise vee ja kanalisatsitorustiku rajamine karukuninga teele (31701:001:1767). Täiendava selgitusena on märgitud, et Kohila Maja OÜ 01.06.2021 e-kirja kohaselt väljastavad nad tehnilisi tingimusi üksnes ÜVK liitumisele; arenduse sisetrassid Kohila Majasse ei puutu; projekteerimistingimuste kohta tuleb pöörduda vallavalitsuse poole. Taotluse lisa 2 (dtl 29) kohaselt on soovitav ehitis ja ehitustegevuse kirjeldus puurkaevu rajamine Karukuninga tee 18 kinnistule (31701:001:1779). Täiendava selgituse kohaselt on detailplaneeringu kehtestamise järel ilmnenud olulisi uusi asjaolusid, mis ei võimalda detailplaneeringut ellu viia – detailplaneeringus ette nähtud puurkaevu Tamme kinnistul ei eksisteeri. Pooled ei vaidle selle üle, et kaebaja taotlus, vaatamata tänavanimede muutusele, puudutab ala, mida reguleerib Kõrgemäe kinnistu DP. Kohtu hinnangul on selge, et Kõrgemäe DP kehtestamisel lähtus vastustaja ekslikust eeldusest, et Tamme kinnistul on puurkaev olemas; tegelikkuses puurkaevu käesoleval ajal ei ole ja vastustaja ei väida ka, et Kõrgemäe DP kehtestamise ajal oli puurkaev olemas. Tamme kinnistu DP seletuskirjast tuleneb, et veevarustus on planeeritud lahendada rajatava puurkaevu baasil või perspektiivse kinnistuni tuleva veetorustiku baasil (vt. Tehnovõrkudeplaan) ning puurkaev on planeeritud üldmaa krundile nr 32 (punkt 9.1). Puurkaevu asukoht nähtub ka hoonestus- ja krundiplaanilt. Tamme kinnistu DP kehtestati Kohila Vallavolikogu 30.05.2006 otsusega nr 65, mis tähendab, et tegemist oli kehtiva haldusaktiga juba Kõrgemäe kinnistu DP kehtestamise ajal (kehtestatud 29.01.2008 otsusega). Kohus märgib, et detailplaneering on kohaliku omavalitsuse, mitte arendaja või kinnistuomaniku tegevuskava (Riigikohtu otsuse nr 3-17-1909 p 19), mistõttu on detailplaneeringus valitud lahendused omistatavad vastustajale.
12.Ehitusseadustiku § 27 lg 1 kohaselt võib detailplaneeringu olemasolul anda põhjendatud juhul olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta (p 1) või detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia (p 2). Lõike 3 kohaselt ei anta projekteerimistingimusi kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Lõike 4 p 5 kohaselt täpsustatakse asjakohasel juhul maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta. Poolte vahel ei ole vaidlust, et Kõrgemäe detailplaneering on kehtestatud üle 5 aasta tagasi ning pärast detailplaneeringu kehtestamist on ilmnenud, et puurkaevu, mis detailplaneeringu kohaselt pidi tagama Kõrgemäe detailplaneeringu alale veevarustuse, ei eksisteeri. Vaidlus taandub sisuliselt sellele, kas EhS § 27 lg 4 p 5 võimaldab praegusel juhul puurkaevu asukohta täpsustamist või on Karukuningatee 18 kinnistule puurkaevu rajamine kehtiva planeeringulahenduse oluline muutmine, mille tõttu tuleks muuta ka detailplaneeringut ennast.
13.Puurkaevu rajamist Karukuninga tee 18 kinnistule ei saa pidada kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Kõrgemäe DP seletuskirja p 1 kohaselt on planeeringu ülesandeks elamumaa moodustamine maatulundusmaa jagamise teel, kavandada planeeritava maa- ala idapoolse osa hoonestusplaan, tagada antud maa- ala reaalselt parim võimalik elukeskkond ja selle edaspidise pikaajalise ja säästva kasutamise planeerimine. Arvestades, et planeeriti enamuses väikeelamumaa kruntide loomist (seletuskirja p 2), on selge, et planeeringu eesmärk ja olemus oli elamurajooni rajamine. Planeeringus on veevarustuse allikana ette nähtud puurkaev, mis asub teisel planeeringualal (seletuskirja p 7.2). 6(11)
Ehitusseadustiku seletuskirja kohaselt tähendab detailplaneeringu olemuslik muutmine, et sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse ning varasema lahenduse põhimõtteline elluviimine ei ole enam võimalik. Detailplaneeringu olemus seisneb ehitusõiguses ja kui muuta ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi, siis tuleb seda pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks1. Kohtule praegu sellist olukorda ei nähtu – detailplaneeringu põhimõtteline elluviimine, s.o elamurajooni rajamine, on endiselt võimalik olenemata sellest, kas veevarustus tagatakse puurkaevust naaberplaneeringu alal, Kõrgemäe planeeringualal või hoopis ühisveevärgi kaudu. Põhimõttelise muudatusena ei ole käsitletav ka mistahes taristu väiksem muutmine (sh lisamine või ärajätmine) või sarnase lahendusega asendamine. Olemuslikuks muutmiseks oleks olukord, kus soovitud tulemus on põhimõtteline kõrvalekalle detailplaneeringus leitud arendaja ja naabrite õiguseid ning avaliku huvi tasakaalustavast lahendusest. Kaebaja ei taotle veevarustuse viisi põhimõttelist muutmist. Veevarustuse viis, mida kaebaja soovib (kuni ühisveevärgi tagamiseni), on sama, mis on ettenähtud detailplaneeringus – puurkaev. Põhimõttelisi lahenduste muutuseid ei tulene ka võimalikust probleemist, et Keskkonnaamet oleks keeldunud avalikust huvist, s.o keskkonna kaitsmise vajadusest lähtuvalt siduvalt kooskõlastuse andmisest. Keskkonnaamet on selgitanud (dtl 33) puurkaevu rajamise võimalusi ning vastustaja ei ole tuginenud sellele, et Keskkonnaameti vastusest tulenevalt ei ole projekteerimistingimuste andmine võimalik. Kahe DP koostoimes vaatamisel nähtub, et kaht elamurajooni on soovitud varustada veega ühest puurkaevust. Sealjuures on välja selgitamata, kas keskkonna säästliku kasutamise tingimuse ja Keskkonnaameti nõusolek võiks sõltuda sellest, kas kahel kinnistul on kaks väiksema kasutusega puurkaevu (kummalgi elamurajoonil oma) või üks suurem puurkaev, mille asukoht võinuks muutuda. Kohtule ei nähtu, et DP-s valitud lahenduse tasakaal Kõrgemäe DP arendusala, Tamme DP arendusala ja avalikkuse vahel saaks riivatud, kui puurkaevu nihutataks ja/või ühe suurema puurkaevu asemel teenindaks piirkondi kaks väiksemat puurkaevu. Teenindatavate majapidamiste arv, veetarbimine ning koormus keskkonnale sellest ei muutu. Vastupidised põhjendused korralduses puuduvad.
14.EhS § 27 lg 4 p 5 sõnastusest tulenevalt täpsustatakse maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta. Käesoleval juhul tuleb maa-ala asuvate ehitistena, mille teenindamiseks vajaliku ehitise asukohta soovitakse täpsustada, mõista planeeritavaid elamuid ja ehitisena, mille asukohta täpsustatakse (s.o teenindav ehitis), puurkaevu. EhS § 27 lg 4 p 5 ei nõua, et ka teenindav ehitis peaks asuma samal maa-alal. Riigikohus on otsuses nr 3-17-1909 toonud, et omavalitsustes levinud praktika kehtestada detailplaneeringuid killustatult üksikute kinnistute kaupa ei tohi kahjustada kujundatava ruumilise lahenduse terviklikkust. Kohus loeb siit välja mõnes mõttes kriitika, et detailplaneeringualasid vaadatakse üksnes omanike ja nende omanduses olevate kinnistute kaupa, kontrollimata laiemat üldpilti. Käesoleva asja tuumprobleemiks on see, et detailplaneeringud on kehtestatud viisil, et ühe planeeringuala hädavajalik taristu sõltub teise ala arendamisest ja seadmata on jäetud taristu arendamiseks kohustavad tingimused (sundvaldus vms). Põhimõtteliselt ei piira PlanS detailplaneeringute osas ega ka EhS projekteerimistingimuste ega ehituslubade osas, et haldusakti taotlejaks saab olla üksnes kinnistu omanik või kehtestada saab üksnes sellise haldusakti, millega omanik nõus on. Nagu kohus eelnevalt viitas, on detailplaneering vastustaja tegevuskava, mitte Kõrgemäe kinnistu või Tamme kinnistu omaniku või arendaja tegevuskava. Omaniku nõusolekuta ei ole küll võimalik asuda ehitama, kuid see ei tähenda, et vastustaja ei võiks taotletust kõrvale kalduda ning soovitut asjakohaselt avalikes huvides ning naaberkinnistute omanike või elanike kaitseks piirata. Eeltoodust tuleneb ka, et vastustaja võib juhul, kui kaebaja soovib küll eraldi puurkaevu, piirduda olemasoleva puurkaevu asukoha muutmisega. Ka ei ole vastustaja seotud kaebaja soovitud asukohaga, Karukuninga tee 18 kinnistuga.
Käesoleva asja kontekstis tähendab eeltoodu, et vastustaja on ebaõigelt lähtunud ainult kaebaja tahte formaalsest sõnastusest projekteerimistingimuste taotluses ning samuti ebaõigelt lähtunud sellest, et projekteerimistingimustega saaks täpsustada ainult üht kehtivat detailplaneeringut. Vaadates kaht detailplaneeringut omavahelises koosmõjus (Kõrgemäe DP-s sisalduvat sõltuvust Tamme DP-st), tulnuks ka projekteerimistingimuste taotlus ühiselt lahendada mõlema DP osas. Olukorras, kus detailplaneeringuid kehtestatakse küll killustatuna (omaniku või arendaja kaupa), samas kui taristulahendused on planeeringutel ühised, tuleb vajadusel lahendada projekteerimistingimustega lubatavas ulatuses (EhS § 27) aegunud detailplaneeringute taristuprobleemid ühiselt. Kohus leiab, et EhS § 27 sõnastus sellist tõlgendust ei välista ning piirnevate detailplaneeringute täpsustamine ühe haldusakti – projekteerimistingimuste – raames annab kokkuvõttes parima ning ka seaduse mõttele enim vastava lahenduse. Kui vaadata kaht DP koos, on ilmselge, et EhS § 27 lg 4 p 5 projekteerimistingimuste andmist ei välista, kuivõrd tegemist võib olla ühe lahendusena teenindamiseks vajaliku ehitise asukoha muutmisega. Kohus tühistab seega kokkuvõttes vaidlustatud korralduse nr 240, kuna vastutaja on ebaõigelt lähtunud sellest, et tegemist on detailplaneeringu olemusliku muutmisega ning samuti on jäetud käsitlemata võimalus täpsustada ühiselt mõlemat detailplaneeringut, mille teenindamiseks on üks puurkaev ette nähtud.
15.Küsimus selles, kas Tamme DP-s ettenähtud puurkaevu asukohta on võimalik muuta, sj kas rajada on võimalik üks või kaks puurkaevu, on sisuline küsimus, mille osas ei ole haldusmenetlust läbi viidud. Selle küsimuse, st kaebaja taotluse lahendamine kaebaja eesmärgist lähtuvalt nõuab Tamme DP kinnistuomaniku kaasamist, asjaolude uurimist, võimalike lahendutse otsimist ning asjakohast kaalumist ja põhjendamist. Neid menetlustoiminguid kohus haldusmenetluse õiguspärasust kontrollides ise läbi ei vii. Kohtumenetluses esitatud seisukohtadest saab kohus aru, et kaebaja eesmärgiks on saada iseseisev, oma arendusalal olev puurkaev, jagamata seda Tamme DP arendusalaga. Vastustaja ei ole siinkohal kaebaja tahtega projekteerimistingimuste taotluse esitamisel seotud. Küll aga tuleb asjakohaselt kaaluda kaebaja õiguseid, Tamme DP arendusala omaniku õiguseid, avalikke huve ja keskkonnakaalutlusi. Asjakohane on kaaluda ka seda (nagu olukord on ka praegu tekkinud), kuidas on võimalik olukorras, kus kahe arendusala peale on ettenähtud üks puurkaev, tagada veevarustus sellele arendusalale, millel füüsiliselt puurkaev ei asu. Kui selleks tuleb kaaluda asjakohased asjaõiguslikke kitsendusi, tuleb ka kontrollida, kas ja millega on neid võimalik kehtestada. Kohus jääb samas ka käesoleva otsuse punktis 13 toodu juurde, et puurkaevu, sh 1 asemel 2 väiksema rajamine ei ole elamurajooni põhimõttelise planeerimislahenduse muutmine, kuivõrd sama on nii valitud lahendus (puurkaev) kui ka sellega seotud isikute varem valitud õiguste ja kohustuste tasakaal. Planeeringulahenduse tasakaal ei kaldu ilmselgelt Tamme kinnistu omaniku ega kaebaja kahjuks kui 1 suurema puurkaevu asemel rajataks 2 väiksemat, kumbki oma arendusala kinnistule. Siiski – see nõuab põhjalikku uurimist, kaasamist, kaalumist ja põhjendamist; sh Keskkonnaameti seisukoha täpsustamist edaspidi. Ei ole välistatud, et lõplikuks parimaks variandiks on 1 puurkaev kahe asemel; kuid kaaludes kõike eeltoodut ja leides asjakohased tingimused ja leevendusmeetmed, sh omandisuhteid arvestades. Kohus rõhutab, et vastustaja ei saa loobuda sobiva lahenduse leidmisest ka olukorras, kus kaebaja ja Tamme arendusala omanik omavahel kokkuleppele ei jõua. Täiendavalt leiab kohus (vt ka kohtuotsuse osa II), et vastustajal tuleb vajadusel ka analüüsida ja kaaluda, kas Kõrgemäe kinnistu DP punktiga 7.2, mis sätestab, et planeeritava maa- ala naabruses Tamme kinnistul (31701:004:0195) on olemas puurkaev, mille baasil hakatakse ajutiselt varustama joogiveega; on loodud vastustajale siduv kohustus (ja kaebajale subjektiivne õigus), et vastustaja tagaks kaebajale puurkaevust vee saamise võimaluse, sh kui puurkaev asub teisel arendus- või planeeringua8(11)
lal. Selline tõlgendus ja järeldus ei ole kohtu hinnangul ilmselgelt välistatud. Kui Kõrgemäe DP-s selline vastustaja kohustus sisaldub ning kuna DP on siiski vastustaja, mitte arendaja tegevusplaan, peab vastustaja leidma asjakohased lahendused oma kohustuse elluviimiseks või tagajärgede kõrvaldamiseks. Nii võib olla tulemuseks, kui vastustaja jõuab järeldusele, et nõutav on Kõrgemäe ja/või Tamme kinnistu DP muutmine, kuivõrd olukorda ei ole võimalik lahendada projekteerimistingimuste raames, et vastustaja korraldab uue planeerimismenetluse läbiviimise n.ö oma kulu ja kirjadega.
16.Kohus selgitab ka, et olukorras, kus kohus on viidanud vajadusele kaasata Tamme kinnistu omanik uude haldusmenetlusse, ei tähenda see, et kohus on jätnud Tamme DP kinnistuomaniku ebaõigesti käesolevasse kohtuasja kolmanda isikuna kaasamata. Käesoleva kohtuasja vaidlusese – projekteerimistingimuste andmisest keeldumine – ei puuduta Tamme kinnistu omaniku õiguseid, kuivõrd tema õiguslik positsioon ei ole kohtumenetluse tulemusel muutunud, s.o talt ei ole ära võetud õiguseid, määratud kohustusi vms. Sõltuvalt aga uue haldusmenetluse läbiviimisest, võib aga Tamme kinnistu omanikule tekkida menetlusosalise staatus uues võimalikus kohtumenetluses.
17.Kohtule nähtub, et kaebaja on projekteerimistingimustega soovinud nii kruntidevahelise vee ja kanalisatsioonitorustiku kui ka puurkaevu rajamist. Vaidlustatud korraldusest ei nähtu kohtule põhjendusi selle kohta, miks on taotlus jäetud kruntidevahelise vee- ja kanalisatsioonitorustiku osas rahuldamata. Keelduv haldusakt peab olema kirjalikult põhjendatud (HKMS § 56 lg 1) ja põhjenduste puudumisel ei ole kohtul võimalik haldusakti õiguspärasust kontrollida. Esitatud taotlused tuleb lahendada terviklikult ehk kõigi taotletud tingimuste osas.
18.Seega rahuldab kohus kaebuse projekteerimistingimustega seotud tühistamisnõude osas ja tühistab Kohila Vallavalituse 02.08.2022 korralduse nr 240. Kohus rahuldab ka kohustamisnõude ja kohustab Kohila valda projekteerimistingimuste taotlust uuesti lahendama. Projekteerimistingimuste taotluse uuel läbivaatamisel ei tule lähtuda rangelt üksnes kaebaja taotluse grammatilisest sõnastusest, vaid kaebaja eesmärgist, milleks on kinnistute varustamine joogi- ja tarbeveega detailplaneeringus sätestatud lahenduse alusel või sellele võimalikult lähedase lahendusega. II
19.Riigikohus on 02.12.2019 otsuses nr 3-17-1909 sisustanud kohaliku omavalitsuse kohustust ehitada detailplaneeringust tulenev taristu välja alljärgnevalt. Konkreetses asjas sätestas detailplaneeringu säte (kohtuotsuse p 1 kolmas lõik), et detailplaneeringu kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse /.../ ning detailplaneeringu alale ei tohi väljastada ehituslubasid hoonete ehitamiseks enne, kui on välja ehitatud detailplaneeringukohased tehnovõrgud. Riigikohus leidis, et sellise sõnastusega ei pandud torustiku väljaehitamise kohustust üksnes toonasele arendajale, vaid selle sättega võttis torustiku väljaehitamise tagamise kohustuse endale ka KOV detailplaneeringu kehtestamise otsusega (p 18). Planeeringuga ei reguleerita vaid neid tehnovõrke, mis teenindavad planeeringuala kinnistuid, vaid kõiki tehnovõrke, mida on tarvis planeeringualale paigutada (p 19). Alternatiividena on ära nimetatud ühiskanalisatsiooni ühendamine ühise kogumismahutiga ja Tallinna kanalisatsioonisüsteemiga. Neist valikutest ei tulene, et kaebaja kinnistud võiks jääda ühiskanalisatsiooniga ühendamata (samas). Keeluga väljastada ehituslube loodi ühtlasi subjektiivne õigus isikule, kelle kinnistu kasutamiseks on tehnovõrk vajalik. Nähtuv etapiviisilisuse põhimõte pidi planeeringuala kinnistuomanikke motiveerima planeeringut ellu viima tervikuna, mitte ainult omanikele kasulikus osas (p 20).
9(11)
Eeltoodust tuleneb, et planeeringust võivad tuleneda kohustused ka kohalikule omavalitsusele endale. Sealjuures on kehtiv haldusakt, sh detailplaneering kõigile täitmiseks kohustuslik, sh ka haldusakti andjale (HMS § 60 lg 2).
20.Kaebaja on kaebuse kohaselt leidnud, et vastustajal on kohustus tagada kaebaja kinnistule ühisveevärgi väljaehitamine Kohila Maja OÜ kaudu. Kohus käsitleb kaebaja nõuet üksnes ühisveevärgi väljaehitamise kontekstis. Käesoleval juhul ei ole vastustaja detailplaneeringuga sätestanud enda (ega ka KOVi veeettevõtja vms) kohustust rajada kaebaja kinnistule ühisveevärk kindlaks ajaks. Kõrgemäe detailplaneeringu seletuskirjast tuleneb: - 7.2 Veevarustus - Ühisveevarustuse tagamiseks rajada lokaalne pumpla ning veetorustikud kuni moodustatavate kruntide liitumispunktideni. - Planeeritava maa- ala naabruses Tamme kinnistul (31701:004:0195) on olemas puurkaev, mille baasil hakatakse ajutiselt varustama joogiveega ka Kõrgemäe kinnistuid kuni Kohila Maja OÜ ehitab välja ühisveevärgi. - Ühisveevärgi valmimisel on kohustuslik sellega ühineda. - 7.3 Kanalisatsioon - Heitvete kanaliseerimine lahendatakse Kõrgemäe kruntidel perspektiivselt ühinemisega Kohila Maja OÜ poolt rajatava tsentraalse kanalisatsioonisüsteemiga. - Reovee kogumine kinnistutelt esialgu reovee kogumismahuti baasil, perspektiivse võimalusega süsteemi ühendamiseks Kohila alevi ühiskanalisatsiooniga. - Ühiskanalisatsioonisüsteemi valmimisel on kohustuslik sellega ühineda. - 8. Keskkonnatingimuste seadmine /.../ - Kohila Maja ühisvee- ja kanalisatsioonitrasside valmimisel liitumine kohustuslik Seega ei tulene Kõrgemäe DP seletuskirjast, mis on samuti DP regulatiivseks osaks, Kohila Maja kui vee-ettevõtja ega vastustaja otsest ega kaudset (vee-ettevõtte kaudu) kohustust tagada kindlaks ajaks ühisveevärgi valmimine ning kaebajal sellega liitumise võimalus. DP seletuskirja ükski säte ei sisalda vastustaja poolt tagamise kohustust ega ka kaebaja subjektiivset õigust ühisveevärgi ja/või kanalisatsiooni loomisel. Seetõttu ei ole tekkinud olukord eelpool viidatud lahendiga võrreldav. Kõrgemäe DPst tuleneb ka põhimõtteline lokaalne veevarustuse ja kanalisatsiooni lahendus kuni ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni valmimiseni.
21.Eeltoodust tulenevalt puudub DP-st tulenev kohustus vastustajale ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajamiseks, mille täitmist saaks kaebaja kohtulikus korras nõuda. Seetõttu jätab kohus kõrvale ka küsimused, mis puudutavad ÜVVK kavasid. See ei välista aga vajadust analüüsida, kas kaebajal võib olla põhimõtteliselt subjektiivne õigus, et talle tagataks Kõrgemäe planeeringus ettenähtud veevarustuse lahendus puurkaevu näol Tamme DP alal, sh ka siis kui lünkade, vastuolude või muude puuduste tõttu tuleb kehtivat planeeringut muuta või projekteerimistingimustega täpsustada. III
22.Kokkuvõttes rahuldab kohus projekteerimistingimuste andmisega seotud tühistamisnõude ja kohustamisnõude (osa I) ning jätab rahuldamata ühisveevärgi rajamiseks kohustamise nõude (osa II). Kaebus on seega rahuldatud osaliselt.
23.Kohus jaotab HKMS §-de 108 ja 109 alusel ka menetluskulud.
10(11)
Käesolev vaidlus ei välju vastustaja põhitegevusest, kuivõrd ruumiline planeerimine, elamu- ja kommunaalmajandus, samuti veevarustus ja kommunaalmajandus on osa kohaliku omavalitsuse põhiülesannetest (KOKS § 6 lg 1). Pikaajalise kohtupraktika kohaselt tuleb eeldada, et vastustaja ametnikud oskavad tema põhitegevusest tulenevates vaidlustes vastustaja seisukohti ise esindada. Käesolev vaidlus ei ole olnud erakordselt keerukas. Seega ei ole vastustaja menetluskulud asjas põhjendatud ega vajalikud, mistõttu kohus neid kaebajalt sõltumata kulude jaotusest ja kaebuse osaliselt rahuldamata jätmisest välja ei mõista (HKMS § 109 lg 6). HKMS § 108 lg 2 alusel jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kaebaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist summas 5150 eurot (sh riigilõiv 20 eurot). Kohtule esitatud arvete kohaselt on õigusnõustamise ajakulu olnud 22,5 tundi (12+3,25+7,25), mis ei ole asja pikkust ja menetluse käigus muutunud asjaolusid, sh nõuete muutmist arvestades ilmselgelt ülemäärane. Kohus arvestab nii sellega, et menetluse jooksul kaebaja algne kohustamisnõue projekteerimistingimuste taotluse lahendamiseks leidis lahenduse (sh kohtu suunamisel, vt HKMS § 108 lg 6) ning määrav osa vaidluse argumentatsioonist on olnud seotud projekteerimistingimustega ning vähem ühisveevärgi rajamisega. Kohus arvestab täiendavalt samuti, et kaebusest nähtub kaebaja eesmärk – saada kinnistule veevarustus – ning selles osas on kaebaja nõuded tema eesmärki arvestades alternatiivsed (puurkaevu rajamine või ühisveevärgiga liitumine). Vaatamata ühisveevärgi rajamiseks kohustamisnõude rahuldamata jätmisele on kaebaja suurema osa oma eesmärgist kaebuse rahuldamisel saavutanud. Seetõttu leiab kohus, et kaebaja menetluskulusid tuleb vähendada ligikaudu 20% ehk 1000 euro võrra rahuldamata jäetud nõude ulatuses ja vastustajalt välja mõista 4150 eurot kaebaja kasuks.
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Sullin
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.