Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23. jaanuaril 2023. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse

päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

Riigikohtu otsusest asjas nr 3-19-569 nähtub, et vastustaja on rikkunud olulisel määral HMS § 6 sätestatud uurimispõhimõtet, kui on jätnud välja selgitamata otsustamisel olulised asjaolud (otsuse p 11).

Teede- ja sideministeeriumi kantsleri 18.03.2002 kirjas nr 3-3-2/02/1246 (I kd tl 89) kaebajale on märgitud, et: „Vastavalt kehtivas planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatule peab üleriigilisest ja maakonnaplaneeringust tulenevate kitsendustega kaasneva kahju hüvitama riik“. Kaebaja on heas usus ka viidatud põhimõttest ja Eesti Vabariigi nimel antud kinnistusest lähtunud. Vaieldamatult saab ka kaebajal avalikes huvides vara võõrandamisega saamata jäävat tulu käsitleda omanikule tekkiva kahjuna. Täiesti põhjendamatu on olnud võimaliku kahju suuruse hindamisel lähtuda ameti seisukohast, mille kohaselt on alates 2002 kinnisasja väärtus sedavõrd oluliselt tõusnud, et ainuüksi see asjaolu korvab riigi poolt kinnisasja avalikes huvides omandamisel saamata jääva tulu kui kahju. Selline käsitlus on vastuolus õiglase hüvitise maksmise põhimõtetega, aga ka üldiselt teadaoleva kinnisasjade (ja ka elukalliduse, selle indeksi, inflatsiooni jms muutumisega) turuväärtuse muutumisega ajas. Seetõttu ei saa ameti poolt sisustatud põhimõttel „ajaline kriteerium“ olla käsitletav saamata jääva tulu hüvitamise „piisava ja õiglase“ argumendina. Seega tuleb selgelt eristada kinnisvaraturul omaniku jaoks objektiivselt asetleidvaid muutusi sellest, mis piiravad tema õigusi seetõttu, et avalikes huvides seatud piirangud takistavad vastava kinnisasja arendamist. Eelnevas haldusmenetluses ega ka selle alusel antud käskkirjas ei ole kohaste põhjendustega kummutatud kaebaja seisukohta selle kohta, et kinnisasjaga seotud piirangute puudumisel oleks kaebajal olnud võimalik juba pikka aega tagasi kinnisasja arendamisega tegeleda ja sellelt tulu teenida. See on jäänud teostamata kaebajast sõltumatutel põhjustel. Olukorras, kus Eesti Vabariik peab vajalikuks avalikes huvides Katariina kinnisasja sundvõõrandamist, on põhjendatud ja ainuvõimalik (nn lõpliku haldusakti näol, millega kaebaja kaotab omandiõiguse kinnisasjale), lahendada ka kõik kinnisasja piirangutega seotud küsimused ja nendest tekkinud kahjunõuded.

ja kontrollimatut järeldust, et saamata jäävat tulu kaebajal ei esinegi, mistõttu pole seda vaja arvestada kinnisasja omanikule hüvitise suuruse kindlaksmääramisel. Käskkirjas pole kooskõlas HMS § 56 lg-ga 1 nõuetekohaselt põhjendatud, miks ei ole põhjendatud kinnisasja väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda asjaolust, et kinnisasi on jagatav kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kaanoni hindamisaruande lk-del 22-23 on välja toodud järgmine selgitus: „Hinnatava kinnisasja pindala võimaldaks selle jagamist kaheks krundiks ning mõlemale saaks rajada eramu. Võimalus jagada ei tähenda vara väärtust suurusjärgus, mis oleks kahe krundi väärtus, millest on maha arvestatud detailplaneeringu koostamise kulud. Arvestades lisaks ajakuluga detailplaneeringu koostamiseks ja menetlemiseks ning riskiga, et detailplaneering ei pruugi sellisel kujul kehtestamiseni jõuda on jagamise võimalusest tulenev väärtuse lisa hinnanguliselt 10 000 – 15 000“. Seega tunnistab Kaanon ühelt poolt kaebaja seisukohtade põhjendatust kinnisasja jagamise õiguslikest võimalustest koos arendustegevusega, kuid teiselt poolt spekuleerib paljasõnaliselt sellest tuleneva lisandväärtuse puudumisega. Mingeid täiendavaid kontrollitavaid selgitusi Kaanon ei esitanud ja amet pidas seda paljasõnalist spekulatsiooni piisavaks kinnisasja esialgse hüvitisväärtuse muutmata jätmiseks. Tegemist on selgelt oletusliku väitega, mis pole objektiivselt kontrollitav ning on samas ümber lükatud kaebaja poolt esitatud tõenditega analoogse (Kurve) kinnistu kohta. Kaebaja hinnangul on nii amet kui vastustaja ekslikult leidnud, et Kaanoni märgitud kinnisasja väärtuses 109 000 eurot sisaldub ka kinnisasja jagamisest tulenev võimalik lisaväärtus summas 15 000 eurot. Kaebaja põhjendab enda järeldust alljärgnevalt. Kaanon kinnitas ametile 09.03.2021 vastuse p-s 3, et näeb kinnisasja ostjana pigem isikut, kes ehitab sinna elamu ning arvestab alles tulevikus kinnisasja võimaliku jagamisega. Selline väide on täiesti paljasõnaline ja oletuslik ning jääb arusaamatuks, millele selline seisukoht tugineb. Selline oletuslik väide või järeldus ei saa olla kontrollitavaks argumendiks, millega välistatakse kinnisasja jagamisel tekkiv lisaväärtus 15 000 eurot. Kaanon ega vastustaja pole esitanud mitte ühtegi sisulist põhjendust (mis on taas HMS § 56 lg 1 rikkumine), mis lükkaks ümber kaebaja seisukoha tema tahtest kinnisasja eelnevaks jagamiseks ning seejärel nendest mõlemal ehitusõiguse realiseerimisest. Seega tuleb põhjendatuks (sh eluliselt usutavaks) pidada kaebaja hinnangut kinnisasja tegelikule väärtusele vähemalt summas 124 000 eurot (st 109 000 + 15 000). Kõike eelnevat kogumis arvestades peab kaebaja õiglaseks hüvitiseks kinnisasja avalikes huvides sundvõõrandamise eest summat 184 000 eurot (so kinnisasja väärtus summas 124 000 eurot + eelnevalt kirjeldatud saamata jääv tulu summas 60 000 eurot). Sellest summast tuleb lähtuda ka motivatsioonitasu (20 %) kohaldamisel (sest haldusmenetluse jätkumisel on kokkuleppe saavutamine jätkuvalt võimalik), mistõttu lisandub hüvitisele täiendavalt 36 800 eurot. Kuna kaebaja on kogu aeg olnud nõus KAHOS-e alusel Katariina sundvõõrandamisega avalikes huvides õiglase tasu eest, siis on vastustaja kohustatud asja uuel läbivaatamisel ja otsustamisel kohaldama ka motivatsioonitasu KAHOS § 15 lg 1 ja 3 alusel ehk 20% sama seaduse § 11 lg-s 2 nimetatud tasust. Kaebaja peab KAHOS § 17 lg 2 alusel endiselt põhjendatuks suurendada talle makstavat hüvitist menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest ning suurendada seda summat kolm korda (3 x 136 = 408 eurot). Seega on kaebaja hinnangul õiglane hüvitis kokku 221 208 (184 000 + 36 800 + 408) eurot.

PS § 13 kohaselt on igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele. Seadus kaitseb igaühte riigivõimu omavoli eest. PS § 13 esimeses lauses sätestatud põhimõte on olemuslikult seotud ka teiste põhiseaduse sätetega, mis käsitlevad üldisi õigusriiklikke põhimõtteid ning põhiõiguste kaitse ja tagamise kohustust. Nii on see puutumuses PS §-ga 14, mille kohaselt on õiguste ja vabaduste tagamine seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohaliku omavalitsuse kohustus. PS § 13 esimene lause täiendab teisi põhiõigusi kaitsvaid sätteid. Kaitseõiguste puhul seisneb õiguse ese riigi positiivses tegevuses. Põhiõigusi puudutavates sätetes on öeldud sõnaselgelt, et riik peab tagama teatud õigushüve kaitse ja kehtestama vajaliku regulatsiooni ja see puudutab ka omandi kaitset PS § 32 mõttes. PS § 13 mõtet on sisustatud järgmiselt: “Selliselt määratletud kaitsepõhiõigus on subjektiivne põhiseaduslik õigus riigi faktilisele või normatiivsele tegevusele, mille esemeks on võrdväärsete õigussubjektide sfääride piiritlemine, nende nõuete realiseeritavus ja realiseerimine.“1. Lisaks eeltoodule on Riigikohus märkinud, et PS § 13 sättest tuleneb riigile kohustus põhiõigusi kaitsta. Riigikohus on sedastanud: „PS §-des 13–15 ette nähtud õigus kohtulikule kaitsele hõlmab nii isiku õigust pöörduda oma õiguste ja vabaduste rikkumise korral kohtusse kui ka riigi kohustust luua põhiõiguste kaitseks kohane kohtumenetlus, mis on õiglane ja tagab isiku õiguste tõhusa kaitse.“ (RKPJKo 18.10.2012, 3-4-1-15-12, p 30). Riigikohtu poolt väljendatud põhimõtete ja selgituste kohaselt tuleb põhiõiguse rikkumise tuvastamiseks „hinnata, kas olemasolev õiguslik regulatsioon tagab nõutud taseme või on mingid elulised asjaolud põhiseadusvastaselt jäetud reguleerimata. Seejuures tuleb arvestada, et seadusandjal on suur mänguruum otsustamaks, kuidas põhiseaduslikult nõutud tasemeni jõuda“ (RKPJKm 10.04.2018, 5-17-42/9, p 36). Kaebaja hinnangul KAHOS-e § 11 lg 5 õiguslik regulatsioon neid põhimõtteid ei järgi, sest kinnisasja omanikule ei ole tagatud õiglast, turuväärtusele vastavat tasu kinnisasja faktilise sundvõõrandamise aja seisuga. Seega ei ole tagatud PS § 32 teise lauses avaldatud õiguste kaitse üldpõhimõtte järgimine, mille kohaselt „omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest“. Lähtudes KAHOS regulatsioonist ja põhiseaduses sätestatud omandipõhiõigusest ning asjakohasest kohtupraktikast leidis kaebaja eelnevas menetluses, et vastustaja on kohustatud ümber hindama kinnistu väärtuse, sest selle sundvõõrandamise käskkirja andmise ajaks on selle väärtus oluliselt muutunud võrreldes ajaga, mil menetleja tegi KAHOS § 11 lg 5 järgi tasu määramiseks esimese hindamistoimingu. Vastustajad on enda vastuses alusetult leidnud, et KAHOS § 11 lg 5 ei näe ette võimalust väärtuskuupäeva nö ajakohastada ehk muuta. Kaebaja hinnangul on võimalik kohalduva KAHOSe redaktsiooni § 2 lg 1 alusel väärtuskuupäeva ajakohastada, kuna see tagab menetluse eesmärgi saavutamise – kinnisasja sundvõõrandamise õiglase ja kohase hüvitise eest omandipõhiõigusega arvestavalt. Kui kohus leiab, et põhiseaduskonformne tõlgendamine ei ole võimalik, palub kaebaja kohtul jätta käesolevas vaidluses kohaldamata KAHOS-e § 11 lg 5 osas, milles see ei võimalda kinnisasja väärtuse hindamise kuupäeva ajakohastada, kuna see on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseaduse §-des 11-13 ja 32 käsitletud isiku põhiõigustega. Vaidlust ei saagi olla selles, et KAHOS 05.11.2021 kehtinud redaktsiooni § 11 lg 5 järgi määrati kinnisasja omandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Samas selgitas kaebaja juba oma kaebuses, et KAHOS § 11 lg 5 on vastuolus KAHOS § 2 lg-ga 1, mille järgi „kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine (edaspidi kinnisasja omandamine), on kinnisasja omandamine üldistes huvides ja kohese hüvitise eest“. Vastuolu tõttu ei näinud KAHOS § 11 lg 5 sõnaselgelt ette võimalust arvestada asjaoludega, mis võivad sundvõõrandatava kinnisaja väärtust aja möödumisel suurendada. Seetõttu oleks

M. Ernits. Põhiseaduse § 13 kommentaar 4. – Ü. Madise jt. -Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 4., täiend; Juura 2017

pidanud vastustajad tulenevalt PS § 32 omandipõhiõigusest tõlgendama KAHOS § 11 lg-t 5 selliselt, et haldusmenetluses ajal sõltumatult kaebajast kinnisasja väärtust mõjutavaid olulisi muutusi arvestatakse ka sundvõõrandamise tasu kindlaksmääramisel ehk toimub kinnisasja väärtuse ajakohastamine vastavalt tegelikule olukorrale, mis on õiglane. Ka Euroopa Inimõiguste Kohus on mitmel korral sedastanud, et kinnisasjade avalikul omandamisel tuleb lähtuda n-ö praeguse aja (ingl present day) väärtustest (Serghides ja Christoforou vs Küpros p 27 ning Michael Theodossiou Ltd vs Küpros p-d 15, 16). Alates 01.01.2022 jõustunud KAHOS redaktsiooniga on seadusandja osundatud vastuolu ja potentsiaalset põhiseadusevastasust tunnistanud ning KAHOS § 11 lg 5 sõnastust täpsustanud. Nimelt, käesoleval ajal kehtiva KAHOS-e redaktsiooni (RT I, 08.12.2021) kohaselt võib menetleja § 11 lg 5 alusel põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada. Lisaks määratakse kinnisasja omandamise tasu selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Seadusemuudatuse seletuskirja järgi aitab muudatus tagada, et: „esimese hindamise ja võrdleva hindamise tulemused oleksid ajaliselt võrreldavad ega sõltuks hindamise ajahetkest. Juhul, kui läbirääkimised pikenevad menetluse läbiviijast tulenevatel põhjustel või vastuväidete lahendamine on ajamahukas ning esimese hindamise tulemus ei kajasta enam kehtivat turuolukorda, võib menetluse läbiviija põhjendatud juhul väärtuse kuupäeva ajakohastada“ (vt lisa, 01.01.2022 seadusemuudatuse seletuskiri, lk 26). Seega kinnitab viidatud seadusemuudatus kaebaja poolt juba eelnevas menetluses esitatud seisukohti, mida peab arvestama ka kohus kaebust lahendades. Eeltoodust tulenevalt on seadusandja selgelt väljendanud, et KAHOS-e § 11 lg 5 järgi on kinnisasja väärtuskuupäeva ajakohastamine võimalik ning turuolukorra muutumise puhul ka põhjendatud. Iseäranis arusaamatu on väärtuskuupäeva ajakohastamisest keeldumine ettekäändel, et kaebaja on haldusmenetluse kulgemise käigus kasutanud temale seadusest tulenevaid õigusi ja tagatisi ning kaitsnud oma õigusi põhiseadusest tulenevaid põhimõtteid järgides. Läbiviidud menetlusest nähtub, et kaebaja ei ole kuritarvitanud oma õigusi - takistanud või venitanud teadlikult menetlust ja sisuliste küsimuste arutamist. Seisukohtade ja vastuväidete esitamine on kaebaja põhiõigus ning puuduvad igasugused viited sellele, et kaebaja oleks enda põhiõigusi kuritarvitanud.

põhimõtetega. Eeltoodud põhjustel on vastustajad eelnevas menetluses mh eksinud haldusmenetluse üldpõhimõtete vastu, mis on kokkuvõttes viinud kaebajale kinnisasja sundvõõrandamise eest makstava tasu ebaõige määramiseni. Vastustajad ei ole kontrollitavalt ümber lükanud kaebaja hinnangul kinnisasja väärtust suurendavaid asjaolusid (vastavalt ehitusõiguse lisaväärtuse eest summas 15 000 eurot ja arendustegevusest saamata jäänud tuluna 60 000 eurot), mistõttu ei taga vaidlusalune käskkiri kaebajale õiglast tasu kinnisasja sundvõõrandamise eest.

Kaebaja on haldusorganile eelneva haldusmenetluse jooksul üksikasjalikult selgitanud kinnisasja arendamisega seonduvaid kavatsusi ning esitanud sellekohaseid tõendeid, sealhulgas ka ekspertide poolt kinnitatud seisukohti, mis kinnitavad kaebaja võimalust teenida kinnisasja kaheks jagamisel arendustegevusest tulu suurusjärgus ca 60 000 eurot. Vastustajad ei ole millegagi sisustanud oma väidet, mille kohaselt puudub kaebajal kinnisasja omanikuna huvi ja kavatsus arendustegevuseks või pole see mingil põhjustel objektiivselt teostatav. Kaebaja on esitatud tõendite ja faktidega tõendanud vastupidist. Kokkuvõttes ei ole vastustajad ei eelnevas menetluses, käskkirjas ega ka oma 17.01.2022 vastuses ümber lükanud kaebaja poolt esitatud seisukohti ja nende aluseks olevaid tõendeid võimaliku saamata jäänud tulu kohta summas ca 60 000 eurot, mis tuleneb võimalusest realiseerida ehitusõigus kahel eraldiseisval kinnistul. Seega kahel kinnistul potentsiaalse ehitusõiguse realiseerimata jäämisel on ühe kinnistuga seonduv saamata jäänud tulu summas ca 30 000 eurot. Kaebaja on selle seisukoha aluseks olevad andmed ja tõendid välja toonud ka oma kaebuses, mistõttu peaks see olema ka jälgitav. Samas on märkimisväärne, et eelnevas menetluses ei ole menetleja väitnud, et talle on ebaselge või arusaamatu kaebaja saamata jääva tulu arvutuskäik. Menetleja on seda nõuet pidanud lihtsalt põhjendamatuks.

õiguste riive proportsionaalne ja ei kaalu menetlusega seotud kulutuste hüvitamise mõttes üle isiku õiguste riive ebasoodsat mõju. Arvestades eeltoodut peab kaebaja põhjendatuks KAHOS-e § 17 lg-te 1 ja 2 sätestatud regulatsiooni põhiseaduslikkusele vastavuse kontrolli kohtu poolt.

VASTUSTAJA JA KAASATUD HALDUSORGANI SEISUKOHT

hindajalt, kes leidis 19.02.2021 hindamisaruandes, et kaebajale masktav tasu peaks olema 109 000 EUR (hindamisaruande järgne täpsus +/- 20%) ja see oli kaebajale soodsam, võttis Maaamet kaebajale pakkumiste tegemisel ja vastustaja sundvõõrandamisel aluseks selle. Seejuures ei saa ebaõigeks pidada ka LAHE KV hindamisaruannet. Maa-amet on selgitanud 14.04.2021 kirjas nr 7-21/21/409-11 (I kd tl 178-179p) kaebajale, et kuna kahe hindaja tulemused hüvitusväärtuse osas on mõneti erinevad ja erinevuste põhjuseid arutati ka 18.03.2021 toimunud veebikohtumisel, siis nõustub Maa-amet võtma hüvitusväärtuse määramise aluseks Kaanoni eksperthinnangu, kui soodsama. Nimetatud kirjas selgitati: „Peamine erinevus seisneb hindajate erinevas käsitluses kinnisasja jagamise perspektiivi osas. Kui Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ eksperthinnangus käsitleti Katariina kinnisasja eelkõige üksikelamu krundina, siis Kaanon kinnisvarabüroo OÜ koostatud eksperthinnangus on hindamisel arvestatud võimalusega jagada kinnistu kaheks krundiks, millele mõlemale saaks rajada eramu. Eksperthinnangus on selgitatud, et arvestades detailplaneeringu koostamise ja menetlemise ajakulu ning riski, et detailplaneering ei pruugi sellisel kujul kehtestamiseni jõuda on jagamise võimalusest tulenev väärtuse lisa hinnanguliselt 10 000-15 000 eurot.“ Seejuures arvestades ka hindamisaruannetes märgitud hindamisaruande täpsust, olid hindamisaruanded siiski ka ligilähedase tulemusega.2 Seetõttu oli Maa-ameti hinnangul võimalik aktsepteerida kinnistu omanikule soodsamat eksperthinnangut ning sellest tulenevalt tehti kinnistu omanikule uus pakkumus talle soodsamast eksperthinnangust lähtudes. Maa-amet on kaebajale menetluse käigus korduvalt selgitanud (vt nt käskkirjas viidatud Maaameti 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad kaebajale), et KAHOS § 12 lg 2 järgi ei saa Maa-amet ega vastustaja kaebajale tasu määrata kaebaja esitatud arvutuskäigu järgi, vaid peavad lähtuma KAHOS § 12 lõikest 2 ning arvestama tasu ühe seal kirjeldatud hindamismenetluse alusel. Käesoleval juhul tuli seega lähtuda 7. taseme hindaja hindamisaruandest. Maa-amet ja vastustaja kordavad veel kord, et haldusorganid ei saa KAHOS § 11 lg 2 tasu määramisel heita kõrvale 7. taseme hindaja koostatud hindamisaruandeid ja lähtuda omanike hinnangutest. Omanike hinnangute ning väljaspool 7-taseme hindaja korraldatud menetlust esitatud seisukohtadega arvestamise on seadusandja teadlikult välistanud, sest see ei peegelda objektiivselt kinnisasja ja kahjude väärtust. Kinnisasja omaniku õigused on kaitstud seeläbi, et isikul on võimalik osaleda 7. taseme hindaja korraldatud hindamismenetluses ja esitada seal andmed hindajale, mida hindaja siis objektiivselt käsitleb. Kaebaja on osalenud nii Lahe KV kui Kaanoni menetlustes ning kõik vajalikud asjaolud olid hindajatele teada. Kaebaja, Maaameti ning hindajate vahel on toimunud ka mitu kohtumist, kus hindamisaruandeid arutati ning kus kaebaja sai esitada ka täiendavat infot. Seejuures on konkreetsel juhul aluseks võetud kaebaja tellitud hindamisaruanne ning kaebajal on igal juhul olnud võimalus esitada enda hindajale kõik vajalikud andmed ja seisukohad. Eelneva kokkuvõttes saab järeldada, et Maa-amet ja vastustaja on õiguspäraselt lähtunud KAHOS § 11 lg 2 tasu määramisel KAHOS § 12 lg 2 korras tellitud 7. taseme hindaja hindamisaruandest.

Selgitame, et kui hindamist teostab kutseline hindaja, siis reguleerib hindamistulemuse täpsust EVS 875-4 standardi (lisa 17) punkt 8.6, mis viitab, et hindamistulemus saab olla üksnes teatud protsendi täpsusega. Hindamistulemuse täpsust on standardis selgitatud järgnevalt: „8.6.1 Kutseline hindaja väldib hindamisaruandes põhjendamatu täpsusega järeldusi. 8.6.2 Hindamistulemuse esitamise täpsus sõltub analüüsil kasutatud algandmete täpsusest, usaldusväärsusest, ajakohasusest ja asjakohasusest. Hindamistulemuse täpsus sõltub peale andmete täpsuse ka varaliste õiguste ja tehnilise seisundi määratlemise selgusest. 8.6.3 Hindamistulemust ei esitata täpsemalt, kui hinnangus kasutatud kõige madalama täpsusega algandmed seda võimaldavad. Hindamistulemus tuleb esitada ümardatult. 8.6.4 Hindamisaruanne peab sisaldama kommentaari hindamistulemuse täpsuse kohta. Peale sellekohaste sõnaliste selgituste on soovitatav hindamistulemuse täpsus esitada ka protsentides.“

Täiendavalt selgitavad Maa-amet ja vastustaja, et alusetud on kaebaja etteheited, nagu ei oleks Maa-amet ja vastustaja hinnanud sisuliselt hindamisaruandeid ja kaebaja kriitikat nende osas, sh kaebaja väiteid kinnisasja väärtuse ning saamata jäänud tulu osas ega seda kaebajale selgitanud. Maa-amet on kaebajale ka korduvalt selgitanud, miks tema kriitika hindamisaruannetele on sisuliselt väär, vt 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjades, millele on viidatud ka haldusaktis. Seega on Maa-amet ja vastustaja kaebaja esitatud väiteid hindamisaruannetes esitatule täiendava kahju tekkimise ja kinnisasja väärtusega seoses igakülgselt hinnanud ja kaalunud. Arvestades et kaebaja on siiski need küsimused kaebuses veel kord tõstatanud selgitavad haldusorganid alljärgnevalt täiendavalt, miks kinnisasja väärtuse osas ei pea hindamisaruandes esitatud hüvitusväärtusele enam 10 000-15 000 eurot liitma ning miks on alusetu summale liita ka väidetav saamata jäänud tulu 60 000 EUR osas.

Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, lk 680. Tallinn, 2016.

sisalduvad Kaanoni hindamisaruandes. Samas ei ole kinnisasjal arendatud kinnisasja omaniku arendatavat kinnistu sisest vee- ja kanalisatsioonivõrku. Seega ei ole kaebaja käesoleval juhul teinud reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu saamiseks ja tulu saamine ei ole asjaolusid arvesse võttes tõenäoline, mistõttu ei olegi seda arvestatud. Ka kaebaja ise ei väida, et ta oleks arendustegevusele kulusid teinud või detailplaneeringu algatamist taotlenud. Haldusorganid ei saa kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses hüvitada saamata jäävat tulu, muu hulgas võimalikku arendustegevuse tulukust, mis tugineb täielikult oletustele ja mille tekkimise tõenäosusele ei viita miski, sealhulgas mitte ükski kaebaja tehtud investeering ega seni saadud tulu (lisaks kaebaja ostis juba suure arendamisriskiga kinnisasja). Samamoodi ja põhjendatult on saamata jäänud tulu arvestamata jätnud 7. taseme hindajad. Kinnistu omandamise eest hüvitusväärtuse määramiseks on Kaanon koostanud eksperthinnangu, kus on analüüsitud reaalseid tehinguandmeid ja kinnisasja võrreldud objektiivselt sarnaste kinnisasjadega. Seega igasuguse arendusperspektiivi ja sellest saadava tulu komponent sisaldub kokkuvõttes sarnaste kinnisasjade tehinguhinnas ja väärtuses, s.t kui hinnata kinnisasja teiste sarnaste kinnisasjade ostu-müügitehingute põhjal ehk võrdlusmeetodil, siis sisaldab hindamistulemus (turuväärtus) võimalikku arenduspotentsiaali, sellest saadavat tuluootust, riske jms asjaolusid. Kaanon hindaja on kaebaja 19.03.2021 vastuses selgitanud: „Omandades kinnisasja võõrandamisest saadava summa eest sarnase potentsiaaliga vara on omanikul võimalus äriplaani rakendamisel uues asukohas see tulu teenida. Lisaks maaomanike võrdsele kohtlemisele on küsimus ka selles, et sisendite määramatusest, sh kulude tegemise ja tulu saamise ajalisest ebamäärasusest, tulenevalt ei saa anda mõistliku täpsusega hinnangut arendustegevusest saadava tulu kohta.“ Seega on Kaanoni hindaja selgitanud, et kuna kaebaja ei ole teinud ühtegi kulu seoses võimaliku tulevase kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei saa saamata jäänud tulu arvestada, sest selle tulu tekkimine on täielikult ebatõenäoline ja prognoosimatu, sest seni ei ole ühtegi vajalikku investeeringut tehtud. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu eest saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu, kus seni täielikult teostamata arendustegevus realiseerida. St kuna praegu ei ole kaebaja Katariina kinnisasjaga seoses täiendavaid investeeringuid teinud, siis võib ta nö nullist alustada kahe elumaja arendust uues kohas, kus on täpselt samasugune stardipunkt kui olemasolevas kohas, kus midagi pole ette valmistatud. Kinnistu eest saadud raha eest on kaebajal võimalik omandada Katariina kinnistule sarnane maa. Lisaks on Maa-amet menetluse käigus teinud kinnisasja omanikule ka vahetusmaade pakkumuse, millega nõustumise korral oleks kaebajal olnud võimalik oma väidetav äriplaan realiseerida vahetusmaal. Kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest oleks põhjust järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal nüüd omandamise tõttu saamata jääb. Seega ei ole tekkinud saamata jäävat tulu. Saamata jäänud tulu laiendavat tõlgendamist ei toeta ega nõua ka põhiseadus, selle hüvitamine KAHOS järgi oli seadusandja poliitiline otsus. Riigikohus on leidnud, et PS § 32 ei nõua sundvõõrandamisel alati isegi turuväärtuse hüvitamist, aga vähemalt turuväärtuse ulatuses hüvitis tagab alati põhiseadusega kooskõlas oleva hüvitise: „Ehkki üldjuhul saab sundvõõrandamisel eseme õiglaseks väärtuseks lugeda asja turuväärtust, võib põhiseadusega kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud (vt Riigikohtu üldkogu 18. märtsi 2005. a otsus kohtuasjas nr 3-2-159-04, p-d 18 ja 19; 31. märtsi 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-69-09, p 66).“ KAHOS järgi hüvitatakse kinnisasja turuväärtus alati, nii ka kaebajale, ja lisaks täiendavalt veel otsene varaline kahju ning saamata jäänud tulu, kui need esinevad. Seega hüvitatakse KAHOS järgi kinnisasjade omanikele niigi rohkem kui nõuab põhiseadus, mistõttu ei ole põhiseaduse järgi vajalik ega ühelgi juhul nõutav täiesti hüpoteetilise saamata jääva tulu hüvitamine.

Kuigi Maa-amet ja vastustaja ei pea saamata jääva tulu hüvitamist põhjendatuks ja leiavad et kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid konkreetseid ettevalmistusi, mille tõttu oleks selle tekkimine tõenäoline, mistõttu ei pea seda arvestama, märgime, et juhuks, kui kohus peaks kaaluma selle väljamõistmist, ei saa kaebuses esitatud kaebaja arvutuskäiku võtta aluseks, kuna see on puudulik. Nt ei ole tulude arvutuskäik turupõhine ega kooskõlas arendustegevuse tavapäraste rahavoogudega; rahavood on diskonteerimata; paarismajaosade puhul on kaebaja aluseks võtnud avalike müügipakkumiste hinnad, kuid tegelikud tehinguhinnad võivad olla madalamad, sest osadel juhtudel toimub lõpliku tehinguhinna osas kauplemine. Kaebajale on õiguspäraselt hüvitatud kinnisasja turuväärtus, mis peegeldab sealhulgas konkreetse hinnatud vara tulupotentsiaali. Turuväärtuse hinnang tugineb antud juhul mõlema hindaja hindamisaruandes ostu-müügitehingutel. Iga ostu-müügitehingu käigus loobuvad müüjad igasugustest tulevikutuludest, sealhulgas ka võimaliku arendustegevuse käigus tekkivast kasumist või kahjumist (arvestades ka riske, muu hulgas seda, kas kinnisasjal on kehtivad ehitusõigused, kas on valmis projekt jne. St mida suurema riskiga on nö arendus, seda väiksem on selle hind). Hinnatud turuväärtust ületava täiendava saamata jääva tulu hüvitamine kaebajale on põhjendamatu, sest kaebajal ei olnud sellise tulu saamine üldse tõenäoline. Seega kaebaja nõue, et riik maksaks talle saamata jääva tuluna välja tulu, mis eeldab nii detailplaneeringut (kinnisasja jagamine kaheks), ehitusprojekti, ehitamist ja müümist, mida kaebajal ühtegi ei olnud, on täiesti alusetu, kuna KAHOS § 14 lg 1 järgi saab välja mõista üksnes kahju, mille tekkimine isikule oleks tema tehtud ettevalmistuste ja õigusliku olukorra tõttu tõenäoline. Kuigi see pole siin kaasuses peamine, sest kaebajal nagunii pole õigust saamata jäävale tulule, siis vastuseks kaebaja 05.10.2022 seisukohas esitatud argumendile, et KAHOS § 14 kontekstis ei tule üldse vaadata, kas inimene on teinud reaalseid ettevalmistusi tulu saamiseks, selgitab vastustaja järgmist. Kaebaja eksib, kui leiab, et KAHOS kontekstis saamata jääva tulu väljamõistmiseks piisab, kui isikul on üksnes soov ja teoreetiline võimalus tulu saamiseks. Selle argumendi vastu räägib nii KAHOS § 14 tekst kui mõte. KAHOS § 14 lg 1 ütleb, et „Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.“ KAHOS§ 14 lg 1 tekstist tuleneb üheselt, et saamata jääva tulu tekkimine peab olema tõenäoline ja tõenäosust näitavad üldjuhul isiku tehtud ettevalmistused. Kinnisvara arenduste puhul on selleks kindlasti ehitusõiguse eelduste hankimine, nt detailplaneeringu või projekteerimistingimuste hankimine, projekti koostamine, ehitusluba. Norm ütleb selgelt, et kui kahju pole tõenäoline, siis see hüvitamisele ei kuulu. Kinnisasja osas, mille osas pole kaebajal kunagi ehitusõigust olnud, on kaebaja tuluootus täiesti põhjendamatu ning seda ei saa hüvitada ka kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses. Juba KAHOS § 14 lg 1 tekstist tuleneb, et normi kaitse-eesmärgiks ei ole kaitsta isikut hüpoteetiliste, vaid üksnes tõenäoliste tulude osas. Kaebaja üritab 05.10.2022 seisukohas jätta kohtule ekslikku muljet, justkui oleks vastustaja jätnud kahju välja mõistmata, sest see on keeruline. Kaebaja ütleb, et see, et kahjusumma määramine on keeruline, ei ole aluseks kahju välja mõistmata jätmisele. Nagu juba ees selgitatud, puudus sisuline alus kahju väljamõistmiseks, sest kaebajal ei ole kunagi olnud võimalust Katariina kinnisasjast arendustegevuse läbi tulu teenida ja see asjaolu esines juba kinnisasja omandades. Samuti ei näidanud kaebaja, et ta oleks teinud reaalseid tegevusi kinnisasja arendamiseks või üritanud saada ehitusõigust. Seega ei ole vastustaja

keeldunud kaebajale saamata jääva tulu määramisest põhjusel, et see on keeruline, vaid põhjusel, et selle rahuldamiseks puudub sisuline alus. Mõlema eksperdi koostatud hindamisaruande tulemuseks oli turuväärtus ehk rahaliselt mõõdetav hinnang, millega sellist vara oleks võimalik osta/müüa sõltumatute osapoolte vahel hindamise hetke turu- ja majandusolukorras. Saadud hüvitise eest oleks kaebaja saanud osta teise sarnase elamupotentsiaali omava kinnisasja ning teenida sellelt arendustulu, s.t, et väljamakstud hüvitis ei välista arendustulu saamist tulevikus teise kinnisasja soetamise ja omamise läbi. Eelneva kokkuvõtteks leiab vastustaja, et kaebaja ei esitanud 05.10.2022 seisukohas ühtegi asjaolu ega argumenti, mis näitaks, et haldusakt oleks õigusvastane. Eeltoodu kokkuvõtteks jääb vastustaja 17.01.2022 esitatud taotluste juurde ning palub jätta kaebuse rahuldamata ja kaebaja menetluskulud kaebaja kanda.

Kaebaja viitab, et Teede- ja Sideministeeriumi asekantsler lubas 18.03.2002 kitsenduste hüvitamist (I kd tl 89). Vastustaja selgitab, et esiteks ei hinnanud vastav asekantsler üldse konkreetset kaebaja juhtumit, vaid vastas üldsõnaliselt Rae vallavalitsusele. Ametnik ei analüüsinud ka seda, kas maakonnaplaneeringust või hoopis võimalikest järgmistest haldusaktidest tuleneb isikutele raudteest lähtuv kitsendus. Teiseks ei hinnanud ametnik kaebaja olukorda, millal ta oli kinnisasja omandanud, kas seetõttu isegi piirangu eksisteerimisel kuuluks asi hüvitamisele. Asekantsler viitas üldsõnaliselt tol ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadusele. Seega ei loonud asekantsleri üldsõnaline kiri Rae vallale kindlasti mingit õiguspärast ootust kaebajale. Vastustaja on haldusaktis selgitanud ka seda, et isegi kui kaebajal oleks olnud kahjunõue maakonnaplaneeringuga seoses (mis vastustaja hinnangul kaebajal puudub), on see nõue ka aegunud, sest möödunud on üle 10. a kahju väidetavalt tekitanud sündmusest. Lisaks märgime, et PS § 32 ei nõua omandikitsenduste kompenseerimist. Ühelgi juhul ei kompenseerita kitsendusi, mis olid kinnisasjal enne selle omandamist. KAHOS § 12 lg 3 alusel on kaebaja käesoleval juhul saanud tasu, mis asetab ta olukorda, kus ta oleks olnud, kui Rail Baltic raudtee rajamist ei oleks. Säärane tasu on õiguspärane ja kooskõlas KAHOSega.

on valmis vahetusmaa pakkumist kaaluma, kui Maa-amet tellib pakutud kinnistutele hindamise. Pärast eksperthinnangute saamist aga vastas kinnistu omanik, et omaniku hinnangul ei vasta ükski Maa-ameti poolt vahetuseks pakutud kinnisasjadest Katariina kinnisasjale oma üldiste tunnuste ja tingimuste (asukoht ja selle mõju turuväärtusele, juurdepääsuteed, tehnovõrkude paiknemine jne) mõttes, mistõttu hindab omanik, et tegemist pole võrdväärsete kinnisasjadega. Vahetuseks pakutud kinnistute asukoht, juurdepääsuteed ja olemasolevate tehnovõrkude paiknemise saanuks aga kaebaja välja selgitada kohe pärast info saamist. Vaatamata sellele lasi kaebaja tellida Maa-ametil eksperthinnangud, millega kaasnes lisaks rahalistele kulutustele ka oluline ajakulu menetluses. Täiendavalt pikenes menetlus suvel 2021, kuna kaebaja esindaja kordas pidevalt varasemalt esitatud seisukohti ja soovis kohtumisi, kuigi oli ette näha, et poolte seisukohad erinevad põhimõtteliselt. Täiendavalt juhib vastustaja tähelepanu, et kui ei oleks KAHOS § 11 lõikele 5 sarnast regulatsiooni, võiksid menetlused kesta lõputult. Nimelt kui vastustaja telliks uue hindamise vahetult enne kokkulepet/ sundvõõrandamist, võiks alata selle üle uued vaidlused, nt kas turusituatsiooni muutust on asjakohaselt arvesse võetud ning omandamismenetlus veniks veelgi. Isegi kui möönda, et väärtuskuupäevast arvates kuni sundvõõrandamise otsuse tegemiseni kinnisvara hinnad tõusid, on Maa-ametile koostatud hindamisaruannetest näha, et hindajate hinnangul on vahemikus 2020 III kv kuni 2021 III kv hinnatõus Rae vallas asuvate elamumaade lõikes suurusjärgus 10%. Samas Kaanon KV hindamisaruande hindamistäpsus on +/-20%, mis on sarnastes hindamisaruannetes tavapärane täpsusaste. Lisaks selgitame, et kui kinnisasja kohta on mitu omavahel üsna sarnaste tulemustega hinnangut, on Maa-amet üldjuhul võtnud hüvitise aluseks hinnangute aritmeetilise keskmise, mis arvestab mõlema eksperdi arvamusi. Antud menetluses võeti aluseks maaomanikule soodsam ehk Kaanon KV hinnang, millest tulenevalt arvestab tulemus suuresti ka vara väärtuse kasvu kõnealusel perioodil. Seega oli mõningane turuväärtuse tõus, kuid isikule soodsama hindamistulemuse rakendamine koosmõjus ei väljuks see mingil juhul hindamistäpsuse piiridest ning kaebaja arvamus, et väärtuskuupäevast 28.08.2020 lähtumine on kaebaja põhiõigusi riivav või tingiks ebaõiglase hüvitise, ei ole põhjendatud. Kaebaja leiab kaebuses ka seda, et talle oleks tulnud välja mõista kolmekordne KAHOS § 17 järgne asjaajamiskulude hüvitis. Esiteks märgivad vastustajad, et kaebajat informeeriti 04.12.2020 kirjas, et võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ei kuulu hüvitamisele. KAHOS § 17 seletuskirja järgi on asjaajamiskulude hüvitamise mõte menetluses oleva isiku ajakulu kompenseerimine, seletuskiri ütleb: „Eelduslikult katab kaks tööpäeva ka tegeliku ajakulu, mis menetlusosalisel koosolekutel käimiseks ja lepingu sõlmimiseks kulub“. Seega ei ole asjaajamiskulu kompenseerimise mõte kompenseerida täiendava hindamisaruande kulu, mistõttu jäi see ka välja mõistmata.

Kuigi konkreetsel juhul üritab kaebaja jätta kohtule muljet, et Maa-amet ei olegi hindamismenetluses osalenud ega kaebaja seisukohtadega arvestanud, muu hulgas põhjendanud, miks kaebajal ei ole õigust saamata jäävale tulule, mis on ilmselgelt väär ning faktidega vastuolus. Kogu menetluse kirjeldusest ja esitatud lisadest on näha, et Maa-amet osales aktiivselt menetluses, uuris asjaolusid, korraldanud arutelusid, kus osalesid nii Maaameti, kaebaja kui hindajate esindajad, tegi ise kaebajale vahetusmaa pakkumisi ja selgitas kaebajale ka seda, miks tal ei ole õigust saamata jäävale tulule ja miks kahe 7. taseme hindajate seekohane seisukoht on õige (vt nt 18.03.2021 koosoleku protokoll, Maa-ameti 18.05.2021 kirja 3. peatükk, vt ka 05.11.2022 haldusakt). Kaebaja poolt võrdluseks toodud puuetega inimeste sotsiaaltoetuste seaduse (PISTS) § 23 regulatsioonist erineb KAHOS § 12 regulatsioon selle poolest, et haldusorganil on kinnisasja väärtuse määramisel võimalik lähtuda ühest KAHOS § 12 lg 2 nimetatud alternatiivist: st kas määrata väärtus ise tehingute andmebaasi või mõne seaduse alusel kehtestatud metoodika põhjal või tellida hindamine 7. taseme hindajalt. Kuna hindamise arvestuskäik ja meetodid on erinevate metoodikate vahel erinevad, siis ei saa neid „miksida“ nagu pakub kaebaja, vaid väärtuse määramisel tuleb lähtuda ühest metoodikast. Kaebaja vaidlustas 7. taseme hindajate hindamisaruanded kolmel argumendil: a) kinnisasja väärtuse arvestamine on vale, sest arvesse ei ole võetud, et kinnisasi on väärtuslikum, kui lähtuda eeldusest, et see jagada kaheks; b) saamata jääva tulu arvestamata jätmine on põhjendamatu ning c) väärtuskuupäev on vale. Ilmselgelt käsitles ning analüüsis Maa-amet viidatud kaebaja argumente, seejuures esimese argumendi ehk kinnisasja väärtuse kriitika võttis vastustaja arvesse (vt mh 05.11.2022 otsuse lk 2 lõpp ja lk 3), saamata jääva tulu argumendi ning väärtuskuupäeva argumendi lükkas vastustaja põhjendatult tagasi, sest saamata jääva tulu arvestamine ei olnud KAHOS järgi võimalik ning väärtuskuupäev oli õigesti määratud. Enim vaidlust tekitanud saamata jääva tulu argumendi osas rõhutab vastustaja, et kaebaja tõi saamata jääva tulu küsimuse ja asjaolud välja juba omandamismenetluse käigus ning nii mõlemad kaasatud 7. taseme hindajad kui Maa-amet selgitasid kaebajale põhjalikult, miks ei ole kinnisasja nö arendamispotentsiaali eest saamata jäävat tulu arvestatud (vt nt 18.03.2022 kohtumise protokolli lk 2 lõpp ja 3). Hindajad selgitasid muu hulgas, et igasugused ettevalmistused ja ehitusõigused puuduvad, mistõttu ei ole põhjendatud sellise arendustulu arvestamine. Vastustaja selgitas neid asjaolusid kaebajale viidetega korduvalt veel, muu hulgas 05.11.2021 sundvõõrandamise otsuses (vt lk 2 lõpp, lk 3, lk 5-7). Seega on vastustaja ilmselgelt järginud Riigikohtu otsuses 3-17-1110 toodud juhiseid ning käsitlenuderaldi kaebaja välja toodud argumente. Ainus, mida vastustaja teinud ei ole ja ei saagi teha, on võtta kõik kaebaja subjektiivsed argumendid sisuliselt arvesse, isegi siis kui need on KAHOS reeglitega vastuolus. Samas on vastustaja igakülgselt seletanud, miks kaebaja argumente tasu suuruse tõstmiseks ei saa arvesse võtta. Kui vaadata väljatoodud haldusmenetluse käiku ning haldusorgani antud selgituste ja pakkumiste sisu, on selge, et Katariina kinnisasja menetluses puuduvad haldusmenetluslikud minetused.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Sama paragrahvi lg 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. KAHOS § 14 lg 1 sätestab, et kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. KAHOS eelnõu (598 SE) seletuskirjas selgitatakse, et kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus reguleerib olukorda, kui riik või kohalik omavalitsus vajab maad avaliku huvi tõttu. /.../ Pärast kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse algatamist ja pärast isiku ärakuulamise õiguse realiseerimist selgub, kas menetlus jätkub sundvõõrandamisega või eraõiguslike tehingute sõlmimisega. Seetõttu on kogu menetlus käsitletav ühtsena ja ühes menetlusetapis läbi viidud toiminguid hilisemas etapis uuesti ei korrata. Sellest tulenevalt toimub juba menetluse alguses ka kinnisasja ja omandamisega otseselt kaasnevate varaliste kahjude hindamine ning kogu menetluse jooksul lähtutakse väljaselgitatud hinnast.4

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 3).

Vaidlustatud haldusakti aluseks võeti konkreetsel juhul kaebaja tellitud hindamisaruanne kui kaebajale soodsam ning kaebajal on igal juhul olnud võimalus esitada enda hindajale kõik vajalikud andmed ja seisukohad. Nähtuvalt eksperthinnangutest on nende koostamisel lähtutud Eesti varahindamise standardite seeriast EVS 875 ja hindamise heast tavast. KAHOS seletuskirjas on selgitatud, et: „Tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel, tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. Nimetatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise. Sõltuvalt maa omandamise eesmärgist on hindamise lähteülesande koostamiseks vaja kokku leppida põhimõtted selle kohta, milliseid konkreetse projekti iseloomust tulenevaid võimalikke hinnatavaid kahjusid on võimalik arvesse võtta. Hindamine hüvitamise eesmärgil näeb ette vajaduse teise eriala ekspertide kaasamiseks. On ilmne, et iga võõrandatava kinnisasjaga ei kaasne kahjude hindamist, kuid tõendatud kahju korral tuleb hindamisel sellega arvestada.“5 Seega viidatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise, millist kohustust on ka antud juhul järgitud. Kohtu hinnangul vastab Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ poolt läbi viidud hindamine ülal toodud nõuetele ning vastustajal tuli vaidlustatud käskkirja andmisel sellest lähtuda. Kaebaja ei ole tõendanud vastupidist.

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 22-23).

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 25).

Eeltoodud seisukohtadega on õiguspäraselt arvestatud ka Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ poolt läbi viidud kinnisasja hindamisel. Vastav asjaolu nähtub üheselt ja selgelt Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ hindaja poolt 19.03.2021 antud selgituses (I kd tl 74-75), kus on märgitud järgmist: „Meile teadaoleva senise praktika kohaselt ei arvestata saamata jääva tuluna parendusest sh ehitistest, mis on alles kavandamise staadiumis ning mille teostamiseks pole tehtud mingeid konkreetseid tegevusi ega kulutusi, kunagi tulevikus eeldavalt saadavat tulu.“ Kaebaja ei ole ei haldusmenetluses ega kohtumenetluses ümber lükanud ega tõendanud, et kaebaja oleks astunud selliseid samme või teinud toiminguid sh investeeringuid millest tulenevalt oleks põhjendatud võimaliku saamata jäänud tulu hüvitamine. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistu näol on tegemist elamumaaga, millel ei ole kehtivat detailplaneeringut ega väljastatud projekteerimistingimusi, samuti puudub kehtiv ehitusluba. Nii hindamisaruandest kui poolte seisukohtadest nähtub, et ainuke asi, mis kinnisasjaga seoses on tehtud, on ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassi avaliku osa valmimisel vee- ja kanalisatsiooniga liitumine, mille kulud sisalduvad aga hindamisaruandes. Samas ei ole tehtud mingeid kinnistusiseseid täiendavaid töid trasside osas seoses liitumisega. Kuivõrd kaebaja ei ole käesoleval juhul teinud reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu saamiseks ja tulu saamine ei ole asjaolusid arvesse võttes tõenäoline, siis leiab kohus, et nii hindaja kui ka vastustaja jätnud selle õiguspäraselt arvestamata. Eeltoodud seisukohta kinnitab ka kohtupraktika. Näiteks on Riigikohus oma lahendis nr 3-16245 p 24 selgitanud saamata jäänud tulu osas, et isegi kui isiku kinnisasjal on kehtiv detailplaneering ei tähenda see veel seda, et selle realiseerimise võimatusest tulenev väidetav saamata jäänud tulu tuleks riigil tingimata hüvitada. Katariina kinnistul puudub kehtiv detailplaneering või projekteerimistingimused. Täpsemalt märkis Riigikohus järgmist: „Kaebaja õiguste riivet pole 1998.a DP alusel kavandatud arendusprojekti luhtumise tõttu saamata jäänud tulu nõude raames siiski põhjust pidada erakordseks. Riski, et ettevõtja äriplaan ei õnnestu ning kinnistutelt loodetud ettevõtlustulu jääb osaliselt või tervikuna saamata looduskaitseliste piirangute tõttu, ei ole põhjust pidada alati ega ka praegusel juhul erakordseks. See risk ei pea ettevõtluses jääma tingimata riigi kanda.(...) Ka ettevõtlusvabadust võib üldistes huvides piirata, ilma et sellega kaasneks kõigil juhtudel äralangevate tulude hüvitamine. Seejuures tuleb arvestada, et detailplaneering ei ole lõplik avalik-õiguslik kinnitus, et arendusprojekti elluviimine vastab kõigile nõuetele, sh keskkonnanõuetele. Mida enam möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda suurem on risk, et uued asjaolud võivad planeeringu elluviimise välistada.“ Viidatud lahendist tulenevalt on vastustaja ja amet põhjendatult asunud seisukohale, et Riigikohus on pidanud saamata jääva tulu väljamõistmist põhjendamatuks isegi siis, kui ettevõtjal oli kinnisasjal ehitusõigust andev detailplaneering, mida kaebajal ei olnud. Seega on kaebaja nõue, et riik maksaks talle saamata jääva tuluna välja tulu, mis eeldab nii detailplaneeringut (kinnisasja jagamine kaheks), ehitusprojekti, ehitamist ja müümist, mida kaebajal ühtegi ei olnud, täiesti alusetu, kuna KAHOS § 14 lg 1 järgi saab välja mõista üksnes kahju, mille tekkimine isikule oleks tema tehtud ettevalmistuste ja õigusliku olukorra tõttu tõenäoline. Kohus leiab, et käesoleval juhul on oluline siinkohal märkida ka seda, et kaebaja omandas 2001. aastal kinnisasja, kuhu oli juba 1999. a plaanitud üle minema ringraudtee trass ehk tegemist oli juba selle omandamise hetkel piiranguga kinnistuga, millega tuli kaebuse esitajal arvestada. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased kaebaja väited sellest, et ta alustas arendustegevusega juba 20 aastat tagasi, kuid takerdus, kui talle ei väljastatud projekteerimistingimusi ning ta ei saanud teha mingeid järgmisi ettevalmistavaid tegevusi. Kui isik on omandanud piirangutega kinnisasja, siis ükskõik kui intensiivselt piirang riivab isikut, ei tule isikule hüvitada sellisest piirangust tekkivat negatiivset mõju (vt ka ülal p 8.2. ja 8.3 ja Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr

5-21-3, p 34). Kohus ei nõustu kaebajaga ka selles nagu oleks vastustaja jätnud vastavad asjaolud haldusmenetluses välja selgitamata. Asjaolu, et maakonnaplaneeringust tulenevalt oli kaebajal piiratud Katariina kinnisasja arendamine, oli vastustajale teada ning sellega on arvestatud. Muid haldusakte aga sellega seoses kehtestatud ei ole, millest tulenevalt ei pidanudki vastustaja ka selles osas midagi rohkem tuvastama või täiendavalt uurima. Kohus nõustub vastustaja ja ameti seisukohaga selles, et Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ eksperthinnangus välja toodud hindamistulemus (turuväärtus) sisaldab võimalikku arenduspotentsiaali, sellest saadavat tuluootust, riske jms asjaolusid. Vastavaid asjaolusid tuleb arvestada juba lähtudes hindamise standardite seeriast EVS 875. Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ hindaja on lisaks esitanud selgitused (vt I kd tl 74-75), millest tuleneb, et kuna kaebaja ei ole teinud ühtegi kulu seoses võimaliku tulevase kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei saa saamata jäänud tulu arvestada, sest selle tulu tekkimine on prognoosimatu, sest seni ei ole ühtegi vajalikku investeeringut tehtud. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu eest saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu, kus seni täielikult teostamata arendustegevus realiseerida. Kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest oleks põhjust järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal nüüd omandamise tõttu saamata jääb. Kohus ei jaga kaebaja seisukohta, et KAHOS kontekstis saamata jääva tulu väljamõistmiseks piisab, kui isikul on üksnes soov ja teoreetiline võimalus tulu saamiseks. Kaebaja seisukoht ei ole kooskõlas KAHOS § 14 teksti ja mõttega. Sätte sõnastusest tuleneb selgelt, et saamata jäänud tulu hüvitatakse kui isik oleks tõenäoliselt tulu saanud eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu. Käesoleval juhul kaebaja selliseid ettevalmistusi teinud ei ole. Kinnisvara arenduste puhul on selleks kindlasti ehitusõiguse eelduste hankimine, nt detailplaneeringu või projekteerimistingimuste hankimine, projekti koostamine, ehitusluba. Eeltoodud seisukoht kinnitab ka KAHOS seletuskiri, mida kohus tsiteeris ülal. Seletuskirjas oli toodud näide näiteks istanduse rajamisest, puuviljaaiast jms ehk kui isik on teinud mingi konkreetse investeeringu, mille pealt on võimalik tulevikus tulu teenida, siis on see kinnisasja sundvõõrandamisel hüvitatav kui saamata jäänud tulu. Teise näitena võib tuua näiteks maatulundusmaal vilja kasvatamise – selleks, et saamata jääv tulu oleks hüvitatav peab olema vili külvatud. Üksnes isiku soovist/plaanist kunagi vilja külvata ei piisa saamata jäänud tulu välja mõistmiseks KAHOS § 14 lg 1 mõistes. Norm ütleb üheselt ja selgelt, et võimalik kasu peab olema tõenäoline, vastasel korral see hüvitamisele ei kuulu. Seega KAHOS § 14 lg 1 tekstist tuleneb, et normi kaitse-eesmärgiks ei ole kaitsta isikut hüpoteetiliste, vaid üksnes tõenäoliste tulude osas. Käesoleval juhul on tegemist aga hüpoteetilise tuluga, mille hüvitamist seadus ette ei näe. Kohus nõustub vastustaja ja ameti viitega ka sellele, et KAHOS § 14 lg 1 on analoogne VÕS § 128 lg 4, millest tulenevalt on võimalik juhinduda analoogia korras vastava sätte kohta käivast kohtupraktikast. Riigikohus on öelnud, et kahju nõudja peab näitama, et saamata jääva tulu saamine oleks olnud tõenäoline (Riigikohtu otsus nr 2-15-4981, p 16). Käesoleval juhul vastav nõue täidetud ei ole, sest kinnistul puudub isegi seda toetav ehitusõigus. Sellest tulenevalt on vastustaja ja amet asunud põhjendatult seisukohale, et kaebaja väidetav tuluootus on täiesti ebatõenäoline ja vastustaja on kaebajale seda nii haldusaktis kui eelnevas kirjavahetuses piisavalt selgitanud. KAHOS § 14 lg 1 kaitse eesmärgiks ei ole see, et isik alusetult rikastuks. Vaidlustatud käskkirjast ega haldusmenetluse materjalidest ega ka kohtule esitatud vastustest kaebusele ei nähtu, et vastustaja oleks jätnud kaebaja taotluse saamata jäänud tulu hüvitamiseks rahuldamata põhjusel, et selle arvutamine on üle määra keeruline nagu kaebaja viitab oma kaebuse täienduses. Saamata jäänud tulu hüvitamisest on keeldutud, kuna selle taotluse rahuldamiseks ei ole täidetud KAHOS § 14 lg 1 sätestatud eeldused.

Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 4 sätestab, et kohus jätab asja lahendamisel kohaldamata seaduse või muu õigustloova akti, kui see on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseadusega (PS) või Euroopa Liidu õigusega. Kohus märgib esmalt, et põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9 lõike 1 ja § 14 lõike 2 järgi võib Riigikohus konkreetse normikontrolli menetluses hinnata üksnes sellise õigusnormi põhiseaduspärasust, mis on kohtuasja lahendamisel asjassepuutuv. Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt on asjassepuutuv säte, mille põhiseadusele mittevastavuse korral peaks kohus otsustama teisiti kui põhiseadusele vastavuse korral (esimest korda Riigikohtu üldkogu 28. oktoobri 2002. a otsus asjas nr 3-4-1-5-02, punkt 15). Kaebaja on palunud kohtul kontrollida KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) sõnastuses „tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga“ põhiseaduspärasust. Alates 01.01.2022 kehtib KAHOS § 11 lg 5 järgmises sõnastuses: „Tasu määratakse selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Menetluse läbiviija võib põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada.“ Kohus on seisukohal, et kuivõrd käesoleva kohtuotsuse tegemise aja seisuga on normi sõnastust muudetud ja regulatsiooni on muudetud paindlikumaks ning juhul kui kohus peaks kaebuse rahuldama ning kohustama vastustajat uuesti otsustama sundvõõrandi tasu maksmise üle, siis tuleb vastustajal lähtuda uuest kehtivast KAHOS § 11 lg 5. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et põhimõtteliselt kaebus on võimalik rahuldada ka KAHOS § 11 lg 5 kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsiooni kohaldamata jätmata. Samas kuivõrd kaebaja üheks peamiseks argumendiks on see, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) oli põhiseaduse vastane ja sellest tulenevalt on ka vaidlustatud käskkiri õigusvastane (kuna kaebajale ei makstud õiglast hüvitist), siis tuleb kohtul vaatamata eeltoodule sätte põhiseaduspärasuse küsimust analüüsida ja KAHOS § 11 lg 5 käsitleda kui asjasse puutuvat normi. Kaebaja leiab kaebuses, et säte on vastuolus PS §-ga 13, mis sätestab, et igaühel on õigus riigi ja seaduse kaitsele. Eesti riik kaitseb oma kodanikku ka välisriikides. Seadus kaitseb igaühte riigivõimu omavoli eest. Samuti leidis kaebaja, et säte on vastuolus PS § 14, mille kohaselt õiguste ja vabaduste tagamine on seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohalike omavalitsuste kohustus. Lisaks on kaebuse kohaselt säte vastuolus PS § 32 teise lausega, mis sätestab, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Kaebaja märgib, et antud juhul on riik eksinud selle vastu, et ei ole kehtestanud regulatsiooni, mis tagaks teatud õigushüve kaitse ehk antud juhul omandi kaitse, kuivõrd KAHOS § 11 lg 5 ei taga õiglase hüvitise määramist sundvõõrandamisel. Kohus leiab, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) ei ole põhiseadusega vastuolus ning seadusandja on piisavalt täpselt sätestanud isiku omandi kaitseks vastava regulatsiooni. KAHOS seletuskirjas on vaidlusaluse sätte juures välja toodud järgmine: „KAHOS § 11 lõikes 5 sätestatakse tasu ja hüvitise väärtuse määramise ajahetk, kuna erinevate hindamisaruannete koostamise korral on hindamise läbi viimise ajal suur tähtsus. Teatavasti on turg pidevas liikumises ja seetõttu on oluline fikseerida hindamise läbi viimise kuupäev. Tasu määramise aeg seotakse esimese hindamistoimingu läbi viimise kuupäevaga, kuna hindamine on menetluses just see tegevus, mille alusel alustatakse maaomanikuga sisulisi läbirääkimisi. Lisaks on oluline, et hindamise, omandamise otsuse ja tehingu sõlmimise vaheline aeg oleks võimalikult lühike, et kinnisasja väärtus kajastaks adekvaatselt ka tehingu tegemise aja turuolukorda. Ka Tallinna Ringkonnakohtu 16.09.2011 otsuses haldusasjas nr 3-10-234 ja

08.02.2012 otsuses haldusasjas nr 3-10-1441 on jõutud järeldusele, et hariliku väärtuse määramine sundvõõrandamisaegse seisuga tagab õiglase tulemuse, sest võimaldab võõrandajal omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärse asja.“7 Kohus leiab, et KAHOS § 11 lg 5 tagab vastupidiselt kaebaja poolt väidetule õigusliku selguse ja aitab vältida turuhinnaga manipuleerimist. Regulatsioon aitab kaasa ka sellele, et kõiki isikuid koheldaks võrdselt ning üheselt ja selgelt on paika pandud aeg, millest tuleb hindamisel lähtuda. Sellest saab omakorda järeldada, et tegemist on regulatsiooniga, mis tagab õiglase hüvitise. Lisaks on vastustaja põhjendatult välja toonud, et kui menetlust läbirääkimiste tõttu pikendatakse ja see kestab seetõttu pikemalt, kui seaduses eeldatud, võib olukord turul muutuda kinnistu omanikule nii soodsas kui ebasoodsas suunas. Kaebaja on kaebuses läbivalt tuginenud aga üksnes sellele, et olukord muutub soodsamaks. Samas on ka käesoleval juhul toimunud vahepealsel perioodil so alates 28.08.2020 nii tõus kui ka turu jahtumine ja isegi mõningane langus. Mõlemal juhul tuleb vaidlusaluse sätte sõnastuse järgi lähtuda esimese hindamistoimingu kuupäevast. Sealjuures ka juhul, kui olukord muutub isikule ebasoodsamaks, ei saa riik hakata tasu ümber hindama, vaid peab rangelt lähtuma esimese hindamistoimingu kuupäevast. Kohus nõustub vastustajaga ja ametiga selles, et vastav regulatsioon tagab nii selguse kui ka loob eeldused, et menetlust ei hakata venitama turuspekulatsioonide ootuses ning lõppkokkuvõttes tagab sellest tulenevalt ka õiglase hüvitise suuruse. Lisaks märgib kohus, et Tallinna Ringkonnakohus selgitas oma lahendis nr 3-21-1598, et sundvõõrandamise korral peab makstav hüvitis hõlmama üldjuhul asja turuväärtuse, kuid põhiseadusega võib kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega. Kohus leiab, et esiteks tagab ka KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) õiglase hüvitise maksmise arvestades sh turuväärtust. Teiseks - kaaludes kaebaja huve (saada maksimaalselt suur hüvitis) ja avalikke huve tagada riigiressursside mõistlik ja õiglane kasutamine (sh isikute võrdne kohtlemine) avalikes huvides kinnisasjade omandamisel, leiab kohus, et viimane kaalub üles kaebaja huvi. Kaebajal on õigus saada õiglane hüvitis, mis vastab turuväärtusele, kuid täpne aeg, millise seisuga tuleb turuväärtus leida on eelkõige poliitiline otsus. Nagu kohus juba ülal ka märkis, siis leiab kohus, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) tagab õiglase hüvitise ega ole vastuolus PS § 32 teise lausega. Eeltoodut ei lükka ümber ka asjaolu, et käesolevaks ajaks on seaduse sätte sõnastust muudetud. Kaebaja on ekslikult väitnud, et muudatuse põhjuseks on varem kehtinud sätte põhiseaduse vastasus. Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskirja (millega muudeti sh KAHOS § 11 lg 5) kohaselt: „muudatuse eesmärk on rõhutada, et hinnavaidluse tekkimisel ja võrdlevate hindamisaruannete koostamisel tuleb erinevatel ekspertidel lähtuda ühetaoliselt esimese hindamise väärtuse määramise kuupäevast. Kehtiva õiguse kohaselt määratakse tasu kinnisasja omandamise eest esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Kuna mõiste „hindamistoiming“ on mitmeti tõlgendatav, vajab normi sõnastus ühtse praktika tagamiseks täpsustamist. Menetluse läbiviija korraldab pärast menetluse algatamist hindamise või teostab selle ise. Hindamine tuleb läbi viia hindamise hetkele vastavate turupõhiste andmete alusel. Esimese hindamise läbiviimisel lähtutakse üldjuhul väärtuse määramise kuupäeva valikul hinnatava vara ülevaatuse kuupäevast. Sama objekti korduval hindamisel lähtutakse esimese hindamise väärtuse kuupäevast. Hindamistulemus kajastatakse väärtuse määramise kuupäeva seisuga. Juhul, kui läbirääkimised pikenevad menetluse

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 21).

läbiviijast tulenevatel põhjustel või vastuväidete lahendamine on ajamahukas ning esimese hindamise tulemus ei kajasta enam kehtivat turuolukorda, võib menetluse läbiviija põhjendatud juhul väärtuse kuupäeva ajakohastada. Muudatus aitab tagada, et esimese hindamise ja võrdleva hindamise tulemused oleksid ajaliselt võrreldavad ega sõltuks hindamise ajahetkest. Eeltoodust nähtub, et sätet muudeti selleks, et tagada sätte ühetaoline tõlgendamine, millise aja seisuga tuleb hindamistulemus kajastada, kuivõrd varem kehtinud sõnastust eelkõige mõistet „hindamistoiming“ oli võimalik seadusandja arvates mitmeti tõlgendada. Poliitilise kokkuleppe tulemusena määratakse uue sõnastuse järgi tasu selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse ehk muudeti nö väärtuskuupäeva määramise alust. Samas ei tähenda see seda, et sätte varasem sõnastus ei oleks olnud põhiseadusega kooskõlas ning ei oleks taganud õiglast hüvitist. Seadusandja otsustada on see, millise hetke ta soovib määrata väärtuskuupäeva määramise aluseks ja see ka üheselt mõistetavalt sõnastada. Asjaolu, et sätet muudeti ka paindlikumaks ja sättele lisati klausel, et menetluse läbiviija võib põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada, ei tähenda samuti seda, et varem kehtinud KAHOS § 11 lg 5 redaktsioon oleks olnud põhiseaduse vastane ega taganud õiglast hüvitist nagu leiab kaebaja. Seejuures jätab kaebaja tähelepanuta asjaolu, et seletuskirjas on viidatud väärtuse kuupäeva ajakohastamise võimaluse lisamisele põhjendusel, et juhul kui menetlus venib menetluse läbiviijast tingitud põhjustel ehk see on seotud kaebaja positsioonil olevate isikute täiendava kaitsega administratsiooni omavoli vastu. Kohus, analüüsides kogu haldusmenetluse käiku, mis eelnes vaidlusaluse käskkirja andmisele nõustub vastustaja ja ametiga ja leiab, et antud juhul kestis haldusmenetlus niivõrd pikalt suures osas kaebaja enda käitumise tõttu, millest tulenevalt ei oleks väärtuskuupäeva ajakohastamine antud juhul ka hetkel kehtiva KAHOS § 11 lg 5 kohaselt tingimata põhjendatud. Vastustaja ja amet on vastavas osas menetluse käiku kirjeldanud piisava põhjalikkusega käesoleva kohtuotsuse p 5.5 ning kohus ei pea vajalikuks neid seisukohti siinkohal üle korrata ning piirdub üksnes viitega sellele. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebaja ei ole suutnud kohut veenda, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) ei taganud kaebajale õiglase hüvitise määramist ja oleks vastuolus põhiseadusega ning tuleks sellest tulenevalt jätta kohaldamata. Lisaks tuleb arvestada Riigikohtu 15.06.2021 lahendis nr 5-21-3 avaldatud seisukohaga, et kohtu taotlust õigusnormi põhiseadusvastaseks tunnistamiseks ei ole alust rahuldada, kui norm ei ole viinud põhiseaduse rikkumiseni konkreetses kohtuasjas. Kohus leiab arvestades käesoleva kaebuse asjaolusid, et isegi kui KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) võiks olla mõnel teisel juhul põhiseaduse vastane, siis käesolevas asjas ei ole selliseid asjaolusid tuvastatud. Kaebajale on otsustatud maksta õiglane hüvitis kinnistu väärtust puudutavas osas ning väärtuskuupäev on määratud õiguspäraselt vastavalt käskkirja andmise ajal kehtinud seadusele.

Vaidlust ei ole selles, et vaidlustatud käskkirja kohaselt otsustati sundvõõrandamisel maksta kinnisasja omanikule tasu koos täiendava hüvitisega asjaajamisega kaasnevate kulude eest kokku 109 140 eurot, millest tasu kinnisasja eest on 109 000 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot. Käskkirjas märgiti täiendava hüvitise osas, et see vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutotunnipalk on 8,75 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt avaldatud tehingule eelneva aasta (juuli 2020 –juuni 2021) keskmiste bruto tunnipalkade aritmeetilise keskmisena. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja taotles KAHOS § 17 lg 2 kohaldamist esitades dokumentaalsed tõendid kulude kandmise kohta seoses võrdleva hindamisaruande tellimisega (I kd tl 76-79). Käskkirjas on märgitud vastava taotluse osas, et: „Menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude hüvitamist KAHOS § 17 lõikes 2 sätestatud kolmekordses määras ei pea Maa-amet põhjendatuks, kuna võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamine ei ole seadusega ette nähtud ja tuleb kanda kinnisasja omanikul endal.“ Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda esmalt seisukohale, et KAHOS § 17 lg 1 ja 2 on kohtuasja lahendamisel asjasse puutuvad sätted selles osas, milles vaidlus puudutab menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude hüvitamist ning kohus saab kontrollida nende põhiseaduspärasust. Kohus nõustub kaebajaga selles, et viidatud sätted ei ole kooskõlas põhiseadusega. Samasugusele seisukohale on jõudnud ka Õiguskantsler ja Riigikogu. Nimelt on käesoleva otsuse tegemise ajaks sel põhjusel ka KAHOS § 17 muudetud. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 17 muutmise seaduse seletuskirja kohaselt: „Õiguskantsler tegi 10.06.2022 Riigikogule ettepaneku, milles leidis, et kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17 on Eesti Vabariigi põhiseadusega vastuolus osas, milles see ei sisalda õiguslikku alust ega menetluskorda võrdleva hindamisaruande tellimisega seotud kulutuste hüvitamiseks. Õiguskantsleri ettepanek tugines hinnangule, et kuivõrd võrdleva hindamisaruande tellimine on isikule riigiga vaidlemiseks KAHOS § 26 lg 7 järgi kohustuslik, siis tuleks osa kulusid inimesele katta. Õiguskantsleri hinnangul on üheks lahenduseks see, kui KAHOS § 17 asjaajamiskulude hulka arvata sõnaselgelt ka võrdleva hindamisaruande tellimise kulu. Riigikogu nõustus 19.10.2022 õiguskantsleri ettepanekuga ja Riigikogu majanduskomisjon sai ülesandeks asjakohase KAHOS muutmise eelnõu algatamiseks ning võttis asjakohase otsuse vastu oma 24. oktoobri istungil.“8 Õiguskantsler on regulatsiooni põhjaliku õigusliku analüüsi tulemusena jõudnud järeldusele, et: „KAHOS-es võrdleva hindamisaruande hüvitise regulatsiooni puudumine vastuolus PS § 32 lõike 1 teise lausega. Kuigi see põhiseaduse säte ei kohusta riiki hüvitama haldusmenetluses kõiki omandi piiramisega seotud kulutusi, kohustab see siiski hüvitama otsest varalist kahju, milleks on ka võrdleva hindamisaruande kulu, kuivõrd KAHOS nõuab selle aruande esitamist juhul, kui isik tahab riigiga läbi rääkida hinna üle.“9 Kohus nõustub Õiguskantsleri seisukohtadega ega pea vajalikuks siinkohal kogu vastavat analüüsi korrata vaid piirdub üksnes viitega sellele. Eeltoodust tulenevalt tuleb kaebus selles osas rahuldada ja tunnistada KAHOS § 17 lg 1 ja lg 2 (mis kehtis otsuse langetamise aja redaktsioonis) vastuolus olevaks PS §-ga 32 jätta käesoleva asja lahendamisel kohaldamata. Sellest tulenevalt tuleb kaebus rahuldada osaliselt ka

Arvutvõrgus kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/10ec875e-c43e-46bf-81d6c821bac1c533/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seaduse+%C2%A7+17+muutmise+seadus (lk 1)

Arvutivõrgus kättesaadav: https://www.oiguskantsler.ee/sites/default/files/field_document2/Ettepanek%20kinnisasja%20avalikes%20hu vides%20omandamise%20seaduse%20p%C3%B5hiseadusega%20koosk%C3%B5lla%20viimiseks.pdf

majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 p 2.2. tühistamise nõudes so osas, millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot ja kohustada vastustajat selles osas uue otsuse tegemiseks. Taotluse läbivaatamisel saab lähtuda kohtu arusaamisel vastustaja ülima tõenäosusega lähtuda juba vastavate sätete uuest regulatsioonist. Riigikogu on 14.12.2022 vastu võtnud seaduse muudatuse järgmises sõnastuses: „§ 17. Täiendav hüvitis asjaajamisega ja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude eest (1) Kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. (2) Asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määra, hüvitatakse kinnisasja omanikule kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras.”. Kohus märgib, et see seadus jõustub üldises korras ning on saadetud 17.12.2022 Vabariigi Presidendile välja kuulutamiseks10, mistõttu on tõenäoline seaduse jõustumine enne käesoleva kohtuotsuse jõustumist.

Vt Arvivõrgus kättesaadav https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/10ec875e-c43e-46bf-81d6c821bac1c533/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seaduse+%C2%A7+17+muutmise+seadus

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 215-26).

(allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.