Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-21-2644 tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(9)

3-21-2644 2) EhS § 27 ei välista DP-s määratud ehitusjoone asukoha muutmist PT-ga. PT andmise otsus sõltub sellest, kas hoonestusala muutmine on põhjendatud, kas see on vastuolus avaliku huviga või rikub kellegi subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei ole välja toonud avaliku huvi kahjustamist ega kolmandate isikute õiguste rikkumist. PT-ga on võimalik täpsustada DP-s kehtestatud hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest (EhS § 27 lg 4). Ehitusjoon on arhitektuur-ehituslik tingimus, mida EhS § 27 lg 4 p 4 lubab täpsustada. DP-s on ehitusjoon seatud liiklusohutuse tagamiseks, eriti kui vaadata ehitusjoont Sõpruse pst 25 hoone puhul, kus see on DP kohaselt võimalikult magistraali lähedal. Seega on DP eesmärk tagada Sõpruse pst 27 esisel alal ohutuks liiklemiseks piisava laiusega sõidutee olemasolu. See eesmärk on ka hoonestusala nihutamise ja juurdeehituse puhul tagatud. Seega võib ehitusjoone kui liikluskorraldusliku nõude täpsustamine toimuda ka EhS § 27 lg 4 p 7 alusel – lubatud on täpsustada haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. 3) PT taotluses selgitatakse, et hoone laiendamise järgselt on selle esisel alal (Sõpruse pst 27b kinnistul) liiklemiseks tagatud 7 m laiune sõidutee, mis vastab majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ lisas toodud V klassi (liiklussagedus 100–1000 autot ööpäevas) nõuetele. Liikluskorraldus ei muutu. Parkimiskorraldust ei muudeta. Peafassaadi laienduse alal eksponeeritakse hetkel müügis olevaid sõidukeid; seda ala ei ole arvestatud normatiivse parkimise arvutamisel. 4) Ehitusjoon võib kaasa aidata ühtse tervikliku hoonestuse kavandamisele. Praegusel juhul ehitusjoon seda eesmärki ei täida, sest olemasolev hoonestus ei ole ühtne tervik: autokeskuse hoone asub Sõpruse pst T2 kinnistust 20–23,5 m kaugusel, Sõpruse pst 25 kinnistust 5 m kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutest 17 m kaugusel. Hoonestuse kõrgus ja korruselisus on erinevad: autokeskuse hoone on 2-korruseline, Sõpruse pst 25 ja 29 on 5korruselised. Sõpruse pst 27 hoone ei paikne ehitusjoonel, vaid ligi 2 m tagasiastega ehitusjoonest. Kaebaja soov on laiendada hoonestusala Sõpruse pst poole 4,9 m ulatuses. Arvestades kaebaja hoone tagasiastet ja seda, et naaberhoonetel on lubatud 2 m laiused konsoolid, ületatakse ehitusjoont vaid vähesel määral. Laiendatav hooneosa on kavandatud vähem kui poole hoone ulatuses ning see on klaasist. Kesklinna poolt ei ole Sõpruse pst 27, 29 jne ehitusjoon vaadeldav, kuivõrd Sõpruse pst 25 hoone paikneb Sõpruse puiesteele oluliselt lähemal ning varjab vaate. Sellisel laiendusel puuduks seega linnaehituslik mõju ning sellega ei kaasneks DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärkide ja tingimuste rikkumist. 5) Hoonestusala ja ehitusjoon on praegusel juhul seatud liikluskorralduse kaitseks ning puudub vaidlus, et hoonestusala nihutamisega liikluskorraldust ega -ohutust ei kahjustata. Seega ei ole hoonestusala nihutamise näol tegemist DP lahenduse olemusliku muutmisega.

3(9)

3-21-2644 ja jätab hoovi poole ruumi laste mänguväljaku tarvis.“ Seega oleks taotletud PT puhul tegemist DP olemusliku muutmisega. 2) DP-ga kehtestatud Sõpruse pst 27 ehitusjoon võeti aluseks järgnevate Sõpruse pst DP-de (Sõpruse pst 33 DP, Tedre tn 55 DP ning Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 DP) kehtestamisel. Selliselt moodustus tänaval väljakujunenud ehitusjoon. DP kujutab endast sisult ühiskondlikku kokkulepet ja on vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) 124 lg-le 2 lähiaastate ehitustegevuse alus. Seega on DP täpsustamine PT-ga erandlik. Kui DP kehtestamisest on möödas aastaid ning planeeringulahendust soovitakse oluliselt muuta, siis võidakse kahjustada nii avalikku huvi kui ka isikute subjektiivseid õigusi. 3) Tartu Ringkonnakohus selgitas 19.06.2015 otsuses asjas nr 3-13-1227, et tänavaäärne ehitusjoon on tunnus, mis võib sõltuvalt ümbruskonnast olla osa hoonestuslaadist, kuna see märgib ehitiste paiknemist kinnistutel. Kui tänavaäärsed ehitised asuvad kõik või vähemalt suurem osa tänavast samal kaugusel, siis moodustub üks linnaehituslik tervik. Sellisest tervikust kõrvalekaldumine ei pruugi olla keelatud, kuid see ei pruugi olla võimalik ilma DP-d koostamata, mille käigus on võimalik läbi arutada ning esitada põhjendused senisest hoonestuslaadist kõrvalekaldumiseks.

4(9)

3-21-2644 4) Kohus ei sea kahtluse alla vastustaja selgitust, et Sõpruse pst 33 DP, Tedre tn 55 kinnistu DP ja Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 DP kehtestamisel lähtus vastustaja Sõpruse pst 27 ehitusjoonest. ÜP seletuskirja p 4.1 näeb ette, et uued hooned tuleb planeerida tänaval väljakujunenud ehitusjoonele, säilitades tagumise krundiosa õuealana. Üldistest ehitustingimustest tuleb lähtuda DP-de või PT-de koostamisel. Ehitusjoone eesmärk, lähtudes ÜP seletuskirja p-st 4.1 ja PlanS § 75 lg 1 p-st 18 on määrata hoone paiknemine krundil tänavajoone suhtes selliselt, et need moodustaksid ühtse terviku ehk ansambli. Vastustajal kui linnaruumi kujundajal on õigus selliseid üldisi ehitustingimusi seada. Vastustaja ei ole aga vastu vaielnud kaebaja väitele, et vaatamata ehitusjoonest lähtumisele asub hoone teest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20–23,5 meetri kaugusel, samas kui Sõpruse pst 29, 31 ja 33 hoonete kaugus teest on 17 m. Samuti ei ole vastustaja kahtluse alla seadnud, et sümmeetria hindamisel omab tähendust hoonete maht ja kõrgus: kaebaja ärihoone on 2-korruseline ning seda ümbritsevad 5korruselised kortermajad. Sõpruse pst 25 kortermaja suhtes on Sõpruse pst 27 ärihoone tagasiastega. Seega ei ole sümmeetria Kristiine poolt Mustamäele liikudes ja neid maju silmitsedes tunnetatav. Arvestades lisaks, et hoone laiendus on valdavalt klaasist, ei ole põhjust arvata, et see muudab olustikku märkimisväärselt. Vastustaja järeldus, et esineb vastuolu ÜPga, ei võta piisavalt arvesse konkreetse olukorra eripära, arvestades ÜP eesmärki. 5) Tartu Ringkonnakohtu 19.06.2015 otsuse asjas nr 3-13-1227 aluseks olevad asjaolud erinevad praegusest vaidlusest oluliselt. Erinevalt viidatud asjast ei ole vastustaja välja selgitanud võimalikku naaberkinnistu omanike subjektiivsete õiguste riivet. Seega kõnealuses otsuses väljendatud seisukoht, et põhjus ehitusjoonest kõrvalekaldumiseks tuleb vajadusel välja selgitada DP koostamise menetluses, ei ole praeguses asjas kohaldatav. Määravaks on, kas ehitusjoone asukoha muutmine tähendab planeeringulahenduse olemuslikku muutmist. 6) Kohtupraktika järgi esineb EhS § 27 lg-s 3 sätestatud PT andmist välistav tingimus ehituskeeluvööndi nihutamisel, mille tulemusel ehituskeeluvöönd väheneb (Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus asjas nr 3-16-2496, p 11) ning kinnistu juurdepääsuteede asukoha muutmisel, kui see mõjutab servituudilepinguid (Tallinna Ringkonnakohtu 22.08.2017 otsus asjas nr 3-16-141, p 14). Praegusel juhul ei ole ehitusjoone asukoha muutmisel võrreldavat mõju. Näiteks ei ole peetud ainuüksi juurdepääsutee asukoha muutmist planeeringulaheduse oluliseks muutmiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2017 otsus asjas nr 3-15-1873, p 8). Ärihoone laiendus ei mõjuta liiklus- ega parkimiskorraldust. Sellises olukorras ei ole äratuntav, et PT andmisel muutub planeeringulahendus olemuslikult. Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste täpsustamine, täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Seetõttu on kaebaja taotletav DP täpsustamine PT-ga lubatav (EhS § 27 lg 4 p 2). PT väljastamise menetlus on avatud menetlus, kuhu kaasatakse kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikud (EhS § 31 lg-d 1 ja 3). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-21-2644 2) Kristiine ÜP põhijoonise kohaselt asub vaidlusalune kinnistu segahoonestusalal, ühtlasi on alal ärifunktsioon ning see asub magistraaltänava äärses ärivööndis. ÜP seletuskirja p 4.1 („Üldised maakasutus- ja ehitustingimused“) järgi tuleb segahoonestusalal uued hooned planeerida tänaval väljakujunenud ehitusjoonele üldjuhul piki tänavat, seejuures on ärifunktsioonilisel alal ja magistraaltänava äärses ärivööndis ette nähtud, et hoonestus peab paiknema kas tänaval väljakujunenud ehitusjoonel või sellest tagapool. Mõlemal juhul on asjaomane tingimus antud linnaehituslike lisasuunistena DP või PT koostamiseks. 3) Sõpruse pst 27 kinnistul kehtiv DP on kujundanud piirkonna ehitusjoone – Sõpruse pst 27 hoone ehitusjoon on olnud aluseks sellest edelasse jäävate kinnistute ehitusjoonele (Sõpruse pst 29, Sõpruse pst 31, Sõpruse pst 33, Tedre tn 55). Seega peab piirkonnas väljakujunenud ehitusjoonest ÜP kohaselt kinni pidama ka Sõpruse pst 27 kinnistul. Kaebaja soovib väljakujunenud ehitusjoont ületada 2,9 m võrra. 4) Kui PT andmine on ilmselgelt võimatu, on tarbetu asuda hindama EhS § 27 lg-s 1 sätestatud PT andmise eeldusi. Sellises olukorras puudub vajadus asuda hindama, kas PT väljastamine riivaks naaberkinnistute omanike subjektiivseid õigusi. Vajadust laiendada müügisalongi ei saa pidada uueks ootamatuks asjaoluks, mis õigustaks DP muutmist PT-ga. Kaebajal on võimalik müügisalongi laiendada näiteks selliselt, et kahekorruselisele hoonele ehitatakse peale üks täiendav korrus, arvestades, et kehtiv DP võimaldab kinnistule ehitada kuni kolmekorruselise hoone. 5) Eksitav on kaebaja väide, et Sõpruse pst hoone asub teest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20– 23,5 m kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutel asuvate hoonete puhul on see 17 m. Kristiine ÜP kohaselt tuleb ehitusjoone puhul lähtuda tänavaäärsest krundipiirist, mitte teest, nagu on teinud kaebaja. Maa-ameti geoportaali kaardilt nähtub selgelt, et Sõpruse pst 27 hoonest edelasse jäävad hooned järgivad Sõpruse pst 27 hoone ehitusjoont (osas, mis ei ole tagasiastega) ning välja on kujunenud ühtne ehitusjoon. Üle väljakujunenud ehitusjoone ehitamist ei saa õigustada sellega, et vaidlusalusest kinnistust edelasse jäävate kinnistute DPdes on lubatud Sõpruse pst poolsele fassaadile ehitada ehitusjoonest kuni 2 m eenduv konsoolne varikatus esimese korruse kohale. Sellist varikatust tuleb käsitada arhitektuurse elemendina, nagu seda on tehtud ka Sõpruse pst 27 kinnistust edelasse jäävate kinnistute DP-des. Planeeringutes käsitatakse ehitusjoonena hoonete maapinnaga ühenduses olevat osa (vundamenti), mitte varikatuseid. 6) Olukorras, kus PT-ga taotletav lahendus on vastuolus ÜP-ga, ei ole vajadust asuda hindama seda, kas väljakujunenud ehitusjoonest kõrvale kaldumine muudab olemuslikult DP lahendust. ÜP kujutab endast ühiskondlikku kokkulepet. Haldusorganile ei ole EhS-ga ega PlanS-ga antud õigust kaaluda, millist ÜP nõuet järgida ja millist mitte. Seejuures ei oma tähtsust, millistel põhjustel on Sõpruse pst äärne ehitusjoon välja kujunenud. Hoone püstitamise lubamine PT alusel on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Õiguskantsleri seisukoha järgi ei ole kohalikul omavalitsusel kohustust lubada hoonet püstitada PT alusel ka juhul, kui kõik PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud. Ehkki praeguses asjas vaieldakse PT andmise üle EhS § 27 alusel, mitte PlanS § 125 lg 5 alusel, on õiguskantsleri seisukoht asjakohane ka praeguses asjas. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes DP koostamisele ettenähtud nõuetest. Tallinna linnas juhindutakse DP-de kehtestamisel ja PT andmisel ÜP-s antud suunistest. Üksikutest juhtudest, kus on ÜP-st kõrvale kaldutud, ei saa järeldada, et tegemist on valdava praktikaga.

3-21-2644 1) Tallinna Linnavalitsus on 13.05.2019 korralduses nr 664-k hinnanud Kristiine ÜP-s toodud nõudeid ja kitsendusi ning asunud seisukohale, et kuna ÜP on väga suure üldistusastmega dokument, ei saa selles esitatud suuniseid käsitada rangete nõuetena; konkreetse piirkonna ja krundi iseärasustest lähtuvalt on võimalikud ka sellest erinevad lahendused. Õiguspäraseks ei saa pidada olukorda, kus vastustaja peab ühes menetluses võimalikuks ÜP-st kõrvale kaldumist, teises aga välistab ÜP-st tulenevatele suunistele viidates PT menetluse. Kuivõrd vastustaja on oma praktikas pidanud võimalikuks ÜP-s toodust erinevaid lahendusi ning praegusel juhul ei täida ehitusjoon tervikliku hoonestuse kavandamise eesmärki, on vastustaja PT menetlemisest põhjendamatult keeldunud. Riigikohus on 30.03.2021 otsuses asjas nr 3-18-1901 leidnud, et kuigi ÜP-l on põhimõtteliselt kohustuslik iseloom, peab linn taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2; HKMS § 158 lg 3). Lisaks ÜP-le peab linn arvestama kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu (PlanS § 10 lg 1), järgides proportsionaalsuse põhimõtet (põhiseaduse § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse (PlanS § 125 lg 5 p 1; EhS § 13 lg 1). 2) Kuigi vastustaja väidab, et Sõpruse puiesteel on ehitusjooneks määratud Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s määratud ehitusjoon, siis 2009. aastal kehtestatud Rästa tn 17 ja 19 kinnistute DP-s on hoonestus kavandatud Sõpruse puiesteele ca 10 m võrra lähemale. Sõpruse pst 27 hoone asub Sõpruse puiesteest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20–23,5 m kaugusel, Sõpruse pst 29, 31 ja 33 puhul on kaugus 17 m. Sümmeetria hindamisel omab tähendust hoonete maht ja kõrgus. Arvestades, et kaebaja ärihoone on 2-korruseline ning seda ümbritsevad 5korruselised kortermajad, seejuures on Sõpruse pst 25 kortermaja suhtes Sõpruse pst 27 ärihoone olulise tagasiastega, puudub Sõpruse pst 25, 27 ja 29 kinnistute hoonestuses juba praegu sümmeetria ning soovitud hoonestusala laiendamisega olukord märkimisväärselt ei muutu. Alal kehtiva DP-ga pandi praegune ehitusjoon paika tulenevalt teemaa kavandamise vajadusest. Kui DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärke ja tingimusi (eelkõige liikluskorraldust) ei rikuta, peab ehitusjoone täpsustamine olema võimalik. Hoonestusala nihutamine ei riivaks ka kolmandate isikute õigusi. Uue DP koostamine ei oleks neil asjaoludel ehitusjoone täpsustamiseks proportsionaalne vahend. PT menetlus toimub avatud menetlusena, mis võimaldab võtta arvesse mh naabrite õigusi. 3) Halduskohus on õigesti tuvastanud, et asjaolud on oluliselt muutunud EhS § 27 lg 1 p 2 mõttes. Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste täpsustamine, täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Tegemist ei ole DP lahenduse olemusliku muutmisega. Seega on praegusel juhul DP täpsustamine PT-ga lubatud (EhS § 27 lg 4 p 2).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7(9)

3-21-2644 EhS § 27 lg 1 järgi võib pädev asutus DP olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks PT, kui DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta; DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik DP-d täielikult ellu viia, või DP kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt DP elluviimist. PT andmisel arvestatakse muu hulgas hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sh hoonestuslaadi, et PT andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, ning ÜP-s määratud tingimusi (EhS § 27 lg 2). EhS seletuskirja järgi on ÜP-st tulenevate tingimuste all silmas peetud ÜP-s kehtestatud maakasutus- või ehitustingimusi (lk 51). PT-d peavad lähtuma olemasolevast ÜP-st. PT-ga ei saa teha erandeid ÜP-s määratletud tingimustest, neid muuta või määratleda tingimusi, mis ei tulene ÜP-st. EhS § 27 lg 1 alusel ei saa anda PT-d DP-s kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (EhS § 27 lg 3). EhS § 27 lg 4 järgi võib PT-ga asjakohasel juhul täpsustada hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest ning planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus. Eelnevast tuleneb, et PT andmine DP olemasolul on võimalik vaid põhjendatud juhul ehk pädev asutus peab esmalt hindama kehtestatud DP elluviimise võimalust ning kui see pole võimalik, siis kaaluma, kas tunnistada DP kehtetuks või anda PT selle täpsustamiseks.

https://www.tallinn.ee/et/ruumiloome/kristiine-linnaosa-uldplaneering-kehtestatud. https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP011240#tab31.

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP026060.

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP026010.

8(9)

3-21-2644

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.