Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse avalikult teatavakstegemine 21. oktoober 2022, Tallinn Haldusasja number
3-22-1407
Haldusasi
Tara Developments OÜ kaebus Harku Vallavolikogu 26.05.2022 otsuse nr
tühistamise ning detailplaneeringu algatamise taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamise nõuetes.
Menetlusosalised
Kaebaja: Tara Developments OÜ Esindaja: v.adv Margus Kõiva Vastustaja: Harku vald Esindaja: Alle-Riin Siimo
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tara Developments OÜ kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 21. novembril 2022 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
Kaebaja on Harku vallas Naage külas asuva Vana-Madise tee 11 kinnisasja (edaspidi „vaidlusalune kinnistu“) omanik. Tegemist on 14,51 ha suuruse maatulundusmaa sihtotstarbega maatükiga (katastriüksus nr 19801:011:0479). Harku valla üldplaneeringu kohaselt asub eelnimetatud kinnistu alal, millel on leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarve.
2.Kaebaja esitas vastustajale taotluse vaidlusaluse kinnistu ja selle lähiümbruse detailplaneeringu algatamiseks eelkõige eesmärgiga moodustada vaidlustatud kinnistule kuus elamukrunti ja üks hoonestatava üldkasutatava maa krunt külakeskuse loomiseks. Detailplaneeringu algatamise taotluse seletuskirja ja sellele lisatud joonise 1 kohaselt olid elamukrundid planeeritud umbes-täpselt 3000 m2 suurused ning iga elamukrundi juurde oli planeeritud umbes-täpselt 17 000 m2 suurune maatulundusmaa krunt, lisaks neile ja eelnimetatud külakeskuse krundile oli planeeritud veel üks 16 000 m2 suurune maatulundusmaa krunt ning üks tootmis- ja üks transpordimaa krunt.
3.Harku Vallavolikogu tegi 26.05.2022 otsuse nr 53 (edaspidi „vaidlustatud otsus“) 2, millega jättis detailplaneeringu algatamata. Vaidlustatud otsuse põhjendused on kokkuvõttes järgmised: ▪
▪
▪
▪
▪
vaidlusalusele kinnistule kuue elamukrundi moodustamine ei ole kooskõlas üldplaneeringu3 ja 2018. aastal kehtestatud teemaplaneeringus 4 väljendatud looduslike haljasmaade hoonestamise põhimõtetega ning neis planeeringutes väljenduva avaliku huviga, kuna leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbe peamine kasutusviis on maatulunduslik kasutus ning ehitusõiguse kavandamine seal peab olema põhjendatud, samuti on selge avalik huvi selle vastu, et üldplaneeringuga on elamuarenduseks ette nähtud piirkonnad kindlaks määratud ning valla elanikel on õiguspärane ootus sellele, et looduslikud haljasmaad säiliksid looduslikuna ning neid kasutataks neile ettenähtud viisil ehk maatulunduslikult mitte üldplaneeringu vastaselt elamuarenduse eesmärgil; üldplaneeringus on määratud arendatavad piirkonnad (elamumaa juhtfunktsiooniga alad) selliselt, et säiliksid ulatuslikud looduslikud alad ja säiliks ka olemasoleva rohevõrgustiku funktsioon; põhjendatud võib olla maaüksuse omanikul enda tarbeks ühe elamumaa krundi kavandamine ja ühe üldkasutatava maa sihtotstarbega krundi moodustamine, mis kavandatakse külaelanike soovil kooskäimise kohana, mitte aga viie täiendava elamumaa krundi kavandamine, pidades ka silmas, et vaidlusaluse kinnistu omanikuks on ettevõte, kelle puhul ei tule kõne alla huvi kasutada otstarbekalt pärandiks saadud maad; Kuivõrd leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtfunktsiooniga aladele ehitusõiguse taotlemine on läinud massiliseks, siis on vallavolikogu 2020 aasta lõpust võtnud suuna, et leebe režiimiga looduslikel haljasmaadel tuleb hakata ehitustegevust piirama, kuna antud aladele ei ole üldplaneeringuga otseselt arendustegevust eluasemekohtade rajamise eesmärgil ette nähtud; lisaks eluliselt vajalikule tehnilisele infrastruktuurile (teed ja trassid) tuleb kohaliku omavalitsuse poolt tagada piirkonnas ka sotsiaalne infrastruktuur (piirkonda teenindav
Kaebuse lisa 2.
Kaebuse lisa 3.
Harku Vallavolikogu 17.10.2013. aasta otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneering. Kättesaadav Harku valla veebis https://www.harku.ee/kehtiv-uldplaneering, (edaspidi „üldplaneering“).
Harku Vallavolikogu 31.05.2018. aasta otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrav ning tihehoonestusalasid täpsustav teemaplaneering. Kättesaadav veebis http://kaart.harku.ee/DP/E_teemaplaneering/_avalik/, vt ka vastustaja 12.09.2022 kirjaliku seletuse lisad 1 ja 2.
lasteaed, kool jne), milleks hetkel puudub kohalikul omavalitsusel võimalus ja võimekus pakkuda piirkonnas elavatele peredele igapäevaseks elutegevuseks vajalikke avalikult kasutatavaid hüvesid ja teenuseid, millises olukorras ei ole põhjendatud kavandada veel lisaks elamuühikuid aladel, kuhu elamupiirkonda otseselt ette nähtud ei ole, seda enam, et piirkonnas on juba mitmeid realiseerimata detailplaneeringuid, millega on antud piirkonda ette nähtud juba umbes 10 täiendavat elamuühikut.
4.1.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, taotledes vaidlustatud otsuse tühistamist ning vastustaja kohustamist detailplaneeringu algatamise uuesti otsustamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja leiab, et taotletav detailplaneering on kooskõlas üldplaneeringu seletuskirja punktis 2.1.2 ja 2.7 ning teemaplaneeringu seletuskirja punktis 3.3. määratletud põhimõtetega, pidades silmas, et kavandatud kuus üksikelamut paiknevad kooskõlas „kobara“ asustusmustriga, elamumaa sihtotstarbega kruntide suurus on vähemalt 3000 m2 ja iga elamumaa sihtotstarbega krundi juurde on kavandatud vähemalt 17 000 m2 suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus. Kaebaja leiab, et vallavolikogu eelistusi ei saa samastada üld- ja teemaplaneeringu tingimustega ning vaidlustatud otsuses esitatud argument, et üld- ja teemaplaneeringu mõte on võimaldada maaüksuse omanikul taotleda enda tarbeks elamu püstitamiseks ehitusõigust aladel, mille osas ei ole üld- ja teemaplaneeringuga määratud elamumaa juhtfunktsiooni, ei tugine üld- ja teemaplaneeringu tingimustele ning pelgalt asjaolu, et teemaplaneering seab tingimused algse maatulundusmaa jagamiseks rohkemateks maaüksusteks kinnitab üheselt selle väite alusetust.
4.2.Seoses avaliku huviga looduslike haljasmaade säilimise vastu, märgib kaebaja esmalt, et vastustaja ei ole tähele pannud, et taotletava detailplaneeringu kohaselt säiliks planeeringualal umbes 81% ulatuses jätkuvalt looduslikule haljasmaale vastav maatulunduslik kasutusviis ning maatulundusliku maa kõrvale moodustatakse üldplaneeringu tingimustele vastavad elamumaa maaüksused.
4.3.Kaebaja peab põhjendamatuks vastustaja viidet rohevõrgustiku funktsioonidele, kuna üldplaneeringus määratletud rohealade ja -võrgustike toimimist kavandatu negatiivselt ei mõjuta ning pealegi toetavad rohealade funktsioone sellised üldplaneeringus määratletud ehitusõiguse kriteeriumid nagu elamute paigutamine „kobaratena“, samuti on vastustaja looduslike alade säilitamiseks valinud elamuehitusele tingimuste seadmise (krundi suurus, elamumaa juurde suure maatulundusmaa moodustamise nõue jne), millistele tingimustele taotletav detailplaneering vastab. Kaebaja märgib seejuures, et tema taotlus ei sisalda üld- ja teemaplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut ega erandi tegemist üld- ja teemaplaneeringu kehtivatest tingimustest, vaid ta taotleb üldplaneeringuga kooskõlas oleva detailplaneeringu algatamist.
4.4.Kaebaja hinnangul on vastustaja tuginenud lubamatule kaalutlusele, milleks on see, et kaebaja ei soovi realiseerida esivanematelt pärandina saadud maad ega rajada endale kodukohta, kuna selliseid aluseid taotleja õiguste piiramiseks ei tulene õigusaktidest ega planeeringutest. Samuti peab kaebaja põhjendamatuks vaidlustatud otsuses tehtud viidet
koalitsioonilepingule, mis ei saa põhimõtteliselt olla planeerimisotsuste allikas, nagu seda ei saa olla ka vaidlustatud otsuses viidatud Harku Vallavolikogu 02.05.2022 otsusega nr 45 algatatud Harku valla leebe režiimiga loodusliku haljasmaa kasutus- ja ehitustingimusi määrav teemaplaneering.
4.5.Kaebaja väitel kinnitab Harku valla rakenduspraktika, et kaebaja suhtes kohaldatud piirang oli meelevaldne ja selles esitatud põhjendused otsitud ning toob näitena Harku Vallavalitsuse 14.09.2021 korraldusega nr 603 Naage külas Vana-Madise tee 7a, Saarepõllu, Liisa ja Metsapõllu maaüksuste ning lähiala detailplaneeringu, kus detailplaneering hõlmas ühe hoonestatud elamumaa ja kolme maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust. Kaebaja märgib ka, et Harku vald ei rakenda tegelikkuses ka väidetavat teemaplaneeringu juhtmõtet (lubada maaüksuse omanikule rajada endale kodukohta) ning toob näitena Rannamõisa külas Harku tee 52 maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu, mille eesmärk on kavandada leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtfunktsiooniga tiheasustusalale büroohoone.
4.6.Vastustaja seisukohta, et vallal puudub võimalus ja võimekus pakkuda piirkonnas elavatele peredele igapäevaseks elutegevuseks vajalikke avalikult kasutatavaid hüvesid, peab kaebaja asjassepuutumatuks, kuna vastustaja ei ole keeldunud detailplaneeringu algatamisest PlanS § 128 lg 2 punkt 2 alusel ega esitanud kaebajale eelnevalt ka nõudmist sotsiaalse infrastruktuuri rajamisel osalemiseks. Põhjendamatuks peab kaebaja vastustaja viidet varasemates planeeringutes ette nähtud, ent realiseerimata elamuühikutele, kuna pole põhjendatud eelistada aegunud planeeringulahendust uue planeeringulahenduse kaalumisele algatatavas menetluses. Kaebaja leiab, et kui leebe režiimiga looduslike haljasmaadele avaldatakse Harku valla hinnangul ülemäärast ehitussurvet, on vallal selle vähendamiseks õigus ja kohustus kaaluda kehtestamisele järgnevate lähiaastate möödumisel realiseerimata planeeringute kehtetuks tunnistamist.
5.1.Vastustaja palub kaebuse rahuldamata jätta, leides, et vaidlustatud otsuses esitatud põhjendused on piisavad ning kaebaja argumendid ei sea neid kahtluse alla. Vastustaja leiab, et esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus ei ole kooskõlas kehtiva üld- ja teemaplaneeringuga ning see, et viimased määratlevad hajaasustuses hoonestamisel kruntide minimaalsuurused, ei tähenda ühelgi juhul seda, et kogu Harku valla üldplaneeringu kohase loodusliku haljasmaa võiks jagada 2 ha tükkideks ning hoonestada. Vastustaja selgitab, et eelnimetatud tingimusi tuleb järgida siis, kui kohalik omavalitsus on otsustanud looduslikul haljasalal ehitusõiguse anda, ent kinnistute moodustamisele eelneb kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus selle kohta, kas hoonestamine sellisel maa-alal on üleüldse põhjendatud. Vastustaja hinnangul tuleneb teemaplaneeringust üheselt põhimõte, et leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega maatükki võib jagada ja hoonestada ühe korra ning täiendav jagamine on lubatud vaid transpordimaa või haljasala maaüksuse kavandamise eesmärgil. Vastustaja selgitab ka, et on varasemalt üldjuhul hajaasustusalade hoonestamisel lähtunud seisukohast, et maaüksuse omanikule võimaldatakse põhjendatud juhul kodu rajamine temale kuuluvale maatulundusmaale, ent ka sel juhul peab selle ühe elamu kavandamine olema põhjendatud ja ratsionaalne.
5.2.Vastustaja toonitab, et looduslikud haljasalad ei ole üld- ja teemaplaneeringu kohaselt ette nähtud elamuarenduseks, mida kuue elamumaa krundi kavandamine kahtlemata on. Vastustaja leiab, viidates planeerimisseaduse (edaspidi „PlanS“) § 142 lõikele 1 ja § 6 punktile 14, et kuna Vana-Madise tee 11 kinnistu on üldplaneeringu kohaselt looduslik haljasmaa, tähendaks sellele maa-alale taotletud mahus elamumaa kavandamine üldplaneeringu juhtotstarbe ulatuslikku muutmist, mis oleks käsitatav aga üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena.
5.3.Vastustaja leiab, et kinnisasja senise maakasutuse ja ehitusõiguse muutmine ei ole seadusega tagatud omandiõigus ning kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja omaniku soovist, vaid eelkõige kehtestatud üldplaneeringust ja piirkonna tasakaalustatud arengust. Vastustaja hinnangul ei ole välja toodud ühtegi põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast tingiksid vajaduse 14,51 ha suurusele Vana-Madise tee 11 maaüksusele kavandada kuus elamumaa krunti. Kaebaja viidatud Vana-Madise tee 7a, Saarepõllu, Liisa ja Metsapõllu detailplaneeringu osas märgib vastustaja, et tegemist ei ole hea näitega valla halduspraktikast ning edaspidi soovib vald seda vältida. Viidates Riigikohtu seisukohtadele kohtuasjades 3-3-1-19-04 ja 3-31-19-04 selgitab vastustaja, et ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise põhimõttele ning haldusorgan ei riku võrdsuse põhimõtet, kui ta ei korda isiku kasuks viga, mille ta on teinud mõne teise isiku puhul.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Vaidlustatud otsus on nõuetekohaselt põhjendatud ja õiguspärane. Vastustaja ei ole talle detailplaneeringu algatamise või algatamata jätmise üle otsustamisel seadusega antud avarat kaalutlusõigust kuritarvitanud, ei ole ületanud kaalutlusõiguse piire, ei ole jätnud mingisuguseid kaalumise seisukohast olulisi asjaolusid välja selgitamata ega ole omistanud ühelegi olulisele huvile ilmselgelt meelevaldset kaalu. Vastustaja jättis detailplaneeringu algatamata, kuna leidis eelkõige, et kehtiv üldplaneering, mida on vastavas osas täpsustatud teemaplaneeringuga, räägib selgelt vastu taotlusest nähtuvalt detailplaneeringu lahendusele ning avalik huvi säilitada vaidlusalusel kinnistul üldplaneeringus ette nähtud leebe režiimiga looduslikule haljasmaale omane peamine kasutusviis ehk maatulunduslik kasutus. Seisukoht, et detailplaneering oleks üldplaneeringuga ilmselgelt vastuolus on õige. Muud kaalutlused, mille vastustaja on esitanud, on samuti asjassepuutuvad ning toetavad järeldust, et kaebaja huvi vaidlusaluse kinnistu arendamise vastu taotluses näidatud moel ei kaalu üles avalikku huvi säilitada sel kinnistul maatulundusmaale omane kasutus. Seejuures ei ole vastustaja vaidlustatud kinnistule ehitamist täielikult välistanud, vaid on vaidlustatud otsuses selgelt mõista andnud, et mõeldav oleks detailplaneeringu algatamine selleks, et ehitada vaidlusalusele kinnistule üks elamu.
7.Kõigepealt on oluline märkida, et detailplaneeringu algatamise üle otsustamisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. PlanS § 128 lõikes 2 on esitatud seejuures mitteammendav loetelu detailplaneeringu algatamata jätmise alustest, mis tähendab seda, et isegi juhul kui ei esine ühtki selget selles sättes nimetatud olukorda, võib kohalik omavalitsus erinevaid huve – eeskätt kohaliku omavalitsuse arenguhuve, taotletava detailplaneeringuga hõlmatud alale või selle vahetusse lähedusse jäävate kinnistuomanike ning detailplaneeringu algatamist taotleva isiku huve – kaaludes asuda seisukohale, et detailplaneering tuleb algatamata jätta. Ka juhul kui taotluses kajastatud
detailplaneeringu põhilahendus ei ole kõrgemalseisva planeeringuga ilmses vastuolus ehk juhul kui näiteks kehtiv üldplaneering põhimõtteliselt taotluses kirjeldatud lahendusega detailplaneeringu kehtestamist ja elluviimist võimaldaks, ei ole taotluse esitajal subjektiivset õigust nõuda enda taotluse rahuldamist, küll aga oma subjektiivsete õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist kohaliku omavalitsuse poolt. Detailplaneeringu algatamata jätmise otsus väljendab sisuliselt kohaliku omavalitsuse seisukohta, et taotluses kirjeldatud põhilahendusele vastava detailplaneeringu kehtestamine ei ole mõeldav.
8.Vaidlust ei ole selles, et vaidlusalune kinnistu asub alal, mille juhtfunktsiooniks on üldplaneeringu kohaselt leebe režiimiga looduslik haljasmaa. Üldplaneeringu seletuskirja peatüki 2.7. teise lõigu viies ja kuues lause on sõnastatud järgmiselt: „Leebe režiimiga looduslikul haljasmaal on võimalik eluasemekohtade rajamine hajaasustuse põhimõttel vastavalt ptk 2.1.2 seatud tingimustele. Ehitusõiguse kavandamise lubamine looduslikele haljasmaadele peab olema põhjendatud ning ratsionaalne“. Seega põhimõtteliselt on leebe režiimiga looduslikule haljasmaale ehitamist ette nägev detailplaneering võimalik, kui see vastab esiteks teatud tingimustele ning teiseks kui see on põhjendatud ja ratsionaalne. Juba eeltoodust tuleneb, et üksnes vastavus mingisugustele mõõdetavatele parameetritele (nt krundi suurus jms) ei tähenda, et looduslikule haljasmaale tuleks ehitusõigus detailplaneeringuga anda.
9.Üldplaneeringu peatükk 2.1.2 käsitleb hajaasustuse põhimõttel arendatavat väikeelamumaad looduslikul haljasmaal. Tingimused vastavate detailplaneeringute koostamiseks on sätestatud üldplaneeringu seletuskirja lk 21 olevas tabelis. Selle tabeli uuendatud sisu tuleneb teemaplaneeringust. Nimelt on teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3. märgitud, et selles punktis esitatud tabel asendab täiendatud ja täpsustatud kujul üldplaneeringus lk 21 oleva tabeli.
10.Teemaplaneeringu peatükis 3.3. sisalduva tabeli neljandas punktis on märgitud: „Leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal oleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse jagamisel sinna elamu püstitamise eesmärgil moodustatakse jagatavast maast üks elamumaa sihtotstarbega maaüksus ja üks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus. Eelkäsitletud juhul võib algset maatulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi vms selge looduslik piir“. Sellest punktist tulenevalt on loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal olev maatulundusmaa lubatud elamu püstitamise eesmärgil jagada kaheks maaüksuseks, millest ühele määratakse elamumaa otstarve. Rohkem kui kaheks on olemasoleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse jagamine lubatud üksnes juhul, kui see on vajalik tee, avaliku haljasala, tehnovõrgu või rajatise tarbeks või kui sellise kaheks jagamise tulemusena tekkiv maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk koosneb loomuldasa kahest selge loodusliku piiriga eraldatud tükist. Eeltoodust tulenevalt välistab teemaplaneering seega üheselt vaidlusalusele kinnistule kuue elamukrundi moodustamise.
11.Kaebaja näib ekslikult olevat seisukohal, et teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3. sisalduva tabeli neljanda punkti viimast lauset tuleb mõista üldise loana jagada selliseid maatükke rohkem kui kaheks. Seal kasutatud sõnastus „võib algset maa-tulundusmaad jagada rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui [...]“ tuleb mõista nii, et rohkem kui kaheks saab maatüki jagada tingimusel, et ülejäänud maatükke (peale elamumaa ja sellega koos käiva maatulundusmaa) kasutatakse teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või ka juhul kui jagamise
tulemusena tekkinud maatulundusmaa tükk koosneb loodusliku piiri tõttu mitmest tükist. Selle viimase näitega käesoleval juhul tegemist ei ole. Ühelgi juhul ei saa teemaplaneeringu käsitletavat punkti mõista selliselt, et juhul kui looduslikul haljasmaal asuvale maatükile planeeritakse teed või trassid, võib sinna moodustada ükskõik kui palju elamumaa krunte, tingimusel, et iga elamumaa krundiga käib kaasas maatulundusmaa krunt ja need krundid on vähemalt minimaalse nõutava suurusega. Käsitletavast punktist tuleneb selgelt, et looduslikul haljasmaal asuvale maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusele saab olenemata selle maaüksuse suurusest detailplaneeringuga kavandada ühe elamu.
12.Asjaolu, et teemaplaneeringu seletuskirja peatüki 3.3. sisalduva tabeli järgmistes punktides on sätestatud minimaalsed nõuded kruntide suurusele (viies punkt) või et seal on ette nähtud asustusmustrina „kobar“ (kaheksas punkt, samuti üldplaneeringu seletuskirja peatüki 2.1.2 teine lõik), ei tähenda seda, et üldplaneering lubaks olemasoleva leebe režiimiga haljasmaa juhtotstarbega maaüksustele moodustada ükskõik kui palju elamumaa sihtotstarbega maaüksuseid, tingimusel, et elamumaa sihtotstarbega tüki suurus on 2000-3000 m2 ja iga sellise elamumaa maatüki juurde jääb maatulundusmaa sihtotstarbega tükk nii, et maatulundusmaa ja elamumaa suurus kokku on vähemalt 2 ha. Teemaplaneeringu peatükis 3.3. sisalduvas tabelis loetletud tingimused on kumulatiivsed, mitte alternatiivsed – planeering peab vastama kõigile seal sätestatud tingimusele, mitte üksnes mõnele neist. Detailplaneering, mille lahendus ei vasta eelviidatud tabeli neljandale punktile, on üldplaneeringuga vastuolus sõltumata sellest, kas iga konkreetne selles detailplaneeringus kavandatav krunt eraldivõetuna selle tabeli viiendas punktis nimetatud suurusnõuetele vastab.
13.Samal põhjusel ei väära vastustaja seisukoha õigsust ka see, et teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3. sisalduva tabeli kaheksandas punktis on ette nähtud soovituslikuks asustusmustriks hajaasustusalal eluasemekohtade „kobarad”. Kõnealuses tingimuses ei ole ette nähtud võimalust moodustada mitut elamumaa otstarbega maaüksust (ehk maaüksuste kobarat) ühe senise olemasoleva maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksuse piires. Viidatud tabeli neljandast punktist tuleneb selgelt, et olemasoleva maatulundusmaa tüki jagamise tulemusel saab sinna tekkida üksainus elamumaa krunt. Eluasemekohtade kobara all on silmas peetud olukorda, kus mitut kõrvuti või lähestikku asuvat olemasolevat maatulundusmaa tükki hakatakse arendama elamu ehitamise eesmärgil (või kus mõnele on juba elamumaa krunt moodustatud ja teisele hakatakse moodustama). Kobara moodustamise nõue tähendab seda, et sellisel juhul tuleks hoonete paiknemine kavandada nii, et need moodustaksid teatud kobara, eelkõige lihtsustamaks trasside ja tehnorajatiste rajamist. Kõnealuse tabeli kaheksas punkt ei ole seega erinorm neljanda punktiga võrreldes ega luba kobara saavutamise eesmärgil planeerida ühele senisele maatulundusmaa kinnistule detailplaneeringuga rohkem kui ühte elamumaa krunti.
14.Teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.3. sisalduva tabeli neljandast punktis tulenev tingimus on kooskõlas ka vastustaja selgitusega, et üldplaneeringu eesmärk on võimaldada maaüksuse omanikul taotleda enda tarbeks elamu püstitamiseks ehitusõigust aladel, mille osas ei ole üld- ja teemaplaneeringuga määratud elamumaa juhtfunktsiooni. Selliselt sätestatud tingimus on üheselt mõistetav selliselt, et intensiivsemat arendustegevust loodusliku haljasmaa sihtotstarbega maaüksustel üldplaneering ei võimalda. Kaebaja seisukoht, et sellist põhimõtet teemaplaneeringust ei tulene, ei ole põhjendatud.
15.Põhjendatult on vastustaja osutanud ka avalikule huvile looduslike alade säilitamise vastu. Mis puudutab kaebaja väidet, et 81% vaidlusalusest kinnistust jääks ka kavandatud detailplaneeringu realiseerimise korral maatulundusmaaks, siis see ei räägi tegelikult vaidlustatud otsuse põhjendustele vastu. On nimelt ilmne, et praegu olemasolev 14,51 ha suurune terviklik loodusliku haljasmaa tükk on tajutav inimtegevuseta looduskeskkonnana märksa rohkem kui sellest 19% võrra väiksem ala, mis jaguneb mitmeks tükiks elamukruntide vahel ning seda isegi siis, kui piirdeaedadega piirataks üksnes kavandatud detailplaneeringus ette nähtud elamukrundid. Esimesel juhul on vaidlusalune kinnistu tajutav suure tühja maatükina, millisena see teisel juhul ilmselgelt tajutav ei oleks. Seega argument, et arvutuslikult 81 protsendil praeguse kinnistu pindalast midagi ei muutuks, ei lükka ümber vaidlustatud otsuses esitatud kaalutlust, et esineb arvestatav avalik huvi looduslike haljasmaade looduslikena säilimise vastu. Põhjendatud ei ole ka kaebaja etteheide, et vastustaja ei oleks tohtinud viidata looduslikel aladel kasvavate taimede ja loomade elupaikade säilitamise vajaduse vastu. Kaebaja seisukoht, et selliste loodusväärtuste kaitse tagatakse üksnes üldplaneeringus rohevõrgustikku käsitlevast osast tulenevate piirangutega või looduslikule haljasmaale kavandatavate kruntide suurusega, ei ole põhjendatud. Sama eesmärki – ehk olemasoleva haljasmaade põhjendamatu tükeldamise vältimist ja võimalikult vähese intensiivse inimtegevuse mõjudega alade säilitamist – kannab ka juba eelpool käsitletud nõue, et leebe režiimiga loodusliku haljasmaal on kinnistu jagamise tulemusena võimalik moodustada üks elamukrunt, sõltumata selle kinnistu kui terviku suurusest enne jagamist. Siinkohal tuleb silmas pidada, et iga planeeringu, sealhulgas üldplaneeringu, kehtestamisel võetakse aluseks kehtestamise ajal valitsev olukord ning määratakse selle edasise muutumise suunad ning piirangud. Teemaplaneeringu peatükis 3.3. sisalduvas tabelis on kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni teostades selgelt väljendanud soovi, et sellisele kinnistule, nagu vaidlusalune kinnistu, mis asub täpselt selles kohas, kus ta asub ja on täpselt nii suur kui ta on, saab põhimõtteliselt ning ratsionaalse põhjenduse korral moodustada üheainsa elamukrundi.
16.Selles, et taotlus ei sisaldanud üldplaneeringu muutmise ettepanekut, on kaebajal õigus. Samas ei anna see alust kaebuse rahuldamiseks. Tegelikult ei ole ka vastustaja väitnud, et detailplaneeringu algatamise taotlus oleks üldplaneeringu muutmise taotlust sisaldanud. Vastustaja on üksnes leidnud, et selline lahendus, mida kaebaja taotlusega realiseerida soovis, oleks üldplaneeringuga vastuolus ning eeldaks üldplaneeringu muutmist. Pidades silmas eespool toodud selgitusi leebe režiimiga loodusliku haljasmaa hoonestamist ette nägevale detailplaneeringule teemaplaneeringus ja üldplaneeringus esitatavate nõuete kohta, on vastustajal sisuliselt õigus – kaebaja soovib lahendust, mille üldplaneering üheselt mõistetavalt välistab. Seega ei ole vastustaja üldplaneeringu muutmise võimalikkuse aspekti käsitledes vaidlustatud otsuses mingisugust sisulist kaalutlusviga teinud.
17.Nõustuda ei saa ka kaebaja argumentidega, et vastustaja on lähtunud lubamatutest kaalutlustest. Möönan, et vaidlustatud otsuses „esivanematelt pärandina saadud maale“ viitamine ei ole kõige kohasem, ent kõnealust sõnastust on vastustaja tegelikult kasutanud pelgalt selleks, et rõhutada üldplaneeringust tulenevat põhimõtet, et looduslikule haljasmaale elamu ehitamise võimalus on ette nähtud selleks, et sellise maa omanik saaks sinna ühe elamumaa krundi moodustada. See, kas omanik on selle maatüki pärinud või ostnud või see, kas maaomanik tahab sinna ehitada kodu endale või müügiks, on käesolevas asjas vaidlustatud otsuse tegemise seisukohast ilmselgelt ebaoluline. Sisuliselt on vastustaja sellest rääkides esitanud kaalutluse, et maaomaniku huvi saada võimalus oma maatulundusmaale rajada üks elamu (selle sama maa praeguse või tulevase omaniku
elukoht), on kaalukam huvi ja vastab valla arengu eesmärkidele paremini kui omaniku tavaline huvi arendada kinnisasja tulu saamise eesmärgil. See kaalutlus ei ole meelevaldne. Antud juhul on ilmne, et vastustaja ei ole detailplaneeringu algatamisest keeldunud sel põhjusel, et kaebaja näol on tegemist juriidilise isikuga ega ka sellepärast, et kaebaja on vaidlusaluse maatüki omandanud mingil muul viisil kui pärimine. Vastustaja argument, mis puudutab esivanematelt pärandina saadud maa kasutamist, vääriks üksikasjalikumat käsitlemist juhul kui kaebaja oleks soovinud vaidlustatud kinnistu jagada kaheks ja moodustada sinna ühe elamumaa krundi ning sel juhul oleks vastustaja detailplaneeringu algatamisest keeldumist põhjendanud, et tegemist pole kaebaja esivanemate maaga. Antud juhul see ilmselgelt nii ei olnud. Vaidlustatud otsusest ei saa kuidagi järeldada, et vastustaja oleks kasvõi möönnud võimalust taotluse kohase planeeringulahenduse realiseerimiseks kui taotleja oleks olnud vaidlusaluse kinnistu pärimise teel omandanud füüsiline isik.
18.Mis puudutab vaidlustatud otsuses viitamist koalitsioonilepingule ning alles menetluses olevale uuele teemaplaneeringule, siis nende kaalutlustega on vastustaja soovinud rõhutada seda, et pärast üldplaneeringu või teemaplaneeringu kehtestamist ei ole valla arengusuundades ja -põhimõtetes toimunud ega toimumas selliseid muutusi, mis võiksid sundida valda kehtivas üldplaneeringus ette nähtud piiranguid kuidagi leebemalt tõlgendama või neid tähelepanuta jätma. Koalitsioonileping tähendab demokraatliku valimisprotsessi tulemusena kohalikku võimu teostama asunud poliitiliste jõudude omavahelist kokkulepet, mis võib hõlmata ka teatud ühiseid väärtusi, millest lähtutakse seni kehtestatud valla arengusuundade ellu viimisel ning arengu- ja planeerimisdokumentide tõlgendamisel. Koalitsioonilepingule, aga samamoodi ka alles menetluses olevale planeeringudokumendile viitamine oleks lubamatu selleks, et põhjendada tehtavat otsust argumentidega, mida kehtiv õigus, eelkõige kehtivad arengu- ja planeerimisdokumendid ei toeta. Antud juhul see nii ei olnud. Kaebaja soovitud detailplaneeringu lahendus on kehtiva üldplaneeringuga selges vastuolus ning selles olukorras ei ole vastustaja poolt lubamatu detailplaneeringu algatamisest keeldumisel osutada ka siduva õigusmõjuta dokumentidele, mis kinnitavad pelgalt seda, et üldplaneeringu põhimõtteid peetakse jätkuvalt au sees ning need jätkuvalt väljendavad avalikku huvi.
19.Viimaks tuleb nõustuda vastustaja selgitusega, et vastustaja varasemast halduspraktikast ei saa tuleneda kaebajale õigust nõuda üldplaneeringuga vastuolus oleva detailplaneeringu algatamist. Vastustaja möönab isegi, et varasem praktika on olnud väär ning vald soovib seda muuta. Kuna selline praktika muudatus tähendab sisuliselt praktika kooskõlla viimist õigusaktidega, ei pidanud vastustaja vaidlustatud otsuse tegemisel põhjendama, miks ta ei soostu andma kaebajale mõnda sellist üldplaneeringuga vastuolus olevat eelist, mille mõni teine isik võib olla varasema väärpraktika tõttu saanud. Kokkuvõttes on vastustaja vaidlustatud otsuse tegemisel seega mõistlikult kaalunud asjassepuutuvaid huve ning põhjendatult leidnud, et kaebaja huvi enda kinnistut meelepärasel viisil kasutada ei kaalu üles teemaplaneeringuga täpsustatud üldplaneeringus selgelt väljenduvat avalikku huvi säilitada vaidlusalusel kinnistul senine maakasutus.
20.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.