Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-22-661 jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3-22-661 Kaebajad on taotluse esitanud planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 2 alusel, mis võimaldab kohalikul omavalitsuse volikogul tunnistada detailplaneering osaliselt või terviklikult kehtetuks, kui kinnistu omanik soovib detailplaneeringu elluviimisest loobuda. Viidatud säte ei sea detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks muid eeldusi, mida on kinnitanud ka Riigikohus asjas nr 3-3-1-9-14, p 18. Vana-Kalamaja tn 21 korteriomanikud soovivad detailplaneeringu elluviimisest loobuda, kuna kinnistut valdavas ulatuses ei kasutata ärimaa ega bürooruumina. Majas asuvad korterid, mis on selliselt ehitatud algusest peale. Äriruumi otstarbe muutmist eluruumiks soovivad kokku 8 korteriomandi omanikku, kellele kuulub 73% korteriomanditest (510/696,9 m2): korterid 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10. Eeltoodud mitteeluruumid on ehitatud eluruumina ja need vastavad eluruumile esitatavatele nõuetele. TLPA on keeldunud VanaKalamaja tn 21 DP kehtetuks tunnistamisest viidetega mänguväljakule, prügikorraldusele, haljastusele, rattaparklale ja autoparklale. Selliseid rangeid reegleid mänguväljakule, haljasalale, rattamajale vms ei tulene aga ühestki õigusaktist, Tallinna linna arengukavad on soovituslikud dokumendid, millest ei tulene alust keelduda detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisest. Kasutamise otstarbe muutmine on kooskõlas Tallinna linna üldplaneeringuga, mille kohaselt on käsitleval alal juhtotstarve korruselamute ala ehk põhiliselt kahe- või enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused, kaubandusettevõtted, garaažikooperatiivid jms. Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006 otsusega nr 8 algatatud ja käesoleval ajal koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt on tegemist korterelamute alaga, millel on lubatud ehitada kolme või enama korrusega korruselamuid ning väikeseid lähipiirkonda teenindavaid kaubanduse, teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ja asutusi jt (avalikkusele suunatud) ühiskondlikke hooneid ja ettevõtteid, samuti rohealasid, mängu- ja spordiväljakuid jms. Hoone kasutamise otstarbe muutmine elu- ja ärihooneks vastab koostatava üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarbele. 2) TLPA on lähtunud oma otsust tehes asjakohatustest kaalutlustest ja jätnud arvestamata asjas tähtsust omavate asjaoludega. ‒ TLPA on keeldumist põhjendanud 30% haljasala ja mänguväljaku puudumisega. Sellist nõuet ei tule ühestki kehtivast haldusaktist. Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering näeb tõesti ette vaidlusaluses piirkonnas hoone täisehitamise ja haljastuse protsendiks 30%, kuid tegu on kõigest algatatud üldplaneeringuga - tegu ei ole kehtiva ja siduva haldusaktiga. Kaebajatele teadaolevalt on algatatud üldplaneeringu protsente alles hiljuti ka muudetud, mistõttu puudub kindlus, milline lahendus üldse vastu võetakse/kehtestatakse. Teiseks on Vana-Kalamaja tn 21 täisehituse protsent ‒ ca 41% ‒ tavapärane, vaadeldes korterelamute hoonestust lähipiirkonnas (vt nt Vana-Kalamaja tn 17, Vana-Kalamaja tn 13, Tööstuse tn 2, 2a ja 4 jne). Vana-Kalamaja tn 18 kinnistul asub näiteks 2019. aastal ehitatud hoone, mis on 70% elamumaa ja 30% ärimaa funktsiooniga ja millise kinnistu täisehitamise protsent on siinjuures 62% ja kus ei ole täidetud 30% haljastuse nõuet (kinnistu suurus on 503 m2, ehitusalune pind on EHR-i järgi 312,5 m2). Nõuet, et igal elamumaa kinnistul peab paiknema mänguväljak, ei tulene ühestki õigusaktist ega ka menetletavast üldplaneeringust. Selliseks nõudeks puudub seaduslik alus. VanaKalamaja tn 21 kinnistu asub 50 meetri kaugusel Vana-Kalamaja tn 15 avalikust mänguväljakust, mida maja elanike poolt tihedasti ka kasutatakse. Eeltoodud asjaoludega ei ole TLPA arvestanud. ‒ Ebaõige on TLPA seisukoht, et Vana-Kalamaja tn 21 parkimiskohad ei vasta parkimisnormatiivile ja et „alla normatiivsete parkimiskohtade kavandamine ei ole lubatud“. Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsus nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ sätestab, et kui kasutusloa taotleja soovib muuta ehitise kasutusotstarvet, arvutatakse nõutavate parkimiskohtade arv uuesti, lähtudes ehitise uuest kasutusotstarbest ja käesolevatest normidest. Normide kohaselt on miljööväärtusliku ala parkimiskohtade arvuks maksimaalselt 1 koht korteri kohta. Ülejäänud äri- ja bürooruumides (korteriomandid 1 ja 2) asuvad vähese 3(8)

3-22-661 külastatavusega äriruumid, mille pind kokku on 186,9 m2. Äriruumile tuleb normatiivi kohaselt tagada maksimaalselt 2 parkimiskohta (186,9/100). Eeltoodust tulenevalt on maksimaalne parkimiskohtade nõue 10. Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul paikneb 8 parkimiskohta, mis vastab parkimiskohtade normile. Väär on TLPA väide, et parkimisnormatiiv oleks justkui minimaalne nõue - vastupidi, tegu on maksimaalse nõudega. Parkimiskohtade arvu normid on soovituslikud ja peavad abistama haldusorganit edaspidise kaalutlusõiguse teostamisel, samas ei tohi nad kaalumist takistada ega välistada. TLPA käsitlus on vastuolus ka Tallinna linna haldusaktide ja arengudokumentidega. Põhja-Tallinna liiklusprobleeme ning Tallinna Arengukava 2035 eesmärke arvestades on Tallinna linnas võetud eesmärgiks autoliikluse vähendamine, mis mh tagatakse parkimiskohtade vähendamise kaudu. ‒ TLPA viide, et korteriühistul ei ole tagatud korterelamule kohane prügikorraldus, on põhjendamatu. Vana-Kalamaja tn 21 korterühistul on sõlmitud Tallinna Jäätmekeskusega leping konteinerite üürimiseks (biolagunevad köögi- ja sööklajäätmed, segaolmejäätmed ning paber ja papp). Lisaks on AS-iga Keskkonnateenused sõlmitud prügikonteinerite tühjendamise leping ning on sõlmitud pakendite prügikonteineri üürileping. Prügikonteinerid paiknevad samas kohas, kus asuvad ka teiste Kalju põik majade prügikonteinerid, mistõttu on prügikorraldus samane teiste ümberkaudsete elumajadega. ‒ Põhjendamatu on väide, et kortermajas ei ole piisavalt rattakohti. Tallinna Rattastrateegia näeb soovituslikuks parkimisnormatiiviks ette 1 koht korteri kohta. Vana-Kalamaja tn 21 korterite elanikud hoiavad rattaid panipaikades, mis asuvad hoone 0 ehk sissepääsu korrusel. Lisaks paikneb üldkasutatavas trepikojas ala, mida kasutatakse rataste hoidmiseks (mahutab ca 2 ratast) ja mis ei jää ette evakuatsiooniteele. Vana-Kalamaja tn 21 korteriühistu on valmis ka vajadusel ehitama täiendava rattaparkla parkimiskohtade juurde, kui see on vajalik sihtotstarbe muutmiseks. Tallinna rattastrateegia on siinjuures vastu võetud 11. oktoobril 2017. VanaKalamaja tn 21 DP on aga kehtestatud 2006. aastal, Vana-Kalamaja tn 21 hoonele on väljastatud ehitusluba 2013. aastal ja kasutusluba 2015. aastal. On ilmne, et nende haldusaktide menetlemisel ei saadud arvesse võtta rattastrateegia nõudeid, isegi kui detailplaneeringus ei oleks loobutud elamumaa funktsioonist. Rattastrateegiast ka ei tulene, et seda kohaldatakse hoone kasutusotstarbe muutmisel ja et igal elamul peaks kindlasti olema eraldi rattaruum, arvestades siinjuures veel Vana-Kalamaja tn 21 korterelamu väiksust (kokku kõigest 10 omandit, sh 8 taotletavat eluruumi korterit). Nõudluse tekkimisel saavad korteriomanikud rajada täiendava rattaparkla (nt hoovialale või maja all olevate parkimiskohtade juurde). 3) Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kinnistu omaniku soovist tulenevalt eesmärgiga viia hoone kasutamise otstarve kooskõlla hoone tegeliku kasutamise otstarbega, on Tallinna linn võimaldanud ka oma ulatuslikus halduspraktikas, nt Marati tn 4 ja 4b - Tallinna Linnavolikogu 9. septembri 2021. a otsus nr 95 „Bekkeri sadama detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine kinnistute Marati tn 4 ja 4b osas“; Pärnu mnt 102d - Tallinna Linnavolikogu 9. septembri 2021. a otsus nr 101 „Pärnu mnt, Magdaleena tn, Asula põigu, Asula ja Kauba tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine Pärnu mnt 102d kinnistu osas“. Viidatud Marati tn 4 ja Pärnu mnt 102d kinnistutel puudub siinjuures mistahes haljastus ja hoonestusest vaba ala katab vaid parkimisplats, sh ei nähtu läheduses avalikke mänguväljakuid või muid alasid. Tallinna linn ei ole eeltoodud menetluses mistahes viisil asjakohaseks pidanud haljastusprotsendi, rattaparklate vms tingimuste kontrollimist ega toonud neid keeldumise alustena esile. Vastustaja kohtleb isikuid ebavõrdselt. 4) Vastustaja on rikkunud põhjendamiskohustust. TLPA kirjast ei nähtu põhjendusi ega kaalutlusi, miks TLPA on leidnud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole võimalik, kuigi ta on seda võimalikuks pidanud teiste kinnistute puhul. Samuti ei nähtu oluliste asjaolude ja põhjendatud huvide kaalumist - igakülgne huvide kaalumine peab selguma ka haldusakti põhjendustest. Käesoleval juhul puuduvad kolmandad isikud, kelle huvi võiks 4(8)

3-22-661 detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine mõjutada. Ainuüksi haljastusprotsendi väidetav ebapiisav suurus ei saa olla sellise otsuse põhjuseks. Kui TLPA-l oli kahtlus, et tagatud ei ole piisavalt ratta parkimiskohti või prügikorraldus või on vaja esitada muid dokumente hindamaks korterelamu vastavust elamu nõuetele, saanuks ta omanike poole pöörduda, kes oleks saanud vajalikud dokumendid ka edastada. TLPA on jätnud uurimiskohustuse täitmata. 2006. a kehtestatud detailplaneering on tänaseks päevaks oma ajakohasuse kaotanud, mistõttu on põhjendatud sihtotstarbe muutmine ka linnaruumilise arengu tõttu. Pärast Kalaranna tänava väljaehitamist on büroo- ja ärihooned koondunud või koondumas Noblessneri ja Patarei või Telliskivi piirkonda, kuhu luuakse ka vastavad töökohad. Sellega on tagatud piirkonnas ettevõtluse arenguruum, töö- ja elukohtade koospaiknemine ning turvalisus. Seetõttu puudub vajadus Vana-Kalamaja tn 21 büroo- ja ärihoone järgi, mis ei sobitu ka planeeritava VanaKalamaja tn väljaehitamisega. Vana-Kalamaja tänava väljaehitamise kava järgi on see mõeldud elavdama kohalikku elu, mille kujundaks eelkõige kohalikud elanikud ise (nt on ette nähtud kogukonna majakesed jne), seda saavad kasutada kohalikud elanikud nt laste kooli või mänguväljakule saatmiseks, mis paiknevad Vana-Kalamaja tn 21 vahetus läheduses. Sellega on tegelikult tagatud ka välisruumilised nõuded Vana-Kalamaja tn 21 elamuhoonele, sest mänguväljakud paiknevad Vana-Kalamaja tn 21 hoone vahetus läheduses, autode kasutamise vähendamiseks ei ole põhjendatud ka parkimisnõude esitamine maksimaalses ulatuses ja VanaKalamaja tänava kujunemisega kogukonna tänavaks on piisavalt rekreatsioonialasid elanikele.

3-22-661 detailplaneeringu elluviimist kinnistule võimalik enam rajada ei rekreatsiooni- ega haljasala, mida eluhoonete juurde tavapäraselt kavandatakse. Samal ajal asub kinnistu kavandatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt Kalamaja miljööväärtuslikul alal, mille hoonestusalade maastikuline olemus põhineb õuehaljastusel ning kus tuleb lähtuda krundi haljastuse 30% osakaalu tagamise nõudest. Ka Vana-Kalamaja tn 21 DP seletuskirja p-s 5.1 viidatakse, et krunt on väike ja ei võimalda asjakohast haljastust rajada – arvestades, et ärimaa sihtotstarve on andnud võimaluse krunt maksimaalselt täis ehitada, kuna nõudmised ärihoone väliruumile on teised. 4) Riigikohus on leidnud, et kaalutlustes saab kohalik omavalitsus viidata ka kehtestamata üldplaneeringule – avalik haldus ei saa käituda vastuoluliselt ja ebajärjekindlalt. Ka kehtestamata üldplaneering kujutab endast põhjalikku linnaruumi analüüsi, mille järeldusi saab haldusmenetluses arvestada. Lisaks tuleb lähtuda ka üldistest planeerimispõhimõtetest – PlanS § 8 kohaselt tuleb planeeringuga luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi. 5) Vastuolulised on kaebajate selgitused seoses parkimisega. Kaebajad on ise esitanud arvestuse, mille kohaselt oleks Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul pärast sihtotstarbe muutmist vajalikud 10 parkimiskohta, kusjuures kaebajad rõhutavad, et tegu on lubatud maksimaalse parkimiskohtade arvuga. Tegelikult ei ole Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsuse nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ lisas 3 südalinnas asuvate kortermajade parkimiskohtade arv märgitud maksimaalse arvuna, nagu see on välja toodud paljudel muudel juhtudel, vaid nõutud parkimiskohtade arvuna. Samas kinnitavad kaebajad, et kinnistul on 8 parkimiskohta. Kui aga vaadata alal kehtivat detailplaneeringut, siis selle seletuskirja p-s 4.1, kus on esitatud parkimiskorraldus, on kinnistul ette nähtud kokku 7 parkimiskohta, millest 3 asuvad garaažis. 6) Kaebajate poolt näiteks toodud objektid, millele tuginedes viitavad nad võimalikule ebavõrdsele kohtlemisele, on lähemal vaatlusel oluliselt erinevad. Nimelt polnud nende puhul ühelgi juhul tegemist pelgalt sihtotstarbe muutmisega, vaid kaasnenud on ka ehitamine. Ühtlasi oli nende puhul tegemist valdavalt detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisega PlanS § 140 lõike 2 alusel, mis konkreetse planeeringu terviklahenduse elluviimist ei kahjustanud. 7) Nii TLPA 11.11.2021 vastuses nr 3-2/3781-2 kui ka vaideotsuses on esitatud asjakohased kaalutlused, miks antud juhul ei ole võimalik kaebajate soovitud eesmärgil ehk krundi ärimaa sihtotstarbe muutmiseks valdavalt elamumaaks detailplaneeringut kehtetuks tunnistada, arvestades, et detailplaneering on selles ettenähtud sihtotstarbel ellu viidud.

KOHTU PÕHJENDUSED

6(8)

3-22-661

3-22-661 detailplaneeringu järele ei ole ära langenud. Vastustaja ei tohi kehtivat detailplaneeringut ilma mõjuvate põhjusteta kehtetuks tunnistada. See marginaliseerib detailplaneeringut kui piirkonna tervikliku ruumilise arengu kujundamise instrumenti ning õõnestab õiguskindluse põhimõtet. Kehtestatud detailplaneering peaks andma piirkonnas elavatele või sinna kinnisvara ostmist kaaluvatele isikutele kindluse, et välja kujunenud miljööd ei muudeta ilma mõjuvate põhjusteta. Tegemist pole üksnes küsimusega, kas majutus- ja büroohoonena kavandatud ehitist saaks kasutada elamiseks, vaid hoone kasutamise laiemas mõjus avalikele teenustele ja avalikule ruumile (lasteaia ja koolikohtade kättesaadavus, liikluskoormus jms). Seega ei piisa üksnes tõdemusest, et „puuduvad kolmandad isikud, kelle huve võiks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine mõjutada“.

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.