X kaebus Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsuse nr 19 tühistamiseks ning Harku valla kohustamiseks kaaluda uuesti 07.07.2021 esitatud taotlust Kustavi tn 10a maaüksusele detailplaneeringu algatamiseks elamuehituse eesmärgil, alternatiivselt algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Angela Kase Vastustaja – Harku vald, esindaja Alle-Riin Simmo
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta läbivaatamata X kaebuses esitatud alternatiivne nõue algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil.
2.Jätta X kaebus teiste nõuete osas rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 08.09.2022. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavolikogule esitati 07.07.2021 taotlus algatada detailplaneeringu koostamine Tabasalu alevikus Kustavi tn 10a (katastritunnus 19801:002:0402) maaüksusel. Esitatud taotluse kohaselt on detailplaneeringu koostamise eesmärgiks Harku Vallavolikogu 24.08.2000 otsusega nr 62 kehtestatud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste detailplaneeringu (edaspidi: detailplaneering) muutmine Kustavi tn 10a maaüksuse osas eesmärgiga muuta ehitusõiguseta maatulundusmaa sihtotstarve elamumaaks ning määrata ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks.
2.Harku Vallavolikogu otsustas 27.01.2022 otsusega nr 19 mitte algatada detailplaneeringu koostamist Tabasalu alevikus Kustavi tn 10a maaüksusel. Taotletav maakasutus ja ehitustegevus (maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks ning ehitusõiguse määramine üksikelamu püstitamiseks) ei ole kooskõlas kehtiva Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringuga (edaspidi: üldplaneering) ja Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu kehtestamine“ (edaspidi: teemaplaneering) ning varasemalt piirkonnas kehtestatud detailplaneeringuga määratud maakasutus- ja hoonestustingimustega. Harku valla kehtiva üld- ja teemaplaneeringu kohaselt paikneb Kustavi tn 10a maaüksus tihehoonestusalal ning maaüksuse juhtotstarbeks on määratud üldkasutatavate hoonete maa. Lisaks ei ole taotletav maakasutus ja ehitustegevus kooskõlas varasemalt piirkonnas kehtestatud detailplaneeringus määratud maakasutus- ja hoonestustingimustega. Puudub põhjendus varasemalt kehtestatud detailplaneeringu muutmiseks selliselt, et rohelise, tervislikuks eluks vajaliku keskkonna arvelt moodustatakse täiendav ehitusõigusega elamumaa krunt, kui piirkonnas on veel säilinud u 8 käesoleval hetkel veel hoonestamata elamumaa krunti.
3.Tallinna Halduskohtule saabus 10.03.2022 X kaebus Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsuse nr 19 tühistamiseks ning Harku valla kohustamiseks kaaluda uuesti 07.07.2021 esitatud taotlust Kustavi tn 10a maaüksusele detailplaneeringu algatamiseks elamuehituse eesmärgil, alternatiivselt algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Vastustaja on vaidlustatud otsusega rikkunud menetlusnõudeid, viies detailplaneeringu taotluse menetluse läbi formaalselt ilma kaebaja ja avalikkuse seisukohti sisuliselt hindamata. Vald ei ole täiendavalt uurinud ja välja selgitanud, kuidas saaks kaebajale kuuluvat kinnistut kasutada ja realiseerida niivõrd, et selline tegevus oleks kooskõlas üldplaneeringuga. Kinnistul puudub detailplaneeringu kohane maatulunduslik potentsiaal. Kuna kaebaja ei soovi detailplaneeringut oma kinnistu osas ellu viia, on kaebaja 14.02.2022 esitanud vallale detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise taotluse kinnistu osas.
5.Vaidlustatud otsus on materiaalselt õigusvastane. Detailplaneeringu muutmise taotlus ei muuda üldplaneeringut oluliselt. Planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ei ole imperatiivne norm, milles sätetatud tingimuste esinemisel detailplaneeringu algatamisest igal juhul keelduda tuleb. Vastustaja ei saa tugineda asjaolule, et taotletav detailplaneering on formaalses vastuolus üldplaneeringuga. Vastuolu peab olema sisuline ja oluline.
6.Kaebaja ei nõustu, et ühe kinnistu juhtotstarbe muutmine on sisuliselt üldplaneeringu ulatuslik muutmine. Üldplaneeringu eesmärk ei ole maakasutuse juhtotstarbe määramine mitte kinnistu kaupa vaid maa-alade kaupa. Tegemist on suhteliselt väikese kinnistuga (pindala 1029 m2), mis paikneb teiste elamutega hoonestatud kinnistute vahel. Kinnistu ei ole avalikult kasutatav rekreatsiooniala ning kinnistu ei ole kasutatav detailplaneeringus ette nähtud juhtotstarbel. Kinnistu hoonestamine elamuga ei mõjuta üldplaneeringuga määratud lahenduse terviklikku toimimist, eelkõige olukorras,
kus põhimõtteliselt on kinnistu hoonestamine (ühiskondlike hoonetega) üldplaneeringuga ette nähtud. Lisaks on kinnistule välja ehitatud elektriliitumine ning vee- ja kanalisatsiooniliitumine.
7.Pole vaidlust asjaolu osas, et kohalike elanike ja kinnistu omaniku huvi on suunatud maatükile elamu hoonestamiseks. Muutunud on olud ja vajadused kinnistu juhtotstarbe osas. Menetluse algatamisest saab keelduda vaid neil juhtudel, kui vastuolud kavandatava tegevuse ja avalikkuse huvidega on ilmsed ja ületamatult suured. Nii see hetkel ei ole.
8.Menetlust alustamata jättes, tuginedes PlanS § 128 lg-le 2, on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi, kuivõrd detailplaneeringu algatamata jätmine on erandlik meede, mis ei olnud käsitleval juhul õiglane ja proportsionaalne. Detailplaneeringu algatamata jätmine toob kaasa olukorra, kus kaebajal ei ole võimalik avalikkusega algatada diskussiooni, kuidas ja mis eesmärgil kinnistu kasutusele võtta. Vastustaja on rikkunud oluliselt proportsionaalsuse põhimõtet PlanS § 10 ja haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg 2. Kohalik omavalitsus ei ole kaalunud kaebaja ja naabruskonnas elavate inimeste tegelikke huve ja vajadusi, ning on lähtunud ligi 22 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringust. Ei eksisteeri ülekaalukat avalikku huvi, mis kaaluks üle kaebaja huvi oma omandit elamu ehitamiseks kasutada.
9.Detailplaneeringu järgselt ei ole kinnistul potentsiaali teenida maaomanikku maatulundusmaana. 1029 m2 suurusega maatükk ei ole põllumajandussaaduste või metsakasvanduseks kasutatava maatüki suurusega. Kinnistu ei ole kasutatav ka üldplaneeringus ettenähtud ühiskondlike hoonete maana, kuivõrd sellisele tegevusele on vastumeelsust avaldanud kohalikud elanikud ning üldplaneeringuga kooskõlas olev detailplaneeringu taotluse jättis vald samuti rahuldamata. Seega on kaebajate omandiõigust piiratud nii ulatuslikult, et kaebajal puudub võimalus kinnistut üldse kasutada.
10.Kinnistu moodustati detailplaneeringu alusel enne üldplaneeringu kehtestamist (kinnistu on kantud kinnistusraamatusse 20.02.2002). Üldplaneering ei saa lõpetada kinnistute, sh kinnistu, mis on väiksem kui 1500 m2 ja moodustatud enne üldplaneeringu kehtestamist, elamumaana kasutuselevõttu. Kehtiva detailplaneeringuga piirkonnas on vähemalt 18 elamumaa krunti, mille suurused on alla 1500 m2 ja mõni neist on hoonestamata.
11.Kinnistu väärtus on loodusliku puhveralana või ühiskondliku haljasalana olematu, kuivõrd kinnistu naabruses asuvad elamumaa krundid on juba väga suures ulatuses ümbritsetud loodusliku rohumaaga ja metsamaaga. Selline otsuse põhjendus ei saa olla kaalukam era- ja avalikest huvidest, et mitte algatada detailplaneeringu menetlust. Üldplaneeringu lahendus kinnistu looduslikuna säilitamist ette ei näe. Üldplaneeringu kohaselt on ette nähtud ala hoonestamine ühiskondlike hoonetega. Tegemist on kinnistuga, mis asetseb kitsa lõiguna muus osas üpris tihedalt hoonestatud tänava ääres. Kinnistul asuvad vaid üksikud puud. Seega on selle ökoloogiline väärtus kvartali kui terviku suhtes äärmiselt tagasihoidlik.
12.Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringut ei saa kinnistu ulatuses kehtetuks tunnistada, selleks tuleb algatada uus detailplaneeringu menetlus, kuid vastustaja on keeldunud detailplaneeringu algatamisest. Vastustaja ei ole detailplaneeringu taotlust, avaldust ja ka uut taotlust sisuliselt kaalunud. Lisaks on vastustaja tegevus vastuolus õigusselguse ja õiguskindluse põhimõtetega. Vastustaja on lubanud tänaseks detailplaneeringut olulises osas läbi uute detailplaneeringute kehtestamise korduvalt muuta. Vastustaja on selgelt tunnistanud, et detailplaneering ei ole enam ajakohane ja seda saab ümber planeerida.
13.Kui detailplaneeringut menetleti, oli Tabasalu alevik hoonestatud tagasihoidlikult. Oli mõistetav, miks vastustaja 22 aastat tagasi sedavõrd ebaselges olukorras soovis kitsalt iga uue detailplaneeringu ala siseselt säilitada 10% üldkasutatava haljasmaana. Tänaseks on Tallinn-Rannamõisa-Kloogaranna maanteest põhjapoole jääva ala olukord diametraalselt muutunud, osa sellest on määratud tiheasustusalaks ja hoonestatud erinevat kasutusviisi hoonetega. Omandiküsimused on lõplikult
selged, sh asjaolu, et kunagist detailplaneeringu ala ümbritsevad ulatuslikud rohemassiivid (enam kui 50ha) on Eesti Vabariigi ja vastustaja omandis. Järelikult on ebaproportsionaalne tugineda täna ligi 22 aastat tagasi eksisteerinud ebaselgele olukorrale ja kitsalt detailplaneeringu ala abstraktse piiri sees asuvale 10% üldkasutatava haljasmaa nõudele. Vastustaja peab tuginema kinnistu üle otsustades tänastele asjaoludele ja vaatama etteulatuvalt lähiaastate ehitustegevust.
14.Asjakohane ei ole ka vastustaja viide üldplaneeringust tulenevale 10% üldkasutatava haljasala nõudele, kuna see kohaldub vaid piiratud juhul: detailplaneeringu koostamisel elamumaadel. Seejuures elamumaal on detailplaneeringu koostamise kohustus vaid juhul, kui planeeritav katastriüksus jagatakse ehitusõiguse saamise eesmärgil. Kuna kinnistut ei jagata, ei kehti üldplaneeringust tulenev 10% üldkasutatava haljasala nõue.
15.Detailplaneering, millele vastustaja tugineb, diferentseerib selgelt 2 eraldi maakasutust: Ümr (puhkeotstarbeline maa-ala, haljasmaa) ja Mm (metsamaa). Kinnistu sihtotstarbeks oli metsamaa ja detailplaneeringust lähtuvalt ei tähendanud see üldkasutatavat haljasmaad. Selleks olid detailplaneeringus eraldi ette nähtud Ümr (puhkeotstarbeline maa-ala, haljasmaa) krundid. Vastustaja ei ole sellega arvestanud ning on eraomandis oleva detailplaneeringu kohase metsamaa krundi lugenud ekslikult üldkasutatavaks haljasalaks. Eraomandis olev kinnistu ei ole üldkasutatav, selleks, et see nii oleks, peab selles olema kokku lepitud. Kinnistu suhtes sellist kokkulepet ei olnud. Järelikult ei saa vastustaja detailplaneeringule tuginedes lugeda kinnistut üldkasutatavaks haljasalaks. Metsaaladele on juba olemasolev ligipääs nii Oskari kui ja Juhani tänavatelt ida suunas, Tooma teelt põhja suunas ning Madise tänavalt lääne suunas. Asjaolu, et juba neljale olemasolevale avatud ligipääsule on vaja ka Kustavi tn 10a kinnistut maatulundusmaana selleks, et pääseda metsaalale, on kunstlik ja põhjendamatu. Veelgi enam, kinnistu kaudu liikumise tagamise vajadus ei tulene ei detailplaneeringust ega üldplaneeringust, kuhu on kantud nii olemasolevad kui ka perspektiivsed jalgteed ja terviserajad.
16.Lubamatu on vastustaja tuginemine kinnistu pindalale. Detailplaneeringu koostamise ajal oli juba vastustaja soovitus moodustada krunte suurusega mitte alla 1500 m2. Detailplaneeringust nähtub, et see ei olnud kinnistute olemasolevatest piiridest tulenevalt sageli võimalik, mistõttu oli keskmise krundi suuruseks 1730 m2, ent ainuüksi elamumaa kruntide suurused jäid vahemikku 1124 m2 kuni 3475 m2. Seega ei mõjuta kinnistu hoonestamine kas elamuga või ühiskondliku hoonega (uue taotluse alusel, mis on kaebaja alternatiivne taotlus). Vastustaja on varasemalt detailplaneeringus aktsepteerinud keskmise näitaja põhist lähenemist. Üldplaneeringust tulenev krundi suuruse piirang kehtib samuti vaid detailplaneeringute koostamisel ja uute elamumaa kruntide moodustamisel ehitusõiguse saamise eesmärgil. Seega ei kehtiks krundi suuruse nõue kinnistule elamu ega ka lastehoiu püstitamisel, sest kinnistut ei jagata ja uut krunti ei moodustata. Vastustaja ei ole sellega arvestanud. Alusetu on vastustaja väide, et hinnatud on sisuliselt avalikku huvi. Vastustaja on tuginenud mõne piirkonna elaniku vastuseisule ebaproportsionaalselt suures ulatuses võrreldes erahuvide ja ülejäänud kohalike elanike huvide kinnistu elamumaaks muutmise ja sinna elamu püstitamise suhtes. Detailplaneeringut muutvate detailplaneeringute puhul esines oluline avalikkuse vastuseis erinevale maakasutusele ja ehitusõigusele, kuid vastustaja ei pidanud seda vastuseisu oluliseks.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
17.Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Planeeringu algatamise taotluse menetluse käigus on järgitud kõiki haldusorganile ettenähtud menetlusreegleid. Seda tõendab vallavolikogu väga põhjalik detailplaneeringu algatamisest keeldumise otsus, mis mh sisaldab infot selle kohta, milliseid menetlustoiminguid menetluses tehti. Kaebaja ja avalikkuse seisukohti on hinnatud põhjalikult, alustades sellest, et planeeringu algatamise taotluse menetlemisel on menetlusse kaasatud piirkonna kohalikud elanikud ning kuulatud ära kaebaja. Isikul ei ole õiguspärast ootust, et omandatud maatulundusmaa kinnistu sihtotstarvet on kindlasti võimalik
muuta, see on võimalik vaid siis, kui õigusaktid ja kehtivad planeeringud seda võimaldavad, kuid praegu ei võimalda.
18.Vastustaja ei nõustu käsitlusega, et vaidlustatud haldusakt oleks põhjendamata. See, et kaebaja vastustaja selgituste ja põhjendustega ei nõustu, ei tähenda, et haldusakt oleks jäänud põhjendamata. Antud planeeringu algatamisest ei keeldutud vaid piirinaabrite vastuseisu tõttu. Algatamisest keeldumise otsuses on üksikasjalikult välja toodud kõik argumendid, mis koosmõjus annavad negatiivse otsuse. Eelkõige vastuolu kehtiva detailplaneeringuga ning üldplaneeringuga.
19.Kustavi 10a kinnistul kehtiv BTI, Punase risti ja Tooma maaüksuste detailplaneering on valdavas osas juba realiseeritud. Kohalik omavalitsus ei arva, et detailplaneeringute kehtetuks tunnistamise menetlus on põhjendatud vaid selleks, et isikul tekiks võimalus planeeringualal haljasalana ette nähtud maatulundusmaa hoonestamiseks elamuga ehk siis üksnes lähtuvalt kitsast erahuvist. Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Detailplaneeringu on haldusakt ning see on kehtiv kuni see kehtetuks tunnistatakse (milleks peavad olema kaalukad põhjused) ja kuni haldusakt kehtib, tuleb selles sisalduvat järgida.
20.Vastavalt Harku valla kehtivale üldplaneeringule peab kompaktse asustusega aladel igas elamupiirkonnas ühiskondlik haljasala moodustama planeeritavast alast minimaalselt 10%. Kustavi tn 10a kinnistul kehtiva Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste elamualal on haljasala osakaal 10,1 %, mis vastab täna kehtivale üld- ja teemaplaneeringule. Lisaks on Kustavi 10a kinnistu üldplaneeringu kohaselt üldkasutatavate hoonete maa, mis on sotsiaalmaa üks alaliike, mis tähendaks ka üldplaneeringu juhtotstarbe ulatuslikku muutmist. Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine on samuti üldplaneeringu põhilahenduse muutmine. Planeerimisseaduse sõnastuses juhtotstarbe muutmise osas on sõnastus „ulatuslik“ ning ulatuslikkuse määr on kohaliku omavalitsuse otsustada ehk siis kaalutlusotsus. Harku valla volikogu 2013 aastal kehtestatud üldplaneeringu seletuskirja punktis 1.1.3 märgiti, et „Harku valla üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks loetakse igasugust üldplaneeringu seletuskirjas lahti seletatud juhtotstarbe muutmist.“ Seega on kohaliku omavalitsuse hinnangul ka käsitletaval juhul üldplaneeringuga määratud ühiskondlike hoonete maa juhtfunktsiooni muutmine elamumaaks ulatuslik juhtotstarbe muutmine, lisaks määratleb sellise tegevuse üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena ka kehtiva üldplaneeringu seletuskiri.
21.Lisaks ei vasta Kustavi 10a kinnistu suurus üldplaneeringus määratud kinnistu suuruse miinimumnõuetele. Harku valla üldplaneering ja teemaplaneering sätestavad, et väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus alevikes on 1500 m2. Kustavi tn 10a suurus on 1028 m2, seega tähendaks sellises suuruses elamumaa krundi moodustamine üldplaneeringu muutmist krundi minimaalsuuruse vähendamine osas.
22.Kustavi 10a kinnitu elamumaaks muutmine mitmes osas sisulises vastuolus Harku valla üldplaneeringuga. Seega oleks kaebaja poolt taotletud detailplaneering üldplaneeringut muutev. Üldplaneeringu muutmine saab toimuda vaid kaalukate avalike huvide olemasolul. Vastustaja ei arva, et avaliku huvina saaks käsitleda kaebaja välja toodud argumenti, et „naabrid ju põhimõtteliselt pole vastu“. Avalik huvi seisneb hoopis kehtestatud detailplaneeringu tingimuste täitmises ja järgimises. Kohalik omavalitsus küsis detailplaneeringu algatamise üle otsustamise menetluses ka naabrite arvamust Kustavi 10a kinnistule elamu püstitamise osas. Sellele olid kategooriliselt vastu ka mitmed piirkonna elanikud. Samuti on piirkonda elama asunud inimesed arvestanud, et piirkonnas on vastavalt kehtivale detailplaneeringule kavandatud 4 (pos H1, pos H2, pos H3 ja pos H5) kõrghaljastuse säilitamise kohustusega üldmaa ja maatulundusmaa krunt. Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja omaniku soovist ning majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast üld- ja teemaplaneeringust, kehtestatud detailplaneeringutest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust ning tasakaalustatud arengust.
23.Vastustaja ei ole sundinud kaebajat oma kinnistut kasutama maatulunduslikul eesmärgil. Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see siiski ühiskondliku haljasmaa eesmärgil - et olla looduslikuks puhvriks hoonestatud alade vahel, samuti liitmaks planeeringuala piirneva maastikukaitse metsaalaga. Kustavi 10a kinnistul kehtiva detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on püütud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste planeerimisel leida kompromiss olemasolevat situatsiooni ja majanduslik-ärilisi eesmärke arvestades ning alale kavandati 9,4 % ulatuses üldmaa krundid ning üldplaneeringu kohasele pargialale maatulundusmaa ehk metsamaa krunt 0,7% ulatuses. Planeeringu kehtestamise hetkel kehtinud Tabasalu põhjaosa üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus täies ulatuses pargiala juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga. Üldmaa ja maatulundusmaa krundid kavandati elamualal selliselt, et need oleks kõikidele lihtsasti ligipääsetavad ja tekitaksid ka puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning samas liidaksid ka elamupiirkonda ümbritseva aktiivses kasutuses oleva metsaalaga. Kustavi tn 10a maatulundusmaa krunt detailplaneeringu kaardil positsiooniga H5 ehk metsamaa (kavandatud maatulundusmaa sihtotstarvet on täpsustatud tabelis „Territooriumi bilanss, -majanduslik-tehnilised näitajad“) kavandati üldplaneeringu kohasele pargiala juhtfunktsiooniga alale, mis liitus piirneva hoiumetsaalaga (Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga). Omandiõigus on küll põhiseaduslikult tagatud õigus, küll aga ei ole tegemist piiramatu õigusega ehk omandiõigust on võimalik siiski piirata seaduse alusel (PS § 32). Lisaks ei ole ehitusõigus käsitletav iseseisva põhiõigusena. Õigus ehitada seondub omandiga maale. Selline ehitusõigus võib olla piiratud nii teiste isikute õigustega kui ka avalikes huvides. Õiguspärane on piirata omandiõiguse teostamist lähtuvalt kehtestatud üldplaneeringu ning detailplaneeringu tingimustest. PlanS § 74 lõikest 3 ja § 124 lõikest 3 tulenevalt võib üldplaneeringu ja detailplaneeringu alusel seada kinnisomandile kitsendusi.
24.Maatulundusmaa omandajal ei ole õiguspärast ootust sellele, et omandatud maa sihtotstarvet oleks kindlasti võimalik muuta või omandatud maale peaks saama ehitusõiguse. Kustavi 10a maaüksus moodustati loodusliku haljasala eesmärgil. Kehtiva detailplaneeringuga haljasalana ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine ja seeläbi terviklikult rajatud elamurajooni haljasala osakaalu alla üldplaneeringuga ette nähtud vähima mahu viimine, üldplaneeringu põhilahenduse muutmine ning valla seisukohast põhimõtteline planeerimisotsus, kuna kohalik omavalitsus ei pea õigeks täna kehtivates detailplaneeringutes haljasaladena kavandatud kinnistute perspektiivset hoonestamist. Ka Kustavi 10a puhul ei leia kohalik omavalitsus, et sellise põhimõttelise muudatuse võimaldamine oleks põhjendatud. Kui loodusliku haljasalana ettenähtud krunte piirkonnas järjest hoonestatakse, siis ei oleks võimalik enam täita üldplaneeringuga detailplaneeringu alale ette nähtud kohustusliku haljasala nõuet. Ehk siis selline tegevus oleks otseses vastuolus Harku valla planeerimis põhimõtetega ja ruumilise planeerimise eesmärkidega. Kohaliku omavalitusele seadusega pandud ülesanne on kehtestatud planeeringute järgimine, ülevaatamine, elluviimine ning samuti senise miljöö ja piirkonna elanike elukeskkonna kaitsmine.
25.Käesoleval hetkel tuleb lähtuda detailplaneeringuga elamumaa moodustamisel kehtivast üldplaneeringust ning selles sisalduvast nõudest, et elamumaa suurus Tabasalu alevikus on minimaalselt 1500 m2. Kui maaüksus on väiksem, kui üldplaneeringuga ette nähtud elamumaa miinimumsuurus, siis on tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Sealjuures ei oma tähtsust, millises suuruses kinnistud on ümberkaudsetel elamumaadel, kuna need on moodustatud alal kehtiva detailplaneeringu alusel enne 2013 aastal kehtestatud üldplaneeringut.
26.Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see siiski ühiskondliku haljasmaa eesmärgil. Planeeringu kehtestamise hetkel kehtinud Tabasalu põhjaosa üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus täies ulatuses pargiala juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga ning omakorda liitis elamuala metsaalaga, mis võimaldas elanikel elamualalt liikuda metsaaladele. Taotletud
detailplaneering muudab kehtestatud üldplaneeringu põhilahendust ning kohalik omavalitsus ei pea sellist muudatust põhjendatuks, kuna selline muudatus läheks vastuollu valla sisuliste planeerimispõhimõtetega.
27.Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja etteheide, et ta on pandud väga ebaõiglasesse olukorda, kuna ei ole võimalik oma maatulundusmaale ehitada ja selle sihtotstarvet muuta. Igale maaüksusele ei olegi võimalik ehitusõigust saada, kui planeeringud seda ei võimalda. Asjaolu, et maaüksuse sihtostarve ei võimalda sinna ehitada, ei tähenda automaatselt seda, et maaüksus oleks kasutuseta. Maaüksust on võimalik kasutada selle sihtotstarbe kohaselt.
28.Ei oma tähtsust, kas planeeringu ala ümber on mets või kas planeeringu ala ümbritsevasse metsa on veel mingit teed pidi võimalik liikuda või mitte. Kustavi 10a kinnistu täidab alal kehtiva detailplaneeringu haljasala osakaalu ning selliste kinnistute hoonestamine ei ole kooskõlas Harku valla planeerimispõhimõtetega. Kustavi 10a hoonestamine tähendaks haljasala osakaalu langemist alla 10%, mis on minimaalne piir planeeringualal üldplaneeringu kohaselt. Ei ole põhjendatud rohelise keskkonna arvelt planeerida veel juurde hooneid.
29.Detailplaneeringu ümberplaneerimine ongi teatud juhtudel põhjendatud ja vald on sellised planeeringuid kehtestanud. Kaebaja viidatud planeeringutes on valdavas osas täpsustatud vaid juba olemasolevat ehitusõigust ja ehitusmahtu, mitte ei hoonestatud planeeringualal rohealana ette nähtud kinnistut. Alal kehtiva detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud 22 aastat ja mingis osas planeering vananebki, mis võib tingida vajaduse detailplaneeringu osaliseks ümber planeerimiseks. Haljasalade nõue 10% planeeringualast tuleneb täna vallas kehtivast üldplaneeringust ning seda sama nõuet rakendatakse kõikides uutes detailplaneeringutes ka täna. Rohealad tuleb uutes planeeringutes kavandada ja valla kohustus on kontrollida, et need juba kehtivates planeeringutes ka säiliksid.
30.Kustavi 10a kinnistu hoonestamine tähendaks kehtiva detailplaneeringuga haljasalana ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine terviklikult rajatud elamurajooni haljasala osakaalu alla üldplaneeringuga ette nähtud vähima mahu viimine. Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see haljasala eesmärgil. Praktikas on tavapärane, et planeeringus haljasalana ette nähtud kinnistu võib olla ka ehitusõiguseta maatulundusmaa krunt.
31.Üldplaneering sätestab, et väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus on alevikes 1500 m2. Ei oma tähtsust, kas on olemasolev krunt või moodustatav. Kustavi 10a kinnistu tuleks elamu ehituseks muuta alles elamumaa kinnistuks, täna see seda ei ole.
KOHTU PÕHJENDUSED
32.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgmist haldusorgani poolt. Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Kaebaja omandas 19.07.2016 Tabasalu alevikus Kustavi tn 10a maaüksuse, suurusega 1029 m2, maatulundusmaa 100% (millest metsamaa moodustab 260m2 ja muu maa 769m2). Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 9 järgi on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Maatulundusmaa hulka loetakse ka need maaalad, mida ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks, kuid millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal (MaaKatS § 182 lg 1).
33.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kaebajale kuuluva kinnistu osas kehtib 2000.a kehtestatud detailplaneering. Seega kinnistu omandamisel pidi kaebaja olema teadlik, millise sihtotstarbega kinnistu ta omandas. Vaidluse esemeks on asjaolu, et vaidlustatud haldusaktiga keeldus vastustaja vaadeldaval alal detailplaneeringu muutmisest Kustavi tn 10a maaüksuse osas
ehitusõiguseta maatulundusmaa sihtotstarve elamumaaks ning määrata ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks.
34.Vastustaja on tuginenud detailplaneeringu algatamisest keeldumisel PlanS § 128 lg-te 1, 2 ja 4. PlanS § 128 lg-s 2 loetletud juhtudel võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta detailplaneeringu algatamata. PlanS § 128 lg 2 p 1 kohaselt ei algatata detailplaneeringut muu hulgas juhul, kui selle algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga, selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus (p 3), planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive (p 4). Kohtupraktikas on leitud, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda tema planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt (Riigikohtu 06.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-02, p 10). Kuivõrd detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla territooriumil valitsevat olukorda, peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele. Näiteks on see võimalik üldplaneeringu kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral (Riigikohtu 19.04.2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07, p 11). Ka eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga ning sellega, et üldplaneeringut mõjuva põhjuseta muuta ei saa (Riigikohtu 15.01.2009 otsus asjas nr 3-3-1-87-08, p 22). Seega tuleb praeguses asjas hinnata, kas vastustaja on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ning kaalunud erinevaid huvisid.
35.Kaebaja leiab, et kuivõrd kehtiva detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle 21 aasta, ei ole see planeering enam ajakohane. PlanS § 140 lg 1 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima; 2) planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Praegusel juhul nimetatud olukordi ei esine, kuivõrd detailplaneering on realiseeritud. Muul juhul on detailplaneering kehtiv haldusakt ning kõigile täitmiseks kohustuslik (HMS § 60). Sama paragrahvi lg 7 sätestab, et detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes käesolevas seaduses detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja omandas vaadeldava kinnistu peale detailplaneeringu kehtestamist ja realiseerimist, mistõttu ta oli kinnistu omandamisel teadlik maa sihtotstarbest ning kehtivast detailplaneeringust.
36.Kaebajal ei ole vastuväiteid osas, et üldplaneeringu ja teemaplaneeringu kohaselt asub kaebajale kuuluv kinnistu üldkasutatavate hoonete maal. Üldplaneeringu seletuskirja punktis 2.4 on täpsustatud, et üldkasutatavate hoonete maana käsitletakse käesolevas üldplaneeringus nii valitsusja ametiasutuste maad kui ka tervishoiu-, teadus-, haridus-, laste-, spordi-, kultuuri-, usu- ja tavandiasutuste maad. Üldplaneeringuga säilivad olemasolevad üldkasutatavate hoonete maad. Üldkasutatavate hoonete maad kavandatakse ühiskondlike teenuste osutamiseks ja kogukonna kogunemiskohtade tekke võimaldamiseks eelkõige suurematesse elamurajoonidesse ja suvilapiirkondadesse. Ka planeeringu kehtestamise hetkel kehtinud Tabasalu põhjaosa üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus täies ulatuses pargiala juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga ning omakorda liitis elamuala metsaalaga, mis võimaldas elanikel elamualalt liikuda metsaaladele (dtl 214).
37.MaaKatS § 181 lg 12 p järgi on üldkasutatav maa, mis on avalikult kasutatav, üldjuhul hooneteta maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sealhulgas haljasala ja pargi maa, supelranna maa, rahvapeo- ja kokkutulekuväljaku maa, lautri maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi ja terviseraja maa ning kalmistu maa. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et legaaldefinitsiooni kohaselt peab üldkasutatav maa vastama kahele tingimusele: maalt kasumi mitte taotlemine ning selle avalikult kasutatavaks muutmine (29.11.2019 otsus nr 3-18-2298). Kaebaja hinnang, et ka praegusel ajal on
piisavalt detailplaneeringu alal üldkasutatavat maad, on subjektiivne. Kustavi 10a hoonestamine tähendaks haljasala osakaalu langemist alla 10%. ÜP
38.Detailplaneeringu p-s 3.1 on väljatoodud, et kruntide suuruse määramisel on lähtutud üldplaneeringu ning Harku vallavalitsuse soovitusest kruntide loomisega mitte alla 1500 m2. Keskmine projekteeritud krundi suurus on 1730 m2. Projekteeritud kruntide aritmeetiline keskmine suurus on 1723 m2. Erandlikult väikseim krunt on 1124 m2, suurim 3475 m2 (p 3.3). Ka üldplaneeringu järgi on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus alevikus 1500 m2, muudel aladel 2000 m2. Kuivõrd kaebajale kuuluv maatükk on väiksem kui 1500 m2, oli põhjendatud vastustaja keeldumine detailplaneeringu algatamisest käsitletud alusel.
39.Kaebaja toob välja, et detailplaneeringu taotlus ei muuda üldplaneeringut oluliselt ning PlanS § 128 lg 2 ei ole imperatiivne alus detailplaneeringu algatamisest keeldumiseks. Vastupidiselt kaebaja hinnangule on nimetatud sätte detailplaneeringu seletuskirjas rõhutatud, et üldplaneeringu muutmine detailplaneeringuga peab jääma erandlikuks võimaluseks. Üld- ja detailplaneeringute kaudu kohalik omavalitsus kujundab valla või linna ruumilise arengu põhimõtteid ning seab säästva ja tasakaalustatud arengu tingimusi, mis on aluseks ka maakasutusele ja ehitustegevusele. Selles tegevuses on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. Kaalutlemisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii avalikke huve, mis väljenduvad muu hulgas maakonna ja valla üldplaneeringutes, kui ka taotleja põhjendatud huve. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis kaebaja huve ning avalikkuse huve kaalunud ning leidnud: „Vallavolikogu peab oluliseks avalikuks huviks olemasoleva olukorra ja kehtiva detailplaneeringu säilitamise vajadust, kuivõrd ehitamine, sh täiendava elamukrundi kavandamine Kustavi tn 10a maatulundusmaa maaüksusele, on tagasipöördumatu protsess. Varasemalt kehtestatud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste detailplaneeringuga terviklikult kavandatud elamukvartal koosneb käesolevaks hetkeks 51-st elamumaa krundist, ärimaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntidest ning kolmest üldmaa ja ühest maatulundusmaa ehk metsamaa krundist. Üldmaa ja maatulundusmaa krundid kavandati elamualal selliselt, et need oleks kõikidele lihtsasti ligipääsetavad ja tekitaksid ka puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning samas liituvad ka elamupiirkonda ümbritseva aktiivses kasutuses oleva metsaalaga.“
40.Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see siiski ühiskondliku haljasmaa eesmärgil - et olla looduslikuks puhvriks hoonestatud alade vahel, samuti liitmaks planeeringuala piirneva maastikukaitse metsaalaga. Ka kohtumenetluses ei ole selgunud asjaolusid, mis annaks põhjust seada see vastustaja hinnang kahtluse alla.
41.Kaebaja leiab, et detailplaneeringu algatamata jätmine riivab tema omandiõigust, kuivõrd tal ei ole võimalik seda sihtotstarbeliselt kasutada. Nagu kohus eelnevalt välja tõi, omandas kaebaja vaadeldava maatüki maatulundusmaa sihtotstarbega ning üldkasutatavate hoonete maal. Seega oli kaebaja kinnistu omandamisel teadlik maa kasutamise võimalustest. Detailplaneeringu algatamisest keeldumine võib riivata kaebaja omandiõigust, kuid selline riive tugineb praegusel juhul õiguslikule alusele. Ühestki planeeringudokumendist ega muust õigusaktist ei tulene kaebajale õigustatud ootust, et kaebaja saab omandit kasutada taotluses kavandatud viisil.
42.Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja on korduvalt lubanud detailplaneeringu alal olevatel kinnistutel detailplaneeringut muuta, kuid kaebaja puhul ei pea seda võimalikuks. Riigikohus on selgitanud 12.12.2006 kohtuotsuse nr 3-3-1-65-06, p-s 25, et võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Vastustaja kinnitusel täpsustati kaebaja viidatud detailplaneeringu muudatustes
olemasolevat ehitusõigust ning ehitusmahtu. Seega asjaolud detailplaneeringu muutmiseks olid erinevad võrreldes kaebuses toodud asjaoludega.
43.Asjaolu, et kaebaja on kinnistule rajanud elamu teenindamiseks vajalikud kommunikatsioonid, ei too kaasa vaidlustatud haldusakti õigusvastasust, kuivõrd kaebaja tegi kulutused omal riisikol, enne vastavate lubade saamist ning ilma õiguspärase ootuseta neid lubasid saada.
44.Kaebaja ärakuulamist ei ole põhjust pidada pelgalt formaalseks. Detailplaneeringu algatamisest keeldumise otsuses ning ka hilisemalt on kaebajale selgitatud, et detailplaneeringu muutmine ei ole põhjendatud eelkõige vastuolu tõttu üld- ning teemaplaneeringuga. Kohtule ei nähtu ka muid rikkumisi, mis võinuks mõjutada asja otsustamist.
45.Kohtu hinnangul on Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsus nr 19 õiguspärane ning puudub alus selle tühistamiseks. Kuivõrd kohus ei tühista vaidlustatud haldusakti, jääb rahuldamata ka kohustamisnõue detailplaneeringu algatamiseks.
46.Kaebaja alternatiivne kohustamisnõue algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil tuleb jätta läbivaatamata, kuna vastustaja kinnitusel on kõnealune lahendus olnud arutlusel planeerimiskomisjonis, kuid otsust vastavas osas ei ole tehtud ega koostatud.
47.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.