Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

ning XXXXX pst XX kinnistule kolm 6-korruselist hoonet ehitisealuse pindalaga 4000 m2 ja suletud brutopindala kokku 8000 m2 (DP põhijoonis, positsioonid nr 47 ja 48). XXXXX pst XXa kinnistule kavandati administratiivruumidega keskkonnaministeeriumi hooned (DP seletuskiri, p 2.3). Koostatud DP peamine eesmärk on maakorraldav: kruntimine, juurdepääsuteede lahendamine ja piirangute määramine. Kehtestataval alal ka uute ehitiste ja asumite kavandamine koos liiklus- ja parkimiskorralduse ning tehnovõrkudega varustamise väljatöötamisega (DP seletuskiri, p 2.3).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(14)

registreeritud projekteerimistingimuste menetlemise raames. Projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetlemine on läbi viidud formaalselt ega ole kaalutud ja arvesse võetud naaberkinnistute huvisid. 2) DP kohaselt on XXXXX pst XXa krundile on kavandatud Keskkonnaministeeriumi büroohoone. Projekteerimistingimustega taotletud otstarve “riigigümnaasium” ilmselgelt kasutusotstarbe “keskkonnaministeeriumi büroohoone” muutmine, mitte täpsustamine. Õppeasutuses on kasutajaid ühe ruutmeetri kohta rohkem kui büroodes. Otstarbe muutmisega kasvab planeeritud alal kasutajate arv, mis mõjutab naaberkinnistuid. Hetkel on Keskkonnaministeeriumi töötajaid ligi 200, riigigümnaasiumis planeeritud kasutajaid 1080 gümnasisti + 120 töötajad. Ainult riigigümnaasiumi rajamisega on kasutajate arv kuus korda suurem ja planeeritakse ka järgnevaid etappe. 3) Ehitusprojekti seletuskirja (lk 11) “Vastavus detailplaneeringule” osas on lähteandmed, mis ei vasta DP kehtestamise otsusele ja seletuskirjale. Maksimaalse korruselisuse ja kõrguse andmed viitavad DP005430 krundijaotusplaani tööle nr 196-170 , mis ei vasta DP kehtestamise otsusele ja seletuskirjale. Projekteeritud hoone korruste arv on 4, samas DP kehtestamise otsus ja seletuskiri näeb ette kuni 3-korruselise hoone ehitust. Korruselisus mõjutab projekteeritava hoone kõrgust ja seeläbi ka kõrvalasuvate hoonete privaatsust. Arvestusega, et ühe korruse kõrgus on kuni 4 m, saaks planeeritav hoone vastavalt DP kehtestamise otsusele ja seletuskirjale olla maksimaalselt 3 korrust x 4 m = 12 m, absoluutse kõrgusega (ümbritseva maapinna kõrgus kuni 5,3 m) kuni 17,3 m. Ehitusluba on väljastatud 4-korruselisele hoonele kõrgusega 15,9 m, absoluutse kõrgusega 21,2 m. 4) DP seletuskirjas on märgitud, et ministeeriumihoone tuleb ökoloogilise lahendusega ja maastikku sulanduv, kusjuures alumine autode tasapind on kaetud avaliku jalakäijate skvääriga ning oluliseks on peetud, et hooneid ümbritsev oleks avalikus kasutuses park, mitte parklad ja juurdepääsuteed või tänav. DP joonisel on XXXXX pst XXa kinnistul märgitud maa-alune garaaž, mitte projekteerimistingimustega lubatud “vähemalt 6,5 meetrit kinnistu piirist lubatud parkla, juurdepääsutee või tänav”. Avalikel aruteludel on TLPA ametnikud argumenteerinud, et gümnaasiumi õpilased sõiduautosid ei kasuta ja liikluskoormus ei tõuse. Ehitusluba lubab aga parkimislahendust maa peal väljaspool hoone piiri võimalusega parkimiskohti juurde taotleda. Autoparkla ja spordiväljak on projekteeritud olemasoleva kõrghaljastuse asukohale, mis projekti järgi kuulub mahavõtmisele. DP seletuskirjas määratud maa-alusele parkimislahendusele ei ole mingeid takistusi, kõik XXXXX XXa piirkonna uued hooned on ehitatud maa-aluste parklatega, et säästa piirkonna väärtuslikku keskkonda ja vältida ka kuumasaarte tekkimist ja laienemist. Ehitusloaga ette nähtud lahendus vähendab kõrghaljastuse proportsiooni ja ohustab tervikliku pargi kontseptsiooni, mis mõjutab negatiivselt naaberkinnistute keskkonda. Tehes elukoha ja kinnisvaraga seotud valikuid, lähtuvad omanikud ka kehtiva DP tingimustest ja väärtustest. 5) XXXXX pst XXa asub maakondliku tähtsusega rohetaristu tuumala Merimetsa kaitseala vahetuses läheduses. Rohealade teemaplaneeringu uuring on tuvastanud ka XXXXX pst XXa väärtuse linnustiku liigirikkuse säilitamisel. XXXXX pst XXa kinnistul on pesadega puid ning on fikseeritud II kaitsekategooria lindude viibimist. XXXXX pst XXa kinnistul on oluline Merimetsa kaitseala toetav roll, mida ei tohiks muuta väljakuteks, parklateks või tänavateks. Menetluses oleva Põhja-Tallinna ÜP rohevõrgustiku kaardil on XXXXX pst XXa osas märgitud “kõrghaljastuse % määratakse detailplaneeringu menetlemise käigus”. Kehtivas DPs ei ole piisava täpsusega märgitud kõrghaljastuse %, kuid on määratud selle väärtuse säilitamise olulisus. Projekteerimistingimustes ei ole kõrghaljastuse % täpsustatud, samuti ei

3(14)

ole ehitusprojekti seletuskirjas välja toodud, kuidas tagatakse pargi säilimise tingimus. Naaberkinnistute omanike ootus on, et DP-ga määratud pargi kontseptsioon ning väärtused säilivad ning ei asendu väljakute, parklate ja sõiduteedega. Hetkel väljastatud projekteerimistingimused ja ehitusload teede ja platside osas, kus teede ja maa-pealsete parklate ulatused ja mahud ei ole piiratud kõrghaljastuse proportsiooni normiga, pargi kontseptsiooni ja väärtuste säilimist ei taga. 6) Isegi väga olulise objekti planeerimisel on naaberkinnistute omanikel õigustatud ootus eelneva ehitusõigusliku kokkuleppe täitmises või kui kinnistu valitseja soovib uut lahendust planeerida, peaks uue lahendusega DP-d menetlema ja selle raames ka naaberkinnistute omanike huvide ja õigustega arvestama. TLPA on projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamise kaalumisel tuginenud ainult kinnistu valitseja soovidele ning ametnike arvamusele, kaasates naaberkinnistute omanikke vaid formaalselt. Vaidlustatav ehitusluba ja projekteerimistingimused on vastuolus haldusmenetluse hea tavaga, DP tingimustega, õigusvastased ning riivavad kaebajate omandiõigusi, tervise- ja heaoluvajadusi. 7) Kaebaja I märgib, et projekteerimistingimustes on tingimused kehtestamata planeeringu alusel, mis on vastuolus DP tingimusega: “Täpsustada kinnistut läbiva, koostatava PõhjaTallinna ÜP kohase avalikult kasutatava tänava projekteeritav ja välja ehitatav maht. Enne ehitusloa väljastamist peab olema sõlmitud avalikult kasutatavate teede ja tehnorajatiste valmis ehitamise leping. Avaliku tänava tarbeks tuleb ette näha eraldi kinnistu.” Tänav piki XXXX XXF kinnistut on olulise negatiivse mõjuga ja ületab ebamõistlikult talumispiiri, XXXX XXF elamu ja kinnistu piiri vahe on vaid 5 m. Avalikul arutelul oli HTM seisukoht: „Ädala tänava pikendus ei olnud ka Haridus- ja Teadusministeeriumi eesmärk ja sellest on projekti käigus loobutud. Seega rajatakse ainult kinnistule juurdepääsutee, detailplaneeringuga (edaspidi ka DP) määratud asukohta. Projekti käigus täpsustakse XXXXX puiesteelt mahasõitu”. Vaatamata sellele jättis TLPA XXXXX tn - XXXXX pst ühendava tänava tingimuse projekteerimistingimustes muutmata. Sõiduteevaba juurdepääs XXXXX XXa parki on XXXX XXF omanikele väga oluline, kuna XXXX XXF kinnistu planeeringu tõttu täielikult puudub võimalus rajada kinnistu piires lastele ohutut õues vaba aja veetmise võimalust. Piirkonnas mänguväljakute vajadus on märgitud Põhja-Tallinna ÜP KSH-s. 8) Kaebaja I viitab, et ehitusloa ja projekteerimistingimuste liikluskorraldus ning teed ja parklad tuginevad arhitektuurse idee võistluse lähteülesandele, mille koostamisel on tuginetud linnaehituslike seoste joonisele, mille aluseks on menetletava Põhja-Tallinna ÜP põhilahenduse koostamise etapis. Linnaehituslike seoste joonis on vastuolus DP-ga ning XXXX XXF omanikud ei olnud uue tänava eskiisist teadlikud ning puudus võimalus olla kaasatud ning seisukohta avaldada või vaidlustada enne arhitektuurse idee võistlust. XXXXX pst - XXXXX tn algse tänava lahenduse läbi XXXXX tn muutmine ning tänava või juurdepääsutee rajamine XXXX XXF kinnistule oluliselt lähemale mõjutab oluliselt ja negatiivselt XXXX XXF omanike tervist ja heaolu ning kinnisvara väärtust, mis nähtub mürakaardist – hetkel olev müra 0 lähedane tase tõuseb 65-70 dB tasemele. 9) Kaebaja I märgib, et projekteerimistingimuste andmine DP olemuslikuks muutmiseks ei täida eesmärki vähendada menetlusele kuluvat ressurssi. Uue DP menetlemisest mööda hiilimine on tekitanud stressirohke konflikti olukorra. Kaalumise protsessist on välja jäänud teised sama olulised avalikud huvid, nagu keskkonnasäästlik linnaplaneerimine, rohealade ja liigirikkuse säilitamine. XXXXX pst XXa vahetuses läheduses on juba neli üldhariduskooli, kaks nendest gümnaasiumi astmega. On ebaselge, millist eesmärki täidab gümnaasium PõhjaTallinna ääres elamu- ja puhkerajoonis linnakeskustest ja transpordisõlmedest eemal. 4(14)

HMS § 58).

3) Kaebajate väide, et vaidlustatav ehitusluba on vastuolus haldusmenetluse hea tavaga ja DP tingimustega ning riivavad kaebajate omandiõigusi, tervise ja heaoluõigusi ja vajadusi, on hüpoteetiline ja tõendamata. Kaebajad ei ole selgitanud, kas ja mil määral kaebajate poolt välja toodud võimalikud kahjulikud mõjutused ületaksid kehtivast õigusest tulenevaid piirmäärasid või muudaksid elukeskkonda planeeritud ala läheduses sedavõrd, et saaksid endast kujutada kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebajad ei ole tõendanud kinnistute väärtuse vähenemisest tingitud omandiõiguse riivet ühelgi moel. Hinnang kinnisvara väärtuse vähenemise kohta on subjektiivse vaatenurga küsimus, mille kohta vastustaja arvamus ja praktika näitavad, et heakorrastatud kinnistud ja terviklikult välja ehitatud elamurajoonid pigem tõstavad kinnisvara väärtust. Samamoodi tõstab kinnisvara väärtust riigigümnaasiumi rajamine – piirkond muutub atraktiivsemaks nii korterite omandamise kui ka üürituru mõttes. On üldtuntud tõsiasi, et mugavam on elada kooli vahetus läheduses, et säästa aega ja transpordikulusid, mis omakorda muudab piirkonna kinnisvara väärtuslikumaks. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-12-07 (p 13) asunud seisukohale, et isikul tuleb leppida, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Samamoodi on Riigikohus otsuses nr 3-3-1-29-10 (p 22) märkinud, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused. Kaebajad ei ole tõendanud, et nende privaatsus saab rikutud ning vara väärtus väheneb ainuüksi faktist, et kõrvalkinnistule ehitatakse riigigümnaasium. Kaebajad peavad mõistma, et elavad tiheasustusega linnakeskkonnas, kus igapäevane areng, sh ka ehitustegevus on tavapärane. 4) Naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel ei saa eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida. Nii ei saa kinnisasja omanik üldjuhul takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Samas peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ja kinnisasja omaniku õigused on piiratud eelkõige naaberkinnisasjade omanike õigustega. Siiski on igal kinnisasjal prioriteetsed tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on just omanikul õigus oma huve oma kinnisasjal realiseerida. Kui kinnisasja omanik peaks esmajärjekorras lähtuma naaberkinnisasjade omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema omandiõigus suuresti näiv. Naaberkinnisasja omanik ei saa keelata teisele kinnisasjale ehitamist ainuüksi seetõttu, et talle ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks või ei tagaks talle näiteks metsavaadet (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-33-05, 5(14)

p 13). Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas lause). Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-42-03, p 16). 5) Kaebus tervikuna on täis hüpoteetilisi ja tõendamata väiteid, mis pole seotud isegi kohtuasja eseme, st väljastatud ehitusloaga. Avalikkusel on kõrge huvi koolivõrgu korrastamise ning modernsete koolihoonete vastu, mille õpet toetavad lisaks tugevale haritlaskonnale ka tänapäeva tingimustele ja võimalustele vastavad õppe- ja huvivõimalused. Asjaolu, et paar inimest leiab, et riigigümnaasiumi rajamine ei ole põhjendatud, ei kaalu üles avalikku huvi. Riigigümnaasiumi asukoht on hästi kaalutletud, turvalises asukohas, hea olemasoleva ühistranspordiga piirkonnas ning hästi ligipääsetav. Riigigümnaasiumi rajamine on kooskõlas ka koostamisel oleva Põhja-Tallinna ÜP-ga.

3) DP (pos 47 ) näeb ette püstitada XXXXX pst XXa kinnistule ühiskondlike ehitiste sihtotstarbele vastava kasutamise otstarbega hooneid suletud brutopinnaga kuni 25 000 m2, hoonete arvuga kuni 8, hooned võisid olla kuni 4-korruselised ning parkimiskohti oli ette nähtud

6(14)

4) Kaebajad leiavad, et kinnistule kavandatud parkimislahendus on vastusolus DP-ga ning vähendab kõrghaljastuse proportsiooni. Projekteerimistingimuste väljastamisel on küsitud seisukohti Tallinna Transpordiametilt ja Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametilt ning vastavad tingimused on toodud projekteerimistingimuste lisades. Väljastatud projekteerimistingimuste kohaselt tuli projektis näha ette avalikult kasutatavad jalg- ja jalgrattateed välja kujunenud sihtides, seejuures säilitades maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Samuti näha ette täiendav kõrghaljastus XXXXX tänava kinnistute ja XXXXX pst XX kinnistu piiri ulatuses (kõrghaljastuse puhver 20 m) ning juurdepääsuteed kavandada vähemalt 6,5 m kaugusel naaberkinnistute piirist. Tallinna Transpordiameti ja Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esitatud nõuetega on projekti koostamisel arvestatud. XXXXX pst XXa kinnistule riigigümnaasiumi kavandamisel on erilist tähelepanu pööratud ümbritsevale maa-alale. See on tavapärasest oluliselt suurem ja terviklikult lahendatud, mis nähtub ka riigigümnaasiumi maastikuarhitektuuri põhiprojekti maastikuarhitektuurse osa seletuskirjast (p 1.7.1): „Pelgulinna Riigigümnaasium on kui kool pargis, pargikool, puukool. Enamuse aega päevast veedavad õpilased koolimajas sees, ehk on väga oluline, kuidas väliruum neid seal olles mõjutab. Kooli sisemusele raamiks, sõltumatut elu elavaks taustaks on kavandatud „mets“. Akendest paistavad rahustavad tüved, võrad ning elu nende sees.“ DP seletuskirja kohasel kavandati krundile (pos 47) 200 parkimiskohta. Seega riigigümnaasium oma 32+13+4 parkimiskohaga on hajutatuna oluliselt loodust säästvam ning vähesema mõjuga naaberkinnistutele. 5) Põhja-Tallinna ÜP on alles koostamisel ning kaebajatel on võimalik osaleda ÜP tutvustamisel ja avalikel aruteludel ning seal esitada omapoolseid arvamusi ja seisukohti. ÜP projekt arvestab kehtivaid DP-sid ning annab ruumilisest visioonist lähtuvalt sisendit koostamisel olevatesse DP-desse, mida on selgitanud vastustaja haldusasjas nr 3-21-1917 antud vastuses. Koolihoonet ümbritseva maa-ala käsitlus on korduvalt olnud nii ehitusprojektis kui projekteerimistingimuste menetluses arutlusel. Ka võimalike tulevaste ehituste ja/või laienemiste ehitusloa menetlused on avalikud ning sinnagi kaasatakse naaberkinnistute omanikud. 6) Vastustaja on arvestanud nii avaliku huvi kui ka naaberkinnistute arvamustega. Kaebajad ei ole selgitanud, kuidas ehitusloa väljastamine riivab nende subjektiivseid õigusi, vaid on üldsõnaliselt toonud välja subjektiivsete õiguste riive. 7) DP krundijaotusplaani numeratsiooni arutelu ei ole kohane ehitusloa vaidlustamise menetluses. 8) Põhjendamatud on väited selle kohta nagu kaalumise protsessist oleks välja jäänud keskkonda puudutavad aspektid. Tellitud on kaks eraldiseisvat dendroloogilist hinnangut, projekti on muudetud vastavalt nendele ning samuti on arvestatud Keskkonna- ja Kommunaalameti vastavasisulisi ettepanekuid, sh rajatud on nn rohetsoonid. Projekteerimistingimused sisaldavad rohkelt keskkonda käsitlevaid arutelusid ja lisasid. 9) Riigigümnaasiumi asukohavalik ei ole käesoleva vaidluse esemeks, kuid riigigümnaasiumi asukoha valikut on HTM põhjalikult selgitanud asjas nr 3-21-1917. Ka Tallinna linna tellitud analüüsi „Tallinna linna lasteaia- ja koolikohtade vajaduse hinnang aastateks 2017-2030“ kohaselt suureneb aastaks 2025 gümnaasiumiõpilaste arv võrreldes tänasega ca 40% ehk 4000 õpilase võrra ning uute riigigümnaasiumite rajamine kiirelt on vajalik ning vajadus on selleks ka Põhja-Tallinna linnaosas. Arvestada tuleb ka, et XXXXX pst XXa kinnistule riigigümnaasiumi hoone rajamine on suure avaliku huviga. Riigigümnaasiumite rajamine on üks osa riigi Koolivõrgu programmist, et viia koolivõrk vastavusse demograafiliste muutustega

7(14)

ja tagada kvaliteetse hariduse ühtlane kättesaadavus kogu Eestis. Pelgulinna riigigümnaasiumi rajamise projekti rahastatakse struktuurifondidest, mille abikõlblikkuse periood lõppeb aastal 2023. Riigi Kinnisvara AS on HTM-i nimel korraldanud riigihanke koolihoonele ehitaja leidmiseks. Riigihanke tulemusel plaanitakse sõlmida 2022. a jaanuarikuu jooksul ehitusleping ning alustada ehitustegevusega ajagraafikus, et koolihoone oleks valmis 1. augustiks 2023. a.

KOHTU PÕHJENDUSED

õiguste rikkumist. Kohtus kaitstavad subjektiivsed õigused on põhiõigused ja -vabadused, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevad õigused (Riigikohtu 20.12.2001 määrus nr 3-3-1-8-01, p 22).

kaebajate väide, et ÜP-ga määratud segahoonestusala on realiseerunud peamiselt elamualana, kus on vaid üksikuid asutusi. Kehtivates planeeringutes ei ole vastav ala ette nähtud elamumaaks ning asjaolu, et konkreetset krunti ei ole siiani vastavalt DP-s ettenähtud sihtotstarbele hoonestatud, ei tekita kaebajatele õiguspärast ootust naaberkinnistu hoonestamata jätmise osas. Juba 2004. a kehtestatud DP nägi ette krundile ministeeriumihoone püstitamise ning kaebajad ei saanud seega ka eeldada, et nende naabrusesse võib edaspidi lisanduda vaid elamuid. Juba eelnevat silmas pidades ei saanud kaebajatele tulla üllatusena, et XXXXX pst XXa krunt hoonestatakse ja seeläbi kaasneb eelduslikult mõningane privaatsuse vähenemine ja liikluskoormuse kasv, mis on linna kui tiheasustuse puhul tavapärane ja ettenähtav. Ühestki õigusnormist ei tulene kaebajatele subjektiivset õigust nõuda, et naaberkinnistult ei lähtu mis tahes mõjutust. Ka Riigikohus on selgitanud, et linnakeskkonnas elades on isikul suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-25-02, p 21) ning isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev keskkond võib muutuda (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-12-07, p 13). Olemasoleva elukeskkonna säilitamine iseenesest pole ka subjektiivse õigusena kaitstav väärtus (nt Riigikohtu 28.03.2012 lahend nr 3-3-1-4-12, p 12). Kaebajatel ei ole alust eeldada, et nende kinnistute ümbruses ehitustegevust ei planeerita ja linnakeskkonnas püsib ümbruskond muutumatuna või muutub vaid neile meelepärasel moel.

hooned. Sarnaselt büroohoonetele on ka haridusasutused üldjuhul aktiivses kasutuses üksnes tööpäevadel ja -aegadel. See, et konkreetses piirkonnas hakkab XXXXX pst XXa krundi hoonestamise tõttu liikuma (teatud aegadel) senisest rohkem inimesi, on tuletatav juba kehtivast DP-st. Kaebajad ei ole ära näidanud ühtki usutavat ülemäärast mõju, mis saaks neile kaasneda naaberkrundile gümnaasiumihoone püstitamisega ning selle kasutamisega. Mõningase privaatsuse vähenemise ja liikluskoormuse kasvu (vt sellest ka allpool) oleks piirkonnas kaasa toonud ka DP kohase ministeeriumihoone püstitamine. Kaebustest ei nähtu ja kohtule pole äratuntav, et gümnaasiumi kasutuskoormus saaks kaasa tuua kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumise. 15.2 Kaebustes ei ole põhjendatud, mil viisil avaldab kavandatud riigigümnaasiumi kõrgus (sh korruselisus) kahjulikku ja ülemäärast mõju kaebajate õigustele. Püstitatava hoone kõrgus ei ole vastuolus DP-d täpsustavate projekteerimistingimustega. Kehtivas DP-s oli antud ehitusõigus kuni neljakorruselisele hoonestusele absoluutkõrgusega kuni +21,3. TLPA 17.02.2022 projekteerimistingimustega täpsustati DP-s määratud hoone kõrgust ja lubati kavandada hoone kõrgusega kuni 17,5 m DP järgsest keskmisest maapinna kõrgusest ehk suurima absoluutkõrgusega +23,14 (kõrgussüsteemis EH2000), kui seejuures ei halvene naaberhoonete insolatsioonitingimused. Vaidlustatud ehitusloas on püstitatava ehitise absoluutkõrguseks +21,22, mis vastab DP-d täpsustavatele projekteerimistingimustele, olles seejuures lubatud maksimaalsest kõrgusest madalam. Kavandatava riigigümnaasiumi kõrgus ei ületa ka naabruses asuvate hoonete kõrgust, arvestades, et ümbritsev hoonestus on 3-5 korruseline (sh politseijaoskond ja XXXXX pst XX elamud 3korruselised, XXX tn XX, XX hooned 4-korruselised ja XXXXX tänava elamud 5korruselised) ega mõjuta ka DP lahendusega lubatud ehitusalust pinda. HTM on selgitanud, et kuigi riigigümnaasiumi õppehoonet on käsitletud neljakorruselisena, asuvad neljandal korrusel üksnes tehnoruumid ning auditooriumi õhuruum (mille aknad on vaid nn politseimaja suunas) ning seega ei mõjuta neljas korrus naaberhoonete privaatsust. Seda, et kaebajate korterelamute insolatsioonitingimused halveneksid, kaebajad ei väida. Kavandatud riigigümnaasiumi hoone kõrgus (sh korruselisus) ei saa seega mõjutada kaebajate privaatsust enam kui DP-s kavandatud ministeeriumi büroohoone. Kaebajate viidatud asjaolu, et maksimaalse korruselisuse ja kõrguse andmed viitavad krundijaotusplaani tööle nr 196-170, mis ei vasta DP kehtestamise otsusele (ja seletuskirjale), ei mõjuta ehitusloa sisulist vastavust DP-le ega avalda mõju kaebajate subjektiivsetele õigustele. Vastustaja on selgitanud, et projekteerimistingimuste menetluses on inimliku eksimuse tõttu kasutatud DP tööd nr 196-170 kehtestatud töö nr 196-267 asemel. Vastustaja on välja toonud, et AS EA RENG projekt numbriga 196 – 170 on DP eskiis ning 196 – 267 on kehtestatud DP. Kuigi 196 – 267 dokumentatsioon sisaldab eskiisi töönumbriga (196 – 170) põhijoonist (nimega „krundijaotusplaan“), siis sisulist erinevust vastavad dokumendid ei sisalda. Ehitusloa väljaandmist selline formaalne viga seega ei mõjutanud (HMS § 58). 15.3 Põhjendamatud on ka kaebajate väited seoses nende õiguste rikkumisega tulenevalt ehitusprojektis ettenähtud parkimislahenduse ja sellest tingitud kõrghaljastuse proportsiooni vähenemisega. DP lahendus nägi XXXXX pst XXa krundile (pos 47) ette 200 parkimiskohta, sh kavandati maapealset parkimisala kinnistu idapoolse serva ulatuses (vt DP põhijoonis). Ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis on autodele ette nähtud 49 parkimiskohta (vt riigigümnaasiumi maastikuarhitektuuri asendiplaan), mis on kolme eri koha ja haljastuse vahele ära hajutatud, et minimeerida selle negatiivset visuaalselt mõju (vt maastikuarhitektuurse osa seletuskiri, p 1.7.2). Seega puudub mõistlik põhjus

11(14)

arvata, et DP kohaselt kavandatud ministeeriumihoone püstitamise korral oleks piirkonda lisanduv liikluskoormus olnud väiksem ja olemasolevat kõrghaljastust säästvam. Ka haldusasjas nr 3-21-1917 esitatud vastuses kaebusele on vastustaja selgitanud, et vastutulekuna naaberkinnistute omanikele on parkimiskohtade arv hoitud minimaalsena (ja selle arvelt suurendatud haljastatud maapinna osakaalu), et soodustada kergliiklusteede ja ühistranspordi kasutust ning hoidmaks ära liikluskoormuse kasvu ümbruskonnas. Võrdlusena – DP järgses lahenduses oleksid nii hoonestus kui parkimiskohad ulatunud XXXX XXE ja XXXX XXF kinnistute vahetusse naabrusesse. Samuti on vastustaja juba projekteerimistingimuste menetluses naaberkinnistute elanike vastuväidetele vastates selgitanud, et maa-aluse parkla või parkimishoone kavandamine tooks kaasa ulatuslikumad ehitustööd ning see oleks ka ebaproportsionaalne, arvestades XXXXX pst XXa kinnistu suurust ja kavandatud ehitisealust pinda koos normatiivse parkimiskohtade arvuga (vt TLPA 23.12.2020 kiri nr 4-1/4089-1, haldusasjas nr 3-21-1917 vastustaja 11.10.2021 menetlusdokumendi lisa 8). Nõustuda võib kolmanda isikuga, et 49 parkimiskohta hajutatuna on igal juhul loodust säästvam ning eelduslikult ka vähesema mõjuga naaberkinnistutele kui 200 parkimiskohta. Kohus rõhutab sedagi, et liikluskoormuse suurenemine tuleneb juba asjaolust, et kehtiva DP-ga nähti ette XXXXX pst XXa hoonestamine. Ehitusloaga ei ole võimalik ette näha sellist lahendust, kus liikluskoormus piirkonnas üldse ei muutu. TLPA 17.02.2021 projekteerimistingimuste kohaselt tuli täita Tallinna Transpordiameti ja Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esitatud nõuded. Projektis tuli näha ette avalikult kasutatavad jalg- ja jalgrattateed välja kujunenud sihtides, seejuures säilitades maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Samuti näha ette täiendav kõrghaljastus XXXXX tänava kinnistute ja XXXXX pst XX kinnistu piiri ulatuses (kõrghaljastuse puhver 20 m) ning juurdepääsuteed kavandada vähemalt 6,5 m kaugusel naaberkinnistute piirist. Kaebajad ei ole väitnud, et ehitusprojektis eeltoodud nõuetega poleks arvestatud. Põhiprojekti arhitektuuri osa seletuskirjast nähtub ka, et krundi põhjaküljel on 35 m ehituskeeluvöönd, mis tekitab uue õppehoone ja olemasolevate XXXXX pst äärsete korterelamute vahele mõistliku laiusega kõrghaljastusega kuja. Antud kuja kaudu saavad läänes paiknevad XXXXX tn kortermajade elanikud XXXXX pst-le liikuda. Täiendav 18 m laiune ehituskeeluala on antud krundi lääneküljele, mis aitab eraldada XXXXX tn korterelamuid uuest õppehoonest (vt p 4.1.2). Lisaks eeltoodule on HTM selgitanud, et riigigümnaasiumi õppehoone kavandamisel on just erilist tähelepanu pööratud ümbritsevale maa-alale. Eeltoodu nähtub muu hulgas riigigümnaasiumi maastikuarhitektuuri põhiprojekti maastikuarhitektuurse osa seletuskirjast: „Pelgulinna Riigigümnaasium on kui kool pargis, pargikool, puukool. Enamuse aega päevast veedavad õpilased koolimajas sees, ehk on väga oluline, kuidas väliruum neid seal olles mõjutab. Kooli sisemusele raamiks, sõltumatut elu elavaks taustaks on kavandatud „mets“. Akendest paistavad rahustavad tüved, võrad ning elu nende sees.“ (vt p 1.7.1). Nii on projektis ka rajatava lahenduse märksõnadena välja toodud olemasoleva haljastuse säilitamine, liigirikkuse tõstmine ja kõrghaljastuse lisamine (vt samas, p 1.7.3). Seejuures, materjalidest nähtuvalt jääb XXXXX pst XXa kinnistu (sh kavandatavad välialad) avalikult ligipääsetavaks. Ehitusluba ei muuda õigusvastaseks ja kaebajate subjektiivseid õigusi ei riiva ainuüksi see, et projektis ei ole määratud kõrghaljastuse protsenti. Kohtule ei ole äratuntav, et kõnealusele krundile DP-s ettenähtud kaheksa hoone püstitamine võimaldanuks kõrghaljastust suuremas osas säästa. Seda, et uue hoone püstitamisel kõrghaljastust üldse ei likvideeritaks, pole kaebajatel õigust nõuda. Riigikohus on leidnud, et: “Selleks, et füüsiline isik saaks nõuda kaitset KeÜS § 23 alusel, peab tal olema alaga eriline seos, st ala mõjutamine vaidlusaluse tegevusega peab kahjustama tema tervist või heaolu tegelikult ja oluliselt“ (Riigikohtu 21.10.2021 otsus nr 3-18-913, p 20). XXXXX pst XXa kinnistu ei olnud ettenähtud haljasalaks ja sinna on lubatud püstitada sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa) sihtotstarbele vastav ehitis. Kaebajate

12(14)

väited, justkui riigigümnaasiumi rajamine XXXXX pst XXa kinnistule kahjustaks nende tervist ja heaolu, on üldsõnalised ja tõendamata ning tuginemine viidatud KeÜS-i sättele on ilmselgelt põhjendamatu. Pelgalt sellest, et gümnaasiumi rajamise tõttu kaebajaid ümbritsev keskkond muutub, ei saa tuletada nende tervise- ja heaolu tegelikku ning olulist kahjustamist. 15.4 Kaebaja I toob ka üldsõnaliselt välja, et tänava või juurdepääsutee rajamine XXXX XXF kinnistu vahetusse lähedusse mõjutab lisanduva müra tõttu oluliselt ja negatiivselt XXXX XXF omanike tervist ja heaolu ning kinnisvara väärtust. DP-s on juurdepääsud XXXXX pst XXa kinnistule ette nähtud XXXXX puiesteelt ja rajatavalt XXXXX tänavalt (XXXXX tänava poolne lõik). TLPA 17.02.2022 projekteerimistingimustes täpsustati liikluskorralduse põhimõtteid üksnes seoses kinnistusiseste juurdepääsuteede kavandamisega, kuid ei muudetud DP-s määratud juurdepääsude asukohti kinnistule. Ehitusprojektis on alale kavandatud kaks sõidukite ligipääsu XXXXX puiesteelt – üks majandushoovi parklasse ja teine lõunapoolsesse parklasse (vt maastikuarhitektuurse osa seletuskiri, p 1.7.5). Vastustaja on selgitanud, et eraldiseisvad juurdepääsuteed õppehoone parklasse ja majandushoovi aitavad hajutada õppehoone tegevusega kaasnevat liiklust ning on kavandatud naaberkinnistute piiridest kaugusel, mis tagab haljaspuhvrit ja võimaldab perspektiivis kavandada täiendavad kergliiklusrajad (vt TLPA 23.12.2020 kiri nr 4-1/4089-1; lisatud haldusasjas nr 3-21-1917 vastustaja vastusele). Kaebaja ei saa nõuda, et kehtivas DP-s ettenähtud juurdepääse XXXXX pst XXa kinnistule ei tehta. Väited subjektiivsete õiguste rikkumisest seoses lisanduva müraga on ilmselgelt põhjendamatud. Kohtul puudub mõistlik alus arvata, et ministeeriumihoone asemel gümnaasiumi rajamine XXXXX pst XXa kinnistule suurendaks liikluskoormust ja müra sellisel määral, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda seda, et liiklusest tingitud müra piirkonnas üldse ei suureneks. Asjaolu, et kehtivat DP-d ei ole seni realiseeritud, ei anna ehitusloa vaidluses alust võrrelda senist olukorda situatsiooniga, kui hoonestus lisandub ja seda hakatakse kasutama. Kaebaja ei ole oma väidet asjakohaselt põhistanud. Kaebaja väide tervise või heaolu tegelikust ja olulisest kahjustamisest on põhistamata. 15.5 Ka on tõendamata (HKMS § 59 lg 1) ja ebausutavad kaebajate väited kinnistu väärtuse vähenemise osas ehk kuidas ministeeriumi administratiivhoone asemel riigigümnaasiumi rajamine mõjutab kaebajate kinnisasja väärtust. Linnakeskkonnas on tavapärane kooli asumine elukoha läheduses ning see võib kinnisasja turuväärtust pigem tõsta. Kohatu on aluseks võtta olukorda, kus kinnistul hoonestus puudub, kuna kehtiv DP näeb sinna hoonestuse (mastaabilt võrreldava) igal juhul ette. 15.6 Käesolevas vaidluses ei ole asjakohane peatuda küsimustel, mis puudutavad koostamisel olevat Põhja-Tallinna ÜP-d, kuna kaebajatel on võimalik osaleda ÜP avalikel aruteludel ning seal esitada oma seisukohti ja ettepanekuid. Ka tuleb tähelepanuta jätta kaebajate väited seonduvalt XXXXX pst XXa kinnistul fikseeritud kaitsealuste lindude ning Merimetsa kaitsealaga, kuna kaebajatel ei ole õigust ehitusluba vaidlustada avalikes huvides (nn populaarkaebusega).

13(14)

(allkirjastatud digitaalselt)

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.