Xi kaebus Kiili Vallavalitsuse 22.06.2021 vaideotsuse nr 8-4/737 ja otsuse, millega tagastati Xi poolt esitatud kasutusloa taotlus läbi vaatamata, tühistamiseks ning Kiili Vallavalitsuse kohustamiseks kasutusloa taotlust uuesti läbi vaatama Kaebaja: X, lepinguline esindaja Tuulikki Laesson
Asja läbivaatamise viis
Vastustaja: Kiili vald, seaduslik esindaja Tarko Tuisk Istung 01.03.2022, digitoimik
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus.
2.Tühistada Kiili Vallavalitsuse 22.06.2021 vaideotsuse nr 8-4/737 ja otsus, millega tagastati Xi poolt esitatud kasutusloa taotlus läbi vaatamata. Kohustada Kiili Vallavalitsust kasutusloa taotlust uuesti läbi vaatama.
3.Mõista Kiili vallalt välja menetluskulud 1395 eurot Xi kasuks.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.04.2022. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). Avaldus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X (edaspidi kaebaja) omandas xxxxxxx asuva kinnistu 12.06.2013 (kinnistusraamatu kanne). Ehitisregistri andmetel asub kinnistul üksikelamu (edaspidi elamu) (ehitisregistri kood xxxxxxx): kõrgus 8,4 m, pikkus 11,6 m, laius 7,6 m, ehitusalune pind 81,1 m2, suletud netopind 96,1 m2.
2.Kaebaja koostas 14.06.2013 volikirja (kaebuse lisa 1, 22.06.2021 vaideotsuse lisa 1), mille alusel volitas kinnistu eelmist omanikku Y korraldama elamu laiendamisega seotud dokumentide (ehitusprojekt-, luba) asjaajamist. Y esitas 23.07.2013 Kiili Vallavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse järgmiseks ehitustegevuseks: abiruumi ehitus, maja juurdeehitus (kaebuse lisa 1, 22.06.2021 vaideotsuse lisa 1).
3.Kaebaja tellimusel kinnitas diplomeeritud ehitusinsener 09.12.2020 järgmised elamu mõõdistustulemused: kõrgus 8,3 m, pikkus 12,6 m, laius 9,0 m, ehitusalune pind 84,3 m2, suletud netopind 102,9 m2 (kaebuse lisa 3) ning koostas ehitusauditi (kaebuse lisa 4). Auditi eesmärk oli kontrollida ehitise vastavust projektile, hinnata hoone põhikonstruktsioone ja ehitise valmidust ning välja selgitada, kas ehitis on valmis ettenähtud sihtotstarbega kasutusele võtmiseks. Auditi käigus tuvastati: Põhjapoolse peasissekäigu katusealust on erinevalt projektist pikendatud ida suunas ja pikendatud katuse alla on ehitatud abiruum. Siseplaneeringus on väiksemaid muudatusi, kuid kandvate seinte asukohta ja konstruktsiooni ei ole muudetud. Esimesel korrusel paikneb esik, avatud köök-elutuba ja üks tuba. Algselt kavandatud saunast loobuti ja selle asemel on samas asukohas WC-duširuum. Teisele korrusele avatud elutoast puidust trepp. Teisel korrusel asub kaks tuba ja vannituba. Kinnistu läänenurgas, sissesõidu kõrval paikneb puukuur, ehitisealune pind vähem kui 20 m2. Kaugus hoonest enam kui 12 m. Järgitud on Rätsepakodu maaüksuse detailplaneeringuga kinnitatud ehituskeeluala 5 m kinnistu piiridest. Kokkuvõte: Elamu ehitustööd on teostatud vastavalt ehitusloa saanud projektile, välja arvatud üks juurdeehitus hoone põhjasuunal. Auditi järeldused: 1) ehitise dokumentatsioon on piisav ehitise seisukorra, nõuetele vastavuse ja ohutuse hindamiseks 2) ehitise kasutamine ettenähtud viisil on võimalik, ohutu ja vastab kasutamise otstarbele.
4.Kaebaja esitas Kiili Vallavalitsusele (edaspidi vastustaja) ehitisregistri kaudu 2021.a. aprillis elamu kasutusloa taotluse. Vastustaja tagastas kasutusteatise nr 2111371/25092 läbi vaatamata põhjendusega: “Kasutusloa taotlus tagastati läbi vaatamata kuna: 1. Elamu ei vasta ehitusloa saanud ehitusprojektile: elamut on ilma nõutava ehitusloata ja projektita laiendatud abiruumi ja välisukse esise katusealuse juurde ehitamisega vahemikus 2007-2009.a, mille tulemusena muutusid ehitise olulised tehnilised andmed. Kehtiva seaduse alusel seadustamiseks on olemas audit ja mõõdistusprojekt. Esitada ehitusjärgne kontrollmõõdistus. Ebaseadusliku juurdeehitise seadustamise eest tuleb tasuda riigilõiv 500 eurot (30 on tasutud). 2. Detailplaneeringuga ettenähtud ehituskeeluvööndisse on püstitatud abihoone - teisaldada ehitusprojektis ettenähtud asukohta.”
5.Kaebaja esitas vastustaja poolt kasutusloa tagastamise otsuse suhtes vaide (kaebaja 03.09.2021 menetlusdokumendi lisa 1), millega taotles kasutusloa väljastamist. Kaebaja tõi välja, et ehitise muudatused võrreldes ehitusprojektiga ei ole olulised võrreldes EHR andmeid
ja 09.12.2021 mõõdistustulemusi. Ehitusalune pind suurenes 4%. Kaebaja leidis, et ehitusprojekti muudatuste aluseks saab võtta ehitusauditi andmed.
6.Vastustaja jättis 22.06.2021 vaideotsusega vaide rahuldamata. Elamu laiendamise kohta 2007-2009.a ilma ehitusloata ja projektita märkis vastustaja järgmist. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi EhSRS) § 29 annab võimaluse seadustada ehitusloata ehitamine tagantjärgi läbi kasutusloa menetluse, kui loakohustuslikke ehitustöid ei ole vaja teha. Varem kehtinud EhS järgi oli omavolilist ehitise laiendamist võimalik seadustada ainult läbi ehitusloa/kirjaliku nõusoleku menetluse ja kasutusloa menetluse. EhSRS § 29 pealkiri „Enne käesoleva seaduse jõustumist ehitatud ehitisregistrisse kandmata ehitis” ei tähenda, et ehitis tervikuna peab olema ebaseaduslik. Ehitise ilma nõutava loata laiendamine on EHR-sse kandmata ning tuleb EHR-sse kanda vastava loamenetluse kaudu, et ehitise olulised tehnilised andmed vastaksid tegelikkusele. Vaide esitaja taotleb kasutusloa menetluses lisaks elamu kasutusloale elamu laiendamise tõttu muutunud ehitise oluliste tehniliste andmete kandmist registrisse. Sellest tulenevalt rakendub riigilõivuseaduse (edaspidi RLS) § 3316.
7.Kohus menetleb kaebust järgmistes nõuetes: tühistada vastustaja otsused, millega jäeti elamu kasutusluba andmata ja kohustada vastustajat kasutusloa taotlust uuesti läbi vaatama.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
8.Tühistamisnõue põhineb väitel, et vastustaja on õigusvastaselt sidunud kasutusloa andmise nõudega tasuda riigilõiv 500 eurot. Vastustaja on ebaõigesti jätnud arvestamata EhSRS § 29 lõike 2, mille kohaselt EhSRS § 29 lõikes 1 nimetatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule. Kui EhSRS § 29 lõikes 1 nimetatud ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui nimetatud ehitis on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2.
9.Riigikohus selgitas 08.04.2021 otsuses asjas nr 3-18-2244 p-s 20, et EhSRS § 29 lg 2 järgi võib pärast 2003. aasta 1. jaanuari ja enne 2015. aasta 1. juulit ehitatud ehitisele, kui ta on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, anda kasutusloa või lugeda kasutamine teavitatuks ilma ehitusluba või ehitusteatist nõudmata. Riigikohus selgitas, et selle sätte aluseks olnud eelnõu menetlemisel Riigikogus selgitati järgmist: „Muudatusettepanekus toodud täienduse eesmärk on vältida olukorda, kus valmis ehitisele tuleb anda ehitusluba. Kui ehitusluba või -teatist vajavaid töid ei tehta, ei ole ehitusluba vajalik ning koheselt võib anda kasutusloa- või esitada kasutusteatise. Täienduse eesmärk on vähendada bürokraatiat, et luba ei taotletaks olukorras, kus sellel ei ole sisulist eesmärki.“ (muudatusettepanekute loetelu ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse eelnõu 572 SE II juurde, muudatusettepanek nr 17). Selgitusest on näha seadusandja soov lihtsustada enne EhS jõustumist valminud ehitiste seadustamist ja erandina vältida kasutusloa või -teatise menetluses ehitusloa või ehitusteatise tagantjärele taotlemist, kui valminud ehitis on ohutu (EhSRS § 23 lg 1) ja vastab teistele EhSRS § 29 lg-s 1 sätestatud nõuetele. EhSRS § 29 lg 6 järgi tehakse ehitusprojekti puudumisel ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise audit peab olema sellise kvaliteediga, et selle tulemusel on võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse ning vajaduse korral tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. EhS § 52 lg 3 esimesest lausest tulenevalt peetakse EhSRS § 29 lgs 6 silmas ehitusprojekti, mille järgi ehitis tegelikult ehitati.
10.EhSRS § 29 ning sellega seonduvalt RLS § 3316 eesmärgiks ei olnud sanktsioneerida 500 euro suuruse riigilõivuga isikuid, kes on teostanud ehitustöid vahemikus 2003-2015.a ilma õigusliku aluseta. 500 euro suurust riigilõivu pidas seadusandja võimalikuks nõuda olukorras, kus ehitis tervikuna on püstitatud õigusliku aluseta ning on ehitisregistrisse kandmata ja omanik soovib ehitist tagantjärele seadustada. Praegusel juhul ei ole tegemist selle olukorraga. Lisatud on ka Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna peaspetsialist Ülle Reidi analoogne seisukoht (kaebuse lisa 2).
11.Kasutusloa menetluses tuleb hinnata, kas esineb kasutusloa keeldumise aluseid. EhS § 55 p 5 kohaselt keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt erineb ehitusprojekti muudatuste või ehitamise ajal tehtud muudatuste tõttu oluliselt ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist. Kaebaja elamu ehitisealune pind erineb vastustaja poolt etteheidetud ehitustegevuse (mis toimus vastustaja väidet kohaselt perioodil 2007-2009) tulemusel 3,8% (ehitusloa taotluse järgne ehitisealune pind on 81,1 m2, tegelik 84,3 m2). Seega ei ole kaebaja kinnistul asuva elamu tehnilised andmed oluliselt muutunud. Vastustaja ei ole seda haldusmenetluse ega vaidemenetluse käigus hinnanud, vaid on võtnud paindumatu seisukoha, et iga kord, kui on toimunud ehitamine vastuolus ehitusprojektiga (ja seda sõltumata ehitustegevuse sisust), on kohalikul omavalitsusel õigus küsida 500 euro suurust riigilõivu. Selline seisukoht on vastuolus seadusandja eesmärgi ning väljakujunenud kohtupraktikaga (RKHKo nr 3-18-2244).
12.Vastustaja on esitanud nõude teisaldada kuur enne elamule kasutusloa andmist. Kaebaja on seisukohal, et nimetatud nõue on õigusvastane, sest kasutusluba on taotletud elamule, mitte kuurile. Kuuri asukoha võimalik õigusvastasus, sh asjaolu, et kuuriks olev rajatis paikneb asukohas, kus on ehituskeeluvöönd hoonete rajamiseks, ei saa olla põhjuseks jätta menetlemata elamu kasutusloa taotlus.
13.Kuna vastustaja on õigusvastaselt keeldunud kasutusloa andmisest, on kaebaja nõudeks kohustada vastustajat kasutusloa taotlust uuesti läbi vaatama.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
14.Kaebus on põhjendamatu. Kaebajal tuleb tasuda elamu ebaseadusliku laiendamise seadustamise eest riigilõiv 500 eurot (30 on tasutud). Ehitusloa väljastamise ajal 2004.a loeti hoone ehitusaluseks pinnaks hoone projektsioon maapinnale katuseräästast arvestades. Täna, kasutusloa menetlemise ajahetkel, arvestatakse ehitisealust pinda hoone seintest koos postidele/seinale toetuvate või üle 2 m2 suuruste räästastega. Mõõdistusprojektis ja kasutusloa taotluses on hoone ehitisealuseks pinnaks näidatud 84,3 m2, mis ei ole õige, kuna ei arvesta räästastega. Ehitusjärgse kontrollmõõdistuse järgi on hoone ehitisealune pind tegelikult 90,6 m2. Kui ehitusloa saanud ehitusprojektis arvestada hoone ehitisealust pinda hetkel kehtiva korra kohaselt, oleks hoone ehitisealune pind ilma räästaid arvestamata ehitusloa andmise ajal olnud 75,5 m2. Seega on hoone laiendamisega ehitisealust pinda juurde tulnud 20 %, mitte 3,8%, nagu väidab kaebaja. Projektimuudatusena saab käsitleda muudatusi, millega ei kaasne ehitise oluliste tehniliste andmete muutumist – näiteks akende/uste suuruse/asukoha muutmine, siseseinte nihutamine jms. Hoone ehitisealuse pinna suurenemine 20% on vastustaja hinnangul kindlasti oluline muutus.
15.Kiili Vallavalitsus esitas Rahandusministeeriumile päringu RLS § 3316 tõlgendamise kohta. Vastustaja leiab, et Rahandusministeerium toetas 13.10.2021 seisukohas vastustaja seisukohta, märkides järgmist: „Küsite, kas RLS § 3316 sätestatud lõiv tuleb maksta krundi kohta, kellel pole ehitusluba või nendel, kellel on ehitusluba aga ehitasid ehitusloast mööda (laiendati ehitist) või riigilõiv tuleb maksta mõlemal juhul? Keelelisest lähtudes tuleks igasugusel põhjusel ebaseaduslikku ehitamist, sh osaliselt ehitusluba ületavat ehitamist pidada tõesti selle normi alla kuuluvaks. Samas vajaks selline tõlgendus olukordade sisust lähtuvat kinnitust, st kas EhSRS või ka ehitusseadustiku regulatsioon toetab taolist tõlgendust.“
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
16.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada. Kohus tühistab vastustaja otsused, millega keelduti kaebaja elamule kasutusluba andmast ja kohustab vastustajat uuesti lahendama kasutusloa taotlust.
17.Kohus leiab, et kaebuse lahendamiseks tuleb süstemaatiliselt tõlgendada EhSRS § 26-29 ning RLS § 3316. Seda põhjusel, et kõik nimetatud sätted jõustusid samaaegselt (01.07.2015) ja RLS sätte eesmärk peab olema suunatud EhS-s sätestatud eesmärkide täitmisele.
18.EhSRS § 26 on suunatud ehitisregistri andmete korrastamisele eesmärgiga kanda ehitisregistrisse sinna seni kandmata hooned (lg 2). EhSRS § 27 näeb ette enne EhS jõustumist ehitisregistrisse kandmata ehitiste väljaselgitamise kohustuse, mis on pandud kohalikule omavalitsusele (lg 1). EhSRS § 28 ja 29 reguleerivad vastavalt ehitisi, mis on ehitatud enne või pärast 01.01.2003 ning on ehitisregistrisse kandmata. EhSRS näeb ette järgmised tingimused pärast 2003. aasta 1. jaanuari ning enne käesoleva seaduse jõustumist ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmisele: 1) kasutusloa võib anda lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades käesolevast paragrahvist tulenevaid erisusi (EhSRS § 29 lg 1); 2) kui ehitis on valmis ja ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib ehitisele anda kasutusloa vastavalt ehitusseadustiku lisale 2 (EhSRS § 29 lg 2); 3) ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse (EhSRS § 29 lg 6); Nii EhSRS § 28 ja 29 eesmärgiks on, et ehitiste omanikud teeksid toiminguid, et ehitisregistrisse seni kandmata kuid kasutuses olevad ehitised kanda ehitisregistrisse.
19.RLS § 3316 pealkirjaks on Enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmine. Sellisel juhul on kohustus tasuda riigilõiv 500 eurot, täiendavalt ei ole vajalik tasuda riigilõivu kasutusloa eest. Kohus jõuab EhSRS § 26-29 ning RLS § 3316 süstemaatilise tõlgendamise tulemusel järeldusele, et mõiste ebaseaduslikult ehitatud ehitis hõlmab üksnes neid ehitisi, mis ei olnud ehitisregistrisse varasemalt kantud. Nende ehitiste osas rakendub 500 euro riigilõivu nõue. Kohtu järeldust toetab EhSRS eelnõu seletuskiri (572 SE, lk 11-12, www.riigikogu.ee), mille kohaselt EhSRS § 26-29 sätestavad ehitisregistri andmete korrastamise regulatsiooni. Eelkõige on ehitisregistri andmete korrastamine seotud nn ebaseadusliku ehitamise problemaatikaga.
20.Kääri tee 29 elamu on ehitisregistrisse kantud. Järelikult ei ole tegemist ebaseaduslikult ehitatud ehitisega RLS § 3316 mõttes. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja sisustanud valesti materiaalõigust, leides et ka elamu ebaseadusliku laiendamise korral kasutusloa taotlemisele laieneb riigilõiv 500 eurot.
21.Kohus küsis vastustajalt istungil: kasutusloa tagastamise otsuses on nõue, et kasutusloa andmisele eelnevalt tuleb teisaldada varjualune/kuur (abihoone), mis paikneb sissesõidutee vahetus läheduses. Millistel kaalutlustel esitasite elamu kasutusloa menetluses sellise nõude? Vastustaja esindaja vastas, et vastustaja võttis vaidemenetlusese selle nõude maha, tegemist oli ebaseadusliku nõudega (salvestis 14:00:44). Eeltoodud põhjusel ei hinda kohus seda elamu kasutusloa andmisest keeldumise põhjendust.
22.Kokkuvõtvalt on vastustaja õigusvastaselt keeldunud kasutusloa väljastamisest. Vastustaja otsused tuleb tühistada. Täiendavalt märgib kohus, et kui ehitist puudutavad õigusaktid ei näe omaniku kohustust teostada ehitusjärgne kontrollmõõdistus, siis ei ole selline vastustaja poolt esitatud kasutusloa väljastamise aluseks olev tingimus õiguspärane.
23.Kasutusloa taotluse uuel lahendamisel tuleb vastustajal arvestada alljärgnevaga. Ehitis on valmis ja ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha (EhSRS § 29 lg 2). Ehitise auditi tulemusel on võimalik ehitisregistris muuta ehitise olulisemaid tehnilisi andmeid (EhSRS § 29 lg 6). Kohus leiab, et nende andmete hulka kuulub näiteks ehitise ehitusalune pind (EhSRS § 27 lg 2 p 1). Kohtule ei nähtu senise menetluse põhjal, et auditi tulemusel oleks vastustaja pidanud vajalikuks järelevalvemenetluse alustamist ja ettekirjutuse tegemist (EhSRS § 29 lg 7,8). Kasutusloa saab anda ka siis, kui ehitist on ebaseaduslikult laiendatud võrreldes ehitusprojektiga. Kasutusloa andmisel on pädeval asutusel kaalutlusõigus vaatamata EhS § 55 näiliselt imperatiivsele sõnastusele (Riigikohtu 04.12.2017 otsus asjas nr 3-15-873, p 21). Kasutusloa andmisest võib keelduda, kui ehitamise ajal on tehtud olulised muudatused võrreldes ehitusprojektiga (EhS § 55 p 5). Ehitisalune pinna muudatuse hindamine sõltub näiteks sellest: kas ja kui, siis kuidas mõjutavad muudatused naaberkinnisasja omanike õigusi ja huvisid, ehitise piirkonnas kehtivaid piiranguid (nt ehituskeeluvöönd). Kohtu hinnangul ei saa muudatuste olulisuse hindamisel lähtuda ainult arvnäitajast, see tähendab millises ulatuses ehitusalune pind suurenes.
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja taotleb, et kohus mõistaks vastustajalt tema kasuks välja menetluskulud 1580.40 eurot (1550.40 eurot, õigusteenus 12 h 55 min hinnaga 120 eurot koos käibemaksuga, riigilõiv 30 eurot, 01.03.2022, 02.03.2022 menetlusdokument). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kohus leiab, et vastustajalt tuleb kaebaja kasuks välja mõista menetluskulud 1395 eurot (õigusteenuse kulud 1380 eurot, 11h 30 min*120= ja riigilõiv 15 eurot). Kohus vähendab õigusteenuse eest hüvitamisele kuuluvat aega kaebuse täiendamise osas kohtunõude alusel. See tegevus oleks olnud välditav. Kohus tagastas 06.09.2021 määrusega enam tasutud riigilõivu 15 eurot (3015=). (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.