Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi
Menetlusosalised Asja läbivaatamise vorm
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Tallinna Halduskohus Kadri Sullin 2. märts 2022. a, Tallinn 3-21-2568 X kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.10.2021 hoiatuse nr 1612899/00173-6 alusel sunniraha sissenõudmise keelamiseks ja täitemenetluse algatamise keelamiseks Kaebaja – X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalju Hanni Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Kenneth Rivis Kirjalik menetlus
1.Võtta ehitusregistrist asja juurde kaebaja 24.01.2022 esitatud ehitusloa taotlus.
2.Jätta vastustaja esitatud menetluse lõpetamise taotlus rahuldamata.
3.Rahuldada kaebus. Keelata Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.10.2021 hoiatuse nr 1612899/00173-6 alusel sunniraha rakendamine ja sunniraha sissenõudmiseks täitemenetluse algatamine.
4.Pikendada esialgse õiguskaitse abinõu kehtivust ning keelata Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.10.2021 hoiatuse nr 1612899/00173-6 alusel sunniraha rakendamine ja sunniraha sissenõudmiseks täitemenetluse algatamine kuni käesoleva otsuse jõustumiseni.
5.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 01.04.2022 a.
1.xxxxxx kinnistu asub Tallinna üldplaneeringu kohaselt Nõmme miljööväärtuslikul hoonestusalal. Kinnistul paiknes arhitektuuriajaloolise inventeerimise põhjal väärtuslikuks hinnatud 1931. aastal projekteeritud elamu. 11.08.2014 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) ehitusloa elamu laiendamiseks. Ehitusloa saanud ehitusprojekti järgi tuli olemasolev elamu rekonstrueerida, säilitades selle arhitektuurse lahenduse ja mahu, ning elamule oli projekteeritud juurdeehitus. 9.12.2014 tehtud paikvaatluse käigus tuvastati, et elamu on õigusliku aluseta täielikult lammutatud ja ehitustöid ei tehta ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgi.
2.TLPA tegi 06.05.2016 ettekirjutus-hoiatuse nr 1612899/00173 (edaspidi ettekirjutus), mille kohaselt tuli xxxxxx kinnistu omanikul teha järgmist (dtl 110 jj): 1(9)
• p 4.1. Taastada xxxxxx kinnistul ebaseaduslikult lammutatud väärtuslik hoone, lammutada osaliselt xxxxxx kinnistul asuv ebaseaduslikult püsitatud uusehitis ning ehitada uusehitis valmis vähendatud mahus. • p 4.2. Punktis 4.1. nimetatu täitmiseks esitada TLPA-le kuue kuu jooksul alates ettekirjutushoiatuse teatavaks tegemisest: • p 4.2.1. nõuetekohane ehitusprojekt, mis näeb ette ebaseaduslikult lammutatud väärtusliku hoone taastamise, ebaseaduslikult ehitatud uusehitise osalise lammutamise ja uusehitise valmis ehitamise vähendatud mahus ning • p 4.2.2. ehitusloa väljastamise taotlus. • Ehitusprojekti koostamisel võtta aluseks ettekirjutuse punktist 3.2. nähtuvad tingimused ning ettekirjutuse lisadeks nr 1 ja 2 olevatelt xxxxxx hoonete vaadetelt ning korruste plaanidelt nähtuvad nõuded. X (kaebaja) omandas xxxxxx kinnistu 28.10.2018.
3.TLPA tegi 30.05.2019 kaebajale hoiatuse nr 1612899/00173-4, millega rakendati ettekirjutuse täitmata jätmise eest sunniraha 2000 eurot, määrati ettekirjutuse punkti 4.2 täitmise uueks tähtajaks 30.06.2019 ja hoiatati sunnirahaga 3000 eurot. TLPA tegi 12.07.2019 kaebajale hoiatuse, millega rakendas ettekirjutuse punkti 4.2 täitmata jätmise eest sunniraha 3000 eurot, määras uueks täitmise tähtajaks 16.08.2019 ja hoiatas sunniraha 6400 eurot rakendamise eest. Kaebaja erinevate taotluste alusel ja TLPA tegevuse tulemusena pikendati ettekirjutuse täitmise tähtaega korduvalt kuni 10.10.2021. Kaebaja 07.10.2021 ja 11.10.2021 taotlused tähtaja pikendamiseks jättis TLPA 08.10.2021 e-kirjaga 21.10.2021 kirjaga nr 4-3/2130-30 rahuldamata. TLPA selgitas 21.10.2021 kirjas, et juba TLPA 12.01.2020 kirjas nr 4-4/192130-15 on viidatud nõudele, et linnapoolse vastutulekuna (vastustaja oleks võinud nõuda ka kogu ebaseaduslikult püsitatud hoone lammutamist) tuleb madalama olemasoleva peafassaadi peasissepääsumaht teha ühekorruseliseks, et tekitada peafassaadil visuaalne eristus hooneosade vahel (taastatava ja uue hoone vahel).
4.TLPA andis 29.10.2021 hoiatuse nr 1612899/00173-6, millega rakendas ettekirjutuse p 4.2 täitmata jätmise eest sunniraha 6400 eurot, määras uue tähtaja 30.12.2021 ja hoiatas uue 6400 euro suuruse sunniraha rakendamise eest.
5.X esitas 08.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 29.10.2021 hoiatuse nr 1612899/00173-6 alusel sunniraha sissenõudmise ja täitemenetluse algatamise keelamiseks. Kaebuse põhjendused:
1.Sunniraha ei ole kohane, kuna kaebaja täidab ettekirjutust ja on andnud endast parima, et ettekirjutus täidetuks loetaks. Seega puudub igasugune vajadus kaebajat ettekirjutuse täitmisele kallutada. Ettekirjutuse täitmine ei sõltu ainult kaebajast, vaid ka erinevate äriühingute ja ametite, sh TLPA enda heakskiidust.
2.Erinevad ja muutuvad nõudmised on tinginud selle, et kaebaja on tänaseks esitanud TLPA-le kokku kuus erinevat ehitusprojekti sh 16.03.2020, 17.11.2020, 28.02.2021, 18.05.2021, 23.07.2021 ja 18.08.2021. Kõikidel kordadel on TLPA kaebaja ehitusprojektid erinevatel põhjustel märkustega tagasi lükanud. Sellises olukorras sunniraha määramine ei ole eesmärgiga proportsioonis, kuna kaebaja soovib ettekirjutust täita.
3.TLPA korduvate kord üldsõnaliste, kord vastuoluliste ettepanekute tõttu on kaebaja pidanud korduvalt ehitusprojekti muutma. Näiteks on TLPA teinud 12.01.2020 ettepaneku hoone mõnevõrra nihutamiseks, kuid 09.04.2021 heideti ette, et hoonet oleks pidanud liigutama vaid 1-2 meetrit. Kord on TLPA nõudnud hoone taastamist maketina (17.01.2020), kord aga detailitäpselt (14.09.2021 Sabina Kaukis märkused). Lisaks hoone peasissepääsu muutmisele on TLPA asunud 2(9)
nõudma ka trepikojamahu muutmist. Kohati vastuolulised ja üldsõnalised nõudmised ei aita ettekirjutuse täitmisele kaasa vaid tekitavad segadust ja eksimusi.
4.6400 euro suurune sunniraha on ebaproportsionaalselt suur. Kaebaja ei saa xxxxxx kinnistult sunniraha tasumiseks tulu, tegemist on kuluallikaga. Samuti ei võimaldaks kaebaja igakuine sissetulek sunniraha tasuda. Sunniraha tasumisel ei oleks kaebajal võimalik tasuda arhitekti teenuse eest, mis on vahetult seotud ettekirjutuse täitmisega. Sunniraha tasumine tooks kaasa kaebaja majandusliku seisundi olulise halvenemise ja ettekirjutuse järjekordse täitmata jätmise. Sellega kaasneks aga uus sunniraha nõude. Eelnev on vastuolus haldusmenetluse seaduse § 107 lg 2 ning Asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) § 3 lg 2 ja 3 eesmärkidega.
Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Ehitusprojekti menetluses tehti tehnilisi ja olemuslikku laadi märkuseid. Probleemid on praegusel juhul peaasjalikult olemuslike märkustega ehk märkustega, mis seonduvad vaidlusaluse kinnistu ja ettekirjutusega tervikuna. Kaebaja ei ole kinnistu omandamisest kuni vaidlustatud hoiatuse koostamiseni ca 2 aasta ja 9 kuu jooksul täitnud ettekirjutuse punkti 4.2, s.o esitanud nõuetekohast ehitusprojekti, mis näeb ette ebaseaduslikult lammutanud väärtusliku hoone taastamise, ebaseaduslikult ehitatud uusehitise osalise lammutamise ja uusehitise valmis ehitamise vähendatud mahus. Kaebajale on järelevalve menetluse kestel korduvalt selgitatud, mida TLPA loeb nõuetekohaseks ehitusprojektiks. TLPA on 12.01.2020 kirjas nr 4-4/19/2130-15 Sihi tn 108 kinnistu omanikule andnud juhised ettekirjutuse nõude 4.2 täitmiseks, käsitledes juhistes väärtusliku hoone taastamist ja asukohta ning ebaseaduslikult püstitatud hoone ehitusosade ärakasutamist. Ehitusprojektides ei ole lahendatud erinevate ametite poolt ehitusprojekti kohta esitatud/tehtud korduvaid märkusi ning taastatava hoone lahendus ehitusprojektis ei ole vastanud elamu täpse koopia taastamise nõuetele. Ka 01.10.2021 kirjas nr 4-3/2130-26 on TLPA viidanud, et ettekirjutuse järgi tuleb madalama olemasoleva peafassaadi peasissepääsumaht teha ühekorruseliseks, et tekitada peafassaadi visuaalne erisus taastatava ja uue hooneosa vahel. TLPA-le esitatud ehitusprojektides ei ole see nõue täidetud ning trepikoja osa on ehitusprojektides kajastatud endiselt kahekorruselisena. Võttes arvesse eeltoodut ja riikliku järelevalve menetluse pikkust, on TLPA selgitanud kaebajale piisavalt, mis ulatuses omavolilist ehitist säilitades on võimalik koostada ehitusprojekt kinnistul olemas olnud hoone taastamiseks ja uusehitise vähendatud mahus ehitamiseks. Samuti on TLPA ettekirjutuse tähtaja pikendamisel 2020. aasta kevadest saati arvestanud kaebaja poolt esile toodud Covid-19 levikust tingitud takistusi. Hoiatuse koostamise ajal oli ettekirjutuse nõude punkt 4.2 täitmata, kuna amet ei ole väljastanud nõuetekohasele ehitusprojektile ehitusluba. Enne vaidlustatud hoiatuse koostamist ja hoiatuses sunniraha rakendamist on kaebaja saanud selgitada enda seisukohti ja ta on saanud põhjendada ettekirjutuse nõude mittetäitmist. Vastustaja on sunniraha suurust asjakohaselt põhjendatud – sunniraha peabki olema sellisel määral mõjus, et see paneks ettekirjutuse adressaati ettekirjutuse nõuet täitma ja rikkumist lõpetama. TLPA on kaalunud 6400 euro suuruse sunniraha rakendamisel asjaolu, et ettekirjutuse nõude punkti 4.2 ei ole täidetud Sihi tn 108 kinnistu omaniku vahetumisest enam kui 2 aasta ja 9 kuu jooksul. Kaebajal oli võimalus sunniraha rakendamist vältida, kui ta oleks täitnud ameti poolt ettekirjutuse p-s 4.2 esitatud nõude.
7.16.02.2022 määrusega uuendas kohus asja arutamise põhjusel, et ehitisregistri järgi on xxxxxx kinnistule antud 08.02.2022 ehitusluba elamu laiendamiseks. Seega võib ettekirjutus olla kohtumenetluse ajal täidetud. Kohus andis menetlusosalistele tähtaja, et esitada oma seisukoht selle asjaolu kohta, samuti menetluskulude jagamise kohta olukorras, kus kohtuotsuse kuulutamise eel on ettekirjutuse nõuded täidetud, sh arvestades halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-t
11.3(9)
8.TLPA esitas 16.02.2022 taotluse, milles palus lõpetada menetluse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel. Kaebaja esitas 24.01.2022 ehitusloa taotluse koos korrektse, ettekirjutusele vastava ehitusprojektiga, mille alusel sai vastustaja väljastada ehitusloa. Kuna ettekirjutuse nõue on täidetud ja sunni rakendamise alus ära langenud, ei rakenda TLPA käesoleva kohtumenetluse esemeks olevat sunniraha (ATSS § 8 lg 3 p 1). Seega on kaebuse eesmärk saavutatud. Sunniraha rakendamata jätmine ei ole tingitud asjaolust, et kaebaja esitas halduskohtule kaebuse, vaid hoopis asjaolust, et kaebaja on ettekirjutuse nõude p 4.2. täitnud. Seega tuleb kaebaja menetluskulud jätta tema enda kanda (HKMS § 108 lg 6). Vastustaja märkis, et ettekirjutus kehtib endiselt ja järelevalvemenetlus jätkub. Kaebajal on nüüd kohustus ühe aasta jooksul ehitusloa väljastamisest arvates lammutatud väärtuslik hoone tegelikult taastada, lammutada osaliselt ebaseaduslikult püsitatud uusehitis ning ehitada uusehitis valmis vähendatud mahus (ettekirjutuse p-d 4.1, 4.4 ja 4.5).
9.Kaebaja esitas seisukoha, mille järgi on vaidlusaluse sunniraha nõude aluseks olev kohustus täidetud. Seega ei saa vastustaja kaebajalt sunniraha täitmist nõuda. Vastustaja väljastas ehitusloa suuresti tänu käimasolevale menetlusele. Aktiivse ja operatiivse koostöö käigus jõudsid pooled lahenduseni. Juhul, kui vastustaja oleks sarnast aktiivsust varem üles näidanud (sh korraldanud kohtumisi, mida kaebaja korduvalt taotles), oleks ka menetlus ja sellega kaasnevad kulud ära jäänud. Kaebaja osundab, et kohustuse täidetuks lugemine sõltus vastustajast, kes otsustas ehitusloa väljastamise. HKMS § 108 lg 6 järgi tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kaebaja esitas menetluskulude nimekirja, mille järgi on tema kulud menetluses 3370 eurot ja 80 senti (riigilõiv 30 eurot ja õigusabikulu 3340 eurot ja 80 senti (õigusabi osutamise aeg 23 tundi ja 12 minutit)).
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Sunnivahendit on lubatud rakendada, kui adressaadile on tehtud teatavaks ettekirjutus, mis kehtib, ning seda ei ole hoiatuses märgitud tähtaja jooksul täidetud. Sunnivahendit ei tohi rakendada, kui sunni rakendamise alused on ära langenud (ATSS § 8 lg 1 ja lg 3 p 1). Seega on haldusorganil keelatud sunnivahendit kohaldada, kui temani jõuab teave ettekirjutuse täitmisest. Keelamiskaebus tuleb kohtul lahendada kohtuotsuse tegemise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Kui ettekirjutus on kohtuotsuse tegemise ajaks täidetud, tuleb sunniraha sissenõudmise keelamiseks esitatud kaebus rahuldada. Seda vaatamata asjaolule, et kaebaja võis täita tal lasuva kohustuse alles kohtumenetluse ajal pärast keelamiskaebuse esitamist (vt Riigikohtu 16.06.2021 määruse nr 3-20-1245/31 p 18.3 ja seal viidatud praktika).
11.Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et kaebaja on ettekirjutuse p-s 4.2 nimetatud kohustuse praeguseks täitnud ning sunniraha rakendamise alus on ära langenud. Seega tuleb keelamiskaebus rahuldada sõltumata sellest, kas sunniraha rakendamine oli 29. oktoobril 2021 õiguspärane või õigusvastane.
12.Vastustaja taotluse lõpetada kohtumenetlus HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel jätab kohus rahuldamata. Kuigi asjaolud võiksid põhimõtteliselt anda aluse ka selle normi kohaldamiseks, on menetluse praeguses staadiumis ning Riigikohtu poolt määruses nr 3-20-1245/31 antud juhistest lähtudes kohane lõpetada menetlus kohtuotsusega, millega kohus kaebuse rahuldab. Ajaks, mil selgus, et ettekirjutus on täidetud ning sunniraha rakendamise alus ära langenud, olid menetlusosalised esitanud kohtule oma lõplikud seisukohad ning kohus valmistus otsust teatavaks tegema.
13.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1 esimene lause). Selle normi järgi tuleks kaebaja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kohus võib siiski jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kah4(9)
juks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik (HKMS § 108 lg 11). Praegusel juhul on tegu sellise olukorraga. Põhjendatud pole kaebaja seisukoht, et ettekirjutuse täitmine seisis vastustaja tegevuse taga ning olukorra lahenemine oli tingitud kaebuse esitamisest praeguses asjas. Sunniraha rakendamise alus langes ära põhjusel, et kaebaja esitas 24.01.2022 nõuetekohase ehitusprojekti, millele vastustaja sai anda ehitusloa (vrd HKMS § 108 lg 6). Kui vastustaja oleks ehitusprojekti heakskiitmisest varem põhjendamatult keeldunud, võiks menetluskulude temalt välja mõistmine õige olla. Haldusmenetluses toimunu seda aga ei kinnita. Kuigi see ei ole kaebuse rahuldamise seisukohalt määrav, annab kohus hinnangu haldusmenetluses toimunule, et selgitada, miks kaebaja menetluskulud tuleb praegusel juhul jätta tema enda kanda.
14.Kavandatud hoone pidi ettekirjutuse järgi vastama kokkuvõtlikult vähemalt järgmistele tingimustele (dtl 110 jj, resolutsioon dtl 117-118): • Lammutatud hoone tuleb taastada ajaloolises mahus ja sellise välisilmega nagu 11.08.2014 väljastatud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis. Hoone taastamisel võib ära kasutada ebaseaduslikult püstitatud garaaži vundamenti ja nihutada taastatava hoone xxxxxx poolse otsaseinaga garaaži vundamendi peale (6,05 m kaugusele naaberkinnistu piirist). • Juurdeehituse peasissepääsumahtu tuleb vähendada ühekorruseliseks. Juurdeehituse ja taastatava hoone vahele peab jääma ühekorruseline hoone osa. Taastatavast hoonest 2-3 m küljele (lääne poole) ja taha (põhja poole) peab hoone olema ühekorruseline. Hoonel peab olema lamekatus.
15.Kohus esitab järgnevalt ülevaate kaebaja esitatud eskiislahendustest ja projektidest, TLPA märkustest asjakohases ulatuses ja annab ettekirjutuse põhinõuete täitmise osas omapoolse hinnangu. Alates 23.03.2020 esitatud ehitusloa taotlustele esitas vastustaja märkused ehitisregistris, mille kohta on kohtule esitatud märkuste koondtabel (vastustaja 16.11.2021 lisa 14). Kohus eeldab, et kuni uue projekti esitamiseni tehtud märkused käivad eelneva projekti kohta (näitlikult, kui esimene ehitusprojekt esitati 23.03.2020, vastustaja tagastas selle märkuste lahendamiseks 21.04.2020 ja järgmine projekt esitati 17.11.2020, siis 23.03.2020-21.04.2020/17.11.2020 esitatud märkused käivad 23.03.2020 esitatud projekti kohta).
16.Kaebaja esitas TLPA-le 13.12.2019 esikiislahenduse (edaspidi eskiis II; vastustaja 16.11.2021 lisa 3). TLPA vastas eskiislahendusele 12.01.2020 kirjaga nr 4-4/192130-15 (kaebuse lisa 5), millele vastustaja on ka läbivalt viidanud. Kirja kohaselt (kohtu rõhutused): • Lammutatud hoone tuleb taastada algses asukohas. Hoone peab olema mahult, katusekujult, fassaadiviimistluselt ja ukse-aknaavade asukohalt algse elamu täpne koopia. • Esitatud eskiislahendus vastab taastatava hoone mahult, katusekujult, fassaadiviimistluselt ning ukse- ja aknaavade asukohalt hoone (lammutatud) algsele lahendusele. Eskiislahendus ei vasta akende ja vintskapi kujunduse osas algsele lahendusele. Selleks, et taastada lammutatud hoone koopiana, on vaja eskiisi akende ja vintskapi kujunduse osas täiendada, et tagada hoone detailitäpne koopiana taastamine. Taastatava hoone aknad tuleb viia vastavusse algse ehitusprojektiga. • Eskiislahenduses esitatud lahendus vastab ettekirjutuse mõttele taastada hoone algses asukohas. • Arhitektuurse lahenduse seisukohalt oleks soovitav nihutada taastatavat hoonet mõnevõrra tänava poole, et selle verandamahu läänepoole sein oleks täies ulatuses nähtaval. Sellise lahenduse kohaselt oleks kaks viiluga mahtu omavahel ka veidi nihkes, mis teeks lahenduse ehk isegi huvitavamaks. • Eskiislahendusega on pakutud ebaseaduslikult püstitatud hoone osas arhitektuurne lahendus, mis ei ole sarnane 2014. aastal kinnitatud ehitusprojektile. Samas plaanitakse eskiislahenduse kohaselt hooneosi lammutada rohkem, kui ettekirjutus kompromissina ette nägi. Katusekuju nõue ettekirjutuses tulenes eeldusest, et lahendus kujundatakse sarnaseks 2014. aastal kinnitatud ehitusprojektile. Eskiislahendust mõnevõrra täiendades on aktsepteeritav (arhitektuurselt ja miljöösse sobivuselt) ka eskiisis pakutud lahendus kahe viilkatusega mahuga. 5(9)
• Eskiislahenduse kohaselt on täidetud ettekirjutuse nõuded hoone taastamise osas, kuid taastatava hoone osas tuleb eskiislahendust täiendada ning tagada hoone detailitäpne koopiana taastamine (aknad, vintskapp). • Juurde ehitatud ehitise osas on ametile esitatud teistsugune lahendus, kui ettekirjutus ette nägi, kuid antud lahendus on arhitektuurselt ja miljöösse sobivuselt aktsepteeritav. Eelnevast tulenevalt rõhutab kohus, et TLPA pidas eskiisis II sobivaks taastatava hoone asukohta, kuid täitmata oli detailtäpse koopiana taastamise nõude (eelkõige akende ja vintskapi osas). Juurdeehituse osas on TLPA lamekatuse nõudest loobunud, kuivõrd on pidanud teatud arhitektuursete tingimuste täitmisel sobivaks ka kahe viilkatusega hoonet.
17.Kaebaja esitas TLPA-le 23.03.2020 ehitusprojekti (edaspidi projekt I; vastustaja 16.11.2021 lisa 12). TLPA tagastas ehitusprojekti 21.04.2020 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 13). Projektile I esitatud märkuste kohaselt: • erines projekt varem esitatud eskiisist II oluliselt, hoonet oli oluliselt tänava poole nihutatud, taastatava hoone ja juurdeehituse mahu vahele oli lisatud trepikoda, täidetud polnud komisjoni ja ettekirjutuse nõuet taastada hoone detailitäpselt, nt aknad olid endiselt ilma jaotuseta (vt 20.04.2020 märkus, dtl 1295); • ehitusprojekt erines eskiisist oluliselt nii mahult kui ka paiknemiselt, projektis tuli täpsustada ajaloolise hoone taastamisel kasutatavaid viimistlusmaterjale (kasutada traditsioonilisi lahendusi), kavandada koopiana taastatavale hoonele algupäraste avatäidete kujundust järgivad avatäited (sh valged aknaraamid), ajaloolise elamu välisviimistlusena kasutada katteliistudega laudist, taastada hoone detailitäpselt (sh on asjakohane lähtuda 11.08.2014 ehitusprojektist) (06.04.2020 märkus, dtl 1306-1308). Kohus nõustub eelnimetatud märkustega. Projekti I vaadetelt (dtl 255-258) nähtub, et taastatava ajaloolise hoone akende kujundus on võrreldes 2014. aastal ehitusloa saanud projekti vaadetega (dtl 320-323) teistsugune ning taastatava ajaloolise hoone ja juurdeehituse vahel ei ole mitte ettekirjutuses nõutud ühekorruselist mahtu, vaid kahekorruseline. Seega ei nähtud projektiga I ette ajaloolise hoone taastamist detailitäpse koopiana ja täidetud ei olnud ettekirjutuse minimaalsed nõuded ka uue hoone osas.
18.Kaebaja esitas TLPA-le 17.11.2020 ehitusprojekti (edaspidi projekt II; vastustaja 16.11.2021 lisa 15). TLPA tagastas ehitusprojekti 07.12.2020 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 16). Projektile II esitatud märkuste kohaselt: • eelmised märkused (s.o otsuse eelmises punktis kajastatud 20.04.2020 märkus) on lahendamata (07.12.2020 märkus, dtl 1295); • varemesitatud märkusi (s.o otsuse eelmises punktis kajastatud 06.04.2020 märkus) ei ole täidetud, lähtuda 12.01.2020 kirjas toodud juhistest (04.12.2020 märkus, dtl 1308); Kaebaja arhitekt (dtl 1375) on 07.12.2020 märkusele vastanud: „Arvame endiselt, et meie poolt pakutud lahendus on optimaalne, arvestades olemasolevat situatsiooni ning oleme valmis seda põhjendama sõltumatute ekspertide ees,“ (dtl 1295) ja 04.12.2020 märkusele vastanud: „Ehitusprojekt on arhitektuurselt optimaalne lahendus olemasolevat situatsiooni arvestades“ (dtl 1308). Kohus nõustub eelnimetatud märkustega. Projekti II vaadetelt nähtub, et taastatava ajaloolise hoone akende kujundus ja arv on idast vaates võrreldes 2014. aastal ehitusloa saanud projektiga teistsugune (vrd 2014. aasta projekt 321 ja projekt II dtl 617) ning taastatava ajaloolise hoone ja juurdeehituse vahel ei ole ettekirjutuses nõutud ühekorruselist mahtu, vaid kahekorruseline (projekt II dtl 616, 617, 619). Seega ei nähtud projektiga II ette ajaloolise hoone taastamist detailitäpse koopiana ja täidetud ei olnud ettekirjutuse minimaalsed nõuded ka uue hoone osas. 6(9)
19.Kaebaja esitas TLPA-le 01.03.2021 ehitusprojekti (edaspidi projekt III; vastustaja 16.11.2021 lisa 19). TLPA tagastas ehitusprojekti 22.03.2021 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 20). Projektile III esitatud märkuste kohaselt: • esitatud lahendus erineb palju kooskõlastatud eskiisprojektist, eskiisprojektis oli hoone arhitektuurne lahendus tunduvalt terviklikum (12.03.2021 märkus, dtl 1299); • varemesitatud märkusi (ülal kajastatud 06.04.2020 ja 04.12.2020 märkused) ei ole täidetud, sh erineb projekt oluliselt eskiisist nii mahult kui ka paiknemiselt, projekti koostamisel tuleb lähtuda eskiisist, 12.01.2020 kirjas toodud juhistest ja varem esitatud märkustest (12.03.2021 märkus, dtl 1309); • projekti koostamisel lähtuda 12.01.2020 kirjas toodud juhistest, ehitusprojekt erineb oluliselt eskiisist; täitmata on märkus hoone kõrguse ja taastatava hoone lõike osas; kirjeldada nii taastatava kui ka juurde ehitatava hoonemahu projekteerimist, kirjeldada, kui suures mahus kasutatakse ära omavoliliselt püstitatud konstruktsioone (22.03.2021 märkus, dtl 1312-1313). Kaebaja arhitekt on 12.03.2021 märkustele vastanud: „Leiame, et praegune lahendus on siiski terviklikum,“ (1299) ja: „Leiame, et antud lahendus on parem eskiisiga esitatust“ (1309). Kohus nõustub vastustaja esitatud märkustega. Võrreldes projekti III vaateid (dtl 1158, 1160-1162) algse 2014. aasta ehitusprojekti vaadetega nähtub, et taastatava ajaloolise hoone idapoolse külje akende arv ja kujundus ei vasta algsele projektile ning täidetud ei ole ka taastatava hoone ja juurdeehituse vahelise ühekorruselise hooneosa nõue.
20.Kaebaja esitas TLPA-le 19.05.2021 ehitusprojekti (edaspidi projekt IV; vastustaja 16.11.2021 lisa 21). TLPA tagastas ehitusprojekti 03.06.2021 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 22). Projektile IV esitatud märkuste kohaselt: • esitatud projekt erineb liiga palju kooskõlastatud eskiisprojektist, mis vastas ettekirjutuses tehtud märkustele (02.06.2021 märkus dtl 1299); • esitatud projekt erineb oluliselt eskiisist ning varasemaid märkusi ei ole täidetud (02.06.2021 märkus, dtl 1309); • esitatud projekt erineb oluliselt eskiisist ja täitmata on varasemad märkused, sh hoone kõrguse, akende avanemise ja arhitektuurise lahenduse kirjelduse osas (02.06.2021 märkus, dtl 13131314); • ei vasta ettekirjutusele ja komisjoni otsusele ega kooskõlastatud eskiislahendusele (01.06.2021 märkus, dtl 1318). Kaebaja arhitekt viitas 02.06.2021 märkustele vastates tagasi 12.03.2021 märkusele esitatud vastusele (vt otsuse eelmine punkt ja dtl 1299, 1309). 01.06.2021 märkusele vastas kaebaja arhitekt, et erinevused ei ole kontseptuaalsed (dtl 1318). Kohus nõustub vastustaja esitatud märkustega. Võrreldes projekti IV vaateid (dtl 1171, 1179, 1194, 1201) algse 2014. aasta ehitusprojekti vaadetega nähtuvad nii taastatava ajaloolise hoone kui ka juurde ehitatava hoone osas jätkuvalt samad puudused.
21.Kaebaja esitas TLPA-le 22.07.2021 ehitusprojekti (edaspidi projekt V; vastustaja 16.11.2021 lisa 23). TLPA tagastas ehitusprojekti 05.08.2021 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 26). Projektile V esitatud märkuste kohaselt: • projekt erineb eskiisist, projekti koostamisel lähtuda eskiisist, 12.01.2020 kirja juhistest ja varasematest märkustest (27.07.2021 märkus, dtl 1309-1310); • märkused täitmata (27.07.2021 märkus, dtl 1314); 7(9)
• ei vasta ettekirjutusele ja komisjoni otsusele ega kooskõlastatud eskiislahendusele (04.08.2021 märkus, dtl 1318). Kaebaja arhitekt vastas 27.07.2021 ja 04.08.2021 märkustele selgitusega, mille kohaselt on püütud leida sobivat lahendust 2014. aastast olemasolevale situatsioonile; kuna vana maja on täielikult lammutatud, ei saa sellega seonduvat nimetada taastamiseks ega rekonstrueerimiseks, vaid koopia valmistamiseks. Vana maja ei olnud arhitektuurselt ega ajalooliselt oluline hoone ning selle väljanägemine erines algses projektis kavandatust. Võrreldes eskiisprojektiga on esitatud projekt nii mahuliselt kui ka fassaadilahenduselt ja välisviimistluselt keskkonda sobivam (dtl 1310, 1314, 1319). Kohus nõustub vastustaja esitatud märkustega. Võrreldes projekti V vaateid (dtl 1172, 1180, 1195, 1202) algse 2014. aasta ehitusprojekti vaadetega nähtuvad nii taastatava ajaloolise hoone kui ka juurde ehitatava hoone osas jätkuvalt samad puudused.
22.Kaebaja esitas TLPA-le 18.08.2021 ehitusprojekti (edaspidi projekt VI; vastustaja 16.11.2021 lisa 28). TLPA tagastas ehitusprojekti 20.09.2021 märkuste lahendamiseks (vastustaja 16.11.2021 lisa 30). Projektile VI esitatud märkuste kohaselt: • projekt vaadati projektide komisjonis läbi 08.09.2021 ja otsustati, et lahendus ei vasta varasemalt esitatud märkustele (08.09.2021 märkus, dtl 1306); • TLPA juhised nägid ette ebaseaduslikult lammutatud miljööväärtuslikuks hinnatud autentsel kujul säilinud hoone detailtäpse taastamise ja eristuva juurdeehituse kavandamise; täiendada seletuskirja viimistlusmaterjalide peatükki, keraamiliste plaatidega trepp ei ole ajaloolisele hoonele omane (valatud betoontrepi võib katta paekivi plaadiga), vintskapi ja vintskapi akna suurus viia vastavusse algse projekti või lammutamisele eelnenud olukorraga, taastada esimese korruse aken, kavandada ajaloolisele hoonele kaheraamsed puitaknad koos ajastukohaste detailidega (14.09.2021 märkus, dtl 1311); • lahendus esineb eskiisist niivõrd oluliselt, et ei ole aktsepteeritav; täiendada seletuskirja (20.09.2021 märkus, dtl 1316). Kaebaja arhitekt vastas 08.09.2021 märkusele, et lahendus on tehtud nii märkusi kui ka reaalseid olusid arvestades optimaalselt (dtl 1306). 14.09.2021 märkuse osas vastas arhitekt, et lammutatud hoone ei olnud autentsel kujul säilinud ega olnud esinduslik; korrigeeritud lahenduses arvestatakse kõikide vana maja arhitektuurset osa puudutavate märkustega, kuid arusaamatu on, miks neid ei esitatud varem (dtl 1311). Kohus nõustub vastustaja esitatud märkustega. Võrreldes projekti V vaateid (dtl 1041, 1174, 1182, 1197) algse 2014. aasta ehitusprojekti vaadetega nähtuvad nii taastatava ajaloolise hoone kui ka juurde ehitatava hoone osas jätkuvalt samad puudused.
23.Eeltoodu põhjal saab järeldada, et kaebaja ei soovinudki ettekirjutuses ettenähtud lahendust ehitada, sh taastada detailtäpselt ajaloolist hoonet, kuna tema arvates ei olnud see sellisena säilinud ega vastanud algsele projektile. Samuti nähtub, et uue hoone osas on kaebaja lähtunud talle meeldivamast ja tema arvates optimaalsemast lahendusest ning jätnud täitmata ühekorruselise hooneosade vahelise mahu nõude. Ettekirjutus on aga kehtiv ja täitmiseks kohustuslik kõigile, seega lähtus vastustaja haldusmenetluses õigustatult ettekirjutuses paika pandud nõuetest. Asjaolu, et kaebaja ei pidanud ajaloolise hoone taastamist detailitäpselt vastavalt hoone algsele projektile otstarbekaks või mõistlikuks, ei anna alust järeldada, et vastustaja esitas haldusmenetluses põhjendamatuid nõudmisi ning ehitusprojekti aktsepteerimine seisis vastustaja tegevuse taga. Kaebaja on asunud vastustaja nõudmisi täitma alles kohtumenetluse jooksul (kaebaja 12.01.2022 seletuse lisa nr 7 – 29.12.2021 edastatud taotlus); sh taotluses on hoone märgatavalt väiksem. Kaebaja on esitanud ehitusregistri kohaselt ka 24.01.2022 uue ehitusloa taotluse, mille alusel on väljas8(9)
tatud ehitusluba (vastustaja 16.02.2022 seisukoha lisa 1). Kohus võtab kaebaja 24.01.2022 taotluse kohtuasja materjalide juurde. Ka toodud projektis on näha ulatuslikke muudatusi. Arvestades ka kaebaja korduvaid vastuväiteid haldusmenetluses, ei saa pidada usutavaks, et ehitusloa ajendiks on vastustaja nõustumine kaebaja tegevusega, vaid pigem on kaebaja kohandanud projekti, et see oleks vastustaja ettekirjutusele vastav. Kuivõrd vastustaja etteheited kaebaja esitatud ehitusprojektidele ei olnud alusetud ega põhjendamatud ja kaebaja on esitanud ettekirjutusele vastava projekti alles kohtumenetluses, oleks kaebaja menetluskulude jätmine vastustaja kanda äärmiselt ebaõiglane (HKMS § 108 lg 11). Kaebajal tuleb seetõttu oma kulud ise kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud.
24.Kohus rahuldas 8.11.2021 määrusega kaebaja esitatud esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse ning keelas vastustajal hoiatuse nr 1612899/00173-6 alusel sunniraha rakendamise ja sunniraha sissenõudmiseks täitemenetluse algatamise. Kohus pikendas EÕK abinõud 25.11.2021 ning 19.01.2022 määrustega. Viimati nimetatud määruse alusel kehtib EÕK abinõu kuni 09.03.2022. Kohus peab vajalikuks pikendada EÕK abinõud praeguse otsuse jõustumiseni. Kuigi vastustaja on kohtumenetluses kinnitanud, et ei rakenda sunniraha, mille sissenõudmise keelamiseks kaebus on esitatud, leiab kohus, et EÕK jätkuv kohaldamine tagab otsuse jõustumiseni tarviliku õigusrahu ning seetõttu ei lange kaebaja EÕK vajadus ära enne kaebust rahuldava otsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Sullin
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.