Xi kaebus Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse ja 28.04.2021 korralduse nr 183 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja X, volitatud esindaja Urmas Mark Vastustaja Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta asja materjalide juurde kaebaja poolt 01.10.2021 esitatud tõendid, 08.10.2021 esitatud tõendid ning 09.10.2021 esitatud tõendid ning vastustaja 08.07.2021 menetlusdokumendi lisa ja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisad.
Rahuldada Xi kaebus ja tühistada Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutushoiatus ning Viimsi Vallavalitsuse 28.04.2021 korraldus nr 183.
Mõista Viimsi vallalt välja Xi kasuks menetluskulu 30 eurot.
Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Asendada avaldatavas kohtulahendis kaebaja nimi tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 29.11.2021 (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse
3-21-1208 esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
Viimsi Vallavalitsuse järelevalveinspektor kontrollis 26.06.2020 Viimsi alevikus aadressil xxxxxxx asuvat ridaelamut ja tuvastas, et xxxxxxx asuva ridaelamuboksi terrassi kohale on ehitatud varikatus. xxxxxxx kinnisasja omanikud Y ja X selgitasid Viimsi vallale, et soovivad varjualuse seadustada ja esitada selleks ehitusprojekti koos naabrite kirjaliku nõusolekuga.
Viimsi vald edastas 12.01.2021 xxxxxxx omanikele ettekirjutuse eelnõu ning andis võimaluse esitada vastuväited. X selgitas 22.01.2021, et terrassi suurus on alla 20 m2, mistõttu ei pidanud ta selle kohale varikatuse rajamisest kohalikku omavalitsust teavitama.
Viimsi Vallavalitsus tegi korrakaitseseaduse (KorS) § 6 lg 1 ja § 28 ning ehitusseadustiku (EhS) § 130 ja § 132 lg 3 p 2 alusel 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse, millega kohustas Y ja X likvideerima xxxxxxx küljes asuv varikatus ja viima ehitis vastavusse ehitusloa saanud ehitusprojektiga hiljemalt 30.04.2021.
26.06.2020 paikvaatlusel tuvastati, et xxxxxxx ridamaja ühele boksile on terrassi kohale ehitatud varikatus. Naabri sõnul langeb varikatuselt tema kinnistule lumi ja vesi. Varikatuse ehitust ei ole ehitusloa saanud projektis ette nähtud ja see muudab hoone fassaadi, mistõttu ei vasta ridaelamu ehitisregistri koodiga xxxxxxx ehitusloa saanud ehitusprojektile. Varikatuse ehitamisega on suurenenud xxxxxxx asuva ridaelamu pind. Varikatusest lähtuvad naabritele kahjulikud mõjutused, mida ei ole võimalik vältida. Omanik ei ole taotlenud ehitusluba või esitanud ehitusteatist ehitise laiendamiseks. Ridaelamu väliskonstruktsioonid ja ehitise fassaad on korteriomanike kaasomand, mille korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase korteriühistu valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kaasomandi eset kasutades kohustub omanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ettekirjutuses sisaldus hoiatus, et selle tähtaegsel täitmata jätmisel rakendab Viimsi vald sunniraha 320 eurot.
X esitas vaide, mille Viimsi Vallavalitsus jättis 28.04.2021 korraldusega nr 183 (vaideotsus) rahuldamata.
2(11)
3-21-1208
5.X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse ja 28.04.2021 vaideotsuse tühistamiseks. Kaebaja on märkinud 08.10.2021 kaebuse täienduses, et juhul, kui kohus leiab, et lammutamise nõue on põhjendatud, siis tuleb kaebajale anda mõistlik tähtaeg kas varikatuse lammutamiseks või seadustamiseks, ning alternatiivselt kui kohus leiab, et tähtaja andmine ei ole põhjendatud ning ka sunniraha määramise otsus tuleb jätta jõusse, siis tuleb vastustaja poolt määratud sunniraha 320 eurot oluliselt vähendada selliselt, et see oleks proportsioonis teistes sarnastes asjades määratud rahaliste kohustustega.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Kaebaja palub tühistada Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutus-hoiatus ning 28.04.2021 vaideotsus. Kaebuse motiivid on järgmised.
6.1.Küsimuse lahendamine kuulub Korteriühistu xxxxxxx pädevusse (vt korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kaebaja on varikatuse ehituse korteriühistuga kooskõlastanud. Kaebajale teadaolevalt ei ole ükski korteriomanik korteriühistule kaebust esitanud ning võimaliku nõude esitamisel kuuluks see lahendamisele tsiviilkohtumenetluse korras. Lisaks ei ole vastustaja kontrollinud väidetava naabri kaebuse paikapidavust. Pole olemas kinnisasja, mida võiks nimetada „naabri kinnistuks“. Vaidlusalune terrass, varikatus ja maa-ala, millele teoreetiliselt võib varikatuselt langeda lumi või vesi, ei kuulu ühegi korteri eriomandi osa koosseisu, vaid on kõikide korteriomanike kaasomandi esemeks (vt kinnistu nr xxxxxxx kinnisturegistri väljavõte; kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1). Kaebajale kuulub reaalosa nimetusega B3 ja naabrile, kelle õigusi väidetavalt rikutakse kuulub reaalosa B2. Varikatuselt lähtuva lume ja vee koristamise või ärajuhtimise ja sellest tõusetuvate nõuete lahendamine sama kinnistu piires ei kuulu vastustaja pädevusse. Reaalosade suurused (105,6 m2) vastavad täpselt ridaelamu bokside suurusele, ühegi omaniku reaalosa hulka ei kuulu hoone välist pinda. Samuti puudub kaasomanike vahel kaasomandiosa kasutamise kokkulepe, vaid kaasomandiosa kasutatakse heas usus ning korteriühistu otsustele tuginedes. Väljavõte ehitusprojektist kinnitab ja selgitab visuaalselt eelnevat. Kinnistusraamatu andmed ei kattu üksüheselt ehitusprojektiga. Ehitusprojektis on reaalosade nimetused vastavalt SÜD B3 ja SÜD B2. Seega ei vasta vastustaja väide naabri õiguste kahjustamise kohta tõele.
6.2.Kohalik omavalitsus peab tagama, et valla territooriumil ei toimuks ebaseaduslikku ehitustegevust, kuid EhS §-st 130 tulenevalt teostatakse järelevalvet eelkõige ehitise ohutuse kontrollimise eesmärgist lähtuvalt. Üksnes ehitamise formaalne õigusvastasus ei saa olla lammutamisettekirjutuse tegemise aluseks. Võimu teostamine peab vastama seadusele ning olema proportsionaalne. Ükski õigusakt ei kohusta kohalikku omavalitsust reageerima formaalsetele ja mitteolulistele mittevastavustele. Mitteoluline erinevus tegelikkuse ja projekti vahel ei põhjusta praegusel juhul mingisugust ohtu ja võimalikud naabrite vahelised vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluses.
6.3.Kaebaja rajatud varikatus vastab ehitamisele kehtestatud nõuetele, sest EhS lisa 1 kohaselt pole alla 20 m2 suuruse varikatuse rajamiseks nõutav kohaliku omavalitsuse luba. Vastustaja viidatud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 5 ei reguleeri ehitusloa kohustust. Vastustaja vastusest jääb mulje, et kuni 20 m2 suurust varikatust võib ehitada üksnes eraldiseisvale kinnistule ainsa ehitisena. See on äärmiselt ebatõenäoline ja eluliselt ebausutav, et sellise sätte loomine oli seadusandja eesmärgiks.
3(11)
3-21-1208
6.4.Vastustaja väide, et varikatuse ehitamine on ehitise laiendamine, mitte alla 20 m suurusega eraldiseisva rajatise ehitamine, on tõendamata ja paljasõnaline. Vastustaja pole esitanud ehitusekspertiisi, eksperdiarvamust ega paikvaatluse läbiviimisest dokumenti. Varikatuse ehitamine ei ole käsitatav xxxxxxx hoone laiendamisena EhS § 4 lg 2 tähenduses, mille kohta on vaja esitada ehitusluba või ehitusteatis. Tegemist on eraldiseisva alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga rajatisega, millele EhS lisa 1 järgi ei kohaldu ehitusteatise esitamise nõue. Sellega ei muutu ridaelamuboksi füüsikalised omadused (EhS § 4 lg 1).
6.5.EhS § 132 lg-t 3 ning kohtupraktikat arvestades peetakse ehitise lammutamise nõuet põhjendatuks vaid juhtudel, kui nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht, samuti püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ning mida pole võimalik vähendada või leevendada. Selliseid asjaolusid käesoleval juhul ei esine ning vastustaja ei ole neile senises menetluses ka tuginenud.
6.6.Vastustajal tuleb kõiki kohelda võrdselt. Võrdne kohtlemine ei ole tagatud, kui vastustaja nõuab vaid üksikutel juhtudel (käesoleval juhul kaebajalt) varikatuse täielikku lammutamist, samas kui mõnel juhul ei ole Viimsi vallas projektis ettenähtud terrassidele ehitatud varikatuseid, lisatud markiise jmt kohustatud lammutama.
6.7.Vastustaja on väitnud, et ehitusloa saanud projektiga lubatud terrassil ei saa olla siseseinu ega välisseinu. Samas on ka reaalosade B1 ja B2 terrassid seintega (kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 3). Samuti on reaalosade B3 ja B9 vahelt näha varikatus, mis on oluliselt suurem kui kaebaja varikatus (vt kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 4). Kaebajale teadaolevalt pole nende „rikkumiste“ suhtes menetlust algatatud.
6.8.Määratud sunniraha suurus 320 eurot on ebaproportsionaalselt suur. Ühes teises rikkumismenetluses määras vastustaja ebaseadusliku lainemurdja, suurusega 200 m2 ehitajale ühekordse trahvi summas 500 eurot (vt kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 5).
6.9.Vastustaja on vaideotsuse teinud 20 päeva ettenähtud tähtajast hiljem.
Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
7.1.Ehitusloata ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2 ja lisa 1 mõttes on kohaliku omavalitsuse riikliku järelevalve pädevuses (EhS § 130 lg 2). Asjakohatu on väide, et korteriomandi valitsemine toimub korteriühistu kaudu ja on korteriomanike vaheline tsiviilküsimus. Kaebaja ei ole esitanud kõikide kaasomanike nõusolekut varikatuse ehitamiseks (vt KrtS § 31 ja § 38). Korteriühistu nõusolek ei ole piisav hoone välisfassaadi muutmiseks ning ühe isiku soodustamiseks juurde lisanduva pinnaga.
7.2.Ehitusloa saanud projektiga lubatud terrassil ei saa olla siseseinu ega välisseinu. Terrassi, kui arhitektuuri ehitusliku terminiga mõeldakse väljapoole hoonet jäävat ja seda ümbritsevat, avatud ning maastiku suhtes tõstetud tasast ala. Terrassi sisse ei ole võimalik ehitada varikatust. Varikatuse ehitamisel on tegemist ehitise laiendamisega (vt EhS § 4 lg 2; majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 5). Ehitise laiendamisel kuni 33% tuleb vastavalt EhS lisale 1 esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mida kaebaja teinud ei ole.
7.3.Paikvaatluse aktilt koos fotodega on näha, et tegemist ei ole iseseisva ehitisega (vastustaja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1). Varikatus lähtub hoone seinast ja on seina külge kinnitatud (kruvidega, neetidega vms ei oma tähtsust). Ehitise laiendamise tulemusel
4(11)
3-21-1208 muutub hoonealune pind. Hoone maapealse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast kõrgemal asuvate hooneosade projektsioon horisontaaltasapinnal ja hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal.
7.4.Ettekirjutus õigusliku aluseta ehitise lammutamiseks on kaalutlusotsus (EhS § 132 lg 3 p 2). Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud tiheasutusalal ehitamise naabrite õiguste ja huvidega arvestamise vajadust. Tulenevalt kaasomanike õiguste kahjustamisest ja sellest, et vald ei pea ega soovi põhistada tekkinud õigusvastast olukorda, ei ole ettekirjutuse adressaadil õiguspärast ootust, et tema ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Naaber on leidnud, et varikatus põhjustab talle ebameeldivusi, mida ei ole võimalik vältida muidu, kui varikatust lammutades. Käesoleval juhul ei ole tegemist elamiseks vajaliku rajatisega ega hoonega, mille lammutamine nõuaks eriliselt põhjalikku kaalumist. Seetõttu selle lammutamine ei ole ebaproportsionaalne avalikku ja naabrite huve silmas pidades. Omavalitsus ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (Eesti Vabariigi Põhiseadus (PS) § 19 lg 2 ja § 32 lg 2). Õigushüve, mida on riivatud, on õiguskindlus, kuna on toimunud ehitusseadustiku nõuete rikkumine. Omaniku kohustuseks on tagada ehitiste vastavus planeeringutele ja ehitusprojektile. Ettekirjutusega antud küsimuses tagab vald sisuliselt seaduslikkust, mis on kohaliku omavalitsuse kohustus. Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naabri huvist tagada nende õigused. Samuti ei ole juurdeehitus isiku põhiseaduslik õigus, millele ei kehtiks seadustest tulenevad piirangud, mida omanik peab arvestama. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks ja naabri huvi on ülekaalukam kaebaja huvist.
7.5.Kohaliku omavalitsuse kohustus sekkuda ebaseadusliku ehitise ehitamisel tuleneb mitmetest õigusaktidest (PS § 154, kohaliku omavalitsuse korralduse seadus (KOKS) § 3 p 2, HMS, märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seadus jne). Lammutamist on võimalik rakendada ka juhul, kui naabrile tekivad ebameeldivused, mida ei ole võimalik leevendada või vähendada muul moel. Varikatusega ei ole tegemist pelgalt formaalselt ilma õigusliku aluseta rajatud ehitisega. Kaebaja õigusi ei riku vaidlusalune ettekirjutus, kuivõrd detailplaneeringust ega ehitusprojektist ei tulene kaebajale õigust terrassile varikatust ehitada. Kaebajale on eelnevalt selgitatud, et sellist varikatust antud asukohas asuda ei tohi. Kaebaja ei ole järginud järelevalveosakonna poolt antud suulist hoiatust ning ehitise ehitamine ja sellest tulenvad kulutused olid kaebaja enda risk.
7.6.Asjasse puutumatud on kaebaja etteheited teiste võimalik varikatuste osas. Samas ei ole nende osas ükski naaber leidnud, et need nende õigusi rikuksid ning need varikatused on ehitatud loa alusel.
7.7.Vaidlusaluse ettekirjutuse andmisel on järgitud ärakuulamiskohustust (haldusmenetluse seadus (HMS) § 40 lg 1), kui 12.01.2021 edastati kaebajale ettekirjutuse-hoiatuse eelnõu arvamuse avaldamiseks.
7.8.Vaidlusalune ettekirjutus-hoiatus on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärane. Kuna vaidlusalune rajatis on vastuolu tõttu ehitusloa/teatise puudumise ja ehitamisele esitatavate nõuete (EhS § 12) rikkumise tõttu nii formaalselt kui ka materiaalselt ehitusõiguse vastane, on ettekirjutuse andmine põhjendatud. Kui ehitis on nii materiaalselt kui ka formaalselt ebaseaduslik, kuulub see lammutamisele.
5(11)
3-21-1208
KOHTU PÕHJENDUSED
Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja 02.02.2021 ettekirjutus kaebajale viimase poolt ridaelamule aadressiga xxxxxxx, Viimsi ehitatud varikatuse lammutamiseks, on õiguspärane. Esmalt lahendab kohus veel lahendamata taotlused (I), seejärel võtab seisukoha, kas vastustaja oli pädev vaidlusalust haldusakti andma (II) ning kontrollib vaidlusaluse ettekirjutuse-hoiatuse sisulist õiguspärasust ehk kas lammutamisettekirjutuse andmiseks olid täidetud EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldused (III). Viimaks lahendab kohus kaebuse ja jagab menetluskulud (IV). I
Tallinna Halduskohtu 12.10.2021 määrusega on rahuldatud kaebaja esindaja 29.09.2021 tähtaja pikendamise taotlus ning pikendatud Tallinna Halduskohtu 15.09.2021 määruse resolutsiooni punktis 2 sätestatud tähtaega kuni 08.10.2021 (resolutsiooni punkt 1); samuti on pikendatud Tallinna Halduskohtu 15.09.2021 määruse resolutsiooni punktis 3 sätestatud tähtaega kuni 18.10.2021 (resolutsiooni punkt 3). Seega oli kaebajal õigus esitada menetlusdokumente ja tõendeid kuni 08.10.2021 ning vastustajal oli õigus esitada vastuväiteid kuni 18.10.2021.
10.Kaebaja on esitanud 09.10.2021 tõendid.
11.Kohtu hinnangul on kaebaja 09.10.2021 tõendid esitatud tähtaja rikkumisega. Juhindudes HKMS § 62 lg-st 1 koosmõjus § 51 lg-ga 4 leiab kohus, et tõendite asja juurde võtmine ei põhjusta menetluse viibimist, kuivõrd need on esitatud enne vastustajale määratud vastuväidete esitamise tähtaega, mistõttu on saanud vastustaja nendega tutvuda ja vastu vaielda.
12.HKMS § 62 lg-st 2 juhindudes võtab kohus asja materjalide juurde kaebaja poolt 01.10.2021 esitatud tõendid, 08.10.2021 esitatud tõendid ning 09.10.2021 esitatud tõendid.
13.Vastustaja on koos 18.10.2021 vastuväidetega esitanud ka täiendavad tõendid (15.06.2021 paikvaatluse akt ning naabri e-kirjad). Kohtu hinnangul on nimetatud tõendid esitatud tähtaja rikkumisega, kuivõrd täiendavate tõendite esitamiseks oli kohus andnud tähtaja 29.09.2021. Samas vastuväidete esitamiseks antud tähtaeg 18.10.2021 ei võimaldanud enam täiendavaid tõendeid esitada. Vastustaja on põhjendanud täiendavate tõendite esitamist 18.10.2021 asjaoluga, et kui kaebuses ei ole kaebaja eitanud, et on rajanud ilma õigusliku aluseta rajatise hoone külge, siis 08.10.2021 täiendavates seisukohtades ei ole kaebaja sellega nõus, mistõttu esitab vastustaja paikvaatluse akti koos fotodega. Kohtu hinnangul ei tingi 15.06.2021 paikvaatluse akti asja juurde võtmine menetluse venimist, kuivõrd ka kaebuse lisast 7 nähtub, mil moel paikneb varikatus võrreldes olemasoleva hoonega (varikatus ulatub seinani; kaebuse lisa 7).
14.Seonduvalt naabri e-kirjadega märgib kohus, et nende sisu on kajastatud ka vaidlusaluses ettekirjutuses-hoiatuses (vt kaebuse lisa 1, lk 1), mistõttu on saanud kaebaja esitada vaidemenetluses ja ka kaebuses oma seisukohad naabri õiguste võimalikust riivest. Eeltoodust lähtuvalt võtab kohus asja materjalide juurde vastustaja 08.07.2021 menetlusdokumendi lisa ja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisad (HKMS § 62 lg-d 1 ja 2 ning § 51 lg 4).
6(11)
3-21-1208
II
15.Kaebaja on 08.10.2021 menetlusdokumendis mh taotlenud järgmist: 3) juhul, kui kohus leiab, et lammutamise nõue on põhjendatud, siis tuleb kaebajale anda mõistlik tähtaeg kas varikatuse lammutamiseks või seadustamiseks, ning alternatiivselt kui kohus leiab, et tähtaja andmine ei ole põhjendatud ning ka sunniraha määramise otsus tuleb jätta jõusse, siis tuleb vastustaja poolt määratud sunniraha 320 eurot oluliselt vähendada selliselt, et see oleks proportsioonis teistes sarnastes asjades määratud rahaliste kohustustega. Arvestades, et kaebaja on vaidlustanud 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse, millega tehti kaebajale lammutamisettekirjutus ning määrati ettekirjutuse täitmise tähtaeg (30.04.2021), siis on tühistamisnõudega hõlmatud ka küsimused, kas vastustaja oleks pidanud andma kaebajale võimaluse ehitis seadustada, kas ettekirjutuse täitmiseks on määratud mõistlik tähtaeg ning kas määratud sunniraha suurus on proportsionaalne. Kohtu hinnangul ei ole tegemist kaebuse muudatusega HKMS § 49 mõttes.
16.Esmalt on kaebaja seadnud kahtluse alla vastustaja pädevuse lammutamisettekirjutuse tegemiseks.
17.Kohus nõustub vastustajaga, et üldpädevus riikliku järelevalve teostamiseks tuleneb EhS § 130 lg 2 punktidest 2 ja 3. Vastavalt EhS § 130 lg 2 punktidele 2 ja 3 teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid: 2) ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine ning 3) ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine.
18.Käesoleval juhul kontrollis vastustaja riikliku ehitusjärelevalve käigus, kas kaebaja on esitanud ridaelamuboksi xxxxxx terrassi kohale ehitatud varikatuse kohta ehitusteatise või ehitusloa ning kas ehitatud varikatus vastas ehitamisele sätestatud nõuetele. Küsimus kuuluks eraõiguse valdkonda juhul, kui kaebajale etteheidetud tegevus (varikatuse ehitamine) ei nõuaks EhS kohaselt ehitusteatise ega ehitusloa esitamist ning jääks kaasomandi eseme otstarbekohase kasutuse piiresse (KrtS § 30 lg 1 p 2) või on selleks teised korteriomanikud andnud vastava nõusoleku (KrtS § 35). Nii näiteks on Riigikohus selgitanud, et korteriomandi juures asuva terrassi kinniehitamine kui juurdeehituse püstitamine ei olnud tegevus, mis jääks korteriomandi tavapärase kasutamise piiresse ning mida saaks seetõttu otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.12.2014 otsus nr 33-1-57-14, p 13). Kuigi käesoleval juhul ei ole kaebaja esitanud vastustajale ka korteriomanike nõusolekut, ei saaks terrassi kohale varikatuse ehitamine jääda kaasomandi tavapärase kasutamise piiresse. Alljärgnevalt hindab kohus, kas varikatuse ehitamine oli ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2 tähenduses.
19.Vastustaja hinnangul on varikatuse ehitamine hoone laiendamine EhS § 4 lg 2 tähenduses. Kaebaja sellise käsitlusega ei nõustu, vaid leiab, et tegemist on eraldiseisva alla 20 m2 rajatisega, mille ehitamiseks ei ole vaja ehitusteatist esitada (EhS lisa 1).
20.Vaidlust ei ole selles, et xxxxxx juures olev terrass on kaasomandi osa. 15.06.2021 koostatud paikvaatluse aktist nähtub, et terrassi kohal olev varikatus on kinnitatud xxxxxx korteriomandi välisseina külge ning toetub xxxxxxx korteriomandi juurde kuuluvat haljasala ning naabri korteriomandi juurde kuuluvat parkimiskohta eraldavale seinale/aiale (vt vastustaja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1, fotod nr 1 ja nr 2). Samuti nähtub kaebuse lisalt 7 (varikatuse joonis), et varikatus ulatub ridaelamuboksi välisseinani. See tähendab, et isegi, kui varikatuse joonisel (kaebuse lisa 7) kujutatud puitkonstruktsioon (tähistatud numbritega 1 ja 2), millele katusematerjal on kavandatud panna, ei kinnitu seina külge ja on jäetud mõningane vahe 7(11)
3-21-1208 seinaga, siiski ulatub varikatus vastu välisseina ning visuaalselt vaadatuna moodustab varikatus hoonega ühtse funktsionaalse terviku.
21.Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kõnesoleva ridaelamu ehitusprojekt ei näinud ette terrassi kinniehitamist ega selle kohale varikatuse ehitamist.
22.Vastustaja on õigesti märkinud, et ehitise laiendamise tulemusel muutub hoonealune pind.
23.Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määruse nr 32 „Üldplaneeringu teemaplaneeringu „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ Kehtestamine“ lisa 1 „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ ptk 4.1 „Üldised nõuded elamuehitusele kogu Viimsi valla territooriumil“ kohaselt võib krundil toodud ehitusalune pind olla suurem vaid terrasside arvel ning allmärkusena nr 1 on samas täpsustatud, et terrassi alust ala ei lubata ka hiljem kinni ehitada (lk 21). Samuti on vastustaja asjakohaselt viidanud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg-le 5, mis sätestab, et hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse, välja arvatud § 19 lõike 6 punktis 8 nimetatud varikatuse, ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal.
24.Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist ning rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas need rajatised kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi; näiteks ei kahjusta reeglina naabrite õigusi juurdepääsuteed, väikesed parkimisalad, katuseräästad, katmata välistrepid ja katmata terrassid, mis võivad jääda hoone ehitusaluse pindala hulka arvamata (Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus nr 3-15-1620, p 15). Ka käesoleval juhul toetub varikatus naabri parkimiskoha poolsele seinale/aiale ning on kinnitatud hoone välisseina külge, mistõttu visuaalselt suurendab krundi täisehitatust. Eeltoodust lähtuvalt nõustub kohus vastustajaga, et varikatuse püstitamise näol on tegemist ehitise laiendamisega EhS § 4 lg 2 mõistes ning seetõttu ei saa käsitleda ehitatud varikatust ka eraldiseisva rajatisena EhS lisa 1 tähenduses. Eeltoodust lähtuvalt puudub vajadus asuda analüüsima, kas on muutunud hoone füüsikalised omadused.
25.Ülalmärgitust lähtuvalt ei ole vastustaja oma pädevust ületanud vaidlusaluse haldusakti andmisel. III
26.Vaidlustatud ettekirjutuse-hoiatuse õigusliku alusena on mh märgitud EhS § 132 lg 3 p
2.Viidatud sätte kohaselt otsustab korrakaitseorgan ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada või leevendada. Seega on EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldusteks: 1) tegemist on ebaseadusliku ehitamisega ning 2) sellega on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
27.Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et xxxxxx elamu ehitusprojekt ja 27.03.2006 väljastatud ehitusluba ei näinud ette varikatuse ehitamist, samuti sellele, et kaebaja ei ole esitanud varikatuse ehitamise kohta ehitusteatist, ehitusluba ega ehitusprojekti. EhS § 12 lg 1 kohaselt tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid.
8(11)
3-21-1208 Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh peab omanik tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (EhS § 19 lg 1 p 2). Seega on vastustaja õigesti leidnud, et tegemist oli ebaseadusliku ehitustegevusega.
28.Küll aga ei piisa lammutamisettekirjutuse andmisest pelgalt sellest, et ehitis on püstitatud õigusliku aluseta (Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2021 määrus nr 3-21-1208, p 12), vaid täidetud peab olema ka teine EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldus.
29.Vaidlusaluses ettekirjutuses on leitud, et xxxxxx ridaelamu boksile on juurde ehitatud varikatus, mille läbi on suurenenud ridaelamu xxxxxx ehitisealune pind ja millest lähtuvad naabrile kahjulikud mõjutused, mida ei ole võimalik vältida (vt kaebuse lisa 1, lk 2). Lisaks on kaebaja vastuväidetele vastates märgitud vaidlusaluses ettekirjutuses, et ehitamisel tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu; käesoleval juhul kuhjub varikatuselt maha libisev lumi naaber korteriomandi parkimiskohale kahjustades seeläbi naabri huvisid (vt kaebuse lisa 1, lk 3). „Tulenevalt kaasomanike õiguste kahjustamisest ja sellest, et vald ei soovi põhistada olemasolevat õigusvastast olukorda, ei ole ettekirjutuse adressaadil õiguspärast ootust, et tema ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Ehitise lammutamise nõue on äärmiselt range mõjutusvahend, mida tuleb kohaldada kohases menetluses domineeriva avaliku huvi korral. Siinjuures peavad olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks. Avaliku huvina tuleb siinkohal käsitleda asjaolu, et ehitusloa andmise näol on tegemist põhimõtteliselt naabritevahelise kokkuleppega (projektid läbivad naabrite kaasamise menetluse), mida tuleb kõigil arvestada ja täita. Ühtlasi on avalik huvi selles, et ilma õigusliku aluseta ehitiste seadustamine ei saaks normiks ega loodaks pretsedenti, mis annab aluse ka järgmistel taotlejatel nõuda analoogseid otsuseid kohalikult omavalitsuselt. Ehitise näol on tegemist lihtsa rajatise – varikatus, mille lammutamine ei ole ebaproportsionaalne avalikku ja naabrite huve silmas pidades. Omavalitsus ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (Põhiseadus § 19 lg 2 ja § 32 lg 2). Õigushüve, mida on riivatud, on õiguskindlus, kuna on toimunud ehitusseadustiku nõuete rikkumine. Omaniku kohustuseks on tagada ehitiste vastavus planeeringutele ja ehitusprojektile. Ettekirjutusega tagab vald sisuliselt seaduslikkust, mis on kohaliku omavalitsuse kohustus. Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnisasjade omanike huvidest tagada nende naabrusõigused. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks on ülekaalukam ettekirjutuse adressaadi huvidest.“ (vt kaebuse lisa 1, lk 4).
30.Vaidlusaluses ettekirjutuses esitatud põhjendustest nähtub, et lammutamisettekirjutus on tehtud, kuivõrd esineb ülekaalukas avalik huvi (tagada ehitamise seaduslikkus) ning varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused naabrile (parkimiskohale langeb varikatuselt vesi ja lumi). Kuigi avalikku huvi ei ole keelatud lammutamisettekirjutuse tegemisel arvesse võtta, siiski kui samal ajal ei tuvastata ehitise mittevastavust ehitisele esitatavatele nõuetele ja sellega kaasnevat olulist või kõrgendatud ohtu, oleks tegemist formaalset laadi kõrvalekalletega, mis ei annaks EhS § 132 lg 3 p 1 kohaselt alust nõuda ehitise lammutamist (vt Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 19).
31.Käesoleval juhul ei ole vaidlusaluses ettekirjutuses väidetud, et varikatuse püstitamine ka ehitusloa ja ehitusprojekti esitamisel oleks üldse välistatud xxxxxx korteriomandi juures oleva terrassi kohale. Seejuures on kaebaja esitanud kohtumenetluses fotod sellest, et xxxxxx hoonele on ka teised korteriomanikud püstitanud terrassi kohale varikatuseid (vt kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisad 3-4). Neile väidetele ei ole vastustaja vastu vaielnud, vaid
9(11)
3-21-1208 pidanud teisi varikatuseid asjasse puutumatuks. Kohtu hinnangul tuli vastustajal lammutamisettekirjutuse andmisel kaaluda ka, kas esineb võimalus ebaseaduslikult ehitatud varikatuse seadustamiseks. „Kuigi EhS § 132 lg 3 p 2 sõnastus viitab, et lammutamiseks kohustamise saaks tingida üksnes ebaseadusliku ehitisega kinnisasja omanikule või naaberkinnistute omanikele kaasnev üleliia koormav ja püsiv negatiivne mõju, ei välista see arvestamist ka avalike huvidega /.../, mis võivad tingida (sh koostoimes naabritele kaasneva püsiva negatiivse mõjuga) lammutamisettekirjutuse tegemise kui kõige rangema meetme rakendamise.“ (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 20). Avalikuks huviks on ka õigusaktide järgimise tagamine, kuid see ei pruugi olla piisav, et nõuda ehitise lammutamist, kui ebaseaduslik ehitis ei kahjusta muid avalikke huve ega kolmandate isikute õigusi (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 21). Lammutamisettekirjutuse tegemine ei saa olla karistus omavolilise ehitamise eest, vaid tegemist on korrakaitsemeetmega, mille eesmärk on tõrjuda ohtu või kõrvaldada kestev korrarikkumine (KorS § 28 lg 1) ning seejuures peavad rakendatavad meetmed olema proportsionaalsed (KorS § 7) ja otstarbekad (KorS § 8) (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 19).
32.Arvestades, et praegusel juhul on ülekaaluka avaliku huvina viidatud üksnes vajadusele tagada seaduslik ehitamine, siis ei ole 02.02.2021 ettekirjutuses-hoiatuses esitatud avalik huvi sedavõrd oluline, et õigustaks lammutamisettekirjutuse tegemist.
33.Lisaks avalik huvi argumendile on lammutamisettekirjutus tehtud ka põhjusel, et ebaseaduslikult ehitatud varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused naaberkorteriomandi omanikule (varikatuselt valgub vesi ja lumi naabri parkimiskohale). Kuigi 02.02.2021 ettekirjutuses-hoiatuses on märgitud, et lammutamisettekirjutuse andmiseks peavad olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks, siiski põhjendusi osas, kas esineb ka leebemaid võimalusi rikkumise kõrvaldamiseks või naabrile kaasnevate negatiivsete mõjutuste vähendamiseks või leevendamiseks, vastustaja esitanud ei ole. Nii näiteks on Tallinna Ringkonnakohus oma 22.06.2021 määruse nr 3-21-1208 punktis 12 leidnud, et kaebusele lisatud tõendite pinnalt ei ole selge, kas varikatuselt väidetavalt naabri parkimiskohale libisev lumi või vesi on selline negatiivne mõju, mis koormab naabrit üleliia ja mida ei ole võimalik näiteks varikatuse regulaarse lumest puhastamise või vee mujale juhtimisega leevendada. Sellekohaseid selgitusi ei ole esitanud vastustaja ka kohtumenetluses. Lisaks eelnevale ei ole välistatud, et naabrile varikatusest kaasnevaid negatiivseid mõjutusi on võimalik leevendada nt varikatuse kalde muutmisega selliselt, et sademed ei valguks naabri parkimiskohale. Samas nähtub 15.06.2021 paikvaatluse akti fotolt nr 2 ning ka kaebuse lisalt 7 (varikatuse joonis), et naabri parkimiskoha poolsesse äärde on varikatuse külge kinnitatud vihmaveetoru. Samas puuduvad vaidlusaluses haldusaktis selgitused osas, kas vihmaveetoru ei leevenda naabrile varikatusest kaasnevaid negatiivseid mõjutusi. Veelgi enam, vaidlusaluses haldusaktis puuduvad igasugused kaalutlused, kas ja kuidas oleks võimalik negatiivseid mõjutusi leevendada. Seetõttu on vastustaja jätnud kaalumata, kas varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused on naabrile üleliia koormavad ning juhul, kui jah, siis kas neid oleks võimalik leevendada või vähendada. Samuti puuduvad kaalutlused, kas varikatust oleks võimalik seadustada ning kas ebaseaduslik ehitamine on pelgalt formaalne või sisuline rikkumine. Seega on vaidlusalune haldusakt kaalutlusvigadega, mis võisid mõjutada asja otsustamist. Järelikult on tegemist materiaalselt õigusvastase haldusaktiga, mis kuulub tühistamisele. Kuivõrd kaebaja on vaidlustanud ka vaideotsuse, siis tuleb ka vaideotsus tühistada. Arvestades, et kohus tühistab vaideotsuse, ei asu kohus eraldiseisvalt analüüsima kaebaja väidet, et vastustaja on vaide lahendanud 20 päeva tähtajast hiljem. Samuti vajadus võtta seisukoht küsimuses, kas vaidlusaluses haldusaktis määratud sunniraha oli ebaproportsionaalselt suur. IV
10(11)
3-21-1208
34.Eeltoodust lähtuvalt tuleb rahuldada Xi kaebus ning tühistada Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutus-hoiatus ja 28.04.2021 korraldus nr 183.
35.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja taotleb vastustajalt menetluskuludena välja mõista 1070 eurot. Lisaks on kaebuselt ja esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud riigilõivu kokku 30 eurot.
36.Menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1). Kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendab vastav arve. Käesoleval juhul ei ole kaebaja esitanud arveid, millelt nähtuks, et tal on tekkinud menetluskulude summas 1070 eurot kandmise kohustus. Seega ei kuulu kaebaja õigusabikulu summas 1070 eurot vastustajalt välja mõistmisele. Küll aga tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista riigilõiv 30 eurot.
37.Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulu 30 eurot. Muus osas jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Anu Maria Brenner
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.