Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 22. oktoober 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-21-1435
Haldusasi
AP Kinnisvara AS-i (likvideerimisel) kaebus Kuusalu Vallavalitsuse 14.04.2021 ettekirjutuse nr 13-3/1216 ja Kuusalu Vallavalitsuse 27.05.2021 korralduse nr 344 (vaideotsus) tühistamise nõudes.
Menetlusosalised
Kaebaja: AP Kinnisvara AS (likvideerimisel) Esindaja: v.adv Margo Lemetti Vastustaja: Kuusalu vald Esindaja: vallasekretär Tiia-Liis Jürgenson
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada AP Kinnisvara AS-i (likvideerimisel) kaebus ning tühistada Kuusalu Vallavalitsuse 12.04.2021 ettekirjutus nr 13-3/1216 ja Kuusalu Vallavalitsuse 27.05.2021 korraldus nr 344.
2.Mõista Kuusalu vallalt AP Kinnisvara AS-i (likvideerimisel) kasuks välja menetluskulu 925 (üheksasada kakskümmend viis) eurot. SELGITUSED: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 22. novembril 2021 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.Kaebaja omandis on Sõitme külas asuvad Leegiranna tee ja Leegiranna tee 12 kinnistud, kuhu on väljastatud 2007. ja 2008. aastal ehitusload sademeveekanalisatsiooni torustiku ja drenaaži, juurdepääsuteede, kanalisatsioonitorustiku, veetorustiku, tänavavalgustuse, puurkaevu ja pumbamaja (edaspidi „vaidlusalused ehitised“) rajamiseks.
2.Kuusalu Vallavalitsus tegi kaebajale 12. aprillil 2021 ettekirjutuse nr 13-3/1216 (edaspidi „vaidlustatud ettekirjutus“), millega pani kaebajale kohustuse esitada hiljemalt 24. maiks 2021
vaidlusaluste ehitiste kasutusloa taotlused. Ettekirjutust põhjendatakse sellega, et vallavalitsusele teadaolevalt on kaebaja vaidlusaluseid ehitisi asunud kasutama veevarustuse teenuse osutamiseks, ent neil puuduvad kasutusload. Kaebaja esitas vaidlustatud ettekirjutuse peale vaide, mille Kuusalu Vallavalitsus 27. mai 2021 korraldusega nr 344 (edaspidi „vaideotsus“) rahuldamata jättis.
3.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, taotledes vaidlustatud ettekirjutuse ja vaideotsuse tühistamist. Esmalt leiab kaebaja, et vaidlustatud ettekirjutus on tühine, kuna ei nähtu, et selle allkirjastanud ametnikul oleks pädevus sellise ettekirjutuse tegemiseks. Teiseks heidab kaebaja ette selgitamiskohustuse rikkumist, märkides, et ettekirjutuse punkt 2 sisaldab asjakohatuid seisukohti ja põhjendamatu on ka ettekirjutuses esitatud korrakaitseseaduse regulatsiooni puudutav osa. Kaebaja peab põhjendamatuks ettekirjutuses tehtud asendustäitmise hoiatust, leides, et tema näol ei ole tegemist avaliku korra eest vastutava isikuga. Kaebaja möönab, et on sõlminud kahe isikuga lepingud veevarustuse teenuse osutamiseks, ent ei osuta neile tasu eest mistahes teenust ega kavatse seda teha, vaid selliste teenuste osutamisega tegeleb piirkonna vee-ettevõtja OÜ Kuusalu Soojus. Kaebaja heidab vastustajale ette ärakuulamisõiguse rikkumist ning osutab sellele, et ühtki alternatiivset lahendust ei ole vastustaja kaalunud.
4.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, selgitades esmalt, et vaidlustatud ettekirjutuse on allkirjastanud Kuusalu Vallavalitsuse jurist-järelevalveametnik, kelle vastav pädevus tulenes vallavanema 24.11.2020 käskkirjaga nr 2-5/33 kehtestatud ametijuhendi punktist 2.8. Vastustaja ei nõustu selgitamiskohustust puudutava etteheitega ning märgib, et kaebaja on korrakaitseseaduse (edaspidi „KorS“) § 28 lg 1 kohaselt avaliku korra eest vastutav isik, kuna ta on rikkunud ehitusseadustiku (edaspidi „EhS“) § 19 lg 1 p 2 tulenevat kohustust tagada ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu. Ettekirjutuses esitatud väidet kaebaja poolt veevarustuse teenuse osutamise lepingute sõlmimise kohta soovib vastustaja tõendada kahe sellise lepinguga, mille on kaebaja sõlminud vastavalt Rannaküla tee 34 ja Otsa tee 1 kinnistu omanikega. Vastustaja hinnangul ei saa ettekirjutust pidada ebaproportsionaalseks, pidades silmas, et enne selle tegemist saatis vallavalitsuse ehitusspetsialist kaebajale 03.02.21 e-kirja, milles juhib tähelepanu sellele, et ehitisregistri andmetel pole kaebaja omandis olevat ja ettekirjutuses nimetatud taristut kasutusele võetud, kuigi neid on tegelikult asutud kasutama.
KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kaebus tuleb rahuldada vaidlustatud ettekirjutuse faktilise põhjenduse puudulikkuse ning ilmse kaalutlusvea tõttu, mis omakorda on tingitud sellest, et vastustaja rikkus haldusmenetluse seaduse § 40 lõikest tulenevat kohustust tagada kaebajale ärakuulamisõigus.
6.Kõigepealt leian, et ehitise omanikule ettekirjutusega ehitise kasutusloa taotluse esitamise kohustuse panemine on iseenesest võimalik. EhS § 50 lõikes 1 on sätestatud: „Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav käesoleva seadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral.“ Eeltoodust tuleneb seega, et EhS lisas 2 ehitistel, mis on ehitusloa alusel valminud ning mida on kasutusotstarbe kohaselt võimalik kasutada, peab olema kasutusluba. Viidatud sätte sõnastusest nähtuvalt ei sõltu kasutusloa kohustus otseselt sellest, kas ehitist reaalselt kasutatakse, vaid sellest, kas selle kasutusotstarbe kohane kasutamine on võimalik. Veelgi enam ei sõltu kasutusloa kohustus sellest, kas ehitist kasutab selle omanik või keegi teine ega sellest, kas teise isiku poolne kasutus toimub kokkuleppel omanikuga või omavoliliselt. EhS § 19 lg 1 punktist 2 tulenevalt on kasutusloa olemasolu tagamine igal juhul ehitise omaniku kohustus. See tähendab, et kui EhS lisa 2 kohaselt kasutusloakohustuslik ehitis on valminud ja seda on faktiliselt võimalik kasutada, ehk kui selle ehitamiseks antud ehitusluba on realiseeritud, peab sellel olema kasutusluba. Kuna kasutusluba antakse üksnes taotluse alusel, tähendab eeltoodu, et sellises olukorras
on ehitise omanikul kohustus esitada kasutusloa taotlus. EhS § 130 lg 2 p 4 alusel teostab kohalik omavalitsus riiklikku järelevalvet muuhulgas ehitise kasutusloa olemasolu üle. Riikliku järelevalve, sealhulgas EhS § 130 alusel toimuva ehitusjärelevalve teostamise korda reguleerib KorS. Kui valminud ja kasutuskõlblikul ehitisel puudub kasutusluba, on tegemist korrarikkumisega KorS § 5 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus kasutusloa puudumine on tingitud sellest, et ehitise omanik ei ole kasutusluba taotlenud, on see omanik korrarikkumise eest vastutavaks isikuks KorS § 15 lg 1 tähenduses ehk isikuks, kes rikub avalikku korda. Ehitise omanik ei saa kasutusloa olemasolu nõuet veeretada teistele isikutele, kes ehitist reaalselt kasutavad ega vabaneda kasutusloa olemasolu tagamise kohustusest väitega, et tema ise ehitist ei kasuta. Eeltoodud põhjustel ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, et vaidlustatud ettekirjutuses on asjassepuutumatult viidatud KorS sätetele või et ettekirjutuses esitatud ülevaade õigusnormidest oleks tarbetu või arusaamatu.
7.Haldusakti põhjendus peab kõrvuti selle tegemise aluseks olevate õigusnormide esile toomisega sisaldama aga eeskätt faktilisi põhjendusi ehk selles peavad olema selgelt ära toodud need faktilised asjaolud, mis ettekirjutuse tegija hinnangul õigustavad vastavate õigusnormide kohaldamist. Haldusakti põhjenduses tuleb siduda kohaldatavad normid konkreetsete faktiliste asjaoludega nii, et adressaat saaks aru, millised asjaolud on tuvastatud, kuidas need on tuvastatud ning miks need toovad ettekirjutuse tegija arvates kaasa osutatud õigusnormide kohaldamise. Selles osas on vaidlustatud ettekirjutuses ilmseid puudusi.
8.EhS § 50 lg 1 kohaselt on kasutusloa olemasolu nõude eelduseks see, et ehitis on valminud ja seda on võimalik kasutada. Vaidlustatud ettekirjutuses on loetletud järgmised seitse ehitist: 1) sademeveekanalisatsiooni torustik ja drenaaž, 2) juurdepääsuteed, 3) kanalisatsioonitorustik, 4) veetorustik, 5) tänavavalgustus, 6) puurkaev ja 7) pumbamaja. Ettekirjutusest ei nähtu, millised neist ehitistest on vastustaja hinnangul sellised, mis on valminud ja mida on võimalik kasutada. Ettekirjutus on tehtud kõigi ehitiste kohta. Ettekirjutuses on märgitud, et neid ehitisi on hakatud kasutama, viidates sellele, et kaebaja on sõlminud veevarustuse teenuse osutamise lepingud. Kohtumenetluses on vastustaja esitanud kaks sellist lepingut (vastustaja vastuse lisad 2 ja 3). Äärmisel juhul saaks möönda, et need lepingud kinnitavad ettekirjutuses nimetatud veetorustiku kasutamist. 23. septembri 2021 menetlusdokumendis näib kaebaja möönvat, et ehitatud on ka kanalisatsioonitorustik ja teed. Seda, kas või mille alusel vastustaja nende ehitiste valmimise tuvastas, korraldusest endast aga ei nähtu. Ülejäänud ettekirjutuses nimetatud ehitiste puhul ei saa nende valmimise või kasutamise (või kasutamise võimalikkuse) kohta ettekirjutusest mistahes teavet. Seejuures on vastustaja saatnud kaebajale 17.06.2021 kirja (kaebuse lisa 4), märkides, et „[k]äesolevaks ajaks on koostöölepingus kavandatust valmis ehitatud üksnes osa kavandatud ehitistest, kasutuslubasid ühelegi ehitisele pole antud“. Seega näib vastustaja isegi möönvat, et kõik ehitised ei ole valmis. Ka vastustaja vastuse lisana 4 esitatud e-kirjavahetusest jääb mulje, et vähemalt tänavavalgustust ei ole välja ehitatud ning ka ühiskanalisatsiooni ei ole välja ehitatud. Sademeveekanalisatsiooni torustiku ja drenaaži rajamise kohta puuduvad igasugused andmed, samuti ettekirjutuses nimetatud juurdepääsuteede kohta. Seega ei ole vastustaja välja selgitanud, kas või millised ettekirjutuses nimetatud ehitistest tegelikult on valminud ja millele oleks kasutusloa taotlemine või andmine üldse mõeldav. Selles olukorras ei saa kasutuslubade taotluse esitamise kohustuse panemist pidada põhjendatuks.
9.Teiseks ja eelkõige tuleb nõustuda kaebaja etteheitega, mis puudutab ärakuulamisõiguse rikkumist. Riikliku ehitusjärelevalve raames ettekirjutuste tegemisel on pädeval korrakaitseorganil arvestatav kaalutlusõigus, mis puudutab tuvastatud korrarikkumise kõrvaldamiseks isikule ettekirjutusega pandavate kohustuste laadi ja ulatust. Selle kaalutlusõiguse nõuetekohane teostamine – vähemalt juhul kui ettekirjutuse tegemine ei ole vajalik inimeste elusid, tervist, looduskeskkonda või vara vahetult ähvardava ohu tõrjumiseks – eeldab igal juhul asjaomase isiku ära kuulamist, et selgitada välja
tema seisukoht ja huvid ning leida mõõdukas lahendus korrarikkumise kõrvaldamiseks. Ärakuulamisõiguse tagamine on iseäranis oluline sellises olukorras, nagu käesolev, kus on ilmne, et põrkuvad mitmed erinevad huvid ning kaebaja ja kohaliku omavalitsuse erimeelsustel on pikem ja segasem taust. Nimelt nähtub juba Kuusalu Vallavalitsuse 17.06.2021 kirjast nr 7-1/2086 (kaebuse lisa 4), et 2006. aastal kehtestati Leegiranna elurajooni I etapi detailplaneering ning vahetult enne detailplaneeringu kehtestamist sõlmiti valla ning arendajate – kelle hulgas oli ka kaebaja – vahel koostööleping, mille kohaselt oli arendajatel kohustus ehitada välja detailplaneeringus ette nähtud teed, üldkasutatavad haljasalad ja tehnovõrgud. Arusaadavalt jäi arenduse realiseerimine, sealhulgas teede ja trasside ehitamine venima ning algselt kokkulepitud tähtaega pikendati. Kaebaja on oma 23.09.2021 menetlusdokumendis sellise koostöölepingu olemasolu jaatanud, seega ei ole poolte vahel selles osas vaidlust. Lepingu täpne sisu ning õiguste-kohustuste jagunemine erinevate poolte vahel ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast oluline. Oma 23.09.2021 menetlusdokumendis märgib kaebaja, et on soovinud Leegiranna arenduspiirkonnas juba rajatud vee- ja kanalisatsiooni trassid ja tänavad kohalikule omavalitsusele üle anda. Eeltoodust saab teha järelduse, et kohaliku omavalitsuse, kaebaja ning võimalik, et ka Leegiranna arenduspiirkonda juba krundid ostnud isikute vahel on tekkinud mingisugused olulised erimeelsused, mis puudutavad selle piirkonna infrastruktuuriobjekte. Milles erimeelsused täpselt seisnevad ja millest tingitud on, ei selgu, ent see pole käesoleva vaidluse seisukohast samuti oluline. Usutavasti on kaebaja tegelikult kaotanud huvi asjaomaste ehitiste vastu. Selline huvipuudus ei vabasta teda iseenesest ehitise omanikul lasuvatest kohustustest, küll aga tulnuks vastustajal enne vaidlusaluse ettekirjutuse tegemist kaebaja vastav huvi välja selgitada ning võtta seda arvesse ka ettekirjutusega pandavate kohustuste kindlaksmääramisel ja võimalike alternatiivsete lahenduste kaalumisel.
10.Kaebaja on iseenesest õigesti tähelepanu juhtinud sellele, et ettekirjutusest ei nähtu tegelikult ühtki alternatiivset lahendust, mida vastustaja kaalunud oleks ja millega võrreldes oleks kasutusloa taotluste esitamiseks ettekirjutuse tegemine kõige leebem. Eeskätt tekib küsimus, kas vastustaja kaalus ka võimalust teha kaebajale ettekirjutus võtta vajalikud meetmed valminud ja kasutusloata ehitiste kasutamise lõpetamiseks, sh muudel isikutel nende ehitiste kasutamise takistamiseks. Möönan muidugi, et kui reaalselt on ettekirjutuses nimetatud ehitised (või osa neist) kasutuses teatud majapidamiste teenindamiseks, ei pruugiks see (nt. veetorustiku sulgemine) olla otstarbekas lahendus. See aga ei tähenda, et vastustaja ei oleks pidanud võimalikke alternatiivseid lahendusi läbi mõtlema ja eeskätt andma kaebajale võimalusi esitada oma seisukoht. Samamoodi tekib ettekirjutuse ja kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud seisukoha pinnalt paratamatult küsimus, kas vastustaja on kaalunud võimalust asjaomased ehitised kaebajalt üle võtta või mis on need asjaolud, mis nende üleandmist takistavad. Teadmata 2006. aastal valla ja arendajate vahel sõlmitud lepingu sisu, on siiski ilmne, et olukorras, kus arendaja on sisuliselt otsustanud oma majandustegevuse lõpetada ning on samas valmis juba rajatud infrastruktuuriobjektid vallale üle andma, ei pruugi samuti sellise arendaja sundimine kasutuslubade taotlemiseks olla ei arendaja ega tegelikult ka valla (sh. arendusalal elavate valla elanike) huvides. Oluline on aga see, et enne sellise ettekirjutuse tegemist oleks vastustaja igal juhul pidanud erinevad huvid välja selgitama ning neist tulenevalt ka erinevaid lahendusvariante kaaluma. Asjaolu, et kaebaja on otsustanud majandustegevuse lõpetada või näiteks kaotanud mingisugusel põhjusel huvi Leegiranna arendusala rajamisel valla või sinna kinnistuid soetanud isikute ees võetud kohustuste edasise täitmise vastu, ei ole tingimata kaalukas argument, mis räägiks kaebajale sellise ettekirjutuse tegemise vastu, küll aga on see asjaolu, millest vastustaja ei oleks tohtinud lihtsalt mööda vaadata, nagu ta käesoleval juhul tegi. Liiati näib käesolevas asjas, et asjaomaste rajatiste olemasolu ja ohutu funktsioneerimise vastu võib olla arvestatavaid huve teistelgi isikutel, näiteks kohalikul vee-ettevõtjal – kes kaebaja väitel (mida vastustaja arusaadavalt kontrollinud ei ole) ettekirjutuses nimetatud veetorustiku kaudu majapidamisi veega varustab. Neil asjaoludel on igal juhul küsitav, kas vaidlusaluse
ettekirjutuse tegemine on reaalselt Leegiranna elamurajooni teid ja trasse puudutavate eluliste probleemide lahendamiseks sobiv viis. Seda ei saa eitada, ent sellisele järeldusele oleks vastustaja saanud jõuda eelkõige pärast seda, kui ta on välja selgitanud kaebaja seisukoha. Ärakuulamisõiguse eesmärk ongi eelkõige selles, et otsuse tegijal oleks võimalikult hea ülevaade otsuse tegemise seisukohast tähtsust omavatest asjaoludest, sealhulgas neist faktilistest asjaoludest, mille osas on erinevate huvitatud isikute vahel vaidlus ja mille välja selgitamiseks on vaja teha menetluse käigus lisatoiminguid. Samuti annab ärakuulamisõiguse tagamine otsustajale vajalikku teavet eelkõige selleks, et otsustada, milline lahendus oleks lahendamist vajavale elulisele probleemile kõige otstarbekam. Otstarbekuse hindamine on otsustaja kaalutlusõiguse küsimus ning kohus kaalutlusõiguse otstarbekust ei hinda, ent kaalutlusõigust ei saa pidada nõuetekohaselt teostatuks, kui nähtub, et erinevate võimalike lahenduste otstarbekust ei ole üldse hinnatud või kui menetluse käigus on sellise hindamise aluseks olla saavad asjaolud ja huvid jäetud välja selgitamata.
11.Kokkuvõttes on usutav, et Leegiranna elamurajooni arendamisel on midagi valesti läinud ning teede ja trasside rajamise ja kasutusele võtu osas ei ole reaalne olukord selline nagu erinevad asjast huvitatud isikud sooviksid. Sellise olukorra tõhus lahendamine eeldab kohalikult omavalitsuselt aga eeskätt asjassepuutuvate isikute, eelkõige kaebaja, ära kuulamist. Konstruktiivse koostöö vajalikkusele on tegelikult käesolevas asjas osutanud mõlemad pooled, ent millegipärast pole sellist koostööd tehtud. Ilmselgelt peab sellises koostöös aktiivselt osalema ka kaebaja, ent vähemalt käesolevas haldusasjas esitatud dokumentidest ei nähtu, et kaebaja tegevusest (või tegevusetusest) tingituna olnuks vaidlustatud ettekirjutuse ja sellega kaasneva sunniraha hoiatuse tegemine ainus või läbikaalutult mõõdukaim ja otstarbekaim lahendus. Seega tuleb vaidlustatud ettekirjutus tühistada. Õigusselguse huvides tuleb tühistada ka vaideotsus.
12.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja on taotlenud 1240 euro suuruse menetluskulu välja mõistmist. Menetluskulu koosneb 15 euro ulatuses riigilõivust ja 1225 euro ulatuses õigusabikulust, mis vastab lisatud arve spetsifikatsiooni kohaselt 8,75 tunnile advokaadi tööle. Vaidlustatud ettekirjutuse mahtu, selles esitatud põhjendusi ja kaebaja vastuväidete sisu silmas pidades on õigusabikulu vaidluse keerukust arvestades ülemäärane. Vaidlustatud aktiga tutvumise ning kaebuse koostamisega seotud mõistlikuks menetluskuluks saab pidada 5 töötunnile vastavat ajakulu, millele lisandub vastustaja vastusega tutvumise ja täiendava vastuse koostamisega seotud 1,5 tundi ehk kokku 6,5 tundi, millele vastav kulu suurus on arvel näidatud tunnihinnet arvestades 6,5x140=910 eurot. Koos riigilõivukuluga tuleb vastustajalt välja mõista seega 925 eurot. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.