Ostway OÜ kaebus Harku Vallavalitsuse 12.01.2021 korralduse nr 35 tühistamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – Ostway OÜ, esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas Vastustaja – Harku vald, esindaja Tiina Raja
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Ostway OÜ kaebus.
2.Tühistada Harku Vallavalitsuse 12.01.2021 korraldus nr 35.
3.Mõista Harku vallalt välja Ostway OÜ (registrikood 11368985) kasuks menetluskulud 500 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavalitsus otsustas 12.01.2021 korraldusega nr 35 (edaspidi: korraldus) seada Harku valla kasuks tähtajatu sundvalduse kergliiklustee omamiseks ning majandamiseks Harku vallas Tabasalu alevikus Sarapuu tn 7 kinnistul (registriosa number 6941202, katastriüksuse tunnus 19801:002:2247, sihtotstarve elamumaa, pindala 2482 m2, omanik Ostway OÜ, edaspidi: Sarapuu 7 kinnistu). Koormatava ala pindala on 127 m2 vastavalt lisatud plaanile (p 1). Samas määrati sundvalduse tasuks 588,47 eurot (p 2). Põhjenduste kohaselt oli vaadeldav osa kergliiklusteest puudu, kuna mõlemal pool teed on kergliiklustee olemas. Teist asukohta selle rajamiseks ei olnud. Kergliiklustee koostamisel ja paigutamisel arvestati varem koostatud detailplaneeringuga. Sundvalduse tasu määratakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 12 lg-s
2 sätestatud korras. Nimetatud sättest tuleneva nõude täitmiseks võeti aluseks maa maksustamishinna akt. Sundvalduse ala maa maksustamishind on 588,47 eurot.
2.Ostway OÜ esitas 11.02.2021 korraldusele vaide. Harku Vallavalitsus jättis 23.03.2021 korraldusega nr 211 Ostway OÜ vaide rahuldamata.
3.Tallinna Halduskohtule saabus 23.04.2021 Ostway OÜ kaebus Harku Vallavalitsuse 12.01.2021 korralduse nr 35 ja 23.03.2021 vaideotsuse nr 211 tühistamiseks. Kaebaja täpsustas 03.05.2021 kaebuse taotlust ning jäi üksnes Harku Vallavalitsuse 12.01.2021 korralduse nr 35 tühistamise nõude juurde.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Kaebaja nõustub, et omandiõiguse piiramine avalikes huvides on teatud juhtudel vajalik. Samas on tegemist olulise piiranguga ning seetõttu on õigusaktides (eelkõige KAHOS) toodud detailne reeglistik, mida järgida.
5.Sarapuu tn 7 kinnistul ei olnud teed rajatud, mistõttu oli vastustajal võimalus valida teisi alternatiivseid teid. Vastustaja ei ole põhistanud väidet, milliseid alternatiivseid teid kaaluti. Lisaks on „Autoremondi töökoja maaüksuse“ detailplaneeringu (edaspidi: detailplaneering) põhijoonist ja 03.05.2019 joonist võrreldes muutunud rajatava kergliiklustee asukoht. Kaebaja omandiõiguse riivet on suurendatud. Seega on korraldus põhjendamatu ning kontrollimatu ning ei täida haldusakti nõuetekohase motiveerimise kohustust. Vastustaja rõhub korralduses ainult avalikule huvile, jättes kõrvale kaebaja huvid. Korraldus ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 56 sätestatud haldusakti nõuetele.
6.Harku vald määras kaebajale sundvalduse tasu suuruseks ühekordse maksena 588,47 eurot. Reeglina lepitakse tee kasutamise eest makstav tasu asjaõiguse seadmisel kokku. Kui kokkulepet ei saavutata ning kinnistule seatakse sundvaldus, määratakse tasu KAHOS § 12 lg-s 2 toodud korras. Tasu selgitab välja kutseline hindaja või Maa-amet ning reeglina lähtutakse turuväärtusest. Harku vald on lähtunud maa maksustamise hinnast, mille alusel on Sarapuu tn 7 asuva maaüksuse maksustamishinnaks 11 510 eurot ning arvestades sundvalduse pindala 127 m2, on tasu suuruseks 588,47 eurot.
7.Kaebaja ei nõustu Harku valla hindamismetoodikaga. Kaebaja tegeleb hetkel enda kinnistu võõrandamisega. Kinnistu on hetkel pakkumises hinnaga 850 000 eurot. Seega ei vasta Harku valla määratud sundvalduse tasu turuväärtusele ning seetõttu ei nõustu kaebaja tasu suurusega. Võttes arvesse kaebaja kinnistu eest soovitud summat, siis erineb see Harku valla poolt pakutud summast u 70 korda. Seega ei ole Harku valla poolt sundvalduse seadmise eest pakutud summa proportsionaalne kinnistu turuväärtusega, mistõttu on korraldus selles osas põhjendamatu.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
8.Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Sundvalduse seadmine oli vajalik seetõttu, et kaebajale kuuluvale kinnistule oli rajatud avalikuks kasutamiseks mõeldud kergliiklustee. Kuivõrd kõrvalasuvatele kinnistutele oli kergliiklustee eelnevalt rajatud ja puudu oli vaid umbes 35 meetri pikkune kergliiklustee lõik, siis valitud asukoht oli ainus võimalus kergliiklustee rajamiseks. Ei ole mõeldav viia kergliiklustee 35-meetrine lõik nt teisele poole Sarapuu tänavat (vt ortofoto 2019 ja 2020, lisa 2 ja lisa 3).
9.Lisaks oli Sarapuu tn 7 omanikul detailplaneeringu järgi kohustus rajada Sarapuu tänava äärde kergliiklustee (vt detailplaneeringu põhijoonis, lisa 4). Detailplaneeringu seletuskirja p 5.6 järgi oli Sarapuu tn 7 krundipoolsesse külge planeeritud äärekiviga eraldatud kõnnitee rajamine. Kõnnitee laius kõigub 2-2,8 m piires. Seega oli kaebaja teadlik planeeritavast kõnniteest ja oli kohustatud selle ise rajama. Kuna kaebaja detailplaneeringut ei täitnud, kuid kergliiklustee oli ülejäänud osas juba valmis, siis rajas vastustaja kergliiklustee ise.
10.Selleks, et määrata Sarapuu tn 7 kinnistul paiknev kergliiklustee avalikku kasutusse, oli vajalik sõlmida notariaalselt kinnitatud isikliku kasutusõiguse või reaalservituudi seadmise leping. Vastustaja teede spetsialisti e-kirjadele ega ka telefonikõnedele kaebaja ei vastanud. Kuna kaebajaga ei õnnestunud ühendust saada, siis alustas vastustaja sundvalduse seadmise menetlust. Vastuväiteid kaebaja ei esitanud ning vastustaja seadis kaebaja kinnistule sundvalduse kergliiklustee omamiseks ja majandamiseks. Peale vaide esitamist püüdis vastustaja korduvalt kaebajaga läbi rääkida, kuid kaebaja enamasti ei vastanud e-kirjadele ega ka helistamisele. Kaebaja esindaja vastas e-kirjale 04.03.2021 ja kinnitas, et on valmis arutama kokkulepet, kuid edasised kontakti saamise üritused jäid kõik tulemusteta. Kuna kaebajaga kontakti ei õnnestunud saavutada, siis ei olnud vastustajal ka võimalik hinda üle vaadata ega ka kokkuleppeliselt hinda muuta.
11.Kergliiklustee rajamine oli vajalik avalikes huvides. Kergliiklustee rajamine Sarapuu tn 7 kinnistule oli omaniku kohustus, ta ei olnud seda täitnud ja vastustaja ehitas kergliiklustee omaniku asemel. Põhjendamata on kaebaja väide, milles seisnes erahuvidega mittearvestamine. Kuna alternatiive kergliiklustee rajamiseks ei olnud, siis ei olnud neid võimalik ka kaaluda.
12.KAHOS § 12 lg 2 sisaldab rohkem alternatiivseid võimalusi sundvalduse tasu määramiseks. Lisaks eksperthinnangule ja Maa-ameti tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel väärtuse määramisele võib menetluse läbiviija väärtuse määrata lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Üheks selliseks metoodikaks on ka maa maksustamishind, mille võttis vastustaja aluseks sundvalduse tasu määramisel. Maa maksustamishinna akt koostati maa hindamise seaduse nõuetest lähtudes. Maa maksustamishinna akti kohaselt oli kogu Sarapuu tn 7 kinnistu (2484 m2) hind 11 510 eurot ning arvestatuna sundvalduse ala väärtus (127 m2), seega 11510/2484*127=558,47 eurot. Kaebaja ei vaielnud sundvalduse menetluse juures sellise hindamismetoodika kasutamisele vastu.
13.Kaebaja soovib saada 127 m2 maa eest umbes 41 192,9 eurot, mis teeb ruutmeetri hinnaks 324,35 eurot. Selline hind ei ole põhjendatud, kuna kergliiklustee rajamise kohustus oli kaebajal endal. Kaebaja jättis selle kohustuse täitmata, kohalik omavalitsus ehitas tee omade kuludega, milline kulu jäi kaebajal tegemata. Kuigi kaebaja kinnistu on pakkumises hinnaga 800 000 eurot (kaebuse esitamise hetkel 850 000 eurot), siis see ei saa olla sundvalduse tasu määramise juures arvestatav asjaolu, kuna pakkumine ei tõenda asja tegelikku väärtust.
KOHTU PÕHJENDUSED
14.Kohus rahuldab kaebuse ja põhjendab seda järgmiselt.
15.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele
(HMS § 54).
16.Kinnisasjale sundvalduse seadmist reguleerib KAHOS. Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (KAHOS § 2 lg 2). Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (KAHOS § 2 lg 2). Sundvalduse seadmiseks peab esinema avalik huvi ning sundvalduse seadmine peab olema proportsionaalne (KAHOS § 4 lg 2 ja § 39 lg 2). Nõuded sundvalduse seadmise otsusele on sätestatud KAHOS § 39 lg-s 7.
17.Kaebaja ei vaidlusta vastustaja seisukohti osas, et vaidlustatud alal kehtib detailplaneering, millest tulenes kohustus rajada Sarapuu tänava äärde kergliiklustee (vt dtl 39). Detailplaneeringu seletuskirja p 5.6 järgi oli Sarapuu tn 7 krundipoolsesse külge planeeritud äärekiviga eraldatud kõnnitee rajamine. Kõnnitee laius kõigub 2-2,8 m piires. Planeeritud kõnnitee on avaliku kasutusega (dtl 43). Seega tulenes detailplaneeringust kohustus rajada kõnnitee, mistõttu puudus vastustajal
vajadus kaaluda alternatiivseid kõnniteid. Ka kaebaja ise ei ole välja pakkunud alternatiivseid tee asukohti. Kaebaja toob kaebuse täienduses välja, et kergliiklustee asukohta ning suurust on võrreldes detailplaneeringus tooduga muudetud, kuid jätab täpsustamata, millises ulatuses, mistõttu on kaebaja väited paljasõnalised.
18.Arvestades kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg-s 1 sätestatud ülesannet korraldada vallas või linnas valla või linna teede ehitamist ja korrashoidu, ei saa kohalik omavalitsus ignoreerida olukorda, kus arendaja võetud kohustuste täitmata jätmise tõttu on mingi elurajoon vajaliku infrastruktuurita. Kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus astuda samme oma elanike ja avalike huvide kaitseks, kui need on kahjustatud kolmandate isikute poolt oma kohustuste täitmata jätmise tõttu ning seadus võimaldab kohalikul omavalitsusel probleemi lahendamisse sekkuda. Probleemi lahendamisel on kohalikul omavalitsusel väga ulatuslik kaalutlusõigus, mille teostamisel tuleb arvestada mh ka valla eelarvelisi võimalusi, majanduslikke kaalutlusi, arengukavast tulenevaid prioriteete jms (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 16.01.2012 kohtuotsus haldusasjas nr 3-09-1814, p 18). Korraldusest nähtub, et vastustaja on kaalunud tee rajamise vajalikkust. Korralduses on välja toodud, et mõlemal pool vaadeldavat teed oli kergliiklustee olemas, mistõttu ei ole otstarbekas tee rajamine teise asukohta. Eelnev nähtub ka vastustaja lisatud ortofotodelt, mis kujutavad olukorda 2019. ning 2020. aastal (dtl 37, dtl 38). Isegi kui kaebaja väidete kohaselt ei olnud Sarapuu tn 7 kinnistul eelnevalt teed rajatud, tuli kõnnitee rajamise kohustus detailplaneeringust, millise kohustuse võttis vastustaja kaebaja asemel.
19.Menetlusosalised ei vaidle, et kaebaja ja vastustaja ei saavutanud kokkulepet vaadeldava tee avalikku kasutusse andmise osas põhjusel, et kaebaja ei vastanud vastustaja pöördumistele. Menetlusosaliste vahel on samuti vaidlus, kas Harku valla kaebajale kinnisasjale sundvalduse seadmisel määratud sundvalduse tasu suurus on kooskõlas kehtiva õigusega. Peale vaide esitamist püüdis vastustaja korduvalt kaebajaga läbi rääkida, ent kaebaja ei vastanud e-kirjadele ega ka helistamisele (dtl 50- 52). Kaebaja esindaja vastas e-kirjale 04.03.2021 ja kinnitas, et on valmis arutama kokkulepet, kuid vastustaja kinnitusel kaebaja esindajaga kontakti ei saavutatud (dtl 53). Kohus nõustub vastustajaga, et kontakti puudumisel ei ole võimalik kokkulepet hinna osas saavutada.
20.Asja materjalist nähtub, et vastustaja on edastanud 02.07.2019 kaebaja esindajale maa maksustamise akti, kus on välja toodud Harku valla kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise ühekordne maksumus 951,08 eurot (dtl 49). Kaebaja tõi alles esitatud vaides välja, et ei nõustu Harku valla hindamismetoodikaga sundvalduse tasu määramisel ning lähtuda tuleb maa turuhinnast. Kuigi vastustaja kinnitusel püüti kaebajaga kokkulepet saavutada sundvalduse tasu suuruse osas, siis vastavat kokkulepet kaebaja ja vastustaja vahel ei saavutatud ka peale vaidemenetlust. Vaatamata eelnevale tuleb sundvalduse tasu määramisel lähtuda KAHOS-s sätestatust.
21.KAHOS § 39 lg 5 sätestab, et sundvalduse seadmise eest tuleb maksta kinnisasja omanikule sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse KAHOS § 12 lg-s 2 sätestatud korras. KAHOS § 12 lg 2 järgi tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata lähtudes maa hindamise seaduse (MHS), looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. KAHOS eelnõu seletuskirjas on § 12 lg 2 kohta märgitud järgmist: „Tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“.
22.KAHOS § 39 lg 7 p-de 3 ja 4 järgi peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama muu hulgas andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta. Korralduse järgi on sundvalduse ala 127 m2 ja sundvalduse tasu 588,47 eurot. Korraldusest ei nähtu maksmise korda (võib üksnes eeldada, et tehakse ühekordne makse). Vastustaja võttis aluseks 01.07.2019 koostatud maa maksustamishinnaakti, mille järgi on kogu vaadeldava maaüksuse maksustamishind 11 510 eurot (dtl 54). Aktis on tuginetud keskkonnaministri 30.11.2001 määrusele nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“. Kaebaja leiab, et lähtuda tuleb maatüki turuhinnast.
23.Vaatamata eelnevale ei ole aga vastustaja määranud sundvalduse tasu siiski õiguspäraselt. Vastustaja toob vastuväidetes kohtule välja, et maa maksustamishinna akt koostati MHS nõuetest lähtuvalt. MHS § 3 lg 3 järgi kasutatakse hindamisel turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit ning nende meetodite kombinatsioone. MHS §-s 6 on sätestatud maatüki maksustamishind, mis on sätestatud MHS II peatükis „Korraline hindamine“. MHS § 5 lg 1 järgi on korraline hindamine maksustamise eesmärgil perioodiliselt läbiviidav hindamine, mille tulemusena leitakse maa väärtus tsoonide ja sihtotstarvete või kõlvikute kaupa. MHS § 8 lg 1 kohaselt on erakorraline hindamine hindamise objekti maksumuse kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil. MHS § 8 lg 5 sätestab, et maakorralduse läbiviimisel kasutatakse alusena harilikku väärtust või suhtelist väärtust, kusjuures viimasel juhul kasutatakse võrdluse elementidena maa kvaliteeti ja asukohta. Muude maa väärtust oluliselt mõjutavate tegurite olemasolul võetakse need arvesse. Maakorralduse läbiviimisel maareformi käigus kasutatakse alusena maa maksustamishinda. Maakorraldusseaduse § 2 lg 2 p 7 alusel on maakorraldustoimingud kinnisomandi kitsenduste selgitamine. Kuivõrd haldusasi ei käsitlenud maareformi, ei oleks saanud vastustaja lähtuda maksustamishinnast.
24.Kohus ei nõustu kaebajaga osas, et sundvalduse tasu määramisel tuleb lähtuda kinnistu võõrandamise hinnasoovist, milleks on 850 000 eurot. Hinnasoov ei näita kinnisvara tegelikku väärtust/turuhinda, kuivõrd juba praegusel ajal on kinnistu müügihind langenud 800 000 eurole.1
25.Kohus rahuldab OÜ Ostway kaebuse ning tühistab Harku Vallavalitsuse 12.01.2021 korralduse nr 35, kuna vastustaja on sundvalduse tasu määramisel lähtunud valest alusest.
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kaebaja taotleb 1029 euro menetluskulude väljamõistmist. Menetluskulude spetsifikatsiooni kohaselt seisnesid kaebaja esindaja toimingud järgnevas: 23.04.2021 – kaebuse koostamine ja kohtule esitamine, 4 tundi, 520 eurot. 02.08.2021 – tutvumine vastustaja vastsusega, 1 tund, 130 eurot, 06.08.2021 seisukoht ja menetluskulude nimekiri, 1 tund ja 30 min – 195 eurot. Kokku 845 eurot, millele lisandub käibemaks. Kohtu hinnangul on põhjendatud menetluskulu 500 eurot koos käibemaksuga, mis tuleb vastustajalt välja mõista. Kohtule esitatud kaebus kordab vastustajale esitatud vaides toodud seisukohti ning vaide ja kaebuse menetlemisel oli sama esindaja. Lisaks ei ole põhjendatud kuluks menetluskulude nimekirja koostamine ja kohtule dokumentide esitamisega seonduvad kulud (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 03.11.2020 määrus haldusasjas nr 3-20-1252, p 28). (allkirjastatud digitaalselt)
Müük Maa, Sarapuu tn 7, Tabasalu alevik (delfi.ee) (15.09.2021)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.