Xi kaebus kaitseministri 12.10.2020 käskkirja nr 227 osaliseks tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, volitatud esindaja vandeadvokaat Jaak Siim Vastustaja – kaitseminister, volitatud esindajad Ele-Liis Jõgi ja Sten-Patrick Kreek
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Xi kaebus ning tühistada kaitseministri 12.10.2020 käskkirja nr 227 punktid 2.1.1 ja 2.2.
2.Mõista kaitseministrilt Xi kasuks menetluskuluna välja riigilõiv 15 (viisteist) eurot ja esindaja kulud kokku 2536 (kaks tuhat viissada kolmkümmend kuus) eurot 80 senti.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 12.07.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
Xile (kaebaja) kuulus alates 14.09.1998 Harju maakonnas Kuusalu vallas Tõreska külas asuv Jõeääre kinnisasi (kinnistusregistri registriosa nr 807402, katastritunnus 35206:002:0420, pindala 9,03 ha, sihtotstarve riigikaitsemaa 75%, ärimaa 25%).
2.Kaebaja sõlmis 03.04.2012 Leppoja OÜ-ga lepingu, millega rentis Jõeääre kinnistul asuva Leppoja puhkekeskuse Leppoja OÜ-le.
3.Kaitseminister (vastustaja) otsustas 29.11.2019 käskkirja nr 353 p-ga 2.1 omandada kokkuleppel kaebajaga riigivõimu teostamiseks Jõeääre kinnisasja hinnaga 1 307 355 eurot, millest: a) 1 239 291 eurot on kinnisasja väärtus ja hüvitis saamata jääva tulu eest vastavalt
3-20-2213
kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 lg-le 2; b) 67 938 eurot on KAHOS § 15 lg 3 alusel makstav hüvitis kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest; c) 126 eurot on KAHOS § 17 lg 1 alusel omanikule makstav hüvitis kinnisasja omandamise menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest. Käskkirja p-ga 2.2 otsustati hüvitada kinnistul rendilepingu alusel tegutsevale ettevõttele 1203 eurot varalise kahju eest vastavalt KAHOS § 20 lg-le 1.
4.Kaebaja, tema abikaasa Y ja Eesti Vabariik, kelle seadusjärgne esindaja oli Kaitseministeerium, sõlmisid 10.12.2019 notariaalselt tõestatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu.
5.Vastustaja muutis 12.10.2020 käskkirja nr 227 p-ga 2.1.1 oma 29.11.2019 käskkirja p 2.1 selliselt, et määras kinnisasja omandamise hinnaks 1 270 503 eurot, millest 1 202 439,75 eurot on kinnisasja väärtus ja hüvitis saamata jääva tulu eest. Muud omanikule määratud hüvitised jäid muutmata. Sama käskkirja p-ga 2.1.2 muudeti 29.11.2019 käskkirja p 2.2 ning otsustati hüvitada Jõeääre kinnistul rendilepingu alusel tegutsevale ettevõttele 49 861,80 eurot, millest: a) 1203 eurot on hüvitis varalise kahju eest vastavalt KAHOS § 20 lg-le 1; b) 36 851,25 eurot on hüvitis elektripaigaldise eest vastavalt KAHOS § 20 lg-le 1; c) 11 807,55 eurot on hüvitis kolimiskulude eest vastavalt KAHOS § 20 lg-le 1. Sama käskkirja p 2.2 järgi tuli Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusel (RKIK) nõuda kinnisasja endiselt omanikult enam saadud hüvitis tagasi ning tasuda p 2.1.2 alapunktides b ja c nimetatud hüvitis rentnikule. Käskkirja põhjenduste kohaselt hüvitati eelmise käskkirja alusel ekslikult kaebajale rentniku poolt tehtud kulutused riigile üle läinud autonoomse EnergoGen päikeseenergia süsteemi rajamiseks.
6.RKIK esitas kaebajale 20.10.2020 arve nr 10606739, millega nõudis vastustaja 12.10.2020 käskkirja alusel enammakstud hüvitise tagasimaksmist summas 36 851,25 eurot.
7.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 12.10.2020 käskkirja p-de 2.1.1 ja 2.2 tühistamiseks. Põhjendused:
7.1.Vastustaja on rikkunud õigusselguse ja õiguspärase ootuse põhimõtteid, õigust heale haldusele ja õiguspärase menetluse läbiviimisele. Praegusel juhul ei esine aluseid õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Vastustaja ei ole kaalunud kaebaja usaldust või huvi talle soodsama käskkirja kehtima jäämise suhtes. KAHOS § 12 lg 1 järgi on kinnisasja väärtuse määramine menetleja korraldada. Vastustaja ülesandeks oli rakendada uurimispõhimõtet ja viia end kurssi omandatava kinnistu andmetega. Nii kaebaja kui Leppoja OÜ osalesid vastustajaga peetud läbirääkimistel, seega sai ja pidi vastustaja välja selgitama, kellel ja mis ulatuses on õigus hüvitist saada. Kaebaja ei ole väitnud, et elektrisüsteem kuulub talle, vaid juhtinud tähelepanu kinnisasja väärtust mõjutavatele asjaoludele. Hindamisaruande järgi oli kinnistu jääktaastamisväärtus 1 324 000 eurot. Poolte kokkuleppel hüvitati kaebajale kinnisasja väärtusena ja saamata jääva tuluna 1 239 291 eurot. Seega nõustus kaebaja müüma kinnistu hindamisaruandes kajastatud väärtusest 84 709 euro võrra väiksema summa eest. Pakkumise tegi RKIK, mistõttu võis kaebaja õigustatult eeldada, et hindamisaruandes kajastatud summast on maha võetud summad, mida kaebajale ei hüvitata. Seejuures survestati kaebajat loobuma osade (juurdepääsuteede rajamise) kulude hüvitise nõudest. Vastustaja ei ole tõendanud, et kinnistu eest tasutu hõlmab ka hüvitist elektrisüsteemi eest. Kinnisasja hindamisel arvestati elektripaigaldise väärtusega, kuid riik ei ostnud kaebajalt kinnistut hindamisaktis märgitud hinnaga. Kaebaja oli kindel, et 29.11.2019 käskkiri on lõplik, ning sõlmis selle alusel müügilepingu. Vastustaja on asunud omavoliliselt ja üllatuslikult tagantjärgi otsitud põhjendustel 20.11.2019 pakkumise ja müügilepingu tingimusi muutma. Puuduvad tõendid, et
2(5)
3-20-2213
avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks oleks kaalukam kaebaja huvist akti kehtima jäämise suhtes. Seega on hüvitise tagastusnõue alusetu.
7.2.KAHOS § 11 lg-id 1 ja 2 ei saa tõlgendada selliselt, et kinnistu eest kuuluvad hüvitamisele vaid kinnistu omaniku isiklikult tehtud kulutused. Kui vastustaja on tasunud elektripaigaldise eest Leppoja OÜ-le, on see tema enda riisiko. Rentniku kahjunõude rahuldamine kaebaja arvelt ei ole põhjendatud ja seda eriti olukorras, kus kaebaja kinnisasi omandati sundkorras avalikes huvides. Vastustaja tegutseb hüvitise tagasinõudmisel ebaõiglaselt, kasutades ära oma tugevamat positsiooni ja jättes kaebaja ilma õiglasest hüvitisest.
Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:
8.1.Kuna 29.11.2019 käskkirjaga määrati elektripaigaldise eest ekslikult hüvitis kaebajale, oli käskkiri selles osas õigusvastane ja seda oli lubatav kaebaja kahjuks tagasiulatuvat muuta. Kaebaja pidi olema teadlik elektripaigaldise eest makstud hüvitise ebaõigest maksmisest talle ega saa tugineda usaldusele, et haldusakt jääb kehtima. Mõlemas hindamisaruandes võeti arvesse ka elektripaigaldise hüvitamisväärtust. Seetõttu sisaldas kaebajale makstud ostuhind elektripaigaldise väärtust. Kaebaja oli teadlik hüvitise määramise aluseks olnud hindamisaktidest ja nende sisust, kuid ei teavitanud vastustajat, et elektripaigaldise eest tuleks hüvitis määrata Leppoja OÜ-le. Kaebaja esindaja tõi 11.09.2019 e-kirjas selgelt välja, et kinnistu hindamisel tuleb arvesse võtta ka elektripaigaldis. 19.11.2019 koosolekul kaebaja ja rentnikuga ei maininud kumbki, et elektripaigaldis tuleks hüvitisest välja arvata. Kaebaja ei teinud seda ka lepingu projektiga tutvudes, mis saadeti talle 05.12.2019. Pärast Leppoja OÜ 10.01.2020 pöördumist vastustaja poole arutati küsimust kaebajaga ja püüti kokku leppida, et kaebaja kannab ise ekslikult talle hüvitatud summa üle Leppoja OÜ-le. Kuna kokkulepet ei saavutatud, kuid oli tõendanud, et elektripaigaldise kulu oli kandnud Leppoja OÜ, otsustas vastustaja muuta oma 29.11.2019 käskkirja. Vastustaja kandis Leppoja OÜ-le hüvitise üle 26.10.2020. Kaebaja on alusetult rikastunud, kuna sai hüvitise elektripaigaldise eest, mille oli kinnistule soetanud rentnik Leppoja OÜ. Ka juhul, kui Leppoja OÜ oleks elektripaigaldise ära vedanud, oleks olnud tegemist alusetu rikastumisega, sest kaebajale tehtud pakkumine sisaldas elektripaigalduse hüvitamisväärtust.
8.2.Hindamise korraldamise ülesande panemine riigile ei keela omanikul hindamist läbi viia. Kuna antud juhul erines RKIK tellitud eksperthinnang tunduvalt kaebaja tellitud eksperthinnangust, siis tegi RKIK pakkumise hindamisaruannetes toodud hüvitamisväärtuste aritmeetilise keskmise alusel. Kaebaja nõustus pakkumisega ühtegi lisaküsimust esitamata.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Vastustaja viitas kaebaja vandeadvokaadist esindajal Jaak Siimul esinevale huvide konfliktile, sest sama advokaat on varem esindanud ka Leppoja OÜ-d. Kohtu hinnangul on vastustaja etteheide asjakohatu ja tuleb jätta asja lahendamisel tähelepanuta. Eesti Advokatuuri eetikakoodeksi1 §-st 13 nähtub, et advokaadile esitatav nõue vältida kliendi esindamisel huvide konflikti on seatud kliendi õiguste ja huvide kaitseks. Seega saaks huvide konflikti etteheitele tugineda advokaadi kliendid (sh kaebaja), mitte vastustaja, kelle huve ega õigusi viidatud advokaat ei kaitse ega esinda. Vastustaja õigusi ei riiva kuidagi asjaolu, et kaebaja esindajal võib olla asjas huvide konflikt. Pealegi nähtub eetikakoodeksi viidatud sättest, et huvide konflikti välistab asjaolu, kui klient on teadlik huvide konflikti tekitada võivast esindussuhtest ja on sellele vaatamata soovinud advokaadi poolset õigusteenuse osutamist. Arvestades kaebaja ja Leppoja OÜ omavahelisi tihedaid suhteid (Leppoja OÜ osanik ja juhatuse liige on kaebaja
tütar Z, üks varasemaid osanikke ja juhatuse liikmeid B on Z abikaasa), pole põhjust arvata, et kaebaja ei tea, et sama advokaat esindas varem ka Leppoja OÜ-d. Kuna kaebaja ise advokaadil huvide konflikti ei näe, siis puudub ka vastustajal igasugune alus seda kaebaja esindajale ette heita.
10.Kohus leiab, et vaidlusalune haldusakt on õigusvastane ja tuleb tühistada. Vastustajal puudus õiguslik alus kaebajale 29.11.2019 käskkirjaga määratud tasu vähendada.
11.Kinnisasja omandamise otsusega määratud tasu ja hüvitise vähendamist reguleerib KAHOS § 33, mille lg-st 1 nähtuvalt võib varem määratud tasu ja hüvitist vähendada, kui esinevad kinnisasja väärtust vähendavad või omandamise eesmärgi saavutamist raskendavad kahjustused, nagu keskkonnareostus, ulatuslik puurimine, kaevamine või metsaraie. Praegusel juhul selliseid asjaolusid ei esine. Kumbki menetlusosaline ei ole väitnud, et kaebajalt omandatud Jõeääre kinnistu väärtus oleks pärast 29.11.2019 käskkirja tegemist vähenenud või oleks selgunud asjaolud, mis raskendaks seda kinnistut algselt seatud riigikaitselisel eesmärgil kasutada. Muid tasu ja hüvitise vähendamise võimalusi KAHOS ette ei näe.
12.Vastustaja põhjendas kaebajale määratud tasu vähendamist sellega, et kaebajale hüvitati ekslikult autonoomse EnergoGen päikeseenergia süsteemi rajamiseks tehtud kulutused. Pooled ei vaidle selle üle, et viidatud elektrisüsteemi rajas kinnistu rentnik Leppoja OÜ. Samuti ei ole selle süsteemi olemasolu olnud saladuseks, vaid selle olemasoluga on arvestatud ka kinnistu hindamisel. See nähtub kinnistu hindamisaktidest. Kohtule esitatud materjalid ei näita, et pooled oleksid enne kaebajale makstava tasu kindlaks määramist vaielnud selle üle, kellele tuleb selle süsteemi rajamisega seotud kulud hüvitada. Selline küsimus kerkis päevakorda alles pärast riigi poolt Jõeääre kinnistu omandamist, kui Leppoja OÜ pöördus kulude ja kahjude hüvitamise taotlusega riigi poole, taotledes mh ka elektrisüsteemi rajamise kulude hüvitamist.
13.Kohtu hinnangul on elektrisüsteem kinnistu/hoone oluline osa (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 53), mis tähendab, et sellel ei saa olla kinnistu/hoone omanikust erinevat omanikku. Menetlusosalised ei ole väitnud ega tõendanud, et viidatud elektrisüsteemi osas oleks seatud kinnistule piiratud asjaõigus, mis põhimõtteliselt võimaldaks sellel erinevat omanikku. Kuna Jõeääre kinnistu koos sellel asuvate hoonetega kuulus kaebajale, siis oli järelikult ka elektrisüsteemi omanikuks kaebaja, olenemata sellest, kes selle süsteemi kinnistule rajas ja selleks kulutusi kandis. Seega oli kaebajal kinnistu ja selle juurde kuuluva elektrisüsteemi omanikuna õigus nõuda ja saada kinnistu võõrandamisel selle eest tasu.
14.Asjaoludest nähtuvalt rentis kaebaja 03.04.2012 rendilepinguga Jõeääre kinnistu koos sellel oleva puhkekeskusega puhkekeskuse majandamise eesmärgil Leppoja OÜ-le. Seega oli kaebaja ja Leppoja OÜ vahel lepinguline suhe. Lepingulisi suhteid ja selle käigus tekkivate kulutuste hüvitamise nõudeid reguleerib võlaõigusseadus (VÕS). Nii VÕS § 286 üürilepingu osas kui ka VÕS § 359 rendilepingu osas näevad ette, et kui asja väärtus on üürileandja/rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik/rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Seega on Leppoja OÜ-l uue elektrisüsteemi rajamise kulude osas hüvitamise nõue kaebaja kui rendileandja, mitte riigi kui kinnistu uue omaniku vastu. Tegemist oli lepingulises suhtes tehtud kulutustega, mille hüvitamise eest vastutab teine lepingupool. Riik ei olnud selle lepingu pooleks, seega puudub tal kohustus selliseid kulutusi Leppoja OÜ-le hüvitada. Tegemist ei olnud varalise kahjuga KAHOS § 20 lg 1 tähenduses, mille hüvitamist rentnik saaks riigilt nõuda. Riik omandas küll uuendatud elektrisüsteemi võrra väärtuslikuma kinnistu, kuid tasus selle kinnistu väärtuse (KAHOS § 11 lg 2) eest tasu kaebajale. Oma lepingulised suhted peavad kaebaja ja tema rentnik omavahel ise lahendama. Pealegi nähtub kohtule esitatud rendilepingust, et päikesepaneelidel põhineva elektrisüsteemi ehitamise tarbeks võetud pangalaen on tasaarveldatud kaebajale
4(5)
3-20-2213
makstava rendiga, seega on kaebaja vähemalt osaliselt selle süsteemi rajamise kulud juba hüvitanud. Riigi pädevuses ei ole sekkuda sellesse lepingulisse suhtesse ja vähendada kaebajale makstud tasu, et hüvitada selle arvelt Leppoja OÜ-le kinnistu parendamisel tehtud kulutusi.
15.Kohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et 29.11.2019 käskkiri oli õigusvastane, mistõttu esines selle kehtetuks tunnistamiseks haldusmenetluse seaduse (HMS) § 66 lg-s 1 sätestatud alus. Kinnistu eest määrati tasu õigesti selle omanikule ehk kaebajale. Praegusel juhul ei esine ka ühtegi HMS § 66 lg-s 2 sätestatud alust õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Seega oli 29.11.2019 käskkirja kehtetuks tunnistamine 12.10.2020 käskkirjaga õigusvastane.
16.Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus kaebuse ja tühistab vastustaja 12.10.2020 käskkirja p-de 2.1.1 ja 2.2 osas. Muus osas ei ole 12.10.2020 käskkirja vaidlustatud. Kaebuse rahuldamist ei takista asjaolu, et kaebaja vaidlustas 12.10.2020 käskkirja vaid osaliselt. Sellest, kas vastustaja nõuab Leppoja OÜ-lt täiendavalt tasutud hüvitise tagasi, ei sõltu kaebuse rahuldamise võimalus. 12.10.2020 käskkirja p 2.1.1 tühistamise tõttu jääb 29.11.2019 käskkirja p 2.1 kehtima selle esialgses sõnastuses. 12.10.2020 käskkirja p 2.2 tühistamise tõttu puudub RKIK-il õigus nõuda kaebajalt tasu/hüvitise osalist tagastamist. Kui kaebaja on RKIK 20.10.2020 arve tasunud, on tal õigus nõuda selle summa tagastamist alusetu rikastumise sätete alusel (riigivastutuse seaduse § 22 jj).
17.Kaebuse rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Kaebaja tasus kaebuse esitamisel riigilõivu 15 eurot, mis tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Kaebaja taotles esindaja kulude väljamõistmist kokku summas 2536,80 eurot (sisaldab käibemaksu). Kulude tõendamiseks esitati Cuesta Advokaadibüroo OÜ 02.11.2020 arve nr 2020/0452 summas 840 eurot, 12.11.2020 arve nr 2020/0475 summas 515,20 eurot ja 14.05.2021 arve nr 2021/0178 summas 1181,60 eurot. Arvetel olevad summad sisaldavad käibemaksu. Arvetele lisatud spetsifikatsioonid võimaldavad järeldada õigusabiteenuse seotust praeguse asjaga. Kohtu hinnangul võib osutatud õigusabiteenuse mahtu ja kulude suurust pidada vaidluse mahtu ja keerukust arvestades põhjendatuks. Seetõttu tuleb kaebaja esindaja kulud vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.
/allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.