Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(24)

6) Muud ehitusteatise menetluse käigus vastustaja poolt väidetud puudused ehitusprojektis, millele on kaevatud otsuse asjaolude kirjelduse all viidatud, on kaebaja kõrvaldanud, nagu nähtub ka kaevatud otsusest. Sealhulgas on ehitusprojektile andnud kooskõlastuse ka Päästeamet. 7) Otsuse asjaolusid kirjeldavas osas on refereeritud ka ehitusteatise menetlusse kaasatud Liivalaia 5 osade korteriomanike vastuväiteid ehitusprojektile, kuid neid ei ole vastustaja otsuse õigusliku alusega ühelgi arusaadaval moel seostanud. Kaebaja nende vastuväidetega ei nõustu, kuid kuna neid ei ole alust pidada otsuse faktiliseks aluseks, ei esita kaebaja nende osas oma seisukohti. 8) Vastustaja poolt otsuses toodud põhjendused ei ole asjakohased ning on mh selges vastuolus varem sama ehitusteatise menetluses ja sellega seoses peetud kohtuvaidluses haldusasjas nr 317-1282 esitatud vastustaja seisukohtadega. Selline halduspraktika on vastuolus hea halduse põhimõttega ja muudab kaebaja jaoks ennustamatuks, millised on avaliku võimu nõuded, et tal oleks üldse võimalik endale kuuluval pinnal õiguslikult olemasolevad korteriomandite eriomandi osad välja ehitada. Avalik-õigusliku ehitusjärelevalve keskne kontrolliese on ehitise ja ehitamise ohutus, mida on otsuses käsitletud üksnes seoses tuleohutusega - Päästeamet on lugenud projekti tuleohutusnõuetega kooskõlas olevaks. 9) Kaevatud otsuse keskne põhjendus, millest tulenevalt peab vastustaja kavandatavat ehitist avalik-õiguslike nõuetega vastuolus olevaks, on väidetav vastuolu KrtS § 4 lg-st 1 tuleneva nõudega, et eriomandi eset peab olema võimalik eraldi kasutada. Vastustaja arvates ei ole esitatud ehitusprojekti järgi võimalik seda normi „ruumikorralduslikult ja ehituslikult täita“, kuna „puudub eraldi juurdepääs igale korteriomandile“. Sisuliselt peab vastustaja õigusvastaseks seda, et koridor ja üldkasutatavad ruumid (nö administratiivpinnad) moodustavad eraldi korteriomandi eriosa, mida tuleb teiste korteriomandite eriosade (kontorite ja panipaikade) kasutamiseks läbida, ning keeldub sellist lahendust kajastavat ehitusprojekti kooskõlastamast. Selline seisukoht on väär: korteriomandite moodustamine on korteriomanike vahelise eraõigusliku suhte küsimus, mida vastustaja ei saa ehitusteatise menetluses lahendada. 10) Sõltumata sellest, kas KrtS § 4 lubab või keelab moodustada korteriomandit ka koridorist või võimaldada juurdepääsu korteriomandile asjaõiguslike kitsendustega üle teise korteriomandi eriosa, ei ole KrtS § 4 lg 1 olemuselt avalik-õiguslik kitsendus EhS § 44 p 1 mõttes, millele tuginedes saaks KOV keelduda heaks kiitmast ehitusprojekti, mis vastab kinnistusraamatusse kantud korteriomandi hoonejaotusplaanile KrtS § 7 lg 1 mõttes. KrtS § 4 lg 1 reguleerib küsimust, millisel viisil saab kinnisasja jagada korteriomanditeks, täpsemalt, millistele tunnustele peaks vastama hoone reaalosa, millest saab õiguslikult moodustada korteriomandi eriosa. Korteriomandite moodustamine kui kinnisomandi eseme käsutamine on tsiviilõiguslik õigustoiming, mis ei mõjuta nõudeid ehitustöödele ega ehitusprojektile. Liivalaia 5 esimesel ja keldrikorrusel on uued korteriomandid kinnistamise teel moodustatud. 11) Ehitusteatise menetluse kontekstis on kinnistusraamatusse kantud korteriomandite ja nende eriomandi osade näol tegemist juriidilise faktiga, mis ei kuulu avalik-õigusliku ehitusõiguse reguleerimisesemesse ega saa seega alluda kohaliku omavalitsuse ehituslikule järelevalvele ega üldse täidesaatva võimu diskretsioonile. Vastustajal pole pädevust nõuda tehtud kinnistusraamatu kannete muutmist ehk linna pädevuses ei ole uute korteriomandite moodustamine ja/või selle lubamine ega keelamine. Korteriomandi jagamise lubatavust hindab vastavat avaldust tõestav notar ning uute korteriomandite kinnistustraamatusse sisse kandmisel 4(24)

kohtu kinnistusosakond. Käesoleval juhul on 69 korteriomandit, mille eriomandi osasid ehitusteatis puudutab, 28.04.2017 notariaalakti alusel moodustatud ja kinnistusraamatusse kantud. Selle, millised on iga korteriomandi eriomandi osad, piiritleb kinnistusraamatu kande aluseks olnud hoonejaotusplaan. Õiguslikult lubamatu ja mõeldamatu oleks olukord, kus kehtiva õiguse alusel moodustatud korteriomandite väljaehitamine kinnistusraamatust nähtuvates piirides muudetakse kohaliku omavalitsuse suvaotsusega võimatuks, viidates (väidetavale) piirangule korteriomandite moodustamisel. 12) Käesoleval juhul ei saa KrtS § 4 lg 1 olla asjakohane norm lisaks ka seetõttu, et ei menetletava ehitusteatise esitamise ega korteriomandite moodustamise ajal see ei kehtinud. Isegi kui KrtS § 4 lg 1 saaks põhimõtteliselt olla avalik-õiguslik kitsendus EhS § 44 p 1 mõttes, ei saaks kohalik omavalitsus jätta hoonejaotusplaanile vastavate korteriomandite väljaehitamiseks esitatud ehitusteatist heaks kiitmata kaalutlusel, et tema arvates oleks seaduse järgi tulnud moodustada korteriomandid teistel alustel. Kohalik omavalitsus ega keegi teine ei saa pärast korteriomandite kinnistamist tagantjärele nende moodustamise põhimõtetesse sekkuda. Tegemist oleks lubamatu sekkumisega omandipõhiõigusse, milleks EhS alust ei anna, ning kinnistusraamatu kannete konstitutiivne tähendus muutuks sisutuks. 13) Kaebaja on seisukohal, et vastustaja otsuse põhjendused on ka sisuliselt ebaõiged. Seadusest ei tule selliseid piiranguid korteriomandite eriosade piiritlemisel, millele vastustaja on oma otsuse põhjendused rajanud. KrtS ei sätesta piirangut korteriomandi eriomandi osa kasutusotstarbele. Otsuses tsiteeritud KrtS seletuskirja väide, mille kohaselt peab korteriomand olema „omaette elu- või äriruum“, on ilmselgelt meelevaldne ja vastuolus seaduse sättega. KrtS § 4 lg 1 sõnastuse osa, mis defineerib eriomandi eseme kui „ruumiliselt piiritletud eluruumi või mitteeluruumi“, ei ole alust käsitada mingeid kasutusotstarbeid välistavana. Eriomandi esemeks sobivat ruumi füüsikaliselt määratlevaks tunnuseks on vastava hoone osa ruumiline piiritletus, mis peab § 7 lg 1 p 1 kohaselt kajastuma hoonejaotusplaanil. Muid piiranguid seadusandja eriosa esemele sätestanud ei ole, sh ei ole KrtS mõttes määratletud ühtegi lubatud või keelatud kasutusotstarvet. Erinevalt otsuses väidetust ei ole „mitteeluruum“ KrtS mõttes määratletud õigusmõiste. 14) Asjasse puutumatu on otsuses osundatud mitteeluruumi definitsioon majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (edaspidi määrus nr 57) § 17 lg-s 4, mida vastustaja on kohaldanud koosmõjus KrtS § 4 lg-ga 1 ja teinud sellest järelduse, et koridori või muu üldkasutatava funktsiooniga ruumi korteriomandi eriomandina kajastav ehitusprojekt tuleb EhS § 44 p 1 alusel jätta kooskõlastamata. Määrus nr 57 on antud EhS § 3 lg 5 alusel ja nii volitusnormi kui määruse enda § 1 lg 1 kohaselt on määruse reguleerimisesemeks üksnes ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused. Määrus nr 57 ei sätesta mitteeluruumi ülddefinitsiooni, mis saaks määrata näiteks mitteeluruumi mõiste ulatust KrtS tähenduses, sest sellist delegatsiooninormi majandus- ja taristuministrile seadus ei sätesta. Igal juhul ei ole võimalik teise seaduse alusel ja täitmiseks antud ministri määrusest tuletada keeldu käsitleda KrtS alusel korteriomandi eriosana mitteeluruumi tähenduses mh ruumi, mille kavandatud funktsiooniks on kasutus mitmete isikute poolt ühiselt, nagu koridor, trepikoda või näiteks avalikult kasutatav kauplusepind. 15) Samuti ei ole õige otsuses esitatud käsitlus, nagu KrtS § 4 lg-s 1 kasutatud mõistest „võimalik eraldi kasutada“ tuleneks nõue, et iga korteriomandi eriomandi osa peaks olema mingil kindlal viisil teistest eriomandi osadest ehituslikult eraldatud. Ainus nõutav füüsikaline tunnus korteriomandi eriosade moodustamiseks on KrtS § 4 lg 1 alusel nende ruumiline

5(24)

piiritletus. Tingimusel, et eriomandi osa on ruumiliselt piiritletud, ei ole aga alust tuletada seadusest täiendavaid ehituslikke nõudeid selleks, millisel viisil peab olema tagatud võimalus eriosa eset eraldi kasutada, nagu näiteks eraldi sissepääsu või mingite kindlat liiki kommunikatsioonide olemasolu nõuet. Sellise nõude eesmärgiks saab olla üksnes õigusrahu ja õiguskindluse tagamine, et korteriomandi tegeliku kasutamise võimalus vastavalt selle kasutusotstarbele ei sõltuks korteriomandite igakordsete omanike kokkulepetest. Muu hulgas ei ole seaduse alusel keelatud tagada eriomandi eseme eraldi kasutamise võimalust asjaõiguslike kitsendustega, mida käesoleval juhul on tehtud. Õigusrahu ja õiguskindluse korteriomandi kasutamiseks tagavad täielikult eriomandi eseme ehk vastava piiritletud hooneosa kasutamiseks vajalikud piiratud asjaõigused. Kaebaja on kinnistusraamatusse kantud servituutide abil taganud, et kõigi eriosade kasutusotstarbele vastav kasutamine on reaalselt tähtajatult võimalik sõltumata omanike vahelistest kokkulepetest. Seega on täielikult põhjendamatud kaevatud otsuse väited, nagu oleks kinnistusraamatusse kantud korteriomandid moodustatud õigusvastaselt või ei oleks nende seaduse nõuetele vastav kasutamine võimalik. 16) Parkimiskorraldus ei riku avalik-õiguslikke norme ega teiste korteriomanike õigusi ning väidetava probleemi põhjustas vastustaja enda käitumine. Vastustaja on otsuse põhjendustes märkinud, et parkimiskohti korteriomandite teenindamiseks ei ole piisavalt ning parkimiskohtade kavandamine Rävala ja Tornimäe parkimismajades ei olevat reaalne. Kaebaja on seisukohal, et vastustaja hüpoteesid ei ole põhjendatud, vastustaja ei saa tugineda iseenda poolt ehitusteatise menetluse ajal tekitatud probleemile ja puudub alus nii EhS § 44 p 1 kui ka p 4 kohaldamiseks. Vastustaja ei ole viidanud ühelegi õigusnormile, mis annaks isegi teoreetiliselt alust teha ehitusteatise osas parkimisküsimuse kaalutlusel negatiivset otsust EhS § 44 p 1 alusel. Otsuses viidatud standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelis 9.5 nimetatud soovituslikud parkla kaugused töökohast ei kujuta endast imperatiivset õigusnormi ega tehnilist normi. Standardis endas nimetatud käsitlusala kohaselt on see rakendatav tänavate, avalikult kasutatavate kohalike teede ja avalikkusele ligipääsetavate erateede projekteerimisel ning kohalikke teid käsitlevate planeeringute koostamisel. Standard ei käsitle nõudeid elu- ega ärihoonetele. Vastustaja on oma halduspraktikas jätkuvalt kohaldanud formaalselt aegunud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“, käsitledes vastavalt arengukava p-le 4.1.3 linnakeskuse piirkonnas parkimisnormatiivi suurima lubatud väärtusena ja eelistanud parkimiskohtade arvu vähendamist, eesmärgiga kesklinna autostumist vähendada. Näiteks kohtuvaidluses haldusasjas nr 3-15-1317 jäi vastustaja läbivalt seisukohale, et linna parkimispoliitikaga oli kooskõlas sellise detailplaneeringu kehtestamine, mille elluviimisel oleks südalinna Lembitu tänava äärde hotelli rajamisega kaotatud samal krundil tegutseva eraparkla 40 parkimiskohta ja 9 avalikku parkimiskohta tänava ääres, mida kasutavad ümbruskonna elanikud. Linn jäi seisukohale, et 49 avaliku parkimiskoha asemele rajatavad 8 avalikkusele suletud parkimiskohta hotelli garaažis oli igati piisav. Seda isegi vaatamata sellele, et algselt oli 8 parkimiskohta loetud piisavaks 77-toalisena planeeritud hotelli jaoks, kuid arendaja avaldas kohtumenetluse ajal, et tegelik kavandatav hotelli maht on 140 numbrituba. Antud juhul on vastustaja lugenud ehitusteatise esmaselt teavitatuks ja seega aktsepteerinud parkimislahendust 16.01.2017, kui faktiline ega õiguslik olukord parkimislahenduse osas ei erinenud praegusest mitte millegi poolest. Ka ehitusteatise menetluslehel (kaebuse lisa 4) ei tehtud vastustajale seoses parkimislahendusega mitte ühtegi märkust. Kardinaalne õigusliku tõlgenduse muutmine sama ehitusteatise menetluse käigus on iseenesest õigusvastane vastuolu tõttu hea halduse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega. 17) Samuti ei ole käesoleval juhul mingit alust väitel, nagu võiks ehitusteatise realiseerimisega, mis sealjuures ei puuduta parkimiskohti, vaid hoonet, kaasneda sedavõrd intensiivne negatiivne 6(24)

mõju teiste korteriomanike huvidele, mis võiks anda alust kaaluda EhS § 44 p 4 kohaldamist. Kaebaja on seisukohal, et avaliku võimu diskretsiooni alusel seatavad piirangud ehitusvabadusele saavad tuleneda EhS §-des 7-10 sätestatud hea tava, ohutuse, keskkonnasäästlikkuse ja asjatundlikkuse põhimõtetest, mis kõik peavad kokkuvõttes tagama avalike huvide kaitse. EhS alusel teostatav kolmandate isikute subjektiivsete õiguste kaitse, eeldusel, et seda üldse saab käsitada lahutatuna avalike huvide kaitsest, ei saa ulatuda kaugemale EhS § 12 lg-s 3 sätestatud nõudest arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Ehitusloa andmisest keeldumiseks, mis kohaldub ka ehitusteatise puhul, on EhS § 44 p 4 kohaselt sätestatud sealjuures veel kõrgem lävend – püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega on ehitustegevusega kaasneva subjektiivsete õiguste riive ärahoidmine ehitusteatise menetlusnormide kaitsealas üksnes ulatuses, milles see oleks ka avalikust huvist lähtudes lubamatu ja milles see ei ole mingil viisil leevendatav. Ulatuses, kus see avalikku huvi ei riiva ja/või mõju on leevendatav, ei ole seadusandja eraõiguslikku privaatautonoomiasse sekkunud ja seda ei saa teha ka täidesaatev võim. Ehitusprojekt ei saa olla objektiivselt õiguspärane või õigusvastane sõltuvalt sellest, kas konkreetne naaber on sellega nõus või mitte. Objektiivse õigusvastasuse saaks kaasa tuua vaid selline riive, millega ükski mõistlik isik ei saaks nõus olla. Väiksema mõjuga või erineva iseloomuga õiguste riive eest peab isik kaitsma ennast eraõiguslike nõuete ja vastavate õiguskaitsevahendite kaudu ning seda ei saa teha kohalik omavalitsus tema eest. 18) Kaebaja eesmärk on senise Dünamo kaupluse- ja laopinna asemel välja ehitada 38 müügiboksi ja panipaigad, mida eeldatavalt kasutatakse koos müügiboksidega. Liivalaia 5 äripindade kasutusotstarve planeeritava ümberehituse käigus ei muutu. Kõnealusel pinnal paiknes varasemalt kauplus Dünamo mitu erinevat poodi, mille kasutusintensiivsus oli suurem kui see saab olema planeeritava ümberehituse järgselt müügiboksidel (nt kellassepaärid jmt). Kaebaja on vastustajale menetluse käigus tõendanud, et pindade kasutamiseks piisavad 8 või rohkem parkimiskohta on 38 müügiboksi jaoks – 3,6 korda vähem ühikuid kui 140-toalise hotelli puhul – igal juhul tagatud. 19) Liivalaia 5 kinnistu parkimiskorra on Tallinna linn (Tallinna Liikluskorralduskeskuse kaudu) kooskõlastanud 22.07.2002. Korra kohaselt oli eluruumide elanikele ette nähtud 16 ja äripinna kasutajatele 7 parkimiskohta, millele lisandusid 2 parkimiskohta tänava ääres. Aastal 2004, kui Liivalaia 5 hoovi sissepääsule paigaldati tõkkepuu, kooskõlastati täpsustatud parkimiskorraldus taas Tallinna linnaga (Kesklinna linnaosavalitsuse kaudu), kelle omandis oli toona Liivalaia 5 esimese ja keldrikorruse äripind. Kokkuleppe kohaselt oli tõkkepuu taga kokku 20 parkimiskohta, millest 16 on elamupindade omanike kasutada ja 4 äripindade kasutada. Lisaks oli tõkkepuu ees äripindadele ette nähtud 2 kohta ja Liivalaia tänava ääres 2 kohta. Äripindadele oli seega parkimiskohti ettenähtud kokku 8 tk. Nimetatud kokkulepet ei ole kaebajale teadaolevalt lõpetatud, mistõttu on vastustaja poolt alusetu väita, et parkimisküsimus kinnistul on lahendamata. Põhjendamatu on vastustaja poolt otsuses esitatud väide, et asjaolu, et kaebaja arvestab nelja parkimiskohaga ka tõkkepuuga piiratud alal, näitab, et see vähendaks hoonet elukohana kasutavate korteriomanike parkimisvõimalusi. Kaebaja poolt viidatud 4 kohta tõkkepuuga piiratud alal on olnud ajalooliselt äripinna kasutajate kasutuses ja äripinnal uute korteriomandi reaalosade väljaehitamine ei muuda mingil viisil elanike parkimisvõimalusi. Samuti on asjakohatu otsuse väide, et kui parkimisalale juba juurdepääs on, ei saa välistada, et kasutama hakatakse rohkem kui nelja parkimiskohta. Kaebajal on juurdepääs parkimisalale olnud alates hoone esimese ja keldrikorruse omandamisest ja ehitusteatise realiseerimine ei saa selles osas midagi muuta. Kinnistul asuvate

7(24)

parkimiskohtade kasutuskord on kaasomanike eraõigusliku kokkuleppe küsimus, millesse linn ei saa hoones sees tehtavate tööde ehitusteatise menetluse kaudu sekkuda. Kinnistul ja sellega külgneval tänaval on kehtiva kokkuleppega tagatud piisav parkimiskohtade hulk ja koos võimalusega parkida täiendava kokkuleppe alusel autosid lisaks Rävala ja Tornimäe parkimismajades on piisav parkimiskohtade arv igal juhul tagatud. Pärast ehitusteatise esmast heakskiitmist (16.01.2017) sõlmisid kaebaja ja Tallinna linn (esindatuna Kesklinna linnaosavalitsuse poolt) 13.03.2017 Tallinna Kesklinna vanema 07.03.2017 korraldusest nr 53 juhindudes üürilepingu nr 11-2/51 Liivalaia 5a kinnistu kasutamiseks, mis tagas Liivalaia 5 esimese ja keldrikorruse teenindamiseks 11 parkimiskoha kasutamise võimaluse, piiramata mis tahes moel teiste korteriomanike võimalusi Liivalaia 5 kinnistul parkimiskohtade kasutamiseks. Leping lahendas isegi hüpoteetilise parkimisprobleemi täielikult. 29.01.2020 enne lepingu tähtaja lõppu küsis Tallinna Kesklinna Valitus kaebajalt seisukohta, mis plaanid kaebajal parkimiskohtadega on ja kas lepingut soovitakse pikendada. Kaebaja juhatuse liige saatis sellele vastuseks 12.02.2020 kirjaliku ettepaneku üürilepingu pikendamiseks. Ootamatult teatas linn aga seejärel lepingu pikendamisest keeldumisest. Seejuures keeldus linn pikendamisest ilma mis tahes sisulisi põhjendusi esitamata ja isegi kirjale vastamata, teatades vaid telefoni teel oma keeldumisest. Samas oli juba enam kui pool aastat tagasi uuendatud ehitusteatise menetlus. Seega tekitas Tallinna linn ise menetluse ajal ehitusteatise väidetava puuduse (parkimiskohtade puuduse), heites seda hiljem otsuses pahauskselt ette kaebajale. Ehitusteatise oli linn sealjuures lugenud esmaselt teavitatuks olukorras, mis ei erinenud praegusest ei õiguslikult ega faktiliselt. Ehitusteatise menetluse uuendamise järel aga viivitas linn esmalt menetlusega ilmselt pahauskselt üle aasta kuni rendilepingu tähtaja lõpuni, seejärel keeldus ise rendilepingu pikendamisest ja pärast seda luges kaevatud otsuses parkimiskohtade puudumise ehitusteatise puuduseks. Algne parkimisolukord, mis ehitusteatise esmasel läbivaatamisel loeti sobivaks ilma märkusteta, loeti aga kolm aastat hiljem sõnamurdlikult ühtäkki korteriomanike huve nii rängalt ja parandamatult riivavaks, et see toob linna arvates kaasa parkimiskohtadesse mitte mingil moel puutuva ehitusprojekti objektiivse õigusvastasuse. 20) Vastustaja avaldas haldusasjas nr 3-17-1282, et ei jõuaks eluruumide omanike kaasamisel uues ehitusteatise menetluses teistsugusele lõppjäreldusele. See seisukoht muutus diametraalselt pärast Tallinna abilinnapea Aivar Riisalu poliitilise avalduse tegemist oktoobris 2018. See annab aluse kahtluseks, et vastustaja eelnevalt väljatoodud käitumine ja ka vaidlustatav otsus ise on olnud poliitiliselt motiveeritud ja otsust tehes ei ole järgitud nõuetekohaselt kaalutlusreegleid ja muid HMS-i ning EhS-i asjakohaseid sätteid. 21) Isegi kui parkimiskohtadega seotud probleem vajaks lahendamiseks täiendavaid meetmeid ja parkimisvõimaluste laiendamist, ei puuduta see mingil viisil ehitusteatise menetluse esemeks olevaid ehitustöid hoone füüsilistes piirides. Vastustaja püüab sisuliselt korteriomandite reaalosasid mitte puudutavate asjaolude ettekäändel tagasiulatuvalt sekkuda juba mitu aastat tagasi kehtivalt moodustatud korteriomandite reaalosade väljaehitamisse. Korteriomandite eriomandi osade piirid on määratud kinnistusraamatu kande aluseks olnud hoonejaotusplaaniga ja vastustajal ei ole õiguslikku alust keelata nende väljaehitamist, kui see ei ole ehituslikult võimatu. Äärmisel juhul saaks vastustaja põhjendatud vajaduse korral nõuda õiguslikult juba aastast 2017 olemasolevate eriosade füüsilise väljaehitamise järel nende kasutusele võtmise eeldusena EhS § 50 lg 2 alusel mõju tõttu avalikule ruumile või isikute õigustele kasutusloamenetluse

8(24)

läbimist ja seada § 54 lg 3 alusel põhjendatud kõrvaltingimusi korteriomandite kasutamisele, sh parkimise korraldamiseks. 22) Kohaliku omavalitsuse üksus kui pädev asutus ei saa tugineda ehitusteatise tagasilükkamisel iseenda kooskõlastuse puudumisele. EhS § 35 lg 1 kohaselt tuleb samas paragrahvis sätestatud juhtudel pädevat asutust ehitamisest eelnevalt teavitada ja lg 2 kohaselt on ehitusteatise adressaadiks kohaliku omavalitsuse üksus, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega juhul, kui seadus ei sätesta teisiti, on pädev asutus ehitusteatise teavitatuks lugemiseks EhS 4. ptk 1. jao tähenduses kohaliku omavalitsuse üksus. EhS § 42 lg 7 p 1 kohaselt esitab pädev asutus (st ehitusteatise menetluses kohaliku omavalitsuse üksus) ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega. Analoogselt tuleb tõlgendada käesoleval juhul kohaldatud EhS § 36 lg 5 p-i 3, mille kohaselt vajaduse korral kontrollib pädev asutus (st kohaliku omavalitsuse üksus), kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega (mis järelikult ei saa olla ehitusteatise menetleja ise). Ainus õigusaktidest tuleneva kooskõlastuspädevusega asutus, millele kaevatud otsuses on viidatud, on Päästeamet. Tallinna Transpordiamet on kohaliku omavalitsuse üksuse enesekorraldusõiguse alusel moodustatud struktuuriüksus, millel puudub mis tahes õigusaktidest tulenev kohaliku omavalituse üksuse pädevusest lahknev õiguslik pädevus. Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse puudumine ei saa olla iseseisvaks aluseks negatiivse otsuse tegemisele.

nõue täidetud, kuna ühe eriomandi (kontori või panipaiga) kasutamiseks peab läbima teist eriomandit (koridori); ehitusprojektis ei vasta korruste plaanidel mitteeluruumidena märgitud ehitise osad ka ehitise osadeks jagamise nõuetele (trepikojad, hoidlad ja panipaigad on üldkasutatavad ruumid); ruumikorralduslikult ja ehituslikult ei ole võimalik seega viidatud sätte nõudeid täita, kuna puudub eraldi juurdepääs igale korteriomandile. 5) Vastustajal on seadusest tulenev kohustus tervikuna kontrollida ehitusteatise vastavust seadustele ning heale tavale, ja vajadusel kaasata ka kolmandaid isikuid menetlusse. Vastustajale on antud ehitusteatise esitamisel õigus kaaluda, kas on vajalik korraldada põhjalikum menetlus, mille käigus on võimalik esitada lisatingimusi. EhS § 36 lg 5 kohaselt kontrollib pädev asutus vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse (p 1); kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega (p 2); esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid (p 3); kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik (p 4). Ehitusjärelevalve organ peab kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega (RKHK 20.10.2005 otsus asjas nr 3-3-1-34-05, p 8). Käesoleval juhul on vastustaja kontrollinud taotletava ehitusõiguse vastavust nii KrtS-le kui EhS-le ning selle alusel antud määrusele nr 57. 6) Keeldumise aluseks on ka EhS § 44 p 4. Vaidlusaluses haldusaktis on selgitatud, et kaebaja plaan asuda kasutama parkimiskohti ka tõkkepuuga piiratud alal, vähendab hoonet elukohana kasutavate korteriomanike parkimisvõimalusi ja ei saa välistada, et kasutama hakatakse rohkem kui nelja parkimiskohta, kui parkimisalale juurdepääs juba on, millega kaasneks hoonet elukohana kasutavatele korteriomanike püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. 7) Võrreldes haldusasjaga nr 3-17-1282 on vastustaja seisukohad muutunud seoses faktiliste asjaoludega, mis ei olnud vastustajale ehitusteatise varasema menetluse ajal teada. Nimelt ei olnud vastustajale teada, et kaebaja soovib oma korteriomandi jagada 69 korteriomandiks (KrtS ja ehitusnormidega vastuolus olevalt), kuivõrd kaebaja asus korteriomandit jagama pärast ehitusteatise teavitatuks lugemist. Kaebaja kajastas sellist korteriomanditeks jagamist esmakordselt 09.03.2020 esitatud ehitusprojekti variandis. Samuti tuleb arvestada haldusasjas nr 3-17-1282 jõustunud kohtulahenditega. Vastustaja rõhutab, et seisukohtade muutumist ei ole tinginud kaebaja poolt välja toodud väidetavad poliitilised avaldused Liivalaia tn 5 kinnistuga seotud asjaolude suhtes. 8) Vastustaja nõustub, et avalik-õigusliku ehitusjärelevalve keskne kontrolliese on üldjuhul ohutus, kuid tulenevalt EhS §-s 44 sätestatust on avalik-õigusliku ehitusjärelevalve pädevus siiski märksa laiem. 9) Vastustaja ei ole püüdnud lahendada korteriomandite moodustamise küsimust, küll aga peab vastustaja ehitusseadustiku mõistes pädeva asutusena ehitusteatise läbi vaatamisel lähtuma asjakohastest õigusaktidest. KrtS § 4 lg 1 põhimõte, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind ei saa olla omaette mitteeluruum, kehtib ka avalik-õiguslikus ehitusõiguses – EhS § 3 lg 5 alusel kehtestatud määruse nr 57 § 17 lg 4 kohaselt on mitteeluruumiks ruum või ruumistik, mis pole ette nähtud alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide kasutajate ühiseks kasutamiseks. Kaebaja ja teiste korteriomanike vaidlus seoses korteromandite moodustamisega tuleb korteriomanikel lahendada tsiviilkohtus ning vastustaja sellega ei tegelenud. 10) Vastustaja hinnangul ei ole samas servituutide seadmisega siiski tagatud KrtS § 4 lg-s 1 sätestatud nõue, mille kohaselt peab eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada. Eriomandi

10(24)

eseme eraldi kasutamine tähendab seda, et ühe eriomandi kasutamine ei too kaasa vajadust teist eriomandit reaalselt kasutada (seda läbida), isegi kui selleks on õiguslike vahenditega (servituudiga) eeldus loodud. Ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjas selgitatakse: „/.../ iga korteriomand peab olema sisuline tervik, omaette elu- või äriruum. Ehituslikult võib seejuures loomulikult tegemist olla mitme ruumiga, mis võivad olla ka ruumiliselt eraldatud – näiteks võivad põhiosas

mõeldud pulti ning seega ka õigustatud ootus parkida Liivalaia tn 5 kinnistul. Asjaolu, et kaebaja arvestab nelja parkimiskohaga ka tõkkepuuga piiratud alal, näitab, et see vähendaks hoonet elukohana kasutavatele korteriomanike parkimisvõimalusi. Samuti ei saa välistada, et kasutama hakatakse rohkem kui nelja parkimiskohta, kui parkimisalale juurdepääs juba on. Nagu eespool juba viidatud, leiab vastustaja sellega seoses, et sellega kaasneks hoonet elukohana kasutavatele korteriomanike püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. 13) Tallinna Transpordiamet on jätnud projekti parkimislahenduse puuduste tõttu kooskõlastamata, selgitades, et parkimiskohtade kavandamine Rävala parkimismajas (ligikaudu 1,2 km Liivalaia tn 5 hoonest) ja Tornimäe parkimismajas (ligikaudu 1,1 km Liivalaia tn 5 hoonest) ei ole reaalne. Samuti näeb EVS 843:2016 standard „Linnatänavad“ tabel 9.5 ette, et parkla soovitatav jalgsikäigu kaugus sihtpunktist töökoha puhul on 300 meetrit ja teiste hoonete puhul veel väiksem. Praegusel juhul asuvad nimetatud parkimismajad mitu korda kaugemal. 14) Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 1 p-i 34 kohaselt on linnavolikogul õigus moodustada linna ametiasutusi. Antud juhul ongi Tallinna Linnavolikogu moodustanud erineva pädevusega linna ametiasutused – Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Tallinna Transpordiameti, kummalegi neist on antud eraldiseisev pädevus. Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 36 „Tallinna Linnaplaneerimise Ameti põhimäärus“ § 6 lg 1 p-i 7 kohaselt on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ülesandeks ehitusvaldkonna loamenetluste korraldamine – seega on Tallinna linnas pädev asutuseks ehitusseadustiku mõistes just nimelt TLPA. Tallinna Linnavolikogu 07.02.2013 määruse nr 9 „Tallinna Transpordiameti põhimäärus“ 2 § 6 lg 1 p-i 23 kohaselt on Tallinna Transpordiameti ülesandeks korraldada Tallinna linnas parkimist. Seega on asjakohane, kui TLPA pädeva asutusena arvestab parkimisega seotud haldusakti andmisel Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse olemasolu või puudumist.

12(24)

2) KrtS § 4 lg 1 näol on tegemist avalik-õigusliku normiga, millega vastuolu puudumist peab kohalik omavalitsus korteriomandite nõuetele vastavuse hindamisel igakordselt kontrollima. Vastupidine lähenemine – nagu ei oleks kohalikul omavalitsusel üleüldse õigust korteriomandite avalik-õiguslikke nõudeid hinnata – tooks kaasa olukorra, kus kohalikul omavalitsusel ei oleks võimalik õiguslikult kontrollida enda omavalitsusüksuses moodustatud korteriomandite nõuetele vastavust ega kontrollida ka õigusaktides korteriomanditele esitatavaid nõudeid (nt nõudeid eluruumidele – valgus, temperatuur jne). Näiteks on majandus- ja taristuministri poolt kehtestatud määrus „Eluruumidele esitatavad nõuded“, millele vastavust eluruumide projekteerimisel ja väljaehitamisel peab kontrollima just kohalik omavalitsus kui ehitusprojekti menetlev asutus. Samuti peab kohalik omavalitsus kontrollima ka ehitise, sh ehitusprojekti vastavust majandus- ja taristuministri määrusele „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“. Lisaks on oluline rõhutada, et ühelgi teisel institutsioonil, kellel on korteriomandite moodustamisel roll (nt notar ning kohtu kinnistusosakond), ei ole vastavat pädevust ega eriteadmisi, et hinnata korteriomandite vastavust õigusaktides esitatud nõuetele. Selline eriteadmine ja pädevus on üksnes kohalikul omavalitsusel ning tema vastaval ametkonnal ja töötajatel. 3) Korteriomandite kinnistamine ei võta kohalikult omavalitsuselt õigust ja kohustust kontrollida korteriomandite nõuetele vastavust. Kui kaebaja hinnangul ei ole vastustajal õigust ehitusprojekti nõuetele vastavust, sealhulgas ehitusprojektiga kavandatud korteriomandite nõuetele vastavust hinnata põhjusel, et korteriomandid on juba moodustatud, siis justkui ei oleks vastustajal ka õigust täita halduskohtu otsust haldusasjas 3-17-1282. Samuti muutuks sellise tõlgenduse korral õiguslikult võimatuks ehitustegevusest puudutatud kolmandate isikute õiguste kaitse olukorras, kus neid menetlusse isegi ei kaasata ning nad saavad korteriomandite moodustamisest teada juhuslikult. 4) Kaebaja poolt vastustajale esitatud ehitusprojekt ning ehitusprojektis näidatud korteriomandid ei vasta avalik-õiguslikele nõuetele. Kaebaja on kaebuse lisas 5 esitanud kohtule täpsustatud ehitusprojekti, mis oli kaebaja sõnul vastustajale edastatud 06.03.2020 ning mille alusel vastustaja tegi vaidlusaluse otsuse. Kolmas isik tugineb oma seisukohtades kaebaja poolt esitatud ehitusprojektile. Ehitusprojekt on koostatud ebaõigetest faktilistest asjaoludest lähtuvalt, mis on kaasa toonud ehitusprojekti nõuetele mittevastavuse. Vaidlust ei ole selles, et ehitusprojekti vastustajale uuesti esitamise ajahetkeks olid korteriomandid kinnistusraamatusse kantud ning samuti oli osa korteriomandeid juba ka võõrandatud. Seega tuli vastustajal ehitusprojekti ja ehitusteatise nõuetele vastavust hinnata tegelikku faktilist olukorda arvestades, s.o olukorda, kus keldrikorrusel ja esimesel korrusel on senise ühe korteriomandi asemel 69 korteriomandit. Kõnealuse ehitusprojekti koostamisel on selle koostaja ebaõigesti võtnud eelduse, nagu kuuluks ruumid jätkuvalt ühele isikule ning tegemist oleks erinevate ruumidega ühe korteriomandi piires. Ehitusprojekt hõlmab antud juhul ruume, mis on erinevate isikute omandis ning hõlmavad erinevaid korteriomandeid. Ehitusprojektis peab olema lahendatud ja ära näidatud iga korteriomandi osas eraldi (neid on kokku ehitusprojektiga hõlmatud mahus 69) tehnosüsteemide asukohad ja liitumised, sh elektriühendused ja -liitumised, küttelahendus ja küttesüsteemide asukoht igas korteriomandis ning ventilatsiooniühenduste asukohad, sh sisseja väljapuhe igas korteriomandis. Vastustajale esitatud ehitusprojektis ei ole seda aga tehtud. 5) Ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemid kuuluvad kaasomandisse ning ehitusprojekt ei vasta tehnosüsteemide lahenduste osas õigusaktides esitatud nõuetele. Ehitusprojektis puudub asjakohane joonismaterjal, millelt oleks võimalik tuvastada tehnosüsteemide asukohti. Kuna 13(24)

aga varem kuulus ehitusprojektiga hõlmatud ala üksnes kaebaja ainuomandisse, mis nüüd on jaotatud 69 uueks korteriomandiks, siis ei saa tegelikkuses olla vaidlust selles, et tehnosüsteemid ulatuvad ühest korteriomandist teise (ühest eriomandist teise eriomandisse) ehk ühe korteriomandi kaudu toimub antud juhul teiste korteriomandite teenindamine. Vastavalt korteriomandile esitatavatele nõuetele ei ole see lubatud, kuna korteriomandit peab olema võimalik muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit kahjustamata. Ehitusprojekti juurde lisatud „AS MV Kaubad seisukoht KÜ Liivalaia 5 jt 22.07.2019 dokumendi „Vastuväited Liivalaia tn 5 ehitusteatisele nr 1611201/14521“ osas“ dokumendi punktis 29 on kaebaja asunud ebaõigele seisukohale, et käesoleval juhul ei ole kaasomandi esemeks mitte ükski ehitusteatisega hõlmatud pinnal asuv tehnokommunikatsioon. Kaebaja on võtnud vale eelduse, et kõiki tehnosüsteeme, mis paiknevad keldrikorruse ja esimese korruse mitteeluruumides on kaebajal võimalik omal äranägemisel muuta ning need ei ole kaasomandi osaks. Kaebaja näib unustavat asjaolu, et ehitusprojektiga hõlmatud pind (keldrikorrus ja esimene korrus) on jagatud 69 eraldiseisvaks korteriomandiks ning suur osa neist korteriomanditest ei kuulu enam kaebajale. Olukorras, kus ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemid teenindavad vähemalt 69 korteriomandit, sh ventilatsioonisüsteem (ventilatsioonitorud), küttesüsteem (radiaatorid ja torud) ning elektrisüsteem (elektripaigaldis ja -arvestid) läbib mitut korteriomandit ning ka teenindades samaaegselt mitut korteriomandit, on kõik kavandatud tehnosüsteemid kaasomandi osaks. Eeltoodust tulenevalt peab ehitusprojektis olema üheselt mõistetavalt kirjeldatud iga 69 korteriomandi osas, kuidas on tehnosüsteemid lahendatud, sh kus asuvad tehnosüsteemide oluliseks osaks olevad paigaldised (nt kütteradiaatorid, ventilatsioonitorud, sisse- ja väljapuhkeavad, elektriloendurid jne). Kuna seda ei ole tehtud, ei vasta ehitusprojekt majandusja taristuministri määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 11 lõikes 2 ega §-des 18, 20 ja 21 esitatud nõuetele. 6) Ehitusprojektiga ettenähtud lahenduse järgi on keldrikorruse ja esimese korruse elektrivajadus kokku suurem kui olemasolev elektripaigaldis seda võimaldab. On oluline, et elektrisüsteem sellisel kujul on Liivalaia 5 hoones olnud kasutuses 58 aastat ning on selle ajaga oluliselt amortiseerunud. Ehitusprojektis ei ole ära näidatud, kuidas ja millises ulatuses mõjutab keldrikorruse ja esimese korruse lisanduvad elektritarbijad kogu hoone elektrisüsteemi. Siinkohal on ehitusprojektis ilmne vastuolu ka kütteprojektiga, sest kütteprojekti kohaselt elektrikütet ette nähtud ei ole. Samuti peab igal korteriomandil olema tagatud võimalus autonoomselt teistest korteriomanditest lülitada välja elekter. Ehitusprojektijärgses lahenduses ei ole ette nähtud, et korteriomanditele oleks tagatud eraldiseisev elektriarvesti koos võimalusega elektri väljalülitamiseks. Lisaks ei ole ehitusprojekti koosseisus esitatud elektripaigaldiste jooniseid. Seega ei ole pädeval asutusel võimalik hinnata, kas elektripaigaldiste asukoht on nõuetele vastav või mitte. Ehitusprojekti koosseisus ei ole esitatud nõrkvoolu ehitusprojekti osa. Ei ole eluliselt usutav, et ehitusprojektiga kavandatud büroopindade ja hoiupaikade teenindamiseks ei ole vajalik nõrkvoolupaigaldiste rajamine. Majandus- ja taristuministri määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ kohaselt peab ehitusprojekti koosseisus olema asjakohasel juhul ka nõrkvoolupaigaldise osa. 7) Ehitusprojekti osa „Küttesüsteem ja ventilatsioon“ (koostatud KVVK PROJEKT OÜ poolt) kohaselt toimub ruumide kütmine keskkütteradiaatorite kaudu. Ehitusprojektist aga ei nähtu, kuidas on tagatud, et igas korteriomandis oleks küte tagatud (ei ole näidatud, et igas korteriomandis oleks omaette radiaator). Keldrikorrusel asuvate hoiu- ja panipaikade osas puudub küttelahenduse kirjeldus täielikult. Samas rõhutab kolmas isik, et ehitusprojekti kütteosas esitatud väide, et kütteallikaks on olemasolev soojussõlm, on ebaõige. Kaebaja ise on korduvalt, sh kohtumenetluses kinnitanud, et keldrikorruse ja esimese korruse pindade 14(24)

ühendamine olemasoleva soojussõlmega ei ole võimalik. Vaidlust ei saa olla selles, et igas korteriomandis peab olema nõuetekohaselt tagatud küttelahendus. Ehitusprojektis ei ole aga kirjeldatud ega näidatud ära, kuidas toimub iga korteriomandi siseselt küttelahendus ehk kuidas õhk ja soojus liiguvad korteriomandites. Kütteprojektis ei ole mh ka välja toodud asjaolu, kuidas mõjutab keldrikorruse ja esimese korruse taasliitumine olemasoleva küttesüsteemiga kogu Liivalaia 5 hoone küttesüsteemi. 8) Ventilatsioonisüsteem peab olema dimensioneeritud sellises ulatuses, et sellega oleks võimalik katta ära ka lisaks keldrikorruse ja esimese korruse vajadustele ka ülejäänud Liivalaia tn 5 korterelamu vajadused. Kõik ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemid on kaasomandi osaks, mistõttu on kolmandal isikul õigustatud ja põhjendatud huvi, et tehnosüsteemid vastaks kõikidele nõuetele. Ventilatsiooniprojektis ei ole esitatud ühtegi graafilist lahendust ventilatsioonipaigaldiste paiknemise osas, sh ei ole võimalik mõista, kus asub ventilatsioonisüsteemi sisse- ja väljapuhe. See on selges vastuolus määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 18 lõikega 2. Ehitusprojektist ei selgu, kuidas on lahendatud ventilatsioonilõõrid. Ehitusprojektist ei nähtu, et oleks arvestatud asjaoluga, et teisel korrusel asuvad eluruumide aknad ning ventilatsiooni heiteava kaugus peab eluruumi akendest olema vähemalt kuue meetri kaugusel. Kui ehitusprojektist ei nähtu, kuidas on ventilatsiooni sisse- ja väljapuhe lahendatud, ei vasta ehitusprojekt nõuetele. Ehitusprojekti ventilatsiooniosa kohaselt on ventilatsiooniagregaat kavandatud paigaldada lakke, kuid ehitusprojektist ei selgu, millise ruumi lakke agregaat paigaldatud on. On oluline rõhutada, et ventilatsiooni agregaat põhjustab suurt müra ja arvestatavat vibratsiooni, mistõttu on oluline näha ette meetmed, millega oleks tagatud, et eluruumide omanikele ei leviks müra ega vibratsioon. Hoone teisel korrusel asuvad eluruumid. Lisaks ei ole ehitusprojektis kajastatud õhuvahetushulkasid, mistõttu ei ole võimalik kontrollida, kas kavandatud ventilatsioonisüsteem koos ventilatsiooniagregaadiga vastab nõuetele. 9) Vee- ja kanalisatsiooniprojekti koosseisus puuduvad arvutused, mis tõendaksid, et vee- ja kanalisatsioonitorustik on piisav kõigi korteriomandite, sh nii eluruumide kui ka mitteeluruumide teenindamiseks. Ruumide kasutusotstarbe muutmise tõttu suureneb oluliselt ka esimese ja keldrikorruse ruumide veevajadus. Vee- ja kanalisatsiooniprojekti koosseisus puuduvad vastuolus määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 20 lõikega 2 ka joonised, mille alusel oleks võimalik tuvastada vee- ja kanalisatsioonitorude asukohta. Kaebaja ise ei välista, et veesurvega võib tekkida probleeme. Kaebaja on selgitanud, et vajadusel saab ette näha veesüsteemile surve tõstmise pumba paigaldamise. Kolmas isik rõhutab, et see, kas survega tekib probleeme või mitte tulebki välja arvutada ja selgeks teha esitatud ehitusprojekti koosseisus ning vajadusel näha ette veesurve täiendav tõstmine. 10) Kaebajal näib ehitusprojekti koostades ja seda esitades olevat lähenemine, et kõiki lahendusi on võimalik hilisemates projektistaadiumites muuta ja vajadusel nõuetele vastavaks viia, mistõttu justkui ei peakski esitatud ehitusprojekt praegu nõuetele vastama. Ehitusprojekti heakskiitmisel tekib isikul aga õigus ehitusprojektis ettenähtud lahendus realiseerida, mis juhul, kui see ei ole terviklik ega nõuetele vastav, avaldab omakorda otseselt ja intensiivset mõju korteriühistu ning tema eluruumidest omanike õigustele. 11) Ehitusprojekt ja selle osad on vastuolus ehitisele esitatavate tuleohutusnõuetega (Siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“). Hoone ja ruumi tuleohutus on aga otseses seoses hoone ja ruumi kasutusviisiga.

15(24)

Hoiupaigad on kinnistatud iseseisvaks korteriomandiks, mistõttu ei ole hoiupaigad võrdsustavad korterelamule ettenähtud panipaikadega. Korteri juurde kuuluv panipaik ei ole mitte kunagi iseseisev korteriomand, vaid tegemist on abipinnaga. Juhul kui aga hoiupaik on eraldi korteriomand, tuleb ka kasutusviisi määramisel arvestada hoiupaiga iseseisva kasutusega. Ehitusprojektis ei ole eeltoodut arvestatud. Ehitusprojektis on arvutatud ka evakuatsiooninõuded. Antud juhul on aga tegemist 69 eraldiseisva korteriomandiga, mis peavad olema iseseisvalt kasutatavad. Seega tuleb evakuatsioonitingimuste täitmise hindamisel võtta aluseks, et igat korteriomandit kasutab vähemalt üks inimene, sh et iga keldrikorrusel asuvat hoiupaika kasutab üks inimene. Ei ole võimalik keelata ega võtta eeldust, et panipaiku ei kasuta korraga rohkem kui 7 inimest, nagu on ebaõigesti võetud aluseks ehitusprojektis. Seega on kaebaja ehitusprojekti koosseisus esitanud teadvalt ebaõigeid andmeid, mida muuhulgas on arvestanud Päästeamet. Seega ei ole tuleohutusnõuete täitmise kontrollimisel tugineda üksnes asjaolule, et Päästeamet on ehitusprojekti kooskõlastanud. 12) Ehitusprojekti konstruktsiooniosa seletuskirja kohaselt on ehitusprojektiga plaanis lisada kergkonstruktsioonis vaheseinasid, mis ei suurenda ehitusprojekti kohaselt oluliselt koormusi olemasolevatele konstruktsioonidele. Ehitusprojekti kohaselt saab aga kontrollarvutused teha alles järgmistes projekteerimisfaasides. Määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 17 lõike 1 punktide 3 ja 4 kohaselt peab konstruktsiooniosa ehitusprojektis sisalduma ehitise kande- ja jäigastavate konstruktsioonide üldine kirjeldus, põhielementide paiknemine ja iseloomustavad näitajad ning vundamendilahenduse üldine kirjeldus. Selliseid andmeid ehitusprojektis esitatud ei ole. 13) Ehitusprojekti seletuskirja punkti 4.3.9 kohaselt on parkimine lahendatud omal kinnistul vastavalt parkimisnormatiivile “Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 20062014” ja Eesti Standard EVS 843:2016 “Linnatänavad”. Ehitusprojektis on leitud, et vajalik parkimiskohtade arv on 9,9 parkimiskohta ning 8 parkimiskoha osas garanteerib parkimiskohad Europark Estonia OÜ kesklinnas Rävala ja Tornimäe parkimismajades. Kohtule esitatud ehitusprojekti koosseisust ei nähtu asjakohast garantiikirja. Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt on kaebaja vastustajale esitanud informatsiooni, nagu oleks tal õiguslik alus kasutada eluruumide omanike poolt kasutusel olevat nelja parkimiskohta lisaks juba kasutatavale kahele parkimiskohale. Kolmas isik rõhutab, et see info ei vasta tõele. Liivalaia 5 korterelamus on sarnaselt teistele sellel ajal ehitatud korterelamutele suureks probleemiks parkimiskohtade vähesus. Olukord, kus kaebaja hõivaks lisaks kahele parkimiskohale veel 4 parkimiskohta, tooks eluruumidest korteriomandite omanikele kaasa olulise negatiivse ja püsiva mõju. 14) Lisaks on oluline märkida, et sissepääs esimese korruse hoiupaika ning keldrikorrusel asuvatesse hoiupaikadesse on ette nähtud Liivalaia 5 korterelamu õuealalt (hoovipoolsest osast), mis on kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega selleks, et hoiupaikade kasutajatele oleks tagatud ligipääs hoiupaikadele, tuleb neile tagada ligipääs ka Liivalaia 5 õuealale. Korterelamu õueala näol on aga tegemist alaga, mille kasutamise viisi võivad korterelamu omanikud ise määrata, sealhulgas peab korteriomanikel olema võimalus ka soovi korral sulgeda õuealale ligipääs kolmandatele isikutele näiteks aiaga. Õueala võib kasutada ka puhkealana, mis eeldab privaatsust ning kolmandate isikute ligipääsu võimatust. Ehitusprojekti järgse lahenduse korral, kus korterelamu keldrisse on kokku kavandatud 25 hoiupaika, ei ole aga korterelamu omanikel võimalik enam kolmandate isikute (ehk isikute, kellel on õigus hoiupaiku kasutada) õigusi rikkumata õueala sulgeda. Ehitusprojekti järgse lahenduse realiseerumisel hakkab Liivalaia 5 korterelamu õuealal ning keldri- ja esimese korruse ruumides liikuma määratlemata arv isikuid, mistõttu ei ole korteriomanikel võimalik enam endale kuuluvat õueala kasutada sihtotstarbelisel viisil puhkealana, mis eeldab vähemalt osalist privaatsust endale kuuluval kinnistul. 16(24)

15) Samas on kaebaja jätnud ebaõigesti arvestamata ehitusprojektiga kavandatud ruumide kasutusotstarbe ja sellest tuleneva parkimisvõimaluse olemasolu. Kuna keldrikorrusele on kavandatud nn minilaod, siis on iseenesestmõistetav, et isikutel, kes miniladusid omavad või kasutavad, on vajalik miniladudele juurdepääs mootorsõidukiga. Hoiupaikade olemusest tulenevalt peab olema tagatud kolmandatele isikutele ligipääs ka mootorsõidukiga (auto või veoautoga). Ehitusprojektis on ette nähtud nii 38 büroopinna (esimesel korrusel) kui ka 25 hoiupaiga (esimesel korrusel üks ning keldrikorrusel 24) teenindamiseks üksnes kaks parkimiskohta Liivalaia 5 kinnistul ning ülejäänud 8 parkimiskohta Kesklinna parkimismajades. Ei ole kuidagi eluliselt usutav, et kavandatud ruume, sh miniladusid kasutavad isikud jätaksid oma sõiduki kesklinna parkimismajja. Hoiupaikade olemusest tulenevalt on tegemist ruumiga, kuhu üldreeglina ladustatakse esemeid, mille ladustamine isiku elukohas ei ole kas ruumipuudusest või kasutusotstarbest võimalik. Seega tuleneb hoiupaikade olemusest vajadus tagada hoiupaikadele ligipääs ka mootorsõidukiga (sõidu- või veoautoga) ning on selge, et 25 hoiupaiga ning 38 büroopinna teenindamiseks Liivalaia 5 kinnistule ehitusprojektiga ettenähtud kahest parkimiskohast ei piisa. Seega on äärmiselt tõenäoline, et hoiupaikade kasutajatest kolmandad isikud hõivavad ka eluruumide omanike vabad parkimiskohad ajal, kui neil on vajalik juurdepääsu hoiupaigale asjade ladustamiseks või nende ära viimiseks. Eluruumide omanikud ei saa teostada enda korteriomandist tulenevaid õigusi, milleks on muuhulgas õigus kasutada eesmärgipäraselt korteriomandi reaalosa juurde kuuluvat mõttelist osa korterelamu õueala näol. Väär on kaebaja kaebuse punktis 34 esitatud väide, justkui ei muutuks Liivalaia 5 äripindade kasutusotstarve planeeritava ümberehituse käigus. Kasutusotstarve muutub oluliselt – kui varem oli kaebajale kuulunud üks mitteeluruum kasutusel kauplusena, siis nüüd on ehitusprojektiga kavandatud 69 uue korteriomandi moodustamine, millest 25 on nn minilaod ja 38 bürooruumid ehk kaebaja enda sõnul müügiboksid. Väide, nagu oleks uute ruumide kasutusintensiivsus võrreldes varasema kaupluse pinnaga väiksem, on paljasõnaline ning ka selgelt ebaloogiline. Vastustaja on vaidlusaluses otsuses kaebajale selgitanud, et kaebaja ja vastustaja vahel kunagi kehtinud üürileping, millest kaebaja näib tuletavat õigust kasutada veel nelja parkimiskohta, on lõppenud. Kaebaja ei ole kolmandale isikule teadaolevalt üürilepingu lõppemist vaidlustanud ega sellele varem vastuväiteid esitanud. Vastustajale ei tulene kohustust kaebajaga üürilepingut parkimiskohtadeks pikendada üksnes seetõttu, et kaebaja kavandab ehitusprojektiga suuremat parkimisvajadust nõudvat tegevust. Arusaamatuks jäävad kaebuse punktis 29 ja 30 tehtud etteheited selle kohta, et vastustaja on nõudnud standardi EVS 843:2016 täitmist ning Tallinna parkimise korralduse arengukava täitmist. Kolmas isik märgib, et ka kaebaja ise on enda ehitusprojektis (seletuskirja punkt 4.3.9) nimetatud dokumentidele tuginenud. Vastustajal on kohustus tagada liikluskorralduse, sh parkimiskorralduse nõuete täitmine. 16) Asjaolust, et vastustaja 2017. aastal ehitusprojekti kooskõlastas kuidagi teha järeldust, nagu puuduks vastustajal õigus ja võimalus ehitusprojekti ja ehitusteatise täiendaval hindamisel teha erineva lõppjäreldusega kaalutlusotsust. Ehitusteatise ja ehituslubade menetlusi viib Tallinna linnas läbi Tallinna Linnaplaneerimise Amet, mitte Tallinna Ettevõtlusamet. Seega on selgusetu kaebaja viide Aivar Riisalu väidetavale poliitilisele avaldusele ning selle seos vaidlusaluse ehitusteatise menetlusega.

17(24)

17) Kaebaja on kaebuse punktis 43 leidnud, et vastustajal ei ole õiguslikku alust keelata korteriomandite väljaehitamist, kui see ei ole ehituslikult võimatu. Kolmas isik märgib, et vastustajale tuleneb EhS-st kohustus hinnata ehitusprojekti ning ehitusteatise nõuetele vastavust ning kui esinevad alused, miks ehitusteatist ei ole võimalik teavitatuks lugeda või ehitusluba väljastada, keelduda vastava otsusega ehitusteatise heakskiitmisest või ehitusloa väljastamisest. EhS ega ükski teine õigusakt ei näe ette, et olukorras, kus korteriomandid on kinnistusraamatusse kantud, on omavalitsusel õiguslik kohustus tagada korteriomandite väljaehitamine, nagu kaebaja seda esitleda püüab. 18) Vastustajal on õiguslik alus keelduda ehitusprojekti heakskiitmisest olukorras, kus ehitusprojektiga kavandatud liikluslahendus, sealhulgas parkimislahendus ei vasta õigusaktides sätestatule. Liikluslahenduse vastavust normidele ning õigusaktidele kontrollib Tallinna linnas muuhulgas Tallinna Transpordiamet. Ehitusteatise esitamise ja teavitatuks lugemise ajal ei olnud vastustajale teada, et korteriomand soovitakse jagada.

KOHTU PÕHJENDUSED

18(24)

Kohtupraktika kohaselt peab ehitusprojekt olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatud ehitis vastaks EhS §-le 3. Seejuures tuleb ehitusprojekt koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Ehitusprojekt pole nõuetekohane ainuüksi seetõttu, et projektis endas kinnitatakse, et selles sisalduvad õigusaktiga ettenähtud osad ja et selle on koostanud vajalikku registreeringut omav arhitekt. (RKHK lahend asjas nr 3-3-1-46-13). Kohalik omavalitsus ei saa piirduda üksnes ehitusprojekti vastavuse kontrollimisega majandusja taristuministri 17.07.2015. a määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ toodud kriteeriumitele. EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel olla vajadus selgitada kaasomanike vahelisi suhteid. Ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada ka ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna (RKHK lahend asjas nr 316-1050/68, p 12; määrus asjas nr 3-3-1-67-01). See ei tähenda, et vastustaja peaks hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt. Ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks. (RKHK lahend asjas nr 3-17-1859) Seega on kohaliku omavalitsuse kontrolliese ehitusteatise teavitatuks lugemisel oluliselt laiem kui pelgalt ehitise ohutuse küsimus ning seetõttu on kohtud haldusasjas nr 3-17-1282 ehitusteatise tühistanud ja kohustanud seda kaasomanike kaasamisel uuesti läbi vaatama.

Korruste plaanidel ühe ehitise osana (mitteeluruum) on näidatud ruumid, milles on trepikoda, hoidla-panipaik, koridorid. Ruumid nr 02, 023, 109, 123, 137, 144 ei ole administratiivruumid, vaid ruumi otstarbe järgi koridorid. Eraldi märgitud ehitise osad nr 67/1–67/26, 67/33, 67/39, 67/46, 67/58, 67/64 on üldkasutatavad pinnad, mis ei ole eraldiseivatena kasutatavad. (tl 217-218, kd I)

19(24)

ehitusprojekti elluviimise järgselt eeldaks osade uute korteriomandite eriomandi osade kasutamine teiste korteriomandite eriomandi osade kasutamist (läbimist). Kui asuda seisukohale, et korteriomandite kinnistamise järel jääb vastustaja ülesandeks üksnes ehitusteatis aktsepteerida (kui Päästeamet on kooskõlastuse andnud), võetaks vastustajalt suur osa järelevalvefunktsioonist (mitmetele avaliku õiguse normidele vastavus jääks kontrollimata) ning ka kinnisasja kaasomanike menetlusse kaasamisel ja ärakuulamisel puuduks igasugune mõte.

20(24)

avalik-õiguslikus suhtes kohaldatav norm, millega vastuolu puudumist peab kohalik omavalitsus kontrollima. Asjaolu, et KrtS § 4 lg 1 reguleerib, millisel viisil saab kinnisasja jagada korteriomanditeks, täpsemalt, millistele tunnustele peaks vastama hoone reaalosa, millest saab õiguslikult moodustada korteriomandi eriosa, ei välista selle kohaldamist ehitusteatise kontrollimisel. EhS § 44 p-le 1 ei vasta kavandatav ehitis, mille osad pole kasutatavad vastavalt KrtS § 4 lg-st 1 tulenevale nõudele ehk eraldiseisvalt. Vastustaja on seega põhjendatult leidnud, et KrtS § 4 lg-st 1 tulenev nõude kohaselt peab eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada ning see peab nähtuma ka ehitusprojektist. Vastustaja on teinud õiguspärase järelduse, et 06.03.2020 esitatud ehitusprojekti järgi pole võimalik seda normi ruumikorralduslikult ja ehituslikult täita, kuna puudub eraldi juurdepääs igale korteriomandile. Kaevatavas haldusaktis on viidatud ka KrtS-i seletuskirjale, millest nähtuvad eriomandi osa peab olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa ning mingit muudatust kehtiva õigusega võrreldes ei tehtud. Seletuskirjas on märgitud, et eelnõus kasutatav sõnastus peaks paremini mõistetavaks tegema põhimõtte, et iga korteriomand peab olema sisuline tervik, omaette elu- või äriruum. Seaduse mõttega kooskõlas olevaks ei saa lugeda korteriomandi moodustamist sobimatust ruumist (nt keldriboks, garaažiosa, millel on abiruumi otstarve). Õige on kaebaja viide, et ehitusteatise esitamise ajal KrtS ei kehtinud, kuid see ei muutnud nõuet eraldi kasutatavuse osas. Kuni 01.01.2018 kehtinud KOS § 2 lg 1 sätestas sama. Ka Justiitsministeerium on 28.11.2018 vastuses TLPA-le (tl 279-280, kd I) KrtS ja KOS-i tõlgendades leidnud, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind ei saa olla omaette mitteeluruum ning see põhimõte kehtib ka avalik-õiguslikus ehitusõiguses. Selliseid mitteeluruume ei saa vastustaja kanda EHR-i. Vastuses viidatakse mh tsiviilasja kohtulahendile, kus on samuti leitud, et uute korteriomandite moodustamisel peab neile olema tagatud eraldi juurdepääs (Tln Ringkonnakohus asjas 2-18-8856, p 11). 17.3 Kaebaja väidab, et eelkäsitletud normi eesmärk on õigusrahu tagamine, mis on saavutatud kaebaja poolt servituudi seadmisega ning servituudi seadmise kaudu kasutatavuse tagamist seadus ei keela. Kohus leiab, et juurdepääsuservituudi (tl 8 pöördel-10 pöördel, kd I) olemasolu pole asjassepuutuv, kuna eelnevalt käsitletud kehtiv õigus ei võimalda ruumikorralduslikult ja ehituslikult selliseid mitteeluruume hoonesse projekteerida, neid välja ehitada ega EHR-i kanda. Vastustaja ülesanne ehitusteatise menetluses pole servituudiga tagatud õiguste olemasolu hindamine või analüüsimine, kas sellisel moel korteriomanditeks jagamine ja kinnistusraamatusse kandmine oli õiguspärane. Vastustaja on andnud hinnangu, et eriomandi eset ei saa lugeda kehtiva õiguse järgi eraldi kasutatavaks, kui selle kasutamine toob kaasa vajaduse kasutada reaalselt teist eriomandit. 17.4 Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja oleks ootamatult ja kardinaalselt oma halduspraktikat muutnud ja tekitanud olukorra, kus ehitusteatise esitamisel pole võimalik haldusorgani nõudmisi ette näha. Esmalt tuleb märkida, et antud kaasus on vastustaja sõnul Tallinnas pretsedenditu. Õige on kaebaja viide, et vastustaja on eelnevas haldusasjas leidnud, et isegi kui ta oleks suutnud sellist toimingut ette näha ei muudaks see ehitusteatise osas tehtud otsust, kuna tsiviilkohtu lahendi (asjas 2-17-9822) kohaselt on igal isikul õigus oma korteriomand jagada. (tl 23 pöördel- tl 24, 25.06.2018 vastus kaebusele) Otsus pole jõustunud ning seda asja asub menetlema Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseis. Selles küsimuses, et igal isikul on

21(24)

korteriomandi jagamise õigus, ei ole vastustaja oma seisukohta muutnud. Samuti pole vastustaja kunagi olnud seisukohal, et haldusorgan võiks korteriomanditeks jagamise kui eraõigusliku küsimuse lahendamisel sekkuda (keelata või lubada jagamist). Vastustaja on muutnud (haldusasja nr 3-17-1282 kohtumenetluse ajaga, mitte ehitusteatise heakskiitmise aja seisuga võrreldes) seisukohta selles, et ehitusteatist ei saa heaks kiita projekti alusel, mis võimaldab välja ehitada eriomandi eseme, mida pole võimalik eraldi kasutada. Võib nõustuda, nagu kohus ka eelnevalt märkis, et selle tulemuseks on kolmandate isikute korteriomandite väljaehitamise faktiline võimatus (keeldumise aluseks oleva projekti kohaselt). Kohus ei saa aga nõustuda kaebaja ja kaebaja poolel olevate kolmandate isikutega, et olukorras, kus korteriomanditeks jagamine on tehtud ja kinnistusraamatusse kantud oleks vastustajal kohustus ehitusteatis nende korteriomandite väljaehitamiseks heaks kiita. Kohtud on haldusasjas nr 317-1282 asunud seisukohale, et kaasomandi jagamise küsimused on tsiviilõiguslikud ning kohus ega haldusorgan nendesse sekkuda ei saa. Kohtud ei ole aga viidatud asjas võtnud seisukohta, et kohalik omavalitsus peab jagamise tulemusel tekkinud korteriomandite väljaehitamiseks heaks kiitma ehitusteatise sõltumata sellest, kas esinevad EhS §-s 44 toodud keeldumise alused. Sellise järeldusega nõustudes muutuks avalik-õiguslike normide kohaldamine sõltuvaks eraisikute tahtest, mitte seadusandja tahtest. Ehitusvabadus ei tähenda vabadust ehitamisel kehtivat õigust mitte järgida. 17.5 Kohus nõustub seega kokkuvõtvalt vastustajaga, et KrtS § 4 lg-st 1 tulenevat eeldust, et eriomandi eset peab olema võimalik eraldi kasutada on nii normi sõnastusest kui seadusandja mõttest lähtuvalt võimalik mõista üksnes selliselt, et tegemist peab olema ruumikorralduslikult ja ehituslikult eraldi juurdepääsetava korteriomandiga. Ruumikorraldusliku ja ehitusliku juurdepääsu olemasolu hindamine on kohaliku omavalitsuse kontrolliesemesse kuuluv küsimus ehitusteatise menetluses. Keeldumine ehitusteatise teavitatuks lugemisest oli ainuüksi eelkäsitletu kohaselt EhS § 44 p 1 alusel põhjendatud. Haldusakt on vaatamata vormistuslikele puudustele antud aluse kohaldamise osas arusaadav ja piisavalt põhjendatud. Muid menetlusosaliste argumente käsitleb kohus seetõttu põgusalt.

kaugel (üle 1 km), mistõttu selle abil parkimisprobleemi lahendamine pole reaalne. Arvestades, et ehitise kavandamisel tuleb arvestada head ehitustava (EhS § 7) ning poolte viidatud standard (EVS:843:2016) õiguslikult mittesiduva dokumendina on üks hea tava sisustamise vahend, võib nõustuda vastustajaga, et parkimismajades parkimiskohtade olemasolu ei lahenda tekkivat parkimisprobleemi. Seega võib selles osas kohaldada keeldumise alusena nii EhS § 44 p-i 1 kui p-i 4. Tallinna Transpordiameti märge - „märkuste puudumine“ (14.08.2019, tl 27, kd I) - tehti teistsugustel faktilistel asjaoludel ning sellest ei saa järeldada haldusorgani õigusvastast meelemuutust. Puudub vaidlus, et 06.03.2020 esitatud projekti ei kooskõlastatud.

(allkirjastatud digitaalselt)

24(24)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.