Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtunik Kohtuasi Asja läbivaatamise vorm Menetlusosalised
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord ja muud selgitused
3-19-1572 3. juuni 2021 Karin Jõks Gerta Reinholdi kaebus Tartu Linnavalitsuse 08.05.2019.a otsuse nr O-19-0004 tühistamise nõudes Kirjalik menetlus Kaebaja - Gerta Reinhold Vastustaja - Tartu linn, esindaja Kadri Valdre Kolmandad isikud - Kai Klandorf ja Mikk Mändmets, esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa
1.Jätta vastu võtmata kaebaja 20.05.2021 esitatud tõendid (II kd tl 15-24).
2.Jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud kaebaja kanda. Jätta menetluskulud välja mõistmata.
4.Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest. Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
5.Menetlusosalisel (välja arvatud avaliku võimu kandja) on õigus esitada enne kohtuotsuse jõustumist kohtule taotlus otsuse avaldamise viisi kohta (vt otsuse punkti 40).
1.Tartu linnas asub kinnisasi aadressiga A. Kitzbergi tn 1a // 1b. Kinnisasja varasem aadress oli A. Kitzbergi tn 1a // Eha tn 34. Kinnisasjal paikneb kaks elamut. Kinnisasi on jagatud neljaks korteriomandiks, nende kaasomanikud on kolmandad isikud Kai Klandorf ja Mikk Mändmets (I kd tl 25-28). Tartu Linnavalitsus (linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond) väljastas 04.09.2017 arhitektuursed ja ehituslikud juhised A. Kitzbergi tn 1a // Eha tn 34 hoonete laiendamise ehitusprojekti koostamiseks nr 7-12.2/PTH-17-118 (I kd tl 41-42). Tingimused väljastati projekteerimistingimuste taotluse alusel elamute laiendamiseks ja hoonete kokku ehitamiseks.
2.Punktis 1 nimetatud kinnisasjaga piirneb kinnisasi aadressiga A. Kitzbergi tn 1 // 3. Kinnisasjal paikneb kaks elamut ja kuur. Kinnisasja omanik on kaebaja Gerta Reinhold (I kd tl 23). Tartu Linnavalitsus kaasas 10.04.2018.a dokumendiga nr 7-1/EPD-17-1021 (II kd tl 31) kaebaja A. Kitzbergi tn 1a//1b ehitusteatise menetlusse ning andis talle tähtaja arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. Kui kaebaja määratud tähtajaks põhjendatud vastuväiteid ei esita, registreeritakse A. Kitzbergi tn 1b esitatud ehitusteatis ehitisregistris. Vastustaja selgitas, et ehitustööd ei vaja ehitusluba, vaid piisab ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisest. Vastavalt ehitusprojektile ehitatakse A. Kitzbergi tn 1a//1b katastriüksusel paiknevad kaks elamut kokku üheks üksikelamuks. Olemasolevad kuurid ja veranda lammutatakse ning kaks elamut ühendatakse omavahel galeriiga. Üksikelamu Salme tn 1a poolsesse otsa ehitatakse kuur. Krundi põhjaküljel kaebaja katastriüksuse piiril paiknev tulemüür soojustatakse seestpoolt, krohvitakse ja värvitakse väljast ning kaetakse käsivaltsitud tsingitud valtsplekiga. Kaebaja poole tulemüürile soojustust ei paigaldata. Dokumendile oli lisatud väljavõte ehitusprojektist - asendiplaan ja vaated. Vastustaja selgitas, kuidas saab ehitusprojektiga täies mahus tutvuda.
3.Kaebaja esitas 23.04.2018 vastuväite (II kd tl 32). Kaebaja ei andnud ehitamisele kooskõlastust. Kaebaja märkis, et kavandatud ehitamine ei vasta 2016. aastal antud projekteerimistingimustele, halvendab valguse pääsu kaebaja kinnisasjale, suurendab tuleohtu ja kahjustab muinsuskaitse all olevat elamut A. Kitzbergi tn 1.
4.Pärast korduvat seisukohtade vahetamist kaebajaga ning ehitusprojekti täiendamist ja parandamist esitati ehitisregistrile 18.03.2019 ehitusteatis nr 1711201/24262 A. Kitzbergi tn 1b hoone ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 laiendamiseks kuni 33 %, olemasoleva hoone kompleksseks rekonstrueerimiseks ja olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmiseks või terviklikuks asendamiseks (I kd tl 43-46).
5.Tartu Linnavalitsus (linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond) leidis 08.05.2019.a otsuses nr O-19-0004 (I kd tl 10-22, edaspidi vaidlustatud otsus), et A. Kitzbergi tn 1b üksikelamu ehitusprojekt vastab nõuetele ning esitatud ehitusteatise ehitisregistris registreerimisest keeldumiseks alused puuduvad. Otsuses oli välja toodud menetluses kaebaja esitatud vastuväited ning projekteerija ja ehitusteatise esitaja selgitused (otsuse peatükid II-VI). Vastustaja asus seisukohale (otsuse ptk VII), et kuna faktiliselt A. Kitzbergi tn 1 kinnismälestise vaadeldavus ei muutu, puudub erinevate arvutuslike meetodite ja täiendavate ekspertiiside koostamise vajadus. Väidetav kinnismälestise struktuurielementide kahjustumine on kaheldav ja ebatõenäoline. Ehitusprojekt ja ehitusteatis on kooskõlastatud Tartu linna muinsuskaitse komisjoni poolt 10.01.2018 ja tegemist ei saa olla kaebajale kuuluva kinnismälestise struktuurielementide, kaugvaadete ja silueti vaadeldavuse kahjustamisega. Täiendavalt on kaebaja vastuväiteid arutatud muinsuskaitse komisjoni 26.09.2018.a koosolekul. Vastustaja hinnangul on esitatud ehitusprojekt kooskõlas miljööala põhimõtetega (s.h kasutatavate viimistlusmaterjalide osas) ja vajalikud joonised on esitatud ehitusprojekti koosseisus, lisanduv galerii on arhitektuuriliselt sobiv ega varjuta miljööväärtuslikke hooneid. Ehitustöödel tuleb kasutada töövõtteid, mis ei tekita suurt vibratsiooni ja vajadusel tuleb tööd läbi viia etappidena. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda ehitustööde läbiviimist teatud viisil. Ehitise projekteerimisel on koostatud standardile vastav insolatsioonianalüüs ning olemasolev loomulik valgus säilib ja osaliselt paraneb. Ehitusprojekti on kooskõlastatud Päästeamet, kes hindab tuleohutust nii projekteeritavas hoones kui naaberkinnistutel asuvate hoonete suhtes. Rajatava tulemüüri
lahenduse on heaks kiitnud Muinsuskaitseamet ja tulemüür rajatakse minimaalses lubatud kõrguses. A. Kitzbergi tn 1a//1b ehitustehnilisest ekspertiisist nähtuvad olemasoleva hoone puudused ja selle ümberehitamise vajadus. Vastustaja hinnangul puudub kavandatava ehitustegevuse vastuolu üldplaneeringuga ja see on kooskõlas kehtivate õigusnormidega.
6.Kaebaja esitas 07.06.2019 Tartu Linnavalitsusele vaide (I kd tl 146-149) vaidlustatud otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Tartu Linnavalitsus jättis 17.07.2019.a korraldusega nr 738 (I kd tl 152-154) kaebaja vaide rahuldamata.
7.Ehitisregistrile esitati 19.10.2020 ehitusteatis nr 2011201/24455, mis tühistas otsuse punktis 4 nimetatud ehitusteatise. Uus ehitusteatis registreeriti ehitisregistris 21.10.2020. Vastustaja selgitas kohtule (I kd tl 169), et uue ehitusteatise esitamise põhjustas ehitusprojekti muutmine, muudatused seisnesid ruumiplaneeringus. Muutusid ka avatäited ja vähenes veranda maht. Vaidlustatud otsus on endiselt ehitusõiguse andmise aluseks ja seda ei ole kehtetuks tunnistatud. Menetlusosaliste seisukohad
8.Kaebaja esitas 16.08.2019 Tartu Halduskohtule kaebuse (I kd tl 2-5) vaidlustatud otsuse tühistamise nõudes. A. Kitzbergi tn 1 on muinsuskaitse all olev ehitismälestis. Kinnisasjad paiknevad Karlova miljööväärtuslikul hoonestusalal. Alal puudub kehtiv detailplaneering. A. Kitzbergi 1a//1b kinnisasjal ehitamisel tuleb arvestada kinnismälestise kaitsevööndiga ja Tartu linna üldplaneeringu peatükis 6 kehtestatud nõuetega. Kaebaja hinnangul on vaidlustatud otsus tehtud tegelikke asjaolusid tuvastamata, kaalutlemata ning lähtudes üksnes A. Kitzbergi tn 1a//1b omaniku huvidest. Vaidlustatud otsusest ei nähtu kaalutlusi, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Vastustaja ei ole välja selgitanud olulise tähtsusega asjaolusid. Kui kaebaja kinnisasjal paikneb ehitismälestis, siis on põhjendatud täiendava hoolsuskohustuse järgmine vastustaja poolt ning alternatiivsete, s.o mälestist vähim kahjustada võivate ehitusmeetodite kaalumine. Tuleb arvestada, et ühel kinnistul asub riiklikult kaitstud ehitis ning oluline on selle heaolu säilitamine, mitte tahtlik mälestise väärtuse vähendamine, samuti tuleohutuse arvelt selle hävimise võimaluste suurendamine. Vaidlustatud otsus on vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga, täpsemalt üldplaneeringu punktiga 6.3.2 ning punktiga 6.4 ja selle alapunktidega 6.4.3, 6.4.9, 6.4.12 ja 6.4.13. Kaebajal ei ole võimalik teostada analüüsi, kas ehitustegevus on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringu alusel kehtestatud nõuetega miljööväärtuslikus piirkonnas. Vastustaja märkis, et 26.09.2018 toimus koosolek, kus on vastu võetud kaebaja huve puudutavaid otsuseid, kuid kaebajale otsuse protokolli tutvustatud ei ole ja see pole leitav avalikust dokumendiregistrist. Ehitusprojektist ei nähtu, millistel lähteandmetel ja arvutuslikel meetoditel on saadud hoonete laiendamise protsent 24%. Kaebajal on põhjendatud kahtlus, et see võib olla üle 33% ning sellisel juhul oleks nõutav ehitusluba. Piirkonda sobimatu hoone ehitamine halvendab vaadet naaberkinnistutelt ning võib seega vähendada naaberkinnistute väärtust. Kaebaja hinnangul jätab kavandatud arhitektuurne lahendus tervikuna (hooned koos tulemüüri ja neid ühendava galeriiga) massiivse mulje ja ei saa väita, et tegemist oleks vaid teataval määral ümbritsevast erineva arhitektuurse lahendusega. Seega tuli vastustajal ehitusteatise andmisel analüüsida ja põhjendada kavandatava ehitustegevuse vastavust heale ehitustavale.
Planeeritav ehitustegevus rikub A. Kitzbergi tn 1//3 hoonestusala kaugvaadete ning struktuurielementide säilimist, sh planeeritav ehitustegevus hakkab mõjutama päikesevalguse valgumist A. Kitzbergi tn 1 hoonestusalale. Täispika tulemüüri ja galerii rajamine halvendab valguse ligipääsu kaebaja kinnistule ja kinnistult/hoonest avanevat ajaloolist vaadet Tartu Kõrgema Kunstikooli suhtes, mis omakorda vähendab kaebaja kinnistu väärtust. Ehitusprojektile lisatud insolatsioonianalüüsis ei ole analüüsi A. Kitzbergi tn 1 elamu suunast A. Kitzbergi tn 1b ja Eha tänavale vaadelduna, samuti veranda osas. Valgusarvutuse katseid pole teostatud ja pole teada, milliste mõõteseadmetega on analüüsid tehtud, seega ei saa väita, et analüüsis kajastatud andmed on tõesed. Praegu tuleb valgus kahe hoone vahelt ning nimetatud vahe soovivad kolmandad isikud sulgeda. Kaebaja ei nõustu vastustajaga, et praeguse 4 m pikkuse müüri ehitamine 12 m pikkuseks ei saa mõjuda elamu insolatsioonile negatiivselt. Kaebaja soovib rekonstrueerida tema kinnisasjal asuva puukuuri puukuur-pesuköögiks ajalooliselt välja ehitatud stiili järgides ja on esitanud vastustajale vastava taotluse. Kuurpesuköögi kõrguseks on planeeritud ca 11 m. Kuur-pesuköögi katuse kõrguse määramise tulemusel ei ole võimalik lammutada A. Kitzbergi tn 1b ja A. Kitzbergi tn 1 kuuri vahel asuvat tulemüüri, mida praegu soovitakse teha. Kuigi kaebaja on eraldi antud asjaolust vastustajat teavitanud, ei ole vastustaja antud asjaolu vaideotsuse tegemisel arvestanud. Kaevetöödega seatakse ohtu kinnistute piiril asuvad elupuud ja taimestik. Vundamendi rajamiseks vajalikud kaevetööd seavad ohtu A. Kitzbergi tn 1 elamu säilimise. Vastustaja ei ole analüüsinud, mil määral ja kuidas mõjutavad lammutustööd ning neist tekkivad vibratsioonid mälestist. Kaebajale ei ole esitatud Muinsuskaitseameti ja Päästeameti kooskõlastusi, et vaidlusaluses ehitusteatises nimetatud viisil ehitamine on ohutu ja vastab seaduses sätestatud nõuetele. Kahe maja vahele kuuri stiilis galerii ehitamine on väga ohtlik, sest tulekahju korral on vahetult ohus A. Kitzbergi tn 1 kinnismälestis. Lisaks ei ole A. Kitzbergi tn 1 ja olemasoleva A. Kitzbergi tn 1b hoone vaheline ala 6 m lai, mis ei ole kooskõlas Päästeameti nõuetega ja esitatud tingimustega. Kaebaja leiab, et kaalutud ei ole alternatiivseid variante ehitiste renoveerimisel, sealhulgas vundamendi tugevdamiseks ja olemasoleva tulemüüri säilitamise võimalusi. Kaebaja ei ole renoveerimise vastu, kui seda tehakse ilma hooneid ühendava galerii ja kinnistu piirile tekkiva täispika tulemüürita. Kuigi ehitusteatise kohaselt on tegemist ühepereelamu renoveerimisega, on kaebajani jõudnud informatsioon, et tegelikkuses muudetakse kogu loodav hoone erinevateks korteromanditeks, millest tekivad omakorda ka teistsugused negatiivsed mõjutused kaebaja kinnisasjale. Kaebaja leidis, et vastustaja on rikkunud haldusmenetluse reegleid, kuna jättis kaebaja kaasamata uue ehitusteatise (ehitusprojekti muudatuste) menetlusse.
9.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebajal puudub õigus esitada vaidlusalustes küsimustes populaarkaebust, mistõttu saab arvestada vaid väiteid, mis on seotud kaebaja subjektiivete õiguste rikkumisega. Vastustaja teada soovivad kolmandad isikud rajada hoonetesse elamise vaid enda ja oma pereliikmete tarbeks. On ebausutav, et kolmandate isikute sooviks on kahjustada kaebajale kuuluvat hoonet. Ehitusprojekti seletuskirja punktis 1.3.1 on viidatud, et renoveeritavad elamud asuvad A. Kitzbergi tn 1 ehitismälestise kaitsevööndis, mistõttu tuleb sellega arvestada ehitusvõtete kasutamisel. Võimalike kahjustuste tekitamisega kaasneb üldjuhul vastutus ja kahju hüvitamise kohustus.
A. Kitzbergi tn 1a//1b hooned on amortiseerunud ja tuleohtlikud. Kaebajal puudub subjektiivne õigus keelata olemasolevate hoonete renoveerimist. Kahte maja ühendava uusehitise osa ei riiva kaebaja subjektiivseid õigusi määral, et keelduda ehitusteatise registreerimisest. Selleks, et uusehitist pidada lubamatuks, peaks see omama ülemäärast negatiivset mõju kaebaja subjektiivsetele õigustele. Kaebaja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milles seisneb tema kinnistu väärtuse vähenemine. Vastustaja hinnangul loob lagunevate hoonete renoveerimine piirkonda pigem lisandväärtust. Planeeritud ehitustegevus on kooskõlas Tartu linna kehtiva üldplaneeringuga, kaebaja ei ole täpsustanud, kuidas tema viidatud üldplaneeringu punktid ja planeeritav tegevus on omavahel vastuolus. Viidatud punktid ei välista olemasolevate hoonete laiendamist ega renoveerimist. Hooned planeeritakse taastada võimalikult algupäraselt ja tegevus on kooskõlas kaebaja viidatud üldplaneeringu punktidega. Tulemüüri osaline lammutamine ja asendamine madalamaga ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Planeeritava madala hooneosa katus peab vastama õigusaktides sätestatud tuleohutusnõuetele Olemasolevate hoonete laiendamine jääb alla 33% ja on tavapäraselt arvutatav ehitisregistri ja projektis esitatud hoonete mahtude alusel. Asjakohatud on kaebaja väited, et puuduvad täpsed andmed arhitektuurse projekti kohta. Kaebaja on kaasatud menetlusse alates 10.04.2018, mil talle saadeti kooskõlastuskiri koos planeeritava hoone üldiste vaadetega ja mõõtudega. 03.05.2018 on kaebajale edastatud projekteerija seisukohad ja ehitusprojekt täismahus. Vaidlus selle üle, kas planeeritavat uushoone osa nimetada galeriiks või köögiks, ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi. Muinsuskaitse komisjoni 26.09.2018.a protokollis sisalduv on täies mahus kopeeritud juba vaidlustatud otsusesse (punkt 7.2). Koosolekul tehtud komisjoni otsus ehitusprojekti kooskõlastuse kohta ei riku iseseisvalt kaebaja õigusi ja pole iseseisvalt vaidlustatav. Päästeeamet annab kooskõlastuse projektile otse ehitisregistris, kus kaebajal on võimalik sellega tutvuda, eraldi dokumenti ei vormistata. Kuna kaebajale kuuluv mälestis asub tiheasustusalal, siis ei saa eeldada, et see peab olema linnaruumis vaadeldav igast küljest. Vastustaja hinnangul pigem paraneb A. Kitzbergi tn 1 ehitis- ja ajaloomälestise vaadeldavus, lisaks rikastab korrastatud ümbrus sealset miljööd ja kinnisasjade väärtus võib tõusta. Ka muinsuskaitse komisjon on asunud seisukohale, et mälestise vaadeldavus hoone esiküljelt ei muutu. Vaadeldavus muutub osaliselt Eha tänavalt, kuid see ei muutu määral, mida saaks pidada kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumiseks. Vastustaja on kaebajale selgitanud, et A. Kitzbergi tn 1a tänavapoolse hoone küljest lammutatakse rohkem kui 4 m pikk ja ca 6,37 m kõrgune tulemüüri osa ja asendatakse ca 3,4 m kõrguse (4 m suhteline kõrgus) ja ca 12 m pika hoonega/tulemüüriga (kahte hoonet ühendav köök). Ehkki kaebaja kinnistu piirile tekib täispikkuses hoonemaht, leevendab nn müüriefekti teket see, et ehitatav tulemüür on madalam ja suureneb hoonete vaheline vahemik. Ühtlasi mõjub leevendavalt kaebaja kinnistule vastu kolmandatele isikutele kuuluvat hoonet istutatud elupuu hekk. Menetluse käigus on koostatud situatsioonijoonis, millest nähtub vaidlusaluste hoonete tekitatav vari, mis tekib kaebaja kinnistu sissesõiduteele vaid hommikupoolikuti. Kuna osa olemasolevast hoonest lammutatakse, siis kaebaja hoone valgustingimused hoopis paranevad. Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja väide vaate muutumise osas Tartu Kõrgemale Kunstikoolile. Kaebaja ja nimetatud hoone vahel on hoonestatud kinnistud ja kõrghaljastus, pealegi ei saa isik linnalises keskkonnas eeldada, et tema aknast avanev vaade kunagi ei muutu. Kokkuvõttes on vastustaja seisukohal, et planeeritav ehitustegevus, sh uus hooneosa ei riku
kaebaja subjektiivseid õigusi ka lähtudes insolatsioonist ning kaebajale kuuluva hoone akendest avaneva vaate osas. Kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse kuuri taastamiseks pärast vaidlustatud otsuse tegemist, seega ei saanud vastustaja otsuses selle asjaoluga arvestada. Vastustaja pole kaebajal kuuri taastamist takistanud ja on esitanud omapoolsed selgitused. Kaebajal tuleb kuuri taastamisel siiski arvestada kehtivate tuleohutusnõuetega. Kaebaja tunneb muret tuleohutuse pärast. Samas vaidleb kaebaja vastu tänapäeva nõuetele vastava tulemüüri rajamisele ja nõuab olemasoleva amortiseerunud tulemüüri säilitamist. Päästeamet on kooskõlastatud ehitusprojekti tuleohutust puudutavas osas. Lisaks ei ole ehitatavasse hoonesse projekti järgi planeeritud tulekoldeid. Hoone liidetakse kaugküttega ja katusel paiknevad korstnad säilitatakse autentsuse eesmärgil. Kaebajat ei tulnud kaasata ehitusprojekti muutmise ja uue ehitusteatise menetlusse, kuna muudatused ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi ning kaebaja oli kaasatud esialgse ehitusteatise menetlusse. Uue ehitusprojekti ja ehitusteatise menetluse jooksul ei kaalutud enam, kas lubada ehitamist või mitte. Ehitusõigus oli antud vaidlustatud otsusega.
10.Kolmandad isikud palusid jätta kaebuse rahuldamata (I kd tl 33, II kd tl 6-7). Kolmandad isikud nõustusid vastustaja seisukohtadega. Rekonstrueeritavale objektile ja planeeritavatele töödele on teostatud põhjalikud ekspertanalüüsid, mille järeldustega kolmandad isikud nõustuvad. Hoonete seisukord soovitakse taastada võimalikult sarnaselt algupärasele. Ehitustööde tulemusel paraneb miljööala väärtus ja hooned ning nendega naaberobjektid muutuvad ohutumaks. Kolmandad isikud kinnitasid soovi teostada ehitustöid heanaaberlikult, seadusi ja linna ekspertide suuniseid järgides. Kolmandate isikute hinnangul ei ole vastustaja rikkunud vaidlustatud otsust andes kaalutusnõudeid ega eelistanud kolmandate isikute õigusi kaebaja õigustele. Vaidlustatud otsus on seaduslik, põhjendatud ja arvesse on võetud kõiki olulisi fakte. Vastustaja on kaebaja huve igakülgselt hinnanud ning ei ole kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist tuvastanud. Kaebaja soovib sisuliselt välistada ehitustegevuse kolmandatele isikutele kuuluval kinnistul. Samas ei ole kaebaja kirjeldanud ühtegi konkreetset enda subjektiivsete õiguste rikkumist ega välja toonud konkreetset ettepanekut väidetavatest rikkumistest hoidumiseks. Selgitamata on, milles seisneb kaebaja põhjendatud kahtlus, et hoonete laiendamise protsent võib olla üle 33%, kui tegelikkuses toimub hoonete laiendamine umbes 24% ulatuses. Eksitavad on kaebaja väited, et vastustaja pidi vaidlustatud otsuse tegemisel arvestama kaebaja kuuri rekonstrueerimise taotlusega, kui taotlus on esitatud alles pärast ehitisteatise menetluse lõppu ja vaidlustatud otsuse tegemist. Kaebaja seisukohad tulemüüri osas on vastuolulised.
Kohtu seisukoht Nõue ja selle alus, tõendid
11.Ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 1, 5 ja 6 tuleneb järgnev: - ehitusteatis esitatakse reeglina elektrooniliselt ehitisregistri kaudu (lg 1); - vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse, kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega, esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid või kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik (lg 5 p 1-4);
- kui esinevad sellised alused, siis lähtutakse ehitusloa menetluse, sealhulgas ehitusloa andmise menetluse tähtajast, ja ehitusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina (lg 5). Õiguskirjanduses leitakse, et kohaliku omavalitsuse otsustus anda ehitusluba ja ehitisregistri kanne ehitusloa kohta on üks ja sama haldusakt (I. Pilving. Haldusakti siduvus. Tartu Ülikooli Kirjastus 2006. Lk 22-23). See tähendab, et haldusakti tühistamise korral on tühistatud ka ehitisregistrisse kantud ehitusõigus ja vastupidi. Kohtupraktikas vaidlustatakse ehitusõigus reeglina nii, et kaebaja taotleb ehitusõiguse andmise kohta vormistatud otsuse tühistamist ja ei nimeta eraldi ehitusloa või ehitusteatise tühistamist. Seega EhS § 36 lg 6 sätestatud menetluse läbiviimise korral moodustub ühtne terviklik haldusakt kohaliku omavalitsuse otsusest ehitusteatises nimetatud ehitamise lubatavuse kohta ja ehitisregistrisse kantud ehitusteatisest.
12.Praeguses asjas esitas A. Kitzbergi tn 1a//1b kinnisasja omanik ehitusteatise 2018. aastal. Vastustaja tegi 10.04.2018 kindlaks, et tegemist on ehitusteatise menetlusega, ja kaasas menetlusse kaebaja. Menetluse käigus ehitusprojekti muudeti ning A. Kitzbergi tn 1a//1b kinnisasja omanik esitas selle tulemusel 18.03.2019.a ehitusteatise nr 1711201/24262 koos selle juurde kuuluvate dokumentidega, sh ehitusprojekt ja kooskõlastused. Vastustaja hindas ehitusteatises kirjeldatud ehitamise lubatavust vaidlustatud otsuses ja registreeris seejärel ehitusteatise ehitisregistris. Toimus EhS § 36 lg 6 sätestatud menetlus. Menetluse tulemusena antud haldusakt hõlmas nii vaidlustatud otsust kui ka ehitusteatist nr 1711201/24262.
13.Kaebaja taotles kaebuses vaidlustatud otsuse tühistamist ja selles nõudes on kaebus menetlusse võetud. Kuna vastustaja otsus ehitamise lubatavuse kohta ja ehitusteatis moodustavad ühtse haldusakti, siis hõlmas menetlusse võetud kaebus ka ehitusteatise nr 1711201/24262 tühistamist.
14.Alates 19.10.2020 asendab ehitusteatist nr 1711201/24262 uus ehitusteatis nr 2011201/24455. Vaidlustatud otsust ei ole vastustaja kehtetuks tunnistanud. Vastustaja selgituse kohaselt oli uue ehitusteatise esitamine tingitud olulistest muudatustest ehitusprojektis. Ehitisregistris ei saa ehitusteatist muuta, vaid sellises olukorras tuleb varasem ehitusteatis uuega asendada. Ehitusõiguse andmise otsuseks on endiselt vaidlustatud otsus. Ehitusprojektis ei tehtud selliseid muudatusi, mis võiksid riivata kaebaja subjektiivseid õigusi. Eeltoodu tähendab, et ehitusõiguse kohta antud haldusakti on muudetud. Haldusakti moodustavad vaidlustatud otsus ja 19.10.2020 registreeritud ehitusteatis nr 2011201/24455 koos selle juurde kuuluvate dokumentidega, sh ehitusprojekt ja kooskõlastused. Menetlusse võetud nõue hõlmab nüüd ehitusteatise nr 2011201/24455 tühistamist.
15.Kohus selgitas 31.03.2021.a määruses menetlusosalistele uue ehitusteatise olemasolu ja vastustaja seisukohti. Sh märkis kohus, et vaidlustatud otsus on endiselt kehtiv. Kohus andis menetlusosalistele võimaluse esitada seisukohti seoses uue ehitusteatisega. Vastustaja ei esitanud pärast seda määrust täiendavaid seisukohti uue ehitusteatise osas. Kolmandad isikud nõustusid vastustaja seisukohtadega ning rohkem uut ehitusteatist oma lõplikus seisukohas ei käsitlenud.
16.Kaebaja esitas 20.05.2021 avalduse, milles jäi oma seniste seisukohtade juurde. Kaebaja ei nõustunud vastustaja arvamusega, et teda ei tulnud ehitusprojekti muutmisel kaasata.
Kaebaja märkis 20.05.2021.a avalduses ka seda, et aprillis 2020 tegutsesid ehitajad kaebaja loata tema kinnisasjal ja kahjustasid tema vara ning suvel 2020 lõid ehitusobjektil suitsetamisega tuleohu. Kaebaja esitas eeltoodu kohta tõendeid. Lisaks väitis kaebaja, et tulemüür ei paikne tegelikult kolmandate isikute kinnisasjal. Muus osas kordas kaebaja oma varasemaid seisukohti. Kaebaja esitas seisukoha ka kolmandate isikute menetluskuludele. Vastustaja leidis, et kaebaja 20.05.2021.a avaldus tuleb jätta tähelepanuta, kuna seda ei esitatud tähtaegselt (välja arvatud seisukoht menetluskuludele).
17.Kohus nõustub osaliselt sellega, et kaebaja 20.05.2021.a avaldus on esitatud tähtaega ületades. Kohus määras menetlusosalistele kaks tähtaega. Kuni 06.05.2021 oli kaebajal võimalik esitada uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavaid avaldusi, sh vastuväiteid seoses uue ehitusteatisega. Kuni 20.05.2021 sai kaebaja esitada muid menetlusdokumente. Uueks asjaoluks ei ole see, et kaebajat ehitusprojekti muutmisel ei kaasatud, kuna selle asjaolu tõi vastustaja välja juba varem.
18.Uuteks asjaoludeks on kaebaja väide, et ehitajad tegutsesid loata tema kinnisasjal, kahjustasid tema vara ja lõid tuleohu, samuti see, et tulemüür ei paikne kolmandate isikute kinnisasjal. Kohus ei arvesta asja lahendamisel nende kaebaja väidetega ja ei arvesta koos kaebaja 20.05.2021.a avaldusega esitatud tõendeid. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 132 lg 1 alusel määrab kohus kirjaliku menetluse puhul eelmenetluses tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada täiendavaid menetlusdokumente. HKMS § 51 lg 4 ütleb, et kui menetlusosaline esitab avalduse pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui see ei põhjusta kohtu arvates menetluse viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. HKMS § 2 lg 6 järgi peab kohus tagama kõigis asja lahendamiseks olulistes küsimustes menetlusosalistele tõhusa ja võrdse võimaluse esitada ja põhjendada oma seisukohti ning vaielda vastu teiste menetlusosaliste seisukohtadele või toetada neid. Kaebaja ei ole välja toonud mõjuvat põhjust, miks ei saanud ta uusi asjaolusid esitada tähtaegselt. Kui anda teistele menetlusosalistele võimalus kaebaja uutele väidetele vastata, siis põhjustaks see menetluse venimist. Lisaks ei puutu praeguses vaidluses asjasse kaebaja väited tema õiguste rikkumise kohta ehitamise käigus ja selle kohta esitatud tõendid. Tegemist ei ole asjaoludega, mida vastustajal tuli arvestada või oli võimalik arvestada ehitusõiguse andmise ajal.
19.Kaebajal oli õigus esitada 20.05.2021 muid seisukohti, sh vaielda vastu teiste menetlusosaliste seisukohtadele. Valdavas osas ongi kaebaja üksnes korranud varem välja toodud asjaolusid ja seisukohti - ehitamine toimub mälestise kaitsevööndis, on vastuolus üldplaneeringuga, ehitis ei sobi miljööpiirkonda, kaalutud ei ole alternatiivseid variante ehitamiseks, ehitis kujutab endast tuleohtu kaebaja varale ja mälestisele, kolmandate isikute huvidele on antud eesõigus, kaebaja huve (sh kaebaja soovi ehitada pesuköök-puukuuri) ei ole piisavalt arvestatud. Kaebaja ei olnud küll varem viidanud võimalikule vastuolule projekteerimistingimustega, kuid oli tuginenud sellele, et ehitamine vajas tema nõusolekut või kooskõlastust ja kaebaja väitel tuleneb see nõue projekteerimistingimustest. Neid kaebaja avaldusi ei ole põhjust hilinemise tõttu tagasi lükata. Kaebaja sõnastas 20.05.2021.a avalduses oma nõude nii, et lisaks vaidlustatud otsuse tühistamisele tuleks asjas teha uus otsus, milles arvestatakse arhitektuurse lahenduse osas proportsionaalselt kaebaja ja kolmandate isikute huve. Kohus tõlgendab seda ühe kaebaja
argumendina, mitte kohustamisnõudena HKMS § 37 lg 2 p 2 tähenduses. Sellise kohustamisnõude esitamiseks ei oleks kaebajal ka õigust, kuna ehitusõigust soovivad saada ja asja uut otsustamist saavad nõuda kolmandad isikud, mitte kaebaja.
20.Kokkuvõttes lahendab kohus nõuet tühistada vaidlustatud otsus. Tegemist on haldusaktiga, mis hõlmab ka ehitusteatist nr 2011201/24455. Kohus ei arvesta kaebaja väiteid tema õiguste rikkumise kohta ehitamise käigus ja seoses tulemüüri asukohaga ning 20.05.2021 esitatud tõendeid (II kd tl 15-24). Asjaolude arvestamata jätmine ei nõua kajastamist otsuse resolutsioonis, tõendite puhul tuleb seda teha HKMS § 62 lg 5 alusel. Nõude lahendamine
21.EhS § 35 lõigete 1–3 järgi tuleb kohaliku omavalitsuse üksusele või muule pädevale asutusele esitada ehitusteatis EhS lisas 1 nimetatud ehitiste puhul. Üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone laiendamisel kuni 33% on nõutav ehitusteatis ja ehitusprojekt. EhS § 44 sätestab alused ehitusloa andmisest keeldumiseks, EhS § 36 lg 6 alusel kohalduvad need ka praeguses vaidluses. Kohtuasja asjaoludel võivad ehitusloast keeldumise alustena kõne alla tulla: - kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (EhS § 44 p 1); - ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4); - asutus, kelle õigusaktist tulenev pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega, on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatud juhul kooskõlastamata (EhS § 44 p 6).
22.Kohtu hinnangul on vastustaja põhjendused vaidlustatud otsuses ja vastuses kaebusele väga põhjalikud ning käsitlevad igakülgselt ehitamise lubatavust vaidlustatud otsuse tegemise seisuga. Kohus nõustub eelnimetatud seisukohtadega ja ei korda neid otsuses (HKMS § 165 lg 2). Kohus käsitleb allpool lühidalt kaebaja põhilisi väiteid. Kaebaja märkis vaidlustatud otsuse andmisele eelnenud haldusmenetluses läbivalt, et ta ei anna ehitamisele kooskõlastust. See ei ole ehitamist takistav asjaolu. Ükski õigusnorm ei kohusta kohalikku omavalitsust igal juhul arvestama piirinaabri esitatud vastuväidetega. EhS § 44 p 4 alusel oli vastustajal kohustus hinnata, kas ehitise või ehitamisega kaasneb kaebajale püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kaebaja eksib selles, et projekteerimistingimustest tulenes kolmandatele isikutele kohustus kooskõlastada ehitamine kaebajaga. Ehitamise aluseks olevad 04.09.2017.a projekteerimistingimused (I kd tl 41-42) niisugust nõuet ei sisalda. Projekteerimistingimustes on üksnes nõue, et projekti tuleb naaberkrundi omanikule tutvustada, seda on haldusmenetluses ka tehtud.
23.Kaebaja hinnangul võib ehitusteatise alusel ehitamine olla vastuolus seadusega, kuna reaalne laiendamise protsent võib olla üle 33%. Missuguste arvandmete võrdlemisel kaebajal selline kahtlus tekkis, ei ole täpsemalt selgitatud. Vaidlustatud otsuse tegemisel aluseks olnud ehitusprojekti (seletuskiri II kd tl 33-46, edaspidi
ka 03.01.2019 projekt) põhjal oli hoonete maht enne ümberehitust 1021 m3 ja pärast ümberehitust 1261 m3. See kattub ehitisregistri andmetega, mille järgi on olemasoleva A. Kitzbergi tn 1a hoone maht 387 m3 ja A. Kitzbergi tn 1b hoone maht 616 m3, kokku 1003 m3, lisaks neile hoonetele paikneb kinnisasjal kuur. Parandustega ehitusprojekti (seletuskiri I kd tl 172-175, edaspidi ka 16.10.2020 projekt) järgi on hoonete maht pärast ümberehitust 1228 m3 ehk 03.01.2019 projektist väiksem. Hoonete maht suurenes ehitusõiguse andmise seisuga tõepoolest 24 % võrra, ehitusprojekti muudatusi arvestades veelgi vähem. See, et haldusmenetluse käigus kaebajale esitatud andmetes oli ehitise mahu ühikuks ekslikult märgitud ruutmeetrid, on ilmne viga, mille põhjal ei saa ka ehitusteadmisteta isikul tekkida kahtlust juurdeehituse mahus.
24.Kaebaja üheks olulisemaks argumendiks on, et tema kinnisasjal paikneb muinsuskaitse all olev kinnismälestis ning kavandatav ehitamine ohustab seda mitmel erineval viisil. Vaidlus puudub selles, nii kaebaja kui ka kolmandate isikute kinnisasjad paiknevad Karlova miljööväärtuslikul alal, kaebaja kinnisasjal asub ehitis- ja ajaloomälestis ehk puitelamu 19071914, kus aastail 1912-1927 elas August Kitzberg1 ning ehitamine toimub mälestise kaitsevööndis. Samuti selles, et alal puudub detailplaneering ja kehtib 14.09.2017 kehtestatud Tartu linna üldplaneering2. Seda on kajastatud nii projekteerimistingimustes kui ka ehitusprojektide seletuskirjades. Vastustaja ei ole vaidlustatud otsuses jätnud mälestise ja sellega kaasnevate nõuetega arvestamata. Kohus nõustub vastustajaga, et ehitis või ehitamine ei saa kahjustada mälestist ja ei ole vastuolus muinsuskaitse nõuetega. Vastustaja on põhjendanud oma seisukohti kõigi kaebaja välja toodud võimalike kahjulike mõjude osas mälestisele, s.h seoses vaadeldavuse ja säilimisega. Vaidlusalust ehitamist on arutatud 26.09.2018.a muinsuskaitse komisjoni koosolekul (I kd tl 156-157). Komisjon leidis, et A. Kitzbergi tn 1a //1b hoone ümberehitamine ei ohusta mälestise säilimist, mälestise vaadeldavust või ruumilist konteksti. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajale ei tulnud muinsuskaitse komisjoni koosoleku protokolli eraldi tutvustada. Komisjoni seisukohad on üks osa vastustaja põhjendustest vaidlustatud otsuses, selle kaudu said need kaebajale teatavaks ja kaebajal oli võimalus neile vastuväiteid esitada.
25.Kohtu hinnangul puudub kaebajal õigus nõuda, et ehitamisel kasutataks teatud materjale, s.h viimistlusmaterjale, arhitektuurseid detaile vms, kuna nende kasutamine või mittekasutamine ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Riigikohus on asunud seisukohale, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused (Riigikohtu lahend 3-3-1-29-10, p 22). Küll aga on kohtupraktikas tunnustatud õigust vaidlustada hoone sobivust ümbritseva keskkonnaga (Riigikohtu lahend 3-3-1-4-12, p 23). Kehtiva EhS § 7 kohaselt tuleb ehitis projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt. Riigikohus leidis, et selle nõude eesmärgiga on hõlmatud ka naaberkinnistute omanike omandiõiguse kaitse ja selgitas, et „hea ehitustava“ on küll määratlemata õigusmõiste, kuid muuhulgas hõlmab hea ehitustava nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga. Kaebaja väitel on kavandatav ehitis massiivne ja selle arhitektuurne lahendus erineb ümbritsevast sel määral, et vastustajal tuli analüüsida ja põhjendada kavandatava
Kultuurimälestiste register: https://register.muinas.ee/public.php?menuID=monument&action=view&id=4305 Tartu Linna üldplaneering. Kättesaadav: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-14-003
ehitustegevuse vastavust heale ehitustavale. Vastustaja ongi seda teinud (vaidlustatud otsuse punktid 7.1 – 7.7): vastustaja on põhjendanud, et renoveeritav hoone on ümbritseva keskkonnaga sobiv ning sobitub piirkonna hoonestuslaadi ja teiste, s.h kaebajale kuuluva hoone mahtudega. Olemasolevad hooned taastatakse peaaegu algupärastena. Kahe maja ühendamine galeriiga ei ole küll olemasolevate hoonete iseloomulik laiendamine, vaid moodsa arhitektuuriga juurdeehitus, kuid lisanduv galerii on arhitektuurselt sobiv (võtab eeskujuks tüüpilist „kuuriarhitektuuri“), on viimistluses tagasihoidlik ning ei varjuta miljööväärtuslikke hooneid. Kohus nõustub vastustaja põhjendustega.
26.Ehitustegevuse nõuetekohasuse üle teostab järelevalvet kohalik omavalitsus. 03.01.2019 projekti seletuskirja punktis 1.3.1 on just kaebajale kuuluva ehitismälestise kaitsevööndit arvestades selgitatud, et ehitustöid planeerides tuleb arvestada olemasolevate hoonetega ja nende tehnilise seisundiga. Kui ehitustööde, s.h lammutus- ja kaevetööde käigus kasutatakse töövõtteid, mis võivad kaebaja omandit või ehitismälestist (s.h selle struktuurielemente) rikkuda, on kaebajal õigus pöörduda kohaliku omavalitsuse poole taotlusega järelevalvemenetluse algatamiseks. Vastustajal ei olnud kohustust ehitusteatise menetluses analüüsida kõikvõimalikke alternatiivseid ehitusmeetodeid. Kaebajal puudub õigus nõuda, et ehitamine toimuks talle meelepärasel viisil. Asjaolu, et kaebaja kinnismälestise kõrval tuleb kasutada ehitusvõtteid, mis on olemasolevate hoonete suhtes säästvad, on vastustaja arvesse võtnud. Kaebajale ehitustööde käigus tekkinud kahju hüvitamist on tööde teostajalt või tellijalt võimalik nõuda tsiviilõiguslike õiguskaitsevahenditega.
27.Vaidlustatud otsuse tegemisel aluseks olnud dokumentidest ei nähtu, et ehitamise tõttu võiksid halveneda valgustingimused kaebaja kinnisasjal või et kavandatav hoone varjaks päikesevalguse (I kd tl 57-62, 115-116). Arvestades, et ehitamisel lammutatakse tänavapoolse hoone kahekordne puitosa (I kd tl 69 pöördel, 112-113, 115), võivad valgustustingimused kaebaja kinnistul pigem paraneda. Kahe hoone vahele rajatav ühekorruseline ühendav osa ei varja päikesevalgust tõenäoliselt enam kui samale kohale rajatud kaebaja hekk (I kd tl 67 ja pöördel, tl 113). Arvestades kaebaja huvi on tulemüür projekteeritud nii madalaks kui võimalik. Eelnev puudutab kohtu hinnangul ka kaebaja hoonest ja hoonele avanevaid vaateid. Kohus ei nõustu sellega, et insolatsioonianalüüs oli ebapiisav, kuna seda ei ole koostatud kaebaja elamu suunast või kaugemal asuva veranda osas. Vaidluse all on kolmandate isikute kinnisasjalt kaebaja kinnisasjale langevad varjud.
28.Kaebaja tugines sellele, et väheneb tema kinnisasja väärtus, kuna piirkonda ehitatakse sobimatu hoone, halvenevad valgustingimused ning kaob ajalooline vaade Tartu Kõrgema Kunstikooli suunas. Kohtu hinnangul ei ole ehitus- ja planeerimisnormide esmaseks eesmärgiks tagada kaebaja omandi väärtuse säilimine. Omandiõiguse esemelist kaitseala pole põhjendatud tõlgendada niivõrd laialt, et see kaitseks kaebaja vara väärtuse säilimist sellega, et ümbruskond püsiks muutumatuna. Riigikohus on selgitanud, et isik ei saa linnas elades eeldada, et linnakeskkond püsib ajas ja ruumis muutumatuna (Riigikohtu lahendid 3-3-1-25-02, p 21 ja 3-3-1-29-10, p 20). Vara väärtus kujuneb eeskätt turureeglite alusel lähtuvalt nõudlusest ja pakkumisest, arvestades kinnisvaraobjekti enese seisukorda, aga ka arvukalt erinevaid muid tegureid, s.h ostja subjektiivset hinnangut ja emotsioone. Põhjendatud ei ole kaebaja väited, et just tema nimetatud tegurid viivad tema kinnisasja väärtuse vältimatu vähenemiseni. Pigem on tõenäoline, et lagunenud hoonete (I kd tl 93 pöördel) naabrusest kadumisega kaebaja kinnisasja väärtus hoopis tõuseb.
29.Kaebaja on seisukohal, et planeeritav ehitustegevus, eriti kahte maja ühendav osa, seab ohtu talle kuuluva hoone tuleohutuse.
29.1.Ehitisregistrist nähtuvalt kooskõlastas Päästeamet 18.03.2019.a ehitusteatise märkusega, et autonoomne tulekahjusignalisatsiooniandur peab olema elamu või korteri vähemalt ühes eluruumis. Kuigi kaebaja väitel ei ole talle Päästeameti kooskõlastust esitatud, ei ole kohtul põhjust ehitisregistrist nähtuva kooskõlastuse olemasolus kahelda. Ühestki õigusaktist ei tulene vastustajale kohustust esitada ehitisregistrist nähtavaid ehitamisele antud kooskõlastusi täiendavalt kaebajale kui ehitusteatise menetlusse kaasatud isikule.
29.2.Kaebaja väitel ei ole hoonete vaheline kaugus (kuja) piisav ja võib olla alla 6 meetri. Maa-ameti kaardirakendusest nähtuvalt on kaebaja tõenäoliselt silmas pidanud A. Kitzbergi tn 1 elamu ja olemasoleva A. Kitzbergi tn 1a, s.o tänavapoolse hoone vahelist vahemaad ning see võib tõesti nii ka olla. Siseministri määruse „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 22 lg 2 kohaselt peab hoonete vaheline kuja olema vähemalt kaheksa meetrit. Kui kuja on väiksem, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega. Seega ei ole nõuded kujale jäigad, lisaks kujale on lubatud ka muud abinõud tule leviku piiramiseks. Linnas on tavaline, et hoonete vaheline kaugus on 8 meetrist väiksem. Kaebaja kinnisasjal ja naaberkinnisasjal asuvate hoonete vaheline kaugus on alati olnud selline nagu praegu ja ei muutu ka pärast vaidlusalust ehitustegevust, sest hooned renoveeritakse samas asukohas (I kd tl 201). Hooneid jääb eraldama tulemüür, mille funktsiooniks on eelkõige tule leviku piiramine ühelt ehitiselt teisele olukorras, kus hoonete vaheline kuja on väike. Lisaks nähtub vaidlustatud otsusest, et haldusmenetluse käigus suurendati nõudeid hooneid ühendava osa katuse tulepüsivusele, milleks nüüd on EI60. Kohtul puudub põhjus arvata, et eeltoodud abinõud ei ole piisavad vältimaks tule levikut kaebaja kinnisasjale.
29.3.Kaebaja on seoses tuleohutuse ja planeeritava tulemüüriga välja toonud asjaolu, et ta soovib tulevikus taastada oma kinnistul oleva ühekorruselise kuuri ajalooliselt kahekorruseliseks puukuur-pesuköögiks. Sama on kaebaja väitnud ka ehitusteatise menetluses (I kd tl 120, tl 141 pöördel) ja vaidemenetluses (I kd tl 147 pöördel). Vastustaja on vaidlustatud otsuses (otsuse p 7.21) kaebajale selgitanud, et kui kaebaja soovib olemasolevat kuuri seadustada või ümber ehitada, tuleb esitada selleks vajalikud dokumendid koos hoone tuleohutuse lahendusega ning kaebaja kavatsuste tõttu ei ole põhjendatud nõuda kolmandatelt isikutelt tulemüüri kõrgemaks ehitamist. Lisaks kaebaja küll avaldas soovi kuur ümber ehitada, kuid selleks vajalikke tegevusi ei olnud vaidlustatud otsuse tegemise ajaks tehtud. Kaebaja taotles puukuuri laiendamiseks projekteerimistingimusi pärast vaidlustatud otsuse tegemist ja talle on 26.09.2019 väljastatud juhis ehitusprojekti koostamiseks nr 7-12.1/PTH-19-090 (I kd tl 159-160). Kohus nõustub, et kaebaja seisukohad tulemüüri osas on vastuolulised. Ühelt poolt nähtub vaidlustatud otsusest, et tulemüür on projekteeritud võimalikult madal, et tagada parimad valgustingimused kaebaja kinnisasjal. Teiselt poolt määrab tulemüüri kõrguse kaebaja kinnisasjal paikneva kuuri kõrgus ning kaebaja soovib kuuri ehitada oluliselt kõrgemaks.
30.Ehitusteatis nr 2011201/24455 erineb eelmisest ehitusteatisest muuhulgas selle osas, et idapoolse osa esimesel korrusel ehitatakse kamin ja puupliit ning säilitatakse korstnad ning läänepoolse osa mõlemale korrusele ehitatakse kamin ja säilitatakse korsten (I kd tl 174 ja pöördel). See tähendab, et enam ei ole kohased vaidlustatud otsuse põhjendused, mille järgi hoonesse ei ole kavandatud tulekoldeid ja korstnad säilitatakse hoonete algse välisilme autentsuse säilitamise soovi tõttu.
Kohus kaalus tõsiselt võimalust tühistada vaidlustatud otsus eeltoodud muudatuse tõttu, arvestades seejuures ka asjaolu, et ehitusprojekti muutmisel ja ehitusteatise uuega asendamisel kaebaja seisukohta ei küsitud. Kohus ei pea seda lõpptulemusena siiski õigeks järgmistel põhjustel. Määruses „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ ei eristata elamuid kütte liigi järgi, välja arvatud nõue, et tahkekütusel töötava küttesüsteemi korral tuleb hoonesse, hoone osasse või korterisse paigaldada vähemalt üks autonoomne vingugaasiandur (määruse § 29 lg 4). Muud nõuded, sh tule leviku takistamise (määruse § 22) ja tulekahjusignalisatsioonianduri (määruse § 29 lg 1 p 1) osas kehtivad ühtviisi olenemata kütte liigist. See tähendab, et tuleohutusnõuded olid kaebajale võimalikku mõju avaldavas osas samad nii 03.01.2019 kui ka 16.10.2020 projekti järgi. Endiselt on kohased ja arvestatavad vastustaja põhjendused, mille järgi hoonete vahelise tuleohutuse tagab kinnistute piirile ehitatav tulemüür ning see, et ühekorruselise uusehituse katusekonstruktsioon peab vastama tuleohutusnõudele EI60. Kaebuse alus tuleb välja tuua kaebajal ning kohus ei saa kaebuse aluseid ehk asjaolusid, mida kaebaja peab oma õigusi rikkuvaks, omal algatusel välja tuua või lisada (HKMS § 41 lg 1 ja 2). Kohus tegi 16.10.2020 projekti kaebajale e-toimikus kättesaadavaks ning kaebajal oli võimalus esitada oma vastuväited, lähtudes muudetud projektist ja uuest ehitusteatisest. Kaebaja tehtud muudatustele sisulisi vastuväiteid ei esitanud.
31.Kaebaja märkis, et ta ei ole renoveerimise vastu, kui see toimub ilma hoonete ühendamise ja tulemüüri ehitamiseta. Ehitusprojekti põhjal on kolmandate isikute eesmärk ehitada kaks endist korterelamut ümber üheks elamuks, mida hakkavad kasutama ühe pere erinevad põlvkonnad. Elamus on ruumid kolmele erinevale leibkonnale. Kohtu hinnangul ei saa väita, et vastustaja on õigusvastaselt eelistanud kolmandate isikute huve. Ehitusõiguse vaidluses on ehitada sooviv kinnisasja omanik paratamatult mõnevõrra eelistatud seisundis. Nagu kohus eespool märkis, saab ehitusõiguse andmisest keelduda üksnes siis, kui sellega kaasneb naaberkinnisasjale püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Vastutaja leidis vaidlustatud otsuses, et kolmandate isikute huvi hoone parendamisel ja kasutamisel kaalub üles selle võimalikud mõjud kaebajale. Kohtule ei ole nähtav, et eriti kaht olemas olevat hoonet ühendav ühekorruseline osa (16.10.2020 projekti järgi veranda) põhjustaks kaebajale negatiivseid mõjutusi, veel enam rikuks kaebaja õigusi sellise intensiivsusega, et vastustaja peaks ehitamise keelama. Kohus märgib, et kinnistusraamatust nähtuvalt jagati A. Kitzbergi tn 1a//1b kinnisasi neljaks korteriomandiks 2016. aastal.
32.Kohus ei jaga kaebaja arvamust, et vastustaja on ehitusloa menetluses jätnud täitmata hoolsuskohustuse. Kohtuasja dokumentidest nähtub vastupidi, et vastustaja on läbi viinud põhjaliku haldusmenetluse. A. Kitzbergi tn 1a ja 1b elamute kohta on muuhulgas koostatud ajalooline õiend (I kd tl 63-79), ehitustehniline ekspertiis (I kd tl 80-104) ja kaebaja vastuväiteid silmas pidades insolatsioonianalüüs (I kd tl 57-62). Projekteerija on kaebaja vastuväited arvestades koostanud illustratiivse materjali (I kd tl 112-116). Vastustaja on vaidlustatud otsuses põhjalikult käsitlenud kõiki kaebaja vastuväiteid ja esitanud põhjendused erinevate huvide kaalumisel. Vastustaja seisukohad on igakülgsed ja arvestavad kõiki asjasse puutuvaid asjaolusid. See, et kaebaja lõpptulemusena vastustajaga ei nõustu, ei anna alust asuda seisukohale, et vastustaja on jätnud kaalutlusõiguse teostamata või teostanud seda puudulikult.
33.Haldusmenetluse seaduse § 40 lg 2 alusel peab haldusorgan enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, mis võib kahjustada tema õigusi, andma talle võimaluse arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on osalenud vaidlustatud korralduse andmisele eelnenud haldusmenetluses: - vastustaja kaasas kaebaja menetlusse 10.04.2018 ning edastas seejuures kaebajale väljavõtte ehitusprojektist ja selgituse ehitusprojektiga tutvumise võimaluse kohta; - kaebaja esitas 23.04.2018 oma vastuväited; - vastustaja edastas 03.05.2018 kaebajale ehitusprojekti koostanud arhitekti selgitused koos näitlikustavate piltidega kavandatavast tulemüürist ja kavandatavate hoonete varjudest (I kd tl 110-116). Kaebajale saadeti ka täismahus ehitusprojekt; - kaebaja esitas vastuväited 14.05.2018 (I kd tl 118-120); - vastustaja edastas 06.07.2018 täiendatud ehitusprojekti koos valgusanalüüsiga ja andis kaebajale tähtaja motiveeritud vastuväidete või nõusoleku andmiseks (I kd tl 122-134, 136); - kaebaja esitas vastuväited 15.08.2018 (I kd tl 138-143); - vaidlustatud otsusest nähtub (otsuse VI peatükk), et vastustaja on küsinud projekteerija ja ehitusteatise esitaja selgitusi kaebaja 15.08.2018. a vastuväidetele. Kohus kahtleb vastustaja seisukohas, et kaebajat ei olnud vaja kaasata ehitusprojekti muudatuste menetlemisel (vt otsuse punkti 30). See ei ole aga piisav vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Kaebajal oli võimalus esitada oma vastuväited kohtumenetluses, kuid kaebaja seda ei teinud. Sel juhul ei saa väita, et kaebaja kaasamine oleks ehitusprojekti muudatuste menetlemise tulemust kuidagi muutnud.
34.Kokkuvõttes leiab kohus, et kaebaja väited ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Kohus jätab kaebuse rahuldamata. Menetluskulud. Selgitused
35.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmandad isikud osalesid menetluses vastustaja poolel. Seega on vastustaja ja kolmandate isikute menetluskulude kandmine kaebaja kohustus.
36.HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg 11 kohaselt on esindaja kulud väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus. Menetluskulu ei pea olema kohtulahendi tegemise ajaks reaalselt tasutud, kuid kulude tasumise kohustust tõendavate dokumentide esitamine on vajalik.
37.Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud ja märkis vastuses kaebusele, et tal ei ole tekkinud menetluskulusid (I kd tl 39). Kohus jätab HKMS § 109 lg 1 alusel menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata.
38.Kolmandad isikud esitasid menetluskulude nimekirja (II kd tl 7), kuid ei ole esitanud kuludokumente, s.t ei ole tõendanud seda, et neil on tekkinud kulude kandmise kohustus. Seda saaks tõendada näiteks kolmandatele isikutele esitatud arve. Kaebaja vaidles menetluskuludele vastu muuhulgas põhjusel, et puuduvad kuludokumendid. Menetluskulude väljamõistmine kolmandate isikute kasuks ei ole HKMS § 109 lg 1 alusel võimalik.
39.Kohus teatas menetlusosalistele otsuse avalikult teatavaks tegemise aja 02.06.2021. Kuna otsust sellel päeval teatavaks ei tehtud, siis algab apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg otsuse kättetoimetamisega (HKMS § 181 lg 1).
40.HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise arvutivõrgus, otsus avaldatakse elektroonilises Riigi Teatajas. Menetlusosalisel on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Kõige kindlam on esitada taotlus apellatsioonkaebuse esitamiseks ette nähtud tähtaja jooksul. Avaliku võimu kandja (sh kohaliku omavalitsuse asutuse, riigiasutuse) andmeid kohtulahendis ei varjata. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Jõks kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.