IAPA Vara OÜ kaebus Viimsi Vallavalitsuse väljastatud kasutuslubade nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452); 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebuse esitaja: IAPA Vara OÜ, esindaja: v.adv Ramil Pärdi Vastustaja: Viimsi vald Kolmas isik: Viimsi Pihlakodu OÜ (registrikood: 14710706), esindajad v.adv Ermo Kosk ja v.adv Rauno Klemm
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebaja vastuväide kohtu tegevusele rahuldamata.
2.Lõpetada kaebuse menetlus kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr. 3 osas HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel.
3.Jätta kaebus menetlusse jäänud nõuete osas rahuldamata.
4.Mõista vastutajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 260,85 eurot ja jätta kolmanda isiku menetluskulud ta enda kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14. juuni 2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Viimsi Vallavalitsus väljastas kasutusload nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr 220535264) juurdesõidu teele; 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452) kanalisatsiooni survetorustikule; 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) veetorustikule ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) isevoolse kanalisatsioonitorustikule asukohaga Harju maakond, Viimsi vald, Lubja küla, Pärtlepõllu tee L1.
2.18.11.2020 esitas IAPA Vara OÜ Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse väljastatud kasutuslubade nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452); 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) tühistamiseks.
3.Kohus võttis kaebuse oma 18.11.2020 määrusega menetlusse. 01.12.2020 määrusega rahuldas kohus kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotlus osaliselt ja peatas 03.11.2020 Viimsi Vallavalitsuse ehitusloa nr 2011371/19390 kehtivuse kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni selle märkuste p 3 osas, mille kohaselt tulenevalt Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsusest nr 42 "Lubja küla, maaüksused Kallaku, Serva, Pärtlepõllu detailplaneeringu osaline kehtestamine" on Pärtlepõllu tee L1 ette nähtud avalikuks kasutamiseks ja tuleb Viimsi vallale üle anda hiljemalt 31.12.2020. Muus osas jättis kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. 14.01.2021 määrusega otsustas kohus rahuldada vastustaja taotluse ning tühistada Tallinna Halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 osas, millega kohus rahuldas osaliselt kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas 03.11.2020 Viimsi Vallavalitsuse ehitusloa nr 2011371/19390 kehtivuse kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni selle märkuste p 3 osas. Kohus leidis arvestades, et vastustaja on 28.12.2020 otsusega „Kasutusloa nr 201237/19320 muutmine“ tunnistanud kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr 3 kehtetuks (vt tl 156-157p), on esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus ära langenud. 23.03.2021 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebaja palub tühistada Viimsi Vallavalitsuse väljastatud kasutusload nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452);
2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) alljärgnevatel põhjustel.
4.1.Kaebaja leiab, et vastustaja on kaebaja lubade väljastamise menetluses kohaselt ära kuulamata jätnud. Ärakuulamisõiguse tagamata jätmine on kohtupraktika kohaselt käsitatav sedavõrd olulise rikkumisena, mis toob endaga kaasa haldusakti õigusvastasuse (RKHKo nr 33-1-94-10, p 20; RKHKo nr 3-3-1-76-10; RKHKo nr 3-3-1-72-10.) Antud juhul: a) vaidlusalused kasutusload on antud ehitistele, mis paiknevad kaebajale kuuluval Pärtlepõllu tee L1 kinnistul. Järelikult puudutavad kasutusload ka kaebaja õigusi ehk kaebaja oli kasutusloa menetluses käsitletav menetlusosalise, st kolmanda isikuna (HMS § 11 lg 1 p 3). b) Viimsi Vallavalitsus ka käsitles kaebajat kolmanda isikuna, küsides kaebajalt arvamusi ja vastuväiteid, andeks selleks lõpptähtajaks 23.10.2020. Ometi leidis Viimsi Vallavalitsus hiljem, et 23.10.2020 esitatud dokument arvamuste ja vastuväidetega ei ole tähtaegne. c) Viimsi Vallavalitsus jättis kaebaja vastuväited seoses Pärtlepõllu tee L1 kinnistul ehitamise õigusliku aluse puudumisega tähelepanuta. Arvestades tähtaja määramise põhimõtteid (TsÜS § 132 lg 2), ei saa esiteks vaidlust olla, et kaebaja on oma seisukohad ja vastuväited tähtaegselt esitanud. Kui tähtajaks määrati 23.10.2020, ei saa kuidagi väita, et tähtaeg oleks 22.10.2020 või 23.10.2020 keset kalendripäeva. Veelgi enam – õiguskirjanduses on selgitatud järgmist: „Vastuväidete esitamise kohustuse, koos nende hilisema esitamise võimaluse välistamisega, saab kehtestada vaid seadusega ning sedagi siis, kui see on menetluse efektiivsuse tagamiseks hädavajalik.“ (A.Aedmaa jt. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu, 2004, lk 234.) Järelikult, isegi kui väita, et Viimsi Vallavalitsus seadis tähtajaks hoopis 22.10.2020, siis arvestades, et kuskil seda selgelt ei väljendatud, ning haldusorgani uurimiskohustust (HMS § 6), ei tohtinud Viimsi Vald oluliselt (peaaegu 2 nädalat) enne kasutuslubade väljastamist esitatud vastuväiteid siiski tähelepanuta jätta. Viimsi Vallavallavalitsus ei ole aga kaebaja vastuväidet seoses kaebaja maal toimunud omavolilise ehitustegevusega üldse arvestanud. Seega tuleb kasutusload tühistada juba ainuüksi ärakuulamispõhimõtte rikkumise tõttu.
4.2.Kaebaja leiab, et vastustaja on teinud kasutuslube väljastades olulise kaalutlusvea. EhS § 55 p 1 sätestab, et pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele. Riigikohus on selgitanud, et: „projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi.“ (RKHKo nr 3-3-1-62-03, p 10.), ning „Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise vajadust.“ (RKHKo nr 3-3-1-15-16, p 32.) Kaebaja väitel kahjustab Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee) ehitamine kaebaja õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole selliseks tegevuseks Viimsi Pihlakodu OÜ-le nõusolekut andnud.
Kaebaja on sõlminud Pärtlepõllu tee 2 kinnisasja eelmise omaniku/omandajaga (Note Investment OÜ) võlaõigusliku ja asjaõiguslepingu (kaebuse lisad 10 ja 11, tl 55-70), mille kohaselt: a) Ostja (Note Investment OÜ) kohustub osalema katastriüksuse 89001:001:0389 väljaehitamisel selliselt, et osa, mis on kasutusel liikluseks, väljaehitamist rahastab Ostja kahekümne protsendi (20%) ulatuses, ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend protsenti (80%) tee maksumusest (võlaõigusliku lepingu p 2.6.4). b) Ostja kohustub osalema lepingu punktis kaks kuus neli (2.6.4.) nimetatud katastriüksuse (89001:001:0389) maa alla jäävate kommunikatsioonide väljaehitamisel rahastades seda kahekümne protsendi (20%) ulatuses selle maksumusest ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend protsenti (80%) eelnimetatud kommunikatsioonide väljaehitamise maksumusest (võlaõigusliku lepingu p 2.6.5). c) Ostja kohustub osalema katastriüksuse 89001:001:0389 väljaehitamisel selliselt, et osa, mis on kasutusel liikluseks, väljaehitamist rahastab Ostja kahekümne protsendi (20%) ulatuses, ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend protsenti (80%) tee maksumusest. (asjaõigusliku lepingu p 2.7.1) d) Ostja kohustub osalema lepingu punktis kaks seitse üks (2.7.1.) nimetatud katastriüksuse (89001:001:0389) maa alla jäävate kommunikatsioonide väljaehitamisel rahastades seda kahekümne protsendi (20%) ulatuses selle maksumusest ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend protsenti (80%) eelnimetatud kommunikatsioonide väljaehitamise maksumusest. (asjaõigusliku lepingu p 2.7.2) e) Ostja kohustub tasuma omapoolse finantseeringu osa koheselt peale Müüjalt vastava kirjaliku teate saamist ning samuti Müüja kohustub omapoolse finantseeringu tasuma koheselt. (asjaõigusliku lepingu p 2.7.3) Vaidlus puudub, et Viimsi Pihlakodu OÜ on Note Investment OÜ kohustused üle võtnud (asjaõiguslepingu p 2.8), olles muutunud Note Investment OÜ õigusjärglaseks selle lepingu kontekstis. Kohustuste ülevõtmist tõendavad Note Investment OÜ ja Ekspodisaini OÜ vahel 20.02.2019 sõlmitud leping nr 504/2019 (tõestanud Tallinna notar Anne Saaber) (kaebuse lisa 12, tl 73-74) ning Ekspodisaini OÜ ja Viimsi Pihlakodu OÜ vahel 27.05.2019 sõlmitud leping nr 1417/2019 (tõestanud Tallinna notar Anne Saaber) (kaebuse lisa 13, tl 75-78). Nimetatud lepingu kohaselt oli Viimsi Pihlakodu OÜ-l kohustus osaleda tee ehitamise kulude katmises, kui kaebaja tee ehitamiseks soovi avaldab. Leping ei näinud aga ette võimalust, et Viimsi Pihlakodu OÜ ise hakkab teed ja trasse rajama. Kaebaja möönab, et ehitus- ja kasutusloa andmine on avalik-õiguslik tegevus, samas kui ehitamiseks omaniku nõusoleku olemasolu on suures osas tsiviil-, sh asjaõiguslik küsimus. Samas pidanuks Viimsi Vallavalitsus vähemalt kaaluma kaebaja õiguste rikkumist seoses omavolilise ehitustegevusega kaebaja kinnistul. Viimsi Vallavalitsus ei ole seda aga teinud.
4.3.Kasutusloaga nr 2012371/19320 on kaebajale pandud näiliselt kohustus anda tee üle vallale, ehkki kaebaja ei ole kõnealuse haldusakti adressaat. Kaebaja leiab, et see ei ole õiguspärane.
4.4.Kaebaja toob käesolevaga välja, et Tartu Ringkonnakohus on oma 08.01.2019 lahendis haldusasjas nr 3-16-2291 (p 14) selgelt väljendanud seisukohta, et haldusorgan ei tohi oma
tegevuse või tegevusetusega suunata isikuid eraõiguslikku vaidlusesse olukorras, kus ta saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist, põhjendades seda järgmiselt: „Samas on ringkonnakohtu hinnangul kinnistu nõusoleku küsimise kohustus kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2, mille kohaselt haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. See, kui ehitada soovivale isikule pannakse kohustus hankida enne ehitamist kinnisasja omaniku nõusolek, on mõistlik lahendus seetõttu, et see hoiab ära selle, et kaks eraõiguslikku isikut - ehitaja ja kinnistu omanik peaksid pärast ehitusloa väljastamist hakkama omavahel pidama tsiviilõiguslikku vaidlust, mis on ilmselgelt isikutele märksa koormavam ja rohkem kulutusi ning ebameeldivusi tekitav kui see, kui ehitise omaniku nõusoleku küsimus lahendatakse ära juba enne ehitusloa väljastamist. Tõsi, kehtiv ehitusseadustik ei sätesta enam nõuet, et ehitamiseks peab olema omaniku nõusolek. Ehitusseadustiku eelnõu 555 SE seletuskirjas (https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c897cf9b761fb9b92/Ehitusseadustik) on märgitud, et „Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud omaniku nõusolekut ehitamise õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning asendada seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole korrektne rääkida kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas avalik-õiguslikku tähendust. Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga ei pruugi ehitusloa andmisel arvestada.“ Ka see seisukoht ei anna alust eitada haldusorgani õigust määrata projekteerimistingimustes ehitajale kohustus hankida enne ehitusloa väljastamist kinnistu omaniku nõusolek ehitamiseks. Nagu eelnevalt märgitud, on see kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2, millest tuleneb kohustus viia haldusmenetlus läbi viisil, mis on efektiivne ning väldib üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Samuti ei ole alust pidada sellist lahendust ebaproportsionaalseks, pigem vastupidi – ebaproportsionaalne oleks see, kui isik, kes ei soovi enda kinnistule ehitamist, peaks hakkama ise pidama tsiviilõiguslikku vaidlust ehitajaga ja esitama hagi maakohtule, nagu on soovitanud halduskohus (otsuse p 19). Avalik võim ei tohiks lükata isikut eraõiguslikku vaidlusesse teise isikuga olukorras, kus ta saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist. Arvestada tasub sedagi, et kui ehitaja jaoks kujunevad asjaolud soodsaks (kinnistu omanik ei taipa ehitusluba vaidlustada või talle ei anta esialgset õiguskaitset ehitusloa täitmise peatamiseks ning tsiviilvaidluse ajal jõuab ehitis valmida ning sellele antakse kasutusluba) on kinnistu omanikul tsiviilõiguslikus vaidluses sisuliselt võimatu oma õigusi niisuguses olukorras tõhusalt kaitsta (vrd ülal p-s 9 kirjeldatud kohtupraktikat). Sellise olukorra võimaldamist saab pidada ebamõistlikult ning kinnistu omaniku õigusi ebaproportsionaalselt kahjustavaks.“ Kaebaja on seisukohal, et eelviidatud kohtu seisukoht on kohalduv ka käesolevas asjas. Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistule Pärtlepõllu tee L1 on ilma kaebaja nõusoleku ja asjaõigusliku aluseta rajatud tee ja tehnorajatised. Kolmandal isikul puudus nii ehitusloa taotlemise ajal, ehitamise ajal kui ka kasutuslubade väljastamise ajal õiguslik alus mainitud tegevuseks kaebaja kinnistul. Selle tulemusel on väljastatud kasutusload teele ja trassidele, mida vastustaja ei oleks tohtinud anda. Eeltoodu valguses on kaebaja seisukohal, et olukorras, kus temale kuuluvale kinnisasjale on õigusvastaselt rajatud tee ja trassid ning need on tema kinnisasja olulised osad (st sõltumata õigusvastasusest tema kinnisasja omanikuna ka vastutab nende korrasoleku jne eest), ei ole õiguspärane väljastada sellistele rajatistele kasutuslubasid, kui kaebaja kinnisasja omanikuna ei ole selleks soovi avaldanud või nõusolekut andnud. Mitte ühestki õigusaktist ei tulene, et kohalik omavalitsus võib panna sellise vastutuse kinnisasja omanikule vastu tema tahtmist kasutusloa menetluse käigus. Haldusorgan ei saa tekitada täiendavat õiguslikku segadust
küsimuses, mille pidanuks tõepoolest kolmas isik ja kaebaja lahendama kokkuleppel tsiviilõiguslikus korras.
4.5.Kaebaja palub vastustajalt mõista välja menetluskulu summas 2 608,50 eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale (vt 05.04.2021 menetlusdokument tl 173-178). Kaebaja palub määrata, et menetluskulude hüvitamise korral kohustub Viimsi Vallavalitsus kandma menetluskulud Advokaadibüroo TRINITI OÜ pangakontole EE781010220192873229 (SEB) ning märkima maksekorralduse selgitusse haldusasja numbri.
4.6.Vastuväide kohtu tegevusele. Kaebaja märgib, et esitas 25.01.2021 kohtule põhjendatud taotluse, milles palus kohut kohustada Viimsi Pihlakodu OÜ-d (registrikood 14710706) ja Viimsi vallavalitsust edastama IAPA Vara OÜ-le ja kohtule kõik Pärtlepõllu tee L 1 kinnisasja piires Viimsi Pihlakodu OÜ ja Azelta Projekt OÜ (registrikood 12058358) vahel 25.11.2019 sõlmitud töövõtulepingu ATV-AZP-Pärtlepõllu2-002_T alusel rajatud tee (sh kergliiklustee ning parkla) ja trasside ehitustööde teostusjoonised ning 3D-joonised, kaetud tööde aktid ning kõik muud dokumendid, mis koostati ehitustööde käigus. Kohus jättis kaebaja taotluse 23.03.2021 määrusega rahuldamata üksnes vastustajat puudutavas osas, kuid Viimsi Pihlakodu OÜ osas jättis kohus kaebaja taotluse põhjendamatult täiesti tähelepanuta. Määrus ei ole edasikaevatav. Kaebaja hinnangul on kohus sellega rikkunud menetlussätteid ning jätnud järgimata halduskohtul lasuva uurimispõhimõtte. Kaebajale ei ole võimaldatud enda kui kinnistu omaniku õiguste ja huvide tõhusat kaitset halduskohtumenetluses, kuigi kohtul oli võimalus sellised tõendid Viimsi Pihlakodu OÜ käest välja nõuda. Seetõttu esitas kaebaja vastuväite kohtu tegevusele.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED
5.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et kasutusload on välja antud õigesti, haldusaktid on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärased.
5.1.Kasutuslubade menetluse osas märgib vastustaja järgmist. Pärtlepõllu tee L1 juurdesõidutee, kanalisatsiooni survetorustiku, veetorustiku ja isevoolse kanalisatsiooni kasutuslubade EhS § 52 lg 2 vastav taotlus esitati Ilja Jevlanovi poolt läbi ehr.ee keskkonna menetlusse 06.10.2020. Taotlusele olid lisatud Viimsi Vallavalitsuse poolt nõutavad dokumendid – rajatiste põhiprojektid, kaetud tööde aktid, ehituspäevikud, survestamise akt, ehitusjärgne mõõdistus ja materjalide sertifikaadid. EhS ei sätesta konkreetsemalt, milliseid ehitamise dokumente tuleb kasutusloa taotluse juurde peale projekti esitada. EhS § 15 lg 2 sedastab, et ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik. Sama paragrahvi lg 3 loetleb, mis on ehitusdokumendid: 1) teostusjoonised; 2) ehituspäevik; 3) kaetud tööde akt; 4) töökoosolekute protokollid; 5) muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid. Majandus- ja taristuministri 14.02.2020 määrus nr 3 „Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja üleandmisele esitatavad nõuded“ § 2 kohaselt dokumenteeritakse ehitamine
süstemaatiliselt selliselt, et tagatakse ehitamise läbipaistvus ja jälgitavus ning ehitusdokumentide alusel on võimalik mõistliku pingutuse ja kuluga tuvastada: 1) ehitamise ja ehitise vastavust nõuetele ja ehitusprojektile ning ehitamisel asjatundlikkuse põhimõtte järgimist; 2) ehitise ja selle osade omadusi; 3) kasutatud ehitustoode ja -materjal, kui need andmed ei selgu ehitusprojektist; 4) ehitise varjatud osade paiknemist ja vastavust ehitusprojektile; 5) ehitise või selle osa ehitajat ja pädevat isikut; 6) muid asjaolusid, mis võivad mõjutada ehitamise ning ehitise kvaliteeti, ohutust või keskkonnasäästlikkust. Kasutusloa juurde esitatud ehitamise dokumentatsioon oli menetleja ja kooskõlastajate hinnangul piisav eespooltoodud asjaolude tuvastamiseks. Kasutulubade taotlus saadeti menetleja Viktor Beresnevi poolt kooskõlastamiseks ehitus- ja kommunikatsiooniosakonna taristu vanemspetsialistile, teede vanemspetsialistile, tehnovõrkude vanemspetsialistile, tehnovõrkude registri vanemspetsialistile ja Viimsi Vesi ASle. Arvamuse ja vastuväidete ärakuulamiseks edastati taotlus IAPA Vara OÜ-le 06.10.2020. Kaebaja kaasati 06.10.2020 vastustaja poolt nii Pärtlepõllu tee 2 (hooldekodu), kui ka Pärtlepõllu tee L1 kinnistutele väljastatud kasutuslubade menetlusse (Pärtlepõllu tee 2 hooldekodu teenindav tee ja tehnovõrgud) Pärtlepõllu tee 2 osas kinnistu naabrina ja Pärtlepõllu tee L1 osas omanikuna, sest kasutusloa taotlust ei esitanud omanik. Arvamuse ja seisukohtade andmiseks anti kaebajale esialgu EhS § 54 lg 4 kohaselt aega kuni 10 päeva ehk 16.10.2020. Kaebaja esindaja Ramil Pärdi taotles e-kirjaga 07.10.2020 ärakuulamise tähtaja pikendamist kuni 23.10.2020, mida vastustaja ka võimaldas ning pikendas e-kirjaga 8.10.2020 arvamuse esitamise tähtaega täpselt nii nagu küsitud, ehk otseses grammatilises tõlgenduses kuni 23.10.2020, milline tähtaeg lõppes 22.10.2020 23.59 ja vastustaja tegi seda täiesti teadlikult arvestusega, et talle jääb siis reedene tööpäev arvamuse ja vastuväidete kaalumiseks ning kasutuslubade väljastamise otsustamiseks (tõend nr 2 – e-kirjad). Kaebaja esitas oma seisukohana mõlemas menetluses ainult eksperdi arvamuse kasutusloa menetlusse esitatud dokumentide kohta. Omandiõiguse ja omavaheliste kokkulepete dokumente ei esitatud. Vastustaja on kaasanud kaebaja nõuetekohaselt ka ehituslubade menetlusse ning vastustajal on olemas kaebaja kooskõlastus ehitusprojektile, mille vastustaja EÕK taotlusele vastuses esitas (vt vastustaja 26.11.2020 menetlusdokument ja selle lisad tl 88-100). EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Juhul, kui koos kasutusloa taotlusega esitatav ehitusprojekt sisaldab mitut ehitist, antakse kasutusluba iga ehitise kohta eraldi. EhS § 51 lg 1 tulenevalt on kasutusloa andmise pädevus kohaliku omavalitsuse üksusel, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohaliku omavalitsuse üksus on delegeerinud kasutuslubade menetlemise ja allkirjastamise Viimsi Vallavalitsusele Viimsi Vallavolikogu 18.02.2020 määrusega nr 7 „Ehitusseadustikus ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud ülesannete delegeerimine“. Viidatud määruse § 1 lg 3 kohaselt on vallavalitsusel õigus määrata haldusmenetluse seaduse § 8 lõike 2 alusel struktuuriüksus, ametnik või ametnikud, kelle ülesandeks on vastavate ülesannete täitmine. Arvestades, et ehitusseadustikus sätestatud kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanded on nii ehitus- kui kasutuslubade ja projekteerimistingimuste menetlemine ja andmine, ühtlasi riikliku järelevalve teostamine ehitusseadustikus sätestatud nõuete järgmise üle, andis Viimsi Vallavalitsus 26.02.2020 korralduse nr 121 „Volituste andmine ehitus- ja kommunaalosakonnale ja järelevalveosakonnale“, mille punkti 3, 8 ja 16 kohaselt on teede kasutuslube pädev allkirjastama ehitus- ja kommunaalosakonna juhataja Alar Mik ja muude ehitiste kasutuslube järelevalveosakonna juhataja Karin Mägi.
EhS § 54 sätestab kasutusloa menetluse nõuded, mille kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Pädev asutus annab kasutusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Pädev asutus annab kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Pädev asutus kaasab menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Pädev asutus esitab kasutusloa taotluse eelnõu vajaduse korral: kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev pädevus on seotud kasutusloa taotluse esemega; arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis puudutada. Kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. Eespooltoodud menetlusreegleid on kasutuslubade väljastamisel järgitud. Arvestatud on kasutuslubade andmisel osaliselt ka IAPA Vara OÜ poolt esitatud eksperdi arvamusega ja nõutud lisaks ka kameraalne vaatlus. IAPA Vara OÜ poolt esitatud hinnang ei sedastanud, et ehitisi ei oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada või et need ei ole kasutamiseks ohutud. Seega on vale ja kohut eksitav väide, et vastustaja ei ole menetluses kaebajat nõuetekohaselt ära kuulanud. Vastustajal on ärakuulamise õiguse tagamise kohta olemas kirjalikud tõendid ja kaebaja ka ise möönab oma kaebuses, et on saanud oma arvamuse ja vastuväited esitada.
5.2.Vastustaja toob välja, et EhS § 55 esitab imperatiivse loetelu asjaoludest, millisel juhul tuleb kasutusloa andmisest keelduda. Kasutuslubade menetluses ei esinenud EhS § 55 sätestatud asjaolusid ja kasutusload tuli väljastada. Isikutevahelised tsiviilsuhted ei ole kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks. Kasutusluba antakse ehitisele, mis on ohutu, vastab projektile ja mida on võimalik kasutada ettenähtud otstarbe kohaselt. Kasutuloa menetlusse esitatud dokumentide alusel kontrollivad olukorda kinnistul füüsiliselt kohaliku omavalitsuse vastavat pädevust omavad ametnikud ja vajadusel Päästeameti Põhja päästekeskus. Eespooltoodust tulenevalt on kasutuslubade menetlus läbi viidud nõuetekohaselt ja haldusaktid on antud selleks pädevust ja volitusi omavate ametnike poolt. Kuna vastavaid asjaõiguslepinguid ärakuulamise menetluses kaebaja poolt vastustajale ei edastatud, siis vastustaja ei saanud neid ka kaaluda. Kasutusloa menetluses puudub vastustajal ka kohustus anda hinnanguid isikute omavahelistele tsiviilsuhetele või nende puudumisele. Kasutusloa väljastamisega antakse hinnang ehitise ohutusele ja kasutusotstarbe kohase kasutamise võimalikkusele. Omavahelised vaidlusküsimused peavad kolmas isik ja kaebaja lahendama omavaheliste läbirääkimiste teel või pöördudes kaebusega tsiviilkohtusse. Viimsi Pihlakodu OÜ on esitanud Harju Maakohtule avalduse Pärtlepõllu tee 2 (katastriüksus 89001:001:0385) ja Pärtleniidu (katastriüksus 89001:001:0387) kinnistule juurdepääsu määramiseks, tehnovõrkude talumiseks servituudi seadmiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmiseks. Kohus on tsiviilasjas nr 2-2018260 menetlusse kaasanud puudutatud isikutena Viimsi valla ja Viimsi Vesi AS-i.
5.3.Vastustaja leiab, et kasutusload on antud pädevate ja selleks volitusi omavate ametnike poolt, on korrektselt ja põhjalikult menetletud ning kaalutud ja kaebuse esitajale on antud võimalus menetluses esitada omapoolseid seisukohti ja vastuväiteid.
5.4.Kohus rahuldas määrusega kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt ja peatas 03.11.2020 Viimsi Vallavalitsuse kasutusloa nr 2011371/19390 p 3 kehtivuse kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Kohus selgitas: „ et KAHOS § 5 lg 1 p 1 tulenevalt on kinnisasja
sundvõõrandamise ja sundvalduse seadmise aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering. Sellest tulenevalt ei saa tee kasutusloaga sätestada tee üleandmise kohustust, tingimusi ega tähtaega (sealjuures tasuta üle andmist). See aga ei tähenda seda, et vallal puuduks õigus nõuda kohases menetluses tee üleandmist“. Tulenevalt kohtu hinnangust on vastustaja 29.12.2020 otsusega 19320-1 tunnistanud kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr 3 kehtetuks. Muus osas jäeti kasutusluba muutmata ja kehtima.
5.5.Vastustaja märgib veel, et kaebaja õigused ei ole antud juhul läbi kasutuslubade andmise ohustatud, kuna tulenevalt Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsusest nr 42 "Lubja küla, maaüksused Kallaku, Serva, Pärtlepõllu detailplaneeringu osaline kehtestamine" on Pärtlepõllu tee L1 ette nähtud avalikuks kasutamiseks. Detailplaneeringu tellija ja koostaja on IAPA Vara OÜ ning seega ei saa kaebajale olla teadmata või arusaamatu detailplaneeringust tulenev kohustus tee omanikule (kes on kaebaja) avalikes huvides tee vallale üle anda. DP-ga antavale suurele varalisele hüvele korreleerub vallale üleantav tee omandiõigus.
5.6.Vastustaja ei nõustu kaebaja 05.04.2021 esitatud seisukohtadega ja antud kohtuasjas ei ole asjakohane viidatud Tartu Ringkonnakohtu otsus 3-16-2291. Kaebaja on andnud oma nõustumuse/kooskõlastuse ehitusprojektile, millega trassid ja tee on välja ehitatud ning ehitamise aja vältel ei ole kaebaja teinud ehitamiseks ühtegi takistust, vaidlustanud ehitusluba või pöördunud esialgse õiguskaitse taotlusega kohtu poole. Pärtlepõllu tee 2 kinnistul asuval ehitusloa alusel ehitatud ehitiste ja rajatiste osas on ehitustegevus toimunud kooskõlas kehtivate õigusaktide, valla poolt väljastatud ehitusloaga ja kehtiva detailplaneeringuga. Puudusid mistahes alused kasutuslubade väljastamisest keeldumiseks. Lisaks eespooltoodule ei vaielnud ka kaebaja põhimõtteliselt kasutuslubade andmisele kuidagi vastu ja ärakuulamisel esitas ainult eksperdi hinnangu kasutusloa menetluses kogutud dokumentatsioonile. Naabrite omavahelised tsiviilsuhted seonduvalt ligipääsu tagamise või naaberkinnistul asuva infrastruktuuri kasutamisega ei ole määravad ning ei mõjuta kasutuslubade väljastamist. Hinnata tuleb rajatiste vastavust ehitusloale ja projektile, mida on ka tehtud. Kasutuslubade väljastamine ei saa kuidagi kahjustada kaebaja, kui naaberkinnistu omaniku õigusi. Pigem vastupidi – kasutusloata ehitiste kasutamise eest on võimalik karistada väärteomenetluse korras. Pärtlepõllu tee L1 on kehtestatud detailplaneeringuga määratud avaliku kasutusega teeks, kus asub ka planeeringuala teenindav vajalik infrastruktuur. Kehtiv ehitusseadustik ei nõua, et kasutusloa väljastamist taotleks kinnistu omanik. Kastusuluba võib taotleda ka omanikuks mitteolev isik. Seega ei ole kaebaja nõusolek kasutuslubade taotlemiseks vajalik. Kehtiv EhS § 56 lg 5 nõuab, et kinnistu omanik (IAPA) kaasatakse KOV-i poolt kasutusloa väljastamise menetlusse arvamuse andmiseks, kui kasutusloa taotlust ei ole esitanud kinnistu omanik. Nimetatut on tehtud ja arvamus on antud. Kaebajal on kasutusloa menetluses õigus esitada oma põhistatud seisukoht, aga tal ei ole õigust takistada kasutusloa väljastamist. Kuna ehitustegevus Pärtlepõllu tee L1 teede ja infrastruktuuri väljaehitamisel on toimunud kooskõlas kaebaja varasema kooskõlastusega ehitusloa väljastamise protsessis ja ehitamine on
toimunud kooskõlas detailplaneeringu ning väljastatud ehitusloaga ning Pärtlepõllu tee L1 kinnistu kui transpordimaa on ette nähtud detailplaneeringuga avalikus kasutuses olevaks teeks, parklaks ning infrastruktuuriks ning muude ehitiste ehitamine sellele kinnistule ei ole lubatud, siis ei ole võimalik kuidagi objektiivselt ette näha, kuidas kasutusloa väljastamine avalikus kastutuseks ja avalikes huvides rajatud vajaliku infrastruktuuri ja teede osas saab või saaks kahjustada kaebaja kui puudutatud isiku huve.
5.7.Vastuväitele kohtu tegevuse osas sedastas vastustaja, et kohus on lahendanud tõendite kogumise taotluse õiguspäraselt, kuna resolutsiooni p 1 ei ole kohus eraldi välja toonud, et taotlus jääb rahuldamata ainult vastustaja suhtes, mis tähendab, et taotlus jääb rahuldamata ka kolmanda isiku suhtes. Samuti on kohus põhistavas osas p 4 märkinud selgesõnaliselt, et halduskohtumenetluses cit „saavad omada tähtsust üksnes need haldusmenetluse materjalid, millele on vastustaja kasutuslubade väljastamisel tuginenud ja millised on kantud ka ehitusregistrisse“. Halduskohtus uuritakse ainult neid tõendeid, mis on asjakohased ja seotud menetlusosaliste nõuete või vastuväidetega. Kaebajal on oma õigusi ehituse mahtude ja selle eest tasumise osas kaitsta kohases menetluses tsiviilkohtus ja seega ei ole taotlus põhjendatud, vaid pigem katse kohtumenetlust venitada ja tõenditega manipuleerida.
5.8.Menetluskulude osas vastustajal vastuväited puuduvad.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
6.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata. Kolmas isik põhjendab oma seisukohti alljärgnevaga.
6.1.Kaebaja ei ole kaebuses ega 27.11.2020 täiendavas seisukohas suutnud ära näidata ega põhjendada, milles seisneb tema õiguste rikkumine ehk kuidas poolte vahelisele lepingule vastavate trasside ja tee rajamine kolmanda isiku poolt tema subjektiivseid õigusi kahjustab. Tee ja trasside rajamine ei ole olnud õigusvastane, nagu kaebaja püüab väita. Kaebaja on ise andnud rajatiste ehitamiseks nõusoleku. Kolmas isik toob välja, et vaidlust ei saa olla asjaolus, et Pärtlepõllu tee L1 ning maa-alused rajatised on ette nähtud 2011. aastal kehtestatud detailplaneeringuga ning kaebaja aktsepteeris planeeringulahendust. Kinnistu jagamisel ning Pärtlepõllu tee 2 ja Pärtleniidu kinnistu müügil seadis kaebaja ise tingimuseks, et kinnistu ostja (lõppastmes kolmas isik) peab osalema katastriüksuse 89001:001:0389 (Pärtlepõllu tee L1) ja maa alla jäävate kommunikatsioonide väljaehitamisel ning rahastama väljaehitamist kahekümne protsendi (20%) ulatuses tee ja kommunikatsioonide maksumusest. Seega seadis kaebaja kinnistu müügil tingimuseks, et Pärtlepõllu tee L1 tee ja rajatised on nii kaebaja kui kolmanda isiku huvides, mistõttu need ka ehitatakse välja ühiselt. Kaebuses on kaebaja aga esitanud kohut eksitavaid väiteid seoses tee ja rajatiste väljaehitamisega Pärtlepõllu tee L1 kinnistul, sealhulgas, justkui ei oleks kaebaja oma nõusolekut sellisteks ehitustöödeks üldse andnud. Kaebaja sellised väited on pahatahtlikud. Kolmanda isiku poolt esitatud suhtlusest kaebaja esindaja Mart Leega (26.11.2020 vastuse lisa 4, tl 118-121p) on ilmne, et kaebaja oli ehitustööde teostamisega Pärtlepõllu tee L1 kinnistul nõus. Kolmas isik püüdis tee ja rajatiste ehitust organiseerida kaebajaga ühiselt, kuid kaebaja passiivsuse tõttu jäi tööde tellimine lõppastmes siiski kolmanda isiku peale. Siiski informeeris kolmas isik kaebajat igal sammul, sh saatis kooskõlastamiseks nii asendiplaani, eskiislahenduse kui ehitusprojekti. Toimus ka kohtumine, et ehitusprojektiga seotud küsimusi arutada. Täiendavalt vaatas projekti üle ka kaebaja poolt palgatud omanikujärelevalve spetsialist OÜ-st
Audium Kaarin Kõiv ning kinnitas, et märkusi projekti osas ei ole. Kolmas isik rõhutab, et kaebaja on ehitusprojekti kooskõlastanud (26.11.2020 vastuse lisad 5 – 6, tl 122-126). Selle pinnalt väljastas vastustaja kolmandale isikule ka ehitusload vaidlusaluste rajatiste rajamiseks. Kaebaja oli teadlik kogu ehituse käigust, sh edastas kolmas isik kaebajale ehitamise alustamise teatise ning pakkus võimalust ehituse käiguga jooksvalt kursis olla, sh objektil käia ning jooksvalt ehitusdokumentatsiooni saada. Kaebaja on olnud vaidlusaluste rajatiste rajamisel passiivne ega ole pidanud vajalikuks kolmanda isikuga aktiivset koostööd teha. Samal ajal ei ole kaebajal olnud siiani kolmanda isiku poolt tellitud ehitustegevuse suhtes ühtegi vastuväidet ega märkust. Samuti on tähelepanuväärne, et kaebaja ei ole vaidlustanud 2019. aasta oktoobri lõpus väljastatud ehituslubasid ega ehitustegevust talle kuuluval kinnistul, millele ta kaebuse kohaselt justkui nõusolekut ei olnud andnud ning mis väidetavalt kuidagi tema õigusi rikub. Eeltoodust tulenevalt on kolmanda isiku hinnangul ilmne, et kaebaja poolt kasutuslubade peale esitatud kaebus on pahatahtlik ega kanna tema õiguste kaitse eesmärki. Kaebaja ei ole suutnud esile tuua enda õiguste tegelikku rikkumist. Kolmanda isiku poolt esitatud selgitused ja tõendid näitavad üheselt, et kaebaja on olnud ehitustegevusest teadlik ja sellega nõus, ta on selle kooskõlastanud ega ole omanud ühtegi vastuväidet rajatistele kuni hetkeni, mil kolmas isik soovis vastavalt kinnistu müügilepingus seatud tingimustele rajatiste väljaehitamise kulude jagamist, millist kohustust kaebaja ei eita, kuid mille summadega kaebaja ei ole nõustunud.
6.2.Kolmas isik ei leia, et kaebaja ärakuulamisõigust oleks menetluses rikutud. Kaebajale anti võimalus oma seisukohtade esitamiseks, sealjuures tuldi kaebajale ka vastu ja pikendati seisukoha esitamise tähtaega. Kaebajal oli piisavalt aega, et oma seisukoht korrektselt esitada, mida kaebaja aga ei teinud. Samas olid kaebaja seisukohad vastustajale teada ning kaebaja ei ole ka põhistanud, milliseid asjaolusid oleks ta lisaks soovinud esile tuua ja kuidas see oleks kasutuslubade väljaandmist mõjutanud ehk mõjutanud asja otsustamist
6.3.Kolmas isik on eelpool välja toonud, et tal oli alus ja õigus, sh kaebaja nõusolek rajatiste püstitamiseks Pärtlepõllu tee L1 kinnistule, mistõttu ei saa kuidagi väita, justkui oleks vastustaja teinud kaalutlusvea, kui ei tuvastanud kasutuslubade menetluses, et rajatiste püstitamiseks puudus õiguslik alus. Ehitustegevus kaebaja kinnistul ei olnud kuidagi omavoliline ning sellega ei kaasnenud kaebaja õiguste rikkumist. Vastustaja ei ole menetluses teinud kaalumisviga. Nii detailplaneeringu kui ka poolte vahelisest kokkuleppest tuleneb, et vastavad rajatised tuleb püstitada ning need rajatised on juba nende olemuse tõttu mõeldud pakkuma ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniteenuseid ning pakkuma juurdepääsu planeeringuala kinnistutele.
6.4.Tee ja trasside vallale üleandmise osas esitatud argumendid ei ole tänaseks enam asjakohased. 28.12.2020 otsusega (vastustaja 30.12.2020 dokumendi lisa) on vastustaja muutnud kasutusluba nr 201237/19320 ning tunnistanud kasutusloa p 3 kehtetuks. Muus osas jäeti kasutusluba muutmata ja kehtima. Kasutusloa p 3 sätestas kohustuse tee Viimsi vallale üle andmiseks ehk praeguseks hetkeks vaidlustatud kasutusluba sellist tingimust enam ei sisalda ja seda kohustust seega kaebajale kasutusloaga ka ei panda. Seda enam ei ole võimalik väita, et kasutusluba kuidagi kaebaja õigusi saaks rikkuda.
6.5.Puudub igasugune põhjus õiguspäraselt püstitatud ja nõuetele vastavatele rajatistele väljastatud kasutuslubade tühistamiseks. Kasutusload on õiguspärased ega riku kaebaja õigusi.
6.6.Kolmas isik märgib, et kaebaja esitas 05.04.2021 oma täiendavad seisukohad ja vastuväite kohtu tegevusele. Kolmas isik on seisukohal, et kaebaja dokumendis toodud seisukohad ei ole asjakohased. Mis puudutab kaebaja viidet Tartu Ringkonnakohtu otsuse nr 3-16-2291 punktile 14, siis esiteks ei ole nimetatud otsuses küsimuse all üldse kasutusloa õiguspärasusega seotud küsimused, vaid käsitletakse ehitusloa õiguspärasust. Kohus isegi ei väida, et kasutuslubade tühistamise aluseks saaks olla kaebaja etteheited kehtiva ehitusloa menetluse käigule. See on ka ainuvõimalik tõlgendus, kuivõrd HMS § 60 lg 2 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik igaühele. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja ei ole ehituslubasid vaidlustanud. Seega ei saa käesolevas kohtumenetluses ka selle üle vaielda, kuidas võinuks ehitusloa menetlust läbi viia. Teiseks, kaebajate viidatud kohtuotsuses ei ole kohus tegelikult isegi võtnud lõplikku seisukohta ehitusloa menetluses kinnistu omaniku nõusoleku küsimise osas. Kohus on pigem üldiselt viidanud, et õigusvastaseks ei saa pidada haldusorgani poolt projekteerimistingimustes ehitajale kohustuse seadmist hankida enne ehitusloa väljastamist kinnistu omaniku nõusolek ehitamiseks. Kolmandaks, nagu kolmas isik on juba oma vastuses esialgse õiguskaitse taotlusele välja toonud, on kaebaja ise andnud rajatiste ehitamiseks nõusoleku. Seega on eksitav ja väär kaebaja 05.04.2021 menetlusdokumendis toodud väide: „Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistule Pärtlepõllu tee L1 on ilma kaebaja nõusoleku ja asjaõigusliku aluseta rajatud tee ja tehnorajatised.“ Kaebaja ei ole vaidlustanud 2019. aasta oktoobri lõpus väljastatud ehituslubasid ega ehitustegevust talle kuuluval kinnistul, millele ta kaebuse kohaselt justkui nõusolekut ei olnud andnud ning mis väidetavalt kuidagi tema õigusi rikub. Kolmanda isiku poolt esitatud selgitused ja tõendid näitavad üheselt, et kaebaja on olnud ehitustegevusest teadlik ja sellega nõus, ta on selle kooskõlastanud ega ole omanud ühtegi vastuväidet rajatistele kuni hetkeni, mil kolmas isik soovis vastavalt kinnistu müügilepingus seatud tingimustele rajatiste väljaehitamise kulude jagamist, millist kohustust kaebaja ei eita, kuid mille summadega kaebaja ei ole nõustunud.
6.7.Seoses kaebaja vastuväitega kohtu tegevusele märgib kolmas isik, et see on alusetu. Halduskohus on lahendanud kaebaja taotluse nii vastustaja kui kolmanda isiku suhtes ning jääb arusaamatuks, mille alusel kaebaja väidab vastupidist. Oma 23.03.2021 kohtumääruse punktis 4 on kohus õigesti märkinud, et kaebuse esitaja 25.01.2021 taotlus on põhjendamatu (st nii vastustaja kui kolmanda isiku osas). Kohus on seda seisukohta ka selgelt põhjendanud, tuues välja, et käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt saavad omada tähtsust üksnes need haldusmenetluse materjalid, millele on vastustaja kasutuslubade väljastamisel tuginenud ja millised on kantud ka ehitusregistrisse ning et täiesti asjakohatud on kaebaja viited asjaolule, et temale võib ainuüksi tulenevalt tema vastutusest tee ja trasside eest rakenduda vastutus kolmanda isiku poolt osutatavate meditsiiniteenuste ja käideldavate ohtlike jäätmete ja materjalide eest.
6.8.Kolmas isik palub mõista IAPA Vara OÜ-lt välja kolmanda isiku menetluskulud summas 3055,50 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (vt 05.04.2021 menetlusdokument tl 180-183p).
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Taotluste lahendamine HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt kaebuse nõuded ja menetlusosaliste veel lahendamata taotlused. Kaebaja on esitanud kohtule vastuväite kohtu tegevusele seoses sellega, et kohus jättis kaebaja taotluse tõendite kogumiseks 23.03.2021 määrusega rahuldamata. Kaebaja leiab, et kohus jättis taotluse rahuldamata üksnes vastustajat puudutavas osas, kuid Viimsi Pihlakodu OÜ osas jättis kohus kaebaja taotluse põhjendamatult täiesti tähelepanuta. Kohus kaebaja eeltoodud väitega ei nõustu. Kohus hindas kaebaja taotlus tervikuna. Kohus möönab, et oleks võinud väljendada seda selgemini ka määruse põhjendavas osas. Samas on määruse resolutsioonist üheselt aru saadav, et kohus jätab kaebaja 25.01.2021 taotluse tõendite kogumiseks rahuldamata. See tähendab, et kohus jättis kaebuse esitaja taotluse tervikuna rahuldamata. Kaebaja leiab vastuväites, et kaebajale ei ole võimaldatud enda kui kinnistu omaniku õiguste ja huvide tõhusat kaitset halduskohtumenetluses, kuigi kohtul oli võimalus sellised tõendid Viimsi Pihlakodu OÜ käest välja nõuda. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu, sest nagu kohus ka juba oma 23.03.2021 määruses väljendas, saavad kasutuslubade õiguspärasuse seisukohalt omada tähtsust üksnes need haldusmenetluse materjalid, mis olid vastustajal olemas haldusakti andmise seisuga. Kõik dokumendid, mis on käesolevas haldusasjas vaidlustatud kasutuslubade aluseks, peavad olema laetud riiklikku ehitusregistrisse (www.ehr.ee ) ja on sealt kättesaadavad kõigile, kes ennast identifitseerivad. Lisaks on vastustaja kinnitanud, et tal muid dokumente ei ole. Seega ei ole põhjendatud hakata nõudma välja ka kolmandalt isikult mingeid muid täiendavaid dokumente, mida kasutusloa menetlusse ei esitatud, kuivõrd need ei saa omada tähtsust käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt. Kokkuvõtvalt jääb kohus oma seisukoha juurde, et kaebaja 25.01.2021 taotlus on tervikuna põhjendamatu, millest tulenevalt jätab kohus kaebaja vastuväite kohtu tegevusel rahuldamata. Kaebuse menetluse osaline lõpetamine
8.Kohus märgib, et osaliselt on kaebaja oma eesmärgi saavutanud seoses sellega, et vastustaja on oma 29.12.2020 otsusega tunnistanud kehtetuks kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr.3 (kohustuse anda tee üle vallale) ehk selles osas on kaebaja oma eesmärgi saavutanud ja nimetatud kasutusluba on osaliselt kehtetuks tunnistatud. Selles osas lõpetab kohus kaebuse menetluse HKMS § 152 lõike 1 punkti 4 alusel. Kohtuotsus
9.Kohus, uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti leiab, et kaebus tuleb menetlusse jäänud osas jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.
10.Kaebaja on vaidlustanud ja leiab, et vastustaja väljastatud kasutusload nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452); 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) on antud õigusvastaselt ning palub need tühistada, sest esiteks on vastustaja jätnud kaebaja lubade väljastamise menetluses kohaselt ära kuulamata. Teiseks leiab kaebaja, et vastustaja on teinud kasutuslube väljastades olulise kaalutlusvea, mis seisneb selles, et
Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee) ehitamine kahjustab kaebaja õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole selliseks tegevuseks Viimsi Pihlakodu OÜ-le nõusolekut andnud. Kolmandaks leiab kaebaja, et olukorras, kus temale kuuluvale kinnisasjale on õigusvastaselt rajatud tee ja trassid ning need on tema kinnisasja olulised osad, ei ole õiguspärane väljastada sellistele rajatistele kasutuslubasid, kui kaebaja kinnisasja omanikuna ei ole selleks soovi avaldanud või nõusolekut andnud. Kaebaja leiab siinkohal, et haldusorgan ei tohi oma tegevuse või tegevusetusega suunata isikuid eraõiguslikku vaidlusesse olukorras, kus ta saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist.
11.Kohus ei nõustu kaebajaga, et ta jäeti kasutuslubade menetluses kohaselt ära kuulamata. Kohus märgib kõigepealt selles küsimuses, et kaebaja ei vaidle vastu asjaolule, et ta kaasati kasutuslubade väljastamise menetlusse. Nähtuvalt ehitusregistri väljavõttest menetluses nr 232140 kaasati kaebaja nii juurdesõidutee (kasutusluba 2012371/19320), kanalisatsiooni survetorustiku (kasutusluba 2012371/20257), veetorustiku (kasutusluba 2012371/20262) ja ka isevoolse kanalisatsioonitorustiku (2012371/20265) kasutuslubade väljastamise menetlusse 6.10.2020 (tl 88-90). Kaebaja ei vaidle vastu, et talle anti nendes menetlustes vastamiseks 10 päevane tähtaeg vastavalt EhS § 54 lg 4 märkega. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja esitas vastustajale 7.10.2020 taotluse pikendada vastamise tähtaega kuni 23.10.2020 ja selle taotluse rahuldas vastustaja järelevalveosakonna juhataja oma 8.10.2020 e-kirjaga, milles on märgitud, et „Nõustun pikendama kuni 23.10.2020...“ (tl 90 pöördel). Kohus märgib siinkohal, et poolte vahel on vaidlus, kas vastustaja jättis menetluses arvestamata tema poolt 23.10.2020 esitatud vastuväited (tl 51-54) ja rikkus sellest tulenevalt tema ärakuulamisõigust.
12.Kohus märgib kõigepealt, et käesoleval juhul on seoses kaebaja kaasamisega menetlusse ja eriti tema ärakuulamisega seoses vaidlus tähtaja saabumise üle. Tähtajaga seotud küsimusi reguleerivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-d 134-137. Poolte vahelise vaidluse põhiliseks küsimuseks on siinkohal küsimus kuidas tõlgendada väljendiga „kuni 23.10.2020“ määratud tähtpäeva möödumise hetke ehk millal oli kaebajal viimane hetk oma võimalike märkuste ja seisukohtade esitamiseks vaidlustatud kasutuslubade suhtes. Kohus leiab, et käesoleval juhul saab otsuse langetamisel tugineda „Tsiviilseadustiku üldosa seadus: Kommenteeritud väljaanne, autorid Paul Varul, Irene Kull, Villu Kõve ja Martin Käerdi Tallinn 2010“ lk 409 avaldatud seisukohale, mis märgib “... või kui tähtaeg antakse „(kuni) 6. jaanuarini“. Sellise formulatsiooni kasutamisel tuleks lähtuda lg 7 tõlgendusest koostoimes § 137 lg-ga 1 ja asuda seisukohale, et toimingu võib (vähemalt eelduslikult) teha veel ka 6. jaanuaril kuni kella 24.00-ni. Siiski võib tehingu tõlgendamine anda ka teistsuguse tulemuse. Võimalusel tuleks selliseid formulatsioone vältida, või nt märkida selgelt, kas nimetatud daatum (päev) on tähtaega kaasa arvatud (k.a.) või mitte.“. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei saa kohus toetada vastustaja seisukohta, et lähtuda tuleks ainult grammatilisest tõlgendusest ja tähtpäev lõppes 22.10.2020. Kohus on seisukohal, et kaebaja tõlgendus tähtpäeva saabumisest vastab paremini autoriteetses õiguskirjanduse allikas avaldatule ja puuduvad need erilised asjaolud toimingu juures, mis annaks alust teistsuguseks lähenemiseks. Ka ei ole vastustaja kaebajale teatavaks teinud, et tema soovis tähtpäeva saabumist tõlgendada arvestades 23.10.2020 otsuse langetamiseks vajalikuks ajaks.
13.Kohus asus seega eelmises punktis seisukohale, et kaebaja esitas vastustajale 23.10.2020 tähtaegselt eksperdiarvamuse (tl 51-54). Samas leiab kohus, et selle arvestamata ja kajastamata jätmine vaidlustatud kasutuslubade menetluse ei riku kaebaja õigusi. Nimelt on nähtuvalt eksperthinnangust see koostatud Pärtlepõllu 2 asuva Viimsi Pihlakakodu eakatekodu ja sellega seotud taristurajatiste ehitusdokumentatsiooni nõuetekohasuse kohta ja ei puuduta käesolevas
kaebuses vaidlustatud kasutuslubadega seotud objekte. Kohus toob välja ka selle, et kaebaja kohtule oma 23.10.2020 vastuväidete nime all esitatud dokument (tl 49-50) on tegelikult 23.09.2020 esitatud märgukiri Viimsi Pihlakodu eakatekodu kasutusloa, juurdepääsu ja taristu küsimustes ning teabenõue. Kohus märgib, et nimetatud dokument on esitatud enne vaidlustatud kasutuslubade menetluse algatamist ja ei ole seetõttu asjakohane kasutuslubade menetluseõiguspärasuse hindamisel. Lisaks on sellele kaebajale 30.09.2020 vastustaja poolt vastatud (tl 141) ning ka selgitatud, et kasutusloa taotlust ei ole veel Viimsi Vallavalitsusele esitatud.
14.Eeltoodust nähtub üheselt, et kaebaja väited tema korrakohasest kasutuslubade väljastamise menetlusse kaasamata ja ära kuulamata jätmisest ei ole tõendamist leidnud. Kaebaja on olnud vaidlustatud kasutuslubade väljastamise menetlusse korrakohaselt kaasatud, talle on antud võimalus oma seisukohad esitada ja selleks vajalikke tähtaegu ka pikendatud. Kaebaja ise ei ole kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt tähtaegselt vastuväiteid käesolevas kaebuses vaidlustatud kasutuslubadele esitanud ja seetõttu ei ole kohtul võimalik ka asuda seisukohale, et tema vastuväited on õigusvastaselt tähelepanuta ja kaalumata jäetud.
15.Kaebaja leiab, et Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee) ehitamine ja neile kasutusloa andmine kahjustab kaebaja õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole selliseks tegevuseks Viimsi Pihlakodu OÜ-le nõusolekut andnud. Kohus märgib, et kaebaja väide, nagu oleks vastustaja teinud kaebaja õiguste ebamõistliku kahjustamise hindamata jätmisel kasutusloa väljastamisel kaalutlusvea, ei ole kohtu hinnangul samuti veenev. Kohus märgib, et kaebaja ei ole eelmises punktis toodust nähtuvalt kasutusloa menetluses vastustajale sellist seisukohta esitanud. Veelgi enam – kaebaja ei ole suutnud kohtule ka kohtumenetluses vähegi usutavalt ära näidata oma subjektiivsete õiguste kahjustamist ja õiguste rikkumist kasutusloa väljastamise tõttu. Kohus märgib, et kaebaja väide, et temal lasub pärast tema tahte vastaselt ja ebaseaduslikult rajatud ehitisele kasutusloa väljastamist täielik vastutus ja tal tekkiks täiendav kohustus tee vallale üleandmiseks või sellele sundvalduse seadmiseks, on kohtule arusaamatu. Nähtuvalt kolmanda isiku poolt esitatud e-kirjavahetusest (tl 118-123) on kaebaja olnud kaasatud ehitusprojekti ja ehitamise ettevalmistusse, ehitusprojekti heaks kiitnud, tema poolt oli palgatud ka omanikujärelevalve spetsialist OÜ-st Audium, kes on ehitusloa taotlemise menetluses osalenud. Lisaks on kaebaja 4.10.2019 kooskõlastanud Infragate Eesti OÜ poolt koostatud põhiprojekti. Ehituslubades on eraldi välja toodud ka nõue, et ehitusluba ei anna õigust maaüksuse või ehituse omaniku loata ehitada. Kaebaja on ise selle õiguse olemasolust teadlik olnud nähtuvalt ta enda viitest 24.10.2019 ehituloale nr 1912271/30480 (tl 132 p). Kaebaja ei ole kogu vaidlustatud kasutuslubade alusel püstitatud rajatiste ehitamise aja jooksul vaidlustanud ehituslubasid ega kasutanud mingeid muid õiguslikke kaitsevahendeid käesolevas kaebuses väidetava ebaseadusliku ehitamise tõkestamiseks. Kohus peab ebatõenäoliseks, et ehitusloa saanud ja ehituse teostanud isik oleks seda saanud teha ilma kaebaja nõusoleku ja sisulise heakskiiduta. Kohus nõustub siinkohal kolmanda isiku seisukohaga, et neid asjaolusid arvestades on vähemalt sellise argumentatsiooniga kaebus on oma sisult pahatahtlik ja ei kanna kaebaja avalikõiguslike subjektiivsete õiguste kaitse eesmärki. Kohus märgib ka seda, et seadus ei eista nõuet, et ehitamisõigust tuleb tõendada kasutusloa taotlemisel.
16.Kohus märgib eraldi ära asjaolu, et vaidlust ei ole asjaolu üle, et 21.06.2011 Viimsi Vallavolikogu otsusega nr 42 kinnitatud Lubja küla maaüksused Kallaku, Serva Pärtlepõllu
(osaline) detailplaneering, mida kaebaja vaidlustanud ei ole, näeb seletuskirja punktis 4.5 (tl 114) ette et, Pärtlepõllu tee L1 transpordimaa on avaliku kasutusega ja antakse peale väljaehitamist üle kohalikule omavalitsusele. Kohus on seisukohal, et detailplaneeringust tuleneb kohustus kaebajale nimetatud transpordimaa krundi üleandmiseks kohalikule omavalitsusele pärast tee ja trasside väljaehitamist (p 4.7). Seega on kaebajal võimalus oma väidetavate kohustuste ja vastutuse minimeerimiseks nimetatud krunt vastavalt detailplaneeringus toodud kohustusele koos kasutusloaga ehitisega kiiresti üle anda Viimsi vallale, kes on ka vastavat soovi avaldanud ning isegi väljastatud kasutusloas ebakohaselt kaebajat selleks kohustanud. Tõsi küll, tulenevalt kasutusloa õiguslikust regulatsioonist ei olnud sellise kohustuse panemine kaebajale kasutusloaga õigustatud ja vastustaja tühistas selle.
17.Kohus märgib veel eraldi ära, et ta nõustub põhimõtteliselt vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebaja püüab käesoleva kaebusega saavutada paremat positsiooni pigem võimalike tsiviilõiguslike vaidluste lahendamiseks seoses oma lepinguliste kohustustega kolmanda isiku ees ning võimalik et ka maatüki omandiõiguse üleandmisel vallale. Naabritevahelised tsiviilõiguslikud suhted, mis seonduvad ligipääsu tagamisega ning naaberkinnistul asuva infrastruktuuri kasutamisega, ei ole ka kohtu hinnangul kasutusloa väljastamisel määravad ning need ei mõjuta kaebaja soovitud ulatuses kasutuslubade väljastamist. Vastavad vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtupidamise korras.
18.Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kaebaja ei ole suutnud näidata, et vastustaja on vaidlustatud kasutuslubade väljastamisel jätnud ta kaasamata menetlusse ja ära kuulamata, teinud kaalutlusvea, millega kahjustas oluliselt kaebaja õigusi ning põhjustas tsiviilõigusliku vaidluse, mida oleks saanud vältida, ning et väljastatud kasutusload rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi. Kohus jätab kaebuse selle menetlusse jäänud nõuete osas rahuldamata. 19.Vastavalt HKMS § 108 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul jäi kaebus oma põhiosas rahuldamata, kuid vastustaja tühistas osaliselt ühe vaidlustatud kasutusloa. Vastavalt HKMS § 108 lg 6 kannab vastustaja menetluskulud, kui kohus lõpetab menetluse käesoleva seadustiku § 152 lõike 1 punkti 4 alusel, välja arvatud juhul, kui kaebuses vaidlustatud haldusakti kehtetuks tunnistamine või kaebuses nõutud haldusakti andmine või toimingu tegemine ei olnud tingitud kaebuse esitamisest.
20.Kohus leiab, et eeltoodud regulatsioonidest tulenevalt tuleb kaebus lugeda kohtu hinnangul rahuldatuks 10% ulatuses ehk kaebajale tuleb välja mõista 10% tema kantud õigustatud menetluskuludest ehk 260,85 eurot.
21.Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud jäävad vastavalt HKMS § 108 lg 8 toodule ta enda kanda.