X kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 24.07.2020 ehitusloa nr 2012271/23188 ja 29.09.2020 korralduse nr 2-3/1711 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, isikukood xxxxxxxxx, esindaja vandeadvokaat Taimar Ehrlich Vastustaja – Saaremaa vald, esindajad Kaire Müür ja Piret Miller Kolmas isik – Kitsas 16 Kodu OÜ, registrikood 14514286, esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 04.03.2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta X kaebus rahuldamata.
2.Mõista Xlt välja Kitsas 16 Kodu OÜ kasuks menetluskulu 5000 eurot. Muus osas jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Saaremaa Vallavalitsus väljastas 24.07.2020 ehitusloa nr 2012271/23188 Kuressaare linnas asuvale Kitsas 16 kinnistule (katastritunnus 34901:013:0017, 100% elamumaa) korterelamu püstitamiseks. Nimetatud alal kehtib Lossi tn 25 ja Allee tn 1a detailplaneering (edaspidi: detailplaneering) ning Kaarma Vallavolikogu 25.01.2012 määrusega nr 1 kehtestatud „Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneering“ (edaspidi: ühisplaneering ja üldplaneering).
2.X esitas 24.08.2020 vaide väljastatud ehitusloale ning taotles ehitusloa kehtetuks tunnistamist. Saaremaa Vallavalitsus pikendas 04.09.2020 korraldusega nr 2-3/1568 vaide läbivaatamise tähtaega 30 kalendripäeva võrra. Saaremaa Vallavalitsus jättis 29.09.2020 korraldusega nr 2-3/1711 vaide rahuldamata.
3.Tallinna Halduskohtule saabus 29.10.2020 X kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 24.07.2020 ehitusloa nr 2012271/23188 ja 29.09.2020 korralduse nr 2-3/1711 tühistamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Haldusmenetlus ei ole viidud läbi nõuetekohaselt. Vastustaja ei ole pööranud tähelepanu Kitsas 16 kavandatud hoone projekti mittevastavusele planeeringutele. Vastustaja lähtus valest seisukohast Kitsas 16 kinnistul parkimiskohtade suurendamiseks kaebajaga kokkuleppe sõlmimise kohta. Haldusakt on motiveerimata.
5.Kuigi kaebajale edastati Kitsas 16 kinnistule kavandatava hoone projekt seisukoha avaldamiseks, ignoreeris vastustaja ehitise negatiivset mõju kaebaja õigustele ja huvidele. Selline kaasamine on sisutu ega vasta ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 7 p 2 eesmärgile.
6.Vastustaja on ehitusloa andmisel eksitavalt tuginenud asjaolule, et kaebaja on sõlminud kokkuleppe Kitsas 16 kinnistule 8 parkimiskoha rajamiseks.
7.Ehitisregistrist nähtub, et ehitusluba on väljastatud projekti versiooni 4 alusel, mida pole kaebajale tutvustatud ning mille osas kaebaja ei ole saanud seisukohta avaldada. Vastustaja käsitlus kaebaja kaasamisest ehitusloa andmise menetlusse ehitisregistri kaudu on eksitav. Kaebajale on olnud ehitisregistri kaudu kättesaadav Kitsas 16 kinnistu projekt, kuid ehitusloa andmise menetluse algatamisest teavitamine ning kaebaja ja vastustaja vaheline suhtlus ei ole toimunud ehitisregistri kaudu. Seetõttu kaebaja eeldas, et teda teavitatakse ka projekti muudatustest kirjaga või e-kirjaga. Vastustaja seisukoht, et projekti mitteolulise muudatuste osas ei olnud vaja kaebajat kaasata, ei ole kooskõlas haldusmenetluse seadusega (HMS).
8.Vastustaja pidi ehitusloa andmisel kaebaja seisukohtadega mittenõustumist põhjendama motiveeritud haldusaktis. Ehitusloas vastavad põhjendused puuduvad. Vaideotsuses on vastustaja möönnud, et ehitusloa andmiseks motiveeritud haldusakti andmata jätmine on formaalselt õigusvastane, kuid riive ei ole intensiivne ning lõplik seisukoht ei oleks muutunud. Haldusorgan ei saa ette ära otsustada, milline lõplik otsus on. Vastustaja ei ole põhjendanud väidet, et kaebaja õiguste riive ei ole intensiivne.
9.Vastustaja on viinud haldusmenetluse läbi hea halduse põhimõtteid rikkudes. Haldusorgan ei teavitanud kaebajat haldusakti andmisest, mille menetlusse ta oli kaasatud. Kaebaja kaasamine ehitusloa andmise menetlusse on formaalne ning menetlus ei ole olnud suunatud asjaosaliste huvisid tasakaalustavalt arvestava lahenduse leidmisele.
10.Ehitusluba on vastuolus planeeringute ja muinsuskaitse eritingimustega ning seetõttu õigusvastane. Kaebaja nõustub, et projekteeritud hoone jääb vastustaja esitatud loetelus toodud arvnäitajate poolest muus osas peale korruselisuse detailplaneeringust ja muinsuskaitse eritingimustest tulenevate maksimaalsete näitajate piiridesse. Detailplaneeringust ja muinsuskaitse eritingimustest ei tulene, et rajatav hoone on näitajate osas maksimaalne või maksimaalse lähedane. Detailplaneeringus ja muinsuskaitse eritingimustes on tingimusi ja näitajaid, mida vastustaja ei ole loetlenud ning millele projekt ei vasta.
11.Hoone ei vasta detailplaneeringule mahult, põhiplaanilt ega korterite arvult. Detailplaneeringu seletuskirja punkti 2.8. kohaselt on hoones 6 korterit ning hoone on kavandatud L-kujulise põhiplaaniga. Ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt on kavandatav hoone ristkülikukujulise põhiplaaniga ning hõlmab kogu detailplaneeringus näidatud hoonestusala. Detailplaneeringu 2(13)
lahenduse mõtteks ei ole mahuka ja suure korterite arvuga elamu rajamine. Detailplaneeringus on Kitsas 16 kinnistul nähtud ette vaid 3 parkimiskohta.
12.Muinsuskaitseameti poolt projektile kooskõlastuse andmisest ei saa järeldada, et projekt vastab muinsuskaitse eritingimustele. Pelgalt asjaolust, et kavandatud hoone paikneb detailplaneeringus näidatud hoonestusalal, ei tulene kavandatud hoone vastavust detailplaneeringule. Detailplaneering ei piirdunud üksnes hoonestusala ja kavandatud hoone maksimaalsete arvnäitajate määratlemisega, vaid nägi ette ka detailplaneeringuga kehtestatud tingimustest nähtuvalt parima lahenduse. Kui vastustaja on seisukohal, et praegusel ajal ei ole detailplaneeringus toodud optimaalne lahendus ajakohane, peaks vastustaja detailplaneeringu kehtetuks tunnistama ja viima läbi uue planeerimismenetluse kaasaja nõuetest ja vajadustest lähtuva planeeringulahenduse leidmiseks.
13.Vastustaja viitamine 2011. a. arhitektuurikonkursi võidutöö korterite arvule on arusaamatu, kuivõrd kõnealust võidutööd realiseerima ei asuta. Ehitusloa sai teine projekt. Samas vastustaja möönab, et korterite arv hoones on siiski tähtsust omav asjaolu. Kuigi detailplaneering korterite arvu hoones otseselt ei nimeta, on nii planeeringulahenduse kui ka muinsuskaitse eritingimuste põhjal arusaadav, et eesmärgiks ei ole olnud mahuka ja rohkearvuliste korteritega hoone rajamine. Vastustaja ei saa ignoreerida detailplaneeringu ja muinsuskaitse eritingimuste mõtet ja eesmärki.
14.Kaebajale ei saanud detailplaneeringus ja muinsuskaitse eritingimustes avaldatut aluseks võttes olla teada, et ehitama asutakse nende dokumentide mõttele mittevastavat napilt maksimaalsete arvnäitajate piiridesse jäävat hoonet. Samas ei vasta arhitektuuriline lahendus, korruselisus ja korterite arv detailplaneeringule ja muinsuskaitse eritingimustele.
15.Kitsas 16 kinnistule projektis kavandatud kaks parkimiskohta paiknevad Kitsas 16 kinnistu ja Kitsas 13 vahelise piiri ääres, kuhu detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud haljasala, mis mõjutab negatiivselt kaebajat Kitsas 13 kinnistul. Kitsama haljasriba tõttu kinnistute piiril väheneb privaatsus Kitsas 13 kinnistul. Ühtlasi tugevneb Kitsas 16 kinnistult Kitsas 13 kinnistule kanduv müra ning auto heitgaaside hulk. Haljasala vähendamisele lisaks suurendatakse parkimimskohtade arvu ning paigutatakse kinnistute piirile prügikastid, mis suurendavad kaebajale negatiivset mõju. Kavandatud mahus Kitsas 16 hoone juurde parkimiskohtade arvu nõude täitmiseks suurema osa parkimiskohtade kavandamine väljaspoole Kitsas 16 kinnistut ei ole detailplaneeringuga kooskõlas. Kaebaja ei ole vastavaks muudatuseks nõusolekut andnud. Praegusele piirdeaiale ronitaimede kasvatamine ei aita negatiivseid mõjusid vältida.
16.Ühisplaneering on üldplaneering, mis ei ole iseseisv ehitamise alus olukorras, kus hoonestamiseks kehtib detailplaneeringu kohustus ning ehitamiseks antakse ehitusluba, mitte projekteerimistingimused. Ühisplaneeringu kehtestamine ei muutnud detailplaneeringu parkimislahendust ega muutnud detailplaneeringut parkimislahenduse osas ka kehtetuks. Ehitusloa andmisel tuli juhinduda detailplaneeringu parkimislahendusest, mitte rakendada ühisplaneeringu kõnealust regulatsiooni.
17.Kitsas 16 kinnistule kavandatud hoone parkimise lahendamine Veski tänavale rajatavate parkimiskohtade kaudu ei lahenda tegelikku Kitsas 16 kinnistule kavandatud hoone parkimisküsimust. On vähetõenäoline, et Kitsas 16 kinnistule rajatava hoone elanikud, külalised ja teenindavad autod asuksid parkima vastustaja nimetatud asukohas. Lisaks pole käsitletud küsimust, kuidas tagatakse, et Veski tänavale kavandatud parkimiskohta kasutaksid üksnes Kitsas 16 kinnistu elanikud. Kui Kitsas 16 kinnistu parkimise lahendus jääb Veski tänavale parkimiskohtade kavandamise kaudu detailplaneeringule mittevastavaks ja formaalseks, siis mõjutab see kaebajat negatiivselt. Liiklemine ja parkimine suureneb Kitsal tänaval. Kuivõrd Kitsas tänav on kitsas, tähendab, et liiklemine tänaval muutub pideva täisparkimise tõttu keerukamaks ja ohtlikumaks. Takistatud on kaebaja liiklemine autoga enda kinnistule ja kinnistult ära.
3(13)
18.Ehitusloa aluseks olev projekt ning ehitusluba on detailplaneeringuga vastuolus kavandatud hoone korruselisuse osas. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt võib krundile ehitada kahekorruselise katusekorrusega elamu ning võimalusel projekteerida ka kelder. Muinsuskaitse eritingimustes on korruste arvuna nimetatud kaks pluss viilkatus ning nimetatud võimaluse korral keldri projekteerimist. Ehitusloa kohaselt on kavandatud hoone aga kolmekorruseline, millele lisandub maa-alune korrus. Detailplaneeringus ja muinsuskaitse eritingimustes nimetatud kelder ei ole samastatav maa-aluse korrusega.
19.Detailplaneeringu ja muinsuskaitse eritingimuste põhjal on olnud eesmärk fikseerida, et hoone katusealune korrus on võrreldes esimese ja teise korrusega märkimisväärselt väiksem ning see peab moodustuma viilkatuse alla, mille maksimaalne kõrgus on detailplaneeringus fikseeritud. Kavandatud hoonele ei ole projekteeritud viilkatust ning ka katusealuse korruse eluruumide pind on teise korruse eluruumide pinnast üksnes ligikaudu 20% väiksem.
20.Vastutaja viited majanduslikele kaalutlustele ning elamuturu mitmekesistamisele on ebamäärased ega saa olla asjaolud, millega õigustada detailplaneeringust ja muinsuskaitse eritingimustest tulenevatest nõuetest kõrvalekaldumist.
21.Ühisplaneeringust ja Kuressaare linna ehitusmäärusest tulenevalt oli nõutav hoone projekteerimiseks arhitektuurikonkursi läbiviimine. Kaebaja ei nõustu, et Kitsas 16 kinnistule kavandatud hoone ei ole linnaruumi oluliselt mõjutav ehitis ning ehitise maht ei ole väike. Kõik rohkem kui 100 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga uusehitised Kuressaare vanalinna muinsuskaitsealal tuleb ühisplaneeringu punktide 3.5, 4.3 ja 4.4 mõistes vaikimisi lugeda linnaruumi oluliselt mõjutavaks. Vastustaja ei ole esitanud põhjendusi, miks arhitektuurikonkursi läbiviimine ei olnud vajalik. Arhitektuurikonkursi korraldamise nõuet ignoreerides on vastustaja väljastanud ehitusloa õigusvastaselt. 2011. a konkursile viitamine on asjakohatu, kuna selle arhitektuurikonkursi võidutööd ei ole asutud realiseerima.
22.Kaebaja on projekti ning ehitusloa planeeringutele ning muinsuskaitse eritingimustele vastavuse osas eksperthinnangu saamiseks pöördunud arhitekt Terje Truumaa poole, kes on oma ekspertarvamuses toonud välja mitmeid mittevastavusi planeeringutele ja muinsuskaitse eritingimustele, samuti vastuolusid projekti dokumentide ning projekti ja ehitusloa vahel.
23.See, kas omanik saab ehitusloa kehtetuks tunnistamisel esitada uue taotluse ehitusloa saamiseks, ei oma ehitusloa õiguspärasuse hindamisel tähtsust. Vaidemenetlus on ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks kohane menetlus. Vaideotsuses on vastustaja põhjendused ja selgitused õigusvastased. Asjas puudub avalik huvi. Vastustaja on vaideotsuses ka ise möönnud, et on arhitektuurikonkursi korraldamise nõuet rikutud. Vastustaja avaldab, et ta tegutseb õigusvastaselt.
24.Vastustaja viide HMS § 67 lg 2 usalduse kaitse põhimõttele ning Kitsas 18 kinnistu parkimise korraldamisele ja Kitsas 16 kinnistu soojustrassi ja liitumise rajamisele on asjakohatud ega saa õigustada ehitusloa kehtetuks tunnistamata või tühistamata jätmist. Kitsas 18 kinnistu parkimise ja juurdepääsu korraldamise kulutused ei muutuks ehitusloa tühistamisel tarbetuks. Need ei ole käsitletavad ehitusluba ja selle kehtivust usaldades tehtud kulutustena. Kitsas 16 soojustrass ei ole rajatud ehitusloa alusel vaid 29.04.2019 ehitusloa nr 1912271/10206 alusel.
25.Vastutaja viide Riigikohtu haldusasjas nr 3-17-505 tehtud lahendi punktile 10 on asjakohatu, kuivõrd vaidluse asjaolud on otsuses käsitletud kaasuse asjaoludest erinevad. Vaideotsuses ei ole esitatud põhjendusi ja kaalutlusi kaebaja huvide ja õiguste osas.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
26.Vastustaja palus jätta kaebus rahuldamata. Kitsas 16 kinnistul on ehitusõigus korterelamu ehitamiseks nii üldplaneeringust tulenevalt kui ka kehtiva detailplaneeringu kohaselt. Samuti on antud muinsuskaitse eritingimused korterelamule ja läbi viidud arhitektuurikonkurss korterelamule. 4(13)
Muinsuskaitse eritingimuste väljastamisega on Muinsuskaitseamet andnud hinnangu kavandatavatele muudatustele ehk ehitustegevusele ja on kaalutud nende sobivust sellesse piirkonda.
27.Kaebaja on kinnitanud, et ta on saanud esitada oma seisukohad ja vastuväited, kuid neile ei ole tema hinnangul tähelepanu pööratud. Kaebajaga on olnud piisav kirjavahetus. Kaebaja on järjepidevalt kokkusaamistest keeldunud.
28.Vastustaja on 24.07.2020 vastuskirjas märkinud, et kaebajaga sõlmitud väidetav kokkulepe on olnud ebatäpne. Lepingut ei ole sõlmitud Kitsas 13 omanikuga, vaid silmas oli peetud lepingut arendajaga parkimiskohtade väljaehitamiseks, mis saadeti ka kaebajale. Vastustaja ei ole tuginenud ehitusloa väljastamisel olematule lepingule, vaid arendajaga sõlmitud lepingule. Ilmne ebatäpsus ei muuda haldusakti õigusvastaseks. Vastustaja on sõnaselgelt selgitanud vaide punktis 3.1, et ehitusprojekti seletuskirja punktis 2.3.1 on ekslikult viidatud kaebajale kuuluvale kinnistule (Kitsas 13) ja vallavalitsuse vahelisele kokkuleppele. Õigeks tuleb lugeda „Nõutud 16-st parkimiskohast, vallavalitsuse ja Kitsas 16 kinnistu omaniku vahel saavutatud kokkuleppel, on kinnistule lubatud rajada 8 parkimiskohta. Teised 8 parkimiskohta näeb vallavalitsus ette rajada Veski tänava äärde Pargi tn 6 ja 8 kinnistute vastu. Eraldiasuv parkimisala jääb projekteeritavast hoonest ca 300 meetri kaugusele“. Ehitusloa väljastamisel ei ole lähtutud kokkuleppest kaebajaga.
29.Kaebaja kaasati ehitusloa taotluse menetlusse läbi ehitisregistri ning kogu ehitusloa taotluse menetluse vältel oli kaebajal võimalus registri kaudu jälgida projekti menetlust ning lõpptulemust, sh ka ehitusloa väljastamist. Seega on alusetu kaebaja väide, et tal ei olnud võimalust ehitusloa aluseks olnud viimase projekti versiooni (versioon 4) kohta esitada oma vastuväiteid või arvamusi. Asjakohane on menetlusosalist eraldi teavitada ja teda n-ö uuesti kaasata juhul, kui tehakse projektis olulisi (põhilahenduse) muudatusi. Antud juhul ei tehtud projektis olulisi muudatusi. Kaebuses välja toodud vastuväited olid lahendatud juba esialgses projektis, kuhu kaebaja kaasati.
30.Kui isik esitab kehtetuks tunnistamise nõude, kuid kui nõuet läbivaatav organ jõuab veendumusele, et vaidlustatud vormi- või menetlusnormi rikkumine ei mõjutanud otsuse sisu, tuleb haldusakt jätta kehtetuks tunnistamata (tühistamata). Vastustajal on kaalutlusõigus ehitusloa väljastamisel, st vastustaja peab kaaluma kõikide menetlusosaliste huvisid otsuse tegemisel. Vastustaja möönab, et ei ole andnud motiveeritud haldusakti, toomata haldusaktis välja kaebaja vastuväiteid ning vallavalitsuse põhjendusi nende mittearvestamise kohta. Samas oleks vastustaja jõudnud haldusktis samadele järeldustele.
31.Vastustajale on jäänud mulje, et kaebaja ei soovi naaberkinnistule elamut. Kaebajal tuleb leppida, et tegemist on tiheasutusalaga ning krundid on suhteliselt väikesed ja elamud üksteise läheduses. Taluda tuleb sellest tingitud mõjutusi. Isegi juhul, kui ehitusluba kehtetuks tunnistada, saab kinnistu omanik esitada uue ehitusloa taotluse. Kaebaja ei ole selgitanud, kuidas vaidlusalune ehitusluba riivab tema subjektiivseid õigusi niivõrd, et haldusakt tuleb tühistada. Kaebaja õiguste riive on vähese intensiivsusega. Vastustaja on kaebaja kaasanud menetlusse ning toimunud on sisuline ärakuulamine. Samuti on kaebaja saanud võimaluse oma seisukohtade avaldamiseks lisaks ärakuulamisele ka vaidemenetluses. Teatud kaalutlustel on võimalik jaatada formaalset õigusvastasust, mis ei anna alust ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks.
32.Elamu ehitatakse vastavalt ehitusprojektile ning ehitis vastab kehtivale planeeringule, lähtutud on muinsuskaitse eritingimuste ja arhitektuurikonkursi põhimõtetest. Kitsas tn 16 kinnistul kehtib 2001. aastal kehtestatud Lossi tn 25 ja Allee tn 1a detailplaneering, millest on kaebaja teadlik. Planeeringuga on Kitsas 16 (planeeringus on lähiaadress Kitsas 15) kinnistule antud ehitusõigus 2,5kordse elamu püstitamiseks, mille maksimaalne ehitisealune pind on 262 m2 ja maksimaalne kõrgus 9,5 m. Lubatud on rajada kelder, kuid vältida tuleb liiga kõrge sokli moodustamist. Maakasutuse sihtotstarbeks on määratud väikeelamumaa. Planeeringuga on määratud parkimisala krundi põhjapoolsele piirile. 5(13)
33.Ehitusloa väljastamisel lähtuti projekteeritava ehitise, kehtestatud planeeringu ja väljastatud muinsuskaitse eritingimuste võrdlevatest arvnäitajatest. Asendiplaaniliselt on elamu paigutatud planeeringuga ettenähtud ehitusalale. Seletuskirjas on välja toodud planeeringu ja projekteeritud lahenduse võrdlus. Planeeringuga on lubatud hoonete arv 1 ning projekteeritud on 1 hoone, täisehitusprotsent on nii planeeringus kui ka projektis 30%, maksimaalne ehitisealune pind on planeeringus lubatud 262 m2 ning projekteeritud on 260,6 m2, korruselisus on planeeringus ette nähtud 2-korruseline + katusekorrus ning projekteeritud on 2-korruseline + katusekorrus ning kõrgus harjani on planeeringus 9,5 m ja projekteeritud on 9,4 m. Muudetud on vaid vähesel määral parkimislahendust, korterite arvu ning krundi haljastuse osa. Kui arendajal on huvi kasutada maksimaalseid arvnäitajaid, siis ei ole põhjust keeldumiseks.
34.Muinsuskaitseamet on ehitusprojektile andnud 30.06.2020 kooskõlastuse nr 37974. Vastustajal puudub vajadus ning alus kahelda Muinsuskaitseameti pädevuses, et ehitusprojekti kooskõlastamisel ei ole Muinsuskaitseamet järginud seda, kas projekt muinsuskaitse eritingimustele vastab. Muinsuskaitseameti kiri on menetlustoiming ning seetõttu puudub tal ka HMS § 56 kohane põhjendamiskohustus.
35.Detailplaneeringus ei määrata hoonete kuju, vaid antakse hoonestusala, kuhu on võimalik hoone rajada. Kitsas 16 kinnistule püstitatav elamu asub planeeringus näidatud hoonestusalal. Planeeringus on kirjeldatud, et hoone optimaalsed gabariidid on toodud hoonestuse skeemil joonisel DP-3. Sõna „optimaalne“ tähendab eelkõige kõige soodsam, parem, ökonoomsem, kuid see ei tähenda, et see on lõplik. Seega on planeeringuga antud parim lahendus, kuid hoone kuju muutmine ei tähenda seda, et see ei vasta planeeringule. Põhjendatud ei ole detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ja uue planeeringu koostamine.
36.Vastustaja ei nõustu, et kui planeeringu joonisel on Kitsas 16 krundil näidatud 3 parkimiskohta, siis ei või lahendada parkimist väljaspool Kitsas 16 kinnistut. Üldplaneering lubab lahendada parkimist ka mujal kui planeeritaval kinnistul. Vastustaja ei ole väitnud, et ühisplaneeringu kehtestamine muutis detailplaneeringu parkimislahendust või detailplaneering muutus parkimislahenduse osas kehtetuks.
37.Muinsuskaitse eritingimuste ja arhitektuurikonkursi puhul ei ole tegemist nn naabrusõiguste kaitsega. Samuti ei riku parkimislahendus väljaspool Kitsas 16 kinnistut kaebaja õigusi ja huvisid.
38.Hoone vastab detailplaneeringule korruselisuse osas. Planeeringus on lubatud ehitada üks 2,5kordne elamu, mis on lubatud ka ehitusprojekti kohaselt. Planeeringu koostamise ning muinsuskaitse eritingimuste väljastamise ajal kehtinud seadusandluse kohaselt loeti katusekorrust poolkorruseks, tänase seadusandluse kohaselt on see korrus. Lähtuvalt majanduslikest kaalutlustest ning elamuturu mitmekesistamiseks on põhjendatud korterite arvu kasv. Hoone maht planeeringuga võrreldes muutunud ei ole ning korterite arvu planeeringus määratud ei ole.
39.Vastustaja on lähtunud ehitusloa väljastamisel arhitektuurivõistluse tööst, mida on muutnud võidutöö autorid. Kaebus ei ole põhjendatud, kuna kaebaja subjektiivsete õiguste riive on marginaalne. Kaebus on populaarkaebus. Muinsuskaitse eritingimused, arhitektuurikonkurss ja parkimise lahendus ei ole subjektiivsed kaebaja õigused, mida kaebaja saab kohtus kaitsta.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD
40.Ehitusluba on sisuliselt õiguspärane ning puudub faktiline või õiguslik alus selle tühistamiseks. Ükski kaebaja viidatud väidetav eksimus ehitusloa väljaandmisel ei ole tõendamist leidnud. Ehitusloa menetluses puuduvad menetlus- või vormivead, mis võimaldaks ehitusloa tühistamist.
41.Kolmas isik ei nõustu, et kaebaja on olnud teadmatuses või vastustaja ei ole teda menetlusse kaasanud. Kaebaja on esitanud mahuka kirjavahetuse vastustajaga, mis puudutab ehitusloa väljaandmisega seonduvaid küsimusi. 6(13)
42.Vastavalt EhS § 42 lg-le 8 antakse ehitusluba ehitisregistrisse. Ehitusseadustik ei näe ehitusloa andmisest teavitamiseks ette erikorraldust. Detailplaneeringuga kooskõlas olev ehitusluba ei piira kuidagi täiendavalt eraldi piirneva kinnisasja omaniku õigusi. Kaebaja ei ole kaebuses esile toonud, millist õigusnormi on Saaremaa vald ehitusloa avaldamisel rikkunud.
43.Kolmas isik ei nõustu kaebajaga, et tema seisukohti ei ole ehitusloa andmisel arvesse võetud. Kaebaja märkuste alusel muudeti Kitsas 16 projekti. Asjaolu, et kaebaja ei ole rahul tehtud muudatustega, ei anna alust väita, et kaebaja ettepanekute, tähelepanekute või märkustega ei ole menetluses arvestatud.
44.Väljastatud ehitusluba on kooskõlas nii ühis(üld)planeeringu, detailplaneeringu kui ka muinsuskaitse eritingimustega. Asjaolu, et ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis ei ole arvestatud kaebaja ebamõistlike nõudmistega, mis oleksid võrreldes kinnistule kehtivate nõuetega oluliselt kitsendanud kolmanda isiku ehitusõigust, ei saa olla iseseisvaks haldusakti (ehitusloa) tühistamise aluseks.
45.Vastustaja on kaebajale selgitanud, et viide kaebajaga sõlmitud lepingule oli ekslik. Vastustaja on selgitanud, milline on tegelik ja korrektne parkimislahendus. Selle tõestuseks on vastustaja teinud ehitusloa juures kättesaadavaks parkimiskohtade väljaehitamise kokkuleppe vallavalitsuse ja arendaja vahel. Inimlik eksitus projektis ei mõjuta ehitusloa seaduslikkust. Parkimiskohad on projekteeritud väljaspool Kitsas 16 kinnistut ning see asjaolu oli üheks ehitusloa väljastamise kõrvaltingimuseks, mida tõendab vastava siduva kokkuleppe eelnev olemasolu. Seega puudub antud juhul kaebaja subjektiivsete õiguste sisuline rikkumine, mis võiks tuua kaasa ehitusloa tühistamise.
46.Ehitusluba ei ole õigusvastane. Kitsas 16 ehitusluba vastab oma sisult kinnistule kehtestatud detailplaneeringu, piirkonna ühisplaneeringu ja muinsuskaitse eritingimuste nõuetele. Kaebaja on ise kinnitanud, et ehitusõiguse maksimaalset ulatust (v.a korruselisus, mis kolmanda isiku hinnangul ei ole sama mis maksimaalne kõrgus) ehitusloa aluseks olev projekt ei ületa.
47.Kaebaja põhjendamatud etteheited menetlus- või vormivigade osas ei saa riigivastutuse seaduse (RvastS) § 3 lg 3 p 1 kohaselt olla aluseks haldusakti tühistamisele, kuna ka vastavate etteheidete aluseks olevate asjaolude puudumisel oleks Saaremaa Vallavalitsusel tulnud ikkagi samasisuline ehitusluba välja anda.
48.Muinsuskaitseamet on andnud Kitsas 16 ehitusloa taotluse aluseks olevale projektile 30.06.2020 kooskõlastuse. Kooskõlastuse andmise puhul on tegemist toiminguga HMS § 106 lg 1 mõistes. Kaebaja ei ole kooskõlastuse osas toonud välja põhjendust, miks ta leiab, et Muinsuskaitseameti kooskõlastus on sisuliselt õigusvastane.
49.Detailplaneeringu asendiplaanil ja seletuskirjas on toodud välja „planeeritud ehitusvõimalus“ ehk ehitisealune maa, mis on detailplaneeringu kohaselt 30% ja moodustab 872 m2 suurusest krundist 261,6 m2. Vastustaja ei ole ehitusloa väljastamisel seda nõuet rikkunud.
50.Ehitusluba vastab detailplaneeringule mahult, põhiplaanilt ja korterite arvult. Detailplaneering viitab nn L-kujulisele lahendusele kui „optimaalsele“ ja „soovitatavale“, mis ei ole ammendavalt kohustuslikud nendega seotud ehitustingimuste osas. Kaebaja on ise kinnitanud, et Kitsas 16 kavandatava hoone ehitisealune pind ja kõrgus ei ületa detailplaneeringus ette nähtud maksimaalseid näitajaid. Kaebaja subjektiivseid õigusi saab rikkuda ainult selline ehitusõigust realiseeriv projekt, mis suurendab kaebaja kinnistule tekkivaid negatiivseid mõjutusi. Võrreldes ehitise asendiplaani ja väidetavat L-kujulise maja asendit kinnistul ja selle asukohta kaebaja kinnistu ja elamuga, nähtub, et optimaalse L-kujulise maja asemel ristkülikukujulise maja ehitamine ei mõjuta kaebaja kinnistut rohkem negatiivselt kui kaebaja viidatud L-kujulise põhiplaaniga hoone ehitamine.
51.Kolmas isik ei ole nõus kaebajaga, et detailplaneeringus või eritingimustes on ette nähtud kohustuslik tubade või korterite arv. Eritingimustest nähtub, et pakutud lahendus sisaldab vähemalt 7(13)
21 toa rajamist. Kaebaja ei ole selgitanud, kuidas mõjutab tema kinnistut kõrvalkrundile ehitatavas hoones asuvate tubade arv või nende liigendus või jaotus korteriteks, kui toad on hoones jaotatud ehitusõiguse aluseks olevate näitajate (maksimaalne ehitisealune pind ja kõrgus) ja hoone lubatud mahu piires.
52.Ehitusprojekti parkimislahendus on kooskõlas planeeringuga. Saaremaa Vallavalitsus on sõlminud enne ehitusloa väljastamist vastava lisaparkimiskohtade väljaarendamise kokkuleppe kolmanda isikuga. Kitsas 16 ehitusloa väljastamise ajal kehtisid detailplaneering ja üldplaneering samaaegselt. Olukorras, kus kohtupraktikast tulenevalt kohalduvad varem kehtestatud detailplaneeringule hilisemast üldplaneeringust tulenevad kitsendused, kehtivad varem kehtestatud detailplaneeringule samamoodi ka hiljem kehtestatud üldplaneeringust tulenevad täiendavad õigused.
53.Kaebaja väited kahe parkimiskoha täiendavatest häiringutest oma krundil ei ole veenvad ja on ilmselgelt otsitud iseloomuga. Kaebaja kinnistu Kitsas 13 on tänava poolt piiratud aiaga, mille kõrgus on ligikaudu 1,45 meetrit. Kaebaja kinnistu (Kitsas 13) ja kolmanda isiku kinnistu (Kitsas 16) vahel on läbipaistmatu aed, mis võrdluses kaebaja tänavapoolse aiaga on visuaalselt ligikaudu 2 korda kõrgem. Seega ei vähenda Kitsas 16 ehitusprojekti järgne parkimislahendus kuidagi kaebaja privaatsust. Eluliselt ei ole veenvad ning tõendamata on kaebaja väited heitgaaside või müra kasvu osas üle kinnistunaabri talumiskohustuse piiri. Parkimislahenduse mõjutused on minimaalsed ja jäävad naaberkinnistu omaniku mõistliku talumiskohustuse piiridesse.
54.Kitsas 16 hoonele väljastatud ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt vastab detailplaneeringule oma korruselisuse osas. Detailplaneeringus on Kitsas 16 ehitise lubatud kõrguse osas ette nähtud järgmised näitajad: „2,5 kordne, hoone maksimaalne kõrgus harjani 9,5 m“. Detailplaneeringus on ka selgelt rõhutatud, et planeeringu järgi võib krundile ehitada kahekorruselise katusekorrusega elamu. Detailplaneeringus on selgesõnaliselt kasutatud väljendit „katusekorrus“. Kuna detailplaneering nägi ette kahe korruse ja „katusekorruse“ ehitamise ning ehitusloa taotlemise ja menetluse ajal kehtinud määruse kohaselt loetakse „katusekorrus“ korruseks, on ehitusloa taotlemisel ja ehitusloa väljastamisel väljastatud ehitusluba õigesti 3-korruselise hoone ehitamiseks.
55.Kitsas 16 hoone projektist on näha, et katusekorruse pindala on 174,6 m2, võrreldes 2. korruse 218,1 m2 pindalaga. Selline 3. korruse pindala vähenemine on omane kalde all oleva laega n-ö „katusekorrusele“, mitte täiskorrusele. Detailplaneering ei näe Kitsas 16 hoonele ette, milline on katusekorruse lubatud kasutamiskõlblik maksimumpindala või katuseviilude kaldenurk. Kaebaja etteheide korruselisuse arvestuse osas on vastuolus ka ehitusloa aluseks oleva projektiga ja ehitusloa enda sisuga. Projektist, eriti põrandaplaanide lahendustest ja fassaadist on nn maapealsete korruste ülelugemisel võimalik üheselt aru saada, et projektis on ette nähtud 2 täiskorrust ja 1 katusekorrus. Samuti on ehitusloas endas toodud välja maapealsete korruste arv 3. Lisainfot nn täiendava maapealse korruse kohta ehitusluba ei sisalda.
56.Kaebaja seisukoht arhitektuurikonkursi korraldamise kohustuse osas on ebaõige. Kitsas 16 detailplaneering kehtestati 2001. aastal. Nimetatud detailplaneering sellise arhitektuurikonkursi korraldamist ette ei näinud. Ühisplaneering ei kehtestanud, et arhitektuurikonkursina lähevad arvesse vaid pärast üldplaneeringu kehtestamist läbi viidud konkursid. Kaebaja jätab arvesse võtmata 2011. aasta arhitektuurikonkursi korraldamise ja selle võidutöö. Olukorras, kus kinnistu ehitusõiguse realiseerimiseks on juba korraldatud arhitektuurikonkurss, ei saa hilisema haldusaktiga (ühisplaneeringuga) nõuda uue arhitektuurikonkursi läbiviimist. Ühisplaneering ei kehtesta põhimõtet, mille kohaselt peab arhitektuurikonkursi võidutöö olema valminud ehitusprojektina.
57.Muudatused projektis on tehtud selleks, et arhitektuurikonkursi võidutöö oleks kooskõlas ehitusloa taotluse hetkel kehtivate ehitisele või ehitamisele esitatavate nõuetega (EhS § 42 lg 1). Lisaks on arvestatud kaebaja ehitusloa menetluses esitatud nõudmisi ning projekti muudatused on 8(13)
tehtud konkursi võitnud arhitektide poolt. Väidetava arhitektuurikonkursi tingimuse rikkumisega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õigusi.
58.T. Truumaa on eksinud oma seisukoha esitamisel mitmete oluliste ja elementaarsete nõuete vastu. Kitsas 16 planeeritava hoone vahetus läheduses puuduvad sellised arhitektuuriobjektid, mis saaksid hoone projekteerimisele luua nn ajaloolise nüansi. Lähiümbruses asuvad vaidlusaluse hoone parameetritega sarnanevad hooned. Tõsiseltvõetavad ei ole asjatundja väited, mille kohaselt võiks kõik vajalikud parkimiskohad Kitsas 16 kinnistule planeerida. Selliselt planeeritud parkimine tõstaks Kitsas 16 kinnistu parkimiskohtade arvu veelgi ning oleks seetõttu otseselt vastuolus kaebaja enda taotletavate eesmärkidega. Samuti on oletuslik, et lähinaabruse tänavate parkimiskoormus kasvab, kui kolmanda isiku ja valla vahel on sõlmitud kokkulepe parkimiskohtade väljaarendamiseks lähinaabruses asuval kinnistul.
59.Kolmas isik ei nõustu T. Truumaa väitega, et kohalikul omavalitsusel tuleks sisustada ehitusõigust ehitusloa väljaandmise hetkel, lähtudes haldusakti väljaandmise ajaks kehtivuse kaotanud õigusnormidest. Kohalik omavalitsus saab ja peab haldusakti välja andes lähtuma haldusakti väljaandmise ajal kehtivatest õigusaktidest.
60.Kolmas isik ei nõustu T. Truumaa hinnangutega hoone kõrguse osas. Visuaalse vaatluse põhjal ei ole Kitsas 16 kinnistu kõrguste erinevus selline, et hinnangus viidatud aritmeetiline keskmine annaks T. Truumaa viidatud aritmeetilise keskmise tulemuse (+ 1 meeter). Projektist nähtub selgelt, et keldrikorruse lagi on sisuliselt maapinnaga tasa. T. Truumaa hinnang on ebausaldusväärse tõend.
61.Avalik huvi ja kolmanda isiku huvi kaaluvad üle kaebaja õiguste võimaliku rikkumise. Kitsas 16 elumaja on üürimaja, mis on ette nähtud Saaremaa valla mobiilsetele töötajatele. Naaberkinnistu omanike omandiõigus ei ole piiramatu. Hoone luuakse koostöös Saaremaa vallaga ja avalikel eesmärkidel. Kitsas 16 üürimaja ehitamiseks on Kitsas 16 Kodu OÜ sõlmitud ehitus- ja projekteerimislepingud summas üle 1,7 miljoni euro, omaniku järelevalve lepingu summas 15 600 eurot, kokku summas 1 804 228,60 eurot. Praeguseks hetkeks on projektiga seoses kantud kulutusi üle 200 000 euro. Tegemist on investeeringuga, mis on suunatud kohaliku elu edendamiseks. Ehitustegevuse perioodiks oli planeeritud ajavahemik 01.08.2020 kuni 31.12.2021. Kui riigihanke esemeks olnud Kitsas 16 ehitustöid ei jõuta ettenähtud tähtajaks tehtud ja see toob kaasa toetusest ilma jäämise, siis satub ohtu ka avaliku projekti eesmärgi saavutamine.
KOHTU PÕHJENDUSED
62.Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.
63.Vaidlustatud ehitusluba anti kaebaja naaberkinnistule korterelamu püstitamiseks. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3 kohaselt tuleb haldusmenetlusse kaasata isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada. Haldusmenetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et tulevane haldusakt võib piirata tema õigusi. Kaasamiseks ei pea isiku õiguste riive olema tõendatud – piisab mõistlikust kahtlusest (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 13). Haldusmenetluse võib menetlusosalise arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata läbi viia HMS § 40 lg 3 p-des 1-7 sätestatud alustel. Ärakuulamisõiguse rikkumise korral tuleb selgitada, kas see võis mõjutada lõpptulemust (HMS § 58). Kaebaja ei väida, et teda ei ole üldse kaasatud haldusmenetlusse, vaid heidab ette, et ehitusluba on väljastatud projekti versiooni 4 alusel, mida ei ole kaebajale tutvustatud ning mille suhtes pole kaebajal võimaldatud enne ehitusloa andmist avaldada seisukohta.
64.Kaebaja kaasati ehitusloa taotluse menetlusse läbi ehitisregistri. Seega oli kaebajal võimalus ehitisregistri kaudu jälgida haldusmenetlust, tutvuda mh projekti versiooniga 4 ning vajadusel esitada oma seisukohad, mistõttu ei ole kaebajat jäetud õigusvastaselt menetlusse kaasamata. Kaebaja on ka oma õigust avaldada haldusmenetluses seisukohti kasutanud. Asjakohane ei ole kaebaja väide, et vastustajal tuli projekti muudatustest kaebajat eraldi e-kirjaga teavitada. Ehitusregistrist on võimalik 9(13)
tellida teavitusi, mis saadetakse e- posti aadressile. Tellitud teavitused saadetakse kasutajale, kes on dokumendi või menetlusega seotud, aga ei ole ise dokumendil rollis taotleja, registrile esitaja või omanik. Taotlejale ja omanikule saadetakse teavitused automaatselt ilma tellimata.1
65.Vastustaja tunnistab, et ei põhjendanud ehitusloa väljastamisel kaebaja vastuväidete arvestamata jätmist. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Haldusmenetluse käsiraamatus on selgitatud, et kui sisuliselt õige, kuid menetlus-või vormivigadega haldusakt tuleks igal juhul kehtetuks tunnistada, oleks see menetluse ökonoomika seisukohalt ebaõige, sest võib esineda juhtumeid, kus pärast kehtetuks tunnistamist tuleks sama sisuga haldusakt uuesti anda. Kuna haldusmenetlus tuleks uuel otsustamisel algusest peale läbi viia, tooks see kindlasti kaasa olulisi viivitusi, kuigi lõpptulemus sellest ei muutuks. Haldusorganite enda kulud menetluse uuel läbiviimisel suurenevad, kuid tulemus oleks sama. Sõltuvalt valdkonnast võib taoline viivitus olla väga komplitseeritud ja kulukas ka haldusakti adressaadile – see raskendab äritegevuse planeerimist ning kahjustab ettevõtluskeskkonda.2 Seega on HMS § 58 eesmärgiks välistada isikute õigus nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist, kui haldusakt on sisuliselt õiguspärane.
66.Oluline on, et vahepeal ei tohi olla tekkinud muid akti andmist välistavaid asjaolusid. Kaalutlusõiguse teostamisel, kas tunnistada haldusakt kehtetuks või mitte, tuleb aga kindlasti arvestada teiste isikute õigustega ning avalike huvidega. Menetlus- või vormivea tõttu kehtetuks tunnistamine peaks aset leidma üksnes juhtudel, kui esinevad ülekaalukad era- või avalikud huvid, mis seda nõuavad. Sellega on eelkõige tegu juhul, kui haldusakti sisulise õiguspärasuse suhtes on menetlusnormide rikkumisest tulenevalt tõsiseid kahtlusi. Kindlasti tuleb arvestada ka haldusakti adressaadi ja kolmandate isikute õiguste ja huvidega. Kuna kaebaja oli kaasatud menetlusse, siis selles osas ei ole rikutud menetlusnorme. Kaebaja on esitanud oma vastuväited ja arvamused ehitusloa menetluse käigus, ehk teostatud on sisuliselt ärakuulamine, kuid vastustaja hinnangul ei ole need vastuväited andnud põhjust ehitusluba kehtetuks tunnistada. Vastustajal on EhS-st tulenev kaalutlusõigus ehitusloa väljastamisel, st vastustaja peab kaaluma kõikide menetlusosaliste huvisid otsuse tegemisel. Isik ei saa tugineda väitele, et kaasamine ei olnud piisav põhjusel, et tema vastuväiteid ei pidanud haldusorgan piisavaks arvesse võtta. Seega olukorras, kus vastustaja ei esitanud sisulisi seisukohti enne vaidemenetlust, on haldusakt formaalselt õigusvastane, kuid eelnev ei tingi selle tühistamist, kuna vastustajal tuleks siiski ehitusluba välja anda.
67.Tallinna Ringkonnakohus selgitas 17.09.2019 haldusasja nr 3-18-506 kohtuotsuse p-s 14, et ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta säilimisele ei ole kohtulikult kaitstavaks subjektiivseks õiguseks. Kaitstav õigus võib võrsuda muu hulgas haldusaktist (sh planeeringust) ja halduskohtus on vaidlustatavad ka väheintensiivsed õiguste riived. Seejuures saab isikule tuleneda kohtus kaitstav subjektiivne õigus vaid sellisest õigusnormist või haldusaktist, mille eesmärk on kaitsta muu hulgas tema huve. Kaebusega halduskohtusse pöördumise aluseks saab olla üksnes kaebaja enda subjektiivsete õiguste väidetav rikkumine, mitte pelgalt vaidlustatava haldusakti või toimingu väidetav objektiivne vastuolu mõne õigus- või haldusakti sättega.
68.EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringutega. Detailplaneeringuga on Kitsas 16 kinnistule antud ehitusõigus 2,51
Aedmaa, A. jt. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu Ülikooli kirjastus, 2004, lk 333.
10(13)
kordse elamu püstitamiseks, mille maksimaalne ehitisealune pind on 262 m2 ja maksimaalne kõrgus 9,5 m. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et rajatav ehitis jääb maksimaalsetesse detailplaneeringust tulenevatesse välismõõtmetesse. Asjakohased ei ole kaebaja väited, et maksimaalseid lubatavaid hoone mõõtmeid ei pea kasutama, kuivõrd keelatud on üksnes nende mõõtmete ületamine. Kaebaja on asja juurde lisanud Riikliku Uurimis- ja Projekteerimisinstituudi „Eesti Ehitusmälestised“ 1992. a väljastatud eritingimused (dtl 160-175), milles on välja toodud, et korruste arv on 2, millele lisandub viilkatus. Eritingimustest ei nähtu keeldu, et viilkatuse alla eluruumi ehitamine ei ole lubatud. Eritingimused välistavad võimaluse traditsioonilise ridaelamu maja ehitamiseks, mida praegusel juhul ka ei tehta. Soovitatav lahendus 6 korteriga elamu puhul on 4 neljatoalist, 1 kolmetoaline ning 1 kahetoaline korter. Sellest ei saa järeldada kohustust, et võimalik on üksnes 6 korteriga hoone rajamine. Eritingimustes on selgelt välja toodud, et tegemist on soovitusega.
69.Kaebaja tõi kohtuistungil välja (kell 11.38.17), et vaidlustud ehitusluba rikub tema subjektiivseid õigusi, kuna lubatust kõrgema hoone ehitamisel on võimalik rajada rohkem kortereid. Eelneva tõttu hakkab hoonet kasutama suurem arv elanikke, mis omakorda tähendab suuremat vajadust parkimiskohtade järele ning intensiivistub liiklus Kitsal tänaval. Samuti soovib kaebaja, et kohus kontrolliks, kas hoone projekt vastab õigusnormidele ning planeeringutele. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kohalik omavalitsus on EhS § 42 lg 7 p 1 alusel pöördunud Muinsuskaitseameti poole kooskõlastuse saamiseks ning vastav nõusolek on saadud. Kaebaja ei ole välja toonud, kuidas hoone arhitektuur, asukoht krundil ning korterite arv või hoone rahastusega seonduv eraldiseisvalt rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi, mistõttu ei hinda kohus täiendavalt Muinsuskaitseameti antud kooskõlastust, KredEx-i rahastusega või arhitektuuri konkursiga seonduvat.
70.Menetlusosalised jõudsid kokkuleppele selles, et kaebajaga ei ole sõlmitud kokkulepet Kitsas 16 kinnistule 8 parkimiskoha rajamiseks. Ehitusprojekti seletuskirja p 2.3.1 järgi saavutasid vallavalitus ja Kitsas 13 kinnistu omaniku vahel kokkuleppe, et nõutud 16 parkimiskohast on kinnistule lubatud rajada 8 parkimiskohta. Teised 8 parkimiskohta näeb vallavalitsus ette rajada Veski tänava äärde, Pargi tn 6 ja 8 kinnistute vastu. Eraldiasuv parkimisala jääb projekteeritavast hoonest ca 300 meetri kaugusele. Eraldiseisva parkimisala kasutamiseks ja ka nõutud parkimiskohtade arvu saavutamiseks sõlmivad kinnistu arendaja ja vallavalitsus omavahelise kokkuleppe. Vastustaja kinnitas korduvalt, et tegemist on projektis ilmse ebatäpsusega. Õigeks tuleb seega lugeda järgmine määratlus: „Nõutud 16-st parkimiskohast, vallavalitsuse ja Kitsas 16 kinnistu omaniku vahel saavutatud kokkuleppel, on kinnistule lubatud rajada 8 parkimiskohta. Teised 8 parkimiskohta näeb vallavalitsus ette rajada Veski tänava äärde Pargi tn 6 ja 8 kinnistute vastu. Eraldiasuv parkimisala jääb projekteeritavast hoonest ca 300 meetri kaugusele“. Kuna kohtuistungil (kell 11.40.57) jäi kaebaja selle juurde, et parkimiskohtade arv ja asukoht naaberkinnistul rikuvad kaebaja õigusi, hindab kohus järgnevalt kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist seoses parkimiskohtadega.
71.Detailplaneeringu järgi on autode parkimine lahendatud siseõuedes. Seletuskirja põhijoonisel on märgitud parkimine helesiniste joontega, mis tähistavad parkimist. Joonisele on märgitud jooned selliselt, nagu parkimiskoht oleks mõeldud kolmele sõidukile. Projekti seletuskirja kohaselt on kinnistule ette nähtud 8 parkimiskohta kinnistu kirde- ja loodeküljel. Õige on kaebaja tähelepanek, et kehtiv detailplaneering on aluseks ehitusloa väljastamisel (vt EhS § 12 lg 2). Samas ei ole lubatav eirata teisi kehtivaid nõudeid parkimiskorraldusele.
72.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et vastavalt Eesti Standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelile 9.2 tuleb rajatava hoone teenindamiseks rajada kokku 16 parkmiskohta. Ühisplaneeringu seletuskirja punktis 3.13.4 on välja toodud, et ehitamisel linna administratiivterritooriumi kruntidel, kuhu ei ole võimalik rajada ehitiste teenindamiseks vajalikul arvul parkimiskohti, garanteerib arendaja vajalike parkimiskohtade väljaehitamise maksimaalselt 500 m raadiuses rajatavast ehitisest, esitades ehitusloa taotlemisel koos ehitusprojektiga ka eraldiasuvate parkimiskohtade ehitusprojekti ning esitades kasutusloa taotlemisel valminud ehitise koos väljaehitatud eraldiasuvate 11(13)
parkimiskohtadega, või linnavalitsus sõlmib krundi arendajaga kokkuleppe parkimiskohtade ehituse arendaja poolt finantseerimiseks mujal linnas. 02.07.2020 on on Saaremaa vald ja Kitsas 16 Kodu OÜ sõlminud lepingu, mille kohaselt annab vald arendajale nõusoleku parkla rajamiseks vallale kuuluvale Kuressaares, Veski tn (34901:010:0582) katastriüksusele (p 1), arendaja kohustub välja ehitama Kuressaare linnas, Kitsas tn 16 kinnistule rajatava üürimaja tarbeks nõuetele vastava tervikliku parkla (vähemalt 10 kohta) Veski tn (34901:010:0582) katastriüksusele ning finantseerima projekteerimise ja ehituse (p 2) (dtl 36). Arvestades, et vaidlusalusele kinnistule ei ole võimalik rajada 16 parkimiskohta, tuleb lähtuda kehtivast ühisplaneeringust. Parkimiskohtade rajamisega väljapoole kinnistu piire on täidetud Eesti Standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelist 9.2 tulenev nõue parkimiskohtade osas.
73.Kaebuses ning kohtuistungil (kell 11.46.17) kaebaja väljendatu kohaselt kahaneb parkimiskohtade rajamisega kinnistute piiril paiknev haljasriba, mis omakorda vähendab privaatsust Kitsas 13 kinnistul. Ühtlasi tugevneb Kitsas 16 kinnistult Kitsas 13 kinnistule kanduv müra ning ka auto heitgaaside hulk. Kaebaja ja rajatava hoone vahel on piirdeaed, millega on tagatud kaebaja privaatsus tema kinnistul ja mõnevõrra on takistatud ka heitgaaside hulk ning müra. Täiendavalt lisatakse (kõrg)haljastus. Kaebaja enda kinnitusel kasutatakse ka praegusel ajal Kitsast tänavat aktiivselt parkimiseks, kust eeldatavalt kostub müra ning tuleb heitgaase. Seega ei muutu kaebaja olukord rajatava parkimisalaga märkimisväärselt. Kaebaja väited seoses Veski tänavale rajatavate parkimiskohtadega ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi, mistõttu ei anna kohus neile hinnangut. Kaebaja hinnang, et üürnikud ei hakka kasutama Veski tänava parkimisala, vaid pargivad Kitsale tänavale, on hüptoteetiline. Parkimiskorraldust on võimalik korraldada ka vastavate liiklusmärkidega juhul, kui selleks tekib vajadus. Puudub alus eelduseks, et liikluskoormuse kasvamisel on takistatud juurdepääs kaebaja kinnistule.
74.Kohtu hinnangul ei ole vaidlustatud ehitusloaga kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud ning selle tühistamiseks puudub alus. Kuna vaidlustatud haldusakt on õiguspärane, ei anna kohus hinnangut 29.09.2020 korraldusele nr 2-3/1711, mis mh ei ole eraldiseisvalt vaidlustatav, kuna ei riku iseseisvalt kaebaja õigusi. Kohus jätab X kaebuse rahuldamata.
75.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kohus jättis kaebuse rahuldamata. Vastustaja menetluskulude väljamõistmise taotlust ei esitanud. Kolmas isik oli vastustaja poolel, mistõttu tuleb kolmanda isiku menetluskulud kaebajalt välja mõista.
76.Kolmas isik esitas taotluse 9350,40 euro (koos käigemaksuga) väljamõistmiseks. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Menetluskulude põhjendatusele hinnangu andmisel tuleb kohtul hinnata, kas menetluskulud seonduvad vaidlusaluse haldusasja lahendamisega ning kas menetluskulude taotletud mahus välja mõistmine on kooskõlas menetluse keerukuse, materjalide mahukuse ja tehtud menetlustoimingute arvuga ega ole teise poole suhtes äärmiselt ebaõiglane. Asjakohane ei ole hinnata üksikute menetlusdokumentide mahtu ja nende koostamiseks või muude toimingute tegemiseks kulutatud aega ega võrrelda erinevate menetlusosaliste esindajakulude suurust, vaid arvestada tuleb eelkõige läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja vaidlusaluste õigusküsimuste keerukust, samuti menetluse kestust (vt nt Riigikohtu 03.05.2017 otsus asjas nr 3-3-1-80-16, p 35). Õigusabikulude suurus tervikuna ei tohi olla asja iseloomu ja tähtsust arvestades ülepaisutatud (vt Tallinna Ringkonnakohtu 21.06.2018 otsus asjas nr 3-18-752, p 19; 13.11.2018 otsus asjas nr 3-18-1570, p 17).
77.Kolmas isik esitas koos taotlusega 14.01.2021 arve nr 2021/0006 summas 4800 eurot (28.12.2020 asja materjalide analüüs ja õigusliku positsiooni kujundamine, 1 tund; 04.01.2021 asja materjalide analüüs ja õigusliku positsiooni kujundamine, 4 tundi; 04.01.2021 tõendite uurimine ja vastuse koostamine X kaebusele, 3 tundi; 05.01.2021 tõendite uurimine ja vastuse koostamine X kaebusele, 12(13)
3 tundi 10 min; 06.01.2021 Riigikohtu viimase praktika analüüs ja õigusliku positsiooni kujundamine, 1 tund; 07.01.2021 tõendite uurimine ja vastuse koostamine X kaebusele, 3 tundi 50 min; 11.01.2021 vastuse koostamine X kaebusele, 7 tundi 15 min; 11.01.2021 telefonivestlus kliendiga, rahalise arvestuseta 20 min; 11.01.2021 suhtlus arhitektiga ja küsimuste edastamine arhitektile; vastuse analüüs ja asjaolude täpsustamine, 1 tund 45 min; 12.01.2021 telefonivestlus kliendiga, rahalise arvestuseta 6 min; 13.01.2021 kirjavahetus ja suhtlus kliendiga ajavahemikul 04.01–13.01.2021, rahalise arvestuseta 1 tund; 13.01.2021 kirja koostamine kaebajale kompromissläbirääkimiste alustamiseks, rahalise arvestuseta 15 min); 15.02.2021 arve nr 2021/0047 summas 515 eurot (20.01.2021 kirja koostamine kaebaja esindajale, 15 min; 20.01.2021 suhtlus kliendiga (võimaliku kompromissiga seonduvad küsimused), 1 tund; 22.01.2021 kirjavahetus kliendiga, 15 min; 15.02.2021 suhtlus kliendiga ja kirja koostamine kaebajale (kompromissläbirääkimised). Menetluskulude avalduse koostamine kohtule); 05.03.2021 arve nr 2021/0082 summas 960 eurot (03.03.2021 kohtuistungiks täiendav valmistumine, 2 tundi 30 min; 04.03.2021 osalemine kohtuistungil, suhtlus kliendiga 2 tundi 30 min); 01.04.2021 arve nr 2021/0115 summas 1766,40 eurot (12.03.2021 kompromissi arutelu, 1 tund; 17.03.2021 kirjavahetus kliendiga ja kaebajaga, 10 min; 29.03.2021 tutvumine esialgse õiguskaitse taotlusega ja suhtlus kliendiga, 20 min; 31.03.2021 vastuse koostamine esialgse õiguskaitse taotlusele, 7 tundi ja 42 min).
78.HKMS § 108 lg 11 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et teatud ulatuses menetluskulu väljamõistmine kolmandale isikule on põhjendatud, kuid selle suurust tuleb HKMS § 108 lõikest 11 ning § 109 lõikest 6 lähtudes oluliselt vähendada. Õigusabikulude väljamõistmine, sh kolmanda isiku kasuks, ei tohi liigselt piirata isiku kaebeõigust ja tulemus peab olema õiglane. Väljamõistetavate menetluskulude umbkaudne suurus peab olema menetlusosalistele ettenähtav (Riigikohtu halduskolleegiumi 15.10.2015 määrus haldusasjas nr 3-3-1-21-15, p 16). Kohtu hinnangul on kolmanda isiku kantud menetluskulud vajalikud ja põhjendatud. Kohus arvestab, et kolmanda isiku esindaja on aktiivselt menetluses osalenud nind olnud aktiivne kompromissi saavutamisel. Vaidluse asjaolud on detailirohked (eeldasid ehitusprojektite, detailplaneeringu ja ühisplaneeringu analüüsi). Kolmanda isiku vastused on põhjalikud, kuid suures osas kordavad varasemas menetluses toodut. Kolmandale isikule on õigusteenust osutatud tunnihinnaga 160 eurot, mis on kooskõlas Riigikohtu praktikas põhjendatuks peetud tasumääraga. Arvestades eelnevat, peab kohus põhjendatuks mõista Xlt välja Kitsas 16 Kodu OÜ kasuks menetluskulu summas 5000 eurot (koos käibemaksuga). Muus osas jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.