Tallinna linna kaebus Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustamiseks täita 12. detsembril 2014 sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustusi ning tasuda leppetrahv
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Uve Jürgens ja Kent Märjamaa Vastustaja – Kaarsilla Kinnisvara OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Tammer
Asja läbivaatamine
6.veebruari 2020. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja juurde Kotka tn 3a kinnistu detailplaneeringu seletuskiri.
2.Rahuldada Tallinna linna kaebus.
3.Kohustada Kaarsilla Kinnisvara OÜ-d täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustused kuue (6) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l tasuda Tallinna linnale lepingu nr 3-7/227 alusel leppetrahv 245,85 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
5.Mõista Kaarsilla Kinnisvara OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja menetluskulud 132,3 eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15. aprillil 2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
3-19-1721 Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 27. mai 2015. a korraldusega nr 825-k Kotka tn 3a kinnistu detailplaneeringu (dtl-d 626-627).
2.Tallinna linn ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ sõlmisid 12. detsembril 2014 lepingu nr 3-7/227 (dtl-d 159-161), mille eesmärk oli reguleerida Tallinna linna ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ suhteid detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamisel. Lepingu kohaselt oli Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustatud oma vahendite arvelt tagama detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamise lepingu lisas näidatud ulatuses detailplaneeringu kohase hoone kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist.
3.Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 27. novembril 2017 ehitusloa nr 1712271/38676 Kotka tn 3a kinnistule hoone ja rajatiste ehitamiseks (dtl-d 163-171).
4.Kotka tn 3a kinnistule rajatud hoone kasutusloa taotlus esitati 13. juunil 2019 (dtl-d 173-195).
5.Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet saatis 2. juulil 2019 Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le kirja nr 8-6/1642-1, milles teavitas lepingu rikkumisest, nõudis lepinguga võetud kohustuste täitmist ja leppetrahvi tasumist summas 218,4 eurot (dtl 198), millele Kaarsilla Kinnisvara OÜ vastas 12. juuli 2019. a kirjaga, teatades, et kergliiklustee on valmis ehitatud, tähistatud ja piisavalt valgustatud (dtl 200). Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet selgitas 12. juuli 2019. a kirjaga nr 8-6/1642-4 Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le, miks ehitatud rajatis ei vasta lepingule, ning leppetrahvi suuruse väljaarvutamise aluseid (dtl 202).
6.Tallinna linn esitas 12. septembril 2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Kaarsilla Kinnisvara OÜ-d tagama Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustuste täitmine kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest selliselt, et nimetatud tähtaja jooksul peab Kaarsilla Kinnisvara OÜ valmis ehitama Kotka tn 3a kinnistu detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava välisvalgustuse vastavalt ehitusloa nr 1712271/38676 aluseks olevale ehitusprojektile ning tasuma leppetrahvi 245,85 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (dtl-d 153-157).
7.Tallinna Halduskohus andis 13. septembri 2019. a määrusega Tallinna linna kaebuse kohtualluvuse järgi üle Tartu Halduskohtule (dtl-d 591-592).
8.Tartu Halduskohus võttis 16. oktoobri 2019. a määrusega Tallinna linna kaebuse menetlusse, tunnistas vastustajaks Kaarsilla Kinnisvara OÜ ning kohustas vastustajat kaebusele vastama (dtl-d 594-595).
9.Kaarsilla Kinnisvara OÜ esitas 13. novembril 2019 vastuse kaebusele (dtl-d 603-610).
3-19-1721
10.Tartu Halduskohus otsustas 10. detsembri 2019. a määrusega vaadata haldusasja läbi
6.veebruari 2020. a kohtuistungil (dtl 629).
11.Tallinna linn esitas 28. jaanuaril 2020 täiendavad seisukohad (dtl-d 634-638).
12.Tallinna linn esitas 11. veebruaril 2020 menetluskulude nimekirja (dtl-d 647-648).
13.Tartu Halduskohus jättis 9. juuli 2020. a määrusega kaebuse läbi vaatamata (dtl-d 679-681). Tartu Ringkonnakohus rahuldas 9. oktoobri 2020. a määrusega Tallinna linna määruskaebuse ning tühistas Tartu Halduskohtu 9. juuli 2020. a määruse (dtl-d 695). Tartu Ringkonnakohtu 9. oktoobri 2020. a määrus jõustus 21. detsembril 2020 (dtl 720).
14.Kaarsilla Kinnisvara OÜ esitas 2. veebruaril 2021 täiendavad seisukohad ning menetluskulude nimekirja (dtl-d 725-732).
15.Tallinna linn esitas 16. veebruaril 2021 vastuväited Kaarsilla Kinnisvara OÜ 2. veebruari 2021. a seisukohale (dtl-d 743-748).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
16.Kaebaja nõuab Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustamist täita 12. detsembril 2014 sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustusi ning tasuda leppetrahv, väites järgmist: 1) Ehitusloa nr 1712271/38676 aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt pidi Kotka tn 3a kinnistu avalikku kasutusse määratud alale rajatama helehalli tooni Nunna betoonkivist kõnnitee, mis seda selgelt sõiduteest eristaks. Ehitusprojektis ettenähtu asemel on aga kõnniteeks projekteeritud ala asfalteeritud ja sellele on üksnes märgitud ülekäigurada. Samuti puudub tunneli sissekäigu juurest valgusti TV2 (see on eemaldatud) ning välja on ehitamata valgusteid TV1 ja TV2 ühendav maakaabelliin. Valgusti TV4 ei ole ühendatud linna tänavavalgustuse elektrivõrku ja ei vasta seetõttu ka nõuetele. Et olemasoleva ülekäiguraja puhul ei ole tegemist lahendusega, mis oleks rajatud õiguspäraselt kehtiva ehitusloa alusel ja millel oleks kasutusluba, siis ei ole leping nõuetekohaselt täidetud ka sel põhjusel. 2) Kuna avalikuks kasutamiseks mõeldud kõnniteed ega selle valgustust ei ole ehitusprojektis ettenähtud kujul lepingus ette nähtud tähtajaks välja ehitatud, on lepingu punktis 3.3 nimetatud kohustus vastustaja poolt täitmata. Küsimus sellest, kas vastustaja kaasamine ehitusloa menetlusse oli vajalik või mitte, väljub käesoleva vaidluse esemest ja piiridest. Seega on vastustaja rikkunud lepingut ning kaebajal on õigus nõuda lepingu täitmist võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 2 alusel. 3) Vastavalt Elektrilevi OÜ ja Tallinna Teede Aktsiaseltsi poolt esitatud hinnapakkumustele (dtl-d 358, 362) on üldkasutatava välisvalgustuse ja avalikult kasutatava tee ehitusmaksumus kokku 8194,97 eurot, millest tulenevalt tuleb lepingu p 4.3 järgi vastustajal tasuda leppetrahvi 245,85 eurot. 4) Vastustaja ei ole Tallinna linnale teinud mistahes ettepanekuid kohustuste üleandmiseks kinnisasja uuele omanikule, mistõttu on leping kehtiv ja vastustaja vastutab selle nõuetekohase täitmise eest.
3-19-1721 5) Vastustaja ei ole tõendanud asjaolu, et tal ei ole käesoleval hetkel võimalik täita lepingust tulenevat kohustust kergliiklustee ja tänavavalgustuse valmisehitamiseks. Puudub info ja mistahes tõendid selle kohta, et kinnisasja omanik takistaks vastustajal lepingust tulenevate kohustuste täitmist. 6) VÕS § 110 lg 1 kohaldamise alust ei ole, kuivõrd vastustajal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kaebaja vastu, mis oleks täitmata. Selgelt otsitud on ka vastustaja väide, et leping on sõlmitud lahtistel tingimustel VÕS § 26 lg 1 mõistes. Vastustaja ei ole näidanud, millise konkreetse tingimuse on pooled kokkuleppel jätnud lahtiseks.
17.Kaarsilla Kinnisvara OÜ vaidleb kaebusele vastu ning leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastuses kaebusele märkis vastustaja järgmist. 1) Kinnisasja uus omanik OÜ Alert Auto tellis Jott OÜ-lt autoremonditöökoja projekteerimise ja ehitusprojekti koostamise ning OÜ Alert Auto ehitusprojekt nägi ette betoonkivist kõnnitee rajamise. Ehitusprojekti tänavavalgustuse osaga kavandati Kotka tn 3a maatükil paikneva valgusti TV3 eemaldamine ning selle asemele parkla valgusti TV4 ehitamine. Lisaks nähti ette, et kergliiklusala valgustavad varasemalt Kotka tänavale ja tunneli sissekäigu juurde paigaldatud valgustid TV1 ja TV2, mis mõlemad jäävad kinnisasja piiridest väljaspoole. Samuti nägi ehitusprojekt ette maakaabelliini ehitamise TV1 valgustist kuni TV2 valgustini. 2) Kotka tn 3a kinnisasjale on rajatud nii kõnnitee kui ka tänavavalgustus. Valmis on ehitatud OÜ Alert Auto ehitusprojektis kinnisasjale planeeritud valgusti TV4. Seejuures hõlmas lepingus nr 3-7/227 kokkulepitu üksnes Kotka tn 3a kinnisasja piires kergliiklusala (mitte kõnnitee) ja selle valgustamiseks vajaliku tänavavalgustuse rajamist. Kaarsilla Kinnisvara OÜ ei ole võtnud kohustust paigaldada väljaspoole Kotka tn 3a kinnisasja mingeid valgusteid või ehitada maakaabelliine kinnisasjast väljaspoole jäävate valgustite vahele. 3) Vastustajale ei tulene lepingust kohustust ehitada valmis kõnnitee ja maakaabelliin vastavalt OÜ Alert Auto ehitusprojektile. Ka ei ole Kaarsilla Kinnisvara OÜ võtnud kohustust ehitada välja avalikult kasutatav tee ja üldkasutatav valgustus tollal kehtinud ehitusseadustiku (EhS v.r) § 13 alusel. 12. detsembril 2014 sõlmitud leping nr 3-7/227 ei ole käsitletav EhS v.r § 13 alusel sõlmitud kokkuleppena. 4) Kuna Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l ei ole enam Kotka tn 3a kinnisasja omanik, siis temal ei ole võimalik tagada kergliiklustee ja tänavavalgustuse valmisehitamist võõral maal. OÜ-l Alert Auto kui praegusel kinnisasja omanikul on ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg-st 1 ja 19 lg-st 1 tulenev kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, rajada sellekohane kõnnitee ja tänavavalgustus. 5) Vastustaja sai teada kergliiklustee ja välisvalgustuse rajamisest kaebaja 2. juuli 2019. a kirjast. Olukorras, kus vastustajat ei kaasatud ehitusloa ega kasutusloa menetlusse ning kergliiklustee ja välisvalgustus ehitati OÜ Alert Auto poolt, peab kaebaja nõudma ehitusprojektikohast ehitamist mitte vastustajalt, vaid OÜ-lt Alert Auto. Vastustaja menetlusse kaasamata jätmisega on kaebaja rikkunud VÕS § 23 lg-s 2 sätestatud koostöökohustust, mis on vastustaja rikkumise põhjuseks. 6) Ainult jalakäijatele ettenähtud kõnnitee projekteerimine on vastuolus detailplaneeringuga, mis nägi ette kergliiklustee rajamise jalakäijate ja jalgratturite liiklemiseks Kotka tänavalt raudtee tunneli juurde üle Kotka tn 3a asuva maatüki.
3-19-1721
7) Kaebaja on käitunud pahauskselt, kui jättis vastustaja teavitamata ehitusloa taotlusest ja ehitustöödega alustamisest ning nõudis ehitamist sellise ehitusprojekti järgi, milles vastustaja ei saanud kaasa rääkida. Samuti on valitud lahendus oluliselt kallim, ohtlikum ning vastuolus detailplaneeringuga. Vastustaja kasutab VÕS § 110 lg-s 1 sätestatud õigust ja keeldub oma kohustuse täitmisest kuni asfaltbetoonkate on eemaldatud. 8) Leping sõlmiti lahtistel tingimustel VÕS § 26 lg 1 mõttes. Juhul kui vastustaja on kohustatud ehitama avalikuks kasutamiseks kavandatud tee, siis tulnuks vastav lahendus temaga kokku leppida. Kuna kaebaja ja vastustaja ei ole kokku leppinud kõnnitee ja välisvalgustuse ehitamises vastavalt OÜ Alert Auto ehitusprojektile, siis puudub kaebajal alus seda ka vastustajalt nõuda. 9) Leppetrahv on ebaõigesti arvutatud. Leppetrahvi arvutamise aluseks ei saa võtta Elektrilevi OÜ hinnapakkumist, sest selles märgitud töid ei pidanud Kaarsilla Kinnisvara OÜ tegema. Samuti ei ole põhjendatud Tallinna Teede Aktsiaseltsi hinnapakkumisest lähtumine. Kaebaja ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ ei ole kokku leppinud kergliiklustee rajamises Tallinna Teede Aktsiaseltsi hinnapakkumises märgitud tööde tegemisega. Hinnapakkumises nimetatud lammutustööd ei ole käsitletavad teede ja tehnovõrkude ehituse maksumusena, millest leppetrahvi arvutamisel lähtuda.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
18.Kohtu menetluses on kaebaja nõuded Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustamiseks täita
12.detsembril 2014 sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustusi ning tasuda leppetrahv summas 245,85 eurot. Kaebaja ja vastustaja on erimeelt selles, kas Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l oli kohustus täita lepingust nr 3-7/227 tulenevaid kohustusi ning kas Kaarsilla Kinnisvara OÜ on täitnud nõuetekohaselt eelmainitud lepingu. Samuti on vaidlus leppetrahvi summa kujunemise üle.
19.Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses leiab kohus, et esitatud kaebus tuleb rahuldada. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.
20.Käesoleval juhul ei ole vaidluse all Tallinna linna ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ 12. detsembril 2014 sõlmitud lepingu nr 3-7/227 olemus. Arvestades jõustunud Tartu Ringkonnakohtu
9.oktoobri 2020. a määruses märgitut, on Tallinna linna ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ vahel
12.detsembril 2014 sõlmitud leping nr 3-7/227 haldusleping. Kuivõrd Tartu Ringkonnakohus on määruse tegemisel muuhulgas käsitlenud vastustaja väiteid seonduvalt vaidlustatud lepingu olemusega, ei pea kohus vajalikuks sellekohaseid selgitusi veelkord välja tuua ning sellele vastavate vastustaja vastuväidete mittenõustumise selgitamiseks neid korrata.
21.Pooled ei vaidle selle üle, et leping nr 3-7/227 on jõustunud (vt ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 101 lg 1) ja kehtiv ning seda ei ole muudetud ega lõpetatud. Samuti ei ole vaidlust asjaolus, et lepingu p-s 3.3 sätestatud tähtaeg kohustuse täitmiseks on saabunud. Võttes arvesse, et vastustaja hinnangul ei pea ta lepingust nr 3-7/227 tulenevaid kohustusi täitma kinnistu omaniku vahetumise tõttu, on oluline kindlaks teha, kas lepingust tulenev kohustus on muutunud sissenõutavaks, s.t kas Tallinna linnal on vaatamata kinnistu omaniku vahetumisele õigus nõuda kohustuse täitmist.
22.HMS § 95 kohaselt on haldusleping haldusõigussuhteid reguleeriv kokkulepe. HMS § 105 lg 1 järgi kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid,
3-19-1721 arvestades HMS-ga kehtestatud erisusi. Halduslepingu sõlmimisel nõustuvad mõlemad pooled lepingus kindlaksmääratud tingimustega ning konsensuse nõue laieneb reeglina ka lepingu tingimuste muutmisele (vt RKHKo 23. aprill 2007, nr 3-3-1-13-07). Erandjuhtum on sätestatud HMS § 102 lg-s 2, kuid sellise olukorraga käesoleval juhul tegemist ei ole. HMS § 102 lg 1 kohaselt muudetakse halduslepingut tsiviilseadustes sätestatud korras, arvestades samas paragrahvis kehtestatud erisusi. VÕS § 5 sätestab seaduse dispositiivsuse põhimõtte, mille kohaselt võib seaduses sätestatust lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda.
23.Vaidlusaluse lepingu p 5.1 kohaselt tuleb kõik lepingu muudatused ja täiendused sõlmida kirjalikult ja need muutuvad lepingu lahutamatuteks lisadeks pärast allakirjutamist mõlema lepingupoole poolt. Lepingu p-s 5.2 on täpsustatud, et detailplaneeringualale jäävate kinnistute võõrandamisel kolmandale isikule on Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l õigus taotleda lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmist kinnistu uuele omanikule ning üleandmise kohta sõlmitakse vastav kolmepoolne kokkulepe. Et VÕS §-st 5 tulenevalt tuleb esmalt lähtuda pooltevahelisest kokkuleppest lepingu muutmise kohta ning praegusel juhul puudub kokkuleppe lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks kinnistu uuele omanikule, ei ole lepingus kirjeldatud viisil lepingut muudetud. Samuti ei ole kohtuasja materjalidest nähtuvalt pöördunud vastustaja Tallinna linna poole taotlusega lepingu muutmiseks HMS § 102 lg 4 alusel, mis sätestab raskustesse sattunud poole õiguse nõuda halduslepingu muutmist vastavalt uutele oludele, kui halduslepingu täitmine on pärast selle sõlmimist muutunud oluliselt raskemaks.
24.Vastustaja on selgitanud, et kuigi lepinguga nr 3-7/227 võttis Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustuse tagada isikliku kasutusõiguse alale kõnnitee ja tänavavalgustuse väljaehitamine, oli antud tingimus lahutamatult seotud mitte Kaarsilla Kinnisvara OÜ-ga, vaid Kotka tn 3a kinnisasjaga, selle hoonestamise ning detailplaneeringu nõuete täitmisega. Kohus vastustaja eelkirjeldatud väitega ei nõustu. Võttes arvesse, et Tallinna linn sõlmis lepingu nr 3-7/227 just Kaarsilla Kinnisvara OÜ-ga, lepingus nähti ette tingimused kinnistu omaniku vahetamisel õiguste ja kohustuste üleandmiseks ning arvestades mh seda, et lepinguga nr 3-7/227 ei nähtud ette kinnisasjaga lahutamatult seotud piiratud asjaõiguse seadmist, ei ole pelgalt kinnistu omaniku vahetumise tõttu Kaarsilla Kinnisvara OÜ vabanenud lepinguga võetud kohustuse täitmisest. Kohtu hinnangul kinnitab eeltoodut ka Tallinna notar Triin Lekki poolt 22. aprillil 2015 koostatud ja tõestatud isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu, milles Tallinna linn ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ leppisid kokku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse seadmises Kotka tn 3a kinnistu osas Tallinna linna kasuks, p-s 5.1.2 märgitu, mille kohaselt oli kohustus tagada isikliku kasutusõiguse alale kõnnitee väljaehitamine vastavalt Kaarsilla Kinnisvara OÜ ja Tallinna linna vahel 12. detsembril 2014 sõlmitud lepingule nr 3-7/227 Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l, mitte kinnisasja igakordsel omanikul (dtl-d 618-625).
25.Kohus selgitab täiendavalt, et vastustaja ei ole ka keeldunud VÕS § 108 lg 2 alusel kohustuse täitmisest. Nimelt võib lepingupool juhul, kui kohustuse täitmine on muutunud kas osaliselt või täielikult võimatuks, kohustuse täitmisest VÕS § 108 lg 2 alusel keelduda. Kohustuse täitmise võimatus ei saa olla tingitud ka sellest, et kinnistu omanik on vahetunud. Kotka tn 3a kinnistu suhtes on sõlmitud Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise leping, mis võimaldab vastustajal tegutseda isikliku kasutusõiguse alal ilma kinnistu omaniku nõusolekuta.
26.Eeltoodud põhjendustele tuginedes leiab kohus, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ lepingulised kohustused on muutunud sissenõutavaks ning Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l lasus kohustus täita lepingust nr 3-7/227 tulenevaid kohustusi. Asjaolu, et kinnistul tegeles ehitamisega kinnistu uus
3-19-1721 omanik OÜ Alert Auto ei tähenda, et lepingust tulenevad kohustused on üle võtnud kinnistu uus omanik. Kohus rõhutab, et lepingu kohaselt oli Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l tagamiskohustus, mitte kohustus ise valmis ehitada lepingu objektis olnud tee ja tänavalgustus. Tagamiskohustuse täitmiseks võis Kaarsilla Kinnisvara OÜ ise välja ehitada avalikult kasutatavad teed ja üldkasutatava välisvalgustuse või kasutada selleks kolmandaid isikuid.
27.Selleks, et tuvastada lepingu rikkumine, tuleb esmalt kindlaks teha, milles kokku lepiti. Lepingurikkumine kujutab endast sooritusvahet ehk erinevust kokkulepitu ja tegelikult tehtu vahel. Lepingust tulenevate kohustuste tuvastamisel tuleb sõlmitud lepingut VÕS § 29 järgi tõlgendada, lähtudes esmalt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1) ja kui ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, siis lepingupooltega sarnase mõistliku isiku arusaamast (VÕS § 29 lg 4). Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega.
28.Tallinna linn ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ sõlmisid 12. detsembril 2014 lepingu nr 3-7/227 EhS v.r § 13 alusel ning lepingu eesmärk oli reguleerida Tallinna linna ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ suhteid Kotka tn 3a kinnistu detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamisel. Lepingu p 2 järgi oli Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l kohustus tagada lepingu alusel detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamine lepingu lisas 1 näidatud ulatuses. Mainitud kohustust täpsustati lepingu p-s 3.3, millest tulenevalt oli Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustatud oma vahendite arvelt tagama detailplaneeringuga hõlmatud maaalal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamise detailplaneeringu kohase hoone kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist.
29.Arvestades kaebaja 28. jaanuari 2020. a seisukohta (p 17) ja vastustaja vastust kaebusele, mõistab kohus, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingus nr 3-7/227 kokkulepitu hõlmas üksnes Kotka tn 3a kinnisasja piires kergliiklusala ja selle valgustamiseks vajaliku tänavavalgustuse rajamist ning poolte ühine tegelik tahe oli lepinguga reguleerida poolte vahelisi suhteid üksnes Kotka tn 3a kinnistu ulatuses. Seejuures ei olnud kohtu hinnangul poolte eesmärk kindlaks määrata lepinguosaliste õigused ja kohustused üksnes lepingu lisas türkiissinise ruudustikuga märgitud ala ulatuses. Viimast seisukohta kinnitab eelkõige Kaarsilla Kinnisavara OÜ käitumine, mille kohaselt leiab Kaarsilla Kinnisvara OÜ, et nõuetekohaselt on välja ehitatud valgusti TV4, mis aga ei asu lepingu lisas türkiissinise ruudustikuga märgitud alal.
30.Praegusel juhul on poolte vahel vaidlus selles, kas Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l oli kohustus välja ehitada üksnes valgustid või ka valgusteid ühendav kaabel ning kas lepingu lisaks oleval plaanil märgitud alale tuli rajada kergliiklustee nii jalakäijate kui ka jalgratturite jaoks või üksnes kõnnitee.
31.Kohus leiab, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ võttis lepinguga kohustuse mitte üksnes valgustite püstitamise tagamiseks, vaid ka lepingu lisas oleval türkiissinisel alal ruudustikuga märgitud alal planeeritud tehnovõrkude- ja rajatiste väljaehitamise tagamiseks. Kohtu järeldus tugineb asjaolul, et lepingu nr 3-7/227 objektiks oli muuhulgas üldkasutatava välisvalgustuse väljaehitamine, kusjuures edaspidi kasutati üldkasutatava välisvalgustuse asemel sõna „tehnovõrgud“. Samuti kinnitab eeltoodut lepingu sõlmimine EhS v.r § 13 alusel ning mainitud paragrahvi pealkirjas tehnovõrkude- ja rajatiste kajastamine. Lisaks on Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium 16. jaanuari 2017. a otsuses nr 3-4-1-9-06 selgitanud, et EhS v.r §-s 13 ettenähtud tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse
3-19-1721 §-s 47 sisaldunud tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et see kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsust asjas nr 3-3-1-35-04, p 11). Seega on eeltoodust tulenevalt lepingu eesmärk tagada nii valgustite kui ka nende toimimiseks vajalike kaablite valmisehitamine.
32.Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 27. mai 2015. a korraldusele nr 825-k, millega kehtestati Kristiine linnaosas 0,19 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Kotka tn 3a kinnistu detailplaneering, K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 12173, oli detailplaneeringu eesmärk Kotka tn 3a kinnistule ehitusõiguse määramine kuni 2-korruselise ärihoone (kauplus) ehitamiseks. Lisaks anti planeeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu seletuskirja p 4 kohaselt nähakse kinnistul ette avaliku kasutusega kõnnitee, mis võimaldab tulevikus, pärast raudtee tehnilise tunneli rekonstrueerimist nõuetele vastavaks jalakäijate tunneliks, jalakäijate juurdepääsu Lilleküla jalgpallistaadionile. Kotka tn 3a kinnistu detailplaneeringu põhijoonisega (dtl 233) määrati nii kergliiklusteeks kui ka avalikuks kasutamiseks määratud ala ning detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaaniga (dtl 234) täpsustati lisaks eelnimetatud alades tänavavalgustuse kaablikoridori planeerimine.
34.Kotka tn 3a hoone ehitusloa nr 1712271/38676 aluseks oleva ehitusprojektiga lahendati Kotka tn 3a kinnistu avalikku kasutusse määratud alale kõnnitee ehitamise ja kinnistut läbiva jalakäijate tunnelisse kulgeva tänavaosa valgustamise küsimused. Ehitusprojekti seletuskirja (dtl-d 235-305) p 10 ja ehitusprojekti juurde kuuluva tehnovõrkude koondplaani järgi valgustavad projekti koostamise ajahetkel teed kolm Elektrilevi võrku kuuluvat valgustit TV1, TV2 ja TV3, millest viimane paikneb Kotka tn 3a kinnistul. Valgustist TV3 kulgeb kahetraadiline õhuliin valgustini TV2. Projektlahendus näeb ette kinnistul paikneva valgusti TV3 ja oleva õhuliini eemaldamist ja tagastamist Elektrilevile. Tunneli sissekäigu juures oleva valgustini TV2 ehitatakse valgustist TV1 maakaabelliin kaabliga ARLC16+. Täiendavalt valgustab teed tunnelini kinnistule projekteeritud parkla valgusti TV4, mis saab toite kinnistu elektripaigaldise peajaotuskilbist maakaabliga AXPK 3G16, PVC Akl kaitsetorus Dn75. Ehitusprojekti juurde kuuluva asendiplaanist (dtl 307) nähtuvalt pidi Kotka tn 3a kinnistu avalikku kasutusse määratud alale rajatama 3 meetri laiune helehalli tooni Nunna betoonkivist kõnnitee koos betoonäärekiviga (h=10 cm).
35.Võttes arvesse, et PlanS § 124 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine ning detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus, on PlanS § 124 lg-st 4 ja EhS § 14 lg 1 p-st 3 ja EhS § 44 p-st 1 tulenevalt vaidlusaluse lepingu eesmärk ennekõike kohaliku omavalitsuse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile vastavate avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamise tagamine. Eelnevast tulenevalt ei nõustu kohus vastustaja seisukohaga, mille järgi ei tulnud lepingust vastustajale kohustust ehitada vastavalt ehitusprojektile. Kuna EhS § 38 lg 1 järgi annab ehitamiseks õiguse ehitusluba, tuleb ehitada vastavalt ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. Pelgalt Kotka tn 3a detailplaneeringu vastuvõtmisega ei olnud võimalik alustada ehitamist ning sellele tuginedes ei ole võimalik väita, et detailplaneeringukohane avalikult kasutatav tee ja üldkasutatav välisvalgustus on välja ehitatud. Nagu eelpool mainitud, nähti detailplaneeringuga ette üksnes juurdepääsuteede ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus, kus muuhulgas lahendati PlanS § 126 lg 1 p-st 4 tulenev ülesanne detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike
3-19-1721 ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramisega, ehk detailplaneeringu täpsusaste ei võimaldanud kindlaks teha täpset ehituslikku lahendust.
36.Seonduvalt kohtule esitatud vastustaja väitega, et leping nr 3-7/227 on lahtiste tingimustega leping VÕS § 26 lg 1 tähenduses ning juhul kui vastustaja on kohustatud ehitama avalikuks kasutamiseks kavandatud tee, siis tulnuks vastav lahendus temaga kokku leppida, mainib kohus, et ei nõustu eeltooduga. VÕS § 26 lg 1 kohaselt tähendab lahtised tingimused olukorda, kus lepingupooled on jätnud lepingut sõlmides mõnedes tingimustes kokku leppimata kavatsusega jõuda neis kokkuleppele tulevikus või jätta need tingimused ühe lepingupoole või kolmanda isiku määrata. Kuigi lepingu nr 3-7/227 sõnastuse alusel ei ole võimalik kindlaks määrata täpselt avalikult kasutatava tee ehituslikku lahendust, samuti tänavalgustite täpseid asukohti, on kohtu hinnangul lepingus nr 3-7/227 märgitu piisav selleks, et öelda, et kõigis lepingutingimustes on kokku lepitud. Lepingu nr 3-7/227 kohaselt on selle eesmärk Kaarsilla Kinnisvara OÜ poolt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamise tagamine. Asjaolu, et lepingus ei ole välja toodud, et tagama peab ehitusloa projekti alusel ehitamist ega see, et lepingu sõlmimise hetkel puudus Kotka tn 3a kinnistule väljastatud ehitusluba, ei muuda lepingut lahtiste tingimustega sõlmitud halduslepinguks. Nagu kohtuotsuse p-s 35 välja toodud, on PlanS § 124 lg-st 4 ja EhS § 14 lg 1 p-st 3 ja EhS § 44 p-st 1 tulenevalt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamise sisuks kohaliku omavalitsuse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile vastavate avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse valmisehitamine.
37.Et kohtu hinnangul hõlmas lepingus nr 3-7/227 kokkulepitu Kotka tn 3a kinnistul kergliiklusala ja nimetatud kergliiklusala valgustamiseks vajaliku tänavavalgustuse rajamist, samuti võttes arvesse lepingu nr 3-7/227 p 2 ja Kotka tn 3a hoone ehitusloa nr 1712271/38676 aluseks oleva ehitusprojekti, leiab kohus, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l oli täpsemalt kohustus tagada: a. lepingu lisas märgitud türkiissinise ruudustiku alana märgitud ulatuses Kotka tn 3a kinnistu avalikku kasutusse määratud alale 3 meetri laiuse helehalli tooni Nunna betoonkivist 10 cm kõrgusega betoonäärekiviga kõnnitee rajamine; b. valgusteid TV1 ja TV2 ühendava maakaabelliini väljaehitamine; c. valgusti TV4 väljaehitamine.
38.Nõustuda ei saa vastustajaga selles, et vastustaja ei pidanud tagama kõnnitee väljaehitamise, vaid nii jalakäijatele kui jalgratturitele kergliiklustee väljaehitamise. Tuginedes detailplaneeringu seletuskirjale ja detailplaneeringu eesmärgile on üheselt arusaadav, et lepingu lisaks oleval plaanil märgitud alale pidi rajatama kõnnitee, vaatamata sellele, et tee kirjeldamiseks kasutati sõna „kergliiklustee“, mis on laiem mõiste kui kõnnitee. Kõnnitee väljaehitamise tagamise kohustust kinnitab kohtu hinnangul muuhulgas 22. aprilli 2015. a isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu p 5.1.2, mille kohaselt on Kaarsilla Kinnisvara OÜ (lepingus märgitud kui Omanik) kohustus tagada isikliku kasutusõiguse alale kõnnitee väljaehitamine.
39.Seejuures ei saa nõustuda kaebajaga selles, et vastustaja pidi valmis ehitama ka detailplaneeringut arvesse võtvas projektis ette nähtud valgustid TV1 ja TV2. Kohus juhib esmalt tähelepanu, et projektlahendus nägi ette valgustist TV1 tunneli sissekäigu juures oleva valgustini TV2 maakaabelliini ehitamise ning valgustite TV1 ja TV2 ehitamise kohustus puudus, sest need olid juba olemas. Olukorras, kus ehitusprojektis täpsustatud valgustite
3-19-1721 asukohad erinevad lepingu nr 3-7/227 lisas märgitud vastustaja kohustuseks pandud ala asukohast, tulnuks pooltel muuta või täiendada poolte vahel sõlmitud halduslepingut. Ka ei nõustu kohus kaebajaga selles, et vastustaja kohustuse saab täidetuks lugeda üksnes siis, kui väljastatud on rajatise ehitus- ja kasutusluba. Kohus viitab juba mainitud Riigikohtu halduskolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsusele asjas nr 3-3-1-35-04, mille p-s 11 on rõhutatud, et EhS v.r §-s 13 ettenähtud tagamiskohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Ehituslik lõpetamine ei samastu aga ehitus- ja/või kasutusloa väljastamisega.
40.Nii menetlusosaliste poolt kohtule esitatud selgitustest kui ka fotodest ilmneb, et kõnniteeks projekteeritud ala on asfalteeritud ja sellele on märgitud ülekäigurada. Lisaks ei ole vaidlust selles, et vastustaja ei ole välja ehitanud valgusteid TV1 ja TV2 ühendavat kaablit.
41.Seoses valgusti TV4 rajamisega on kaebaja märkinud, et valgusti TV4 ei vasta nõuetele, kuna see ei ole ühendatud linna tänavavalgustuse elektrivõrku. Ehitusprojekti seletuskirja p 10 kohaselt saab valgusti TV4 toite kinnistu elektripaigaldise peajaotuskilbist maakaabliga AXPK 3G16, PVC Akl kaitsetorus Dn75. Kotka tn 3a kinnistu kohta koostatud Tallinna välisvalgustuse tehniliste tingimuste (vt ehitusprojekti koosseisus 1703_EP_AA-906_valisvalgustuse-TT, dtl-d 333-336) p 2.21 näeb ette, et projekteeritav tänavavalgustuspaigaldis peab võimaldama juhtimist Eliko SmartELI juhtimissüsteemiga. Kuna valgusti TV4 ei ole ühendatud Tallinna linna välisvalgustuse võrguga ning Tallinna linnal ei ole võimalik seepärast juhtida valgustit, mis on võimalik aga Eliko SmartELI juhtimissüsteemiga, on valgusti TV4 nõuetekohaselt välja ehitamata.
42.Seega on eeltoodust tulenevalt kohtu hinnangul Kaarsilla Kinnisvara OÜ rikkunud lepingust nr 3-7/227 tulenevaid kohustusi. Kuna Kaarsilla Kinnisvara OÜ ei ole täitnud lepingut, puudub praegusel juhul vajadus hinnata kinnistul teostatud tööde põhjendatust ning kehtestatud standardite järgimist.
43.Vastustaja on seisukohal, et kuna kaebaja ei teinud vastustajaga koostööd, mis oli vajalik lepingu täitmiseks VÕS § 23 lg 2 järgi, jättes vastustaja kaasamata ehitusloa ja kasutusloa menetlustesse, ei ole tal õigus ka VÕS § 101 lg 3 kohaselt tugineda vastustajapoolsele kohustuse rikkumisele ega rakendada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
44.Esmalt peab kohus vajalikuks selgitada, et lepingu nr 3-7/227 p 3.2 sätestab Tallinna linna kohustuse anda Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le tema nõudmisel igakülgset informatsiooni detailplaneeringu menetluse käigust. Eeltoodust tulenevalt võib mõista, et eelnimetatud säte laienes ka olukorrale, kus Kaarsilla Kinnisvara OÜ oleks pöördunud Tallinna linna poole saada informatsiooni ehitusloa taotluse menetlemise käigust. Kuna lepingu p-st 3.2 tulenevalt oli Tallinna linna informatsiooni andmise kohustuse täitmise eeltingimuseks Kaarsilla Kinnisvara OÜ poolt vastava nõude esitamine, on kohtu hinnangul eelnimetatud lepingupunkti eesmärk reguleerida olukorda, kus Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l on kohustus tunda huvi kinnisasja suhtes toimuvate menetluste vastu. Kohus nendib, et Tallinna linn oleks hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt võinud Kaarsilla Kinnisvara OÜ-d teavitada ehitusloa menetlusest ja ehitusloa andmisest, kuid teiselt poolt on vastustaja ise rikkunud eelmainitud põhimõtteid, arvestades vastustaja põhjendusi, mille kohaselt sai ta kinnistul toimunud ehitustest teada alles kaebaja 2. juuli 2019. a kirjaga. Olukorras, kus 12. detsembri 2014. a lepinguga on vastustaja
3-19-1721 võtnud endale kohustuse, kusjuures kohustuse täitmine on seatud sõltuvusse mh ehitusloa ja kasutusloa väljastamisest, ning vastustaja ei ole kohtuasja materjalidest nähtuvalt pöördunud enam kui nelja aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist Tallinna linna poole, võib öelda, et vastustajal on puudunud igasugune huvi lepinguga võetud kohustuste täitmise vastu. Seega pole kohtu hinnangul tegemist juhuga, mil saaks öelda, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustuse rikkumine oli tingitud Tallinna linna tegevusest ning Tallinna linnal pole õigust tugineda vastustajapoolsele kohustuse rikkumisele VÕS § 101 lg 3 alusel. Sellest tulenevalt ei ole Tallinna linn sattunud ka vastuvõtuviivitusse VÕS § 109 lg 1 tähenduses ning sellekohased vastustaja põhjendused pole käesoleval juhul asjakohased.
45.Vastustaja on rõhutanud ka seda, et teda ei kaasatud ehitusloa ja kasutusloa väljastamise menetlustesse ning sellest tulenevalt on ehitusluba nr 1712271/38676 formaalselt õigusvastane. Kohtule jääb arusaamatuks vastustaja põhjendused kasutusloa menetlusse kaasamata jätmise kohta, kuivõrd lepingu p-st 3.3 lähtudes oli vastustaja kohustuse täitmise tähtaeg seotud hoone kasutusloa taotlemise hetkega, mitte kasutusloa väljastamisega. Seejuures ei oma tähendust vastustaja hinnang ehitusloa õiguspärasusele arvestades, et väljastatud ehitusluba on kehtiv (vt HMS § 61 lg 2, § 60 lg 1). Praegusel juhul ei ole võrdsustatavad haldusorgani kohustus kaasata ehitusloa menetlusesse puudutatud isik Tallinna linna VÕS § 23 lg-s 2 sätestatud koostöökohustusega.
46.Ühtlasi ei ole kohtu hinnangul täidetud VÕS § 110 lg-s 1 sätestatud eeldused, mis võimaldaksid Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l keelduda lepingu täitmisest seni kuni asfaltbetoonkate on eemaldatud. Vastavalt VÕS § 110 lg-le 1 võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu. Et lepingu kohaselt oli kõnnitee väljaehitamise tagamise kohustus Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l ning viimane on teada andnud, et vaidlusaluse tee ehitas kinnistu omanik, pole seega võimalik esitada nõuet Tallinna linna vastu. Kuna Tallinna linnal puudub kohustus välja ehitada kõnniteed, vaid selle väljaehitamise tagamise kohustus on Kaarsilla Kinnisvara OÜ-l, siis puudub vastustajal õigus nõuda kaebajalt sellise kohustuse täitmist ehk mainitud kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks.
47.Seega on kaebajal õigus õiguskaitsevahendina nõuda Kaarsilla Kinnisavara OÜ-lt lepingust tuleneva kohustuse täitmist.
48.Tallinna linna ja Kaarsilla Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud lepingu p 3-7/227 p 4.3 näeb ette, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ kohustub maksma Tallinna linnale leppetrahvi punktis 3.3 sätestatud kohustuste rikkumise korral 3% detailplaneeringus ettenähtud avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava välisvalgustuse ehituse ja haljastuse rajamise maksumusest. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus lepingus ei ole täpselt määratletud leppetrahvi summat või selle arvutamise aluseid, on asjakohane tugineda Elektrilevi OÜ ja Tallinna Teede AS hinnapakkumustele. Seejuures on asjakohane tugineda hinnapakkumises märgitud lammutustöödele, kuna ehitamine hõlmab sisuliselt endas ka lammutamist (vt EhS § 4 lg 1). Kohtu hinnangul oleks vastustaja hinnapakkumistes välja tooduga mittenõustumisel pidanud võtma omapoolsed hinnapakkumised töödele, et veenda kohut kaebaja esitatud hinna ekslikkuses. Vaatamata kohtu selgitustele oma väidete tõendamise kohustuse kohta, vastustaja seda teinud ei ole.
49.Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb leppetrahvi summa kindlakstegemisel aluseks võtta ehituse maksumus, milleks Kaarsilla Kinnisvara OÜ oli lepingujärgselt kohustatud, ehk leppetrahvi summa kujuneb maakaabli, valgusti TV4 ja kergliiklustee ehitamise maksumusest.
3-19-1721 Tuginedes Elektrilevi OÜ hinnapakkumisele, kus on pinnasesse ja torusse kaabli paigaldamise ning välisvalgustuse rajamise maksumuseks märgitud kokku 1541,61 eurot (ilma käibemaksuta), ning Tallinna Teede Aktsiaseltsi hinnapakkumusele, mille järgi on avalikult kasutatava tee ehitusmaksumuseks 6653,36 eurot (ilma käibemaksuta), on lepingu kohase üldkasutatava välisvalgustuse ja avalikult kasutatava tee ehitusmaksumus kokku 8194,97 eurot, millest 3% on ümardatuna 245,85 eurot.
50.VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Et kohtuasja materjalidest nähtuvalt saatis Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet 2. juulil 2019 vastustajale kirja, milles nõudis leppetrahvi tasumist, ning 13. juuni 2019. a seisuga sai kaebajale teatavaks Kaarsilla Kinnisvara OÜ poolt lepingu mittetäitmine, on kaebaja pöördunud vastustaja poole mõistliku aja jooksul. Sellest tulenevalt on kaebajal õigus nõuda leppetrahvi. Antud juhul pole kohtule äratuntav ka lepingu rikkumise vabandatavus, mis välistaks leppetrahvi nõudmise õiguse vastavalt VÕS §-le 160, ning analüüsimist ei vaja küsimus leppetrahvi vähendamine selle ebamõistliku suuruse tõttu, arvestades, et vastustaja ei ole seda kohtult taotlenud (vt VÕS § 162 lg 1).
51.Ülaltoodud põhjendustele tuginedes leiab kohus, et kaebus tuleb rahuldada. Kuivõrd vastustaja on jätnud lepingust nr 3-7/227 tulenevad kohustused nõuetekohaselt täitmata, kohustab kohus Kaarsilla Kinnisvara OÜ-d täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/227 võetud kohustused kuue (6) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Samuti tuleb vastustajal tasuda kaebajale leppetrahv summas 245,85 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
52.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kohus mõistab välja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).
53.Kaebaja taotleb 11. veebruaril 2020 kohtule esitatud avalduses kohtumenetluses kantud kulude väljamõistmist summas 132,3 eurot, mis seisnes kaebuse esitamisel tasutud riigilõivus (15 eurot) ja sõidukuludes summas 117,3 eurot. Tuginedes HKMS § 101 lg-le 1 koostoimes HKMS § 101 lg-ga 2 ja § 103 lg 1 p-ga 2 pole praegusel juhul kahtlust, et kaebaja menetluskulude nimekirja kantud kulud on käsitletavad menetluskuludena. Kuna kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv ja istungile kohale tulemisega seonduvad sõidukulud on seotud praeguse haldusasjaga, seejuures on need olnud vajalikud ja põhjendatud, ning kohus rahuldas kaebuse, siis tuleb kaebaja menetluskulud vastustajalt välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Palm kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.