Kohus Kohtukoosseis Määruse kuupäev Haldusasja number Haldusasi
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Tanel Saar ja Einar Vene 15. detsember 2020 3-20-2113 MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 22. oktoobri 2020. a korralduste nr 482 ja nr 483 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 13. novembri 2020. a määrus MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök Volitatud esindaja vandeadvokaadi abi Artur Maljukov Vastustaja Peipsiääre vald Kolmas isik X
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök määruskaebus.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 13. novembri 2020. a määruse resolutsiooni p-d 1-3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega kohaldada esialgset õiguskaitset ja kanda kinnistusraamatusse käsutamise keelumärge, mille kohaselt on haldusasjas nr 3-20-2113 lõpliku lahendi jõustumiseni Xil keelatud kinnistu, asukohaga Tartumaa Peipsiääre vald Xxx küla Xxx (registriosa nr xxx, katastritunnusega nr xxx), suhtes müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimine.
3.Saata määrus täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistus- ja registriosakonnale.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole halduskohtumenetluse seadustiku § 252 lg-st 7 tulenevalt edasikaevatav.
Peipsiääre Vallavalitsus kinnitas 8. septembri 2020. a korraldusega nr 399 Tartu maakonnas Peipsiääre vallas Xxx külas asuva Xxx kinnistu (registriosa nr xxx, katastritunnusega nr xxx) võõrandamiseks korraldatud avaliku kirjaliku enampakkumise võitjaks kõrgeima hinna pakkunud MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök. Korralduse kohaselt oli võitja kohustatud tasuma ostuhinna pakutud suuruses ühe kuu jooksul arvates korralduse kättesaamisest. Enampakkumise võitja oli kohustatud ilmuma notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisele temale teatatud ajal. Nimetatud kohustuse täitmata jätmisel
kaotab ta õiguse nõuda müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, samuti ei tagastata talle tagatisraha või realiseeritakse pangagarantii. Ostuhinna tasumise muid tingimusi, sh ostuhinna saajat, arveldusarvet ega muid andmeid korralduses ei märgitud.
12.oktoobril 2020. a teavitas Peipsiääre Vallavalitsus MTÜ-d Peipsimaa Kogukonnaköök, et notariaalse müügilepingu sõlmimise aeg on 21. oktoobril 2020. a kell 13.00 Tartus Turu tn 2 asuvas notaribüroos. Teavituses oli märgitud, et vallavalitus jättis rahuldamata MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköögi 14. septembri 2020. a taotluse kinnitada enampakkumise ostuhinna tasumise tähtajaks 15. detsember 2020. a ja kogu ostusumma peab olema enne tehingu sõlmimist tasutud. Teavitus sisaldas ka hoiatust, et notarisse müügilepingu sõlmimiseks ilmumata jätmise korral kaotab MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök õiguse nõuda müügilepingu sõlmimist, samuti ei tagastata tagatisraha. Müügilepingu pooled kohtusid 21. oktoobril 2020 notari juures, kuid müügilepingut ei sõlmitud. Peipsiääre Vallavalitsus tunnistas 22. oktoobri 2020. a korraldusega nr 482 kehtetuks
8.septembri 2020. a korralduse nr 399 põhjusel, et MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök ei olnud
21.oktoobriks 2020. a tasunud nõutavat ostusummat ega nõustunud sõlmima ostumüügilepingut. Samal päeval andis Peipsiääre Vallavalitsus korralduse nr 483 millega tunnistas Xxx kinnistu võõrandamiseks korraldatud avaliku kirjaliku enampakkumise võitjaks paremuselt teiseks jäänud Xi. Alates 30. novembrist 2020 on ta kinnistu omanikuks.
2.MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök esitas 28. oktoobril 2020. a Tartu Halduskohtule kaebuse Peipsiääre Vallavalitsuse 22. oktoobri 2020. a korralduste nr 482 ja nr 483 tühistamiseks ning taotles esialgse õiguskaitse kohaldamist.
3.Tartu Halduskohus võttis 30. oktoobri 2020. a määrusega kaebuse menetlusse (resolutsiooni p 1), rahuldas osaliselt kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Peipsiääre Vallavalitsuse
22.oktoobri 2020. a korralduse nr 483 kehtivuse ning keelas Peipsiääre Vallavalitsusel teha toiminguid või anda haldusakte, mis muudaksid võimatuks 8. septembri 2020. a korralduse nr 399 täitmise (resolutsiooni p 3).
4.Tartu Halduskohus tegi 13. novembril 2020. a uue määruse, millega rahuldas vastustaja taotluse ja tühistas 30. oktoobri 2020. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu (resolutsiooni p 1-2) ning jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 3). Halduskohus hindas vastavalt HKMS § 249 lõikele 3 kaebuse perspektiivi ja kohtu hinnangul ei anna kaebuse perspektiiv alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Määruse põhjendused olid järgnevad.
4.1.Kaebaja väidab, et kinnistu müügilepingu sõlmimine lükati 21. oktoobril 2020. a poolte kokkuleppel edasi ja et vastustaja pidi andma enne lepingu sõlmimist müüdava hoone valduse kaebuse esitajale üle. Vastustaja väidab, et kaebajast tingitud põhjustel tehingut 21. oktoobril 2020. a ei sõlmitud, kaebaja keelas notaril ostusumma edasi kandmise vastustajale ning soovis enampakkumise objekti täiendavalt üle vaadata.
4.2.Halduskohtu hinnangul ei osutunud tõeks kaebaja esitatud väited, et 21. oktoobril 2020. a saavutati notaribüroos vastustajaga kokkulepe tehingu tingimuste osas. Kohus viitas sealjuures notarile tehtud kohtunõudele ning sellele antud vastusele. 4.3 Kohtu hinnangul takistab esialgse õiguskaitse kohaldamine kolmandal isikul kinnistu omanikuks saamist. Ostuhina on kolmas isik tasunud. Kuivõrd kaebuse eduväljavaated on vähesed, siis ei kaalu kaebaja õiguskaitsevajadus üles kolmanda isiku ja vastustaja õiguste riiveid.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kaebaja palub määruskaebuses tühistada Tartu Halduskohtu 13. novembri 2020. a määrus ja teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus järgmistel põhjendustel.
5.1.Halduskohus on rikkunud põhjendamiskohustust ja rajanud kohtumääruse ebaõigetele andmetele ja eeldustele. Kohus ei ole põhjendanud mille alusel jõudis kohus järelduseni, et kaebus on perspektiivitu. Hindamaks, kas kaebus on perspektiivikas, tuleb kontrollida (tõendeid uurimata), kas nõude rahuldamine on kaebuses esitatud asjaolude tõendatuse korral õiguslikult võimalik või mitte. Kaebaja hinnangul on kaebuse rahuldamine selles esitatud asjaolude tõendatuse korral võimalik, s.o. rahuldamine ei ole igal juhul välistatud.
5.2.Kohus peab kaebuse perspektiivikuse hindamisel lähtuma eeldusest, et kaebaja võib menetluse kestel tõendada kaebuses toodud asjaolusid, sh näiteks seda, et 21. oktoobril 2020. a saavutati notaribüroos vastustajaga kokkulepe tehingu tingimuste ja selle edasilükkamise osas.
5.3.Kohus on esialgse õiguskaitse tühistamisel sisuliselt otsustanud ära põhivaidluse tulemuse.
5.4.Kui hilisemalt tuvastatakse haldusaktide ebaseaduslikkus, on kaebuse esitajale juba tekitatud pöördumatut kahju ja endise olukorra taastamine osutub võimatuks, sest kinnistu on juba (edasi) võõrandatud.
5.5.Kaebus on perspektiivikas. Kohus on määruse p-s 19 märkinud, et müüja on keeldunud ostja soovitud tingimustel müügilepingu sõlmimisest. Olukorras, kus vastustaja on ise keeldunud müügilepingu sõlmimisest, ei ole tal võimalik sõlmida müügilepingut enampakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud pakkumise teinud osalejaga. Ainuüksi see asjaolu viitab sellele, et kaebus ei ole perspektiivitu.
5.5.Vastustaja ei ole määranud, kuhu ja mil viisil toimub ostuhinna tasumine ja ei vaielnud vastu, et tehingu tegemise eelselt kantakse vastustajale tasumiseks mõeldud ostuhind notari kontole. Sellest tulenevalt ei saa vastustaja tugineda korralduse nr 482 tegemisel ja korralduse nr 399 kehtetuks tunnistamisel asjaolule, et 21. oktoobriks 2020. a ei olnud MTÜ Peipsimaa Kogukonnaköök ostusummat tasunud.
5.6.Vastustaja ei ole viidanud ühelegi tõendile, mis kinnitaksid, et kaebaja on loobunud/keeldunud müügilepingu sõlmimisest.
5.7.Vastustaja on rikkunud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 36 lg-st 1 tulenevat selgitamiskohustust. Vastustaja ei ole kordagi selgitanud kaebajale teatud kaebaja valikutega ja taotlustega kaasneda võivaid negatiivseid tagajärgi. Vastustaja ei ole selgitanud kaebajale, et juhul kui tehing jääb 21. oktoobril 2020. a sõlmimata, siis kaebaja kaotab võimaluse vastava kinnisasja omandamiseks ja vastustaja sõlmib müügilepingu enampakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud pakkumise teinud osalejaga. Seega on korraldused nr 482 ja 483 õigusvastased ja need tuleb tühistada.
5.8.Isegi juhul, kui lähtuda korralduses nr 482 vastustaja poolt väidetust, et kaebaja ei ole ostuhinda tähtaegselt tasunud, siis ka sellisel juhul on korraldused nr 482 ja nr 483 õigusvastased ja need tuleb tühistada. Peipsiääre vallavara valitsemise korra (Korra) § 25 lg 6 p 3 kohaselt loetakse enampakkumine nurjunuks, kui ostja ei tasu ettenähtud tähtajaks ostuhinda või ei täida muid müügitingimustes ettenähtud kohustusi. Korralduses nr 482 on vastustaja ühe alusena viidanud Korra § 25 lg 6 p-le 3. Seega ei ole vastustajal sellisel juhul kaalutlusõigust, kas tunnistada enampakkumine nurjunuks või mitte. Kui enampakkumine loetakse nurjunuks, siis tähendab see, et kogu enampakkumin ei oma õiguslikke tagajärgi ja ei oma tähtsust, kes oli võitja ning kes olid järgmised. Olukorras, kus enampakkumine loetakse nurjunuks, ei ole võimalik kohaldada Korra § 25 lg 10, mille kohaselt enampakkumise võitja loobumisel müügilepingu sõlmimisest võib vallavalitsus sõlmida müügilepingu komisjoni poolt enampakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud pakkumise teinud osalejaga, sest Korra § 25 lg 10 kohaldamine eeldab enampakkumise kehtivust. Vähemalt Korra § 25 lg 10 eeldusena
ei ole toodud asjaolu, et enampakkumisel nurjumisel võib vallavalitsus sõlmida müügilepingu komisjoni poolt enampakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud pakkumise teinud osalejaga.
6.Peipsiääre vald palub vastuses määruskaebusele jätta määruskaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel
6.1.Kohus ei ole kaebuse perspektiivi hindamisel rikkunud põhjendamiskohustust. Peipsiääre valla hinnangul jäi tehing sõlmimata kaebajast tulenevatel asjaoludel, kaebaja loobus tehingu sõlmimisest, seetõttu on vaidlustatud korraldused õiguspärased.
6.2.Kaebaja väited, et ta sai ise valida ostusumma tasumise viisi, ei vasta tõele. Vastustaja esitas kaebajale 10. septembril 2020. a arve nr 22, millest nähtuvad vastustaja kui müüja rekvisiidid, kuhu ostusumma tasuda. Seega on tõendatud, et 21. oktoobriks 2020. a ei olnud kaebaja täitnud 8. septembri 2020. a korraldusest nr 399 tulenevaid kohustusi ja vastustaja sai
22.oktoobril 2020. a korralduse nr 399 kehtetuks tunnistamisel tugineda asjaolule, et kaebaja ei olnud täitnud kehtivast haldusaktist ning teistest juhistest (arve) tulenevaid kohustusi haldusaktis antud tähtaja jooksul.
6.3.Vastustaja on korralduses nr 399 teavitanud kaebajat, et kaebaja on kohustatud ilmuma notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisele temale teatatud ajal. Praegusel juhul kaebaja küll ilmus tehingule, kuid ei nõustunud korralduses nr 399 märgitud tingimustel tehingut sõlmima ja korralduses antud tähtaeg oli juba möödunud. Tegemist on kehtiva haldusaktiga, mis on tähtaegse tasumise osas täitmiseks kohustuslik nii kaebajale kui vastustajale. Kaebajale on korraldus nr 399 kätte toimetatud, seega oli kaebaja teadlik võimalikest tagajärgedest.
6.4.Haldusorgani selgitamiskohustus ei saa laieneda tsiviilõiguslike lepingute sõlmimata jätmisele ja sellest tõusetuvatele tagajärgedele. Haldusorgani selgitamiskohustus jääb siiski haldusorgani tegevuspädevuse raamidesse. Kaebajal oli nõustaja (vandeadvokaadi) tugi.
6.5.Mistahes vaidluse tulem ei muuda tühiseks vastustaja ja Xi vahel sõlmitud müügitehingut. Kaebajal ei ole võimalik kaebusega oma eesmärki saavutada, mistõttu on kaebus ilmselgelt perspektiivitu. Korralduse nr 483 alusel on sõlmitud müügitehing, seega ei ole põhjendatud esialgse õiguskaitse korras kinnistusraamatusse keelava keelumärke kandmine. Kaebaja olukord sellest ei parane ning keelumärge ei taga ka kaebaja hilisemat õiguste kaitset. Mistahes alternatiivsete õiguskaitsevahendite kohaldamine ei saa endaga kaasa tuua kinnisasjaga seotud tehingu tühistamist. Keelumärke seadmine ei ole asjakohane meede, sest on ülemäära piirav.
6.6.Avalik huvi kaalub üles kaebaja huvi, sest Xxx kinnistu üleandmine uuele omanikule on vastustaja soov.
7.Kolmas isik selgitab vastuses määruskaebusele, et tema hinnangul ei ole vaja tema kinnistule mingisuguste meetmete rakendamine. Meetme kohaldamisel ei ole kolmandal isikul võimalik võtta kinnistule laenu, kui kolmas isik soovib seda renoveerima hakata. Kohus ei saa tühistada kolmanda isiku ja Peipsiääre valla vahelist lepingut. Kolmas isik sai aru, et vastaspool ei soovinud tehingut sõlmida ja seejärel kuulutati tema võitjaks. Kui peaks juhtuma, et haldusaktid olid õigusvastased, siis on see valla ja kaebaja vaheline probleem ja nemad peavad omavahel asjad selgeks tegema.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Määruskaebus tuleb rahuldada.
9.Halduskohtu määrusest ei ole selgelt arusaadav, miks pidas halduskohus kaebust perspektiivituks. Halduskohus on küll kirjeldanud notari poolt antud vastust seoses tehingu sõlmimise asjaoludega, kuid mis põhjusel täpselt on halduskohtu arvates kaebus perspektiivitu, määrusest ei selgu.
10.Seoses kaebuse perspektiivikusega märgib ringkonnakohus omalt poolt, et HMS § 64 lg 23 kohaselt tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamine otsustada kaalutlusõiguse kohaselt. HMS §d 66-67 sätestavad täiendavad tingimused isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamisele. Ringkonnakohus ei ole veendunud, et vaidlustatud korraldus nr 482, millega tunnistati kaebaja kahjuks varasem soodustav haldusakt, arvestab viidatud regulatsiooniga. Samuti näeb HMS § 40 lg 1, et enne haldusakti andmist tuleb menetlusosaline ära kuulata. Asja materjalidest ei ilmne, et kaebaja kuulati enne 22. oktoobri 2020. a korralduste andmist ära. Ärakuulamata jätmine võib olla küll HMS 40 lg-s 3 sätestatud juhtudel võimalik, kuid ringkonnakohus ei näe hetkel asja materjalidest, et mõni neist tingimustest oleks täidetud. Ringkonnakohus märgib, et üldjuhul on isiku ära kuulamata jätmine oluline menetlusviga, mis võib viia haldusakti tühistamiseni. Juba eeltoodud asjaolud on ringkonnakohtu arvates piisavad, mis seavad kahtluse alla halduskohtu seisukoha, et kaebus on perspektiivitu. Samuti märgib ringkonnakohus, et hetkel on asja materjalidest arusaadav, et tehingu vormistamisel notari juures tekkis kaebajal ja vastustajal erimeelsusi, kuid ringkonnakohus pole veendunud, et kohaseks reaktsiooniks on sellisel juhul haldusorgani poolt koheselt enampakkumise võitnud isikult ostuvõimaluse äravõtmine ja kinnistu müümine teiseks tulnud isikule. Ringkonnakohus juhib tähelepanu ka sellele, et vastustaja on väitnud, et kaebaja pidi naaberkinnistu omanikuna olema teadlik ostetava kinnistu seisukorrast, kuid jätab tähelepanuta selle, et vaidlusalusel kinnistul asus hoone. Hoone olemasolu kinnitab ka Maa-ameti kaart internetis. Ringkonnakohus on seisukohal, et kui tegemist oli lukustatud hoonega, siis puudus kaebajal igasugune võimalus hoone seisukorraga täiendavalt tutvuda, sõltumata sellest, kas ta oli naaberkinnistu omanik või mitte.
11.Seoses asjaoluga, et kinnistu on juba võõrandatud kolmandale isikule, selgitab ringkonnakohus, et see ei ole muutnud kaebust perspektiivituks. Kui haldusakt, milles sisaldus valla tahteavaldus tehingu tegemiseks tühistatakse (käesoleval juhul on selleks vaidlustatud korraldus nr 483), siis saab HKMS § 5 lg 2 järgi tuvastada halduskohus selle tahteavalduse alusel sõlmitud tehingu tühisuse (käesoleval juhul seega vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud ostu-müügi lepingu tühisuse). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühine tehing tuleb tagasi täita (TsÜS § 84 lg 1 ls 2). Seega on esialgse õiguskaitse kohaldamisel tagatud haldusaktide tagasitäitmise võimalus ning ekslik on vastustaja väide, justkui ei saaks kaebaja enam mingil juhul saavutada oma eesmärki ning mistahes vaidluse tulem ei muuda vastustaja ja kolmanda isiku vahelist müügilepingut tühiseks.
12.Eeltoodut arvestades tuleb kaebaja määruskaebus rahuldada ja tühistada Tartu Halduskohtu
13.novembri 2020. a määruse resolutsiooni punktid 1-3 ning kohaldada esialgset õiguskaitset, vältimaks olukorda, kus kaebuse rahuldamisel võib kaebaja õiguste kaitse osutada raskendatuks. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus omal algatusel igas menetlusstaadiumis teha määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Xxx kinnistu omanik X. Selleks, et tagada kuni kohtuvaidluse lõpuni kaebaja õiguste kaitse, peab ringkonnakohus vajalikuks HKMS § 251 lg 1 p 4 alusel kohaldada Xxx kinnistu suhtes esialgse õiguskaitse abinõuna kinnistule kinnistusraamatus keelumärke kohaldamist. Samuti tuleb teha kinnistusraamatusse märge kohtuvaidluse kohta.
Vara käsutamise keelumärke kinnistusraamatusse kandmisel oleks kolmandal isikul keelatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimine. Seega oleks kaebaja õiguste kaitseks kohane abinõu kanda kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise keelumärge, mille kohaselt on haldusasjas nr 3-20-2113 lõpliku lahendi jõustumiseni Xil keelatud Tartu maakonnas Peipsiääre vallas Xxx külas asuva Xxx kinnistu (registriosa nr xxx, katastritunnusega nr xxx) suhtes müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimine.
13.Kinnisasja käsutamise keelumärke seadmine ning müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimise keelamine võib olla vastuolus Xi huvidega, kuid käsutamise keelumärke seadmine ei too tema jaoks kaasa pöördumatuid tagajärgi. Kui kaebus jääb rahuldamata ja kohtuotsus jõustub, saab X kinnistut käsutada. Ringkonnakohus möönab, et ka ajutine keelumärge võib olla Xile negatiivse mõjuga, kuid ei näe alust eelistada Xi huvisid kaebaja huvidele. Samuti ei näe ringkonnakohus asjas avalikku huvi kinnistusregistrisse kinnisasja käsutamise keelumärke seadmata jätmiseks.
14.Samuti selgitab kohus, et asjaolude muutumisel võib kohus menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta (HKMS § 253 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.