Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Einar Vene, Tanel Saar, Maili Lokk 26.11.2020, Tartu 3-18-2171 Blue Dream OÜ kaebus Narva-Jõesuu linna vastu 10.10.2018. a korralduse nr 432 tühistamise, asja uueks otsustamiseks kohustamise ja kahju hüvitamise nõudes Tartu Halduskohtu 29.11.2019. a otsus Blue Dream OÜ apellatsioonkaebus ja Narva-Jõesuu linna vastuapellatsioonkaebus 28.10.2020. a istung Kaebaja – Blue Dream OÜ, esindajad advokaadid Martin Triipan ja Kaisa Laidvee Vastustaja – Narva-Jõesuu linn, esindaja advokaat Enno Heringson
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Blue Dream OÜ apellatsioonkaebus osaliselt ja muuta Tartu Halduskohtu 29.11.2019. a otsuse resolutsiooni punkti kaks ning mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja hüvitis 3415,20 eurot. Ülejäänud osas jätta Tartu Halduskohtu 29.11.2019. a otsus muutmata.
2.Jätta Narva-Jõesuu linna vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud linna enda kanda.
3.Mõista Narva-Jõesuu linnalt Blue Dream OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks 664 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, s. o 26.11.2020, arvates (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
1.Blue Dream OÜ (kaebaja) omandas 17.12.2009 enampakkumise teel pankrotimenetluses vallasasjana Narva-Jõesuu linnas Pargi tn 1 paikneva 1980-ndatel aastatel lammutatud restoranihoone vundamendi (tl 49). Kaebaja esitas 15.10.2010 linnale avalduse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks (tl 52).
2.Kaebaja ja Narva-Jõesuu linn (vastustaja) sõlmisid 09.09.2010 kokkuleppe (tl 50), mille eesmärgiks oli Pargi tn 1 maaüksusel asuva ehitise kordategemine hiljemalt 01.12.2013 ning maa erastamine. Kokkulepe nägi ette mitte lammutatud ehitise (söökla), vaid samas asukohas aastatel 1935-1941 paiknenud rannahoone taastamise koos selle juurde kuulunud terrassiga.
3.Narva-Jõesuu Linnavalitsus määras 05.10.2010. a korraldusega nr 302 Pargi tn 1 asuva ehitise (rannahoone) kordategemise tähtajaks 01.12.2013 (tl 14).
4.Narva-Jõesuu Linnavalitsus määras 12.10.2010. a korraldusega nr 310 (tl 51) Pargi tn 1 asuva vundamendi teenindusmaa suuruseks 3970 m2 ja maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa ning väljastas 08.12.2010. a korraldusega nr 378 projekteerimistingimused ajaloolise rannahoone taastamiseks endises mahus ja algupärasele võimalikult lähedasel kujul (tl 14p-16). Linnavalitsus pikendas 02.07.2013. a korraldusega nr 173 (tl 16p) Pargi tn 1 asuva ehitise kordategemise tähtaega kuni 01.12.2014.
5.Kaebaja esitas 06.10.2014 vastustajale ehitusprojekti koos ehitusloa taotlusega. Vastustaja edastas ehitusprojekti kooskõlastamiseks Päästeametile ja Keskkonnaametile. Päästeamet keeldus ehitusprojektile kooskõlastuse andmisest. Keskkonnaamet selgitas 28.11.2014. a kirjas, et Pargi tn 1 ala jääb ehituskeeluvööndisse, kuhu ehitamiseks tuleb läbi viia ehituskeeluvööndi vähendamise menetlus. Selleks on looduskaitse seaduse (LKS) § 40 lg 4 p 2 kohaselt vajalik kohaliku omavalitsuse taotlus ja planeerimisseaduse kohaselt kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldav detailplaneering.
6.Kaebaja esitas 27.01.2015 avalduse hoonestusõiguse seadmiseks.
7.Vastustaja esitas 20.01.2016 Maa-ametile selgitustaotluse (tl 67). Maa-amet selgitas 18.05.2016. a vastuses maareformi asjakohaste normide rakendamise põhimõtteid ja tegi vastustajale kohustusliku ettekirjutuse (tl 71) tunnistada 05.10.2010, 12.10.2010 ja 08.12.2010 antud korraldused kehtetuks ning lõpetada maa ostueesõigusega erastamise ja hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud, kuna lammutatud ehitis ei ole ehitis maareformi seaduse tähenduses ja vundament ei ole ehitis, mille kordategemiseks saab tähtaja määrata.
8.Narva-Jõesuu Linnavalitsus andis 10.10.2018 korralduse nr 432 (tl 7-9), millega lõpetas Narva-Jõesuu linnas Pargi tn 1 ostueesõigusega erastamise menetluse ja hoonestusõiguse seadmise menetluse ning tunnistas kehtetuks 12.10.2010. a korralduse nr 310 „Narva-Jõesuu linna Pargi tn 1 vundamendi teenindamiseks vajaliku maa ja sihtotstarbe määramine”.
9.Kaebaja esitas 16.11.2018 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 10.10.2018. a korralduse nr 432 tühistada ning kohustada vastustajat läbi viima kaebajale kuuluvate ja korrastamist mittevajavate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise või hoonestusõiguse seadmise menetlus. Samuti taotles kaebaja kahju hüvitamist summas 33 812,20 eurot vastustaja antud korralduste alusel tehtud kulutuste hüvitamiseks.
Kaebaja selgituste kohaselt olid tema poolt omandatud ehitise koosseisus 1980-ndatel lammutatud silikaattellistest restoranihoone vundament; lahtine terrass; vundament ja ääris, mis hoiavad paigal terrassialust pinnast ja trepid, mida kasutatakse ranna-alalt terrassile pääsemiseks. Kaebaja teostas faktilist valdust ehitise üle ja tasus vastavalt maamaksu. Kaebaja arvates on restorani terrass, vundament ja ääris ning trepid sellises seisukorras ehitised, mis ei vaja korrastamist ja mille juurde on võimalik maad erastada või seada hoonestusõigus. Kahjunõude kulud tulenevad vastustaja poolt kaebajale pandud kohustusest taastada Pargi tn 1 asunud rannahoone. Kaebaja on heas usus teinud kulutusi selleks, et täita omavalitsuse antud haldusaktis talle pandud kohustusi. Kaebaja tegi kõik endast oleneva, et teha korda Pargi tn 1 asuv ehitis. Kaebaja ei olnud teadlik vastustaja korralduste õigusvastasusest.
10.Tartu Halduskohus jättis 29.11.2019. a otsusega kaebuse korralduse nr 432 tühistamise ja asja uueks otsustamiseks kohustamise nõudes rahuldamata. Halduskohus rahuldas osaliselt kahju hüvitamise nõude ja mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja hüvitise 1707,60 eurot. Otsuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.
10.1.Maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Kaebaja ja talle ehitise müünud pankrotihaldur mõistsid tehingut nii, et selle esemeks oli ca 4000 m2 suurusel maa-alal paiknev ehitis tervikuna (tl 10). Esimeses teadaolevas tehingus, 14.10.1993 sõlmitud lepingus (tl 45-46), on lepingu esemena nimetatud rekonstrueerimisel oleva hoone - söökla „Laine” - vundamenti. Söökla „Laine“ koosseisu kuulusid 1967. a inventariseerimise andmetel hoone, terrass, äärised ja trepid. Fotodelt (tl 38-43) on näha, et ehitis on täielikult lagunenud. Ortofoto (tl 26p) ja ehitise plaani (tl 37 ja 44) võrdlusest nähtub, et fotodel nähtav plaaditud pind ei ole endine terrass, vaid lammutatud restoranihoone põrand. Endisest terrassist on fotode põhjal järel üksnes lagunenud vundament ja piirded. Vastustaja leidis vaidlustatud korralduses õigesti, et kaebajal puudub maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise õigus, kuna Pargi tn 1 maaüksusel ei paikne ehitisi maareformi seaduse tähenduses. See, kui ehitise jäänuseid on võimalik mingil moel kasutada (sh müürijupil või trepiastmel istuda, nende pinnale esemeid paigutada), ei tee neist iseseisvaid ja maa erastamise õigust andvaid ehitisi.
10.2.Vastustaja 05.10.2010. a korraldus nr 302 ja 02.07.2013. a tähtaja pikendamiseks antud korraldus nr 173 olid õigusvastased, kuna need olid vastuolus seadusega. Tegemist ei olnud ehitisega, mis oli lagunenud ja kasutusest välja langenud. Ehitise varasem omanik oli ehitise juba 1987. a lammutanud. MaaRS § 6 lg 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab hoone kordategemine eeskätt seda, et hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda. See tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusotstarbest. Poolte kirjeldatu põhjal olid hooned oluliste erinevustega - 1941. a hävinud rannahoone oli puithoone, mis koosnes kahest kahekorruselisest tiibosast ja kolmekorruselisest keskosast. Aastal 1987 lammutatud restoran oli ühekorruseline silikaattellistest ehitis. Rannahoone taastamine ei kujutanud endast 1987. a lammutatud ehitise kordategemist. Tegemist oleks olnud uue hoone ehitamisega, kuna maaüksusel mingeid hooneid, mida oleks saanud ümber ehitada, ei paiknenud.
10.3.Tekkinud varalise kahjuna nimetas kaebaja summasid, mille ta tasus hoone taastamise eskiisi ja projekti koostamise eest, samuti kulutusi uuringutele, arvestustele, finantsarvestusele, hangete koostamisele ja konsultatsioonidele. Kohtu hinnangul on kaebaja tõendanud kahju tekkimise summas 3415,20 eurot. Kahjuna on käsitletav 1176 eurot, mille kaebaja tasus Pargi tn 1 rannahoone taastamise eskiisi koostamise eest ja 2239,20 eurot, mille kaebaja tasus rannahoone taastamise projekti koostajale. Muude kaebaja nimetatud kulude osas ei ole kaebaja tõendanud nende seotust Pargi tn 1 ehitise taastamisega. Finantsarvestuste tegemine ning
hangete teostamise teenuse või konsultatsioonide ostmine ei ole ehitise taastamiseks vajalik kulu. Kaebaja ei ole selgitanud ja kohtule ei ole äratuntav, milliseid hankeid oleks vaja olnud läbi viia olukorras, kus isegi ehitusluba ei olnud antud. Vastustajale ei saa panna vastutust selle eest, kui kaebaja soovis kasutada abi finantsarvestuste tegemisel või hangete teostamisel.
10.4.Kaebajal tekkinud kahju 3415,20 eurot on põhjuslikult seotud sellega, et vastustaja määras kaebajale tähtaja ehitise kordategemiseks. Kui vastustaja ei oleks andnud kaebajale lootust, et maa erastamise menetluse raames on tal võimalik püstitada ehitis ja erastada maa, siis ei oleks kaebaja tõenäoliselt eskiiside ja ehitusprojekti koostamisele raha kulutanud. Vastutust selle eest, et ehitamiseks ei algatatud detailplaneeringut ja ei algatatud ehituskeeluvööndi vähendamise menetlust, ei saa panna üksnes kaebajale. Projekteerimistingimuste väljaandmine väljendas sisuliselt vastustaja seisukohta, et tegemist ei ole detailplaneeringu koostamist nõudva ehitamisega. Samuti teadis vastustaja projekteerimistingimusi välja andes, et tegemist on ehituskeeluvööndiga. Samas ei ole seadusandja kogu vastutust ehituskeeluvööndis ehitamise lubatavuse hindamisel jätnud kohaliku omavalitsuse kanda, arvestades, et kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus LKS §-s 38 sätestatuga, ei teki sama paragrahvi lg 9 kohaselt isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas.
10.5.Kaebajale ei saa ette heita seda, et ta ei vaidlustanud korraldust, millega talle määrati tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kohtule ei ole arusaadav, kuidas oleks kaebaja pidanud aru saama, et sellega väldiks ta kahju tekkimist. Tegemist oli kaebaja suhtes soodustava haldusaktiga - kaebaja soovis ehitise taastada ja erastada selle juurde maa. Haldusakti andmine näitab, et sel viisil maa erastamist pidas võimalikuks ka vastustaja. Vastustaja 20.01.2016. a kirjast Maa-ametile (tl 67-68) tuleneb, et vastustaja otsis ka siis veel võimalusi, kuidas kaebaja saaks ehitise taastada ja maa erastada. Vastustaja pidas rannahoone olemasolu vajalikuks selle ajaloolises asukohas eesmärgiga tõsta kuurortlinna mainet ning pakkuda rannaalal puhkajatele kaasaegsetele nõuetele vastavaid teenuseid. Seega oli kaebaja poolt endise rannahoone taastamine Pargi tn 1 maaüksusel pikka aega poolte ühine tahe ja eesmärk. Selle saavutamine ebaõnnestus, kuna poolte tegevus oli algusest peale rajatud valele eeldusele, et rannahoone taastamine on võimalik maareformi raames ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja maa erastamise kaudu. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud jätta kantud kahju üksnes kaebaja kanda. On õiglane, kui vastustaja hüvitab kaebajale poole tekkinud kahjust ehk 1707,60 eurot.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
11.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada halduskohtu otsuse osas, milles kaebus jäeti rahuldamata ja teha uus otsus, millega kaebus tervikuna rahuldada.
11.1.Kaebaja on endiselt seisukohal, et Pargi tn 1 asuvad rajatised on ehitised maareformi seaduse tähenduses. Pargi tn 1 asuvad rajatised (lahtine terrass, vundament, ääris ja trepid) on iseseisvad ehitised, millel on olemas omaette funktsioon ning mida on võimalik iseseisvalt toimiva tervikuna kasutada. Halduskohtu seisukohad ehitiste ja nende seisundi osas ei tugine tõenditele. Pargi tn 1 kinnistul asuvate ehitiste näol ei ole tegemist vaid ühe restoranihoonega. Pankrotihalduri selgituse kohaselt tugineti vallasasjade määratlemisel muuhulgas inventariseerimise dokumentatsioonile, mille kohaselt oli Pargi tn 1 püstitatud ehitiste kompleks, mille koosseisu kuulusid silikaattellistest restoranihoone, lahtine terrass, vundament ning ääris ja trepid. Vaidlust ei ole selles, et restoranihoone on tänaseks hävinud. Samas teised nimetatud ehitised ei ole lammutatud, lagunenud ega kasutusest väljas. Tegemist on lammutatud restoranihoonest eraldiseisvate rajatistega, mis moodustavad ühtse kasutatava terviku. Sellise ehitise omanikul
on õigus erastada talle kuuluva ehitise teenindamiseks vajalikku maad. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et nendel ehitistel ei ole kunagisest restoranist eraldiseisvat funktsooni. Terrass koos vundamendi ja äärise ning treppidega moodustab täna funktsionaalse ehitise, millel on iseseisev funktsioon ja mis on kasutuses suvehooajal vabaõhuürituste kohana. Maa erastamise (hoonestusõiguse seadmise) kontekstis ei oma otsustavat tähtsust küsimus rannahoone taastamiseks määratud tähtaja järgimisest, arvestades, et kõnealused ehitised omavad ka iseseisvat funktsionaalsust ning on seega terviklikud iseseisvad asjad. Tegemist ei ole lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. Halduskohus on ebaõigesti tuvastanud, et tegu ei ole iseseisvate maa erastamise õigust andvate ehitistega.
11.2.Vastustaja on oma õigusvastase tegevusega tekitanud kaebajale kahju. Pärast linnavalitsuse poolt korralduste andmist asus kaebaja astuma vajalikke samme, et täita vastustaja poolt ette antud eesmärki – taastada ajalooline rannahoone. Maa-ameti ettekirjutuses esitatud seisukohti ja halduskohtu otsust arvestades ei olnud vastustaja seatud eesmärk õiguspärane. Samas tegi kaebaja mitme aasta vältel pingutusi selle eesmärgi täitmiseks. Vastustaja jättis kehtima haldusaktid, millest tulenesid kaebajale kohustus ja tähtaeg ehitise korrastamiseks, et kaebajale ette heita kohustuste täitmata jätmist. Samal ajal jätab vastustaja tähelepanuta, et tema seatud kohustused olid õigusvastased. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamata jätmine ning Keskkonnaametile ehituskeeluvööndi vähendamiseks taotluse esitamata jätmine põhjustasid tähtaja järgimise võimatuse ning seetõttu ei saa ehitiste kordategemise tähtaja järgimata jätmist kaebajale ette heita. Arusaamatuks jääb, miks halduskohus jättis sedavõrd suure osa kahju tekkimises kaebaja kanda. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, justkui pidanuks kaebaja ka ise tegema pingutusi olukorra hindamiseks seoses detailplaneeringu koostamise vajadusega. Ehituskeeluvööndi vähendamiseks detailplaneeringu menetluse korraldamise põhivastutus saab olla ainult vastustajal. Kuna peamine põhjus, mis takistas ehitise taastamist, oli seotud vastustaja tegevusetusega (planeeringumenetluse algatamata jätmine), ei ole õige jaotada riske 50:50 põhimõttel. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et kahju tekkimine on tõendatud vaid summas 3415,20 eurot. Halduskohus aktsepteeris otseselt projekteerimisele ja eskiiside koostamisele tehtud kulutusi. Samas ei ole tegemist tavapärase ehitustegevusega. Selle projekti puhul oli vajalik ja põhjendatud teostada ajaloolisi uuringuid, teha analüüse, s.h tasuvusarvutusi projekti eluviimiseks. Kuna kõik tellitud tööd ja dokumendid olid seotud vastustaja antud korraldustes seatud eesmärkide ja kohustuste täitmisega, siis on kahjunõue tõendatud ja põhjendatud tervikuna summas 33 815,20 eurot.
12.Vastustaja palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata, leides, et halduskohtu otsus on kaebaja poolt vaidlustatud osas õiguspärane. Kunagine terviklik restoranihoone on lammutatud, sellest on järel vaid esimese korruse põrand, terrassi vundament, äärised ja trepid. Seadus ega kohtupraktika ei toeta kaebaja arvamust, et Pargi tn 1 asuvad objektid on iseseisvad ehitised, millel on olemas omaette funktsioon ning mida on võimalik iseseisvalt toimiva tervikuna kasutada. MaaRS § 6 lg 3 defineerib ehitise lisaks läbi selle kohtkindla aluspinnaga ühendatuse ja inimtegevuse tulemusel tekkimise just nimelt terviklikkusega. Seadusega ei ole kooskõlas kaebaja väide nagu võiks ehitis selle lammutamise järgselt saada uue kasuliku funktsiooni ning seega iseseisva ehitise kvaliteedi. Kohtupraktikas on asutud selgele seisukohale, et rajatisena saab käsitleda sellist ehitist, mis inimtegevuse, s.o eesmärgipäraste, konkreetse objekti valmistamisele suunatud toimingute tulemusena on valminud just selle konkreetse rajatisena ja on kasutatav selleks ettenähtud otstarbel, mitte ei ole selleks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise tagajärjel. Maaüksusel ei asu ühtegi terviklikku ehitist. Vundamendi, äärise ega trepi puhul ei ole tegemist ehitistega MaaRS § 6 lg 3 tähenduses, mis tähendab, et nende juurde maa
erastamine ei ole võimalik. Asjaolu, et lagunenud ehitist on võimalik tänapäeval mingil teisel eesmärgil kasutada, ei muuda seda rajatiseks, mis annaks selle omanikule maa erastamise õiguse.
13.Koos vastusega apellatsioonkaebusele esitas vastustaja ringkonnakohtule vastuapellatsioonkaebuse. Vastustaja palub tühistada halduskohtu otsuse resolutsiooni p-d 2-4, millega halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja hüvitise 1707,60 eurot ning jaotas menetluskulud. Vastustaja palub teha selles osas uue otsuse, millega jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata. Halduskohus jättis tähelepanuta, et vastustaja lähtus oma tegevuses kaebaja soovidest. 2010. a poolte vahel sõlmitud kokkuleppega sai kaebaja linnalt põhimõttelise nõusoleku asuda tegema ettevalmistavaid toiminguid ehitamise planeerimiseks. Kas ja millisel kujul see lõppkokkuvõttes võimalik on ja kas sellele annavad heakskiidu teised asjakohased ametkonnad, oli huvitatud isiku riisiko ja linn ei võtnud sellega seoses mingeid kohustusi. Vastustaja täitis endale võetud kohustused kaebaja soovi kohaselt. Oluline on kokkuleppe p 8, mille kohaselt kokkulepe ei vabastanud kaebajat kohustusest teha vajalikud toimingud, s.h taotleda kõik vajalikud load ja saavutada kõik hoone korda tegemiseks vajalikud kooskõlastused. Vastustaja ei võtnud endale vastutust ega andnud garantiisid, et kaebaja soov kindlasti realiseerub. Linnavalitsus väljastas 08.12.2010. a korraldusega nr 378 projekteerimistingimused, mille eesmärgiks oli ajaloolise rannahoone taastamine endises mahus ja algupärasele võimalikult lähedasel kujul täpselt nii, nagu kaebaja ise taotles. Linnavalitsus märkis projekteerimistingimuste väljastamise korralduses, et ehitis ulatub mereranna ehituskeeluvööndisse, seega ei saanud see kaebajale üllatusena tulla. LKS § 38 lg 3 kehtis juba siis, kui kaebaja vundamendi omandas. Seega oli tema kui professionaalse kinnisvaraga tegeleva isiku enda risk, kas ta asub kulutusi tegema või mitte. Kuna vastustaja ei ole käitunud õigusvastaselt, siis puudub oluline kahju hüvitamise eeldus. Kuna restoranist oli järel vundament koos esimese korruse põranda, äärise, treppide ja (pinnase alla mattunud) terrassiga, siis oli vastustaja toonasel hinnangul võimalik ka selle taastamine. Vastustaja ei saanud kuidagi ette näha, et enam kui 5 aastat hiljem asub Maa-amet vastupidisele seisukohale. Vastustaja lähtus sellest, et seadus ei võimalda maa erastamist lagunenud hoone juurde, kuid kuni 13.07.2017 kehtinud MaaRS § 6 lg 31 nägi ette võimaluse anda tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks. Seadus ei sätestanud, kui lagunenud võis ehitis olla, et selle kordategemiseks võimalus anda. Kuna vastustaja hinnangul oli hoonest oluline osa säilinud, siis määras vastustaja kehtinud praktikat arvestades kooskõlas kaebaja selge sooviga selle korda tegemiseks tähtaja. Samuti arvestas vastustaja, et ranna või kalda ehituskeeluvööndis on keelatud uute hoonete ja rajatiste ehitamine. Vastustaja lähtus sellest, et kui kaebaja soovis korda teha varem eksisteerinud ehitise ja see oli oma olemuselt ka paremini miljöösse sulanduv, siis oli vastustajal õigus kaebajale selles osas vastu tulla. Seda, et kaebaja soovid realiseeruvad, ei saanud vastustaja lubada ega lubanudki, samuti ei saanud vastustaja ette näha praktika täpsustumist aastate jooksul. Kuna hüvitise suuruse määramisel võetakse arvesse kahju tekkimise ettenägematust, siis tingiks ainuüksi see kahjunõude tervikuna rahuldamata jätmise. Väär on halduskohtu järeldus (otsuse p 19), et kaebajal tekkinud varaline kahju on põhjuslikult seotud sellega, et vastustaja määras kaebajale ehitise kordategemiseks tähtaja ja andis kaebajale sellega lootust, et tal on võimalik püstitada uus ehitis ja selle juurde maa erastada. Halduskohus jättis tähelepanuta vastustaja väited selle kohta, et kaebaja oleks saanud kahju ärahoidmiseks vaidlustada mistahes haldusaktid, mis tema õigus piirasid või kahjustasid. Kui kaebaja leidis, et vastustaja ei tee mingeid nõutavaid toiminguid või ei väljasta nõutavaid haldusakte, siis oli tal võimalik nõuda haldusakti andmist või toimingu sooritamist. RVastS § 7
tulenevalt on kahju hüvitamise nõue välistatud, kui kaebaja pole eelnevalt RVastS §-des 3, 4 või 6 sätestatud viisidel oma õigusi kaitsnud.
14.Kaebaja palub omapoolses vastuses jätta vastuapellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebaja leiab, et Pargi tn 1 kinnistul asuvad rajatised on heas seisukorras, terviklikud ja iseseisvat kasutusotstarvet omavad ehitised maareformi seaduse tähenduses, mis annavad talle õiguse maa erastamiseks. Kuigi vastustaja on kohtumenetluses esitanud hulgaliselt väiteid ehitiste seisukorra ja kasutusväärtuse kohta, ei sisaldu sellised kaalutlused vaidlustatud haldusaktis. Tegelikult ei olegi korralduse andmisel ehitiste seisukorda kindlaks tehtud ja selle kohta tõendeid kogutud. Sellega on vastustaja rikkunud uurimispõhimõtet. Pooled arutasid kompromissi sõlmimise võimalikkust, mille raames ka vastustaja möönis, et õiguspärase kaalutlusotsuse tegemiseks on vajalik välja selgitada kinnistul asuvate ehitiste seisukord ja selle hindamiseks koguda tõendeid. MaaRS järgi ei oma tähendust see, kas kinnistul on varasemalt asunud mingi teistsugune terviklik ehitis või hoone. Eristada tuleb juhtumeid, kus hoone on lagunenud ning säilinud on vundament, millel pole ilma hooneta iseseisvat kasutusfunktsiooni (nt kohtuasjad nr 3-08-1810 ja nr 3-16-579) ning neid juhtumeid, kus hoone juurde kuulunud rajatisel on iseseisev funktsioon ja majanduslik kasutusväärtus. Praegusel juhul ei ole ehitised lagunenud, täidavad funktsiooni, on kasutuses ja on heas korras, samuti ei kahjusta need maastikupilti. Miski ei õigusta selliste ehitiste puhul omandipõhiõiguse ulatuslikku riivet ehk sisuliselt maa erastamisõiguse (või hoonestusõiguse saamise) kaotusega kaasnevat omandi sundvõõrandamist (ehitised muutuksid maa oluliseks osaks). Juhul, kui kohus asub seisukohale, et MaaRS siiski välistab kõnealuste hoonete juurde maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise, taotleb kaebaja vastavas osas MaaRS sätete kohaldamata jätmist seoses vastuoluga põhiseadusega (§-de 31 ja 32 ebaproportsionaalse riive tõttu). Kaebaja omandas ehitised pankrotivara avalikust müügist, kandes sellega seoses kulusid. Sellises olukorras ehitiste omandiõiguse kaotus, mis paratamatult kaasneks, oleks ilmses vastuolus põhiseadusega. Vastutus menetluse korrektse ja õiguspärase läbiviimise eest lasub vastustajal kui pädeval haldusorganil. Vastustaja on vastuapellatsioonkaebuses asunud väitma, et tegutses kaebaja soovide kohaselt, mis vastustaja hinnangul välistab tema vastutuse õigusvastaste korralduste andmise eest. Haldusmenetluse läbiviimine on kohaliku omavalitsuse seadusest tulenev ülesanne. Kui huvitatud isiku soovitu ei ole õiguslikult saavutatav või eeldab lisaprotseduure, peab haldusorgan sellest huvitatud isikut teavitama ja esitama asjakohased põhjendused, mitte eirama seaduse nõudeid ning juhatama isikut eksiteele ja andma õigusvastaseid haldusakte, mille pinnalt huvitatud isik teeb nõutud toiminguid. Kaebajale tekkinud kahju on selgelt vastustaja õigusvastase tegevuse tulemus ning kuulub hüvitamisele. Vastustaja väited kahju vältimise nõude täitmata jätmise kohta on põhjendamata. Korraldus ehitise taastamiseks tähtaja määramiseks oli kaebaja suhtes soodustav haldusakt. Arusaamatuks jääb, miks oleks kaebaja pidanud soodustavat haldusakti vaidlustama. Kaebajale ei olnud sel hetkel teada haldusakti õigusvastasus ega vajadus läbida ajakulukas planeeringumenetlus etteantud tähtaja piires. Samuti ei saanud kaebaja mõistlikult eeldada, et maa erastamise edasine protsess lõpeb vaidlusaluse korralduse andmisega.
15.Vastustaja esitas ringkonnakohtule täiendava arvamuse, milles märkis, et kompromissettepaneku üle läbirääkimiste pidamise fakt ei oma asja lahendamisel mingit tähtsust. Kaebaja esitas taotluse jätta MaaRS sätted kohaldamata vastuolu tõttu põhiseadusega. Kaebaja on äriühing, kes on avalikul enampakkumisel osalenud ärilisel, s.o tulu teenimise eesmärgil. Kaebaja ei eitagi, et ta on rajatisi välja üürides neilt tulu teeninud. See, et kaebaja lootis rajatisi omandades nende juurde maad erastada, on puhtalt tema äriline risk. Kui kaebaja
soovitud eesmärk ei realiseeru seadusest tulenevatel objektiivsetel põhjustel või on ta ise oma lootused väärale alusele rajanud, siis on tegemist ärilise ebaedu, mitte omandiõiguse riivega, ebaproportsionaalsest riivest rääkimata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
16.Ringkonnakohus leiab, et kaebaja esitatud apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt hüvitamisnõuet puudutavas osas. Kaebaja esitatud väited ja täiendavad seisukohad ei anna alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks tühistamis- ja kohustamisnõudeid puudutavas osas. Vastustaja esitatud vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
17.Praeguses asjas on pooled ka apellatsioonimenetluses eri meelt küsimuses, kas taotletaval maal asunud ehitiste kompleksi säilinud osad on ehitised MaaRS § 6 tähenduses, samuti selles, kas ja millises ulatuses on kaebajal õigus kahju hüvitamisele. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt MaaRS § 6 lg 31 kohaldamise ja vaidlusaluse haldusakti õiguspärasuse küsimust (I), seejärel lahendab vaidluse kaebajale hüvitamisele kuuluva kahjusumma osas (II), võtab seisukoha põhiseaduslikkuse järelevalve algatamise põhjendatuse osas (III), teeb apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse lahendamiseks vajalikud otsustused ning jaotab menetluskulud (IV). I
18.Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. MaaRS § 22 lg 1 näeb ette, et ehitise omanikul on õigus maad omandada ostueesõigusega erastamise teel. MaaRS § 351 lg 1 näeb ette hoonestusõiguse seadmise ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Nii maa ostueesõigusega erastamise kui ka hoonestusõiguse seadmise eelduseks on MaaRS-s sätestatud tunnustele vastava ehitise olemasolu.
19.MaaRS § 6 lg 3 järgi on ehitis selle seaduse tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. MaaRS § 6 lg-s 31 on sätestatud, et ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks. Kuni 13.07.2017 kehtinud MaaRS § 6 lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei võinud olla lühem kui üks aasta. Sama säte nägi ette, et tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p-s 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.
20.Praeguses haldusasjas on määrava tähtsusega küsimus, kas taotletaval maal asuvad väidetavad rajatised on ehitised maareformi seaduse mõttes. See küsimus on asjas määrava tähtsusega, kuivõrd sellest sõltub, kas vaidlustatud haldusaktiga maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamine oli õiguspärane või mitte. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu poolt MaaRS § 31 kohaldamisel esitatud põhjendustega ning tuginedes HKMS § 201 lg-le 4 ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks kaebaja väidetele märgib
ringkonnakohus järgmist.
21.Praeguses asjas ei ole vaidlust selles, et taotletaval maaüksusel asunud hoone on juba enne maareformi algust lammutatud. Kaebaja rõhutab, et ajalooliselt ja läbivalt on räägitud Pargi tn 1 maaüksusel asuvatest mitmetest ehitistest ning neid ei ole käsitletud ühe restoranihoonena ega selle lagunenud jäänustena, nagu halduskohus on otsuses viidanud. Inventariseerimise dokumentatsiooni kohaselt oli Pargi tn 1 püstitatud ehitiste kompleks, mille koosseisu kuulusid silikaattellistest restoranihoone koos varikatusega, lahtine terrass, vundament ning ääris ja trepid. Kaebaja põhiliseks väiteks on, et tegemist on lammutatud restoranihoonest eraldiseisvate kasutusel olevate rajatistega, mis moodustavad ühtse kasutatava terviku.
22.Kaebaja leiab, et sarnaste asjade õiguslikul lahendamisel tuleb eristada neid juhtusid, kus: a) hoone on lagunenud ning säilinud on vundament, millel pole hoonest eraldiseisvat kasutusfunktsiooni (nt asjas nr 3-08-1810; kasutuseta vundamentide jäänused olid arutuse all ka Riigikohtusse jõudnud asjas nr 3-16-579) ja b) neid juhtusid, kus rajatisel, olgugi, et see kuulus hoone juurde, on iseseisev funktsioon ja majanduslik kasutusväärtus. Kaebaja leiab, et kõnealustel rajatistel on iseseisev funktsioon sõltumata sellest, et kunagi võis nende juures või osalt neile toetuvalt paikneda alal ka hooneid, mis on praeguseks lagunenud (lammutatud). Ehitiste praeguse funktsiooni aspektist (kalda kindlustamine, toetuspinnana kasutamine) ei vaja need rajatised korrastamist ja nende juurde on võimalik maad erastada. Kaebaja arvates on halduskohus jätnud kaebaja viited rajatiste kasulikele funktsioonidele tähelepanuta, mis on viinud asjaolude ebaõige tuvastamise ning materiaalõiguse ebaõige kohaldamiseni. Ringkonnakohus selle etteheitega ei nõustu. Halduskohus käsitles rajatiste väidetavat kasutamist (otsuse p 9) ja leidis, et see, kui ehitise jäänuseid on võimalik mingil moel kasutada, ei tee neist siiski iseseisvaid ja maa erastamise õigust andvaid ehitisi. Ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga.
23.Ringkonnakohus juhib kaebaja tähelepanu asjaolule, et maareformi läbiviimisel tuleb silmas pidada maareformi eesmärki. Maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks (MaaRS § 2). Maa ostueesõigusega erastamise õiguse näol on tegemist sisuliselt eelisõigusega teiste maa omandamise viiside ees ning selle eesmärk on kaitsta ehitiste õigusjärgsete omanike omandiõigust ja anda neile maa tsiviilkäibesse andmisel õigus saada ehitise juurde kuuluva maa omanikuks.
24.Ringkonnakohtu hinnangul on seda eesmärki silmas peetud ka ulatuslikus kohtupraktikas, mis puudutab lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste juurde maa erastamist (sh praeguse vaidluse aluseks olevas haldusmenetluses Maa-ameti poolt viidatud kohtupraktika, millele tugines ka vastustaja vaidlusaluse haldusakti andmisel). Riigikohus selgitas praeguse vaidlusega sarnastel asjaoludel ja samuti Narva-Jõesuu linnas asuvat maad puudutavas kohtuasjas põhjalikult MaaRS § 6 lg 31 kohaldamist (vt RKHK 26.06.2018. a otsus asjas nr 3-16-579, p 15). Riigikohus märkis maareformi eesmärgile viidates, et: „[...] Riigikohus [on] varasemas praktikas mõistnud MaaRS § 6 lg 31 selliselt, et õigustatud subjektile saab maa tagastamist takistada üksnes selline ehitis, mis on sihtotstarbelises kasutuses või mida on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (vt nt haldusasi nr 3-3-1-57-04). Kuigi see praktika oli välja arendatud maa tagastamise vaidlustes, ei saa anda normile teistsugust sisu asjades, kus maa erastamise õigustatud subjekt vaidleb kohaliku omavalitsusega maa ostueesõigusega erastamise õiguse üle. [...] Siiski ei saa vundamendini lagunenud hoone sihtotstarbelist kasutamist enam võimalikuks pidada ja selleks,
et hoone vastaks MaaRS § 6 lg 3 tunnustele, tuleks see uuesti üles ehitada. Tegemist oleks uue hoone püstitamisega, mitte vana kordategemisega.” Samas otsuses kinnitas Riigikohus, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde (p 11). Viidatud seisukohad on kooskõlas ka MaaRS § 6 lg 31 kehtestamisel seadusandja seletuskirjas esitatud napi põhjendusega, mille kohaselt sooviti ehitise mõiste alt välja jätta hooned või rajatised, mida tegelikult nende amortiseerumise tõttu ei kasutata ja kus põhikonstruktsioonide lagunemisaste muudab nende renoveerimise ebaotstarbekaks.
25.Eeltoodud seisukohad on asjakohased ka praeguse vaidluse lahendamisel. Ringkonnakohus leiab, et ka käesoleval juhul ei saa vundamendini lagunenud hoone sihtotstarbelist kasutamist enam võimalikuks pidada ja selleks, et hoone vastaks MaaRS § 6 lg 3 tunnustele, tuleks see uuesti üles ehitada. Kuivõrd sellisel juhul oleks aga tegemist uue hoone püstitamisega, mitte vana kordategemisega, siis ei olnud kaebajale ehitise kordategemiseks võimaluse andmine seadusega kooskõlas. Maareformi kontekstis ei ole seega mingisugust tähtsust ka kaebaja rõhutatud asjaolul, et rajatisi on kasutatud kauplemiseks ja avalike ürituste pidamiseks, sh festivali korraldamiseks.
26.Kaebaja argument, et rajatised ei kahjusta maastikupilti, vaid pigem mitmekesistavad seda, ei ole praegusel juhul vaidluse all ega ka muidu asjakohane. Ringkonnakohus märgib siiski, et Riigikohus selgitas juba 15.12.2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-57-04, et kõigi kolme väljatoodud tingimuse – ehitis on lagunenud, kasutusest väljalangenud, kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti – üheaegne esinemine ei ole nõutav (otsuse p 14).
27.Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik MaaRS § 6 sätestatud ehitise mõistet tõlgendada kaebaja näidatud viisil ja seetõttu ei ole ka kaebaja poolt täiendava tõendina esitatud ehituseksperdi seisukohtadel praeguses asjas kaebaja soovitud kaalu. Ehitise kasutusest väljalangemise asjaolusid ja asjas esitatud fotomaterjalist nähtuvat kunagise ehitiste kompleksi seisukorda arvestades ei lükka nimetatud tõend ümber halduskohtu järeldust, et Narva-Jõesuu linnas Pargi tn 1 asuval maaüksusel puuduvad ehitised, mille juurde oleks võimalik maad ostueesõigusega erastada. Arvestades, et ka hoonestusõiguse seadmine on võimalik üksnes juhul, kui ehitised vastavad MaaRS-s sätestatud tingimustele, ei ole võimalik kaebaja kasuks nimetatud maaüksusele ka hoonestusõigust seada. Kuivõrd sellele järeldusele jõudmiseks puudus vajadus hinnata, kas kaebaja poolt silmas peetud rajatiste näol on tegemist iseseisvat kasutusfunktsiooni omavate terviklike ehitistega kaebaja osutatud tähenduses, siis ei ole põhjendatud kaebaja väide, et seda asjaolu välja selgitamata jättes rikkus vastustaja uurimispõhimõtet.
28.Sellises olukorras ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust, et vastustaja viib alustatud erastamise eeltoimingud lõpule. Ainuüksi usaldus õigusvastase soodustava haldusakti kehtima jäämise suhtes ei välista haldusakti kehtetuks tunnistamist. Riigikohus on samuti varasemalt maa erastamise kontekstis selgitanud, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud (RKHK 29.03.2006. a otsus asjas nr 3-3-1-81-05, p 14).
29.Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et halduskohus jättis õigesti kaebuse korralduse nr 432 tühistamise ja asja uueks otsustamiseks kohustamise nõudes rahuldamata.
II
30.Kaebaja taotles halduskohtus kahju hüvitamist kogusummas 33 815,20 eurot. Kahju tekkis kaebaja selgituste kohaselt seoses sellega, et ta tegi kulutusi vastustaja 05.10.2010. a korralduse nr 302 „Pargi tn 1 Narva-Jõesuu kordategemise tähtaja määramine” ja 08.12.2010. a korralduse nr 378 „Projekteerimistingimuste määramine” täitmiseks. Kaebaja mõistab kahjuna kulutusi, mille ta tasus hoone taastamise eskiisi ja projekti koostamise eest ning kulutusi uuringutele, arvestustele, finantsarvestusele, hangete koostamisele ja konsultatsioonidele. Halduskohus luges tõendatuks kahju tekkimise summas 3415,20 eurot (s.o Pargi tn 1 rannahoone taastamise eskiisi koostamise kulu 1176 eurot ja rannahoone taastamise projekti koostamise kulu 2239,20 eurot). Halduskohus leidis, et nimetatud kahju on põhjuslikult seotud sellega, et vastustaja määras kaebajale tähtaja ehitise kordategemiseks. Arvestades poolte rolli tekkinud olukorra kujunemisel pidas halduskohus õiglaseks kaebaja kasuks vastustajalt hüvitisena välja mõista pool tekkinud kahjust ehk 1707,60 eurot. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga tõendatuks loetud kahju suuruse osas, kuid leiab, et halduskohtu otsust tuleb muuta vastustajalt väljamõistetava kahjuhüvitise suurust puudutavas osas.
31.Vastustaja taotleb vastuapellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse resolutsiooni p 2 tühistamist ja palub jätta kaebaja hüvitisenõude täies ulatuses rahuldamata. Vastustaja leiab, et ta ei ole käitunud õigusvastaselt ning seetõttu puudub oluline kahju hüvitamise eeldus. Vastustaja lähtus tegutsedes üksnes kaebaja soovidest. Kaebaja on professionaalne turuosaline, kes pidi ise oma võimalusi ja riske hindama. Vastustaja pidas ehitise kordategemist puudutavate korralduste andmise ajal võimalikuks hoone taastamist ega saanud ette näha, et enam kui viis aastat hiljem asub Maa-amet vastupidisele seisukohale. Seadus ei sätestanud, kui lagunenud võis ehitis olla, et selle osas saanuks kordategemise määrata. Kui kaebaja soovis korda teha varem eksisteerinud ehitise (rannahoone) ja see oli oma olemuselt paremini miljöösse sulanduv, siis oli vastustajal õigus kaebajale selles osas vastu tulla. Kui vastustaja tegevus oleks olnud õigusvastane, oleks kaebajal tulnud kasutada esmaseid õiguskaitsevahendeid kahju ärahoidmiseks, mida kaebaja ei teinud. Kuna RVastS § 13 lg 1 alusel võetakse hüvitise suuruse määramisel arvesse kahju tekkimise ettenägematust, siis isegi muude kahju hüvitamise eelduste olemasolu korral tingiks ainuüksi viimane asjaolu kahjunõude rahuldamata jätmise.
32.Ka kaebaja vaidlustab halduskohtu otsust hüvitamisnõuet puudutavas osas. Kaebaja on seisukohal, et kahjunõue on tõendatud ja põhjendatud tervikuna summas 33 815,20 eurot. Kahju ei oleks tekkinud, kui vastustaja ei oleks andnud kaebajale lootust, et ehitiste taastamine ja maa erastamine on vastustaja osutatud viisil võimalik. Samuti ei nõustu kaebaja halduskohtu tõlgendusega, mis puudutab kaebaja osa olukorra kujunemisel ja kahju tekkimisel. Asjaoludest ja tõenditest, sh teiste haldusorganite seisukohtadest (eelkõige Maa-amet, aga ka Keskkonnaamet) nähtuvalt tekkis vaidlusalune olukord just vastustaja õigusvastase tegevuse ja tegemata jäänud toimingute tulemusel. Olukorras, kus peamine põhjus, mis takistas ehitise taastamist, oli seotud vastustaja tegevusetusega (vastava planeeringumenetluse algatamata jätmine), ei ole põhjendatud jaotada riske 50:50 põhimõttel. Vastustaja ei tegutsenud vastavalt kehtivatele seadustele ja seadis oma haldusaktidega kaebajale õigusvastaseid kohustusi.
33.RVastS § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Halduskohus tuvastas hüvitamiskaebuse lahendamisel vastustaja tegevuse õigusvastasuse, leides, et vastustaja 05.10.2010. a korraldus nr 302 ja tähtaja pikendamiseks antud 02.07.2013. a korraldus nr 173 olid õigusvastased, kuna need olid
vastuolus seadusega. Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtuga (vt käesoleva otsuse p 25). Seega ei ole õige vastustaja seisukoht, nagu oleks praeguses asjas avaliku võimu kandja õigusvastase tegevuse tingimus täitmata. Vastustaja hinnangul ei ole kahju hüvitamise eeldused täidetud ka seetõttu, et kaebaja ei ole kasutanud esmaseid õiguskaitsevahendeid kahju ärahoidmiseks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et vaidlusaluses olukorras ei saa kaebajale seda ette heita. Vastustaja antud korraldused olid kaebaja suhtes soodustava mõjuga ja toetasid kaebaja usku oma eesmärgi saavutamise võimalikkusesse. Samuti on usutav, et linnavalitsuse kui avaliku võimu kandja tegevust arvestades ei olnud esmaste õiguskaitsevahendite kasutamise vajadus enne ehitusprojekti puuduste ja detailplaneeringu vajaduse selgumist kaebajale äratuntav.
34.Kaebaja vaidlustab tekitatud kahju suurust. Kaebaja selgitab tekkinud kahju hulka arvamata jäetud kulutuste osas (30 400 eurot), et vastustaja poolt seatud eesmärk 1930-ndate aastate rannahoone taastamiseks ei olnud täidetav vaid lihtsa ehitusprojekti ja eskiisi koostamisega. Rannahoone taastamine ei ole tavapärane ehitustegevus ning selle projekti puhul oli vajalik ja põhjendatud teostada ajaloolisi uuringuid, teha analüüse, sh tasuvusarvutusi projekti eluviimiseks (kokku kulus selleks 30 000 eurot). Samuti on sellise projekti puhul tavapärane, et töövõtjate leidmiseks korraldatakse hankeid ning projekteerimis- ja ehitustööde teostajate väljavalimiseks kasutatakse väliseid nõustajaid (400 eurot). Halduskohus märkis Fulner Consult OÜ arvete ning OÜ Pitavole arvete osas, et pole tõendatud kulude seos Pargi tn 1 hoone taastamisega. Kaebaja selgitas apellatsioonkaebuses, et arvetel viidatud 11.01.2014. a lepingu punktist IV nähtuvalt on tegemist Pargi tn 1 asuva maaüksusega seotud tasuvusarvutuse ja finantsmudeli teenuste osutamisega. Kuna rannahoone taastamine oli suuremahuline investeering, oli vaja hinnata selle taastamise erinevate alternatiivide rahalist teostatavust, et neist sobivaim välja valida. Seega on ka lepingule viitavad arved selgelt seotud Pargi tn 1 ehitistega, millele rannahoone ehitamise osas rakendatud jõupingutused ja kulud on asjatuteks osutunud. Ringkonnakohus leiab siiski, et nende kulude arvamine tekkinud kahju hulka ei ole põhjendatud ka kaebaja selgitusi arvestades. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga (halduskohtu otsuse p-d 15 ja 17), et loetletud kulutusi ei saa pidada vastustaja poolt soovitud ehitise ehk rannahoone taastamiseks vajalikeks kuludeks. 1941. a hävinud rannahoone oli puithoone, mis koosnes kahest kahekorruselisest tiibosast ja kolmekorruselisest keskosast. Kuivõrd vastustaja määras kaebajale tähtaja ajaloolise rannahoone taastamiseks sellele võimalikult lähedasel kujul ja väljastas ka sellele vastavad projekteerimistingimused, siis ei ole kulud, mis kaebaja selgituste kohaselt olid seotud sooviga hinnata, millise brutopinna ja korruselisusega ärihooneid võiks Pargi tn 1 maaüksusele ehitada, kuidagi seotud vaidlusaluse korraldusega ega vastustaja tegevusega.
35.Kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada ka seda, kas avalikku ülesannet täideti vajalikku hoolsust täielikult järgides ning kas vajaliku hoolsuse järgimine oleks kahju tekkimise ära hoidnud. RVastS § 13 lg 3 näeb ette, et avaliku võimu kandja vabaneb sellisel juhul vastutusest avalike ülesannete täitmisel tekitatud kahju eest. Praegusel juhul rajas vastustaja kogu menetluse materiaalõigusnormi väärale tõlgendusele ja avardas detailplaneeringu kohustuse nõudega vastuollu minnes oma õigusaktidega vastuolus olevat tegevust veelgi. Tegemist on vigadega, mis oleks pidanud avalike ülesannete täitmisel vajalikku hoolsust järgides olema vastustajale äratuntavad ja seega ka välditavad. Põhiseaduse § 3 lg 1 näeb ette, et riigivõimu teostatakse üksnes põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste alusel. MaaRS § 222 lg 1 kohaselt teeb kohalik omavalitsus maa erastamisel seaduses ja teistes õigusaktides sätestatud eeltoimingud. Seega oli kohalikul omavalitsusel erastamismenetluse seaduslikkuse tagamise kohustus ja avaliku võimu kandjana ühtlasi kõrgendatud vastutus selle kohustuse täitmisel. Eeltoodut arvestades nõustub ringkonnakohus kaebajaga selles, et vastutus
menetluse korrektse ja õiguspärase läbiviimise eest lasub vastustajal kui pädeval haldusorganil ning haldusorganil on seejuures ka selgitamiskohustus. On ilmselge ja mõistetav, et kaebaja esindab menetluses enda huve ning soovib saavutada menetluses endale soodsat tulemust (hoone ehitamist ja maa erastamist). Samuti on õige see, et kui huvitatud isiku soovitu ei ole õiguslikult saavutatav või eeldab täiendavaid toiminguid, peab haldusorgan sellest huvitatud isikut teavitama ja esitama asjakohased põhjendused, mitte eirama seaduse nõudeid ning andma mitmeid õigusvastaseid haldusakte, mida usaldades teeb huvitatud isik soodsa tulemuse lootuses nõutud toiminguid. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja väited, et ta tegutses kaebaja soovide kohaselt, mis välistab tema igasuguse vastutuse õigusvastaste korralduste andmise eest, on kohatud. Isikul peab olema mõistlik alus eeldada, et avalik võim tegutseb haldusmenetluse läbiviimisel kooskõlas seaduse ja selle alusel antud õigusaktidega.
36.Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga osas, milles halduskohus pidas õiglaseks vähendada vastustajalt väljamõistetava hüvitise suurust poole võrra ja jagada seeläbi vastutus kahju tekkimise eest poolte vahel võrdselt. RVastS § 13 lg 1 p 4 järgi arvestatakse hüvitise suuruse määramisel eraõiguses sätestatud piiranguid seoses kannatanu osaga kahju tekitamisel. VÕS § 139 lg 1 näeb ette, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Sama paragrahvi lg 2 järgi kohaldatakse lg-s 1 sätestatut ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Praegusel juhul selliseid asjaolusid ei esine.
37.Ringkonnakohtu hinnangul ei õigusta vastustaja tegevust väide, et halduspraktika muutus vaidlusaluse menetluse ajal. Ringkonnakohus kordab eelnevaga seoses juba eespool Riigikohtu praktikale viidates märgitut, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Seega ei õigusta ka varasem teadaolev rikkumine ebaõige halduspraktika kordamist. Samuti ei saa kaalutlusõiguse alusel kujunenud normi rakenduspraktikast tuletada kaebaja õiguspärast ootust (RKHK 26.06.2018. a otsus asjas nr 3-16-579, p 15). Seetõttu ei pea ringkonnakohus asjakohaseks ka halduskohtu viidet Tartu Halduskohtu 08.02.2018. a otsusele asjas nr 3-16-2117 ja selles kirjeldatud asjaoludele, millest nähtub, et Narva-Jõesuu linnavalitsus määras 27.06.2012 siiski ühele äriühingule tähtaja vundamendini lagunenud ehitise kordategemiseks, osaühing esitas ehitusloa taotluse, vastustaja väljastas ehitusloa, pärast ehitustööde lõpetamist ehk 2014. a andis Ida-Viru maavanem loa ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ning 14.12.2015 kanti maaüksus osaühingu omandina kinnistusraamatusse. Viidatud haldusasjas ei käinud vaidlus eelnimetatud toimingute ja tegevuste üle, vaid äriühing vaidlustas Narva-Jõesuu linnavalitsuse 2016. a korraldust, millega jäeti ehitiste kordategemise tähtaja pikendamise taotlus rahuldamata just põhjusel, et püsivalt kasutusest välja langenud vundamentide kordategemine ei ole võimalik, kuna sel juhul tuleks sisuliselt püstitada uued hooned, mis aga ei vasta MaaRS eesmärkidele. Linnavalitsus leidis ka ise, et ehitada saaks uusehitise, mis aga erastamisõigust ei anna. Samuti märkis Narva-Jõesuu linnavalitsus kõnealuses asjas esitatud vastuses kaebusele seonduvalt oma varasema praktikaga vundamendini lagunenud ehitise kordategemiseks ja selle juurde maa ostueesõigusega erastamise võimaldamiseks, et on sellest kogemusest õppinud ning leiab, et analoogse olukorra kordumine ei ole lubatav ja võimalik väär varasem halduspraktika ei anna õiguspärast ootust selle jätkamiseks.
38.Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus praeguses asjas põhjendatuks vastustaja
vastutust piirata ja tekkinud kahju tuleb jätta vastustaja kui avalik-õiguslikus suhtes õigusvastase tegevusega kahju tekitanud avaliku võimu kandja kanda. III
39.Kaebaja märkis vastuses vastuapellatsioonkaebusele, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et maareformi seadus siiski välistab kõnealuste hoonete juurde maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise, taotleb ta vastavas osas maareformiseaduse sätete kohaldamata jätmist seoses vastuoluga põhiseadusega §-de 31 ja 32 ebaproportsionaalse riive tõttu. Kaebaja leiab, et sellises olukorras oleks ehitiste omandiõiguse kaotus, mis paratamatult kaasneks, ilmses vastuolus põhiseadusega.
40.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna praeguse vaidluse asjaolud alust kahelda MaaRS § 6 lg 31 põhiseaduspärasuses või selle põhiseaduskonformse tõlgendamise võimaluses ega tingi seega põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamist. Arvestades, et MaaRS ei võimalda ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde, siis ei ole kaebaja huvi maa soodustingimustel omandamiseks seadusega kaitstav. Kuna maaüksusel asuvad vundamendid on suurel määral lagunenud, ei ole riive kaebaja omandipõhiõigusele ka oluline ega kaalu üles avalikku huvi maareformi õiguspäraseks lõpule viimiseks. IV
41.Kõike eeltoodut arvestades jääb kaebaja apellatsioonkaebus tühistamis- ja kohustamisnõuete osas rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldab kaebaja apellatsioonkaebuse osaliselt hüvitamisnõuet puudutavas osas. Ringkonnakohus muudab halduskohtu otsuse resolutsiooni p 2 ja mõistab vastustajalt kaebaja kasuks täiendavalt välja 1707,60 eurot, kokku seega 3415,20 eurot ehk kogu tõendatuks loetud kahjusumma.
42.Vastustaja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
43.Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata, mistõttu jäävad Narva-Jõesuu linna menetluskulud tema enda kanda. Kaebaja esitas ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid ning palus vastustajalt välja mõista õigusabikulud summas 9693,91 eurot ja kohtuistungiga seotud kulud 2059,20 eurot ning apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu summas 750 eurot, kokku seega 12 503,11 eurot. Kuna kaebaja apellatsioonkaebus jääb tühistamis- ja kohustamisnõuete osas rahuldamata, on otsus selles osas tehtud kaebaja kahjuks. Seega jäävad kaebaja menetluskulud apellatsioonkaebuse rahuldamata jäetud osale vastavas osas tema enda kanda. HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kaebaja taotles halduskohtus kahju hüvitamist kogusummas 33 815,20 eurot ja halduskohus mõistis kaebajale hüvitisena välja 1707,60 eurot. Ringkonnakohtus oli seega kaebaja poolt nõutava kahjuhüvitise suuruseks 32 107,60 eurot (33 815,20 - 1707,60) ja ringkonnakohus mõistis täiendavalt halduskohtule kaebaja kasuks välja veel 1707,60 eurot, mis moodustab 5,31 % kaebaja poolt apellatsioonimenetluses nõutud kahjusummast. Seega kuulub Narva-Jõesuu linnalt Blue Dream OÜ kasuks väljamõistmisele 5,31 % kaebaja poolt nõutud apellatsioonimenetluse kuludest ehk 664 eurot (5,31 % 12 503,11-st on 664). Ülejäänud osas jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.