Blue Dream OÜ kaebus Narva-Jõesuu linna vastu 10.10.2018.a korralduse nr 432 tühistamise, asja uueks otsustamiseks kohustamise ja kahju hüvitamise nõudes
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Kaebaja Blue Dream OÜ, esindaja Mart Lee Vastustaja Narva-Jõesuu linn, esindaja vandeadvokaat Enno Heringson
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus tühistamis- ja kohustamisnõuete osas rahuldamata.
2.Rahuldada kaebus hüvitamisnõudes osaliselt. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja hüvitis 1707,60 eurot.
3.Jätta menetluskulud 9/10 ulatuses kaebaja kanda ja 1/10 ulatuses vastustaja kanda.
4.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 75 eurot. Jätta muud menetluskulud välja mõistmata.
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates, viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 30.12.2019. Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Asjaolud ja poolte seisukohad
1.Narva-Jõesuu linnavalitsus andis 10.10.2018 korralduse nr 432 (tl 7-9, edaspidi vaidlustatud korraldus), millega ta - lõpetas Narva-Jõesuu linnas Pargi tn 1 ostueesõigusega erastamise menetluse (maa taotleja Blue Dream OÜ); - lõpetas sama maa hoonestusõiguse seadmise menetluse (hoonestusõiguse seadmise taotleja Blue Dream OÜ);
- tunnistas kehtetuks 12.10.2010.a korralduse nr 310 „Narva-Jõesuu linna Pargi tn 1 vundamendi teenindamiseks vajaliku maa ja sihtotstarbe määramine“. Vaidlustatud korralduse aluseks olevad asjaolud ja otsuse põhjendused olid kokkuvõtvalt järgmised. Tsiviilkäibes oli alates 1993. aastast vallasasjana Narva-Jõesuu linnas Pargi tn 1 asuv vundament, see registreeriti hooneregistris (hiljem ehitisregistris) kui lammutatud restoran, registrikood 118006900. Kaebaja omandas selle ehitise vallasasjana 17.12.2009. Kaebaja esitas 15.10.2010 avalduse maa erastamiseks. Kaebaja ja vastustaja sõlmisid 09.09.2010 kokkuleppe, mille eesmärgiks oli Pargi tn 1 maaüksusel asuva ehitise kordategemine hiljemalt 01.12.2013 ning maa erastamine. Vastustaja määras - 05.10.2010.a korraldusega nr 302 Pargi tn 1 asuva ehitise kordategemiseks tähtaja 01.12.2013 (tl 14). Vastustaja pikendas 02.07.2013.a korraldusega nr 173 (tl 16 pöördel) seda tähtaega kuni 01.12.2014; - 12.10.2010.a korraldusega nr 310 (tl 51) Pargi tn 1 asuva vundamendi teenindusmaa suuruseks 3970 m2; - 08.12.2010.a korraldusega nr 378 projekteerimistingimused ajaloolise Rannahoone taastamiseks endises mahus ja algupärasele võimalikult lähedasel kujul (tl 14 pöördel - 16). 06.10.2014 esitas kaebaja ehitusloa taotluse ja ehitusprojekti. Päästeamet keeldus ehitusprojektile heakskiidu andmisest. Keskkonnaamet selgitas, et hoone jääb Läänemere piiranguvööndisse ja mereranna ehituskeeluvööndisse ning ehitamine on võimalik juhul, kui ehituskeeluvööndit on seaduses sätestatud korras vähendatud. Mh tuli vastustajal selle taotlemiseks esitada Keskkonnaametile vastu võetud detailplaneering. Vastustaja ei ole ehitusluba välja andnud. 27.01.2015 esitas kaebaja avalduse hoonestusõiguse seadmiseks. Maa-amet on teinud vastustajale kohustusliku ettekirjutuse tunnistada antud haldusaktid kehtetuks ning lõpetada maa ostueesõigusega erastamise ja hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud, kuna lammutatud ehitis ei ole ehitis maareformi seaduse tähenduses ja vundament ei ole ehitis, millele saab määrata tähtaja kordategemiseks. Maa-amet andis hinnangu ka haldusakti projektile. Alates 14.07.2017 ei ole ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine enam võimalik. Vastustajal puudub kaalutlusruum tegemaks muud otsust kui erastamismenetluse lõpetamine. Kaalutlusõiguse teostamise korral tuleks arvestada, et kaebaja ei ole ehitist tähtaegselt korda teinud ja ei ole ehitusprojekti puudusi kõrvaldanud. Kaebaja oleks pidanud taotlema ehituskeeluvööndi vähendamise taotluse esitamist. Ka hoonestusõiguse seadmise menetlus tuleb lõpetada, kui ehitis ei vasta seaduse nõuetele. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine oli osa hoonestusõiguse seadmise menetlusest ja on tähenduse kaotanud. Vastustajal puudub alus tunnistada kehtetuks korraldusi, millega määrati ehitise kordategemise tähtaeg ja väljastati projekteerimistingimused, kuna need olid õiguspärased ja asjakohased ning nende alusel on võimalik hinnata kaebaja käitumist. Kaebajal oli võimalus esitada enne korralduse andmist oma seisukohad, millele vastustaja korralduses vastas.
2.Kaebaja Blue Dream OÜ esitas 16.11.2018 Tartu Halduskohtule kaebuse ning 08.11.2019 ja 21.11.2019 täiendavad avaldused.
2.1.Kaebaja palus tühistada vaidlustatud korralduse ning kohustada vastustajat läbi viima
kaebajale kuuluvate ja korrastamist mittevajavate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise või hoonestusõiguse seadmise menetlus. Kaebaja avaldas, et ta sai vaidlustatud korralduse kätte posti teel 17.10.2018. Kaebaja omandatud ehitise koosseisus oli I 1960-ndatel ehitatud ning 1980-ndatel lammutatud silikaattellistest restoranihoone vundament (nimetatud objekt on kantud ehitisregistrisse); II samaaegselt restoranihoonega ehitatud lahtine terrass; III vundament ja ääris, mis hoiavad paigal lahtise terrassi alust pinnast; IV trepid, mida kasutatakse ranna-alalt lahtisele terrassile pääsemiseks. Ehitise koosseisu kinnitab ehitise müünud pankrotihaldur (tl 10) ning Kohtla-Järve Tehnilise Inventariseerimise Büroo 25.07.1967.a inventariseerimine (tl 12). Samuti asjaolu, et 12.07.1999 toimunud Pargi tn 1 majavalduse maa-ala ja sellel asuvate hoonete ja ehituste ülevaatuse akti (tl 12 pöördel) kohaselt on võrreldes viimase inventariseerimisega toimunud vaid üks sisuline muudatus - põhihoone on lammutatud. Kaebaja teostas faktilist valdust ehitise üle selles koosseisus ja tasus vastavalt maamaksu (tl 11). Kaebaja arvates on objektid II, III ja IV ehitised, mis ei vaja korrastamist ja mille juurde on võimalik erastada maa või seada hoonestusõigus. Tegemist on inimtegevuse tulemusena tekkinud ning aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud rajatistega, mis ühiselt moodustavad tervikliku asja. Asi on kasutatav tema rajamise aegsel sihtotstarbel ehk äritegevuseks ja vaba aja veetmiseks, kuna vastustaja on korduvalt andnud lubasid supelranda teenindavate teisaldavate kauplemisvahendite paigutamiseks nii lahtisele terrassile kui ka mujale Pargi tn 1 maa-alale (tl 13). Objektid II, III ja IV ei ole kunagi korrastamist vajanud. Kaebaja ei nõustu sellega, et vastustaja oli seotud Maa-ameti seisukohtadega. Õigusakti rakendamisel antavad selgitused ei asenda haldusakti. Maa-amet on lähtunud vastustaja antud andmetest, kõik kaebaja välja toodud asjaolud ja põhjendused ei olnud Maa-ametile teada. Kaebaja arvates on vastustaja esitanud kohtumenetluses põhjendusi, mida haldusakt ei sisalda. Vastustaja ei väida haldusaktis, et objektid II, III ja IV oleksid lagunenud. Ka ei ole vastustaja mõistnud, et vundament, ääris ja trepid on rajatised, mis asuvad suures osas merepoolsel, mitte Pargi tänava poolsel küljel. Asjaolu, et tulenevalt ilmastikust ning tuulte suunast kattuvad rajatised ajuti osaliselt liivaga, ei saa viia järelduseni, et need rajatised on lagunenud.
2.2.Kaebaja taotles ka kahju 31 576 euro hüvitamist. Kahju tekkis sellest, et kaebaja tegi kulutusi vastustaja korralduste 05.10.2010 nr 302 „Pargi tn 1 Narva-Jõesuu kordategemise tähtaja määramine“ ja 08.12.2010 nr 378 „Projekteerimistingimuste määramine - Pargi tn 1, Narva-Jõesuu“ täitmiseks. Täpsemalt on kaebaja kandnud järgmised kulud: - DeCon OÜ 29.01.2014 arve/saateleht nr 3 (tl 117), rannahoone taastamise eskiis, summa 980 eurot + käibemaks 196 eurot, kokku 1176 eurot; - Fulner Consult OÜ arved 07.02.2014 nr 1402-1 ja 12.03.2014 nr 1403-1 (tl 117 pöördel 118), summa kokku 15 000 eurot. Kaebajale osutatud teenuseks olid Pargi tn 1 uuringud ja arvestused; - Pitavole OÜ arved 07.02.2014 nr 1 ja 12.03.2014 nr 2 (tl 118 pöördel - 119), summa kokku 15 000 eurot. Kaebajale osutatud teenuseks olid Pargi tn 1 finantsarvestused; - Hastre Optimum UÜ 20.10.2014 arve nr 6/2014 (tl 119 pöördel), hangete koostamine ja konsultatsioonid, summa 400 eurot. Tegemist oli Pargi tn 1 hangete koostamise ja konsultatsioonidega; Kokku on kaebaja nende arvete alusel tasunud 31 576 eurot.
Kaebaja täiendas nõuet TÜ-le Merelähedane 08.04.2014 arve nr 11 (tl 120) alusel makstud summaga 2239,20 eurot (arve summa 1866 eurot + käibemaks 373,20 eurot). Selle arve alusel osutati kaebajale Pargi tn 1 rannahoone taastamisega seotud projekteerimisteenuseid. Kaebaja nõue on kokku 33 812,20 eurot. Kulud tulenesid vastustaja poolt kaebajale pandud kohustusest taastada Pargi tn 1 asunud Rannahoone. Haldusakti nõuete täitmata jätmine oleks kaasa toonud selle, et kaebaja oleks ilma kohase hüvitiseta ilma jäänud varast, mille omandamise eest täitemenetluses oli ta maksnud nimetamisväärse summa. Teatava lagunemisastmega vundamendi korrastamiseks ei saanuks (tohtinuks) vastustaja tähtaega määrata, ometi vastustaja seda tegi. Vastustaja ei oleks saanud nõuda Rannahoone taastamist. Kaebaja on heas usus teinud kulutusi selleks, et täita omavalitsuse poolt antud haldusaktis talle pandud kohustusi. Kaebaja tegi kõik endast oleneva, et teha korda Pargi nr 1 asuv ehitis. Kaebaja ei olnud teadlik sellekohase vastustaja korralduse õigusvastasusest. Haldusaktide andmise ajal puudus ühtne haldus- ja kohtupraktika. Kaebaja ei nõustu sellega, ta oleks pidanud taotlema vastustajalt ehituskeeluvööndi vähendamist. Ranna või kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Vastustaja püüdis uue hoone püstitamise keelust mööda minna, nimetades kunagisele Rannahoonele võimalikult sarnase hoone püstitamist hoopis teiste parameetritega restoranihoone vundamendi korrastamiseks. Vastustaja pidi tagama maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu. Planeeringu koostamist üldplaneeringut muutvana ja ehituskeeluvööndis sai korraldada ainult vastustaja, seda ei saanud planeeringust huvitatud isikule üle anda.
3.Vastustaja esitas 11.04.2019 vastuse kaebusele ning 08.11.2019 ja 21.11.2019 täiendavad avaldused. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.
3.1.Pargi tn 1 maaüksusel asus 1935. aasta keskpaigas valminud puidust rannahoone, mis hävis 1941. aastal. Aastatel 1964 - 1965 püstitati samale maaüksusele, umbes samale asukohale ühekorruseline suverestoran, mis lammutati 1987. aastal. Restorani hoone kinnine osa jätkus terrassi ja randa viivate treppidega (ehitise plaan tl 37). Maa-ameti geoportaalis kättesaadava ortofoto (tl 26 pöördel) ja ehitise plaani võrdlus näitab, et säilinud plaaditud pind ei ole endine terrass, vaid lammutatud restoranihoone põrand. Kaebaja nimetatud lahtine terrass on hävinud. Säilinud on terrassi lagunenud äärised. Maaüksusel on eristatavad kaks vundamenti restoranihoone vundament ja lahtise terrassi vundament. Äärise Pargi tänava poolne osa ei asu Pargi tn 1 maaüksusel. Pargi tänav ulatub mererannani, ääris paikneb Pargi tänav (L1) kinnisasjal (registriosa nr 9197050, katastriüksus nr 51301:001:0285) ja on selle oluline osa (Maa-ameti geoportaali andmed tl 27). Äärise mererannaga paralleelne osa on lagunenud. Trepid on lagunenud. Üheski Pargi tn 1 ehitisega tehtud tehingus ei nimetata tehingu esemena terrassi, vundamenti, äärist või treppe. Kaebaja ei ole neid objekte nimetanud ka maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise avaldustes (tl 52, 64). Objektid II, III ja IV on lammutatud restorani vundamendi juurde käivad rajatised, millel puudub eraldiseisev funktsionaalsus. Objektidest tehtud fotod (tl 38-43) näitavad, et maaüksusel ei paikne tervikliku asjana või korrastamist mitte vajava ehitisena käsitletavaid asju. Rajatised on lagunenud ja ei anna kaebajale maa erastamise õigust. Objektide II, III ja IV eraldi ehitisena käsitlemise konstruktsiooni lõi kaebaja alles pärast seda, kui oli mööda lasknud kõik ehitise korda tegemise tähtajad. Iseseisvat funktsionaalsust ei anna objektidele see, et Pargi tn 1 maaüksusel tegutsemiseks on väljastatud kauplemislubasid. Kaupleja võis valida, et paigaldab oma teisaldatava
kauplemisvahendi kohtkindlale ja iseenesest siledale suverestorani esimese korruse vundamendi jäänukile.
3.2.Kaebaja ei ole tõendanud kahju olemasolu, vastustaja õigusvastast tegevust ja selle põhjuslikku seost kahju tekkimisega. Kaebaja esitatud arvete tasumine ei ole tõendatud. Kulude seos Pargi tn 1 ehitisega ei ole selge. Analüüsida tuleks ka seda, kas kahju oleks olnud välditav. Kaebaja omandas teadlikult juba vundamendini lagunenud ehitise. Kaebaja pidi teadvustama teatavaid riske. Küsimus ei ole üksnes Maa-ameti poolses kooskõlastuses, vaid kaebajal jäid saamata kooskõlastused Päästeametilt ja Keskkonnaametilt. Kui vastavad kooskõlastused olnuks olemas, võinuks olukord kujuneda teiseks. Vastustaja ei saanud garanteerida tulemusi menetluses, kus lõplik otsustaja oli maavalitsus. Kui kaebusest aru saada nii, et vastustaja ei oleks tohtinudki nõuda 1930-ndatel rajatud rannahoone taastamist (hoolimata sellest, et pooled nii kokku leppisid), siis saanuks kaebaja vaidlustada vastavad haldusaktid. Kahju hüvitamist ei saa nõuda, kui kahju tekitanud haldusakti vaidlustamine oleks kahju ära hoidnud ja see oli kannatanu jaoks arusaadav.
4.Vastustaja leidis vastuses kaebusele, et kaebaja on minetanud tühistamiskaebuse esitamise õiguse. Kaebajale oli juba enne vaidlustatud korralduse andmist, hiljemalt vastustaja 06.04.2018.a kirjast teada, et Maa-amet tegi 18.05.2016 vastustajale kohustusliku ettekirjutuse erastamismenetlus lõpetada. Kaebaja oleks pidanud vaidlustama Maa-ameti ettekirjutuse kui eelhaldusakti. Kohus selgitas 23.10.2019.a määruses, et viidatud Maa-ameti ettekirjutus ei ole käsitletav eelhaldusaktina. Maareformi seaduse (MaaRS) § 38 lg 2 p 1 ja 3 alusel on Maa-ametil õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel ja teha kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses. See tähendab, et Maa-ameti tegevus selgituste andmisel ja ettekirjutuse tegemisel ei ole suunatud kaebajale, vaid vastustajale. Tegemist on järelevalvega kohaliku omavalitsuse tegevuse üle. Järelevalve tulemusena kohalikule omavalitsusele tehtud ettekirjutust ei saa vaidlustada kaebaja. Vastustaja ei ole tühistamisnõude lubatavusele rohkem vastuväiteid esitanud. Kohtu seisukoht Tühistamis- ja kohustamisnõue
5.MaaRS § 22 lg 1 alusel saab isik ostueesõigusega maad erastada ehitise omanikuna. MaaRS § 351 lg 1 sätestab hoonestusõiguse seadmise ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. MaaRS § 6 lg 3 ütleb, et ehitis selle seaduse tähenduses on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. MaaRS § 6 lg 31 kohaselt ei käsitleta ehitisena muuhulgas lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks.
6.Kohus selgitas kaebuse menetlusse võtmisel, et ta mõistab kaebust nii, et kaebaja soovib saavutada maa erastamist või hoonestusõiguse seadmist otsuse punktis 2.1 nimetatud objektide II, III ja IV ehk lahtise terrassi, vundamendi ja äärise ning treppide omanikuna. Kaebaja ei
taotle seda, et tal oleks võimalik taastada endine restoranihoone ja omandada maa või hoonestusõigus selle hoone omanikuna, samuti ei taotle kaebaja maa erastamist või hoonestusõiguse seadmist endise restoranihoone vundamendi omanikuna. Kaebaja ei ole sellele vastu vaielnud.
7.Kohtu hinnangul on tõendatud, et Narva-Jõesuus Pargi tn 1 paiknes üks ehitis ehk restoran, mille koosseisu kuulusid otsuse punktis 2.1 nimetatud objektid I-IV. Ehitise plaanidest (tl 37, 44) nähtub, et restorani hoone, terrass, ääris ja trepid moodustasid ühe tervikuna kasutatava ehitise. Ühte ehitist näitab ka 1967. aastal toimunud inventariseerimine (tl 12). Tabeli esimeses veerus on ainult üks ehitise number ning selleks ehitiseks on restoran. Ehitise kohta on välja toodud esiteks hoone pind ja teiseks krundi täisehitatud pind. Viimase arvutamisel on lisaks hoonele arvesse võetud ka lahtine terrass, vundament ja ääris ning trepid. See, et kõigi ehitise osade pinnad on eraldi välja arvutatud, ei tee ehitise osadest iseseisvaid ehitisi. Ka tsiviilkäibes on ehitis algusest peale olnud ühtse tervikuna. Esimeses teada olevas tehingus, 14.10.1993 sõlmitud lepingus (tl 45-46) on lepingu esemena nimetatud rekonstrueerimisel hoonet söökla „Laine“ vundamendi kujul. Söökla „Laine“ koosseisu kuulusid aga 1967. aasta inventariseerimise ja plaani järgi hoone, terrass, äärised ja trepid. Kaebaja ja talle ehitise müünud pankrotihaldur mõistsid tehingut nii, et selle esemeks oli ca 4000 m2 suurusel maa-alal paiknev ehitis tervikuna (tl 10).
8.Otsuse punktis 7 toodut ei muuda asjaolu, et hooneregistrisse kanti ehitisealuse pinnana üksnes restoranihoone vundamendi alune pind (tl 47). Ehitisregistril ei ole praegu ja ei ole kunagi olnud õiguslikku tähendust ehitiste olemasolu või omandiõiguse osas. Ehitisregistri kanne ei ole õige, kuid sellest ei saa järeldada, et objektid II-IV on olemas iseseisva ehitisena. Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend 3-3-1-4-12 ei käsitle praeguse vaidlusega võrreldavat olukorda. Vastustaja ei vaidle vastu sellele, et ka objektid II-IV on ehitised (osad ehitisest). Pooled vaidlevad selle üle, kas tegemist on iseseisva ehitisega, mis annab kaebajale maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise õiguse. Kohtuasjas 3-3-1-4-12 oli tegemist tõstetud pinnasega maa-alaga elamu ümber, mida toetas tugimüür. Ka selles kohtuasjas märkis Riigikohus, et terrass ja tugimüür moodustavad koos elamuga ühtse kompleksi ning tegemist on elamu teenindamiseks vajaliku rajatisega, mis on hõlmatud elamu ehitamiseks antud ehitusloaga. Viidatud lahend räägib seega pigem vastustaja seisukohtade kasuks.
9.Kaebaja omandas lammutatud restorani kui vallasasja 17.12.2009 (tl 49) ning esitas avalduse maa erastamiseks 15.10.2010 ja hoonestusõiguse seadmiseks 27.01.2015. MaaRS § 6 lg 3 toodud ehitise mõiste üheks elemendiks on see, et tegemist on tervikliku asjaga. Sama sätte varasem redaktsioon viitas ehitise mõiste osas ehitusseadusele. 01.01.2003 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 1 sisustas ehitise mõiste sarnaselt kehtiva MaaRS § 6 lg 3. Riigikohus selgitas lahendi 3-3-1-80-10 p 24, et asja ehitisena määratlemisel on oluline arvestada selle põhilist kasutusotstarvet (eesmärki), kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest. Kohtu hinnangul on vastustaja õigesti käsitlenud objekte I-IV ühe ehitisena ja lahendanud nende juurde maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse küsimuse ühtselt vaidlustatud korraldusega. Kaebaja nimetatud objektidel II, III ja IV ei ole kunagi olnud iseseisvat kasutusotstarvet või eesmärki. Tegemist oli restorani terrassiga, restorani territooriumi ümbritseva piirdega ja restorani pääsemiseks vajalike treppidega.
Ka kaebaja ei ole põhistanud, kas ja milleks olid terrass, piirded ja trepid kasutusel iseseisvalt, restoranihoone olemasolust sõltumata. Kaebaja on viidanud sellele, et Pargi tn 1 territooriumil praegu olevaid objekte on kasutatud aluspinnana. Kohus nõustub vastustajaga, et see, kui ehitise jäänuseid on võimalik mingil moel kasutada (sh müürijupil või trepiastmel istuda, siledale ja kõvale pinnale esemeid paigutada), ei tee neist iseseisvaid ja maa erastamise õigust andvaid ehitisi.
10.Vastustaja on vaidlustatud korralduses õigesti leidnud, et kaebajal puudub maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise õigus, kuna Pargi tn 1 maaüksusel ei paikne ehitisi MaaRS tähenduses. Fotod (tl 38-43) näitavad, et ehitis on täielikult lagunenud. Sh tuleneb ortofoto (tl 26 pöördel) ja ehitise plaani (tl 37, 44) võrdlusest, et fotodel nähtav plaaditud pind ei ole endine terrass, vaid lammutatud restoranihoone põrand. Endisest terrassist on fotode põhjal järel üksnes lagunenud vundament ja piirded. Maaüksusel ei paikne tervikliku asjana või korrastamist mitte vajava ehitisena käsitletavaid asju, sh ei ole sellisteks asjadeks kaebaja nimetatud objektid II, III ja IV. Maaüksusel paiknes üks ehitis, restoran, mis oli vaidlustatud korralduse andmise ajaks täielikult hävinud.
11.Vaidlustatud korraldust ei muuda õigusvastaseks see, et vastustaja on tuginenud Maa-ameti selgitusetele ning haldusjärelevalve käigus vastustajale tehtud ettekirjutusele. Vastustaja on vaidlustatud korralduses esitanud piisavad põhjendused. Lisaks on viide Maa-ameti seisukohale käsitletav viitena muus dokumendis sisalduvatele põhjendustele. Põhjenduste esitamine sel viisil on tulenevalt haldusmenetluse seaduse § 56 lg 1 lubatav. Samuti ei muuda vaidlustatud korraldust õigusvastaseks see, et objekte II, III ja IV või nende juurde maa erastamise või hoonestusõiguse seadmise võimalust ei ole eraldi käsitlenud. Kohus näitas eespool, et objekte I-IV tuli käsitleda ühe ehitisena. Ka kaebaja ei ole esitanud eraldi maa erastamise ja hoonestusõiguse seadmise avaldusi vastavalt objekti I ning objektide II-IV kohta, vaid on esitanud ühtsed avaldused.
12.Kokkuvõttes on vaidlustatud korraldus õiguspärane ja kaebaja väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kui kohus ei rahulda tühistamiskaebust, siis puudub võimalus rahuldada nõuet kohustada vastustajat kaebaja taotlusi uuesti läbi vaatama. Hüvitamisnõue
13.Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada sama seaduse § 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 8 lg 1 kohaselt hüvitatakse varaline kahju rahas ning hüvitisega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. RVastS § 13 lg 1 alusel võetakse hüvitise suuruse määramisel arvesse kahju tekkimise ettenägematust, objektiivseid takistusi kahju ärahoidmisel, õiguste rikkumise raskust, eraõiguses sätestatud piiranguid seoses kannatanu osaga kahju tekitamisel ning muid asjaolusid, millest tulenevalt kahju hüvitamine täies ulatuses oleks ebaõiglane.
14.Kaebaja tugineb sellele, et vastustaja tekitas talle kahju 05.10.2010.a korraldusega nr 302, millega vastustaja määras Pargi tn 1 asuva ehitise kordategemiseks tähtaja kuni 01.12.2013 (hiljem pikendatud kuni 01.12.2014) koosmõjus vaidlustatud korraldusega, mille tagajärjel
kaebaja kaotas maa või hoonestusõiguse omandamise võimaluse. Projekteerimistingimuste väljastamine ei oma kohtu hinnangul kahju hüvitamise nõude lahendamisel iseseisvat tähendust, kuna kaebaja taotles projekteerimistingimuste väljastamist tulenevalt ehitise kordategemise tähtaja määramisest. MaaRS § 222 lg 1 kohaselt teeb kohalik omavalitsus maa erastamisel seaduses ja teistes õigusaktides sätestatud eeltoimingud. Kuni 13.07.2017 kehtinud maareformi seaduse § 6 lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Kohtu hinnangul on ehitise kordategemise võimaluse andmisel ja selleks tähtaja määramisel tegemist avaliku võimu kandja tegevusega avalik-õiguslikus suhtes.
15.Vastustaja 05.10.2010.a korraldus nr 302 ja tähtaja pikendamiseks antud 02.07.2013.a korraldus nr 173 olid õigusvastased, kuna need olid vastuolus seadusega. Esiteks ei olnud tegemist ehitisega, mis oli lagunenud ja kasutusest välja langenud. Ehitise varasem omanik oli ehitise enne maareformi algust ehk 1987. aastal lammutanud. Teiseks määras vastustaja tähtaja mitte lammutatud hoone ehk söökla / restorani „Laine“ taastamiseks, vaid aastatel 1935-1941 samas asukohas paiknenud Rannahoone taastamiseks. Maa-amet selgitas 18.05.2016.a kirjas, et MaaRS § 6 lg 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab hoone kordategemine eeskätt seda, et hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda. See tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusotstarbest. Kohus nõustub sellega. Poolte kirjeldatu põhjal olid hooned oluliste erinevustega - 1941. aastal hävinud Rannahoone oli puithoone, mis koosnes kahest kahekorruselisest tiibosast ja kolmekorruselisest keskosast (vt ajapaik.ee/photo/129423/narvajoesuu-rannahoone-havinud-vaade-rannalt/, foto järgi oli hoonel ka terrass). 1987. aastal lammutatud restoran oli ühekorruseline silikaattellistest ehitis. Rannahoone taastamine ei kujutanud endast 1987. aastal lammutatud ehitise kordategemist. Kolmandaks nägi korraldus ette ehitamise Läänemere ehituskeeluvööndis. Looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg 3 kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Projekteerimistingimuste väljastamise korralduses (tl 14 pöördel) märkis vastustaja, et Pargi tn 1 ehitisele ulatub mereranna ehituskeeluvöönd, seega oli vastustaja ehituskeeluvööndist teadlik. Vastustaja viitas projekteerimistingimuste väljastamisel LKS § 38 lg 4 p 5, mille järgi ehituskeeld ei laiene olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Seda sätet ei saanud Pargi tn 1 maaüksusele ehitamisel ilmselgelt kohaldada. Samuti on tegemist uue hoone ehitamisega, kuna maaüksusel mingeid hooneid, mida oleks saanud ümber ehitada, ei paiknenud. Viidatud LKS sätted kehtisid samas redaktsioonis ka korralduste andmise ajal.
16.Kohus ei pea ehitise kordategemise tähtaja määramise õiguspärasuse hindamisel määravaks seda, et vastustaja andis kaebajale tähtaja vundamendini lagunenud ehitise kordategemiseks. MaaRS kohaldamise praktika ei ole alati olnud selline, et vundamendini lagunenud ehitise kordategemine ei ole võimalik ja selleks ei saa mingil juhul tähtaega määrata. Näiteks nähtub Tartu Halduskohtu 08.02.2018.a otsuses asjas 3-16-2117 kindlaks tehtud asjaoludest, et vastustaja määras 27.06.2012 osaühingule tähtaja vundamendini lagunenud ehitise kordategemiseks, osaühing esitas 02.09.2013 ehitusloa taotluse, vastustaja väljastas ehitusloa, pärast ehitustööde lõpetamist ehk 09.12.2014 andis Ida-Viru maavanem loa ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ning 14.12.2015 kanti maaüksus osaühingu omandina kinnistusraamatusse (otsuse punktid 1-4, 18).
17.Kaebaja taotleb varalise kahju hüvitamist. Tekkinud kahjuna toob kaebaja välja summad, mille ta tasus hoone taastamise eskiisi ja projekti koostamise eest ning kulutused uuringutele, arvestustele, finantsarvestusele, hangete koostamisele ja konsultatsioonidele. Kohtu hinnangul on kaebaja tõendanud kahju tekkimise summas 3415,20 eurot. Kahjuna on käsitletav 1176 eurot, mille kaebaja tasus DeCon OÜ 29.01.2014 arve/saatelehe nr 3 alusel ja 2239,20 eurot, mille kaebaja tasus TÜ Merelähedane 08.04.2014 arve nr 11 alusel. Esimesel arvel on öeldud, et see esitati Pargi tn 1 rannahoone taastamise eskiisi eest. Vastustaja kinnitab oma kirjas Maa-ametile (tl 67), et kaebaja on koostöös vastustajaga koostanud mitmeid eskiislahendusi. Teise arve esitajat TÜ-d Merelähedane on haldusmenetluses korduvalt nimetatud kui rannahoone taastamise projekti koostajat. Kahju tekkimise kindlakstegemisel ei ole nõutav, et kaebaja tõendaks arvete tasumist. Piisab sellest, et kaebajale on arved esitatud ja kaebajal on sellega tekkinud nende tasumise kohustus. Muude kaebaja nimetatud kulude osas ei ole kaebaja tõendanud nende seotust Pargi tn 1 ehitise taastamisega. Arvetelt selline seos ei nähtu. Fulner Consult OÜ ja Pitavole OÜ arvetel on kauba või teenuse nimetusena märgitud üksnes „Vastavalt 11.1.2014 lepingule“. Hastre Optimum UÜ arvele on märgitud „Hangete koostamine, konsultatsioonid“. Muid tõendeid nende kulutuste seotuse kohta Pargi tn 1 ehitisega kaebaja esitanud ei ole. Kohus märgib lisaks, et finantsarvestuste tegemine ning hangete teostamise teenuse või konsultatsioonide ostmine ei ole ehitise taastamiseks vajalik kulu. Kaebaja ei ole selgitanud ja kohtule ei ole äratuntav, milliseid hankeid oleks vaja olnud läbi viia olukorras, kus isegi ehitusluba antud ei olnud. Vastustajale ei saa panna vastutust selle eest, kui kaebaja soovis kasutada abi finantsarvestuste tegemisel või hangete teostamisel.
18.Kaebaja esitas algselt ja kohus võttis menetlusse kaebuse 31 576 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 49 lg 3 p 2 kohaselt ei loeta rahalise nõude suurendamist või vähendamist kaebuse muutmiseks. Nõude suurendamisest ei muutu ka kaebuse esitamisel tasumisele kuuluv riigilõiv, kuna kaebaja on juba tasunud riigilõivu maksimaalses määras ehk 750 eurot. Seega saab kohus lahendada nõude viimasena esitatud suuruses ja selle lubatavuseks ei ole vaja teha täiendavaid menetlustoiminguid.
19.Kaebajal tekkinud kahju 3415,20 eurot on põhjuslikult seotud sellega, et vastustaja määras kaebajale tähtaja ehitise kordategemiseks. Kui vastustaja ei oleks andnud kaebajale lootust, et maa erastamise menetluse raames on tal võimalik püstitada ehitis ja erastada maa, siis ei oleks kaebaja tõenäoliselt eskiiside ja ehitusprojekti koostamisele raha kulutanud. Kaebajale ei saa ette heita seda, et ta jättis kasutamata esmased õiguskaitsevahendid kahju tekkimise ärahoidmiseks. Vastustaja väitel oleks kaebaja saanud vaidlustada korralduse, millega talle määrati tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kohtule ei ole arusaadav, kuidas oleks kaebaja pidanud aru saama, et sellega väldiks ta kahju tekkimist. Tegemist oli kaebaja suhtes soodustava haldusaktiga - kaebaja soovis ehitise taastada ja erastada selle juurde maa. Haldusakti andmine näitab, et sel viisil maa erastamist pidas võimalikuks ka vastustaja. Veel vastustaja 20.01.2016.a kirjast Maa-ametile (tl 67-68) tuleneb, et vastustaja otsis võimalusi, kuidas kaebaja saaks ehitise taastada ja maa erastada. Seejuures märkis vastustaja, et ta peab Rannahoone olemasolu vajalikuks selle ajaloolises asukohas, eesmärgiga tõsta kuurortlinna mainet ning pakkuda rannaalal puhkajatele kaasaegsetele nõuetele vastavaid teenuseid.
20.On õige, et Päästeamet ei kooskõlastanud kaebaja esitatud ehitusprojekti (tl 60) ning seejuures välja toodud etteheited on omistatavad mitte vastustajale, vaid kaebajale: projekt ei sisaldanud kõigi korruste plaane, viited standarditele olid ebakorrektsed jne. See ei olnud aga
peamine põhjus, miks kaebajal jäi ehitis korda tegemata ja maa erastamata. Päästeameti välja toodud puudused võisid olla kõrvaldatavad. On arusaadav, et kaebaja ei asunud kõrvaldama neid puudusi, kui samal ajal ilmnes tunduvalt suurem takistus ehitamisele ehk asjaolu, et tegemist oli ehitamisega ehituskeeluvööndis. Vastutust selle eest, et ehitamiseks ei algatatud detailplaneeringut ja ei algatatud ehituskeeluvööndi vähendamise menetlust, ei saa panna üksi kaebajale. Projekteerimistingimuste väljaandmine väljendas sisuliselt vastustaja seisukohta, et tegemist ei ole detailplaneeringu koostamist nõudva ehitamisega. Samuti teadis vastustaja projekteerimistingimusi välja andes, et tegemist on ehituskeeluvööndiga.
21.Kuna kahju hüvitamise eeldused on täidetud, siis tuleb kohtul järgmisena kindlaks määrata hüvitise suurus. Kohtu hinnangul tuleb seejuures arvesse võtta, et ka kaebajal oli oma osa praeguseks tekkinud olukorra kujunemisel. Vastustaja määras kaebajale 05.10.2010 ehitise kordategemise tähtajaks 01.12.2013 ja hiljem pikendas seda kuni 01.12.2014. Kaebaja esitas aga ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse alles 06.10.2014, s.o ajal, kui algselt ehitise kordategemiseks määratud tähtaeg oli möödunud ja ka pikendatud tähtaja saabumiseni oli jäänud vähem kui kaks kuud. Seejuures ei olnud ehitusprojekt Päästeameti välja toodud puudusi arvestades eriti hoolikalt koostatud. Arvestades seda, et praktika ehitiste kordategemise võimalikkuse osas võis muutuda ligikaudu sel ajal (vt otsuse punkti 16), oleks kaebaja kiirema tegutsemise ja ehitise kordategemiseks määratud tähtaja järgimise korral maa erastamine võinud õnnestuda. Samuti on küll õige, et ehitamise eelduste, sh detailplaneeringu vajalikkuse hindajaks on eelkõige kohalik omavalitsus, kuid see ei tähenda, et kaebaja ei peaks ka ise tegema pingutusi olukorra hindamiseks. Kohus juhib tähelepanu LKS § 38 lg 9, mis sätestab, et kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus selle paragrahvis sätestatuga, ei teki isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas. See säte näitab, et seadusandja ei ole kogu vastutust ehituskeeluvööndis ehitamise lubatavuse hindamisel jätnud kohaliku omavalitsuse kanda. Kaebajale oleks asjaolude hoolikama kontrollimise puhul võinud olla arusaadav, et poolte lähenemine ehituskeeluvööndis ehitamise küsimusele ei ole päris korrektne.
22.Kohtule on esitatud poolte 09.09.2010 sõlmitud kokkulepe (tl 50, 54), mis käsitleb Pargi tn 1 asuva ehitise kordategemist ja selle juurde maa erastamist. Kaebaja ei tugine kahju hüvitamise taotlemisel kokkuleppele. Kuna kaebajal on endal õigus otsustada, millise nõude ja millisel alusel ta esitab, siis ei käsitle kohus kokkulepet pikemalt. Kohus siiski märgib, et kokkuleppe õiguslik olemus on äärmiselt vaieldav. Seadusega kohalikule omavalitsusele pandud ülesandeid sai vastustaja täita, sh maa erastamise eeltoiminguid teha või ehitamise aluseks olevaid haldusakte anda üksnes seaduses sätestatud eelduste ja tingimuste täidetuse korral. Seda on kokkuleppes ka nimetatud. Kokkulepet saab seega käsitleda kui kavatsuste protokolli või edasiste tegevuste kaardistamist ning see ei loo õiguslikult siduvaid ja sissenõutavaid õigusi või kohustusi. Kokkuleppele on kahtlemata võimalik anda ka teistsuguseid tõlgendusi ning kohus selles osas lõplikku seisukohta ei võta.
23.Kokkuvõttes nähtub kohtuasja dokumentidest, et endise Rannahoone taastamine Pargi tn 1 maaüksusel kaebaja poolt oli pikka aega poolte ühine tahe ja eesmärk. Selle saavutamine ebaõnnestus, kuna poolte tegevus oli algusest peale rajatud valele eeldusele, et Rannahoone taastamine on võimalik maareformi raames ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja maa erastamise kaudu. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud jätta eeltoodust tulenevat riisikot üksi
kaebaja kanda. On õiglane, kui vastustaja hüvitab kaebajale poole tekkinud kahjust ehk 1707,60 eurot. Kohus rahuldab hüvitamiskaebuse osaliselt. Menetluskulud
24.HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kaebaja esitas kohtule tühistamis-, kohustamis- ja hüvitamisnõuded. Neist esimesed kaks ei ole rahaliselt hinnatavad ja kohus jättis need rahuldamata. Kahju hüvitamise nõude rahuldas kohus osaliselt. Kohtu hinnangul tuleb menetluskulud jätta 9/10 ulatuses kaebaja kanda ja 1/10 ulatuses vastustaja kanda.
25.Vastustaja esitas kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid ning palus mõista kaebajalt välja esindaja kulud (kulud õigusabile). Vastustaja hinnangul on menetluskulude väljamõistmine haldusorgani kasuks õigustatud, kuna maareformi toimingud ei ole kohaliku omavalitsuse põhiülesandeks. Kaebaja vaidles vastustajale menetluskulude hüvitamisele vastu. Kaebaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud. Kohtule on teada, et kaebaja tasus kaebuse esitamisel riigilõivu 750 eurot.
26.HKMS § 109 lg 6 sätestab, et kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on õigusabi kulud võimalik haldusorgani kasuks välja mõsta ainult siis, kui kohtuasi pole seotud haldusorgani põhitegevusega. Riigikohus on lisaks märkinud, et omandireformiga seotud probleemide lahendamine kuulub omavalitsuse põhitegevuse hulka (Riigikohtu lahend 3-3-1-64-13 p 50). Kohtu hinnangul ei ole menetluskulude väljamõistmine vastustaja kasuks praeguses kohtuasjas põhjendatud, kuna maareformi läbiviimiseks vajalike eeltoimingute tegemine kuulub kohaliku omavalitsuse põhitegevuse hulka. MaaRS § 222 lg 1 näeb ette, et kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Maareform on kaua kestnud ning kohalike omavalitsuste jaoks tuttav teema, millega neil on aastate jooksul olnud väga tihe kokkupuude. Seda arvestades ei ole määrav, et erastamise eeltoimingute tegemine ei kuulu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 nimetatud omavalitsusüksuse ülesannete hulka. Kohus jätab menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata.
27.Kaebaja kasuks mõistab kohus välja 1/10 kaebaja tasutud riigilõivust ehk 75 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Jõks Kohtunik Tartu Halduskohtu 29.11.2019 kohtuotsus jõustus osaliselt Tartu Ringkonnakohtu 26.11.2020 kohtuotsusega 23. märtsil 2021 Tartu Ringkonnakohtu otsuse resolutsioon:
1.Rahuldada Blue Dream OÜ apellatsioonkaebus osaliselt ja muuta Tartu Halduskohtu 29.11.2019. a otsuse resolutsiooni punkti kaks ning mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja hüvitis 3415,20 eurot. Ülejäänud osas jätta Tartu Halduskohtu 29.11.2019. a otsus muutmata.
2.Jätta Narva-Jõesuu linna vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud linna enda kanda.
3.Mõista Narva-Jõesuu linnalt Blue Dream OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks 664 eurot.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.