Haldusasja number 3-20-1084 Haldusasi Laduks OÜ kaebus Rae valla kohustamiseks otsustama uuesti järelevalvemenetluse algatamise üle ning kontrollima ehitusteatise nr 2011271/03836 (varjualuse püstitamiseks Rae vallas, Peetri alevikus, Kopli tee 45 kinnistule) õiguspärasust Menetlusosalised Kaebaja – Laduks OÜ (registrikood 12111779), volitatud esindaja vandeadvokaat Raul Keba Vastustaja – Rae vald, volitatud esindaja Maiga Liiv Kolmandad isikud – T.T. ja K.V., volitatud esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Muud selgitused
Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
RESOLUTSIOON
Tagastada kaebajale 06.11.2020 menetluskulude taotlus koos lisadega.
Tagastada kolmandatele isikutele 09.11.2020 menetluskulude taotlus koos lisaga.
Võtta asja materjalide juurde kaebus koos lisadega 1-14, kaebaja 11.06.2020 menetlusdokument, kaebaja 06.11.2020 täiendavad seisukohad koos lisadega 1-2 ja kaebaja 09.11.2020 menetlusdokument.
Võtta asja materjalide juurde vastustaja 05.06.2020 volikiri, 11.06.2020 menetlusdokument, 13.07.2020 menetlusdokument koos lisadega 1-2 ja 22.09.2020 menetlusdokument koos lisaga.
Võtta asja materjalide juurde kolmandate isikute 05.06.2020 taotlus, 09.06.2020 taotlus koos lisadega 1-2, 09.06.2020 menetlusdokument, 13.07.2020 menetlusdokument koos lisadega 1-2, 12.08.2020 menetlusdokument ja 30.10.2020 menetlusdokument koos lisaga.
Jätta Laduks OÜ kaebus rahuldamata.
3-20-1084
Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.12.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.
1.Laduks OÜ-le kuulub Kopli tee 43 kinnistu Peetri alevikus, Rae vallas (katastritunnus 65301:001:1905). Naaberkinnistuks on Kopli tee 45 kinnistu (katastritunnus 65301:001:1906), mis kuulub T. T.le ja K. V.le.
2.Alal kehtib Rae Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega nr 407 kehtestatud Peetri küla Männiku-I kinnistu detailplaneering (edaspidi DP). DP-s on Peetri küla Männiku-I kinnistu 5,6 ha suurusele maa-alale kavandatud 3 elamumaa sihtotstarbega krunti korterelamute ehitamiseks, 1 elamumaa sihtotstarbega krunt ridaelamu ehitamiseks ja 15 elamumaa krunti ühepereelamu ehitamiseks, 1 üldmaa sihtotstarbega krunt avaliku kasutusega haljasala rajamiseks ning 9 liiklusmaa sihtotstarbega krunti planeeringuala teenindavate avaliku kasutusega teede väljaehitamiseks ja 1 liiklusmaa sihtotstarbega krunt reformimata riigimaale planeeringualale juurdepääsutee ehk Uusmaa tee väljaehitamiseks.
3.T. T. esitas 28.04.2020 Rae vallale ehitusloa taotluse üksikelamu ning varjualuse püstitamiseks.
4.Rae Vallavalitsuse 05.05.2020 korraldusega nr 635 otsustati väljastada ehitusluba Kopli tee 45 kinnistule üksikelamu püstitamiseks. Nimetatud korralduse alusel väljastas Rae Vallavalitsus 06.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13186 ning registreeris ehitusloa taotlusele lisatud ehitisteatise varjualuse püstitamiseks.
5.Laduks OÜ esitas 04.06.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae valla kohustamiseks vaadata uuesti läbi 06.05.2020 registreeritud ehitusteatis nr 2011271/03836 varjualuse püstitamiseks Rae vallas, Peetri alevikus, Kopli tee 45 kinnistule.
2(15)
3-20-1084
KAEBAJA SEISUKOHAD
6.Ehitisteatise menetlemisel ei ole vastustaja käitunud hea halduse tava kohaselt ega välja selgitanud kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Vastustaja on ebaõigesti rakendanud materiaalõigust ning jätnud tähelepanuta naaberkinnisasja omaniku õigused. Toiming, millega vaidlustatud ehitisteatis heaks kiideti, on õigusvastane.
7.Vastustaja on jätnud kaebaja õigusvastaselt ehitusteatise menetlusse kaasamata (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-16, p 20; Tallinna Ringkonnakohtu lahend nr 3-17-1282). Kaebaja kinnistu külgneb Kopli tee 45 kinnistuga ning püstitataval varjualusel on otsene mõju kaebajale, mistõttu oleks vastustaja pidanud kaebaja ehitusteatise menetlusse kaasama. Kaebaja arvamuse ära kuulamata jätmise tõttu ei saanud vastustaja ehitusteatise läbivaatamisel teostada kaalutlusõigust täies ulatuses ega kaaluda otsustuse langetamisel kõiki võimalikke argumente ja kaebaja huve (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-25-02, p 22). Ärakuulamisõiguse rikkumine on sedavõrd oluline haldusmenetluse nõuete rikkumine, mis tingib ehitusteatise uuesti läbivaatamise. Varjualuse saab krundil kavandada ka kaebajat vähem mõjutavasse asukohta. Hoonestusala kaugust krundi piirist tuleb sisuliselt mõista ehitusjoonena.
8.Alal kehtiva DP kohast nähtavuskolmnurga ala (ca 250 m2), kus ei või paikneda rajatisi ega 0,4 m kõrgemat haljastust, on ehitusloa menetluses kordades vähendatud (ca 5 m2).
9.Vastustaja ei ole ehitusteatise osas sisulist otsust teinud, vaid nõustunud varjualuse ehitamisega vaikimisi. Ehitusteatise registreerimine ehitisregistri (edaspidi EHR) keskkonnas on toiming, millega kohalik omavalitsus kooskõlastab ehitusseadustiku (EhS) lisas 1 sätestatud ehitusteatise kohustuslikud ehitustööd. Pärast ehitusteatise registreerimist loetakse kavandatav ehitustegevus kohaliku omavalitsuse poolt kooskõlastatuks ning selle alusel võib ehitada kahe aasta jooksul. Tavapärane praktika kohalikes omavalitsustes on see, et kinnistule kavandatav ehitustegevus menetletakse komplektselt ühes ehitusprojekti menetluses. Kopli tee 45 kinnistule kavandati ühe ehitusprojekti menetluses nii elamu, varjualune kui ka piirdeaed. Elamu püstitamiseks on vajalik esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlus ning varjualuse ja piirdeaia püstitamiseks ehitusteatis. Kopli tee 45 materjalid (sh ehitusteatis varjualuse püstitamiseks) esitati EHR keskkonda 28.04.2020. Ehitusloa väljastamine otsustati vastustaja 05.05.2020 korraldusega (vt kaebuse lisa 10) ning esitati EHR keskkonda 06.05.2020. Ehitusteatis loetakse registreerituks ehitusloa väljastamisega, seega alates 06.05.2020. Vastustaja ei ole 05.05.2020 korralduses kordagi maininud ehitusteatise menetlust varjualuse püstitamiseks.
10.Üksikelamu ja varjualune moodustavad tervikliku ehituskompleksi. Vaidlust ei ole, et DP-s on Kopli tee 45 hoonestusala kavandatud minimaalselt 4 meetri kaugusele kaebajale kuuluva Kopli tee 43 kinnistu piirist. DP seletuskirja kohaselt on nõutavad tuletõrje- ja sanitaarkujad tagatud hoonestusala paigutusega kruntidel. Lisaks on DP seletuskirjas välja toodud, et minimaalne naaberkruntide hoonestusalade vaheline kaugus eramukruntide grupis on 8 m. Sisuliselt moodustavad üksikelamu ja sellega külgnev varjualune ehitusliku kompleksi, mida ehitusloa menetluses on ka ühe ehitisena käsitletud, kuivõrd ehitiste kohta on esitatud üks ühine ehitusprojekt (vt Tallinna Ringkonnakohtu 12.03.2015 lahend nr 3-13-1844; 28.03.2019 otsus nr 3-17-2823). Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega, et hoonestusalas peab paiknema vaid üksikelamu, samas kui sellega vahetult külgnev varjualune (rajatis) võib asuda väljaspool hoonestusala ning ulatuda sisuliselt kaebaja kinnistu piirini. Algselt oli varjualune kinnistu piirini ka kavandatud, kuid tuleohutusnõuete tõttu tõmmati ehitusjoon 2 meetrit tagasi. Kahe meetri kaugusele kavandati varjualune seetõttu, et kaebaja pöördus Päästeameti poole ja Päästeamet ei nõustunud nii lähedale ehitamisega.
3(15)
3-20-1084
11.Vastustaja poolt lubatud lahendus ei vasta hea halduse tavale ega vastustaja väljakujunenud praktikale. Kohaliku omavalitsuse kohustus on jälgida, et detailplaneeringust kui ühiskondlikust kokkuleppest ka sisuliselt kinni peetakse. Sisuliselt tekib olukord, et kes ees, see mees. See tähendab, et kaebaja ei saa enda ehitisi kavandada krundipiirist ka nelja meetri kaugusele, kuivõrd ehitiste vaheline tuleohutuskuja peab olema 8 m. Vastustaja praktika kinnistu piirile lähemale kui 4 meetrit ehitamisel on olnud, et kaasatakse piirinaaber ning küsitakse tema nõusolek. Antud juhul tuleb lähtuda DP põhimõttest, et planeeringualal moodustab hoonestusala välispiir kruntidel ehitusjoone, mis on üksikelamu kruntidel 4 m krundipiirist. Planeeringuala ühelgi krundil ei ole DP-s lubatud kavandada hoonestust krundipiirist 2 meetri kaugusele. Eeltoodud seisukohta kinnitab ka Rae valla praktika – seni ei ole vastustaja DP alusel andnud ehitusõigust ühegi hoone ega rajatise püstitamiseks 2 meetri kaugusele krundipiirist. Kolmas isik ei ole ka sellist praktikat välja toonud. Väikesemahuliste abihoonete jms rajamine väljapoole hoonestusala (enamasti kinnistu piirile) ei ole antud piirkonnas tavapärane ning saab valla praktika kohaselt toimuda vaid piirinaabrite kokkuleppel. Nii näiteks on vastustaja kaebaja (Kopli tee 43) ehitusloa menetluses esitanud märkuse, et kaebaja peab esitama naaberkinnistu nõusoleku prügikonteinerite asukoha kohta, kui see asub naaberkinnistule lähemal kui 3 m. Kolmandatel isikutel on prügikonteineri asukoht kavandatud kinnistu piirile, kuid kaebajat isegi ei kaasatud menetlusse. Vastavalt kehtivale DP-le on soovitav läbipaistev piire kõrgusega kuni 1,2 m ning nähtavuskolmnurga alal ei või paikneda rajatisi ega haljastust, mille kõrgus ületab 0,4 m (vt DP põhijoonise märkus). Samas on ehitusprojekti koosseisus joonis „Piirdeaia lahendus ÜVK kaitsevööndis“, mille kohaselt on piirdeaia kõrgus 1430 mm, seega üle meetri kõrgem lubatust. Kaebaja ehitusprojekti menetluses on vastustaja esitanud märkuse, et piirde max kõrgus vastavalt DP-le 1,2 m. Koostatava „Rae valla põhjapiirkonna üldplaneeringu“ seletuskirja punktis 5.11 on välja toodud tingimused elamumaa planeerimisel. Alapunkti 3 kohaselt on abihoonete ja rajatiste kaugus naaberkinnistust 4 meetrit. Juhul, kui on olemas naaberkinnistu notariaalne nõusolek, on lubatud ka kaugus minimaalselt 2 meetrit krundipiirist. Vastustaja oleks pidanud lähtuma DPst osas, mis puudutab hoone püstitamist ning üldplaneeringus kajastatud põhimõtetest, mis puudutab rajatise kavandamist kinnistu piirile lähemale kui 4 meetrit (vt Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930; Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721).
12.Isegi kui jaatada vastustaja seisukohta, et rajatis ei pea asuma hoonestusalas, tuleb siiski arvestada, et antud juhul moodustab varjualune üksikelamuga kompleksi. Asjaolu, et vormiliselt on ehitiste vahele jäetud 5 cm ulatuses vaba ala, ei väära fakti, et visuaalselt on tegemist ühe tervikliku ehitisega. Kaebaja kinnistult vaadates on tegemist visuaalses mõttes üksikelamu eenduva hooneosaga, kuivõrd varjualuse lahtised osad ei ole kaebaja jaoks vaadeldavad. Tegemist on ilmselgelt krundi piirile liiga lähedal asuva tummseinaga, mille keskele on kavandatud väike aken. Kaebaja tellis 3D-vaated, millelt on näha, et 10 m pikkune ja 3,5 m kõrgune varjualune on ilmselgelt liiga lähedal kaebaja kinnistupiirile ning heidab kaebaja kinnistu piirile ka suurema varju, kui hoonestusalas olev elamu. Sõiduauto mõõtmed ning sellest tulenev mõju ei ole võrreldav 10 m piikuse ja 3,5 m kõrguse ehitisega, isegi juhul, kui varjualus puuduks ning seal oleks pargitud sõiduauto. Pealegi ei pargi sõiduauto antud asukohas kogu aeg. Kuigi Päästeamet on ehitusprojekti kooskõlastanud, on kaebajal kahtlus, kas lahtise siseruumiga varjualune, mille postide konstruktsioon peab vastama EI-30 nõuetele, tagab tuleohutusnõuete täitmise. Avatud sein ei toimi tuletõkkeseinana.
13.Ehitusteatis rikub kaebaja omandiõigust (Eesti Vabariigi põhiseadus (PS) § 32). Kopli tee 45 kinnistule kavandatud ehitusliku kompleksi paiknemine krundi piirile lähemal kui 4 meetrit vähendab kaebaja kinnistu väärtust, ahendab vaadet ning privaatsust. Kinnisvara spetsialistide hinnangul võib naaberhoonestuse liiga lähedal paiknemise negatiivne mõju
4(15)
3-20-1084 ulatuda ligikaudu kuni 10-15% kinnistu turuväärtusest. Ehitiste vahekauguse ja muude naabri kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega (Riigikohtu lahend nr 3-3-12502, p 21). Planeeringu nõuded, millega lahendatakse naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte, võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse; kohtumenetluses enda kui naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (Riigikohtu 20.09.2019 lahend nr 3-14-52416). Kui vastustaja oleks kaebaja ehitusloa ja -teatise menetlusse kaasanud, oleks kaebajal olnud võimalik selgitada, et ehitise kavandamine hoonestusalast väljapoole ning otse kaebaja elutoast ja terrassilt avaneva vaate ette (vt Kopli tn 45 ehitusprojekti koosseisus olev kaebaja kinnistu asendiplaan) ei ole parim ega ka mitte optimaalne lahendus (vt Riigikohtu lahend nr 31452416). Asendiplaanilt nähtub valla poolt eskiisi tasandil heaks kiidetud Kopli tn 45 hoone lahendus – elutuba ja terrass on kavandatud vaatega kolmandate isikute varjualuse poole. Mistahes privaatsuse riive ei saa olla õigustatud üksnes asjaoluga, et tegemist on tiheasustusalaga. Antud juhul ei vaidle kaebaja vastu üksikelamu püstitamisele, kuid ei saa nõustuda DP-s määratud hoonestusalast väljapoole kavandatud ehitisega. 14. Kaebaja kinnistu on 100% elamumaa sihtotstarbega, millele püstitatakse üksikelamu. Kinnistu omanikul, sõltumata sellest, kas tegemist on füüsilise või juriidilise isikuga, on kõik omaniku õigused, sh õigus nõuda, et naaberkinnistule püstitatav hoonestus vastaks alal kehtivatele kitsendustele ja piirangutele.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
15.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
16.Kaebaja kaasamata jätmine ei mõjutanud ehitusteatise nr 2011271/03836 menetluse tulemust. Ehitusteatise nr 2011271/03836 menetluse raames vastustaja kaebaja kaasamise vajadust ei tuvastanud. Varjualuse näol on tegemist rajatisega, mis võib paikneda hoonestusalast väljaspool ning varjualuse tule leviku piiramine on tagatud ehituslike abinõudega – Kopli tee 43 kinnistu poolne külg on projekteeritud tulepüsivate omadustega
(EI30).
17.Ehitusteatise nr 2011271/03836 alusel rajatava varjualuse ehitamiseks kaebaja kinnistu piirile lähemale kui 4 m ei ole kaebaja nõusolek või kooskõlastus nõutav ega vajalik. Seda tõendab ka kaebaja poolt kaebuse punktis 1.9 viidatud Põhja Päästekeskuse Ohutusjärelevalve büroo juhtivinspektori vastus (vt kaebuse lisa 9), milles muu hulgas selgitati, et sellise paiknemisega peab kas antud varjualuse sein ja külg olema tulepüsivate omadustega või varjualuse püstitamisel peab olema naabri kooskõlastus, millega naaber nõustub ning saab aru, et sellise paiknemisega kaasnevad piirangud enda krundi hoonestamisel. Sellest selgitusest järeldub üheselt, et kui varjualuse külg on tulepüsivate omadustega, siis ei ole naabri kooskõlastus vajalik, kuna naabrile ei kaasne tuleohutusega seoses piiranguid oma kinnistu hoonestamisel. Antud juhul on varjualuse tule leviku piiramine tagatud ehituslike abinõudega – varjualuse Kopli tee 43 kinnistu poolne külg peab olema tulepüsivate omadustega (EI30), mis vastab siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 22 lõikes 2 ja lõike 5 punktis 2 toodud tingimustele. See lahendus kitsendab kaebaja õigust oma kinnistule väljapoole hoonestusala rajatist ehitada üksnes sellisel juhul, kui varjualuse ja ehitatava rajatise vaheline kuja on väiksem kui 4 m, kuna siis tuleb kaebajal Kopli tee 45 kinnistu poolne rajatise osa ehitada EI30 tulepüsivusega materjalidest
5(15)
3-20-1084 juhul, kui rajatis võimaldab tulelevikut. Suurema kuja puhul ei pea kaebaja ehituslike abinõudega tule levikut piirama.
18.Ehitusteatise nr 2011271/03836 heakskiitmisest keeldumiseks puudus alus. Vastustaja möönab, et üksikelamu ja varjualune ning muud Kopli tee 45 ehitusprojektis kajastatud rajatised on EhS § 3 lõike 3 mõttes funktsionaalselt toimiv ehituslik kompleks, mida võib EhSs sätestatud teatise- ja loamenetluses käsitleda ühe ehitisena. Antud juhul on vastustaja seda ka teinud, kuid rajatiste ja hoonete menetluslikus mõttes ühe ehitisena käsitlemine ei muuda ehitusprojektis kajastatud rajatisi hooneteks, mis peavad paiknema hoonestusalas. Ehitusteatise nr 2011271/03836 alusel rajatava varjualuse näol ei ole tegemist hoonega, kuna sellel puuduvad osad EhS § 3 lõike 2 teises lauses toodud hoone tunnused – siseruum ja välispiirded.
19.DP põhijoonisest (vt kaebuse lisa 13) nähtuvalt on hoonestusalade piirid minimaalselt 4 m ja maksimaalselt 20 m krundipiirist. Kaebajale kuuluva Kopli tee 43 kinnistu (krundipositsioon 18) hoonestusala piir on Kopli tee 45 kinnistu (krundipositsioon 19) piirist 6 m kaugusel, mis teeb Kopli tee 45 ja 43 kinnistute hoonestusalade vahekauguseks 10 m. Kuivõrd vaidlusalune varjualune ehitatakse 2 m kaugusele Kopli tee 43 kinnistu piirist, siis on garanteeritud varjualuse ja Kopli tee 43 kinnistule kavandatud üksikelamu (vt vastustaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1), mis asub terves ulatuses hoonestusalas, vahel 8 m pikkune kuja. Kuivõrd Kopli tee 45 ja 43 kinnistutele rajatavad üksikelamud paiknevad kumbki oma hoonestusalas, siis on igal juhul tagatud DP seletuskirja (vt lisa 2) punkti 3.6 neljandas lõigus märgitud 8 m, mis tagab nõutavad hoonetevahelised tulekaitsekujad.
20.Vastustaja möönab, et ehitiste hulka kuuluvaid hooneid ei ole kaebajal võimalik oma kinnistule väljapoole hoonestusala, sh 2 m või 4 m kaugusele kinnistu piirist ehitada, kuid rajatiste ehitamine väljapoole hoonestusala ei ole välistatud.
21.Kaebaja väited varjualuse paiknemisest tuleneva kinnistu turuväärtuse ja privaatsuse vähenemise ning vaate piiramise kohta on paljasõnalised ja ülepaisutatud.
22.Arvestades eeltoodut ei tuvastatud ehitusteatise nr 2011271/03836 menetluses käigus kavandatava ehitise mittevastavust DP-le, millest tulenevalt oleks tulnud ehitusteatise heakskiitmisest keelduda (EhS § 44 p 1). Samuti ei tuvastatud ehitise või ehitamisega Kopli tee 43 kinnistu omanikule kaasnevat üleliia koormavat püsivat negatiivset mõju, mis oleks aluseks ehitusteatise heakskiitmisest keeldumiseks (EhS § 44 p 4). Lisaks nimetatud alustele ei esinenud ka muid ehitusteatise heakskiitmisest keeldumise aluseid (EhS § 44 pd 2, 3 ja 5-12).
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
23.Kolmandad isikud paluvad jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.
24.Kaebus on perspektiivitu, kaebajal ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki (HKMS § 121 lg 2 p 2). Ehitusteatise kehtetuks tunnistamine tähendaks seda, et Rae vald peaks uue vastava teatise esitamise korral selle uuesti läbi vaatama ja seda kohaselt menetlema. Kaebaja kui naabri keeldumine ei tähenda tingimata, et Rae vallal puuduks võimalus ja alus ehitisteatises märgitud ehitist lubada. Kui Rae vald on senises menetluses rikkunud haldusmenetluse norme ja jätnud kaebaja kaasamata ning ei ole saanud menetluses tema seisukohtadega arvestada, siis uues menetluses saab küll neid huve kaaluda, kuid tulem ei 6(15)
3-20-1084 pruugi olla kaebaja eesmärki täitev. 25. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Nagu nähtub kaebusele lisatud dokumentidest, on Rae vald kaebajale juba vastanud, et varjualune on rajatis ning see võib paikneda ka DP-ga määratud hoonestusalast väljapool, lisaks, et tulekaitsenõuded on tagatud jne. Seega uues menetluses ei saaks kaebaja esitada olemuslikult uusi vastuväiteid, mille kaalumisel võiks Rae vald jõuda erinevale otsusele ning keelduda praegu kavandatud asukohta varjualust lubamast. Lisaks, nagu nähtub kaebusega koos esitatud kirjavahetusest, on kaebaja seisukohta (osaliselt) arvestades lahendust muudetud ning varjualuse mahtu vähendatud. Seega ei saa kaebaja kuidagi väita, et tema arvamust ei ole kuulda võetud.
26.Kaebaja väited seoses nn nähtavuskolmnurga kaotamisega ei puuduta seda vaidlust ja tuleb jätta tähelepanuta.
27.Varjualune on käsitletav eraldi ehitisena. Tegemist ei ole hoonega, vaid rajatisega ning see ei pea paiknema DP-ga ettenähtud hoonestusalas. Juhul, kui kolmandad isikud rajaks hoone ilma vaidlusaluse varjualuseta ning sooviks seda rajada hiljem, tuleks selle kohta esitada ikkagi vaid ehitusteatis, mitte ei tule läbida ehitusloa menetlust. Samas, kui varjualune oleks väiksem kui 20 m2, ei tuleks ka ehitusteatist esitada. DP-s märgitud hoonestusala tähendab, et sinna peavad mahtuma DP-ga lubatud hooned. EhS § 3 lg 2 kohaselt on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Kui varjualune ei paikneks elamule nii lähedal, nagu on praegu vaidlusalusel juhul, vaid kusagil eemal, ei muutuks selle funktsioon. Seda kasutataks ikkagi elamu juurde kuuluvate asjade hoiustamiseks vms. Kõik kinnistule rajatavad ehitised (ka sissesõidutee, aiad ja väravad) on olemuslikult elamuga seotud, teenivad elamu ja elanike huve, ent sellest ei saa järeldada, et ühegi ehitise rajamine elamu juurde ei ole ehitusteatise esitamisega lahendatav. Kui varjualune on eraldi kasutatav ning eraldatav nii, et hoone kasutamine muus osas ei muutu, ei saa olla tegemist hoone juurde tervikuna kuuluva ehitise osaga, mis peaks tingimata ehitusliku kompleksi moodustama. Varjualusel ja elamul ei ole ka ühist siseruumi. Varjualune on rajatis, mitte hoone. Seega sel ei saagi olla siseruumi. Sõltumata asjaolust, et ehitusprojekti järgi on garaaži küljele ette nähtud uks, millest on võimalik liikuda varjualusesse, ei muuda see varjualust elamuga ühtset tervikut moodustavaks siseruumiga hooneks. Seda ust võiks seal samahästi ka mitte olla. Üldine mõju ja vaadeldavus kaebaja kinnistult sellest mingil määral ei muutu. Kolmandad isikud selgitavad, et ehkki projektis on selle koha peal uks kajastatud, ei ole nad hetkel kindlad, kas see ka sinna tegelikkuses jääb. Võimalik, et garaaži küljele jääb vaid suletud sein.
28.Ehitusliku kompleksi regulatsioon on ette nähtud menetluse lihtsustamiseks, ent see ei kohusta omavalitsust kõiki ehitisi kompleksina käsitlema (EhS § 3 lg 3; vt EhS eelnõu seletuskiri). Kaebaja väide, et varjualuse ehitusjoon tõmmati tagasi tuleohutuse tõttu, ei ole õige. Varjualuse nihutamine oli ajendatud kaebaja vastuväidetest, et see asub tema kinnistule liialt lähedal. Tuleohutust on võimalik tagada (ja see oli juba algselt tagatud) teiste vahenditega, mitte üksnes selle kaugemale nihutamisega.
29.Kaebaja viited, et kehtiva praktika kohaselt ei ole abihooneid detailplaneeringuga ettenähtud hoonestusalast väljapoole lisatud, on väärad. Kaebaja esitatud Maa-ameti kaardirakenduse väljavõte ei anna selget ülevaadet, ent ka sellelt nähtuvad mitmed ehitised (hetkel ei ole teada, kas tegemist on hoonete või rajatistega) on kinnistu piirile lähemal kui 4 m. Seega ilmselgelt väljaspool detailplaneeringujärgset hoonestusala. Vastupidiselt
7(15)
3-20-1084 kaebaja seisukohale on just väikesemahuliste abihoonete jms rajamine väljapoole hoonestusala (enamasti kinnistu piirile) väga tavapärane. Näiteks on ka kaebaja naaberkinnistul Salu tee 13 üks ehitis vahetult kaebaja kinnistu piiri ääres, kaardi järgi hinnatuna isegi lähemal kui 1 m.
30.Kaebaja väited, et kolmandate isikute varjualuse ehitamine piiraks tema õigust ehitada väljapoole hoonestusala, on asjakohatud. Kaebaja viidatud tuleohutuskuja 8 m nõue on sisult õige, kuid siiski mitte absoluutne. Tegemist on üldise nõudega tuleohutuskujale, mille puhul ei ole vaja ette näha nii-öelda erimeetmeid. Kui kuja on väiksem, tuleb tuleohutus tagada täiendavate meetmetega. Kolmandad isikud rõhutavad, et varjualuse väliskülg jääb kaebaja kinnistu hoonestusalast enam kui 8 m kaugusele ning lisaks on selle ehitamiseks (ehkki ei peaks olema) ette nähtud täiendavad tuleohutusmeetmed. Mis puudutab kaebaja viidet põhimõttele „kes ees, see mees“, siis mõnevõrra on selle põhimõtte kohaldamine ka paratamatu. Varem ehitatuga peavad hilisemad igal juhul arvestama. Nt peab arvestama hoonete arhitektuuriga, katusekalletega, haljastusega jms. Detailplaneering ei määratle kõiki ehituslikke nüansse ning nii tuleb lähtuda ka tegelikest oludest.
31.Kolmandad isikud toovad illustreeriva võrdluse, milline vaade avaneks kaebaja kinnistult kolmandate isikute kinnistul asuvale hoonele juhul, kui sellel on vaidlusalune autovarjualune, või juhul, kui seda seal ei ole. Selguse huvides olgu märgitud, et vasakul ülemisel joonisel on esitatud koos varjualusega hoone, vasakul alumisel ilma varjualuseta hoone ning parempoolsel joonisel on üksnes varjualune ilma hooneta. Lisaks selgitavad kolmandad isikud, et üks nende auto hakkaks igal juhul parkima selle koha peal, kus on projektis ette nähtud autovarjualune. Vahe seisneks üksnes selles, kas auto on lageda taeva all ning ilmaoludele avatud või katuse all, st ilmaolude eest paremini kaitstud.
32.Kaebaja väited tema kinnistu väärtuse vähenemisest on paljasõnalised ja tuleb jätta tähelepanuta. Varjualune ei saa kuidagi mõjutada kaebaja kinnistult avanevaid vaateid. Hoone külgpind kaebaja kinnistult vaadatuna ei muutu. See tähendab, et visuaalselt on olukord sama, kui ka varjualust ei ehitataks. Ehitisregistrist ei nähtu, et kaebaja kinnistule oleks väljastatud ehitusluba. Kaebaja ei ole kaebusele lisanud ka ehitusprojekti vms, mis annaks aluse kaebaja väiteid vaate halvenemise kohta hinnata. Kaebaja hoone eskiisi puhul on tegemist üksnes esimese visioonlahendusega, mitte aga õiguslikult siduva ja kinnitatud ning ehitusloa saanud projektiga. Samas, isegi kui arvestada kaebaja hoone eskiisiga ning terrassi ja elutoa asukohaga, ei saa sellest üheselt mõistetavalt tuletada keeldu kolmandatele isikutele varjualuse asukohavalikul. Lisaks on kaebaja juriidiline isik, mitte eraisik, kellel võiks olla subjektiivsed õigused eraelu, privaatsuse ja kodu kaitseks.
33.Kaebaja viited tema Kopli tn 43 kinnistu ehitusloa menetlusele ja selles esitatud Rae valla nõudmistele, kooskõlastustele jms ei ole siin menetluses asjakohased ning tuleb jätta tähelepanuta. Kaebaja viited tema ning kolmandate isikute aia kõrguse erinevusele tuleb jätta tähelepanuta. Tegemist on asjaoludega, mille üle siin menetluses vaidlust ei ole.
34.Asjakohased ei ole kaebaja viited Rae valla põhjaosa üldplaneeringule. Viidatud Riigikohtu lahendist ei tulene kohustust lähtuda lisaks detailplaneeringule ka üldplaneeringust vm dokumentidest. Teatud juhul võib nendest lähtumine olla vajalik ja põhjendatud, kuid sellest ei saa tuletada üldnormi. Kaebaja ei saa menetletavast (st veel kehtestamata) üldplaneeringust endale tuletada õigusi ega nõuda nende alusel kohustuste täitmist (mida ei eksisteeri).
8(15)
3-20-1084
KOHTU PÕHJENDUSED
35.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
36.Esmalt lahendab kohus veel lahendamata taotlused (I), seejärel analüüsib kaebaja kaebeõigust ja hindab vaidlusaluse ehitusteatise teavitatuks lugemisega vaikimise nõustumise õiguspärasust ning lahendab kaebuse (II) ja viimaks jagab menetluskulud (III). I
37.HKMS § 62 lg 2 alusel võtab kohus asja materjalide juurde kaebus koos lisadega 1-14 ja kaebaja 11.06.2020 menetlusdokumendi.
38.HKMS § 62 lg 2 alusel võtab kohus asja materjalide juurde kaebaja 06.11.2020 täiendavad seisukohad koos lisadega 1-2 ja 09.11.2020 menetlusdokumendi. Kuigi kaebaja on esitanud 06.11.2020 täiendavad seisukohad ja 09.11.2020 menetlusdokumendi tähtaja rikkumisega, on need siiski asja lahendamisel tähtsust omavad lisad ega tingi asja venimist (HKMS § 51 lg 4).
39.HKMS § 62 lg 2 alusel võtab kohus asja materjalide juurde vastustaja 05.06.2020 volikirja, 11.06.2020 menetlusdokumendi, 13.07.2020 menetlusdokumendi koos lisadega 1-2 ja 22.09.2020 menetlusdokumendi koos lisaga.
40.HKMS § 62 lg 2 alusel võtab kohus asja materjalide juurde kolmandate isikute 05.06.2020 taotluse, 09.06.2020 taotluse koos lisadega 1-2, 09.06.2020 menetlusdokumendi, 13.07.2020 menetlusdokumendi koos lisadega 1-2, 12.08.2020 menetlusdokumendi ja 30.10.2020 menetlusdokumendi koos lisaga.
41.Kaebaja esitas 06.11.2020 kohtule menetluskulude taotluse koos arvetega. Kaebaja on üksnes selgitanud, et taotletavast 2592-eurosest menetluse kogukulust moodustub 504 eurot menetluskulu lõplike seisukohtade eest, mida ei saanud esitada enne 06.11.2020. Põhjendusi, miks varasemate menetluskulude taotlust tähtaegselt ei esitatud, 06.11.2020 menetlusdokument ei sisalda.
42.Kui menetlusosaline esitab avalduse pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või HKMS § 51 lõigetes 1-3 sätestatut rikkudes, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui see ei põhjusta kohtu arvates menetluse viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus (HKMS § 51 lg 4). Riigikohus on selgitanud, et HKMS § 51 lõike 4 sõnastusest nähtuvalt ei ole üksnes avalduse hilinenult esitamise fakt avalduse menetlemata jätmiseks piisav; olukorras, kus kohus pole võtnud seisukohta, kas menetlustähtaja rikkumine tõi kaasa menetluse viibimise, puudus kohtul seetõttu alus jätta menetlusosalise hilinenult esitatud avaldused menetlemata (Riigikohtu halduskolleegiumi 03.03.2014 otsus nr 3-3-1-65-13, punktid 31 ja 33).
43.Käesoleval juhul leiab kohus, menetluskulude taotluste esitamine hilinenult tingib menetluse venimise. Nimelt on menetlusosalisel õigus vaielda vastu teiste menetlusosaliste taotlustele ja põhjendustele (HKMS § 27 lg 1 p 7). See õigus hõlmab ka vastustaja õigust vaielda vastu kaebaja menetluskulude taotlusele. Tagamaks menetlusosaliste võrdne kohtlemine, määras kohus oma 23.10.2020 määruses tähtaja selle arvestusega, et teise menetlusosalise täiendavatele seisukohtadele ja taotlustele (sh menetluskulude taotlustele) on menetlusosalistel õigus esitada vastuväiteid hiljemalt 06.11.2020. Küll aga olukorras, kus menetlusosalised esitavad menetluskulude taotlused alles 06.11.2020, puudub teistel menetlusosalistel võimalus neile taotlustele tähtaegselt vastu vaielda. Käesoleval juhul ei 9(15)
3-20-1084 ole näiteks vastustaja saanud esitada omapoolseid seisukohti kaebaja menetluskulude taotlusele, mistõttu tuleks kohtul menetlus uuendada ning määrata vastustajale tähtaeg oma seisukoha esitamiseks. See tähendab, et kohtul tuleks tühistada kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ning määrata uus aeg, mis viib menetluse venimiseni. Oluline on seejuures ka asjaolu, et kohus on juba korra käesoleva haldusasja menetluse uuendanud, mistõttu kirjeldatud stsenaarium käesoleval juhul põhjendatud ei oleks.
44.Eeltoodust lähtuvalt tagastab kohus HKMS 51 lg 4 alusel kaebajale 06.11.2020 menetluskulude taotluse koos lisadega.
45.Kolmandad isikud on esitanud kohtule menetluskulude taotluse 09.11.2020. Tallinna Halduskohtu 23.10.2020 määruse resolutsiooni punktiga 4 anti menetlusosalistele õigus esitada täiendavaid seisukohti, taotlusi ja tõendeid, sealhulgas menetluskulu dokumente, kuni 30.10.2020. Seega on kolmandad isikud esitanud menetluskulu dokumendid hilinenult.
46.Kolmandad isikud on selgitanud, et esitasid täiendavad seisukohad 30.10.2020, kaebaja esitas täiendava vastuse 06.11.2020 ning sellises olukorras ehk kohtu antud tähtaegadest lähtudes ei olnud võimalik üheselt ja lõplikult esitada menetluskulude nimekirja 30.10.2020, nagu kohus seda oma 23.10.2020 määruses nõudis. Kolmandate isikute hinnangul ei ole menetluskulude nimekirja esitamine hilinemisega selle arvestamata jätmise absoluutne tagajärg, vaid kohtud on senises praktikas leidnud, et ka hilinenult esitatud menetluskulude nimekiri tuleb vastu võtta. Kolmandate isikute hinnangul ei venita hilinemisega esitatud menetluskulude nimekiri asja lahendamist, vähemalt mitte olulisel määral, ning vajadusel saab kohus lahendi tegemise aega pikendada.
47.Käesoleval juhul ei ole saanud kaebaja tähtaegselt esitada oma seisukohti kolmandate isikute menetluskulude taotluse osas, mistõttu tuleks kohtul määrata uus tähtaeg kaebajale oma seisukoha esitamiseks (HKMS § 27 lg 1 p 7). See tingiks menetluse venimise (vt punkt 43). Lisaks olukorras, kus kohus on keeldunud vastu võtmast kaebaja menetluskulude taotlust, on menetlusosaliste võrdse kohtlemise põhimõttega kooskõlas ka keelduda kolmandate isikute menetluskulude taotluste vastu võtmisest.
48.Eeltoodust lähtuvalt tagastab kohus HKMS § 51 lg 4 alusel kolmandatele isikutele 09.11.2020 menetluskulude taotluse koos lisaga. II
49.HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks.
50.Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus, et kaebaja on Kopli tee 45 kinnistu naaberkinnistu omanik ning kaebaja kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa. Samuti ei ole vaidlust asjaolus, et kaebaja kinnistule hooneid püstitatud veel ei ole, kuid kaebajal on pooleli ehitusloa menetlus elamu püstitamiseks oma kinnistule. Seega on kaebus esitatud kaebaja kui piirinaabri omandiõiguse kaitseks. PS § 32 sätestatud omandipõhiõiguse isikulises kaitsealas on nii füüsilised kui ka juriidilised isikud, mistõttu asjaolu, et kaebus on esitatud juriidilise isiku poolt, ei välista automaatselt kaebeõigust või võimalust, et ehitusteatis ei saa mitte mingil juhul kaebaja omandiõigust rikkuda.
51.Ka asjaolu, et kaebaja kinnistul puuduvad ehitised, ei anna alust järelduseks, et kaebajal kaebeõigust ei esine. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et tähtsust ei oma, et kaebaja kinnistul hooneid ei paikne; põhiseaduse §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigus kaitseb ka õigust enda omandit vabalt kasutada; kinnisasja vaba kasutamise õigus sisaldab muu hulgas õigust 10(15)
3-20-1084 püstitada kinnisasjale ehitisi; seega on kaebajal põhimõtteliselt õigus püstitada enda kinnistule ehitisi, kui seda õigust ei ole piiratud; ehitusseadustikust tulenevad piirangud ei takista ehitusloa alusel – või sõltuvalt kavandatava ehitise suurusest ka ehitusteatise alusel või lausa ilma teatamiskohustuseta – ehitise püstitamist sama ulatuslikult, kui vaidlusaluse autovarjualuse rajamiseks ehitusluba puuduks; kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum ehitusloa andmisel ei ole piiramatu, vaid peab arvestama nii loa taotleja kui naaberkinnisasjade omanike huvidega kõrvuti avalike huvidega, sh tuleohutusega (Tallinna Ringkonnakohtu 12.06.2017 määrus nr 317-849, p 12).
52.Kaebaja on oma subjektiivsete õiguste rikkumistena märkinud, et naaberkinnistule kaebaja kinnistu piirist 2 m kaugusele varjualuse rajamine vähendab kaebaja kinnistu väärtust, ahendab vaadet ning privaatsust. Kaebaja väited kinnistu väärtuse vähenemise, vaate ahenemise ning privaatsuse vähenemisega seonduvad kaebaja omandiõigusega. See tähendab, et ka käesoleval juhul on haldusasjaga nr 3-17-849 sarnased asjaolud, kuivõrd on ilmne, et naaberkinnistule autovarjualuse püstitamine lähemale kui 4 m kaebaja kinnistu piirist võib piirata kaebaja võimalusi oma kinnistut hoonestada. Järelikult on sellise ehitustegevuse lubamisega riivatud kaebaja omandiõigust.
53.Käesoleval juhul on vaidlustatud ehitusteatist kui toimingut, millega lubati Kopli tee 45 kinnistule püstitada autovarjualune kaebaja kinnistu piirist 2 m kaugusele. Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes (haldusmenetluse seadus (HMS) § 106 lg 1). Toiming peab olema kooskõlas õigusaktidega. Toiming võib piirata õigusi või vabadusi ainult siis, kui selleks on seaduslik alus (HMS § 107 lg 1). Toimingu sooritamise viisi, ulatuse ja aja ning menetlemise korra määrab haldusorgan oma äranägemisel, järgides kaalutlusõiguse piire ja võrdse kohtlemise ning proportsionaalsuse põhimõtteid (HMS § 107 lg 2).
54.Riigikohus on selgitanud, et ehitisteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel ei ole haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2) (Riigikohtu halduskolleegiumi 06.06.2018 määrus nr 3-17-1152, p 11).
55.EhS § 36 lg 5 punkti 4 kohaselt kontrollib pädev asutus vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. EhS § 2 lg 4 näeb ette haldusmenetluse seaduse kohaldamise osas, mida EhS ei reguleeri teisiti. Vastavalt HMS § 40 lõikele 2 peab haldusorgan enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, mis võib kahjustada tema õigusi, andma talle võimaluse arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. Kuivõrd ärakuulamisõigus on menetlusosalisel nii haldusakti andmise menetluses kui ka toimingu sooritamise menetluses, siis on käesoleval juhul analoogia korras kohaldatav Riigikohtu praktika ärakuulamisõiguse tagamisel haldusakti andmise menetluses. Riigikohus on selgitanud, et haldusmenetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et tulevane haldusakt võib piirata tema õigusi; kaasamiseks ei pea isiku õiguste riive olema tõendatud – piisab mõistlikust kahtlusest (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.10.2002 määrus nr 3-3-1-56-02, p 9; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 20 ning 20.02.2019 otsus nr 3-1452416/72, p 13). Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku ehitusteatise menetlusse kaasamise vajadus esineb olukorras, kus võib eeldada, et ehitis või ehitamine võib riivata nimetatud isikute õigusi; seadus annab pädevale haldusorganile lisatingimuste seadmisel ja kaasamise otsustamisel ulatusliku kaalutlusruumi, et saaks arvestada konkreetse juhtumi asjaoludega; EhS lisas 1 eristatakse juhtumeid, kus piisab üksnes ehitusteatise esitamisest, ning juhtumeid, kus lisaks ehitusteatisele tuleb esitada ka ehitusprojekt – nagu ka praeguses asjas, kus ümberehitustööd puudutavad väga suurt pinda ja osa majast; 11(15)
3-20-1084 ehitusprojekti esitamise kohustuse on seadusandja elamu puhul näinud ette mahukama ja/või keerukama ehitustegevuse korral, kus ehitamine peaks toimuma pädeva isiku koostatud projekti alusel; võrreldes ilma ehitusprojektita toimuva ehitamisega on sellistel juhtudel ka suurem tõenäosus, et riivatakse kolmandate isikute õigusi (Tallinna Ringkonnakohtu 16.01.2019 otsus nr 3-17-1282, p 14).
56.Ülalviidatud kohtupraktikale tuginedes nõustub kohus kaebajaga, et vastustaja oleks pidanud kaebaja autovarjualuse ehitusteatise menetlusse kaasama, kuivõrd haldusülesannete hoolsal täitmisel pidi olema võimalik ette näha, et ehitusteatise kooskõlastamisega võidakse riivata piirinaabri omandiõigust. Seejuures ei saa tähelepanuta jätta fakti, et vastustajale esitati ehitusteatis koos elamu ehitusloa taotlusega ning nii planeeritav elamu kui ka varjualune olid kajastatud ühes ehitusprojektis (vt kaebuse lisa 14; Kopli tee 45 ehitusprojekti seletuskirja punkt 4.10).
57.Vastustaja poolt kaebaja haldusmenetlusse kaasamata jätmine on toonud kaasa ehitusteatise kooskõlastamise kui toimingu formaalse õigusvastasuse.
58.Riigikohus on selgitanud, et esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega lahendama detailplaneering (13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 19). Planeeringu nõuded, millega lahendatakse naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte, võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse; kohtumenetluses enda kui naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15; 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26).
59.Vastavalt DP seletuskirja punktile 3.6. on kruntidel määratletud hoonestusalad ning minimaalne naaberkruntide hoonestusalade vaheline kaugus eramukruntide grupis on 8 m, millega on tagatud nõutavad hoonetevahelised tulekaitsekujad (vastustaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 2; DP seletuskiri, lk 7). Kopli tee 45 elamu ehitusprojekti seletuskirja kohaselt peab varjualuse postide konstruktsioon, mis rajatakse kinnistupiirilt 2 m kaugusele, vastama vähemalt EI30 nõuetele (kaebuse lisa 14; Kopli tee 45 ehitusprojekti seletuskiri, punkt 6.3.2, lk 16). Ka Kopli tee 45 elamu ehitusprojekti asendiplaanilt nähtub, et Kopli tee 45 elamu juurde püstitatav varjualune rajatakse 2 m kaugusele kaebaja kinnistu piirist (kaebuse lisa 14).
60.Kohus nõustub vastustajaga, et ehitusteatisega kavandatud varjualune ei ole vastuolus DPga. Vastustaja ja kolmandad isikud on õigesti märkinud, et kavandatud varjualune ei pea paiknema hoonestusalas.
61.Kaebuse kohaselt on DP kehtestatud Rae Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega nr 407 ning selles menetlusosaliste vahel vaidlus puudub. DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 9 lg 2 punkti 3 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Seega ei olnud DP kehtestamise ajal nõutav, et hoonestusalas paikneksid ka rajatised, erinevalt käesoleval ajal kehtivast planeerimisseadusest (PlanS), mille § 6 punkti 5 kohaselt on krundi hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatis. Seetõttu ei ole asjakohased ka kaebaja viited hetkel menetletavale Rae valla põhjaosa üldplaneeringule. Kaebaja viidatud Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930 ei ole asjakohane, kuivõrd nimetatud lahendis kohaldati kehtivat üldplaneeringut osas, milles kehtiv detailplaneering oli neutraalne. Käesoleval juhul on DP-s sätestatud hoonestusala, mille sisustamisel tuleb lähtuda DP kehtestamise ajal kehtinud PlanS v.r. Alles menetlemisel olev üldplaneering ei ole kehtiv haldusakt HMS § 60 mõttes, mistõttu ei saa see olla ka täitmiseks kohustuslik. 12(15)
3-20-1084
62.Kaebaja leiab, et isegi kui jaatada, et rajatis ei pea asuma hoonestusalas, siis tuleb arvestada, et antud juhul moodustab varjualune üksikelamuga tervikliku ehituskompleksi (EhS § 3 lg 3).
63.Vastustaja on möönnud, et käsitles hoonet ja varjualust funktsionaalselt tervikliku ehituskompleksina, kuid leiab, et seetõttu ei muutu varjualune hooneks, mis peab paiknema hoonestusalas ning ehitusteatise nr 2011271/03836 alusel rajatava varjualuse näol ei ole tegemist hoonega, kuivõrd sellel puuduvad EhS § 3 lg 2 teises lauses toodud hoone tunnused – siseruum ja välispiirded.
64.Esmalt nõustub kohus vastustaja ja kolmandate isikutega, et EhS § 3 lg-s 3 sätestatud regulatsiooni eesmärk on menetlust lihtsustada. EhS eelnõu seletuskirjas märgitakse, et näiteks on enamikel hoonetel ka nendega ühendatud rajatisi, näiteks juurdepääsutee; neid rajatisi tuleks üldjuhul vaadelda iseseisvate ehitistena; sellisel juhul tuleks iga sellise ehitise suhtes algatada eraldi loamenetlus; kuivõrd selline lahendus ei ole mõistlik, võib loamenetluse raames kõiki ühe projekti raames ehitatavaid ehitisi käsitleda koos ja kohaldada neile ühtset loamenetlust (EhS 555 SE eelnõu seletuskiri, lk 9).
65.Küsimus sellest, kas hoone ja varjualune moodustavad ühtse funktsionaalse terviku, oleneb ehitiste otstarbest, eesmärgist ja kasutamise viisist. Nii on Riigikohus leidnud oma lahendis nr 3-17-1930, et hooned on ülekaalukas osas üksteisest välispiiretega eraldatud, eraldi vundamentidel ning eraldi siseruumidega; galerii ei loo praegusel juhul üht terviklikku siseruumi (ka ei ole galerii põhieesmärgiks nt tekitada liikumisvõimalus ühest hoonekorpusest teise) ning selle ühenduslüli osakaal on liiga väike; kui galeriid poleks, puuduks korpustel ühine sissepääs ning hooneid saaks kasutada eraldi (Riigikohtu halduskolleegiumi 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 12).
66.Ka praegusel juhul on kolmandad isikud selgitanud, et planeeritav varjualune on eraldi rajatis, kuivõrd ka juhul, kui kolmandad isikud rajaks hoone ilma varjualuseta ning sooviks seda rajada hiljem, tuleks selle kohta ikkagi esitada ehitusteatis. Kolmandad isikud lisavad, et kui varjualune ei paikneks elamule nii lähedal, nagu on praegu kavandatud, vaid kusagil eemal, ei muutuks selle funktsioon, ehk seda saaks kasutada ikkagi elamu juurde kuuluvate asjade hoiustamiseks vms. Kohus nõustub kolmandate isikutega, et kui varjualune on eraldi kasutatav ning eraldatav nii, et hoone kasutamine muus osas ei muutu, ei saa olla tegemist hoone juurde tervikuna kuuluva ehitise osaga, mis peaks tingimata ehitusliku kompleksi moodustama.
67.Käesoleval juhul nähtub Kopli tee 45 elamu ehitusprojekti seletuskirjast, et varjualune ehitatakse eraldiseisva rajatisena; konstruktsioon tuleb analoogne elamuga, puidust; betoonist postvundament (kaebuse lisa 14, ehitusprojekti seletuskirja punkt 4.10, lk 13). Kuigi vundamendi plaanil (kaebuse lisa 14) ei ole märkuste all kajastatud eraldiseisvalt varjualuse vundamenti puudutavat teavet, on plaanilt siiski selgelt eristatav, kus asub hoone vundament ja kus varjualuse vundament. Küsimus, kas ehitustehniliselt on otstarbekas valada mõlema ehitise vundament koos või on varjualuse vundamenti võimalik ka hiljem ehitada, ei muuda kohtu seisukohta, et tegemist on eraldiseisvate ehitistega. Seega on varjualune oma otstarbelt, eesmärgist ja kasutamise viisilt rajatis, mis ei moodusta elamuga ühtset terviklikku funktsionaalset kompleksi ning ka ilma varjualuseta ei muutuks elamu funktsionaalsus ega ka varjualuse paiknemisel eraldiseisvalt muus asukohas ei muutuks varjualuse funktsionaalsus. Seetõttu ei ole tegemist ühtse tervikliku ehituskompleksiga, mis kogu ulatuses peaks paiknema hoonestusalas.
68.Samuti on vastustaja õigesti märkinud, et ehitusteatise nr 2011271/03836 alusel rajatava varjualuse näol ei ole tegemist hoonega, kuna sellel puudub siseruum (EhS § lg 2). Ka kaebaja 13(15)
3-20-1084 poolt 06.11.2020 esitatud vaadetelt nähtub, et vaidlusalune varjualune on lahtine rajatis, millel puudub siseruum (kaebaja 06.11.2020 menetlusdokumendi lisad 1 ja 2).
69.Kohus nõustub vastustaja ja kolmandate isikutega ka osas, et varjualuse rajamisega kaebaja kinnistu piirist 2 m kaugusele ei ole rikutud tuleohutusnõudeid. Vastustaja on õigesti märkinud, et kuivõrd Kopli tee 45 ja Kopli tee 43 kinnistutele rajatavad üksikelamud paiknevad kumbki oma hoonestusalas, siis on igal juhul tagatud DP seletuskirja (vt lisa 2) punkti 3.6 neljandas lõigus märgitud 8 m, mis tagab nõutavad hoonetevahelised tulekaitsekujad.
70.DP-s ei ole sätestatud nõuet, et varjualune ei tohi asuda kinnistu piirile lähemal kui 4 m (vt punkt 61). DP-s on sätestatud nõue, et hoonetevaheline tulekaitsekuja peab olema 8 m. Kaebajale kuuluva Kopli tee 43 kinnistu hoonestusala piir on Kopli tee 45 kinnistu piirist 6 m kaugusel (vt vastustaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1; Kopli tee 43 asendiplaan). Seega on Kopli tee 45 ja Kopli tee 43 kinnistute hoonestusalade vahekauguseks 10 m. Arvestades, et vaidlusalune varjualune ehitatakse 2 m kaugusele Kopli tee 43 kinnistu piirist, siis on garanteeritud varjualuse ja Kopli tee 43 kinnistule kavandatud üksikelamu (vt vastustaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1), mis asub terves ulatuses hoonestusalas, vahel 8 m pikkune kuja.
71.Ka kaebusele lisatud Päästeameti 20.02.2020 e-kirjas on selgitatud, et sellise paiknemisega peab kas antud varjualuse Kopli tee 45 poolne sein ja külg olema tulepüsivate omadustega või varjualuse püstitamisel peab olema naabri kooskõlastus, et ta on nõus ning saab aru sellega kaasnevatest piirangutest enda krundil ehitamisega (kaebuse lisa 9). Seejuures on kirjas viidatud määrusele nr 17. Ilmselt on silmas peetud siseministri 30.03.2017 määrust nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ (edaspidi määrus nr 17). Vastavalt määruse nr 17 § 22 lõikele 2 peab hoonetevaheline kuja olema vähemalt kaheksa meetrit. Kui hoonetevaheline kuja on vähem kui kaheksa meetrit, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega. Kuja nõuet rakendatakse ka rajatistele, kui rajatis võimaldab tulelevikut. Viidatud normist ei tulene, et tuleohutuskuja peab olema vähemalt 9 meetrit lai ja et kui ehitis paikneb teisele ehitisele lähemal kui 8 meetrit, on see tuleohutuskujas; vastupidi, määruses on sõnaselgelt sätestatud, et tuleohutuskuja võib muude abinõude rakendamisel olla väiksem kui 8 meetrit (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 29). Vaidlus puudub osas, et Kopli tee 45 elamu ehitusprojekti seletuskirja kohaselt peab varjualuse naaberkinnistupoolne külg olema tulepüsivate omadustega, EI30 (kaebuse lisa 14, Kopli tee 45 elamu ehitusprojekti seletuskirja punkt 4.10, lk 13).
72.Kohtu hinnangul ei kaasne kaebajale privaatsuse vähenemise ja vaate halvenemisega piisavalt intensiivset negatiivset mõju, mis viiks omandiõiguse rikkumiseni.
73.Privaatsuse vähenemine ka ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta võib viia naabri õiguste rikkumiseni, kui negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus on selline, millega kaasneb omandiõiguse riive ning kehtivad õigusnormid ja planeeringud kaitsevad konkreetse kaebaja omandiõigust (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). 74. Eelnevalt on kohus leidnud, et kehtivast DP-st ei tulene kaebajale subjektiivset õigust nõuda, et varjualune paikneks hoonestusalas, st kaebaja kinnistu piirile mitte lähemal kui 4 m. Seetõttu ei kaasne kaebajale omandiõiguse rikkumist privaatsuse vähenemise või vaate halvenemisega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (26.11.2002 otsus nr 3-3-1-64-02, p 17).
75.Kaebaja leiab, et vastustaja poolt lubatud lahendus ei vasta hea halduse tavale ega vastustaja väljakujunenud praktikale. Kuigi kohus on eelnevalt leidnud, et vastustaja oleks
14(15)
3-20-1084 pidanud kaebaja ehitusteatise menetlusse kaasama ning kaasamata jätmine ei vasta heale haldustavale, ei ole see siiski toonud kaasa vaidlusaluse toimingu sisulist õigusvastasust.
76.EhS § 7 kohaselt tuleb ehitis projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt. Riigikohus on selgitanud, et ehitusloa staadiumis ei ole vastustajal iseenesest kohustust detailplaneeringu põhimõttelise lahenduse ümbrusesse sobivust uuesti hinnata (Riigikohtu halduskolleegiumi 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 15). Vaidlust ei ole selles, et DP kehtib ning varjualuse rajamine ei ole vastuolus kehtiva DP lahendusega. Kuigi kaebaja on esitanud kaebuses Maa-ameti kaardirakenduse väljavõtte, tõendamaks vastustaja praktikat, ei anna esitatud tõend siiski piisavalt alust järelduseks, et kolmandatele isikutele lubatav lahendus oleks ilmselges vastuolus valla järjepideva praktikaga. Nimelt on kaebaja kirjeldanud abihoonete, mis paiknevad elamust eraldiseisvalt kinnistu piiri läheduses, valdavalt puudumist kõnesolevas piirkonnas. Samas kolmandate isikute kavandatav varjualune paikneb kohe elamu kõrval. Sarnaseid ehitisi on võimatu kaebaja esitatud väljavõttelt tuvastada või eristada elamutest, kus varjualust hoone kõrvale rajatud ei ole. Järelikult ei saa nõustuda kaebajaga, et lubatav varjualune oleks vastuolus vastustaja praktikaga.
77.Kaebaja väited seoses nähtavuskolmnurga alaga ja seal lubatava haljastusega tuleb jätta tähelepanuta, kuivõrd ehitusteatise menetlemisel ei otsustatud selle küsimuse üle. Seetõttu ei ole nähtavuskolmnurga ala praeguse vaidluse esemeks. Samuti ei lahendata käesoleva haldusasja raames kaebaja ehitusloa taotluse menetlusse puutuvat, mistõttu ei võta kohus seisukohta vastustaja poolt kaebajale esitatud märkuste õiguspärasuse osas. Küll aga mõistab kohus kaebaja väljatoodut võrdlusena vastustaja halduspraktikast ühe DP valguses naaberkinnistute omanike ehituslubade taotluste menetlemisel. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul on kaebeesemeks varjualuse ehitisteatis, mitte hoone ehitusluba, siis ei ole need ka võrreldavad olukorrad ning kohus väljuks kaebuse piirest, kui asuks hindama kaebaja väiteid seoses tema ehitusloa menetlusega. Seetõttu jätab kohus ka sellekohased kaebaja väited tähelepanuta.
78.Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd ka juhul, kui kaebaja oleks ehitusteatise menetlusse kaasatud, ei oleks selle tulemus muutunud. III
79.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad kaebaja kanda menetluskulud. HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1). Kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendab vastav arve. Käesoleval juhul esitasid kolmandad isikud menetluskulude taotluse tähtaja rikkumisega (09.11.2020), mistõttu tagastas kohus 09.11.2020 menetluskulude taotluse kolmandatele isikutele HKMS § 51 lg 4 alusel (vt punktid 45-48). Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole. Eeltoodust lähtuvalt jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Anu Maria Brenner kohtunik
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.