Tallinna Halduskohus Tristan Ploom 03.09.2020, Tallinn 3-20-51 Krikus OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse 09.12.2019 otsuse „Kalamehe 10 Pärnu linn kasutusloa andmisest keeldumine“ tühistamiseks ning Pärnu linna kohustamiseks uuesti hinnata kaebaja poolt esitatud Kalamehe 10 Pärnu linn kasutusteatist Kaebaja: Krikus OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kersti Kägi Vastustaja: Pärnu linn, volitatud esindajad Tiina Roht, Katrin Karu Kolmas isik: XX Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Krikus OÜ kaebus.
2.Tühistada Pärnu Linnavalitsuse 09.12.2019 otsus „Kalamehe 10 Pärnu linn kasutusloa andmisest keeldumine“.
3.Kohustada Pärnu linna uuesti hindama kasutusteatist nr 1811301/08011 seaduses sätestatud tähtaja jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest käesolevas haldusasjas.
4.Välja mõista Pärnu linnalt menetluskulud 2215 eurot Krikus OÜ (registrikood 12990025) kasuks. Väljamõistetud menetluskulud tuleb Pärnu linnal tasuda OÜ Remart Ehitus (registrikood 12269440) arvelduskontole nr EE422200221054915166.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 05.10.2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Linnavalitsus (edaspidi vastustaja) väljastas Krikus OÜ-le (edaspidi kaebaja) 31.07.2015 ehitusloa nr 1512241/00229 viie korteriga elamu rekonstrueerimiseks Kalamehe 10, Pärnu asuval kinnistul.
2.Vastustaja peatas 01.08.2017 ettekirjutusega nr 9-13/8037 ehituse mittevastavuse tõttu ehitusprojektile. Kaebaja esitas 24.11.2017 ehitusteatise nr 1711201/19528 ja ehitusprojekti 31.07.2015 ehitusloa 1512241/00229 alusel kinnitatud ehitusprojekti muutmiseks. Vastustaja kinnitas 27.11.2017 haldusaktiga nr 1712994/00873 ehitusteatise ja ehitusprojekti, mis asendas 31.07.2015 ehitusloaga nr 1512241/00229 kinnitatud ehitusprojekti ning kaebaja jätkas ehitamist.
3.Kaebaja esitas 04.09.2018 vastustajale paberkandjal kasutusteatise (vormistatud kui kasutusloa taotlus) elamu kasutuselevõtuks, mille vastustaja tagastas, kuna taotluses esitatud ehitise tehnilised andmed ei vastanud ehitusteatise aluseks olnud ehitusprojektile. Kaebaja esitas 20.09.2018 uuesti paberkandjal kasutusteatise (vormistatud kui kasutusloa taotlus), mille vastustaja kandis 24.09.2018 ehitisregistrisse (edaspidi EHR). Kasutusteatise viimane versioon on EHR-s registreeritud 02.08.2019
4.Vastustaja kaasas 10.10.2018 kasutusteatise menetlusse Kalamehe 8 kinnisasja omaniku, kelle arvamuse kohaselt ei saa vastustaja kasutusteatist heaks kiita, kuna Kalamehe 10 elamu renoveerimise käigus uuendatud tulemüür asub osaliselt Kalamehe 8 kinnistul.
5.Vastustaja keeldus 09.12.2019 haldusaktiga Kalamehe 10 elamule kasutusluba väljastamast. Haldusakti tekst on olulistes osades järgnev. 27.11.2017 haldusaktiga 1712994/00873 kinnitati ehitusteatis nr 1711201/19528 Kalamehe 10/1 elamu ümberehitamiseks vastavalt Linda Veski-Olseni ehitusprojektile nr 17-08. Selle projekti koosseisus oli Kalamehe 8 ainuomaniku XXi kirjalik kooskõlastus vaatel AE-06, milles kooskõlastati tulemüüri maht ja välisilme, aga mitte selle paiknemine naaberkinnistul. Ka projektis oleval asendiplaanil ei olnud näidatud, et tulemüür on üle kinnistu piiri. 04.09.2018 esitatud Kalamehe 10/1 elamu kasutusloa taotluse menetlusse kaasas Pärnu LV planeerimisosakond 10.10.2018 arvamuse avaldamiseks Kalamehe 8 kinnistu omaniku XXi. Vastuses 23.10.2018 teatas XX, et ei nõustu Kalamehe 10 tegevusloa väljastamisega, kuna tulemüüri joonise (AE-06) kooskõlastamisel ei selgitanud Kalamehe 10 arendaja, et müür on esialgsest variandist tiibhoone osas kõrgem, samuti tõi ta põhjenduseks, et uus tulemüür asub ka Kalamehe 8 kinnistul, aga seda pole nendega eelnevalt arutatud. Vastavalt Aamos Atlas OÜ 16.07.2018 teostusmõõdistusele nr 133-T-18 asub Kalamehe 10/1 tulemüür Kalamehe 8 kinnistul kuni 49 cm ulatuses. 14.10.2019 kutsus planeerimisosakond kokkuleppe leidmiseks uuesti kokku Kalamehe 10 ja Kalamehe 8 esindajad. Planeerimisosakonnale edastatud Kalamehe 8 ja Kalamehe 10 kinnistute omanike kirjavahetusest nähtub, et peamiseks vaidlusküsimuseks poolte vahel on kinnisasja kasutamise/võõrandamise õiglase väärtuse osas kokkuleppe saavutamine. Kalamehe
10 esindajatele pakutud aeg ei sobinud ning nemad koosolekul ei osalenud. Kalamehe 8 omaniku esindaja P. L. kinnitas, et soovib olukorra õiglast lahendust ja kompensatsiooni ning ei nõustu Kalamehe 10/1 elamule kasutusloa andmisega. Ehitusseadustiku (EhS) § 54 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega. Ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Ehitis on õigusvastane näiteks ka siis, kui see paikneb võõral maatükil õigusliku aluseta. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Kalamehe 10/1 elamu uus tulemüür on rajatud osaliselt Kalamehe 8 kinnistule. Nimetatud asjaolu on tuvastatud võrreldes ehitusloa taotlusega ja kasutusloa taotlusega esitatud mõõdistusjooniseid. Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnale ei ole esitatud Kalamehe 8 ja Kalamehe 10 kinnistute omanike kokkuleppeid, millest nähtuks õiguslik alus Kalamehe 10/1 tulemüüri paiknemiseks Kalamehe 8 kinnistul. Sellest tulenevalt ei vasta hoone ehitusloa nr 1512241/00229 ja ehitusteatise nr 1711201/19528 aluseks olnud ehitusprojektidele, mis ei näinud ette elamu ja selle tulemüüri osalist paiknemist naaberkinnistul.
6.Tallinna Halduskohtule (edaspidi kohus) saabus 08.01.2020 kaebaja kaebus 09.12.2019 haldusakti tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks kasutusteatist uuesti hindama. Kohus võttis 11.03.2020 määrusega kaebuse menetlusse, kohus määras 24.04.2020 määrusega asja läbivaatamisele kirjalikus menetluses ja kohtuotsuse aja. Kohus uuendas 15.05.2020 määrusega asja arutamise ning kaasas kolmanda isikuna Kalamehe 8 kinnistu omaniku.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
7.Kaebaja nõueteks on 09.12.2019 haldusakti tühistamine ja vastustaja kohustamine kasutusteatist uuesti hindama. Kohustamisnõude osaks on nõue, et juhul kui vastustaja ei täida kohustamisnõuet, siis loetakse hoone kasutamine EHR-s registreeritud kasutusteatise alusel teavitatuks.
8.Haldusakt ei vasta haldusmenetluse (edaspidi HMS) § 55 lg-le 1, mis näeb ette haldusakti motiveerimise nõude ega HMS § 56 lg-le 2, mis sätestab, et haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. Vastustaja viitab haldusaktis ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 54 lg-le 1, mis näeb ette kasutusloa andmise ehitisele, kui see vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele. Haldusaktis ei ole aga esitatud põhjendusi ehituse mittevastavusest EhS ega ühegi teise õigusakti nõuetele. Seega on haldusakt põhjendamata.
9.Haldusakti kohaselt kasutusloa andmisel tuleb ehitusjärelevalve organil kontrollida ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega. Samas ei selgu haldusaktist, millisele õigusnormile ehitis ei vasta.
10.Haldusakti põhjenduste kohaselt ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Ehitis on õigusvastane näiteks ka siis, kui see paikneb võõral maatükil õigusliku aluseta. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Kalamehe 10/1 uus tulemüür on rajatud osaliselt Kalamehe 8 kinnistule. Pärnu
Linnavalitsuse planeerimisosakonnale ei ole esitatud Kalamehe 8 ja Kalamehe 10 kinnistute omanike kokkuleppeid, millest nähtuks õiguslik alus Kalamehe 10/1 tulemüüri paiknemiseks Kalamehe 8 kinnistul. Sellest tulenevalt ei vasta hoone ehitusloa nr 1512241/00229 ja ehitusteatise nr 1711201/19528 aluseks olnud ehitusprojektidele, mis ei näinud ette elamu ja selle tulemüüri osalist paiknemist naaberkinnistul. Kaebaja leiab, et naaberkinnistu omaniku nõusoleku puudumine ei saa olla aluseks kasutusteatise heaks kiitmata jätmisele. Õiguslikuks aluseks EhS § 48 lg 2 järgi ei ole kasutusteatise heaks kiitmata jätmisel mitte kinnistuomanike vahel sõlmitud kokkulepe, vaid pädeva asutuse poolt kehtestatud ehitusteatis ja ehitusprojekt. Vastustaja on nii ehitusteatise kui ehitusprojekti kinnitanud 27.11.2017 haldusaktiga nr 1712994/00873.
11.Ehitusprojekti lisaks olevalt asendiplaanilt on näha Kalamehe 10 elamu tulemüüri paiknemine üle Kalamehe 10 kinnistu piiri. Kuivõrd asendiplaan kuulub ehitusprojekti juurde, siis pidi vastustaja ehitusprojektiga tutvumisel veenduma, et tulemüüri lammutamisega rekonstrueerimise käigus rajatakse uus tulemüür samasse asukohta, jäädes asetsema üle Kalamehe 10 kinnistu piiri. Vastustaja kinnitas ehitusprojekti esitatud mahus 27.11.2017 haldusaktiga, mis veelkord kinnitab seisukohta, et vastustaja pidi olema teadlik tulemüüri paiknemisest üle kinnistu piir. Seega ei olnud vastustajal alust jätta ehitusteatis heaks kiitmata põhjusel, et ehitusteatise aluseks olnud ehitusprojekt ei näinud ette elamu ja selle tulemüüri osalist paiknemist naaberkinnistul.
12.Vaidlustatav haldusakt on antud kaalutlusõiguse alusel. HMS § 4 lg 1 sätestab haldusorgani õiguse kaaluda otsuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. HMS § 56 lg 3 järgi tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjendustes märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ta asjaolusid ja tõendeid hinnates asus Kalamehe 8 kinnistuomaniku kaitsele, jättes kaebaja õigused kaitseta. Haldusakt ei vasta motiveerituselt kaalutlusõiguse alusel tehtud haldusakti nõuetele.
13.Kuna vastustaja poolt kasutusteatise heaks kiitmata jätmine on õigusvastane, taotleb kaebaja, et kohus kohustaks vastustajat kasutusteatist uuesti hindama. Kaebaja esitas 30.04.2020 vastuses kohustamisnõude järgmises sõnastuses: kohustada Pärnu linna uuesti hindama kaebaja poolt 04.09.2018 esitatud, mis kaebajale läbivaatamatult tagastati, 20.09.2018 uuesti esitatud ja 24.09.2018 ehitisregistrisse sisestatud ning 02.08.2019 seisuga ehitusregistris täiendatud kasutusteatist nr 1811301/08011, seaduses sätestatud tähtaja jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest käesolevas haldusasjas. Pärnu linna poolt kohtuotsuses määratud tähtajast kinnipidamata jätmisel loetakse Pärnu linnas Kalamehe 10/1 hoone kasutamine 04.09.2018 esitatud, 20.09.2018 muudetud ja 02.08.2019 ehitusregistris registreeritud kasutusteatise nr 1811301/08011 kohaselt ehitisregistris teavitatuks kohtuotsuse jõustumisele järgnevast päevast. Kasutusteatise menetluse läbiviimist ja kasutusteatise avalikustamist takistavaks asjaoluks ei ole osaliselt üle Kalamehe 8 kinnistu piiri ulatuv Kalamehe 10 ehitis, kuna tegemist ei ole kasutusteatise menetluses lahendatava ehitusõigusliku küsimusega (tl 167).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
14.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
15.2015.aastal ehitusloa aluseks olnud projekti seletuskirja p 7.3.2 kohaselt korrastatakse olemasolevad tulemüürid, laotakse osaliselt kahjustunud osas uuesti ning krohvitakse. Projektile lisatud asendiplaanilt nähtub, et rekonstrueeritav elamu paikneb täies ulatuses Kalamehe 10
kinnistul ning tulemüüri Kalamehe tn poolne ots asub täies ulatuses Kalamehe 10 kinnistul. 24.11.2017 ehitusteatisega esitatud projekti seletuskirja p 3.3.1 kohaselt ehitatakse olemasolevat tulemüüri laiendatava hoonemahu osas kõrgemaks. Sama seletuskirja p 3.5.7 on toodud, et olemasolev tulemüür on saanud olulisi niiskuskahjustusi ning lammutatakse, uus tulemüür Aeroc 375 plokkidest. Projektile lisatud asendiplaanilt nähtub endiselt, et tulemüüri Kalamehe tn poolne ots paikneb täies ulatuses Kalamehe 10 kinnistul ning elamu paikneb samuti Kalamehe 10 kinnistu piirides. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu vastustaja kaebaja seisukohaga, et vastustaja on ehitusprojekti kinnitamisega seadustanud ehitise uue tulemüüri asetsemise osaliselt Kalamehe 8 kinnistul. Vastustajale esitatud ja vastustaja poolt kinnitatud projekti kohaselt pidi elamu ja selle Kalamehe tänavapoolne nurk jääma täies ulatuses Kalamehe 10 kinnistule.
16.Aamos Atlas OÜ poolt 16.07.2018 koostatud mõõdistusjooniselt nähtub, et kaebaja ehitustegevus ei ole toimunud kooskõlastatud projekti kohaselt, kuivõrd tulemüüri Kalamehe tänavapoolne nurk on laienenud Kalamehe 8 kinnistule. Samuti on mõõdistuse alusel tuvastatud, et ka elamu on osaliselt laienenud Kalamehe 8 kinnistule.
17.2015.a ehitusprojekt ei näinud ette tulemüüri lammutamist ja uuesti ehitamist, vaid ainult olemasoleva tulemüüri korrastamist. Seega anti kaebajale 27.11.2017 sisuliselt võimalus ehitustegevus, sh tulemüüri ehitus, seadustada uue projekti ja ehitusteatise esitamisega. Ehitusprojekti kooskõlastamisega andis vastustaja nõusoleku elamu (mille osaks on ka tulemüür) rekonstrueerimiseks projektis toodud tingimustel ja ulatuses.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
18.Kolmas isik nõustub vastustaja seisukohtadega ja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohalik omavalitsus peab korraldama ehitustegevust oma territooriumil lähtuvalt kehtivast õiguskorrast. Ei saa tolereerida olukorda, et ehitatakse üle naaberkinnistu piiride ja püütakse naaber seada fakti ette, et ehitus on valmis ning ehitise osa lammutamine on ebamõistlik. Kohalik omavalitsus ei saa nõustuda ehitustegevuse anarhiaga ning peab kasutama oma võimalusi selline olukord kontrolli all hoida. Seega on kohalikul omavalitsusel ainuke võimalus mitte väljastada kasutusluba ehitusele, mis rikub naabri õigusi ning on püstitatud ehitusnorme rikkudes.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
Kohus, uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti, leiab, et kaebus tuleb rahuldada.
19.Kohtu hinnangul puudub menetlusosaliste vahel vaidlus selles, et vastustaja kinnitas 27.11.2017 haldusaktiga nr 1712994/00873 (tl 42-44) kaebaja poolt 24.11.2017 esitatud ehitusteatise ja ehitusprojekti, mis asendas 31.07.2015 ehitusloaga nr 1512241/00229 kinnitatud ehitusprojekti. See nähtub otseselt 08.01.2020 kaebuse p-st 1.4., milles on toodud järgmine kirjeldus: 27.11.2017.a haldusaktiga nr 1712994/00873 kinnitas Vastustaja ehitusteatise ja ehitusprojekti, milline asendas varasemat, s.o 31.07.2015.a ehitusluba nr 1512241/00229 ehitusprojekti. Kaebaja jätkas Kalamehe 10 kinnistul viie korteriga elumaja (Kalamahe 10/1) ehitamist 27.11.2017.a haldusaktiga kinnitatud ehitusteatise ja –projekti järgi. Sama on kaebaja märkinud 08.01.2020 kaebuse p-des 2.14., 2.11. ning sellele vastupidist ei ole ta väitnud täiendavates seisukohtades.
Vastustaja märgib 09.04.2020 vastuse p-s 3.10, et Kalamehe 10 ehitis ei vasta ehitusloa nr 1512241/00229 ja ehitusteatise nr 1711201/19528 aluseks olnud ehitusprojektidele. Vastustaja selgitab 14.05.2020 täiendavalt, vastustaja ei ole üheski seisukohas viidanud, et kaebaja pidi pärast 2017.aasta ehitusteatisega esitatud projekti kooskõlastamist jätkama ehitamist 2015.aasta projekti kohaselt. Mingil arusaamatul põhjusel on kaebaja läbivalt asunud seisukohale, justkui oleks vastustaja huvi veenda kohut, et ehitamisel oli aluseks 2015.aasta ehitusluba ja projekt. Seetõttu leiab kohus, et vaatamata vastustaja 09.04.2020 vastuse p-s 3.10 märgitud viitele ehitusloale nr 1512241/00229 on mõlemad menetlusosalised mõistnud, et vaidlusalust kasutusteatist tuleb hinnata lähtuvalt 24.11.2017 esitatud ehitusteatisest ja ehitusprojektist. Ka ehitisregistris olevas 02.08.2019 kasutusteatises nr 1811301/08011 on viidatud 24.11.2017 ehitusteatisele nr 1711201/19528. 24.11.2017 ehitusteatisega esitatud ehitusprojekti seletuskirja p-s 1.1 on märgitud, et Käesolev projekt on muudatusprojekt 2015.aastal kooskõlastatud peahoone rekonstrueerimise projektile: viie korteriga elamule, mis paikneb Pärnu linna miljööväärtuslikul alal, Kalamehe 10 krundil (kat.üksuse nr 62511:149:2170). Kinnistul paikneb 2 elamut. Antud projektiga antakse rekonstrueerimise ja laienduse lahendus eelprojekti mahus. Arhitektuurse projekti eesmärgiks on võrreldes 2015-nda aastal kooskõlastatud projektiga osaliselt korterite plaanilahenduse ja küttesüsteemi muutmine, tarindite väljastpoolt lisasoojustamine ning hoovipoolsele mahule teise (täis) korruse ehitamine (kokku alla 33%), säilitades seejuures Pärnu linna miljööala arhitektuurilist eripära ning käesoleva elamu välisilme.
20.Kohtu hinnangul ei ole menetlusosaliste vahel ka vaidlust sellest, et nii 04.09.2018 kui ka 20.09.2018 paberkandjal kasutusloa taotlust esitades eksis kaebaja vormiliselt. Tegelikult oleks kaebajal tulnud sisestada kasutusteatis EHR-i. Vastustaja parandas selle eksimuse, asendades 20.09.2018 paberkandjal (tl 138) pealkirja kasutusloa taotlus pealkirjaga kasutusteatis ja kandis selle 24.09.2018 EHR-i (EhS § 48 lg 1). Vastustaja selgitas 25.02.2020 vastuses kohtunõudele, et kuna taotluses esitatud ehitise tehnilised andmed ei vastanud ehitusteatise aluseks olnud ehitusprojektile, paluti taotluse esitajal andmed korrigeerida ja et ümberehitamise ja laiendamise käigus ei kasvanud hoone maht esialgsega võrreldes üle 33% tuli vastavalt Ehitusseadustiku lisa 2 esitada kasutusteatis (tl 95).
21.EhS § 48 lg 5 p 3 sätestab, et vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses kasutusteatises märgitud ehitise kasutamisega tuleb kaasata kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sealhulgas kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Kaebaja vaidlustab kasutusloa andmisest keeldumise kui haldusakti õiguspärasust. Sellest tulenevalt ei ole vaidluse lahendamisel määrav, kas vastustaja toiming naaberkinnisasja kaasamisel oli õiguspärane ja kas vastustaja järgis õiguspäraselt kasutusteatise menetlustähtaega.
22.EhS § 55 sätestab loetelu kasutusloa andmisest keeldumise alustest. EhS §-s 55 sätestatud loetelu täpsustab EhS §-s 8 nimetatud ohtlikkust inimesele, varale või keskkonnale. EhS § 8 sätestab, et ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale. EhS § 11 lg-s 2 sätestatud ehitisele esitatavate nõuete järgimata jätmisel saab tõusetuda küsimus ehitise ohutusest. Nii kasutusloa kui ka -teatise menetluses tuleb tavapäraselt hinnata, kas ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Vastustaja viitas kasutusloa andmisest keeldumisel EhS § 55 p-le 3, mille kohaselt keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sealhulgas detailplaneeringu elluviimise
tegevuskavale, või projekteerimistingimustele. Kuigi vastustaja ei ole EhS § 55 p 3 kohaldamist sisustanud, siis saab ainsaks mõeldavaks aluseks olla ehitise mittevastavus ehitusloale.
23.Riigikohus märkis 24.11.2017 määruses asjas nr 3-17-1398, et 01.07.2015 jõustunud EhS § 55 sätestab sõnastuslikult imperatiivsed kasutusloa keeldumise alused. Kuid ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjast on kasutusloa andmisest keeldumine kaalutlusotsus, mille piirid tulenevad EhS-s sätestatud põhimõtetest ja nõuetest (lk 102). Seletuskirjas esitatud selgitused ja kohtupraktikale tehtud viited (lk 102–103) annavad tunnistust seadusandja arusaamast, et varem kehtinud ehitusseaduse alusel välja kujunenud praktika kasutusloa osas jätkub (määruse p 16). Seetõttu leidis Riigikohus, et EhS § 55 p 3 tuleb jätkuvalt tõlgendada kaalutlusõigust andvana. Nii saab kasutusloa anda ka ehitisele, mille ehitusluba oli õigusvastane vastuolu tõttu detailplaneeringuga, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS § 8) ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet (määruse p 17). Kohtu hinnangul andis vastustaja 09.12.2019 haldusakti kaalutlusotsusena EhS § 55 p 3 alusel. See nähtub haldusakti järgnevast tekstist: Kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega. Ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Ehitis on õigusvastane näiteks ka siis, kui see paikneb võõral maatükil õigusliku aluseta.
24.HMS § 4 lg 1 sätestab haldusorgani õiguse kaaluda otsuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. HMS § 56 lg 3 järgi tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjendustes märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt (HKMS § 158 lg 3). Seega on kohtu ülesanne käesolevas asjas kontrollida, kas vastustaja põhjendused kasutusteatise heaks kiitmata jätmisel, mis olid vormistatud kui kasutusloa andmisest keeldumise põhjendused, olid kaalutletud ning asjakohased.
24.1.Kaalutlusreeglite järgimise hindamisel võrreldakse kaalutlusreeglitega haldusorgani poolt otsustamisel aluseks võetud kaalutlusi. Reeglina kontrollib kohus haldusakti õiguspärasust haldusaktis sisalduvate põhjenduste alusel. Juhul kui haldusaktis esinevad põhjendamispuudused, on kohtul võimalik võtta arvesse hiljem esitatud põhjendusi, mida küll haldusakti endasse kirja ei pandud, kuid mida võeti arvesse haldusakti andmisel. Kaebaja leidis 08.01.2020 kaebuse p-des 2.18 ja 2.19, et vastustaja andis haldusakti kaalutlusõiguse alusel ning et haldusakt ei vasta motiveerituselt kaalutlusõiguse alusel tehtud haldusakti nõuetele. Samuti leiab kaebaja, et vastustaja ei ole haldusaktis põhjendanud, miks ta asus Kalamehe 8 kinnistuomaniku kaitsele, jättes Kaebaja õigused täielikult kaitseta. Vastustaja ei esitanud kaalutlusõigust puudutavas osas 09.04.2020 ega 14.05.2020 vastuses täiendavaid põhjendusi ega selgitusi, miks ta leiab, et teostas kaalutlusõigust õiguspäraselt.
24.2.Kaalutlusreeglite järgimise osas tuleb kohtul hinnata, kas haldusorgan on arvestanud kõikide oluliste asjaoludega. Haldusorgan peab otsustamisel võtma arvesse ka neid asjaolusid,
mis räägivad tema poolt kaalutava meetme vastu1. Olulised asjaolud on nii avalikud huvid kui ka puudutatud isikute subjektiivsed õigused ja põhjendatud huvid, mille arvestamine on kooskõlas diskretsioonivolituse eesmärgiga2. Kohtu hinnangul tuli vastustajal kaebaja poolt esitatud kasutusteatise hindamisel arvesse võtta järgmisi asjaolusid: 1) Kalamehe 10 ehitise tulemüüri paiknemine üle Kalamehe 10 kinnistu piiri selgus 16.07.2018, see tähendab pärast vastustaja poolt ehitisteatise ja -projekti heakskiitmist 27.11.2017; 2) puuduvad andmed, et kaebaja oli sellest teadlik ehitisteatist esitades ning ehitusprojekti järgi ehitades; 3) tulemüür paikneb Kalamehe 8 kinnistul kuni 49 cm ulatuses; 4) kolmas isik ei andnud nõusolekut kasutusteatisele seetõttu, et kaebaja ja kolmas isik ei jõudnud kokkuleppele, milline on õiglane hüvitis selle eest, et Kalamehe 10 ehitis paikneb osaliselt Kalamehe 8 kinnistul. Haldusaktist ei nähtu, et vastustaja võttis neid asjaolusid arvesse kaebaja õigusi ja huvisid rikkuva haldusakti andmisel.
24.3.Puudub vaidlus selles, et võõral kinnistul ehitamine on õigusvastane, nagu tõdes vastustaja haldusaktis. Küll aga ei saa sellest tõdemusest teha järeldust, et see toob vältimatult kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärase riive. Kui vaadata haldusakti sõnastust (Ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Ehitis on õigusvastane näiteks ka siis, kui see paikneb võõral maatükil õigusliku aluseta), siis leiab kohus, et just sellisele järeldusele on vastustaja jõudnud. Sellise loogika kohaselt aga ei arvestata tegelikult kolmanda isiku õigustele tekkivat riivet, see tähendab, kuidas takistab tulemüüri paiknemine Kalamehe 8 kinnistul kuni 49 cm selle kinnistu kasutamist.
24.4.Kolmandal isikul on asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-st 148 tulenevad õiguskaitsevahendid olukorras, kus tema kinnistul on õigusvastaselt ehitatud. Seega ei olnud vastustaja poolt keelduva haldusakti koostamine ainus meede kolmanda isiku õiguste kaitsel. Kolmas isik ei andnud nõusolekut kasutusteatisele seetõttu, et kaebaja ja kolmas isik ei jõudnud kokkuleppele, milline on õiglane hüvitis (AÕS § 148 lg 4). Seega saab kolmas isik hüvitise nõude esitada ka juhul, kui vastustaja kiidab kaebaja poolt esitatud kasutusteatise heaks.
24.5.Eeltoodud põhjustel leiab kohus, et vastustaja, keeldudes kasutusteatist heakskiitmast ainuüksi Kalamehe 8 kinnistu kui naaberkinnistu omaniku omandiõiguse rikkumise tõttu, jättis olulised asjaolud arvesse võtmata, mis viisid kaalutlusveani.
25.Kohtupraktikas on kaasomanike vaheliste vaidluste puhul eristatud avalik-õiguslikke küsimusi, mida saab lahendada ehitusmenetluses ja eraõiguslikke küsimusi, mille lahendamine toimub tsiviilkohtus. Näiteks ei saa kohalik omavalitsus lahendada ehitusteatise menetluses uute korteriomandite loomise küsimust, mis on eraõiguslik küsimus. Ka teiste korteriomanike nõusoleku küsimus on eraõiguslik ning see ei ole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks (Tallinna Ringkonnakohtu 16.01.2019 otsus asjas nr 3-17-1282, p 17). Kohtu hinnangul kehtib see ka naaberkinnistute omaniku nõusoleku puhul. Eeltoodust tulenevalt ei saanud vastustaja haldusakti andes tugineda asjaolule, et Kalamehe 8 kinnistu kui naaberkinnistu omanik ei andnud nõusolekut kasutusteatisele.
Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne, 2013, lk 544. Samas
26.Kuna kohus leiab, et vastustaja ei andnud haldusakti kaalutlusvigadeta, ei oma tähendust menetlusosaliste vaidlus selle üle, kas vastustaja sai aru või pidi aru saama 27.11.2017 haldusaktiga nr 1712994/00873 kaebaja poolt 24.11.2017 esitatud ehitusteatist ja ehitusprojekti kinnitades, et ehitusprojekti lisaks olevalt asendiplaani kohaselt paikneb Kalamehe 10 elamu tulemüür üle kinnistu piiri.
27.Kuna vastustaja poolt antud haldusakt on õigusvastane, rahuldab kohus kaebuse ja tühistab Pärnu Linnavalitsuse 09.12.2019 otsuse „Kalamehe 10 Pärnu linn kasutusloa andmisest keeldumine“. Eeltoodust lähtuvalt on asjakohane kaebaja nõue kohustada vastustajat uuesti hindama kasutusteatist. Uuel hindamisel on vastustajal võimalik kaaluda, kas omandiõiguse rikkumine toob kaasa kolmanda isiku õiguste ülemäärase riive.
27.1.HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga kaebuse nõuded. Otsuse resolutsiooni aluseks olevad õiguslikud alused ja järeldus esitatakse kohtuotsuse põhjendavas osas (HKMS § 165 lg 1 p-d 5 ja 6). Kaebaja kohustamisnõude määratluse osas märgib kohus järgmist. Kohtuotsuse resolutsioon peab olema võimalikult lühike ja selge. Sellest tulenevalt on piisav, kui resolutsioonis on märgitud, et vastustaja on kohustatud uuesti hindama kasutusteatist nr 1811301/08011 ning puudub vajadus kajastada kasutusteatise esitamise ja selle menetluse käiku. Kohtuotsuse resolutsioonis puudub vajadus ümber kirjutada EhS § 48 sõnastust. Seega leiab kohus, et on piisav, kui kohus otsuse resolutsioonis määratleb, et kasutusteatise uuesti hindamise tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse jõustumisest. Kui vastustaja ei teavita 10 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, aktsepteerib vastustaja vaikimisi ehitusteatise ehk vastustaja loetakse teavitatuks. Kohus leidis otsuse põhjendavas osas, et vastustaja saab kasutusteatise uuel hindamisel kaaluda, kas omandiõiguse rikkumine toob kaasa kolmanda isiku õiguste ülemäärase riive. Sel põhjusel ei kajasta kohus otsuse resolutsioonis lauset: Kasutusteatise menetluse läbiviimist ja kasutusteatise avalikustamist takistavaks asjaoluks ei ole osaliselt üle Kalamehe 8 kinnistu piiri ulatuv Kalamehe 10 ehitis, kuna tegemist ei ole kasutusteatise menetluses lahendatava ehitusõigusliku küsimusega.
28.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehakse vastustaja kahjuks, mistõttu kannab kaebaja menetluskulud vastustaja.
28.1.Kaebaja taotleb 07.05.2020 menetluskulude nimekirja alusel vastustajalt välja mõista õigusabikulud 2756,60 eurot (käibemaksuta) vastavalt OÜ-le Remart Ehitus, kes on Kalamehe 10/1 viie korteriga elamu ehituses peatöövõtja, kelle lepinguliste kohustuste hulka kuulub hoonele kasutusteatise saamine, esitatud arvetele: 1) Aavik & Partnerid Advokaadibüroo OÜ 10.02.2020 arve nr 2002018 MT kaebuse koostamise eest Tallinna Halduskohtule Pärnu LV 06.12.2019 otsuse tühistamiseks 11 tunni ja 45 minuti ulatuses summas 1645,00 eurot (lisa 1, 2). Arve on tasutud Remart Ehitus OÜ poolt 09.03.2020; 2) Aavik & Partnerid Advokaadibüroo OÜ 07.04.2020 arvel nr 2004024 MT kohtunõude täitmise eest 1 tunni ja 43 minuti ulatuses summas 239,40 eurot (lisa 4, 5). Kaebaja selgitab, et arvel kajastuvad ka muud õigusteenused, mis ei ole käesolevas menetluskulude nimekirjas Krikus OÜ-le arvesse võetud. Arve on tasutud OÜ Remart Ehitus poolt 22.04.2020; 3) Aavik & Partnerid Advokaadibüroo OÜ 05.05.2020 arve nr 2005011 KK kohtunõudele vastuse koostamise ja Pärnu LV 09.04.2020 vastuväitele vastuse koostamise eest 6 tunni ja 14
minuti ulatuses summas 872,20 eurot (lisa 7, 8). Arve on tasutud OÜ Remart Ehitus poolt 07.05.2020. Kokku osutati õigusabi 19 tunni ja 41 minuti ulatuses tunnihinnaga 140,00 eurot (käibemaksuta). Õigusabikulude summa on käesolevas menetluskulude nimekirjas esitatud käibemaksuta, kuivõrd menetluskulud kandnud OÜ Remart Ehitus on käibemaksukohustuslane ja tal on käibemaksukohustuslasena õigus õigusabiarvetel kajastatud käibemaksusumma oma sisendkäibemaksuna maha arvata. Kaebaja taotleb, et vastustaja tasub menetluskulud OÜ Remart Ehitus (registrikood 12269440) arvelduskontole nr EE422200221054915166. Lisaks on kaebaja menetluskuludeks riigilõiv 15 eurot.
28.2.Vastustaja on seisukohal, et kaebuse koostamisele kulunud 11 tundi ja 45 minutit ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud kulud, mis on seotud kaebuse nõude korduva määratlemisega. Kuigi kaebaja esindaja on kaebuse nõude määratlust menetluse käigus kaks korda muutnud, ei ole tegemist sisuliselt ülearu keeruka kaebusega. Kaebaja esindaja on vaidluse peamiste asjaoludega tutvunud juba alates juulist 2019, kui esindas Krikus OÜ-d vaidemenetluses ning on olnud Krikus OÜ esindaja ka hilisemas suhtluses nii vastustaja kui Kalamehe 8 kinnistu omanikuga. Esindaja esitatud dokumentidest nähtub, et kaebuse koostamisel suhtles esindaja kliendiga alles vahetult enne kaebuse allkirjastamist ja kaebuse esitamist kohtule. Seega oli esindaja kaebuse koostamisel piisavalt teadlik vaidluse asjaoludest, mistõttu leiab vastustaja, et kaebuse koostamise ajakulu on ilmselgelt liialdatud. Lisaks on kaebaja 30.04.2020 vastuses korranud oma varasemaid seisukohti, mistõttu ei nõustu vastustaja sellise ajakulu arvestamisega põhjendatud menetluskulude hulka.
28.2.1.Kaebaja esitatud tõenditest nähtub, et juriidilise nõustamise eest on arved esitatud Remart Ehitus OÜ-le, kes on need ka tasunud. Ka detailsest raportist nähtub menetlusosalisena/kliendina Remart Ehitus OÜ. Kaebaja Krikus OÜ juriidilise nõustamisega seotud menetluskulude arvestust ei ole üheski kaebaja esitatud dokumendis kajastatud. Arvetel ega maksekorraldustel ei fikseeritud, et esitatud menetluskulud on seotud käesoleva haldusasjaga, millest tekiks menetluskulude kandmise kohustus Krikus OÜ-le. Eeltoodust tulenevalt on vastustajal põhjendatud kahtlused esitatud menetluskulude seotuses haldusasjaga nr 3-20-51 kaebaja poolt näidatud ulatuses.
28.3.Kohtuvaidlus puudutas põhiliselt ühte õiguslikku küsimust – vastustaja pädevust kasutusteatise üle otsustamisel. Seega, arvestades asja keerukust ja mahtu (HKMS § 109 lg 6), leiab kohus, et vajalikud ja põhjendatud õigusabikulud on 2200 eurot. Lisaks on menetluskuludeks riigilõiv summas 15 eurot. Seega tuleb vastustajalt mõista välja menetluskulud 2215 eurot kaebaja kasuks. Kohus ei nõustu vastustaja kahtlustega selles, et kaebaja poolt esitatud menetluskulude nimekiri ei ole seotud käesoleva haldusasjaga. Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel peaks kohus kahtlema kaebaja väites, et OÜ Remart Ehitus, kes on Kalamehe 10/1 viie korteriga elamu ehituses peatöövõtja, lepinguliste kohustuste hulka kuulub hoonele kasutusteatise saamine. Sellest tulenevalt ei saa kahtluse alla seada, et OÜ-l Remart Ehitus tuli kanda kasutusteatise saamiseks peetava kohtuvaidluse menetluskulud. Kasutusloa taotlustes, mis esitati 04.09.2018 ja 20.09.2018, on kirjas, et juriidilisest isikust ehitajaks on OÜ Remart Ehitus. OÜ-le Remart Ehitus esitatud arvetelt on arusaadav, et õigusabi osutaja tegevused on seotud Kalamehe 10, Pärnu kasutusteatise kohtuvaidlusega.
Eeltoodust tulenevalt ja vastavalt kaebaja taotlusele tuleb vastustajal menetluskulud tasuda OÜ Remart Ehitus (registrikood 12269440) arvelduskontole nr EE422200221054915166. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.