Glikman & Glikman OÜ kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 osaliseks tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: Glikman & Glikman OÜ, seaduslik esindaja Leon Glikman Vastustaja: Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Glikman & Glikman OÜ kaebus ja tühistada Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 punkt 1.8.
2.Mõista Saaremaa vallalt Glikman & Glikman OÜ kasuks välja menetluskulu 15 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 29.04.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Saaremaa vallas Pahapilli külas asub Vareseranna tee (nr 4830102, pikkus 2234 m), mis läbib 12 kinnistut ning mille algus ja lõpp on riigi teel Orissaare-Leisi-Mustjala. Vareseranna tee läbib teiste seas ka Glikman & Glikman OÜ omandis olevat Pahapilli-Metsa kinnisasja (registriosa nr 2027934, katastritunnus 48301:006:0541).
2.Saaremaa Vallavalitsus seadis 18.06.2019 korraldusega nr 2-3/1026 tähtajatu tasuta sundvalduse Saaremaa valla kasuks Saaremaa vallas Pahapilli külas asuvale Vareseranna tee (nr 4830102) avalikuks kasutamiseks kaheteistkümnele kinnistule, sh korralduse punktis 1.8 nimetatud Pahapilli-Metsa kinnistut läbiv Vareseranna tee lõik KM 1,406-1,474 (68 m, sundvalduse pindala 408 m2).
Korralduse punktist 2 tulenevalt peab kinnisasja omanik tagama korralduse lisaks oleva asendiplaani kohaselt sundvaldusega kaetud kinnisasja osa avaliku kasutamise, st kinnisasja läbiva tee kasutamise ööpäevaringselt nii sõidukiga kui jala. Korralduse punkti 4 kohaselt lähevad sundvalduse seadmisega Saaremaa vallale üle kõik käesoleva korralduse punktis 1 nimetatud tee omaniku kohustused, õigused ja vastutus. Korralduse põhjenduste kohaselt sundvalduse seadmise eest tasu ei maksta, vallapoolsed rahalised kohustused avalduvad teehoiu teostamises.
3.Glikman & Glikman OÜ esitas 17.07.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 täielikult või alternatiivselt Glikman & Glikman OÜ osas. 16.03.2020 täpsustatud nõude kohaselt taotleb kaebaja vaidlustatud haldusakti tühistamist tema subjektiivseid õigusi puudutavas osas.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt alljärgnevad. 1) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) sätestab imperatiivse kohustuse maksta sundvalduse seadmise eest kinnistu omanikule tasu, kui kokkuleppega pole määratletud teisiti. Käesolevas asjas puudub kaebaja ja vastustaja kokkulepe nii sundvalduse seadmiseks kui ka tasu kohaldamata jätmiseks. Järelikult puudus haldusorganil diskretsiooniõigus teha haldusakti tasuta sundvalduse seadmise kohta. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud selgelt, et ta tasu ei soovi (vt Riigikohtu lahendid asjades nr 3-2-1-180-15, p 42, 3-2-1-172-13, p 16; 3-2-1-170-12, p 11). 2) Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse seadmise ning sellega kaasnevad seadusandja poolt sätestatud tagajärjed ei asenda KAHOS § 39 lg-s 5 sätestatud tasu maksmise kohustust. Sundvalduse seadmisel ja eratee määramisel avalikult kasutatavaks teeks ei tohi kaebaja enam ehitusseadustiku (EhS) § 70 lg 2 kohaselt takistada nt tee hooldamist või seal omavoliliselt muid töid teostada. Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse seadmise ning sellega kaasnevad seadusandja poolt määratletud tagajärjed ei saa olla määratletavad varalise privileegina, nagu seda kirjeldab vastustaja. Kaebaja ei ole vastustajal palunud erateed korras hoida ning tegemist ei ole kaebajale antava hüvega. Kaebaja huvides ei ole vastustaja lubamine tema omandis olevale kinnistule. Kaebaja ei vaja vastustajapoolset teehooldust, seda enam, et viimast teostatakse omandiõiguse piiramise eesmärgil. Vastustaja ei viita seadusele, mis loeks abstraktset teekorrashoiu teostamist omanikule makstavaks tasuks või kahju hüvitamise meetmeks. Juhul, kui kohus peab võimalikuks KAHOS § 39 lg 5 tõlgendamist viisil, nagu seda teeb vastustaja, siis taotleb kaebaja normi põhiseaduslikkuse kontrolli ja selle kohaldamata jätmist tasu mitte ettenägevas osas vastuolu tõttu põhiseaduse §-ga 32 ja 25. 3) Kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse tõttu (KAHOS § 39 lg 6). Kinnistu koormamine sundvaldusega vähendab kinnistu väärtust, seda enam, et koormatis on tasuta. On ilmne, et 6 m pluss võimaliku kaitsetsooni laiuse kinnistut lõhestava avaliku koridori loomine vähendab oluliselt kinnistu väärtust. Sundvalduse all olev kinnistu osa jagab selle kaheks ja kinnistu pole enam omaniku ainukasutuses. Kui tegemist oleks kinnistu piiril oleva teega, oleks riive väiksem. Kaebaja ostis kinnistu investeeringuks ning kinnistule seatud sundvaldus vähendab kinnistu turuväärtust ca 20 % ulatuses, millist hinnangut on kinnitanud ka maakler. KAHOS § 39 lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama põhjendatud juhul infot kahju hüvitamise kohta. Eeltoodu osas pole haldusorgan kaalutlusõigust teostanud.
2(9)
4) Haldusorgan pole kaebajale pakkunud kokkulepet tee avalikuks muutmiseks. Sisuliselt pole toimunud sundvalduse seadmise menetlust. Kirja saatmine selle kohta, et vastustajal on sundvalduse seadmise kavatsus, ei tähenda kohast haldusmenetlust. Haldusvälise isiku fakti ette seadmine tasuta sundvalduse osas ilma kokkulepe pakkumiseta on vastuolus hea haldustavaga. Vastustaja pole kaebajale pakkunud lepingut, millega saaks tekkida näiteks asjaõiguslik alus eratee kasutamiseks. Asjaõiguslik kitsendus saab aga olla üksnes tasuline, v.a kui pooled pole teisiti kokku leppinud. 5) Sundvalduse seadmise vajalikkus on arusaamatu. Haldusaktis on kajastatud, et kolm kinnisasja omanikku on sundvalduse seadmise vastu. Kaebaja ei nõustu enda kinnistu suhtes sundvalduse seadmisega, mistõttu kaebaja suhtes sundvalduse seadmiseks avalik huvi puudub. Haldusorgan pole kaalunud muid juurdepääsuteid kallasrajale, samuti väiksemaid omandiõiguse riiveid, näiteks tee rajamist kinnistu piiril. Haldusaktis ei väideta, et kaebaja oleks tee sulgenud või takistanud juurdepääsu kallasrajale. Samuti puuduvad motiivid, miks puuduvad võimalused tsiviilõiguslike meetmete rakendamiseks, nt naabrusõigused või teeservituut. Vastustaja ei ole kaalunud EhS § 92 lg-st 8 tulenevat võimalust. Kaebaja on hoidnud tee avatuna ega pole keelanud elanikel kinnistut läbivat teed kasutada. Vastustaja ei ole pöördunud kaebaja poole, et paluda nt kaebajal seada silt, mis määraks teelõigu avalikkusele ligipääsetavaks erateeks. 6) Sundvalduse eest tasu määramata jätmise ja teehoolduse osas on rikutud kaasamise ja ärakuulamisõigust. Kaebajaga ei arutatud tasu asendava teehoolduse tingimusi ja kaebaja ei saanud esitada argumente. Haldusmenetluse käigus kõneldi vaid sundvalduse tõttu tekkiva kahju hüvitamisest, kuid mitte tasu määramisest. Haldusaktis puuduvad motiivid selle kohta, millist teehooldust kavatseb vastustaja teostada ja millises ulatuses. Samuti on rikutud kaalutlusõigust ja motiveerimiskohustust, kuna teehoolduse väärtust pole välja toodud. Haldusaktis puuduvad igasugused kaalutlused ja põhjendused omandiõiguse riive intensiivsuse kohta. 7) Sundvaldus on määratud seadusest tulenevaid nõudeid ja eeldusi järgimata. Vastustajal tuleks koostada detailplaneering planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 2 alusel selleks, et oleks tagatud sundvalduse seadmise eeldus KAHOS § 5 lg 1 p 1 kohaselt. Puudub kaebaja nõusolek kinnistu koormamiseks KAHOS § 5 lg 2 järgi ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust määrata erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks.
5.Saaremaa vald palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Teostatud on nii ärakuulamiskohustus kui ka uurimiskohustus. Kaebaja on saanud oma vastuväited esitada. Vastustaja on välja selgitanud menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud, s.o avaliku huvi. Avalik huvi väljendub selles, et tee läbib 12 kinnistut ning igal kinnistu omanikul on vaja pääseda oma kinnistult avalikult kasutatavale teele. KAHOS võimaldab seada sundvalduse nii omanikuga kokkuleppel kui ka omanikuga kokkulepet saavutamata. 2) Vastustaja ei ole sundvalduste seadmisel erateede avalikku kasutusse määramiseks määranud kinnistu omanikele tasu ega ka hüvitist ning soovib kõiki võrdselt kohelda. Kinnistu omanikud on nõustunud tasuta sundvalduse seadmisega ning eratee avalikku kasutusse määramisega, kuna sellega on lahendatud nende kinnistule juurdepääsu küsimus. Lisaks sellele ei ole neil vaja alustada läbirääkimisi naaberkinnistu omanikuga või omanikega, et seada isiklik kasutusõigus ja sõlmida notariaalne leping. Samuti ei lasu kinnistu omanikul enam kohustust erateed korras hoida; vastustaja teostab lumetõrjet, tee hooldust, remonti jms. Kui eratee määratakse avalikku
3(9)
kasutusse, siis ei pea kinnistu omanikud maksma avalikult kasutatava tee aluselt maalt maamaksu. Sundvalduse seadmise menetluse algatamise teatega oli kaasas korralduse eelnõu, millel oli viide, et sundvaldus seatakse tasuta. Seaduse eesmärk oli lihtsustada erateede avalikku kasutusse määramist ning reguleerida viisil, et see kehtiks ka kinnistu igakordse omaniku suhtes ja jääks ära notariaalsete lepingute sõlmimine, mille arvelt hoitakse kokku rahalisi vahendeid, et see suunata pigem teehoiu jaoks. Vastustaja vastas kaebaja vastuväidetele 22.02.2019 kirjaga nr 2-9/258-4, kus selgitas, miks seatakse sundvaldus ilma tasu määramata, ilma hüvitiste maksmiseta jne. 3) Asjaolu, et kaebaja ei ole palunud erateed korras hoida, ei tähenda, et vastustaja ei võiks seda teha. Kaebaja ei ole seda oma kinnistu piires keelanud. Kohaliku omavalitsuse üheks põhimõtteks on oma valla kodanike heaolu eest seismine, st tagada vajadusel juurdepääs (teha näiteks lumetõrjet) kinnistutele. Kuna vastustaja on näinud vaidlusaluse tee osas avalikku huvi ka enne sundvalduse seadmist, siis on Vareseranna teed ka eelnevalt hooldatud. Seda on tehtud ka seetõttu, et osaliselt kehtivad varem sõlmitud lihtkirjalikud lepingud eratee avalikku kasutusse määramiseks. Ei ole otstarbekas teostada teehooldust nii, et ühe kinnistu osas seda tehakse, järgmise osas mitte jne. Tegemist on kaebajale antava hüvega – kaebajale on tagatud talvisel ajal juurdepääs, teostatud on tee hööveldus, tee remont jne. Juhul, kui vastustaja seda ei teeks, oleks see kinnistu omaniku kohustus. Sundvalduse seadmise korralduses ei ole vajalik prognoosida teehoolduse kulusid. Korralduse eesmärgiks on eelkõige eratee avalikku kasutusse määramine. Korralduse kohaselt on teehoiu tagamiseks sundvalduse alaks arvestatud 6 m laiune teekoridor (3 m tee teljest mõlemale poole), mille eest maamaksuseaduse kohaselt maamaksu ei määrata. Kaebaja saab oma kinnistut jätkuvalt kasutada sihtotstarbeliselt ning olemasolevat teed kasutatakse ikka teena. 4) Lisahüvitise maksmine ei ole põhjendatud. Ka KAHOS seletuskiri kinnitab, et sundvalduse seadmise korral ei ole käesoleva seadusega reguleeritud täiendavate hüvitiste maksmine põhjendatud (lk 37). Väide, et varem sai teed ja selle teenindamiseks vajalikku maad kasutada vaid omanik, ei vasta tõele. Tegemist on olemasoleva erateega, mida kasutasid ka seni need kinnistu omanikud, kes elavad Vareseranna tee ääres või kelle kinnistuid nimetatud tee läbib. Ükskõik kummalt poolt Orissaare-Leisi-Mustjala maanteelt maha sõites Vareseranna teele, jääb Pahapilli-Metsa maaüksus enam-vähem tee keskossa, mis tähendab, et kaebaja ise kasutab kõige intensiivsemalt teistele isikutele kuuluvat erateed. Pahapilli-Metsa kinnistu on piisavalt suur, mistõttu on igati võimalik tagada privaatsus. Peale tee avalikku kasutusse määramist ei muutu liiklussagedus Vareseranna teel, kuna ka täna kasutavad seda teed üldjuhul kinnistu omanikud ise. Samuti on see tee juurdepääsuks kallasrajale ning Varese sadamale. 5) Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, milline varaline kahju on tekkinud, mida peaks vastustaja hüvitama. Ka KAHOS seletuskirjas on selgitatud, et iga sundvalduse seadmine ei põhjusta kahju tekkimist ning küsitav on olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine, sest maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel (lk 38). Kaebajale ei kaasne sundvalduse seadmisega kahju, vaid soodustused. Sundvaldusega ei koormata kogu kinnisasja, vaid ainult vajalik osa sellest. Ei ole tõendatud, et sundvalduse seadmisel eratee avalikku kasutusse määramiseks kinnistu turuväärtus muutuks. Kaebusele lisatud maakleri arvamus on samuti paljasõnaline. Teehoiu tagamiseks on sundvalduse alaks arvestatud 6 m laiune teekoridor (3 m tee teljest mõlemale poole). Sellele ei lisandu enam kaitsevööndit. Kinnistu jääb jätkuvalt kaebaja ainuomandisse, kuna sundvaldus seatakse vaid 408 m2 ulatuses.
4(9)
6) Mustjala valla külade üldplaneeringu kohaselt on Vareseranna tee avalikuks kasutuseks määratud eratee. Seega tee avalikku kasutusse määramisega läbi sundvalduse seadmise soovitakse üldplaneeringut ellu viia. Kuna kaebaja oli juba 2011. a Pahapilli-Metsa kinnistu omanik, siis pidi ta olema teadlik, et nimetatud tee määratakse avalikku kasutusse. Üldplaneeringus ei pea ette nägema tee avalikku kasutusse määramise menetlusviisi, st kas isikliku kasutusõiguse seadmise või sundvalduse seadmise teel vms. Sundvaldust võib seada ka ilma planeeringuteta, st selleks ei ole detailplaneeringu kohustust.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Vaidlustatud korraldusega on seatud tähtajatu tasuta sundvaldus kaebaja ja kolmandate isikute kinnistutele Vareseranna tee (tee nr 4830102) avaliku kasutamise eesmärgil, et tagada kõigile vaba juurdepääs oma majapidamisteni (tee läbib 12 kinnistut) ja kallasrajani. Sundvaldus on teiste hulgas seatud Glikman & Glikman OÜ omandis olevale Pahapilli-Metsa kinnistule (katastritunnus 48301:006:0541) Vareseranna tee lõigu KM 1,406-1,474 (68 m) osas (korralduse p 1.8). Sundvalduse seadmise korralduse andmisel on tuginetud KAHOS § 7 lg-le 4, § 39 lg-le 1, EhS § 94 lg-le 2 ja Saaremaa Vallavolikogu 22.02.2018 määrusele nr 10 „Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine“ § 1 lg-le 3.
7.Kaebaja taotleb vaidlustatud korralduse tühistamist üksnes tema omandis olevat kinnistut puudutavas osas (HKMS § 44 lg 1).
8.Eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras (EhS § 94 lg 2). Selle üle, et Saaremaa vald oli pädev otsustama sundvalduse seadmise, pooled ei vaidle. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasja sundvõõrandamise sätteid, kui KAHOS 8. peatükist ei tulene teisiti. KAHOS § 2 lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. Kinnisasja on lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8). Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus (KAHOS § 4 lg 2). Seega on võimalik olemasoleva eratee alusele kinnistule seada sundvalduse abil kohaliku omavalitsuse kasuks piiratud asjaõigus, mis omakorda võimaldab määrata eratee avalikuks kasutamiseks (vt ka Riigikohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p-d 10 ja 11). Eratee avalikuks kasutamiseks määramise korral seatakse sundvaldus valdavalt juba olemasolevale teele.
9.Kaebaja on seisukohal, et sundvalduse seadmiseks tulnuks koostada detailplaneering. Ainuüksi üldplaneeringu alusel ei saa kaebaja arvates sundvaldust seada, kuna kaebaja ei olnud sundvalduse seadmisega nõus ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust määrata vastavale erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks. Kohus selgitab, et kuni 01.07.2018 kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS) võimaldas tõlgendust, mille kohaselt sundvõõrandamiseks oli vaja igal juhul koostada vastav planeering. Nii oli võimalik varasemalt piirata ka eratee aluse maa sundvõõrandamist selliselt, et sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee omandamiseks oli lubatud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel ja detailplaneeringu koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Alates 01.07.2018 kehtima hakanud KAHOS-e seletuskirjas on nenditud, et sellist tõlgendust võimaldava KASVS-i sõnastus oli eksitav. Kinnisasja avalikes huvides omandamise eesmärk tuleneb KAHOS § 4 lgst 1 ja planeering võimaldab eesmärgi täitmiseks tuvastada vajamineva objekti asukohta. 5(9)
Planeeringu koostamise vajadus ei saa tulla kinnisasja omandamise vajadusest, vaid tuleb PlanS-st, mille alusel tehakse otsus planeeringu koostamise vajaduse kohta (vt KAHOS seletuskiri, lk 15). Seega, kui üldplaneeringus on näiteks määratud tee avaliku kasutamise vajadus, kuid olemasoleva hoonestusega maa-alal detailplaneering puudub, on kohalikul omavalitsusel võimalik otsustada teemaa sundvõõrandamine või selle alusele maale sundvalduse seadmine ilma detailplaneeringuta. Juba ka varasemas kohtupraktikas (mil kehtis KASVS) on leitud, et sundvalduse seadmisel võib olla aluseks ka üldplaneering (vt Riigikohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 11). Vaidlust ei ole, et kehtiva Mustjala valla külade üldplaneeringu lisas 5 on Vareseranna tee (nr 4830102) arvatud avalikuks kasutuseks määratud teede hulka. Kaebaja oli juba üldplaneeringu kehtestamise ajal Pahapilli-Metsa kinnistu omanik, üldplaneeringu arutelu oli avalik ning kaebaja ei ole üldplaneeringut vaidlustanud. Kohus leiab, et detailplaneeringu puudumise olukorras on sundvalduse seadmisel piisav alus üldplaneeringus sätestatu, mille kohaselt on kõnealune tee määratletud avalikuks kasutamiseks määratava teena.
10.KAHOS-e kohaselt võib sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Sundvalduse seadmise võimaluse loomine ei välista küll avalikes huvides piiratud asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel, kuid see on riigile või kohalikule omavalitsusele oluliselt koormavam (vt ka KAHOS seletuskiri, lk 36). Sundvalduse seadmist ei välista ka see, et kaebaja on seni hoidnud tee avatuna ja pole keelanud elanikel kinnistut läbivat teed kasutada. Avalikke teid ei kasuta ainult konkreetsete kinnistute omanikud oma kinnistutele ligipääsemiseks, vaid seda tehakse ka muudel eesmärkidel. Vareseranna tee avalikuks kasutamiseks määramine oli vajalik muu hulgas kõigile vaba juurdepääsu tagamiseks kallasrajale ja vastusest kaebusele nähtuvalt ka Varese sadamale.
11.Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul eitada ka avaliku huvi olemasolu sundvalduse seadmiseks. Vareseranna tee läbib 12 kinnistut ning sundvaldus on seatud selleks, et tagada kinnistu omanikele juurdepääs avalikult kasutatavale teele (Orissaare-Leisi-Mustjala riigitee) ja kallasrajale. Avalik huvi on määratlemata õigusmõiste ning seadusandja ei ole piiritlenud seda konkreetse isikute arvuga. Kohtupraktikast tulenevalt võib avalik huvi seisneda nt planeeringutes väljendatud kavatsustes ala avalikes huvides kasutada. Selline huvi võib olla väljendatud ka üldplaneeringus (Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-37-04, p 10). Euroopa Inimõiguste Kohus (EIK) on 21.02.1986 otsuses nr 8793/79: James vs. Ühendkuningriik (p-d 39–45) leidnud, et kinnisasja sundvõõrandamine võib teatud juhtudel olla avalikes huvides isegi siis, kui sellest saadavad eelised langevad konkreetsete eraõiguslike isikute kasuks. Avaliku huvi olemasolu tuvastamiseks on piisav, kui võõrandamine toimub mingi eesmärgi saavutamiseks, mis on mõeldud sotsiaalse õigluse tugevdamiseks. Küll aga ei saa sundvõõrandamine olla avalikes huvides juhul, kui selle ainsaks eesmärgiks on ühele eraõiguslikule isikule mingi hüve andmine. Tallinna Ringkonnakohus on 15.02.2019 määruses haldusasjas nr 3-18-2196 (p 16) asunud seisukohale, et avalik huvi sundvõõrandamise puhul saaks ilmselgelt ja äratuntavalt puududa üksnes juhul, kui kinnisasjade omandamine ei aitaks saavutada ühtegi sotsiaalset või muud avalikku eesmärki või meedet. Kohus peab eeltoodud seisukohti avaliku huvi sisustamisel asjakohaseks ka sundvalduse seadmise menetluse puhul. Avalikes huvides on ka tagada kõigile vaba juurdepääs kallasrajale. Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (KeÜS) § 38 lg 4 sätestab kallasraja kasutamise õiguse igaühe õigusena. Riigikohus leidis 01.03.2017 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-79-16 (p 22), et igaühe õigus kallasrada kasutada hõlmab ka õigust sellele juurde pääseda. KeÜS § 38 lg 7 kohustab kohaliku 6(9)
omavalitsuse üksust tagama kallasrajale avaliku juurdepääsu. Vareseranna tee kaudu kallasrajale juurdepääsu tagamine on ÜP-ga määratud.
12.Kuigi kohus leidis eelnevalt, et iseenesest saab sundvalduse seadmist kaebaja kinnistul asuva Vareseranna tee lõigu osas pidada põhjendatuks, ei saa kohtu hinnangul käesoleval juhul pidada korraldust õiguspäraseks põhjusel, et sundvaldus on seatud tasuta ilma selles osas kaebajaga läbirääkimisi pidamata, mistõttu puudub ka vastav kokkulepe. 12.1 KAHOS § 39 lg 7 näeb ette, et sundvalduse seadmise otsus peab muu hulgas sisaldama andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta. KAHOS § 39 lg 5 sätestab, et kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse käesoleva seaduse § 12 lg-s 2 sätestatud korras. Vaidlus puudub, et vastustaja ei ole kaebajaga kokku leppinud selles, et tasu seisneb tee korrashoiuga seotud kulude katmises valla poolt. Veelgi enam, vastustaja ei ole isegi astunud samme sellise kokkuleppe sõlmimiseks. Vastustaja ei ole enne sundvalduse seadmist asunud kaebajaga läbirääkimistesse sundvalduse tasu osas, sh teinud kaebajale ettepanekut asendada sundvalduse tasu vastustajale kaasnevate kohustustega tee korrashoiul ega kuulanud selles osas ära kaebaja võimalikke ettepanekuid. Üksnes asjaolu, et vastustaja on edastanud korralduse eelnõu kaebajale arvamuse andmiseks ja kaebaja oli teavitatud vastustaja soovist seada sundvaldus tasuta, ei tähenda, et toimunud oleks läbirääkimised ning nendest sõltumata olnuks vastustajal õigus jätta tasu ühepoolselt määramata. EhS § 94 lg 3 näeb ette, et halduslepingus võib tee omanikuga kokku leppida, et teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus jäävad eratee omanikule. Seega toetab ka viidatud säte seisukohta, et vastustaja oleks pidanud kaebajale andma valida, kas ta soovib oma kinnistul tee korrashoiu tagamist enda kulul jätkata või nõustub ta sellega, et vald hakkab teed hooldama omal kulul ja sundvalduse tasu sellisel juhul poolte kokkuleppel ei määrata. Kohtu hinnangul ei võimalda KAHOS sellist tõlgendust, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisega maaomanikule kaasnevaid soodustusi (nt maamaksu vabastus, teeomaniku kohustuste üleminek) võiks ilma vastava kokkuleppeta käsitleda sundvalduse tasuna. 12.2 Ka KAHOS-e seletuskiri ei anna alust asuda teistsugusele järeldusele. Seletuskirjast tulenevalt on küll küsitav olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine (maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel), kuid ilma poolte vastava kokkuleppeta tasu määramata jätmise võimalust seletuskiri ei käsitle. KAHOS-e seletuskirjas on sundvalduse tasu osas selgitatud: „Sundvalduse tasu määratakse KAHOS § 12 lõike 2 alusel, kui sundvalduse seadja ja kinnisasja omanik ei lepi kokku teisiti. Kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil või võrguettevõttel, mis igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise. Juhul, kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud hindamise võimalusi. Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele“ (lk 37-38).
7(9)
Kaebaja esitas omapoolsed vastuväited sundvalduse seadmise korraldusele 21.01.2019 (tl 2122), millest muu hulgas nähtus, et kaebaja ei olnud nõus tasuta omandiõiguse piiramisega. Läbirääkimisi sundvalduse tasu osas poolte vahel toimunud ei ole. Seega ei ole pooled sundvalduse tasu osas kokkulepet saavutanud ning vastustajal ei olnud alust ühepoolselt otsustada, et vald hakkab kaebaja kinnistul teed hooldama ja seeläbi on kaebaja vabastamine nende kulude kandmisest käsitletav sundvalduse tasuna. Tasu kindlaksmääramisel on küll põhjendatud arvesse võtta maaomanikule kaasnevaid soodustusi, kuid ilma vastava kokkuleppeta ei saa pidada lubatavaks käsitleda sundvalduse tasuna tee hooldamisega seonduvaid kulusid. Asjaolu, et vastustaja on ka varasemas praktikas sundvaldused seadnud ilma selle eest tasu maksmata ja kinnistu omanikud on sellega nõustunud, ei tähenda, et kaebaja on kohustatud nõustuma sundvalduse tasu asemel valla poolt tee hooldamisega. Kaebaja ei pea nõustuma enda suhtes seaduse mittetäitmisega või õigustest loobumisega põhjusel, et keegi teine on seda teinud. Võrdse kohtlemise põhimõte tagab kehtivale õigusele tuginevat võrdsust, mitte õiguste rikkumist kõigi võrreldavate isikute ja/või olukordade osas võrdselt. Lisaks pole isik, kes on nõustunud tasuta sundvalduse seadmisega ka võrreldav isikuga, kes sellega selgesõnaliselt nõustunud pole. Kaebaja pole soovinud sellist valikuvabaduseta võrdsust. Samuti ei oma sundvalduse tasu küsimuse lahendamisel tähtsust see, et vastustaja on ka varasemalt ise Vareseranna teed hooldanud. Sundvalduse seadmisel tuleb igal konkreetsel juhul tasu üle otsustamisel üritada saavutada kinnistu omanikuga kokkulepe, kaaludes kummagi poole huve ning puudutatud isiku ettepanekuid. Praegusel juhul ei ole vastustaja sundvalduse tasu küsimuse lahendamiseks kaebaja poole pöördunud ega saanud seega ka kaebaja võimalikke ettepanekuid arvesse võtta ega kaaluda.
13.Täiendavalt viitab kohus ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikale juurdepääsutee asjades, kus on asutud seisukohale, et juurdepääsu kindlaksmääramise korral tuleb üldjuhul alati määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui kinnisasja omanik on väljendanud selgelt, et ta tasu ei soovi (nt 16.06.2016 määrus asjas nr 3-2-1-180-15, p 42). Seejuures on selgitatud, et koormatud kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (nt 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 33; 15.03.2017 otsus asjas nr 3-2-1-1-17, p 14). Sarnane omandiõiguse riive kaasneb sundvalduse seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet (nt 30.08.2011 otsus asjas nr 3-3-1-15-10, p 44; 31.03.2011 otsus asjas nr 3-3-1-69-09, p 57). Riigikohus on juurdepääsutee vaidlustes rõhutanud, et juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ja ka juhul, kui koormatud kinnisasja omanik olemasolevat teed ise kasutab (Riigikohtu 09.06.2017 otsus asjas nr 3-2-1-31-17, p 15.2). Seega tuleneb ka kohtupraktikast, et omandipõhiõiguse riive hüvitamiseks tuleb reeglina maksta sundvalduse tasu, kui pooled ei ole omavahel leppinud kokku teisiti. Kokku leppimine eeldab pooltevahelist kommunikatsiooni ega saa olla ühepoolne tingimuste dikteerimine. Praegusel juhul ei ole vastustaja sundvalduse tasu väljaselgitamiseks astunud kaebajaga läbirääkimistesse ega saavutanud kaebajaga kokkulepet, et pärast sundvalduse seadmist asub teed kaebaja kinnistul hooldama vald ning sellega loetakse tasu maksmise asemel kaebaja omandipõhiõiguse riive kompenseerituks.
14.Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et vastustaja ei ole haldusmenetluses kohaselt lahendanud sundvalduse tasu küsimust, sh pole välja selgitanud ega arvestanud kaebaja huve ja 8(9)
ettepanekuid ning seetõttu ei saa pidada tasuta sundvalduse seadmise korraldust õiguspäraseks. Vastustaja ei soovinud kohtumenetluses lahendada asja kompromissiga. Kohus rahuldab kaebuse ning tühistab Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse kaebaja kinnistut puudutavas osas, s.o punkti 1.8 osas.
15.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja menetluskuluks on kaebuse eest tasutud riigilõiv (summas 15 eurot), mis tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.
/allkirjastatud digitaalselt/
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.