Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. jaanuar 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-17-1437
Haldusasi
Ilumi Kodu OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29. märtsi 2017. a otsuse nr 4-1/505-4 tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks väljastada projekteerimistingimused
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 11. jaanuari 2018. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – Ilumi Kodu OÜ Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Menetluse alus ringkonnakohtus
Ilumi Kodu OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Ilumi Kodu OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu
11.jaanuari 2018. a otsus haldusasjas nr 3-17-1437 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 4. märtsil 2019 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-17-1437 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ilumi Kodu OÜ-le kuulub Tallinnas Juurdeveo tn 3a asuv kinnistu (registriosa nr 8326901; katastritunnus 78401:118:2380; pindala 388 m2; sihtotstarve 100% elamumaa). Disainibüroo Remlinger OÜ esitas kinnistu omaniku esindajana 27.09.2016 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) taotluse väljastada projekteerimistingimused Juurdeveo tn 3a kinnistul olemasolevate hoonete (1-korruseline üksikelamu ehitisealuse pinnaga 59 m2, kaks kuuri ja pesuköök) lammutamiseks ning nende asemele 4-korruselise (1 maa-aluse korrusega) 12 korteriga ja äripinnaga elamu püstitamiseks. Taotluse ja lisatud eskiisi kohaselt on krundi täisehituse maht 100% (hoonealune pind 380,2 m2) ning krundi kasutamise kavandatav sihtotstarve 80% ärimaa ja 20% elamumaa.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet keeldus 29.03.2017 otsusega nr 4-1/505-4 ehitusseadustiku (EhS) § 32 lg-te 2 ja 4 alusel projekteerimistingimuste (PT) väljastamisest. Juurdeveo tn 3a kinnistule korterelamu püstitamiseks on vajalik taotleda üldplaneeringut muutva detailplaneeringu (DP) algatamist Juurdeveo tn 3 ja 3a, Pärnu mnt 115 ja 117 kinnistute ja reformimata riigimaa osas ning koostada terviklik linnaruumi lahendus, mis määrab kõigi nimetatud kruntide vajadusi ja huve arvestavad maakasutus- ja ehitustingimused. Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt jääb Juurdeveo tn 3a kinnistu väikeelamute (s.o põhiliselt ühepere- ja ridaelamud, samuti üksikud väiksemad 3-4 korruselised elamud) juhtotstarbega alale ning samas on nähtud ette Tondi tn ja Lõunaväila vahelise ühendustee rajamine üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali. Seejuures ei ulatu üldplaneeringu detailsusaste liiklussõlmede lahenduste ega üksikute kruntide maakasutuse ja hoonestustingimuste tasandile. PT taotlus sisaldab üldplaneeringu muutmise ettepanekut (st Tondi tn ja Lõunaväila vahelise ühendustee kavandamata jätmiseks), mida on võimalik kaaluda DP koostamise käigus. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 p-st 1 ja lg-st 5 tulenevalt on linnas ehitusloakohustusliku hoone püstitamise aluseks üldjuhul DP ning PT alusel on võimalik hoone püstitamist lubada üksnes erandlikel tingimustel, mis pole praegusel juhul täidetud. Juurdeveo tn 3a kinnistu asub alal, mis tuleb Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade teemaplaneeringu kohaselt lahendada ühtse tervikkontseptsiooniga (vaatamata sellele, et Juurdeveo tn 3a kinnistu ei jää ise miljööväärtuslikule alale). Arvestades kvartali Pärnu mnt poolsete kruntide kuju ja suurust, piiratud juurdepääsuvõimalusi seoses asukohaga magistraaltänava ääres ning piiratud võimalusi kavandada elamu teenindamiseks vajalik rekreatsiooniala oma krundil, samuti asjaolu, et Rapla tn ja Juurdeveo tn vahelisel Pärnu mnt lõigul (kus asub ka Juurdeveo tn 3a kinnistu) puudub terviklik tänavasein, ei ole kõnealusesse asukohta võimalik planeerida sobiva suurusega hooneid üksikkruntide kaupa, vaid vajalik on käsitleda linnaehitusliku situatsiooni laiemalt. Juurdeveo tn 3a kinnistu suurust, kuju ja asukohta arvestades ei ole ainuüksi nimetatud kinnistule võimalik kavandada Pärnu mnt äärde sobivas suuruses korterelamut koos selle teenindamiseks vajaliku kompaktse haljastatud rekreatsiooniala ja parkimislahendusega. DP alasse tuleb liita ka Juurdeveo tn 3a kinnistuga piirnev reformimata riigimaa, mille suhtes on nii Juurdeveo tn 3a kinnistu omanik kui ka Rapla tn 4 ja Pärnu mnt 117 kinnistute omanikud 2(8)
3-17-1437 esitanud avaldused maa erastamiseks maareformi seaduse § 22 lg-te 12 ja 13 alusel. DP koostamisel on võimalik leida linnaehituslikult parim lahendus ning hinnata, millise krundi või kruntidega oleks kõnealuse maaüksuse või selle osade liitmine põhjendatud. Kuna ala asub magistraaltänava ääres ja ristmiku vahetus läheduses, kus esinevad suured liiklusest tulenevad mürahäiringud, tuleb DP koostamisel täiendavalt analüüsida, millise funktsiooniga hooneid ja millistel tingimustel on antud asukohta võimalik planeerida.
3.Tallinna Linnavalitsus jättis 07.06.2017 korraldusega nr 889-k rahuldamata Disainibüroo Remlinger OÜ 28.04.2017 vaide TLPA 29.03.2017 otsuse kehtetuks tunnistamiseks. PlanS § 125 lg 1 p-s 1 sätestatud üldreegli kohaselt on linnas ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks nõutav DP koostamine. Haldusmenetluse vormivabaduse ja eesmärgipärasuse põhimõttest lähtudes tuleb võimalusel küll eelistada lihtsamat menetlust, kuid PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi rakendamine ja DP koostamise nõude asendamine PT väljastamisega on siiski võimalik vaid juhul, kui ala hoonestamise tingimused (sh võimalused ja piirangud) on piisavalt selgelt määratletud. Kui see nii ei ole või on tegemist linnaehituslikult probleemse piirkonnaga, siis tuleb eelistada põhjalikumat DP menetlust, mille käigus on oluliselt suurem tõenäosus, et alale leitakse parim võimalik lahendus. Juurdeveo tn 3a kinnistu ümbrust ei ole võimalik planeerida üksikkruntide kaupa, sest Rapla tn ja Juurdeveo tn vahelisel Pärnu mnt lõigul puudub terviklik tänavasein ning see tuleb kavandada ühtsetest põhimõtetest lähtuvalt. Samuti näeb Tallinna üldplaneering vastavasse piirkonda ette Tondi tn ja Lõunaväila vahelise ühendustee rajamise. Kuna üldplaneering ei määra detailselt liiklussõlmede lahendusi ega üksikute kruntide maakasutust ja hoonestustingimusi, tuleb ühendustee täpsem kulgemine (või selle puudumine) täpsustada DP-de raames. Juurdeveo tn 3a kinnistu asub lisaks Pärnu mnt ning Juurdeveo tn, Kauba tn ja Rapla tn vahelises kvartalis, mis tuleb miljööalade teemaplaneeringu järgi lahendada ühtse tervikvisiooniga. Selleks on DP koostamise käigus vajalik teha kontaktvööndi analüüs ja Juurdeveo tn 3a kinnistu puhul ei ole võimalik DP koostamise nõudest loobuda.
4.Ilumi Kodu OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 10.07.2017 kaebuse TLPA 29.03.2017 otsuse nr 4-1/505-4 tühistamiseks ja projekteerimistingimuste väljastamiseks kohustamiseks. Kaebaja soovib püstitada Juurdeveo tn 3a kinnistule 4-korruselise hoone, mis sobib ümbrusega ja parandab avaliku ruumi kvaliteeti. Põhjendamatu on vastustaja seisukoht, et kaebaja peaks koos naaberkinnistute omanikega algatama üldplaneeringut muutva DP koostamise. PlanS § 125 lg 5 võimaldab ehitise püstitamist ka PT alusel. Vastustaja on PT väljastamisest keeldunud põhjusel, et see ei ole kooskõlas üldplaneeringus ettenähtud ühendustee rajamisega, kuid nimetatud ühendustee rajamisest on tegelikkuses loobutud ning isegi ühendustee rajamise korral ei läbiks see kaebaja kinnistut. Vastustaja on möönnud, et 4-korruselise hoone püstitamine oleks iseenesest kooskõlas üldplaneeringus sätestatud maakasutuse juhtotstarbega. Vastustaja on samas piirkonnas asuvatele kinnistutele väljastanud PT-sid ka varem, nõudmata ala lahendamist ühtse tervikkontseptsioonina, mistõttu koheldakse kaebajat ebavõrdselt.
5.Tallinna linn vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. PlanS § 125 lg-st 5 ei tulene subjektiivset õigust PT väljastamiseks. Lisaks on kaebaja taotlenud üldplaneeringut muutvate PT väljastamist, mis on PlanS § 125 lg 5 p 2 järgi välistatud. Juurdeveo tn 3a varasem omanik on 26.05.2006 taotlenud alale ka DP kehtestamist, kuid Ilumi Kodu OÜ esitas 03.10.2016 taotluse DP koostamise lõpetamiseks. Kaebaja väited ebavõrdsest kohtlemisest tuginevad võrreldamatutele olukordadele, sest vastustaja ei ole samas piirkonnas ühtegi PT-d väljastanud uue hoone püstitamiseks. TLPA väljastas 18.02.2015 projekteerimistingimused nr PT218520 kahe korteriomandi (Juurdeveo tn 3-1 ja 3-2) liitmiseks. TLPA 09.04.2010 projekteerimistingimused nr PT117780 väljastati Rapla tn 8 kinnistul olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks, et likvideerida varinguoht. TLPA 07.02.2011 projekteerimistingimused nr PT117790 väljastati Kauba tn 40 kinnistul olemasoleva hoone 3(8)
3-17-1437 rekonstrueerimiseks ja pööningu väljaehitamiseks. Väidetava ebavõrdse kohtlemisega seoses on viidatud ka kahele DP-le, kuid jääb arusaamatuks, kuidas saaksid need tõendada kaebaja ebavõrdset kohtlemist, sest vastustaja ongi selgitanud, et kaebajal tuleks samuti taotleda DP algatamist, mis on praegusel juhul ainuvõimalikuks ehitusõigust andvaks dokumendiks.
6.Tallinna Halduskohus jättis 11.01.2018 otsusega Ilumi Kodu OÜ kaebuse rahuldamata, nõustudes HKMS § 165 lg 2 alusel TLPA 29.03.2017 keeldumises ja 07.06.2017 vaideotsuses toodud põhjendustega. Kaebaja on küll leidnud, et vastustaja ei pea PT väljastamisel järgima täpselt tema taotlust, kuid samas puudub vastustajal võimalus taotlusest ise kõrvale kalduda ja asuda analüüsima, kas võimalik oleks väljastada taotletust erinevad PT. Lisaks ei ole praegusel juhul küsimus selles, kas kinnistu on võimalik nt hoonestada 100% ulatuses või mitte, vaid taotletud PT-ga on soovitud muuta üldplaneeringut, mis ei ole PlanS § 125 lg 5 p 2 kohaselt võimalik. Vastustaja on õigesti selgitanud, et ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks linnas on üldreegliks DP koostamise nõue ning Juurdeveo tn 3a kinnistu jääb üldplaneeringuga kavandatavat kvartalit läbiva tänava vahetusse mõjualasse (st mõjutab selle tänavakoridori). Õige on seegi, et isegi kui Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala DP menetluse käigus on tehtud ettepanek loobuda Lõunaväila haru ehitamisest üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali, ei muuda teise kinnistu DP (mida ei ole seni veel kehtestatud) kaebaja kinnistu suhtes jätkuvalt kehtivat üldplaneeringut, vaid seda saaks teha üksnes kaebaja kinnistut hõlmava DP-ga. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 2 kohaselt on kehtiva haldusakti järgimine kohustuslik. Õige on ka vastustaja seisukoht üksikkruntide kaupa hoonestamise põhjendamatusest. Vaidlust ei ole selles, et Juurdeveo tn 3a asub Pärnu mnt kui magistraaltänava ääres, kus puudub ühtne terviklik tänavasein. Samuti külgneb Juurdeveo tn 3a kinnistu vahetult miljööalaga ning vastav piirkond tuleb miljööalade teemaplaneeringu kohaselt lahendada ühtse tervikvisioonina. Teemaplaneeringus sisalduv otsustus lähtub kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioonist ja selle ümberhindamine ei ole halduskohtu pädevuses. Viidatud teemaplaneering ei ole ka kaebuse esemeks. Vastustaja on keeldumises välja toonud, millised kinnistud peaksid olema DP-ga hõlmatud ning on seda asjakohaselt põhjendanud. Vastustaja otstarbekusest lähtuvaid kaalutlusi ei ole põhjust pidada meelevaldseteks. Kaebaja väited ebavõrdsest kohtlemisest ei ole põhjendatud, sest tema viidatud olukorrad ei ole võrreldavad, kuivõrd kaebaja soovib püstitada uusehitist, mitte rekonstrueerida olemasolevat või liita kortereid. Kuna PT väljastamisest keeldumine oli õiguspärane ega riku kaebaja õigusi, siis puudub alus nii vaidlustatud otsuse tühistamiseks kui ka kohustamisnõude rahuldamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.Ilumi Kodu OÜ palub 12.02.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Halduskohus on hinnanud vääralt tõendeid ja teinud tuvastatud asjaoludest ebaõiged järeldused. Halduskohus leidis ekslikult, et apellandi kavandatav ehitis ei vasta kehtiva üldplaneeringuga kehtestatud nõuetele. Üldplaneeringu järgi võib Juurdeveo tn 3a kinnistule püstitada muu hulgas väiksema 3-4 korruselise elamu, milles võib paikneda ka äripindu. Apellant taotles PT väljastamist 4-korruselisele korterelamule koos maa-aluse parklaga ja esimesel korrusel asuva äripinnaga. TLPA kinnitas 14.02.2017 kirjas nr 4-1/505-1, et taotletud ehitis vastab üldplaneeringule. Kuna kavandatav ehitis on kooskõlas üldplaneeringu nõuetega, siis ei ole apellandi taotletud mahuga PT väljastamisel ilmselgelt vajalik algatada kehtiva üldplaneeringu muutmise menetlust. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta apellandi esitatud tõendi, et Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala DP-ga on muudetud üldplaneeringu põhilahendust selliselt, et loobutud on Tondi 4(8)
3-17-1437 tn ja Lõunaväila vahelisest ühendusteest üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali ning vastav teekoridor ei oma ka seost apellandile kuuluva kinnistuga, sest see jääb teekoridorist väljapoole. Vastustaja on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi, põhjendades PT väljastamisest keeldumist muu hulgas sellega, et ei pea võimalikuks hoonestamist üksikkruntide kaupa. Samas on apellant tõendanud, et üksikkruntide kaupa on väljastatud nii PT-sid kui ka kehtestanud kaks DP-d. Halduskohus on hinnanud PT-sid puudutavaid tõendeid ühekülgselt ja jätnud DP-sid puudutavad tõendid tähelepanuta.
8.Tallinna linn vaidleb 16.03.2018 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. TLPA 14.02.2017 kirjas ei ole kinnitatud, et apellandil on õigus ehitada oma kinnistule 4-korruseline elamu, vaid selles on üksnes selgitatud üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbe (vt PlanS § 6 p 9) tähendust. Kuna üldplaneering näeb lisaks ette Tondi tn ja Lõunaväila vahelise ühendustee rajamise üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali, millest tuleks apellandi taotletud ehitusõiguse määramisel loobuda, siis on selgelt tegemist üldplaneeringut muutva ehitusõiguse taotlemisega, millega on põhjendatult nõustunud ka halduskohus. Arusaamatu on väide, et halduskohus on jätnud Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala DP-ga seonduva tähelepanuta, sest kohtuotsuse p-s 14 on seda põhjalikult käsitletud. Alusetud on ka väited apellandi ebavõrdsest kohtlemisest, sest viidatud PT-d puudutasid võrreldamatuid olukordi ning DP koostamise algatamist ei ole apellant ise taotlenud. Seejuures ei ole vastustaja keeldunud PT väljastamisest põhjusel, et ei pea võimalikuks hoonestamist üksikkruntide kaupa, vaid keeldumise sisuliseks aluseks oli siiski PT taotluse vastuolu üldplaneeringus ettenähtud ühendustee rajamisega (EhS § 32 p-d 2 ja 4). Viide vajadusele lahendada liiklussõlmed ning kruntide maakasutuse ja hoonestustingimused ühtse tervikvisiooniga, oli välja toodud üksnes lisainformatsioonina.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et Ilumi Kodu OÜ apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.
10.Ilumi Kodu OÜ 27.09.2016 taotluse (tl 7) kohaselt on apellandi eesmärk lammutada Juurdeveo tn 3a kinnistul asuvad hooned ja püstitada nende asemele 4-korruseline korterelamu koos äripinnaga. Vastuseks TLPA 14.02.2017 kirjale nr 4-1/505-1 (tl 8-9) märkis Ilumi Kodu OÜ 28.02.2017 seisukohas (tl 10-11) muu hulgas, et kui vastustaja ei pea võimalikuks kinnistu hoonestamist 100% ulatuses, siis tuleks määrata lubatud täiehituse protsent ja väljastada PT vastavalt sellele. Seega ei pidanud TLPA 29.03.2017 otsuses nr 4-1/505-4 (tl 12-13) kaaluma võimalust väljastada eeltoodust erineva sisuga projekteerimistingimusi ega saanudki seda teha, vaid tal tuli arvestada taotleja sooviga püstitada Juurdeveo tn 3a kinnistule uus korterelamu.
11.TLPA 29.03.2017 otsuses ja Ilumi Kodu OÜ 28.04.2017 vaide (tl 14-15) lahendamise kohta antud Tallinna Linnavalitsuse 07.06.2017 korralduses nr 889-k (tl 16-17) on taotletud PT väljastamisest keeldumise alusena märgitud EhS § 32 lg-d 2 ja 4 ning asjaolud, et Juurdeveo tn 3a kinnistule korterelamu püstitamine eeldaks üldplaneeringu muutmist ja Pärnu mnt asjaomase lõigu äärsete kinnistute maakasutus- ja hoonestustingimused tuleks lahendada terviklikult. PT väljastamisest keeldumist ja vaideotsust on lisaks põhjendatud viitega, et Tallinna miljööalade teemaplaneeringu järgi tuleb Pärnu mnt ning Juurdeveo tn, Kauba tn ja Rapla tn vaheline kvartal 5(8)
3-17-1437 (mille piiresse jääb ka Juurdeveo tn 3a kinnistu) lahendada ühtse tervikvisiooniga, mis eeldab DP koostamist ja selle menetluse raames kontaktvööndi analüüsi tegemist. Kuigi Tallinna linn on vastuses apellatsioonkaebusele märkinud, et PT väljastamisest ei ole keeldutud põhjusel, et vastustaja ei pea võimalikuks hoonestamist üksikkruntide kaupa, vaid keeldumise aluseks oli üksnes taotletud PT vastuolu üldplaneeringus ettenähtud ühendustee rajamisega ning viide ala ühtse tervikvisioonina lahendamise vajadusele oli välja toodud vaid lisainformatsioonina, ei ole see väide kooskõlas asjas esitatud dokumentidega ning ringkonnakohus hindab keeldumise ja vaideotsuse õiguspärasust siiski kõigist neis esitatud põhjendustest lähtuvalt.
12.Apellant leiab ekslikult, et TLPA 14.02.2017 kirjas on kinnitatud PT taotluse kooskõla Tallinna üldplaneeringuga. Nimetatud kirjas selgitati, et kuna Juurdeveo tn 3a kinnistu asub üldplaneeringu järgi väikeelamute juhtotstarbega alal, siis iseenesest saaks sinna püstitada ka väiksema 4-korruselise elamu koos äripindadega. Samas kirjas on aga lisaks rõhutatud, et taotletud PT väljastamine eeldab üldplaneeringu muutmist selliselt, et loobutakse Tondi tn ja Lõunaväila vahelise ühendustee rajamisest üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali, mida on võimalik teha üksnes üldplaneeringut muutva DP koostamisega, olenemata sellest, et linn on kõnealuse ühendustee kavandamisest põhimõtteliselt loobunud. Täiendavalt märgitakse kirjas, et arvestades kinnistu piiratud suurust ja asukohta magistraaltänava (Pärnu mnt) ääres ning miljööalade teemaplaneeringu põhimõtteid, tuleks ala lahendada ühtse tervikkontseptsiooniga, mida saab teha üksnes DP koostamise käigus. Kokkuvõttes on TLPA 14.02.2017 kirjas toodud välja samad põhjendused, mis on esitatud ka TLPA 29.03.2017 otsuses.
13.EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis ja ehitamine olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. EhS § 26 lg 1 ja lg 2 p 1 kohaselt on projekteerimistingimused aluseks ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. DP koostamise kohustuse korral on ehitusprojekti koostamise aluseks vastav planeering (PlanS § 124 lg 4). PlanS § 125 lg 1 p 1 kohaselt on DP koostamine nõutav linnas kui asustusüksuses ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks. Seega on linna piirkonnas lubatud ehitusloakohustuslikke hooneid reeglina püstitada üksnes DP alusel. PlanS § 125 lg 5 võimaldab sellest reeglist erandina kõrvale kalduda vaid juhul, kui olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale soovitakse püstitada ühte hoonet ja seda teenindavaid rajatisi ning samaaegselt on täidetud tingimused, et ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda (sh arvestades hoonestuslaadi) ning üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. EhS § 32 p-de 2 ja 4 kohaselt keeldutakse PT andmisest, kui PT taotlus ei vasta üldplaneeringule ning õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele avalik-õiguslikele kitsendustele.
14.Sisulist vaidlust ei ole selles, et kehtiv Tallinna üldplaneering näeb muu hulgas ette Lõunaväila rajamise Tondi tn pikendusena üle Pärnu mnt, Juurdeveo tn ja Kauba tn vahelise kvartali. Arvestades üldplaneeringu suurt üldistusastet (sh maakasutusplaani mõõtkava 1 : 45 000), tuleb selles määratud perspektiivse magistraaltänava trassikoridori asukoht ja kulgemine täpsustada DP koostamise käigus, seda enam, et üldplaneeringu skeemil nr 15 „Tänavavõrk“ on Tondi tn ja Pärnu mnt ristmik tähistatud kui „perspektiivne eritasandiline ristmik“. Lõunaväila täpset trassikoridori ei kajasta ka Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala DP materjalides sisalduv üldplaneeringu põhilahenduse muudatust selgitav joonis (tl 62), mistõttu ei ole selle põhjal võimalik väita, et kavandatava Lõunaväila trass ei läbiks Juurdeveo tn 3a kinnistut. Tallinna Linnavolikogu 25.01.2018 otsusega nr 9 6(8)
3-17-1437 kehtestatud Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala detailplaneeringust (https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP022760) ja Tallinna Linnavolikogu 16.06.2005 otsusega nr 184 algatatud teemaplaneeringu „Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“ (https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/TP000120 – kavandatakse viia ellu linnaosade üldplaneeringute kaudu) raames Tallinna Tehnikaülikooli teedeinstituudi koostatud 2008. a lõpparuandest (vt lisa 1 „Üldplaneeringus kavandatud objektid, milliste kavandamisest teemaplaneeringus loobutakse“) nähtuvalt on Tallinna linn praeguseks Tondi tn ja Tehnika tn ühendustee rajamisest loobunud. Sellele vaatamata on hetkel tegemist jätkuvalt kehtiva üldplaneeringuga, mida ei ole Juurdeveo tn 3a kinnistu osas seni muudetud. Järelikult tuli vastustajal EhS § 32 p 2 alusel keelduda apellandi taotletud PT väljastamisest, sest kavandatav ehitustegevus olnuks vastuolus kehtiva üldplaneeringuga, mida oleks võimalik muuta üksnes detailplaneeringuga, kuid mitte projekteerimistingimustega.
15.Asjakohane oli tuginemine ka EhS § 32 p-le 4 ning vajadusele lahendada maakasutus- ja hoonestustingimused laiemalt, sest Pärnu mnt T6 kinnistuga (katastritunnus 78401:118:0099) piirnevas lõigus puudub selgelt ühtne tänavasein. Juurdeveo tn 3 korterelamu (katastritunnus 78401:118:2740) jääb Pärnu mnt poole otsaseinaga, Juurdeveo tn 3a kinnistul (katastritunnus 78401:118:2380) asuv hoonestus on kavandatud lammutada, Pärnu mnt 117 (katastritunnus 78401:107:1930) ja Pärnu mnt 115 / Rapla tn 2 (katastritunnus 78401:118:0350) kinnistud on hoonestamata. Samuti puuduvad seni kasutuskõlblikud ehitised Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 (katastritunnus 78401:118:0090) ja Rapla tn 3 (katastritunnus 78401:118:0680) kinnistutel, millele uue hoonestuse (maksimaalselt 13-korruseline ärihoone, mille Pärnu mnt äärde jääv hooneosa on 4-korruseline) püstitamiseks on kohtumenetluse ajal kehtestatud detailplaneering. Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud Tallinna kesklinna miljööalade teemaplaneeringu lisast 5 („Teemakaart – Kitseküla“) nähtub, et kuigi Juurdeveo tn 3a kinnistut ja teisi Pärnu mnt äärde jäävaid kinnistuid ei ole arvatud miljööväärtusliku ala hulka, on kogu Pärnu mnt, Juurdeveo tn, Kauba tn ja Rapla tn vaheline kvartal sellele vaatamata tähistatud violetse viirutusega kui ala, mis lahendatakse ühtse tervikvisiooniga. Seega eeldab Juurdeveo tn 3a kinnistu hoonestamine selgelt laiemat kontaktvööndi analüüsi, mida ei ole võimalik teha projekteerimistingimuste väljastamise raames, vaid mis eeldab Juurdeveo tn 3a kinnistu ja selle lähiala osas detailplaneeringu koostamist. Millised konkreetsed kinnistud tuleks planeeringu koostamisse kaasata, ei saa olla praeguse vaidluse esemeks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa vastustaja poolt esialgselt piiritletud võimalikku planeeringuala (s.o kvartali Pärnu mnt äärde jäävad kinnistud ja reformimata riigimaa, mis ei kuulu miljööalasse) pidada meelevaldseks. Juurdeveo tn 3 ja 3a ning Pärnu mnt 115 ja 117 kinnistud ja reformimata riigimaa oli kavas DP alasse arvata ka Juurdeveo tn 3a kinnistu varasema omaniku esitatud algatamisettepaneku menetlemisel (vt TLPA 05.09.2006 kiri nr 2-1/3/32 – tl 32-32p; lisaks eeltoodutele oleks planeeringuala hõlmanud Juurdeveo tn 5 ja Rapla tn 4 kinnistud, aga see vajadus tulenes konkreetselt kavandatud lahendusest), mis Ilumi Kodu OÜ 03.10.2016 taotluse (tl 33) alusel lõpetati. Asjakohane on ka vastustaja põhjendus, et DP koostamise raames on lisaks võimalik leida parim lahendus Juurdeveo tn 3a, Pärnu mnt 117, Rapla tn 4 (katastritunnus 78401:118:0017), Rapla tn 6 (katastritunnus 78401:118:0021) ja Juurdeveo tn 5 (katastritunnus 78401:118:0150) kinnistutega piirneva reformimata riigimaa krundi (pindala ca 300 m2) erastamistaotluste suhtes.
16.Apellandi väited ebavõrdsest kohtlemisest ei ole põhjendatud, sest tema viidatud projekteerimistingimusi ei ole ühelgi juhul väljastatud uue hoone püstitamiseks, vaid üksnes kahe korteriomandi liitmiseks (PT 218520 – tl 34-34p) ning olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks varinguohu likvideerimise eesmärgil (PT 117780 – tl 35) või pööningu väljaehitamise eesmärgil (PT 117790 – tl 36). Seega ei ole tegemist võrreldavate olukordadega. 7(8)
3-17-1437 Kuigi iseenesest on õige, et vastustaja ei ole seni nõudnud Pärnu mnt, Juurdeveo tn, Kauba tn ja Rapla tn vahelise kvartali tervikvisiooni koostamist, vaid sama kvartali piires on juba olemas Kauba tn 36 detailplaneering (DP029980; kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 05.04.2012 otsusega nr 45) ning koostamisel Juurdeveo tn 9 ja Juurdeveo tn 11 / Kauba tn 42 kinnistute detailplaneering (DP040480; algatatud Tallinna Linnavalitsuse 29.10.2015 korraldusega nr 1585-k), mis hõlmavad üksnes konkreetseid kinnistuid, mitte tervet kvartalit, ei ole apellandilt (ega Juurdeveo tn 3a kinnistu varasemalt omanikult) tegelikkuses samuti nõutud DP koostamist kogu kvartali ulatuses, vaid üksnes Pärnu mnt äärde jäävate kinnistute osas ja sellist nõuet on ka mõistlikult põhjendatud. DP ala konkreetne piiritlemine on siiski PT taotluse lahendamisest eraldi seisev küsimus, mis ei saa olla praeguse vaidluse esemeks. Igal juhul ei saa apellant viidetega eeltoodud planeeringutele põhjendada seisukohta, et vastustaja on PT väljastamisest keeldumisega (ja DP koostamise nõude esitamisega) kohelnud teda ebavõrdselt.
17.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb Ilumi Kodu OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 11.01.2018 otsus muutmata.
18.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse esitamisel on Ilumi Kodu OÜ tasunud riigilõivu 15 eurot (tl 72), kuid pole esitanud ringkonnakohtule andmeid muude apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulude kohta. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja muutmata halduskohtu otsus, millega jäeti kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Tallinna linn ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel samuti tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.