Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. detsember 2018, Tallinn
Haldusasja number
3-17-1548
Haldusasi
OÜ Parem Kallas kaebus Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korralduse nr 348 tühistamiseks, Pärnu linnas Rääma 19c asuva kinnistu Rääma tn T1 omandamise hinna suuruse tuvastamiseks või alternatiivselt Rääma tn 7 (endine Rääma 17) sobivuse tuvastamiseks võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel ning Pärnu linna kohustamiseks kinnistu omandamise taotluse uueks läbivaatamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Parem Kallas, seaduslik esindaja AK, esindaja v.adv Ljudmila Tamar Vastustaja – Pärnu linn, esindaja Taavi Käärid
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 27. aprilli 2018. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Parem Kallas ja Pärnu linna apellatsioonkaebused
Asja läbivaatamine
17.detsembri 2018. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Rahuldada Pärnu linna apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 27. aprilli 2018. a otsus haldusasjas nr 3-17-1548. Teha asjas uus otsus, millega jätta OÜ Parem Kallas kaebus tervikuna rahuldamata.
3.Mõista OÜ-lt Parem Kallas välja Pärnu linna apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 15 (viisteist) eurot. Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste esimese ja teise kohtuastme menetluskulud nende endi kanda.
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.01.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).
3-17-1548 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Linnavalitsus määras 27.06.2017 korraldusega nr 348 „Vara omandamine“ kinnisasja Rääma tn T1, Pärnu (endine Rääma tn 19c, registriosa nr 2023105, katastritunnus 62507:005:0012, pindala 2102 m2, sihtotstarve transpordimaa) omandamise hinnaks (õiglaseks hinnaks) 30 000 eurot ja tegi OÜ-le Parem Kallas ettepaneku Rääma tn T1 kinnisasja võõrandamiseks Pärnu linnale hinnaga 30 000 eurot.
2.OÜ Parem Kallas esitas 25.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 17.04.2018), milles palus tühistada Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korralduse nr 348 ja tuvastada, et Pärnu linnas Rääma 19c asuva kinnistu Rääma tn T1 omandamise hinnaks on 92 427,49 eurot või alternatiivselt tuvastada Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17) sobivus võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel ning kohustada Pärnu linna kinnistu omandamise taotluse uueks läbivaatamiseks kahe kuu jooksul. Kaevatava korralduse vastuvõtmisel on rikutud menetlusõigust. Vastustaja on omandamise hinna kujundamiseks tellinud varasemas haldusmenetluses neli eksperthinnangut, milles omandamise hind oli kordades erinev. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks korralduse nr 348 põhjendustes on välja toodud Arco Real Estate AS eksperthinnang, mille ebaõigsuse tõttu tühistas Tallinna Ringkonnakohus 03.07.2015 otsusega haldusasjas nr 3-12-2683 Pärnu Linnavalitsuse korralduse nr 700. Kaebaja ei nõustu AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu kõrvalejätmisega. Vastustaja on J. V. Jannseni 44 võrdlusobjektina kõrvalejätmisel tuginenud tehingu osapoole kirjalikule seletusele, mida ei ole kaevatava korralduse juurde lisatud. Korraldusest nr 348 ei nähtu, millise kriteeriumi järgi luges vastustaja J. V. Jannseni 44 objekti mittesobivaks. Korralduse kohaselt pidas vastustaja sobimatuks AS Pindi Kinnisvara 16.11.2012 (või 20.11.2012) seisuga koostatud eksperthinnangut. Samas ei ole korralduses võetud seisukohta AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 koostatud eksperthinnangu kohta, mis on täiesti iseseisev, mitte täiendatud eksperthinnang, sest kasutatud on erinevaid võrdlusobjekte. Selles eksperthinnangus on võrdlusobjektidena kasutatud nii vastustaja poolt aktsepteeritud J. V. Jannseni 50a kui ka hinnatava objekti kõrval asuvat Rääma 17 kinnistuid, mille tulemusena on leitud omandatava kinnistu turuväärtus 92 427,49 eurot. Vastustaja on määranud vaidlusaluse korraldusega kinnistu võõrandamise eest tasu, mis ei vasta Riigikohtu 29.05.2012 otsuses nr 3-3-1-19-12 ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuses nr 3-12-2683 antud juhistele. Tasu on ebaõige eelkõige seetõttu, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnang on kinnistu väärtuse ebaõigesti tuvastanud. Kui ekspert 2(13)
3-17-1548 aktsepteeris kaebaja väidet, et eksperthinnang tuli koostada rahvusvahelise hindamisstandardi IVS järgi, siis tuli esitada tõendid, et IVS ja hindamisstandard EVS on samastatavad. Taristu, müra ja õhusaastega seotud parameetreid ei ole võimalik mõõta ega võrrelda asukoha parameetreid kohandades. Võrreldavate tehingute puhul on võrdlusobjekte hinnatud ainult kinnistu täisehitusprotsendist, mitte aga kogu ehitusmahust (suletud netopinnast) lähtuvalt. Eksperdid on ehitusõigusega arvestanud puudulikult. Põhjendus, et hinnang kvaliteediklassi osas on antud üksnes asukohale ja seda on arvestatud asukoha kohanduste all, ei ole kontrollitav, sest hinnatava objekti ega võrdlusobjektide osas ei ole asukoha all märgitud sõnagi kvaliteediklassist. EVS 875-10 järgi on asukoha tähendus üks kvaliteediklassi määramise alustest, mitte vastupidi. Ekspert kasutab võrdlusobjekte, mille tehingute müügiaeg jääb ajavahemikku juuli 2001 ‒ juuni 2003. Ekspert ei ole kirjeldanud, milline oli majanduse põhinäitajate ja kinnisvaraturu muutus võrdlusobjektide müügiaja ajavahemikul. Sellest tulenevalt ei ole alust rakendada võrdluses müügiaja kohandust. Ekspert on eksinud võrdlusobjekti nr 1 osas, esitades kinnistu pindalaks 4350 m2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on võrdlusobjektina nr 1 kasutatava Suur-Jõe 44a kinnistu pindalaks 3782 m2. Arusaamatuks jääb, millisele hindamismetoodikale tuginesid eksperdid kõrvalkinnistuid võrdlusobjektina käsitledes. Tegemist on sobimatu võrdlusobjektiga. Nõustuda ei saa eksperdi poolt võrdlusobjektide võrdlustabelis kinnistute pindala võrdluses rakendatud kohandustega. Vastustaja poolt tuvastatud Rääma T1 väärtus ei vasta õiglase tasu suurusele ka vastustaja enda varasemalt avaldatud arvamuse kohaselt. Vastustaja on alates 2004. a-st viivitanud kinnistu omandamise tasu määramisega õigusvastaselt ja alates 2006. a-st on vähemalt kolmel korral määranud tasu teadlikult õigusvastaselt. Õiglase tasu suuruse tuvastamine kohtu poolt lõpetab vastustaja õigusvastase tegevuse kaebaja suhtes. Õiglane tasu on avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu, mida saab tuvastada halduskohtus. Olukorras, kus tehingu ajaline tegur on majandusseisu seisukohalt kohandatud ja ülejäänud põhikriteeriumide järgi on Rääma 17, Rääma 19 ja J. V. Jannseni 50A sarnased võrdlusobjektid, siis vastab AS Pindi Kinnisvara poolt 27.07.2012 eksperthinnangus leitud Rääma T1 väärtus 92 427,49 eurot õiglase tasu suurusele.
3.Pärnu linn palus jätta kaebuse rahuldamata. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu tulemused ei taga õiglase hinna kujunemist ja tuleb kõrvale jätta. Kaebaja on kaebuses ka ise tõdenud, et korduvate eksperthinnangute korrigeerimise tulemusel on AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang puudustega ja vajab täpsustamist. Kaebaja etteheide, et vaidlustatud haldusakti juurde ei ole lisatud J. V. Jannseni 44 müügitehingu asjaolusid kajastavaid müügitehingute osapoolte kirjalikke selgitusi, on meelevaldne. Varasemas halduskohtumenetluses on kaebajal olnud võimalik kirjaliku seisukohaga tutvuda. Samuti ei ole haldusakti tühistamise aluseks asjaolu, et kõiki haldusaktis märgitud materjale ei ole haldusaktile lisatud. Vastustaja on korralduse nr 348 vastuvõtmisel kogunud ja hinnanud täiendavaid asjaolusid, järginud diskretsioonipiire ja lähtunud Tallinna Halduskohtu otsuses nr 3-16-158 antud juhistest. Arvestades olemasolevate eksperthinnangute suuri erinevusi, on haldusorgan uurinud ja analüüsinud täiendavaid eksperthinnangute aluseks olevaid asjaolusid ning kaalutlusotsuse tegemisel nendest lähtunud. Vastustaja ei ole korralduses nr 348 andnud eksitavaid selgitusi J. V. Jannseni 44 tehingu välistamise osas. Korralduses p-s 12 on selgelt viidatud, et müügitehing ei saa olla asjakohane, kuivõrd tehingu raames müüdi tegutsev kaubasadam koos selle osaks olevate seadmete,
3(13)
3-17-1548 tehnika ja rajatistega. Sellise võrdlusobjekti kasutamist ei saa pidada põhjendatuks, see ei kattu hindamisstandarditega. Vastustaja ei ole korralduse vastuvõtmisel jätnud põhjendamatult kõrvale ühtegi eksperthinnangut. Haldusasjas 3-12-2683 leidis tõendamist, et varasemas menetluses on vastustaja kahe erineva eksperthinnangu tulemuste suurest erinevusest tulenevalt pöördunud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poole, kes soovitas tellida eksperthinnangute läbivaatuse. Kuivõrd OÜ Domus Kinnisvara eksperthinnangute läbivaatuse aktis tuvastati eksperthinnangutes puudusi, siis tegi vastustaja eksperthinnangu koostanud ekspertidele ettepaneku eksperthinnanguid parandada. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu koostajad otsustasid enda koostatud eksperthinnangut täiendada ja parandada ning esitasid seetõttu 16.11.2012 ja 20.11.2012 parandatud hindamisaktid. Sellest lähtuvalt on vastustaja lähtunud üksnes viimasest ja korrigeeritud hindamisaktist, jättes seejuures kõrvale puudustega hindamisakti. Kaanon Hindamisteenused OÜ eksperthinnang on koostatud vastavalt kohtute juhistele. Hindamisstandardile EVS tuginemine ei saa kaasa tuua hindamisstandardist IVS erinevat tulemust. Eesti varahindamise standard EVS 875 tugineb Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiivis 2014/17/EL (hüpoteekkrediidi direktiiv) viidatud rahvusvahelistele standarditele, sh IVS ja EVS. Ka AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang on koostatud hindamisstandardist EVS 875 lähtudes. Kuivõrd kõik müra, taristu ja õhusaaste parameetrid on vähemal või suuremal määral seotud just kinnisasja asukohaga, siis on asjakohane kohandada võrdlusobjekte just asukoha võrdluselemendi all. Asjakohatu on tõsta hinnangu koostamise protsessis tootmishoonete suletud netopind üle elamumaale, lähtudes selle juures massiivsetest tootmishoonetest. Kvaliteediklassi on hinnatud kinnistu asukohta arvestades ja tehtud kohandused just sama võrdluselemendi all, mis on ka hindamisstandardi järgne viis. Kaebaja etteheited mittevastava võrdlusobjekti osas on arusaamatud. Kaebuses on ekslikult väidetud, et ringkonnakohus on varasemalt järeldanud, et ehitusõigus mõjutab oluliselt kinnistu väärtust. Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-12-2683 järeldanud, et kinnistu väärtust võib mõjutada ehitusõiguse olemasolu. Ehitusõiguse täpsem mõju kinnistu väärtusele selgub asjaolude analüüsil ning selle mõju vaikimisi oluliseks pidamine on eksitav. Kaanon Hindamisteenused OÜ eksperthinnangus on hinnatud vara lähtuvalt tootmismaa sihtotstarbest arvestusega, et sellele lisaks oli kinnistul elamumaa potentsiaal. Selline käsitlus on kooskõlas kohtute varasemate juhistega. Kohtud ei ole andnud juhist määrata vaidlusalusele kinnistule väärtus elamumaana ning kõrvutada seda mõne muu sihtotstarbest lähtuvalt tuletatud väärtusega. Kinnistul ei olnud sellel väärtuskuupäeval veel elamumaa sihtotstarvet määratud. Tuvastamiskaebus tuleb jätta rahuldamata. Õiglase hinna määramine on kaalutlusotsus, mille kohtulik kontrolli ulatus on piiratud.
4.Tallinna Halduskohus tühistas 27.04.2018 otsusega Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korralduse nr 348, kohustas vastustajat Rääma tänav T1 omandamise tasu suuruse küsimust kahe kuu jooksul uuesti otsustama, jättis kaebuse ülejäänud osas rahuldamata ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks menetluskuluna välja 2013 eurot. Vaidlustatud korraldusega nr 348 määrati Rääma tänav T1 omandamise hinnaks 30 000 eurot, lähtudes Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangust. Varasemast korraldusest nr 700 erineb see küll selle poolest, et haldusorgan on püüdnud eelnimetatud eksperthinnanguga nõustumist omapoolselt põhjendada, kuid kokkuvõttes ei saa seda siiski veenvaks pidada. Korralduses osutatakse mitmel korral ja läbivalt eksperthinnangu koostanud ekspertide vastustele ja selgitustele, mis viitab sellele, et eksperthinnangusse ei ole suhtutud kriitiliselt. Linnavalitsuse 2012. a korraldusega nr 529 oli määratud Arco Real Estate AS hinnangu 4(13)
3-17-1548 pinnalt kinnistu omandamise õiglaseks hinnaks 12 900 eurot, kuid olukorras, kus mitmete eksperthinnangu järeldustega ei olnud võimalik nõustuda ning korraldus tühistati, pidi sellest haldusorgani jaoks ühtlasi järelduma, et hind oli liiga madal ja et tegemist ei olnud õiglase hinnaga. Haldusasjas nr 3-16-158 tühistati haldusakt peamiselt seetõttu, et sellest ei nähtunud sisulisi kaalutlusi, kuid kaudselt oleks võinud sellest järeldada ka seda, et 30 000 euro suurune hind on vaidlusaluse kinnistu omandamiseks ilmselt ebapiisav. Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuses nr 3-12-2683 on tõdetud, et eksperthinnangute tulemused ei tohiks erineda kordades. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu ja AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu erinevus on ligikaudu kolmekordne. Kinnisasja omandamise hinna õiglasel määramisel ei pea haldusorgan tuginema ainult ühele sobivana tunduvale eksperthinnangule, võimalik on kaaluda ka teistsuguseid lähenemisviise. Kuigi kompromisslahendust ei ole saavutatud, on vastustaja pidanud võimalikuks varasemate arutelude käigus oluliselt suuremat hinda pakkuda. Tallinna Halduskohtu 12.04.2017 otsuse nr 3-16-158 p-s 18 on selgitatud, et kohus ei saa küll ette kirjutada, kas vastustaja peaks veel eksperthinnanguid tellima või millisest eksperthinnangust tuleks lähtuda, kuid vaidluse korral peab olema kohtul võimalik kaalutluste loogilisust, põhjendatust ja veenvust hinnata ning olenemata sellest, et kinnistu omandamise hind võib mingil määral vaieldavaks jääda, peaks see enam-vähem õiglasena tunduma. Praeguse vaidluse puhul on aga tegemist situatsiooniga, kus vastustaja määras kinnistu omandamise hinnaks täpselt samasuguse hinna, mis oli 2015. a korralduses nr 700, kuid mis on tühistatud. Resultaat on ebaveenev kasvõi seetõttu ning viitab pigem sellele, et otsiti põhjendusi ja õigustusi, et varasema seisukoha juurde kindlaks jääda. Lähtuvalt eeltoodust tuleb Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korraldus nr 348 tühistada. Kaebaja on taotlenud ka kinnistu omandamise hinna suuruse tuvastamist kaebaja soovitud ulatuses või alternatiivselt Rääma tänav 7 (endine Rääma 17) sobivuse tuvastamist võimaliku võrdlusobjektina Rääma tänav T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel ning Pärnu linna kohustamist vastava kinnistu omandamise taotlust uuesti läbi vaatama. Kohus ei saa vastustaja pädevusse kuuluvates küsimustes haldusorgani asemele asuda ja mingisugust konkreetset kinnistu omandamise hinda kaebaja soovitud ulatuses kindlaks määrata. Rahuldada ei saa ka alternatiivsena esitatud taotlust Rääma tänav 7 (endine Rääma 17) sobivuse tuvastamiseks võimaliku võrdlusobjektina Rääma tänav T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel. Võrdluses kasutatavaid objekte peaks olema üldjuhul enam kui üks ning nende valik peaks asetuma konteksti. Olukorras, kus võrreldavad objektid on võimalik valida piirkonnast, kuhu asetub Rääma tänav, võib ka Rääma tänav 7 olla vaadeldav ühe võimaliku võrdlusobjektina. Samas ei saa seda lahendi resolutsioonis kohustusliku ettekirjutusena ja n-ö etteulatuvalt paika panna. Nõuet ei saa rahuldada ka seetõttu, et vastustajal on võimalik kaaluda kinnistu omandamise hinna kindlaksmääramisel lisaks erinevatele eksperthinnangutele ka teisi lähenemisviise, mis ei eelda ilmtingimata lähtumist konkreetsetest võrdlusobjektidest. Küll tuleb rahuldada tühistamisnõudega kooskõlas olev kohustamisnõue Rääma tänav T1 kinnistu omandamise hinna määramist puudutava küsimuse uueks otsustamiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
5.OÜ Parem Kallas palub 24.05.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas, millega kohus jättis rahuldamata tuvastamiskaebused ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus ja tuvastada Rääma tn T1 omandamise hinnaks 92 427,49 eurot või alternatiivselt tuvastada Rääma tn T1 turuväärtuse väljaselgitamisel üheks sobivaks võrdlusobjektiks Rääma 7 (endine Rääma 17) kinnistu; välja mõista vastustajalt kaebaja kasuks Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR uurimuse koostamise eest tasutud 1560 eurot, õigusabikulud täiendavalt summas 222 eurot ning apellatsiooniastmes kantud menetluskulud. 5(13)
3-17-1548 Halduskohus ei ole põhjendanud, miks avalikes huvides kinnistu omandamise hinna väljaselgitamine on vaid vastustaja pädevuses. Kaebaja mõistab Riigikohtu 29.02.2012 otsuse nr 3-3-1-19-12 p-i 15 selliselt, et juhul, kui kohtumenetluses on esitatud/kogutud usaldusväärsed andmed kinnistu turuväärtuse kohta, on kohtul võimalik tuvastada kaebajale maksmisele kuuluva õiglase tasu suurus. Kohus saab seda teha tuvastamiskaebuse rahuldamisel. Vastustaja ei ole üheski menetluses põhjendanud, miks vastustaja enda tellitud 27.07.2012 AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang ei sobi. Kaebaja hinnangul ei ole 27.07.2012 eksperthinnangu puhul tegemist parandatud või korrigeeritud eksperthinnanguga, kuna eksperthinnangutes on kasutatud erinevaid võrdlusobjekte, mis andsid aluse jõuda erinevatele järeldustele. Nimetatud eksperthinnangule ei ole vastustaja esitanud sisulisi vastuväiteid ei kaevatavas korralduses ega kohtumenetluses. Kohtul on võimalus ja kohustus 27.07.2012 AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangule tuginedes kinnistu omandamise hind määrata. See vastab ka Euroopa Inimõiguste Kohtu (EIK) praktikale (nt 24.04.2012 lahend nr 220022/03; 23.10.2012 lahend nr 19041/04; 21.05.2013 lahend nr 49106/06). Õiglane tasu on avalikõiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu, mida saab halduskohus tuvastada. Kohus ei rahuldanud ka kaebaja alternatiivset taotlust Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17) sobivuse tuvastamiseks võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnistu omandamise hinna määramisel. Kaebaja tugines 27.07.2012 AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangule, milles oli hinnatava objekti kõrval käsitletud veel kahte objekti: J. V. Jannseni 50a ja Rääma tn 17. Seega on ekslik halduskohtu järeldus, et kaebaja soovis võrdlusobjektiks vaid ühte (Rääma tn 7, endine Rääma tn 17) objekti. Kuna J. V. Jannseni 50a võrdlusobjektina kasutamise üle vaidlust ei olnud, tuli kaaluda, kas võrdlusobjektiks sobib Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17). Rääma tn 17 kinnistu müügitehing ulatub küll 2006. a märtsikuusse, kuid EVS ei keela kasutada hilisemaid võrdlustehinguid (vt EVS 875-11, p 5.5.6). Seda kinnitab ka Eesti Rakendusuuringute Keskuse CentAR uurimus (lk 4‒5, küsimus nr 3). Kuna tehingu ajategur on majandusseisu seisukohalt kohandatud ja ülejäänud põhikriteeriumide järgi on Rääma tn 17, Rääma tn 19 (vaidlusalune kinnistu) ja J. V. Jannseni 50a sarnased võrdlusobjektid, siis vastab AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangus leitud Rääma T1 väärtus 92 427,49 eurot õiglase tasu suurusele. Isegi kui halduskohus ei oleks saanud määrata kinnistu omandamise hinda, oli halduskohtul kohustus võtta seisukoht kinnistu omandamise hinna määramise aluseks oleva eksperthinnangu sobivuse osas, mis välistaks küsimuse uuel otsustamisel vastustaja poolt nimetatud tõendi kõrvalejätmise ja kiirendaks lõplikku otsustamist. Halduskohus on rikkunud HKMS § 157 lg-t 1 ja § 158 lg-t 1. Asjaolu, et vastustajal on võimalik kujundada tasu erinevaid lähenemisviise kasutades, ei saa olla kaebuse rahuldamata jätmise aluseks. Vastustaja on ise kaebajaga 22.12.2016 kokkuleppe p-s 3 kinnitanud, et vaidluste lõpetamiseks on otstarbekam tasuda vaidlusaluse kinnisasja eest kõrgemat hinda (silmas on peetud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus tuvastatust kõrgemat hinda). Ka kaevatava korralduse p-s 8 märgib vastustaja, et õiglase tasu määramine on õiguslik küsimus, mille lahendamisel ei saa tugineda üksnes kinnisvara hindamise ekspertide arvamustele, mistõttu on omavalitusorganil lai kaalutlusruum. Kaebaja 28.11.2016 Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR arvamuse eest tasutud 1560 eurot on vajalik ja põhjendatud menetluskulu, mis tuleb kaebajale välja mõista. Kaebaja taotles selle kulu hüvitamist üksnes osas, milles ei ole tõendiga seotud kulu eelnevalt hüvitatud. Tähtsust ei oma asjaolu, et tõend saadi 28.11.2016, s.t enne käesoleva menetluse algust.
6(13)
3-17-1548
6.Pärnu linn palub 28.05.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas, millega kohus kaebuse rahuldas ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks halduskohtule. Menetluskulud palub vastustaja jätta kaebaja kanda. Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Kohtupraktika kohaselt saab planeerimis- ja ehitusseaduse § 30 lg 5 kohase võõrandamise korral kinnisasja õiglane tasu olla üksnes selle turuväärtus (vt Riigikohtu 29.05.2012 otsus nr 3-3-1-19-12, p 15). Ka varasem EIK praktika ütleb üheselt, et seesugusel võõrandamisel makstav kompensatsioon peab olema mõistlikult seotud vara väärtusega. Halduskohus ei ole seda põhimõtet järginud. Turuväärtuse kindlakstegemiseks tuleb selgitada välja kinnisasja eest vabal turul makstav hind, milleks kasutatakse valdavalt võrdlustehinguid. Eksperthinnangutes kasutataksegi võrdlustehinguid, mis tihti on erinevate tehinguhindadega. See ei tähenda aga, et omandajal oleks võimalik valida kas kõige kõrgem või kõige madalam võrdlustehingu hind. Vaidlusaluse kinnisasja omandamisel on tekkinud olukord, kus kinnisasja turuväärtuse leidmine on tulenevalt võrdlustehingute vähesusest mõnevõrra keerulisem. Taolistes situatsioonides võivadki kinnistute omandamise hinnad mingil määral vaieldavaks jääda. Halduskohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud või jätnud tõendid hindamata ning jätnud teostamata uurimisprintsiibi. Kohus on jätnud tähelepanuta, et vaidlustatud korraldus nr 348 on eraldiseisva haldusmenetluse tulemus, mille raames on hinnatud kõiki (ka varasemates haldusmenetlustes saadud) asjaolusid uuesti, sh järgitud haldusasjas nr 3-16-158 sama kohtu antud juhiseid. Lisaks on vastatud või ümber lükatud haldusasjas nr 3-16-158 kohtu antud hinnangud eksperthinnangule, sh selle usaldusväärsusele. Hinnatud on kõikide asjakohaste, sh kaebaja toetatud eksperthinnangute aluseks olevaid asjaolusid (võrdlustehinguid) ning saadud tulemuste alusel tehtud kaalutletud otsus. Halduskohus on üksnes järeldanud, et kuivõrd haldusorgan on mitmeid kordi tuginenud eksperdi selgitustele, siis ei ole piisavalt veenev eksperthinnangusse kriitiliselt suhtumine. Selline järeldus on meelevaldne. Kinnisasja turuväärtuse leidmisel on vajalik tuvastada ja hinnata asjaolusid, mille kvaliteetne ja haldusmenetluses aktsepteeritav tulemus on saavutatav üksnes ekspertidel. Arvestades, et kaebaja on haldusmenetluse raames esitanud valdkonnaspetsiifilisi küsimusi ja ettepanekuid Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu osas, siis sai haldusorgan neile vastata üksnes eksperdi selgitusi eelnevalt hinnates ja kaaludes. See, et vaidlustatud korralduse lõpptulemus sarnaneb varasemalt tühistatud haldusakti lõpptulemusega õiglase tasu suuruse osas, ei ole piisav, järeldamaks korralduse nr 348 õigusvastust. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus on lähtutud kõikidest varasemates kohtumenetlustes antud kohtu juhistest, mistõttu on õigusriikliku põhimõttega vastuolus kohtulahend, millega lükatakse eksperthinnang ümber üksnes varasemale kohtulahendile tuginedes. Halduskohus on oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi. Vaatamata üheksa kuud kestnud kohtumenetlusele on halduskohus jätnud asja sisuliselt lahendamata. Halduskohus rajas otsuse varasema haldusasjas nr 3-16-158 tehtud kohtuotsusele ja selle põhjendustele. Antud kohtuotsust või selle aluseks olevaid tõendeid ei ole kohtuistungil uuritud, mistõttu ei ole võimalik sellele kohtuotsust rajada. Halduskohus on asjaolusid, sh vaidlustatud korralduse aluseks olevaid tõendeid sisuliselt hindamata asunud ise haldusorgani asemele, järeldades, et korraldusega nr 348 pakutav hind ei saa olla selle suuruse tõttu õiguspärane ja see peaks vähemalt enam-vähem õiglane tunduma. Halduskohtul puudub õigus teostada kaalutlusõigust haldusorgani eest.
7.Pärnu linn palub 05.07.2018 kirjalikus vastuses jätta OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangut ei ole vaidlusaluse kinnisasja õiglase hinna väljaselgitamisel võimalik 7(13)
3-17-1548 aluseks võtta. Eksperthinnang on koostatud enne Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015 otsust haldusasjas nr 3-12-2683, mistõttu ei ole ringkonnakohtu otsuses antud juhiseid eksperthinnangu lähteandmetesse lisatud ja neid hindamisele kaasatud. Vastustaja nõustub ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse haldusasjas nr 3-12-2683 seisukohaga, et kohane ei ole kasutada kesklinnas asuva kinnistu võrdlemisel äärelinnas asuvaid võrdlusobjekte. Kuna AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus on kasutatud võrdlusobjektina äärelinnas asuvat Turba 2 kinnistut, siis ei saa lugeda kasutatud võrdlusobjekti tehingut asjakohaseks. Samuti on AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus kajastatud J. V. Jannseni 44 kinnistu müügitehingut, mis vastavalt tehingu osapoolte kirjalikule seletusele hõlmas lisaks kinnistu müügile ka tootmisvalmidust kaubasadama tööks vajalike seadmete, tehnika ja rajatistega. Arvestades Rääma T1 kinnistu kirjeldust detailplaneeringu kehtestamise ajal, puudus vastustajal võimalus arvestada J. V. Jannseni 44 kinnistut võrdlusobjektina. Seetõttu jääb AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus võrdlusobjektina alles üksnes J. V. Jannseni 50a, mis on ühtlasi kajastatud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ võrdlusobjektina 4. Vastustaja ei saa lähtuda kinnisasja õiglase hinna tuvastamisel AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangust, mida on selle autorid hiljem täiendanud ja parandanud. Eksperthinnang on autori hinnang hinnatava objekti kohta. Vastustaja ei saa võtta aluseks eksperthinnangut, mille ebaõigsust on selle autorid hinnangu parandamise ja korrigeerimise teel ise tunnistanud. Kaebaja tuvastamiskaebus tuleb jätta rahuldamata. Õiglase hinna määramine on kaalutlusotsus ning kohus ei saa asuda haldusorgani asemele ja määrata kinnisasja õiglast tasu. Kaebaja viide Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-19-12 on asjakohane üksnes ulatuses, mis hõlmab eksperthinnangule hinnangu andmist. Kohus ei saa ise asuda eksperthinnangut koostama, vaid kohtuliku kontrolli käigus tuleb tuvastada, kas eksperthinnangu koostamisel on lähtutud õigetest asjaoludest ja selle koostamise ajal kehtinud normidest. Kaebaja viited EIK praktikale on jäetud apellatsioonkaebuse konteksti õiguslikult sidumata. Rääma tn 7 müügitehing ei ole võrdlustehinguna kasutatav. Taotletav võrdlustehingu kindlakstegemine ei ole kohtu pädevuses ja niisugust võrdlusobjekti ei ole võimalik etteulatuvalt paika panna. Hindamiskuupäevast 5 aasta kaugusele jäävad võrdlustehingud ei ole tavapärased ja tekitavad hindamistäpsuse osas küsimusi. Kaebaja ei ole eelnevalt põhjendanud ja kõrvaldanud Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR poolt sisuliselt kõrvaldamatute asjaoludena esitatud takistusi Rääma tn 7 kinnisasja müügitehingu võrdlustehinguga kasutamisel. Samuti on Rääma tn 7 kinnisasja võrdlustehingu jätnud kõrvale AS Pindi Kinnisvara eksperdid. Kaebaja on jätnud apellatsioonkaebuses esitatud asjaolud tõendamata. Tõendamata on asjaolu 10.07.2002 esitatud avalduse osas ning et Pärnu Linnavalitsus on viivitanud taotluse sisulise läbivaatamisega. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus on mitu korda välja vahetatud kõik võrdlustehingud või need on toonud kaasa kinnistu väärtuse muutused. Menetluskuluna esitatud Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR uurimuse kulu summas 1560 eurot ei ole põhjendatud, sest kulu on tekkinud üle poole aasta enne vaidlustatud haldusakti ja halduskohtumenetluse algust teises halduskohtumenetluses.
8.OÜ Parem Kallas palub 05.07.2018 kirjalikus vastuses jätta Pärnu linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulud. Halduskohus ei ole otsuses märkinud, et õiglane tasu ei saa võrduda kinnisasja turuväärtusega. Kohus on vaid selgitanud, et kinnisasja omandamise hinna õiglasel määramisel ei pea haldusorgan tuginema ainult ühele sobivana tunduvale eksperthinnangule ja
8(13)
3-17-1548 võimalik on kaaluda ka teisi lähenemisviise. Küll on halduskohus seadnud õigustatult kahtluse alla uuesti ja muutmata kujul esitatud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu. Vastustaja seisukohad, et omandatava kinnisasja eest makstav tasu võib olla üksnes kinnisasja turuväärtus või hoopis sellest erinev suurus, on vastuolulised. Pärnu linna seisukohtadest nähtub, et linn peab võimalikuks kinnisasja omandada, tasudes kinnisasja turuväärtusele vastava summa või turuväärtusest suurema summa. Kaebajale teadaolevalt on vastustaja vastavaid kaalutlusotsuseid (eksperthinnangud kõrvale jättes või need üldse tellimata jättes) langetanud varemgi. Arusaamatu on vastustaja väide, et halduskohus on jätnud tähelepanuta kohtumenetluses esitatud tõendid. Kuna viimases haldusmenetluses, mille tulemuseks oli korraldus nr 700, ei ole täiendavate tõendite kogumist toimunud, jäi vastustaja Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu juurde nagu korralduse nr 700 vastuvõtmisel. Seega puudus halduskohtul vajadus oluliselt oma põhjendusi muuta. Halduskohtule volituspiiridest väljumist ette heites ei ole vastustaja toonud esile, millised haldusorgani kaalutlused ja tõendid on kohus tähelepanuta jätnud ja millised kaalutlused tegi halduskohus omal algatusel. Vastustaja on uue väitena esile toonud asjaolu, et kaevatava korralduse vastuvõtmise menetluses on haldusorgan hinnanud ka varasemates haldusmenetlustes saadud materjale ja andmeid. Kaevatavas korralduses ei ole viidatud varasemates haldusmenetlustes kogutud tõenditele, sh AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus lahendab esmalt Pärnu linna apellatsioonkaebuse (I), seejärel OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuse (II) ning viimaks jagab menetluskulud (III). I
10.Pärnu linna apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Halduskohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust ning jätnud tõendid hindamata. Ringkonnakohus parandab need puudused apellatsioonimenetluses.
11.Pooled vaidlevad praeguses haldusasjas selle üle, milline on linna poolt Rääma tn T1 (endine Rääma tn 19c) kinnistu omandamisel makstav õiglane tasu PES § 30 lg 5 p 2 (kehtis kuni 31.12.2002) ja PlanS § 30 p 2 (kehtis kuni 28.02.2013) tähenduses. Õiglase tasu leidmise osas on kohtud (Riigikohtu 29.05.2012 otsus nr 3-3-1-19-12 ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015 otsus haldusasjas nr 3-12-2683) seni andnud järgmised juhised, millest peaks lähtuma: - õiglane hüvitis on asja harilik väärtus ehk selle kohalik keskmine müügihind ehk turuhind (Riigikohtu otsuse p-d 9 ja 10); - lähtuda tuleb maa turuväärtusest tootmismaana (Riigikohtu otsuse p 12); - Rääma 19c kinnistu turuväärtuse määramiseks tuleb välja selgitada kogu endise Rääma 19 tootmismaa kinnistu turuväärtus ning arvutada siis sellest praeguse Rääma 19c kinnistu suurusele (2102 m2) vastava osa väärtus (Riigikohtu otsuse p 13); - Rääma 19 kinnistu turuväärtus tuleb kindlaks määrata detailplaneeringu kehtestamise aja seisuga, s.o 28.06.2001 seisuga (Riigikohtu otsuse p-d 14 ja 15); 9(13)
3-17-1548 - turuväärtuse määramisel tuleb lähtuda maa tootmismaa sihtotstarbest, arvestades elamumaa perspektiivi, millest järeldub, et kesklinna lähedus ei vähenda kinnistu väärtust (ringkonnakohtu otsuse p 9); - kinnistu väärtust võib mõjutada ehitusõiguse olemasolu (ringkonnakohtu otsuse p 9). Pärnu linn on 27.06.2017 korraldust andes võtnud Rääma tn 19c õiglase tasu määramisel aluseks Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ 04.12.2015 eksperthinnangu (I kd tl 75‒93), milles leiti, et kinnistu turuväärtus on 30 000 eurot. Vaidlust ei ole, et nimetatud eksperthinnang on ainus, mis on koostatud pärast ringkonnakohtu 03.07.2015 otsust ning mille lähteülesande püstitamisel on saadud arvestada nii Riigikohtu kui ka ringkonnakohtu poolt antud juhistega. Samuti puudub vaidlus selles, et eksperthinnangu koostajad omavad nõuetekohast kvalifikatsiooni, kaebaja oli kaasatud eksperthinnangu koostajate valikusse ning kaebajal oli võimalus esitada eksperthinnangu projektile vastuväiteid ja täiendusi.
12.Ringkonnakohus asus 03.07.2015 otsuse p-s 8 seisukohale, et kohtul endal puuduvad eriteadmised, et kinnistu turuväärtust määrata. Kohus saab hinnangu anda eelkõige ekspertiisi lähteandmete asjakohasusele, järelduste loogilisusele ja usutavusele. Sellele seisukohale jääb ringkonnakohus ka täna. Eelöeldut arvesse võttes ei näe ringkonnakohus Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ 04.12.2015 eksperthinnangus selliseid vajakajäämisi, mis tooksid kaasa eksperthinnangu tulemuse ebausaldusväärsuse. Hinnatud on tootmismaad elamumaa potentsiaaliga ning võrdlusobjektideks on kinnistud, mis asuvad kesklinnas, jõe lähedal, omavad ehitusõigust ja liitumisi võrkudega.
13.Ringkonnakohtu istungil tõi kaebaja seaduslik esindaja välja kaks põhilist vajakajäämist Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus, mis kaebaja seisukohalt ei järgi kohtute poolt antud juhiseid. Esiteks leiab kaebaja, et eksperthinnang ei ole järginud ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse p-s 9 antud suunist, mille kohaselt võib kinnistu väärtust mõjutada ehitusõiguse olemasolu. Kaebaja heidab ette, et eksperdid ei ole arvestanud olemasoleva hoonestuse mahust (14 978,3 m2 suletud netopinnast) tulenevat ehitusõigust, vaid ehitusalusest pinnast (8 936 m2) lähtuvat ehitusõigust ja sellest tulenevat kinnistu täisehitusprotsenti ning sellest lähtudes hinnanud ka võrdlusobjekte. Ringkonnakohus märgib, et 03.07.2015 otsuses ei olnud antud selgeid juhised, kuidas täpselt ja millist ehitusõigust tuleb arvesse võtta. Ringkonnakohus on seisukohal, et õige ei ole lähtuda üksnes detailplaneeringu kehtestamisele eelnenud ehitusõigusest (s.o kolme-, neljakordsed tootmishooned), vaid elamumaa perspektiivi hindamise kontekstis tuli arvestada ka potentsiaalse elamuehitusega ning seejuures ei ole põhjendatud lähtuda maksimaalsest täisehituse võimalusest. Kaevatud korraldusest nähtubki, et eksperdid on arvestanud ehitusõiguse mahuga niivõrd, kuivõrd turg sellega arvestab. Võrdluselementide selgituste all on märgitud, et ehitusõiguse kohandused on väiksemad, kuna arvestades elamumaa perspektiivi, ei oma maksimaalne ehitusõigus väärtuse komponendina nii suurt tähtsust. Sama kehtib ka tootmismaa kohta, kus reeglina realiseeritakse ehitusõigus ühekorruselises mahus (vt korralduse p 13.3.4). Seda seisukohta kinnitab ka JJ ekspertarvamus (I kd tl 117‒120), milles on osutatud, et kui eeldada, et kinnistu sihtotstarve ei muutu ning sinna saab ehitada selles mahus ja selle sihtotstarbega ehitisi, mis väärtuspäeval kehtivas detailplaneeringus kirjas, siis oleks otstarbekas lähtuda suletud netopindalast. Kui eeldada, et kinnistu sihtotstarve muutub, siis ei ole hetkel kehtiv detailplaneering ja suletud netopindala mõistlik hindamise alus, sest eeldatavalt kujunevad need uue planeeringu järgi teistsuguseks (lk 6). Eelnevat arvestades on ringkonnakohus seisukohal, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ ekspertide korralduse p-s 13.3.4 viidatud selgitus on adekvaatne ja kooskõlas ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse mõttega. Kuna kinnistu turuväärtuse kindlaksmääramise hetk ehk väärtuspäev on detailplaneeringu
10(13)
3-17-1548 kehtestamise päev, siis on loogiline, et potentsiaalsete ostjate väärtushinnangud kujunesid pigem läbi loodetava elamumaa funktsiooni.
14.Teiseks heitis kaebaja seaduslik esindaja ringkonnakohtu istungil Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangule ette, et rakendatud on mastaabiefekti (suurema pindalaga kinnistu ruutmeetri hind on madalam, võrreldes väiksema pindalaga kinnistuga) ning sellest tulenevalt on valed ka võrdlusobjektide kohandused. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperdid on selgitanud, et nad ei ole lähtunud üksnes võrdlusobjektide pindala ja müügihinna suhtest, vaid vastavalt kohandustabelile on lisaks kuus võrdluselementi, mis mõjutavad vara väärtust kogumis. Lisaks on eksperdid märkinud, et majanduses kehtib kahaneva piirkasulikkuse seadus, mis väljendub olukorras, kus esimene ühik tarbitavat kaupa või teenust annab suhteliselt kõige suurema heaoluvõidu. Sellele järgnevad ühikud annavad juba väiksema heaoluvõidu (vt kaevatud korralduse p 13.6). Vastustaja on korralduses kaebaja vastuväidet täiendavalt analüüsinud, võrrelnud võrdlusobjekte pindala ja ruutmeetri hinna vahekorrast tulenevalt ning jõudnud põhjendatult seisukohale, et kui hinnata vara väärtust kõikide elementide koosmõjus, ei kinnita tulemus kasvava piirkasulikkuse põhimõtte kohaldumist kinnisvara turuväärtuse kontekstis (korralduse p-d 13.6.1 ja 13.6.2). Ka JJ ei pea mastaabiefekti kasutamist valeks, vaid märgib, et see on kummaline tootmismaa hindamise puhul (ekspertarvamuse lk 7). Tähele tuleb aga panna, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ pidi hindama Rääma tn 19 kinnistu väärtust tootmismaana elamumaa potentsiaaliga. Niisiis ei nähtu ringkonnakohtule asjas esitatud seisukohtadest, et mastaabiefekti kohaldamine vara väärtuse leidmisel ühe võrdluselemendina oleks olnud vale.
15.Ülejäänud kaebaja n-ö väiksemate etteheidete osas, mis on kaevatud korralduses esitatud – p-d 13.1, 13.2, 13.3.1, 13.3.2, 13.4, 13.5 ja 13.7 – nõustub ringkonnakohus korralduses esitatud põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata HKMS § 165 lg 2 alusel. Kaebaja on kaebuses vaid korranud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangule juba haldusmenetluses esitatud etteheiteid ega ole korralduses kajastatud ekspertide vastuseid ega linna täiendavaid seisukohti ümber lükanud. Ringkonnakohtu hinnangul on Pärnu linn põhjendatult võtnud kinnisasja võõrandamise õiglase tasu määramisel aluseks Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu, sest sellest ei nähtu selliseid ilmselgeid vigu, millest saaks järeldada eksperthinnangu ebaõiget tulemit. Oluline on märkida, et ka haldusasjas nr 3-16-158 12.04.2017 halduskohtu otsuses ei ole tuvastatud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu järelduse paikapidamatust, vaid halduskohtu otsuse etteheide oli suunatud sellele, et Pärnu linna kaalutlusõiguse sisulist teostamist ei olnud kohtul linna korralduse motiveerimispuuduste tõttu võimalik kontrollida. Tulles aga tagasi praeguses asjas vaidlustatud korralduse nr 348 põhjenduste juurde, siis ei ole ei erakordne ega lubamatu, et linn on korralduses esitanud ekspertide vastuseid kaebaja etteheidetele eksperthinnangu osas, sest linn on tuginenud korralduse andmisel viidatud eksperthinnangule. Seejuures ei ole linn piirdunud üksnes ekspertide vastuste esitamisega, vaid esitanud ka omapoolseid seisukohti ja analüüse. Olgugi kaalutlusotsus, saab kinnisasja turuväärtuse hindamisel olla kõige asjakohasemaks tõendiks eriala asjatundja eksperthinnang, millest vastustaja saab kõrvale kalduda põhjendatud juhtudel. Viimasel juhul ei määrata kinnisvara võõrandamise õiglast tasu üksnes kinnistu turuhinnast lähtuvalt väärtuspäeval, vaid tegemist on kompromissiga, mis võib arvesse võtta ka muid asjakohaseid kaalutlusi (nt menetluse pikkust ja keerukust või koormavust menetlusosalisele vms). Ka praeguse vaidluse puhul on linn olnud valmis kompromissi korras maksma kaebajale kinnistu eksperthinnanguga kindlaks tehtud turuväärtusest kõrgemat hinda, s.o 45 000 eurot (I kd tl 184), kuid kaebaja ei ole seda pidanud piisavaks sellest hoolimata, et haldusasja nr 3-12-2683 ringkonnakohtu istungil leidis kaebaja, et kinnistu väärtuseks võiks olla ca 45 000 eurot (vt ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse p 8).
11(13)
3-17-1548
16.Kaebaja on olnud seisukohal, et Pärnu linn oleks pidanud õiglase tasu määramisel võtma aluseks AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangu (I kd tl 20‒28). Ringkonnakohus ei nõustu selle seisukohaga järgmistel põhjustel. AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnang on koostatud enne ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuses antud juhiseid, st, et lähtutud on üksnes kinnistu tootmis- ja ärimaa sihtotstarbest, mitte tootmismaast elamumaa perspektiiviga. Ka JJ ekspertarvamuses (lk 6) on märgitud, et AS Pindi Kinnisvara ja Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ hindamisaktid on seetõttu sisustanud erinevalt hinnatava vara parimat kasutust. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus on vara parimaks kasutuseks loetud kasutamist elamukruntide arenduspotentsiaaliga kinnistuna (nagu nägi ette ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse juhis) ning sellest tulenevalt on valitud võrdlusobjektideks kinnistud, mille kasutuse sihtotstarve on tootmismaa, kuid kus on algatatud sihtotstarbe muutmine elamumaaks. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus on võrdlustehinguteks valitud tootmis- ja ärimaa otstarbega kinnistud, kitsendamata võrdlusobjektide valikut juba käigus oleva sihtotstarbe muutmisega elamumaaks. JJ on oma arvamuses lisaks märkinud, et kuna tootmis- ja ärimaa ruutmeetri hind on tootmismaa ja elamumaa omast üldjuhul kõrgem, siis on AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang, mis on kasutanud vähemalt osaliselt ärimaa otstarbega kinnistuid võrdlustehingutena, andnud ka kõrgema lõpptulemuse. Teiseks nõustub ringkonnakohus vastustajaga, et AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus võrdlustehinguna 2006. a tehingu kasutamine kinnistuga Rääma tn 17, ei ole põhjendatud ja on ilmselt andnud kokkuvõttes ebatäpse tulemuse suure ajalise vahe (5 aastat) tõttu väärtuspäevaga. JJ on oma ekspertarvamuses märkinud, et hindamiskuupäevast 5 aasta kaugusele jäävad võrdlustehingud ei ole kindlasti tavapärased ning tekitavad hindamistäpsuse osas küsimusi. Selliste tehingute kasutamine võrdlustehingutena ei ole üldjuhul hea tava ning juhul, kui neid siiski soovitakse kasutada, siis peab see olema väga hästi põhjendatud. Konkreetsel juhul tuleks kasutusele võtta meetmed, mis võimaldaks veenvalt eemaldada 2006. a tehinguhindadest majanduse elavnemise efekti. Ülesanne on seda keerulisem, et selleks ei piisa tehinguhindade korrigeerimisest sisemajanduse koguprodukti kasvuga, vaid arvesse tuleb võtta ka kinnisvara turu arenguid objekti asukohas. Lisaks eelnevale nähtub Pärnu linna korraldusest nr 348, et AS Pindi Kinnisvara esialgset 27.07.2012 eksperthinnangut on ekspertide poolt muudetud 16.11.2012 ja 20.11.2017 ning isegi peale kahekordset eksperthinnangu muutmist on eksperdid VT ja SS 07.03.2014 kirjas märkinud, et eksperthinnangu täpsusklass on madal. Eelnevast tulenevalt saab ringkonnakohus asuda seisukohale, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnang on võrdlustehingute valikus olnud kohtu poolt antud juhistest lähtumisel täpsem kui AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang ning lähtunud ka ajaliselt väärtuspäevale lähematest võrdlustehingutest, mistõttu on alust arvata, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnang on andnud adekvaatsema lõpptulemuse. Eelnevat kokku võttes on ringkonnakohus seisukohal, et Pärnu linna korraldus nr 348 on piisavalt põhjendatud, lähtutud on asjakohastest kaalutlustest ning korralduse põhjendustest ei ole ringkonnakohtule äratuntav kaalutlusõiguse reeglite rikkumine. II
17.OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja nõue – tuvastada Rääma tn 19c asuva kinnistu Rääma tn T1 omandamise hinna suurus – ei ole avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu, mille tuvastamist saaks nõuda HKMS § 37 lg 2 p 6 alusel. Kinnisasja omandamise õiglase tasu üle otsustamine on haldusorgani kaalutlusotsus, mille tegemiseks puudub halduskohtul pädevus.
18.Kaebaja alternatiivne taotlus – tuvastada Rääma tn 7 (endine Rääma 17) sobivus võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel – ei ole
12(13)
3-17-1548 aga kaebuse nõue HKMS § 37 lg 2 tähenduses, vaid õiguslik väide, millele ringkonnakohus on andnud hinnangu otsuse p-s 16. III
19.Eelnevat kokku võttes jätab ringkonnakohus OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuse rahuldamata, rahuldab Pärnu linna apellatsioonkaebuse ning tühistab halduskohtu otsuse (HKMS § 200 p 3). Ringkonnakohus teeb asjas ise uue otsuse, millega jätab OÜ Parem Kallas kaebuse tervikuna rahuldamata.
20.Et ringkonnakohtu otsuse tulemusel jääb kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad kaebuse esitaja esimese ja teise kohtuastme menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel kaebaja enda kanda. HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel mõistab ringkonnakohus OÜ-lt Parem Kallas välja Pärnu linna kasuks viimase poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu 15 eurot (II kd tl 11). Vastuseks OÜ Parem Kallas 19.12.2018 vastuväitele märgib ringkonnakohus, et Pärnu linna riigilõivu tasumist tõendav maksekorraldus on ringkonnakohtule esitatud koos Pärnu linna apellatsioonkaebusega ning kõigi menetluskulude OÜ Parem Kallas kanda jätmist on Pärnu linn samuti taotlenud juba apellatsioonkaebuses.
(allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.