Otsuse avalikult teatavaks 21.12.2018, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-18-550
Haldusasi
K.T., A.S., A.V., D.I., A.K., A.O., M.S., M.V., K.M., E.R., A.K. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/01814 (Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone (hosteli) püstitamiseks) tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korralduse nr 233-k tühistamiseks.
Kaebajate esindaja: v.adv Ramil Pärdi Vastustaja: Tallinna linn Vastustaja esindaja: Eva Vanamb Kolmas isik: Adelan KVH OÜ Esindaja: Juri Kononov
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistung 21.11.2018, Tallinnas
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda ja mõista kaebajatelt solidaarselt välja kolmanda isiku kasuks viimase menetluskulud summas 472 eurot.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.jaanuaril 2018. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 11.10.2017 projekteerimistingimused nr 1711002/01814 Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone (hosteli) püstitamiseks.
2.K.T., A.S., A.V., D.I., A.K., A.O., M.S., M.V., K.M., E.R., A.K. esitasid 16.03.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/01814 (Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone (hosteli) püstitamiseks) tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korralduse nr 233k tühistamiseks. Ühes kaebusega esitas kaebaja A.V. kohtule esialgse õiguskaitse taotluse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/01814 kehtivuse peatamiseks.
3.26.03.2018 määrusega jättis kohus kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. 17.04.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus kohtuistung 21.11.2018.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebuse esitajad paluvad kaebuse rahuldada. Kaebajate seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised.
4.1.Elektri 1 PT rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate A.V., D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V. suhtes otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8 kinnisasjal) ning see puudutab nende õigusi täiesti vahetult. Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate E.R. (elab Elektri tn 4 kinnisasjal) ja K.M. (elab Elektri tn 2 kinnisasjal) suhtes samuti sisuliselt otseseks piirinaabriks, kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa kinnisasi, ning see puudutab nende õiguseid samuti täiesti vahetult. A.K. (Alajaama tn 12 kinnisasi), K.T. (Järve tn 42 kinnisasi) ning A.S. (Järve tn 11 kinnisasi) elavad Järve asumis Elektri tn 1 kinnisasja vahetus läheduses.
4.2.Elektri tn 1 kinnisasjale Järve asumi väljakujunenud, peamiselt väikeelamutest koosnevasse ning osaliselt miljööväärtuslikku elukeskkonda mittesobituva hosteli rajamine mõjutab oluliselt kõigi kaebajate elukvaliteeti ning -keskkonda. Laiema mõjuga on ilmselt suurenev liikluskoormus ning muud eeldatavad olulised mõjud (mis on tingitud ennekõike suurest hulgast võimalikest lisanduvatest mittepüsielanikest – hostelisse on kaebajate hinnangul võimalik rajada ca 500 voodikohta, samal ajal kui olemasoleva elanikkonna arv raudteest linna poole jääval alal on umbes samas suurusjärgus, või 60 1-toalist korterit. Kõiki selliseid mõjusid oleks adekvaatselt võimalik hinnata detailplaneeringu menetluses, mida aga käesoleval juhul tehtud ei ole.
4.3.Kaebajad leiavad, et ehitustegevuseks projekteerimistingimuste väljastamise aluseks olevad normid on kaitsenormid kaebajate suhtes. Kaebajatel on õigus nõuda, et õigusvastaseid projekteerimistingimusi ei väljastataks.
5.Kaebajad leiavad, et vaidlustatud projekteerimistingimused on materiaalselt õigusvastased, olles kaalutlusvigadega ning vastuolus PlanS § 125 lg 1 p 1 ja p 2 ning § 125 lg 5 ning tuleb koos vaideotsusega tühistada.
PlanS § 125 lg 5 eesmärgiks on kaebajate arvates erandina asendada detailplaneeringu koostamine oluliselt lihtsama ning avalikkuse väiksemat kaasamist eeldava projekteerimistingimuste väljastamisega, kui kavandatava hoone näol on tegemist potentsiaalselt vastuseisu mittetekitava olemasoleva elukeskkonna täiendamise, mitte muutmisega.
6.Antud juhul ei ole täidetud PlanS § 125 lg 5 p 1 tingimused ning vastustaja on kaebajate arvates PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel teinud olulisi kaalutlusvigu: i) kavandatav hostel ei jää olemasoleva hoonestuse vahele. Elektri tn 1 kinnistut ei ümbritse PlanS § 125 lg 5 mõttes olemasolev hoonestus, vaid tegemist on üleminekualaga ning potentsiaalselt osaliselt muutumises oleva linnaruumiga. Ümbritsev hoonestus ei ole seega täielikult väljakujunenud ning muutusi tuleks kaaluda planeerimismenetluses. Lisaks, põhjendamatu ja PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga sobimatu on osaliselt lahendada sisuliselt täpselt samas asukohas linnaruumi muutumine detailplaneeringuga (kõrvalkinnistu osas aadressiga Elektri tn 1a on Tallinna Linnavalitsus 01.10.2014 korraldusega nr 1431-k algatanud naaberkinnistu Elektri tn 1a kinnistu detailplaneeringu koostamise, eesmärgiga kinnistu sihtotstarbe sotsiaalmaa - ühiskondlike ehitiste maa muutmine elamumaaks ning ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselisele korterelamule) ja osaliselt märgatavalt lihtsamalt projekteerimistingimustega. ii) ehitis ei sobi mahuliselt ja otstarbelt väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Tingimus, et ehitis peab „sobituma“ „mahuliselt ja otstarbelt“ „piirkonna väljakujunenud keskkonda“, sisaldab määratlemata õigusmõisteid, mida tuleb sisustada kaalutlusreeglite kohaselt. Kaebajad leiavad, et esiteks on TLPA ise Elektri 1 PT-s märkinud, et „Elektri tn 1 kinnistust põhja poole jääb Järve miljööväärtuslik hoonestusala, kus paiknevad valdavalt 1920 -1930 aastatel püstitatud 1-2-3 korruselised elamud ning lõuna poole jäävad kuni 5-korruselised korterelamud. Seega ümbritsevat piirkonda arvestades on Elektri tn 1 kinnistu puhul tegemist linnaruumis nurga krundiga (lai vaadeldavus) ning samas tundliku ülemineku kohaga, mis eeldab uue hoone kavandamisel tasakaalustavamat mahtu ja korruselisust (Elektri tn äärses osas miljööala poolt). Samuti tuleb hoone kavandamisel arvestada Alajaama tn 8 korterelamuga, mille 5nda korruse aknad jäävad Elektri tn 1 kinnistu poole.“ Seega ei ole kaebajate arvates juba Elektri 1 PT-s kirjeldatud asjaoludest tulenevalt võimalik tõsikindlalt väita, et ehitis sobituks isegi teoreetiliselt „väljakujunenud keskkonda“. PlanS § 125 lg 5 rakendamine eeldab, et keskkond on äratuntavalt väljakujunenud, antud juhul asub Elektri tn 1 aga igas mõttes üleminekualal. Samas, isegi kui Elektri tn 1 kinnistut ümbritsevat linnaruumi pidada väljakujunenuks, on see välja kujunenud eluhoonete keskkonnana ning Elektri 1 kinnistul saaks seega Kristiine linnaosa ÜP-st tulenevalt paikneda eluhoone või eluhooneid teenindav ärihoone (toidupood vms). Seega asjaolust, et Elektri tn 1 kinnistu sihtotstarve (ärimaa) säilib, ei saa teha järeldust, et PlanS § 125 lg 5 on rakendatav. Kaebajad on seisukohal, et loomulikult ei saa ka juba eos välistada hosteli rajamist ning naabrite nõusolek ei ole tingimata selle rajamise eelduseks, ent sellisel juhul tuleb läbida detailplaneeringumenetlus, et kõiki asjaolusid teades kõigi asjast huvitatud isikute ning avalikkuse huve kaaluda. Teiseks ei saa kaebajate arvates väita, et ehitis sobiks otstarbelt ümbritsevasse linnaruumi. Naaberkinnistute omanike mured seoses hostelist tuleneva võimaliku negatiivse mõjuga elukeskkonnale (parkimiskohad, liikluskoormus, müra, kuritegevus jms) ei ole praeguses etapis
üksnes paljasõnalised või kontrollitavalt võimatud. Näiteks kui hostelist ja korterelamust tulenev liikluskoormus on võrdsed, nagu vaideotsuses väidetakse, ei ole kuidagi paljasõnaline väita, et hostelile võrreldes korterelamuga väiksem ette nähtud parkimiskohtade arv võib tingida ümberkaudsete tänavate ummistamise. Seega vajavad elanike tõstatatud probleemkohad adresseerimist ja huvid kaalumist planeeringumenetluses. Kolmandaks – hoone tegelik maht ja kuju ei ole Elektri 1 PT-st tulenevalt isegi teada või vähemalt üheselt arusaadav, kuna hoone eskiis, mahud jms selguvad Elektri 1 PT tingimuste järgi alles ehitusprojekti koostamisel. Seega ei olnud kohalikul omavalitsusel kaebajate hinnangul antud olukorras isegi võimalik tuvastada, kas PlanS § 125 lg 5 tingimused on täidetud. See omakorda kinnitab, et projekteerimistingimuste väljastamise asemel tulnuks antud olukorras läbida planeeringumenetlus.
7.Kaebajad leiavad, et PlanS § 125 lg 5 tingimused ei ole täidetud, Elektri 1 PT on kaalutlusvigadega, põhjendamata ning õigusvastane. Kaebajad toovad välja, et esiteks ei omaks kavandatav hostel Järve asumit, kui elurajooni, teenindavat funktsiooni ega looks selle elanike jaoks töökohti. Mõistetel „linnalikku elukeskkonda teenindavad funktsioonid.“ (viidatud Elektri 1 PT-s) ja „elurajooni teenindavad funktsioonid“ (ÜP seletuskirjas) on antud olukorras väga suur ja sisuline erinevus. Hostel võiks kaebajate arvates teoorias teenindada „linnalikku elukeskkonda“, ent mitte mingil juhul ei teenindaks ta Järve asumit kui elurajooni. Elurajooni (Järve asumit) teenindav funktsioon tähendaks antud juhul kauplust, toitlustusasutust või äärmisel juhul ka büroolisi funktsioone, saavutamaks kohalikele elanikele sobivaid töökohti. Antud juhul on Elektri 1 PTs tehtud kaalutlusviga ning lähtutud valikulisest ÜP tsiteerimisest, arvestamata, et Järve asumis puudub objektiivne ja subjektiivne vajadus ning soov hosteli järele. Teiseks toovad kaebajad välja, et Elektri 1 kinnistu ei ole tühi krunt. Sellel paikneb kehtiva kasutusloaga hoone, mis mahult ja otstarbelt (poehoone) sobib Kristiine ÜP lahendusega. Seega tulnuks Kristiine ÜP seletuskirjast lähtudes kaaluda Elektri 1 PT väljastamisel ka seda, kas segahoonestusala kunstlik loomine poehoone lammutamise ja hosteli ehitamise näol vastab Kristiine ÜP sättele ja mõttele.
8.Elektri tn 1 kinnistu hoonestamiseks oleks kaebajate arvates õiguspärane koostada detailplaneering ning läbida detailplaneeringu menetlus, kuna projekteerimistingimuste väljastamine vastab oma sisult suuresti detailplaneeringu kehtestamisele, ilma nõutavat menetlust läbimata ning huve põhjalikumalt kaalumata. Projekteerimistingimuste väljastamisele järgnev ehitusprojekti koostamine võimaldab naaberkinnisasjade omanike huve kaitsta oluliselt vähemal määral kui detailplaneeringumenetluses arvamuste ja vastuväidete esitamise võimalus ja omavalitsuse kohustus planeeringu kehtestamisel huve kaaluda.
8.1.Kaebajad leiavad, et antud juhul ei vastanud menetlus isegi sisuliselt naabrite kaasamise ja huvide kaalumise mõttes kuidagi planeerimismenetluse kvaliteedile. Kaebajad märgivad, et detailplaneeringu ruumiline ja sisuline valmidusaste peab võimaldama avalikul väljapanekul ja selle tulemuste arutelul sisuliste vastuväidete esitamise ja hiljem nende tulemustega arvestamise ja võimalike vaidluste lahendamise (PlanS § 135 - § 138). Samuti võimaldab see detailplaneeringu kehtestamisel põhjendatud kaalutlusotsuse tegemist (PlanS § 139 lg 1). Antud juhul ei sisaldanud Elektri 1 PT menetlus kaalutletud põhjendusi, ruumilist lahendust jms. Samuti ei olnud seetõttu võimalik lahendada ega arvestada Elektri 1 PT menetluse käigus sisuliselt ka liikluskorralduse, müra, parkimise ja võimaliku kuritegevusega seotud küsimusi. Vaideotsuse väide, et nende probleemide tõstatamine on „oletuslik ja paljasõnaline“, on asjakohatu olukorras, kus ei Elektri 1 PT väljastamise taotlejal ega ka linnal ei ole ka vastupidiseid materjale, põhjendusi ega analüüse, puudub ruumiline lahendus jne. Küsimused
naabruskonna võimalike häiringute ja nende lahendamise või maandamise võimalikkuse ning huvide kaalumise kohta tuleb PlanS § 126 järgi lahendada planeeringumenetluses. Seega puudus naabritel vajalik info vastuväidete ja ettepanekute esitamiseks ning ainuüksi see muudab nende kaasamise sisutühjaks. Samuti ei ole kohalikul omavalitsusel puuduliku info tingimustes võimalik avalikkuse (linnaruumi), Elektri 1 kinnistu omanike ja naabrite huve piisava põhjalikkusega kaaluda.
8.2.Kaebajad leiavad, et PlanS § 125 lg 5 erand ja projekteerimistingimuste väljastamine ei ole sobilik, kui PlanS § 125 lg 5 tingimused on täitmata või nende täidetuses ei ole kohalikul omavalitsusel vähemalt võimalik veenduda. Olukorras, kus potentsiaalselt muudetakse linnaruumi olulisemal kui PlanS § 125 lg 1 kirjeldatud määral, on vajalik avalikkuse ja naabruskonna märksa põhjalikum kaasamine kui vaid ehitusprojekti koostamise käigus nagu nüüd Elektri 1 PT väljastamisega jäetud on.
8.3.Veelgi enam, kaebajatele jääb arusaamatuks, mis on Elektri 1 PT projekteerimistingimustes sätestatud eskiisi koostamise, ümbritseva linnaruumi arvestamise ja naabritega „koostöö“ tegemise tegelik sisu ja mõju. Kaebajad leiavad, et sellel puudub õiguslik sisu ja tegelik tähendus. Antud juhul on Elektri 1 PT väljastamisega „lihtsustatud“ detailplaneering juba kehtestatud ehk on juba antud alus ehitusprojekti koostamiseks, ent ehitusprojekti koostamise käigus hakatakse PT tingimuste järgi alles naabreid kaasama ja ümbruskonna huve arvestama. Seega on menetlus pööratud naabrite kahjuks „tagurpidi“ ja on kaheldav naabrite huvide kaalumise ja nende kaasamise sisuline väärtus.
8.4.EhS § 44 sätestab küll, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (p 1) ja kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (p 4). Samas võib ka naabrite huve mittearvestav ehitis projekteerimistingimustele vastata (EhS § 44 lg 1 p 1). Omakorda EhS § 44 lg 4 p 4 sätestatud „lävend“ on naaberkinnisasjade omanike suhtes märksa koormavam ja keerulisemalt rakendatav kui detailplaneeringu menetluses ettepanekute ja vastuväidete esitamine ning nende arvesse võtmine, huvide kaalumine ja võimalike eriarvamuste lahendamine pädeva ministri ja/või kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse tulemusena (PlanS § 135-139).
8.5.Seega, erinevalt detailplaneeringumenetlusest, on kohalik omavalitsus end antud juhul sisuliselt „kahvlisse“ asetanud, kuna kui koostatav ehitusprojekt vastab formaalselt Elektri 1 PT tingimustele, on koostatud mingigi eskiis ning formaalselt ka naabritega „koostööd“ tehtud, on kohalikul omavalitsusel keerulisem õiguspäraselt ehitusloa andmisest keelduda (EhS § 44), võrreldes võimalusega kaebajatel esitada planeeringu detailsusega lahendusele ettepanekuid ja vastuväiteid ning omavalitsusel jätta analoogses olukorras detailplaneering kaalutlusotsusena kehtestamata.
8.6.Eelnev muudab kaebajate arvates omakorda naabrite õiguste kaitse ehitusloa väljastamise järel kohtumenetluses antud juhul oluliselt keerulisemaks. Lisaks on siinjuures oluline, et ehitusloa vaidlustamisel peab ka naaberkinnisasja omanik põhistama oma subjektiivsete õiguste rikkumist (HKMS § 44 lg 1), samas kui detailplaneeringu kehtestamist saab vaidlustada ka viidates vastuolule avaliku huviga (PlanS § 141).15
8.7.Seega tulnuks ka sisuliselt piirkonna elanike liikluskoormuse, parkimise, müra, kuritegevuse jm mõjutuste ja häiringutega seotud küsimuste, murede ja ettepanekute
lahendamiseks ja kaalumiseks korraldada detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu menetlus on antud juhul PlanS § 125 lg 1 p 1 järgi nõutav ning vajalik, selgitamaks välja kavandatava hoonega seotud olulised asjaolud selliselt, et kohalik omavalitsus saaks detailplaneeringu kehtestada planeeringulahendust ning vajalikku infot teades ning sellest johtuvalt huve põhjalikult kaaludes.
9.Kohtuistungil jäid kaebajad oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.
10.Kaebuse esitajad paluvad vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 4980 eurot sh riigilõivud summas 180 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 176-181).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
11.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses põhjendades oma seisukohta järgnevaga:
11.1.Kristiine linnaosa üldplaneering, mis on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 03.11.2916 otsusega nr 172, on kättesaadav aadressil https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Kristiine-linnaosauldplaneering-2 . Nagu on kaebajatele korduvalt selgitatud (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.06.2017 kiri nr 4-1/1527 - 6 ja 12.10.2017 kiri nr 4-1/1527 – 11 ), jääb Elektri tn 1 kinnistu segahoonestusalale. Linnavolikogu otsuse, millega kehtestati Kristiine linnaosa üldplaneering, lisa 2 lk-l 37 on öeldud segahoonestusala hoonestamise kohta järgmist: „Alale võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone.“ Seega on hosteli rajamine segahoonestusalale, antud juhul konkreetselt Elektri tn 1 kinnistule, vastupidiselt kaebajate väitele Kristiine linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas. Seda asjaolu ei muuda ka kaebuse p-des 3.26 kuni 3.33 toodud pikem, kuid vastustaja hinnangul segasevõitu arutelu linnalikku elukeskkonda teenindavate funktsioonide ja elurajooni teenindavate funktsioonide erinevast tähendusest ja vastandumisest. Kristiine linnaosa üldplaneering võimaldab segahoonestusalale ehitada nii linnalikku elukeskkonda teenindavate funktsioonidega hooneid kui elurajooni teenindavate funktsioonidega hooneid ning vastupidiselt kaebajate arvamusele ei välista need teineteist. Lisaks leiavad kaebajad, et vaidlustatud projekteerimistingimused on Kristiine linnaosa üldplaneeringuga vastuolus seetõttu, et Elektri tn 1 kinnistu ei ole tühi krunt. Kaebusest nähtuvalt on kaebajad seisukohal, justkui võimaldaks Kristiine linnaosa üldplaneering hoonestada vaid tühje krunte ning keelaks vanade hoonete lammutamise ja nende asemele uute ehitamise. Midagi sellist aga Kristiine linnaosa üldplaneeringust ei tulene.
11.2.Vastustaja märgib, et kaebusest ei selgu, kuidas menetluse valik kaebajate subjektiivseid õigusi ikkagi rikub. Vastustaja hinnangul ei saa menetluse valik olla kaebajate kohtus kaitstav subjektiivne õigus, populaarkaebust aga ei saa projekteerimistingimuste peale esitada. Teiseks – vastustajale jääb kaebajate esindajate arutelu selle kohta, et detailplaneeringu menetluses on kaebajate õigused paremini kaitstud kui projekteerimistingimuste menetluses, arusaamtuks. Mõlemad menetlused on avatud menetlused ning mõlemas menetluses tuleb puudutatud isikute õigusi ja huve kaaluda. Projekteerimistingimused on võrreldavad lihtsustatud korras kehtestatud detailplaneeringuga, nagu seda ka kaebajad oma kaebuses märgivad, kuid olenemata projekteerimistingimuste kiiremast ja efektiivsemast menetluskorrast ning detailplaneeringu keerukamast ja aega võtvast menetluskorrast puudub haldusorganil õigus ja ka võimalus puudutatud isikute huvid projekteerimistingimuste menetluses kaalumata jätta. Vastustaja selgitab, et vaidlusaluste projekteerimistingimuste osas on toimunud avalik väljapanek ja avaliku väljapaneku tulemuste arutelu, mille ajast ja toimumise kohast on kaebajaid informeeritud (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.06.2017 kiri nr 4-1/1527 - 6 ja
12.10.2017 kiri nr 4-1/1527 – 11). Avaliku väljapaneku toimumise kohta on vastustaja esitanud tõendid oma 23.03.2018 menetlusdokumendiga. Lisaks on Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaebajatele oma 12.10.2017 kirjas nr 4-1/1527 – 11 eraldi selgitanud, et kui oleks menetlusliigiks valitud detailplaneeringu koostamine, oleksid uue hoone kavandamise tingimused samad, mis on määratud vaidlusalustes projekteerimistingimustes. Kaebajad on olnud kaasatud vaidlusaluste projekteerimistingimuste menetlusse, nad on olnud ära kuulatud ning Tallinna Linnaplaneerimise Amet on nende ees täitnud selgitamiskohustuse. Ei ole ühtki mõistlikku alust ega eeldust arvata, et detailplaneeringu menetluses oleks vastustaja kaebajatele teistsuguseid selgitusi andnud või hosteli püstitamise osas teisiti otsustanud. Vastustajale jääb arusaamatuks kaebajate esindajate jutt kohaliku omavalitsuse kahvlis asumisest ja sellest, et projekteerimistingimused ei võimalda hiljem ehitusloa andmisest keelduda. Vastustaja selgitab, et ehitusprojekt on vaja ehitusloa saamiseks teha nii siis, kui on kehtestatud detailplaneering kui siis, kui on väljastatud projekteerimistingimused. Mõlemal juhul on ehitusprojekti menetlus ühetaoline, sealhulgas isikute kaasamise osas, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada – EhS § 42 lg 7. Samuti on mõlemal juhul ühetaolised ehitusloa andmisest keeldumise alused – EhS § 44 p 1 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Samuti jääb vastustajale arusaamatuks kaebajate hirm, et projekteerimistingimustes ettenähtud kohustus teha eskiisi koostamisel koostööd naaberkinnistute omanikega, jääb formaalseks ning kui mingitki koostööd on tehtud, on vastustaja kohustatud ehitusloa välja andma. Kaebajad leiavad kaebuses, et koostöö kohustusel puudub õiguslik sisu ja tegelik tähendus. Vastustaja selgitab, et täpselt samasugune nõue teha ehitusprojekti koostamisel koostööd piirinaabritega, sisaldub enamikes kehtestatud detailplaneeringutes, mille menetluses on piirinaabrid vastuväiteid esitanud. Seega – kui antud juhul oleks kohalik omavalitsus pidanud võimatuks projekteerimistingimuste väljastamist ja oleks nõudnud detailplaneeringu koostamist, oleks detailplaneeringut kehtestav haldusakt sisaldanud sama nõuet, sest eelduslikult oleks kaebajad vastuväiteid hosteli püstitamisele esitanud ka detailplaneeringu menetluses. Vastustaja märgib, et projekteerimistingimustes ja detailplaneeringutes sätestatud kohustus teha ehitusprojekti koostamisel koostööd on osa puudutatud isikute kaasamisprotsessist ning mõistlik on piirinaabrite vahel ühistele seisukohtadele jõuda haldusorgani vahenduseta. Selline halduspraktika on olnud sageli tulemuslik, kuid rõhutada tuleb, et võimaluse andmine naabrite omavahelisele kokkuleppele jõudmiseks ei välista pädeva asutuse õigust EhS § 42 lg 7 kohaselt ise puudutatud isikuid kaasata, kui on ilmne, et kavandatav ehitis võib nende isikute õigusi või huve oluliselt puudutada ja naabrid ei ole omavahel kokkuleppele jõudnud.
11.3.Kaebusest ei selgu, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi rikutakse. Kaebusest nähtuvalt peavad kaebajad oma subjektiivsete õiguste rikkumiseks asjaolu, et Elektri tn 1 kinnistu asub nende vahetus läheduses, mistõttu väheneb nende elukvaliteet. Kaebajad leiavad, et nende subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb liikluskoormuse kasvus ja mittepüsielanike lisandumises. Vastustaja seisukoht on, et kõik kaebuses esile toodud asjaolud ei kujuta endast kohtus kaitstavaid subjektiivseid õigusi, lisaks on väidetavad negatiivsed mõjud paljasõnalised ja tõendamata. Kaebajad ei saa linnalises keskkonnas eeldada, et nende lähedale kunagi uusi hooneid ei püstitata. Samuti ei saa eeldada, et liiklus jääb jäädavalt samale tasemele. Liikluse osas on vaidlustatud projekteerimistingimuste p-s 6 sätestatud Tallinna Transpordiameti nõutud tingimused: jalakäijate tsoon ja parkimisala peavad olema eraldatud ning liikluse ja parkimise korraldamisel tuleb kasutada liikluse rahustamise meetmeid ning liikluskorraldusvahendeid. Vastustaja arvates on õige Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korralduses nr 233-k, millega jäeti rahuldamata kaebajate vaie, väljendatud seisukoht, et hostelist tulenev prognoositav
liikluskoormus ei ole suurem kui näiteks korterelamust või büroohoonest tulenev liikluskoormus. Kaebuse argumentidest võib kohati järeldada, et kaebajad peavad enda huve ja soove ümbruskonna ehituslikul kujundamisel väga palju olulisemaks väärtuseks, kui kinnistu omaniku omandiõigust ja seda lausa määrani, et kinnistu omanikul justkui ei tohikski olla kaasarääkimisõigust, mida temale kuuluvale kinnistule ehitada võiks. Vastustaja kaebajate seisukohta ei jaga. Samas on oluline rõhutada, et nii Kristiine linnaosa üldplaneering kui ka üldplaneeringuga kooskõlas olevad vaidlusalused projekteerimistingimused kujutavadki endast teiste linnaelanike huvidest lähtuvat Elektri tn 1 kinnistu omaniku omandiõiguse piiramist.
11.4.Vastustaja ei nõustu kaebajate seisukohaga, et projekteerimistingimuste väljastamiseks seaduses sätestatud eeldused on antud juhul täitmata. Antud juhul on mõlemad PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused täidetud – seda on põhjalikult selgitatud nii projekteerimistingimustes endas kui veel kord üle selgitatud kaebajatele saadetud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjades. Vaidlustatud projekteerimistingimuste lk-l 2 selgitatakse: „Elektri tn 1 kinnistu jääb piirkonda, mis on hoonestatud 4-5 korruseliste korterelamutega. Tallinna Linnavalitsuse 01.10.2014 korraldusega nr 1431-k on algatatud Elektri tn 1a kinnistu detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kinnistu sihtotstarbe sotsiaalmaa - ühiskondlike ehitiste maa muutmine elamumaaks ning ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselisele korterelamule. Elektri tn 1 kinnistust põhja poole jääb Järve miljööväärtuslik hoonestusala, kus paiknevad valdavalt 1920 -1930 aastatel püstitatud 1-2-3 korruselised elamud ning lõuna poole jäävad kuni 5-korruselised korterelamud. Seega ümbritsevat piirkonda arvestades on Elektri tn 1 kinnistu puhul tegemist linnaruumis nurga krundiga (lai vaadeldavus) ning samas tundliku ülemineku kohaga, mis eeldab uue hoone kavandamisel tasakaalustavamat mahtu ja korruselisust (Elektri tn äärses osas miljööala poolt).“ Vaidlustatud projekteerimistingimuste p-d 3 ja 4 on eraldi suunatud kavandatava hoone sobitamisele piirkonna hoonestuslaadiga: „3. Elektri tn 1 hoone kavandada Alajaama tänava poolt Alajaama tn 8 hoonega samale ehitusjoonele nii, et hoone pikitelg oleks tänavaga paralleelne. Elektri tänava poolt planeerida uus hoone külgmisest krundipiirist vähemalt 4 m kaugusele. Kauguse määramisel tagumisest (Elektri tn 1a) ja külgmisest (Alajaama tn 8) krundipiirist arvestada naaberkinnistute hoonestuse iseloomu, tuleohutuskujadega ja valgustustingimusi.
11.5.Vastustaja toob välja, et ta on PT-s sätestanud, et hoone lahendus peab olema terviklikult projekteeritud, nüüdisaegsetele linnaruumi nõuetele vastav, ümbritsevasse linnaruumi sobiv ja naabrite privaatsust arvestav. Miljööväärtuslike aladega vahetult piirneva hoonestuse puhul tuleb tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek madalamalt kõrgemale, Elektri tänava poolne hooneosa ei tohi ületada tänava vastasküljel olevate hoonete kõrgust ning Alajaama 8 hoone poolne osa nimetatud hoone kõrgust. Hoone välisviimistluses kasutada naturaalseid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale. Projekti koosseisus anda hoone värvilahendus. Fassaadi joonisele lisada originaalvärvitoonide näidised ja näidata toote mark. Projekti plaanidel, vaadetel ja lõigetel näidata ära ehitiste projekteeritavad kõrgused keskmisest maapinnast ja merepinnast ning olemasolev ja planeeritav maapinna kõrgus. Hoone fassaadidele ei ole üldjuhul lubatud paigaldada kütte- ja ventilatsiooniseadmeid, satelliiditaldrikuid, turbotorusid jms seadmeid.“ Kristiine linnaos üldplaneeringu tingimustele vastavuse osas on vaidlustatud projekteerimistingimustes selgitatud: „Elektri tn 1 kinnistu jääb kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt segahoonestusala juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Segahoonestusala juhtotstarve
tagab võimalikult polüfunktsionaalse maakasutuse. Iga piirkonna kohta on üldplaneeringu tekstilises osas kindlaks määratud Tallinna üldplaneeringuga võrreldes palju üksikasjalikumad maakasutusja ehitustingimused, mis on aluseks detailplaneeringute või projekteerimistingimuste koostamisel ja projekteerimisel. Üldised maakasutus- ja ehitustingimused ning suunised kujutavad endast selle piirkonna maakasutus- ja hoonestusreegleid, millest tuleb lähtuda piirkonna detailplaneeringute koostamisel ning detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimuste väljastamisel ja projekteerimisel (Kristiine linnaosa üldplaneering p 4.1).“ Seega on vaidlusaluste projekteerimistingimuste puhul, vastupidiselt kaebajate väidetele, PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused täidetud ja seega vaidlustatud projekteerimistingimused õiguspärased, millest tulenevalt on õiguspärane ka Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korraldus nr 233-k, millega jäeti kaebajate vaie rahuldamata.
11.6.PlanS § 1 lg 3 kohaselt kohaldatakse PlanS-s ettenähtud haldusmenetlusele haldusmenetluse seadust, arvestades PlanS-s sätestatud erisusi. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Kuivõrd vaidlustatud projekteerimistingimuste andmiseks olid täidetud mõlemad PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused ning nagu vastustaja on selgitanud, ei oleks linna kaalutlused ja tingimused hosteli kavandamiseks olnud detailplaneeringu menetluses erinevad projekteerimistingimuste kaalutlustest ja tingimustest, oleks projekteerimistingimuste väljastamise asemel detailplaneeringu koostamise nõue olnud ilmses vastuolus haldusmenetluse üldpõhimõtetega.
12.Kohtuistungil jäi vastustaja oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
13.Kolmas isik OÜ Adelan KVH osales menetluses vastustaja poolel ja toetas vastustaja poolt esitatud seisukohti.
13.1.Kolmas isik leidis muuhulgas kohtuistungil sarnaselt vastustajaga, et kaebajad ei ole suutnud usutavalt ja arusaadavalt näidata kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist ja et seda pigem oletatakse kui et need oleksid rikutud. Samuti leidis kolmas isik, et käesoleval juhul olid täidetud PT andmiseks vajalikud eeldused ja nende andmiseks läbi viidud avatud haldusmenetlus oli õiguspärane. Kolmas isik mainis samuti, et edasises menetluses on kaebajatel võimalus kõiki oma subjektiivseid õigus kaitsta.
13.2.Kolmas isik esitas tähtaegselt kohtule menetluskulude 472 eurot hüvitamise taotluse ja palus need kanda OÜ Adelan KVH pangakontole EE242200221014142995 Swedbank.(tl 186).
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
14.Kaebajad on vaidlustanud TLPA 11.10.2017 väljastatud projekteerimistingimused nr 1711002/01814 ja Tallinna linna 14.02.2018 vaideotsuse. Vaidlustatud projekteerimistingimused on antud planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõige 5, ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõige 4, Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestatud Tallinna linna ehitusmäärus § 31 ja Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu (Kristiine ÜP) alusel avatud menetluse, milles oli kaebajatel võimalik osaleda ja oma seisukohti väljendada, läbiviimise järel. Projekteerimistingimuste kohaselt lubatakse Tallinnas Elektri tn 1, katastritunnus 78407:703:0650 püstitada ärihoone (hostel). Tegemist on ärimaa sihtotstarbega krundiga. Projekti koostamisel arvestada järgnevate tingimustega:
1)
Hoone kasutamise otstarve ärihoone
2) Kinnistul oleva hoone (ehitisregistri kood 101021023 kaubandushoone, taaraladu ehitisealune pind 417,3 m2) võib lammutada ning püstitada uue hoone (hosteli). 3) Elektri tn 1 hoone kavandada Alajaama tänava poolt Alajaama tn 8 hoonega samale ehitusjoonele nii, et hoone pikitelg oleks tänavaga paralleelne. Elektri tänava poolt planeerida uus hoone külgmisest krundipiirist vähemalt 4 m kaugusele. Kauguse määramisel tagumisest (Elektri tn 1a) ja külgmisest (Alajaama tn 8) krundipiirist arvestada naaberkinnistute hoonestuse iseloomu, tuleohutuskujadega ja valgustustingimusi. 4) Hoone lahendus peab olema terviklikult projekteeritud, nüüdisaegsetele linnaruumi nõuetele vastav, ümbritsevasse linnaruumi sobiv ja naabrite privaatsust arvestav. Miljööväärtuslike aladega vahetult piirneva hoonestuse puhul tuleb tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek madalamalt kõrgemale, Elektri tänava poolne hooneosa ei tohi ületada tänava vastasküljel olevate hoonete kõrgust ning Alajaama 8 hoone poolne osa nimetatud hoone kõrgust. Hoone välisviimistluses kasutada naturaalseid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale. Projekti koosseisus anda hoone värvilahendus. Fassaadi joonisele lisada originaalvärvitoonide näidised ja näidata toote mark. Projekti plaanidel, vaadetel ja lõigetel näidata ära ehitiste projekteeritavad kõrgused keskmisest maapinnast ja merepinnast ning olemasolev ja planeeritav maapinna kõrgus. Hoone fassaadidele ei ole üldjuhul lubatud paigaldada kütte- ja ventilatsiooniseadmeid, satelliiditaldrikuid, turbotorusid jms seadmeid. 5) Projekti koosseisus esitada insener-tehnilised projektlahendused tehnosüsteemide osas. Vajalikud tehnovõrkude ühendused lahendada vastavalt võrguvaldajatega sõlmitud liitumislepingutele või võrguvaldajatelt taotletavatele tehnilistele tingimustele. 6) Parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, tagades hoone funktsioonile vastava normatiivse parkimiskohtade arvu vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kehtestatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 – 2014“. Tallinna Transpordiameti tingimused: jalakäijate tsoon ja parkimisala peavad olema eraldatud. Liikluse ja parkimise korraldamisel kasutada liikluse rahustamise meetmeid ning liikluskorraldusvahendeid. 7)
Ehitusuuringute teostamiseks puudub vajadus.
8) Ehitustööde teostamisel ja haljastuse kavandamisel arvestada Tallinna Keskkonnaameti poolt koostatud keskkonnakaitselisi tingimusi. (Vt tl 159-163p, edaspidi ka PT)
15.PlanS § 125 lg 5 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
16.Kohus märgib esmalt, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Elektri tn 1 kinnistu asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et Kristiine ÜP kohaselt asub Elektri tn 1 kinnistu segahoonestusala juhtotstarbega alal, kuid üldplaneering ei kohusta selle hoonestamiseks või hoonestuse muutmiseks detailplaneeringut vastu võtma. Kohus leiab, et tõendatud on ka see, et Kristiine ÜP märgib segahoonestusala juhtotstarbega ala suhtes järgmist: segahoonestusala juhtotstarve võimaldab enamasti korterelamutega hoonestatud piirkonda lisanduda ka elurajooni teenindavatel funktsioonidel ja ühtlasi töökohtadel, tagades võimalikult polüfunktsionaalse maakasutuse. Alale võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda
teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Olemasolevate korterelamute kvartalite üldkasutatavaid hoovialasid ei ole ette nähtud hoonestada. (vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Kristiine-linnaosa-uldplaneering-2 ). Kohus leiab, et kaebaja väited üldplaneeringuga ainult elurajooni (Järve asumi) teenindamise kohustusest ei ole üldplaneeringu tekstist nähtuvalt kinnitust leidnud. Kohus märgib, et majutusasutused (sh hostelid) on kaheldamatult linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone kandvad ärihooned. Kohus möönab siiski, et kui üldplaneeringu piirang oleks puudutanud elurajooni elukeskkonda sobitumist, siis oleks kaebajate vastuväide ja viide hetkel seal asuvale kauplusele, kui elurajooni teenindavale asutusele, olnud põhjendatud.
17.Kohus märgib, et käesoleva vaidluse teiseks keskseks küsimuseks on küsimus, kas vastustaja väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi ning kas see riive on õiguspärane. Seejuures vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas projekteerimistingimuste väljaandmine detailplaneeringu menetluse läbiviimise asemel oli antud olukorras õiguslikult lubatav.
18.Kohtu hinnangul puudub kaebajatel subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Seadusandja on sätestanud teadlikult ja selgetel õigus- ja majanduspoliitilistel eesmärkidel (üldiselt - kiirendada ja lihtsustada planeerimis- ja ehitusloa taotlemise menetlust ehitamissooviga arendajatele juhul, kui ilmselgelt puudub oluline avalikul huvil põhinev põhjus tavapäraselt pikaajalise ja keeruka detailplaneeringumenetluse läbiviimiseks üksikute hoonete püstitamisel teiste vahele) projekteerimistingimuste alusel reaalsete ehitusõiguste määramise menetluse ja selle läbiviimise seaduslikud eeldused. Nende eelduste täitmisel on ehitada soovival isikul subjektiivne õigus taotleda projekteerimistingimuste andmist, kuid mitte sellest ehitisest puudutatud isikutel oma õiguste kaitseks detailplaneeringu menetluse läbiviimist. Seadusandja on selliste tingimuste täitumisel teadlikult välistanud seadusega detailplaneeringumenetluses igaühele kuuluva võimaluse vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamist avalikes huvides ja seetõttu ei ole kaebajatel erinevalt detailplaneeringu menetlusest õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust ulatuses, millega ei riivata kaebajate subjektiivseid õigusi. Siinkohal nõustub kohus kaebajate väitega, et detailplaneeringu menetlus annab neile suuremad võimalused oma ja ka teiste isikute huvisid kaitsta. Samas ei tähenda selline tõdemus, et kaebajatele tekkiks sellest tulenevalt subjektiivne õigus konkreetsele menetlusliigile. Menetlusliigi esmane valiku õigus käsitletavas olukorras on seaduses sätestatud kriteeriumite täitmisel projekteerimistingimuste taotlejal. Selle teostamise võimalikkust (eelduste täitumist) ja õiguspärasust peab oma pädevuse piires enne projekteerimistingimuste andmise menetluse alustamist kontrollima planeerimisvolitust omav avaliku võimu asutus. Vale menetlusliigi valik haldusmenetluses saaks kaebajate subjektiivsete menetluslike õiguste (ka avalike huvide kaitsmise võimaluse) rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui projekteerimistingimuste andmise menetluse läbiviimise otsustamisel ei ole täidetud selle läbiviimiseks seadusandja poolt määratud kriteeriumid ja/või tulenevalt seadusest on ehitusõiguse määratlemiseks vajalik läbi viia detailplaneeringu menetlus. Ainult sel juhul jäävad kaebajad ilma neile kuuluvatest seadusega tagatud menetluslikest õigustest. Tartu Ringkonnakohus on oma 10.10.2017 lahendis nr 3-16-2611 sarnases olukorras selgitanud, et: „PlanS §-s 140 sätestatud igaühe õigus vaidlustada detailplaneeringu kehtestamise otsus halduskohtus muu hulgas põhjusel, et planeering on vastuolus avaliku huviga on erand üldisest, isiku õiguste rikkumisel põhinevast kaebekorrast ega loo õigust või eeldust, et sama avar kaebeõigus eksisteerib muu ehitusõigust määratleva haldusotsustuse suhtes. HKMS § 44 lg-st 2 tuleneva nõude tõttu ei saa avaliku huvi kaitseks kaebuse esitamise õigust tuletada analoogia korras ega tõlgendamise teel sätete koosmõjus. PlanS § 125 lg 5 järgi võib kohalik omavalitsus erandina lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel ühe hoone ja seda teenindavad rajatised samas lõikes nimetatud tingimuste täidetuse korral.
Erinevalt PlanS §-st 141 ei ole seaduses ette nähtud õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamine avalikes huvides, näiteks põhjusel, et projekteerimistingimused on vastuolus krundi ehitusõigusega. Vastavalt ei ole kaebajal õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust, kui sellega ei riivata talle endale kuuluvat subjektiivset õigust.“
19.Kohus leiab, et antud juhul kaebajate, kui asjast otseselt mõjutatud isikute, menetluslike õiguste rikkumist asja materjalidest ei nähtu. Vaidlusaluste projekteerimistingimuste osas on läbi viidud avatud menetlus - toimunud on avalik väljapanek ja avaliku väljapaneku tulemuste arutelu (tl 127 ja selle pöördel, tl 140-142). Lisaks on kaebajad E.R. ja A.S., kellest viimane on mh olnud volitatud ka käesolevaid kaebajaid esindama alates 03.12.2017 igasuguses suhtlemises ja asjaajamises, mis on seotud Elektri tn 1, Tallinn kinnistule uue ärihoonega, teavitatud eraldi kirjadega menetlusest (tl 100-101 ja 105 ja selle pöördel). Nimetatud kaebajad on saanud haldusmenetluses avaldada arvamust ja esitada vastuväiteid. Kohus märgib, et ka teised kaebajad ei väida, et nad ei ole olnud menetlusest teadlikud või et neid ei ole menetlusse piisavalt kaasatud. Kohus leiab, et kaebajate subjektiivsete õiguste arvestamise ja menetluses osalemise seisukohast ei ole kaebajad olnud mingilgi määral halvemas olukorras detailplaneeringu menetluse läbiviimisega võrreldes. Lisaks on ka projekteerimistingimuste menetluses võimalik kaaluda kaebajate huve, mitte ainult subjektiivseid õigusi. Kaebajad on kohtu arvates ekslikul seisukohal, et detailplaneeringu menetluses oleks nad saanud kuidagi paremini oma õigusi (st kaebajatele kuuluvaid subjektiivseid õigusi) kaitsta. Kohus märgib, et kaebajatel oleks tulnud oma õiguste kaitseks ka detailplaneeringu menetluses esitada sisulisi ettepanekuid ja vastuväiteid, mida nad aga käesoleval juhul teinud ei ole. Kohus nõustub vastustajaga üldjoontes ka selles, et kaebajate väited on suures osas üldsõnalised ja konkretiseerimata – elukeskkonna halvenemine, võimalik kuritegevuse kasv, liikluskoormuse tõus, müra. Arvestades kaebajate esitatud väiteid on nad sisuliselt vastu eelkõige hosteli rajamisele kui sellisele üldse, kuna sellega kaasneb mittepüsielanikonna lisandumine piirkonda. Küll aga ei ole kaebajad avaldanud ühtegi kohut veenvat sisulist seisukohta, miks need konkreetsed projekteerimistingimustes seatud tingimused kaebajate arvates ei taga piisavalt kaebajate subjektiivsete õiguste arvestamist hoone rajamisel ning mida oleks saanud detailplaneeringu menetluses teha rohkem nende huvide kaitseks. Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise kasutamise otstarve; suurim lubatud ehitiste ja rajatiste arv maa-alal; asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind; kõrgus ja vajaduse korral sügavus; arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused; maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; ehitusuuringu tegemise vajadus; haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted. Milliseid tingimusi oleks pidanud kaebajate arvates projekteerimistingimused täiendavalt sisaldama, mida neis ei ole kajastatud, et kõigi osapoolte huvid oleks kaebajate arvates põhjalikult kaalutud, seda kaebusest ei nähtu. Selliseid sisulisi argumente ei ole kaebajad avaldanud ei haldusmenetluses ega ka kohtumenetluses. Ainsa tõsiseltvõetava argumendina saab kohus käsitleda ainult kaebaja välja toodud teoreetilist 500 voodikohta ja uut ajutist elanikku piirkonnas. Kaebaja on väga üldise arvutuse põhjal (vt tl 103 pöördel) leidnud, et 1500 m2 suletud bruttopinnale on võimalik hostelis majutada umbes 500 inimest (kahekohaliste naride puhul kõigis teoreetiliselt võimalikes 4 m2 suuruses tubades). Kohus märgib, et kahtleb tugevalt selles maksimaalses arvus, sest sisuliselt tähenaks see, et igal 4 m2 hosteli põrandapinnal tuleks majutada 2 inimest. Kohtu veendumusel ei ole see tegelikkuses ärilist otstarbekust silmas pidades eriti reaalne ja tegelik hosteli kohtade arv ja selle reaalne täituvus on ilmselt väiksem. Kohus möönab siinkohal, et projekteerimistingimused oleks võinud sisaldada praktiliselt ka näiteks maksimaalse majutuskohtade arvu, kuid leiab, et selline nõue ei tule siiski seadusest ja seetõttu ei ole siinkohal seadust rikutud. Kohus märgib ka seda, et nõustub vastustaja seisukohaga, et sisuliselt soovivad kaebajad saada otsustusõigust teise isiku kinnisasja kasutamiseotstarbe ja kaudselt ka ulatuse üle. Selline seisukoht on aga vastuolus põhiseadusega tagatud omandi
kasutamise vabadusega, mida võib piirata küll seaduse alusel, aga mitte teiste isikute soovi ja arusaamade järgi. Kohus märgib, et vastustaja on õigesti juhtinud tähelepanu asjaolule, et ka detailplaneeringu menetluses oleks käesoleva asja asjaolusid arvestades ilmselt sisuliselt määratud kindlaks samad kriteeriumid, kuivõrd antud juhul ei nähtu, et oleks tulnud määrata täiendavalt PlanS § 126 sätestatud tingimusi. Ainuke täiendav asi, mis kaebajad kaebuses välja tõid on kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine. Samas ei ole kaebajad ka siinkohal teinud ühtegi konkreetset ettepanekut, kuidas peaks hoone või selle ümbrus olema projekteeritud ehk milliseid tingimused selle projekteerimisele seatud, et vähendada kuritegevuse riski. Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine ei tähenda seda, et näiteks hostelit ei planeeritaks, vaid selle punkti all määratakse detailplaneeringuga ehitise ja selle ümbruskonna tehnilised lahendused, mis peaks kuritegevuse riski vähendama (näiteks valgustuse asukohad, pimedate nurkade vältimine jms). Kohtule jääb arusaamatuks, millises osas oleks kaebajate arvates nende huve saanud detailplaneeringu menetluses paremini kaaluda. Kaebajad peavad mõistma, et detailplaneeringu menetluses saavad isikud esitada omapoolseid seisukohti ja kohalik omavalitsus peab poolte huve kaaluma, kuid isikutel puudub subjektiivne õigus nõuda neile meelepärase hoone või asutuse planeerimist piirkonda. Konkreetse kinnistu hoonestamise ja selle kasutamise soovi üle otsustab eelkõige kinnistu omanik arvestades kehtivate planeeringute ja teiste õigusaktidega. Seejuures asjaolu, et detailplaneeringu kehtestamise otsust saab hiljem vaidlustada lisaks subjektiivsete õiguste rikkumisele ka avalikes huvides, ei tähenda seda, et kaebajate eesmärk (vältida hosteli rajamist kinnistule) oleks lihtsamini saavutatav, kuivõrd sellise kaebuse rahuldamise eelduseks oleks detailplaneeringu vastuolu seadusega või muude asjakohaste õigusaktidega või siis selge ja arusaadav subjektiivsete õiguste rikkumine (näiteks naaberkrundi kaitseks olevate insolatsiooninõuete rikkumine). Kaebajate poolt välja toodu, et antud koostatakse juhul projekteerimistingimuste kohaselt hoone eskiis alles ehitusprojekti koostamisel ja siis selguvad ka lõplikud ehitusmahud ei tähenda kindlasti seda, et isikute subjektiivseid õigused jääksid kaitseta. EhS § 42 lg 7 p 2 kohaselt esitab pädev asutus ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. Seega saavad puudutatud isikud oma arvamust avaldada ja subjektiivseid õigusi kaitsta ka ehitusloa menetluses. Viidatud regulatsioonist tulenevalt ei ole asjakohased ka kaebajate väited sellest, et nende kaasamise kohustus, mis on sätestatud projekteerimistingimustes, on sisutühi ja üksnes näiline. Kohus leiab, et reaalselt on tegemist vastupidise olukorraga, kuivõrd ehitusloa menetluses konkreetse projekti koostamine annab isikutele palju detailsema ülevaate sellest, mida rajada soovitakse ning millest tulenevalt on kaebajatel võimalik teha väga konkreetseid ettepanekuid ning avaldada oma arvamust ning selgitada oma subjektiivsete õiguste võimalikku riivet. Arvestades EhS § 47 lg 7 p 2 leiab kohus, et vastustaja peab antud juhul vältimatult enamik kaebajaid nende piirinaabri staatusest tulenevalt ehitusloa menetlusse kaasama ja vaidlusalusest Elektriku tn 1 kinnisasjast veidi eemal elavate kaebajate puhul aga vähemalt kaaluma nende kaasamist ja võimalikke rikutud subjektiivseid õigusi.
20.Kuivõrd kohus leidis eelpool, et kaebajatel puudub subjektiivne õigus detailplaneeringu menetluse läbi viimiseks, siis praeguses asjas küsimuse all üksnes kaebajate subjektiivsete õiguste võimalik rikkumine vastustaja poolt projekteerimistingimuste väljastamisega. Kaebajad on seisukohal, et Elektri 1 PT rikuvad kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna Elektri tn 1 kinnisasjale Järve asumi väljakujunenud, peamiselt väikeelamutest koosnevasse ning osaliselt miljööväärtuslikku, elukeskkonda mittesobituva hosteli rajamine mõjutab oluliselt kõigi kaebajate elukvaliteeti ning -keskkonda. Veidi laiema mõjuga, kui ainult piirinaabritele, on ilmselt suurenev liikluskoormus ning muud eeldatavad olulised mõjud (mis on tingitud ennekõike suurest hulgast võimalikest lisanduvatest mittepüsielanikest).
Vaidlust ei ole selles, et Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate A.V., D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V. suhtes otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8 kinnisasjal). Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate E.R. (elab Elektri tn 4 kinnisasjal- osales haldusmenetluses vt tl 129) ja K.M. (elab Elektri tn 2 kinnisasjal) suhtes samuti sisuliselt otseseks piirinaabriks, kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa kinnisasi. A.K. (Alajaama tn 12 kinnisasi), K.T. (Järve tn 42 kinnisasi) ning A.S. (Järve tn 11 kinnisasi) elavad Järve asumis Elektri tn 1 kinnisasja vahetus läheduses ja seetõttu võib liikluskoormuse suurenemine ka nende õigusi vähemalt teoreetiliselt rikkuda ja kohtul tuleb neid väiteid järgnevalt kontrollida.
20.1.Kohus leiab, et käesoleval juhul kaebajate subjektiivseid õigusi rikutud ei ole. Esiteks leiab kohus, et kaebajate A.K., K. T. ja A.S.i subjektiivseid õigusi ei ole rikutud, kuna nende isikute kinnisomandid ei ole Elektri tn 1 kinnistu piirinaabriteks. Võimaliku hosteli rajamine läbinaabrusesse ei saa rikkuda kaebajate selliseid õiguseid, mis oleks seadusega kaitstud (näiteks insolatsioon, omandiõigus jms). Üldine ja projekteerimistingimuste andmisel võimaliku ehituse ja hosteli tööga seotud liikluse intensiivistumine linna keskkonnas seoses uue hoone rajamisega ei ole kaitstavaks subjektiivseks õiguseks. Teiseks on kohtu veendumusel tegemist ka oletusliku väitega, kuivõrd hosteli klientideks on üldteadaolevalt reeglina väiksema sissetulekuga isikud, kes peamiselt kasutavad kas ühistransporti, liiguvad jala või harvematel juhtudel kasutavad taksot. See omakorda tähendab, et sisuliselt põhjustavad nad loogiliselt võttes väiksema liikluskoormuse kasvu, kui sama arvu elanikega elumaja. Kohtu arvates on üpris tõenäoline ka see, et senise kvartalisisese kaupluse kasutamisega seotud liiklus, mis käesoleval juhul kaob, väga oluliselt ei muutu. Lisaks ei ole kaebajatel subjektiivset õigust nõuda, et liiklussagedus avalikel teedel ja tänavatel ei kasvaks. Samuti on oletuslikud kaebajate väited täiendavast mürast. Kohtupraktikas on leitud varasemalt, et ehitusaegset müra on isikud sunnitud taluma. Kohus ei näe sellist ohtu, et hostelist võiks tekkida sellist müra, mis ületaks õigusaktidega ette nähtud piirnorme. Ka üldine elukeskkonna muutumatuna säilimine, välja arvatud juhul, kui selle kohta on vastu võetud väga selged õigusnormid, ei ole selliseks isiku subjektiivseks õiguseks, mida saaks kohtus kaitsta ning seda eriti linnakeskkonnas. Kaebajate väited kuritegevuse kasvu kohta on jällegi oletuslikud ja paljasõnalised. Kohtule ei ole esitatud ühtegi uuringut või muud faktidega tõendatud selgitust, et hosteli ehk madalama hinnaga majutusasutuse, tööle hakkamine oleks põhjustanud vältimatult selle asukoha ümbruses kuritegevuse arvestatavata või tajutava kasvu. Kindlasti ei ole selline väide ka üldteada asjaoluks. Kaebajad ei ole suutnud ära näidata ühtegi konkreetset seadusest tulenevat subjektiivset õigust, mida on projekteerimistingimustega rikutud. Eeltoodust tulenevalt tuleb nimetatud kaebajate osas juba üksnes sel põhjusel jätta kaebus rahuldamata.
20.2.Kaebajate A.V., D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V., kes on Elektri tn 1 kinnistu suhtes otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8 kinnisasjal) ja kaebajate E.R. (kes elab Elektri tn 4 kinnisasjal) ja K.M. ( kes elab Elektri tn 2 kinnisasjal) ja kes on Elektri tn 1 suhtes samuti sisuliselt otseseks piirinaabriks, kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa kinnisasi, osas ei saa kohus kaebajate omandiõiguse riivet selles kontekstis täielikult välistada. Arvestada tuleb, et isegi kui riive peaks olema väheintensiivne, on see halduskohtus vaidlustatav (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 8). Seega saab tuleb kohtul siinkohal kontrollida, kas projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine kahjustab kaebajate omandiõigust. Vastavalt HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebaja õigustega. Sellest tulenevalt kordab kohus nagu ka eelpool viidatud kaebajate osas, et ei liiklussageduse kasv, väidetav müra ning elukeskkonna muutumine ei ole sellisteks subjektiivseteks õigusteks, mida saaks kohtus kaitsta.
Kohus märgib, et kaebajad ei ole ei kaebuses ega ka kohtuistungil osanud välja tuua ühtegi muud konkreetset subjektiivset õigust, mida projekteerimistingimuste väljastamisega oleks rikutud, millega oleks rikutud nende omandiõigust ja milles see omandiõiguse rikkumine seisneb. Kaebajad olid ja jäid sisuliselt üksnes selle juurde, et nende õiguste kaitseks oleks tulnud viia detailplaneeringumenetlus, millist subjektiivset õigust kaebajatel aga ei ole. Seega ei ole ka nimetatud kaebajate osas subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine projekteerimistingimuste andmisel tuvastatav ning kaebus tuleb jätta ka selles osas rahuldamata.
21.Kuivõrd vaidlustatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2017 projekteerimistingimused nr 1711002/01814 (Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone (hosteli) püstitamiseks) kaebajate subjektiivseid õigusi ei riku ning on õiguspärased, siis on õiguspärane ka projekteerimistingimuste suhtes tehtud vaideotsus (Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korraldus nr 233-k). Kaebus on tervikuna põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.
22.HKMS § 165 lg 2 sätestab, et kui kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib viidata põhjendusega nõustumisele. Kohus nõustub lisaks eelpool toodule ka vastustaja argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud otsuses (tl 159-162 pöördel) ja vaideotsuses (tl 81-82), kui ka nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks konkreetselt kaebuses toodud väidetele (tl 155-158 pöördel). Kohus kohaldab HKMS-st tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata jätmisel vaid eelpooltoodud selgituste ja põhjendustega.
23.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.
24.Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab vastavalt HKMS § 108 lg 8 tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Käesoleval juhul osales kolmas isik vastustaja poolel ja tulenevalt HKMS § 108 lg 8 ja lg 1 tuleb tema menetluskulud summas 472 eurot hüvitada kaebajatel solidaarselt. Kolmanda isiku menetluskulude suurusele kaebajad vastu vaielnud ei ole ja kohus peab neid vajalikeks ning ja põhjendatuteks. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.