JÄÄTMEPROFF OÜ kaebus Türi Vallavolikogu 30.11.2017 otsuse nr 78 ja 16.03.2018 vaideotsuse nr 19 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks pakkumismenetluse tulemuse üle uuesti otsustama
Menetlusosalised
Kaebaja – JÄÄTMEPROFF OÜ, volitatud esindaja vandeadvokaat Margus Reiland Vastustaja – Türi vald, seaduslikud esindajad Andrus Eensoo ja Lii Laanemets
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta JÄÄTMEPROFF OÜ kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.12.2018 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Türi Vallavolikogu otsustas 31.08.2017 otsusega nr 44 võõrandada Järvamaal Türi vallas Türi linnas Viljandi tn 13b asuva Türi vallale kuuluva kinnisasja (kinnistusregistri nr 1257136, kinnisasjal asuvad õppehoone ja garaaž) eelläbirääkimistega pakkumise korras Türi vallale majanduslikult soodsaimatel tingimustel. Volikogu volitas vallavalitsust kehtestama vara võõrandamiseks eelläbirääkimistega pakkumise korra ja tingimused ning kuulutama pakkumise välja perioodil 10.09.-10.10.2017. Pakkumismenetluse tulemuse kinnitab volikogu. Volikogu tugines otsuse andmisel mh Türi Vallavolikogu 25.01.2006 määrusele nr 17 „Türi valla vara valitsemise kord“ (vara valitsemise kord). Otsuse põhjendustest nähtuvalt oli kinnisasi
suuremas osas Türi Lasteaia kasutuses ja osaliselt üürile antud. Lasteaia tegevuse lõpetamisega ei vaja Türi vald enam märgitud vara kohalikule omavalitsusele õigusaktidega pandud ülesannete täitmiseks. Kuna hoone on suur ja üürilepingutest saadav tulu ei kata ära hoone ülalpidamiskulusid, ei ole mõttekas hoonet valla omandisse jätta.
2.Türi Vallavalitsus algatas 05.09.2017 korraldusega nr 239 (korraldus nr 239) Viljandi tn 13b kinnisasja võõrandamiseks eelläbirääkimistega pakkumise alghinnaga 100 000 eurot. Võõrandamisel arvestatakse pakutavat hinda ja pakkumise lisas toodud tingimusi. Eduka pakkumise väljaselgitamisel on pakutud hinna osakaal 70% ja pakkumise lisas toodud tingimuste osakaal 30%. Pakkumise esitamise tähtajaks oli 10.10.2017. Pakkumise lisas pidid sisalduma järgmised andmed: 1) äriplaan kinnisasja edasiseks kasutamiseks, sh loodavad töökohad; 2) mõju Türi valla arengule. Eelläbirääkimistega pakkumise tulemused kinnitab vallavolikogu otsusega. Vallavolikogu võib eelläbirääkimistega pakkumise nurjunuks tunnistada, kui: 1) eelläbirääkimistega pakkumisele ei esitatud mõistliku aja jooksul ühtegi pakkumist; 2) on tuvastatud, et osavõtjate vahelised kokkulepped on mõjutanud eelläbirääkimistega pakkumise tulemusi. Volikogu võib pakkumise tagasi lükata, kui vallavalitsus peab pakutud hinda liiga väikeseks ning muid pakkumises nimetatud tingimusi sobimatuteks.
3.JÄÄTMEPROFF OÜ (kaebaja) esitas 10.10.2017 vastustajale ainsana pakkumise hinnaga 101 300 eurot. Kaebaja tõi välja, et ta ei saa äriplaani esitada, sest mõned valla juhtivtöötajad on kaotanud kaebaja silmis usalduse ja volikogus olevad ärimehed võivad tema plaane kopeerida. Kaebaja ei soovi ärisaladust avaldada enne, kui asi kindlalt töös. Maja pannakse 100%-liselt tööle ja juurde lisandub minimaalselt 3 töökohta. Hoone saab olema seotud Laupale välisinvestorite poolt rajatava uue tootmisega. Uude tootmisse on planeeritud 20 töökohta. Kaebaja soovib annetada Türi lastekaitse ühingule 2017. a detsembris 1500 eurot ja 2018. a detsembris 1500 eurot.
4.Türi Vallavolikogu tunnistas 30.11.2017 otsusega nr 78 eelläbirääkimistega pakkumise nurjunuks ning otsustas algatada kinnisasja võõrandamiseks uue eelläbirääkimistega pakkumismenetluse. Esitatud üks pakkumine ei sisaldanud piisavalt infot plaanitava tegevuse kohta. Pole esitatud kavandatava tegevuse kohta küsitud äriplaani ja pakutud hind oli vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust, mis ei ole piisavalt mõjuv argument hoone võõrandamiseks.
Kaebaja esitas Türi Vallavolikogu 30.11.2017 otsuse nr 78 peale vaide. Põhjendused:
5.1.Kuna ühtegi korralduses nr 239 märgitud tingimust pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamiseks ei esinenud, ei olnud alust pakkumismenetlust nurjunuks tunnistada.
5.2.Kaebaja kirjeldas pakkumises enda tulevikuplaane kinnisasjaga. Kaebaja tutvustas äriplaani üksikasjalikumalt suuliselt volikogu esimehele ja vallavanemale. Ettevõtjale ei saa ärisaladuse kaitsemise soovi ette heita. Pakkumise tingimustes ei olnud sätestatud, kui üksikasjalikult tuli pakkumises kinnisasja edasist kasutamist käsitleda. Volikogu on 30.11.2017 istungi protokollis möönnud, et detailse äriplaani esitamine ei ole vajalik. Kaebaja on täitnud kõik korralduses nr 239 sätestatud tingimused pakkumise esitamiseks.
5.3.Pakkumismenetlust ei saa nurjunuks tunnistada põhjusel, et pakutud hind oli vaid veidi kõrgem kinnisasja võõrandamiseks seatud alghinnast.
5.4.Volikogu ei ole kaebajat ära kuulanud, mis on oluline menetlusviga. Volikogu peab asja uuel otsustamisel arvestama kaebaja poolt suuliselt edastatud lisainfoga kinnisasjaga seotud tulevikuplaanide kohta.
2(10)
3-18-778
6.Türi Vallavolikogu jättis 16.03.2018 vaideotsusega nr 19 vaide rahuldamata. Põhjendused:
6.1.Volikogu liikmel on vaba mandaat, ta peab saama langetada otsuseid ja valikuid oma südametunnistusest ning veendumustest lähtuvalt. Volikogu kui haldusorgani seisukohad, mis valdavalt realiseeruvad volikogu liikmete hääletamise tulemusena, tekivad arutelude ja volikogu liikmete arvamusavalduse kaudu. Iga üksiku volikogu liikme protokollitud arvamus või seisukoht ei ole omistatav haldusorganile. Arutelu tulemusel võib volikogu liige hääletada oma esialgsest arvamusest erinevalt.
6.2.Avaliku vara kasutamisel ja käsutamisel tuleb alati arvestada avalike huvidega, mis ei pruugi seisneda omavalitsusele varalise tulu saamises. Vara kasutamisel ja käsutamisel tuleb avaliku võimu kandjal lähtuda põhjendatud kaalutlustest ja vältida isikute ebavõrdset kohtlemist. Omavalitsuse vara kasutusse andmise menetluse ajal on isikul õigus nõuda pakkumismenetluse normide järgimist, kuid tal ei ole subjektiivset õigust saada omavalitsuse vara enda kasutusse. Avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel.
6.3.Volikogul oli õigus pakkumismenetlus nurjunuks tunnistada ka juhul, kui pidas pakkumises nimetatud muid tingimusi sobimatuteks. Pakkumismenetluses osales üks pakkuja, kelle pakkumine ei sisaldanud kõiki nõutud andmeid, mille alusel kinnisasja võõrandamise otsus teha. Kaebaja ei olnud esitanud volikogule kirjalikus vormikohases pakkumises äriplaani. Isegi kui pidada pakkumises esitatut äriplaaniks, ei sisaldanud see piisavalt infot edasise plaanitava tegevuse kohta. Pakkumine pidi sisaldama ka analüüsi, milline on kinnisasja edasise kasutamise mõju Türi valla arengule.
6.4.Haldusmenetluse seadus (HMS) ei kohaldu, kui konkreetse valdkonna menetlus on reguleeritud teisiti. Volikogu pidi kinnisasja võõrandamisel lähtuma kehtivast vara valitsemise korrast ja kinnisasja pakkumismenetlust reguleerivatest normidest. Menetlusosalise ärakuulamise kohustus ei ole absoluutne. Volikogul ei olnud põhjust arvata, et kaebaja ärakuulamine annab lisateavet, kuna kaebaja avaldas pakkumises, et ei esita äriplaani. Pakkumismenetlus oli kirjalik ja eelläbirääkimine oleks jätkunud pakkujatega, kelle kirjalikud pakkumised oleks volikogu hinnanud nõuetekohaseks, ning kellega läbi rääkides tekkinuks volikogul veendumus, et vara müük teenib enim valla ja avalikkuse huve.
6.5.Kaebaja märkis 08.03.2018 istungil, et oli arvestanud sellega, et pakkujate paljususe korral jäetakse tema pakkumine, milles ei olnud äriplaani, kõrvale. Kaebajal ei tekkinud kaitstud õigust olla ärakuulatud pelgalt sellest, et menetluses ei olnud teisi pakkujaid. Kaebaja väited on vastuolulised – ühelt poolt leitakse, et teda ei ole ära kuulatud, ja teisalt, et volikogu pidi arvesse võtma kaebaja poolt pärast pakkumise esitamist suuliselt esitatud täiendavat informatsiooni. Volikogule ei ole siduv äriplaani tutvustamine volikogu esimehele ja vallavanemale. Iga volikogu liige sai lähtuda talle kohases menetluses esitatud andmetest. Ka muud pakkumises toodud andmed (3 lisanduvat töökohta, kinnisasjal asuva hoone 100%-line rakendamine, selle seos välisinvestori rajatava uue tootmisega) ei viinud arusaamiseni, et need oleks käsitletavad äriplaanina, ega tekitanud alust veendumuseks, et tegemist on vallale majanduslikult soodsaima pakkumisega. Volikogu 30.11.2017 istungil osales 17 volikogu liiget ja otsuse nr 78 vastuvõtmise poolt oli 16 volikogu liiget.
6.6.Kaebaja seisukohad on vastuolulised. Pakkumises väitis kaebaja, et ei esita äriplaani soovist kaitsta ärisaladust. Vaides toob ta välja, et tutvustas äriplaani pärast pakkumise esitamist üksikasjalikult vallavanemale ja volikogu esimehele. Arusaamatuks jääb, miks äriplaani kaitsmise vajadus kadus või mille alusel olnuks usaldusisikutel õigus edastada kaebaja ärisaladust kõigile volikogu liikmetele. Ärisaladuse avaldamine on karistusseadustikus toodud 3(10)
3-18-778
juhtudel kuritegu. Kui kaebaja eeldas, et usaldusisikud esitavad tema üksikasjaliku äriplaani volikogu liikmetele, jääb arusaamatuks, miks kaebaja ei teinud seda ise kohases menetluses.
6.7.Pakutava hinna suurus oli vaid üks hindamise komponent. Samas annab korraldus nr 239 võimaluse lükata pakkumine tagasi ka siis, kui haldusorgan peab pakutud hinda liiga väikeseks. Pakutud hinna märkimise eesmärk oli informeerida pakkujat volikogu laialdasest diskretsiooniõigusest. Volikogul oli õigus asja menetlemisel jätta lisatingimuste osakaal või puudused lisatingimustes vähem tähtsaks, kui vara võõrandamine oleks olnud vallale väga suure kasuga ning kui kaalutluste tulemusel oleks saanud jõuda järelduseni, et eeldatavast oluliselt kõrgema hinnaga vara müük teenib enim avalikke huve.
7.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Türi Vallavolikogu 30.11.2017 otsuse nr 78 ja 16.03.2018 vaideotsuse nr 19 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks pakkumismenetluse tulemuse üle uuesti otsustama. Põhjendused:
7.1.Pakkumises olid andmed kinnisasja edasise kasutamise, loodavate töökohtade ja mõju kohta Türi valla arengule. Lisaks soovis kaebaja annetada Türi Lastekaitse Ühingule 3000 eurot. Tulenevalt vajadusest kaitsta ärisaladust, ei lisatud pakkumisele eraldi dokumendina detailsemat äriplaani, kuid pakkumises anti ülevaade kaebaja tulevikus planeeritud äritegevusest, mis on käsitletav üldise äriplaanina. Ka muud korralduses sätestatud tingimused pakkumise esitamiseks olid täidetud. Pärast seda, kui kaebaja sai teada, et oli ainus pakkuja, suhtles ta nii volikogu esimehe kui vallavanemaga. Viimased kinnitasid tema suuliselt täiendatud äriplaani vastavust korralduse nr 239 tingimuste ja Türi valla eesmärkidega kinnisasja võõrandamisel ning seda, et ta kutsutakse volikogu istungile äriplaani täiendavalt tutvustama.
7.2.Vaidlustatud otsused on vastu võetud õigusliku aluseta. Pakkumise tagasilükkamiseks peavad üheaegselt olema täidetud 2 eeldust: vallavalitsus peab pakutud hinda liiga väikeseks ja muid pakkumises nimetatud tingimusi sobimatuteks. Hinna osas ei ole volikogu 30.11.2017 otsust piisavalt motiveeritud. Vallavalitsust esindab vallavanem, kes selgitas 08.03.2018 istungil, et kaebaja pakutud hind sobib, kui tegevus oleks äge. Seega ei ole hinda liiga väikeseks peetud. Volikogu otsuses väljendatu, et hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust, viitab sellele, et kui kaebaja teinuks alghinnast märkimisväärselt kõrgema pakkumise, oleks volikogu ehk kaalunud ka ilma täiendava kirjaliku äriplaanita kinnisasja võõrandamist.
7.3.Volikogul ei ole õigust kõrvale kalduda vara võõrandamiseks kehtestatud korrast. Samuti ei esine vara võõrandamist välistavaid asjaolusid. Volikogu on uuesti volitanud vallavalitsust läbi viima eelläbirääkimistega pakkumist, järelikult ei ole kinnisasi vallale endiselt vajalik ja tekitab jätkuvalt põhjendamatuid kulusid.
7.4.Nõuet esitada äriplaan eraldi dokumendina ei olnud kusagil sätestatud. Korralduse lisas 2 (pakkumise esitamise vorm) ei ole äriplaani üldse mainitud, vaid esitada tuli tulevikuplaanid kinnisasjaga. Seega ei saa ette heita, et kaebaja ei ole korralduses sätestatud lisatingimusi täitnud ega ole esitanud piisavalt põhjalikku äriplaani.
7.5.Volikogu esimees kui volikogu istungite juhataja saanuks edastada informatsiooni kaebaja äriplaani kohta volikogu liikmetele. Volikogu 08.03.2018 istungi protokollist selgub, et mitmed volikogu liikmed olid huvitatud äriplaani suulisest ärakuulamisest. Kui volikogu vajas kaebaja plaanide kohta lisateavet, oleks volikogu pidanud uurimispõhimõttest lähtuvalt seda küsima.
7.6.Korralduse nr 239 sõnastus äriplaani esitamise osas on ebaselge ja läheb vastuollu pakkumise vormiga. Seetõttu ei pruukinud potentsiaalsetele pakkujatele olla arusaadav, millises
4(10)
3-18-778
vormis ja kui põhjalikult tuleb äriplaan esitada. Volikogu 08.03.2018 istungi protokollist nähtuvalt ei olnud ka volikogu ise kindel, kui pikk ja põhjalik pidanuks äriplaan olema.
7.7.Volikogu ei arvestanud kaalumisel piisavalt vara valitsemise korda. Võõrandamine oleks vältinud tühjalt seisvale hoone tekkivat kahju. Kinnisasja igakuised püsikulud on kordades kõrgemad kui saadav renditulu. Valla ega valla elanike huvides ei ole pea tühjalt seisva ja laguneva kinnisasja iga-aastaste kulude kandmine. Võõrandamine on nii avalikes huvides kui ka kaebaja erahuvides. Kuna kaebaja osales pakkumismenetluses, on tal õigustaud huvi nõuda, et vara võõrandatakse norme järgides.
7.8.Volikogu pidanuks enne otsuse tegemist kaebaja ära kuulama. Kaebaja jaoks oli negatiivse haldusakti andmine üllatuslik. Volikogu pidanuks kaebajale selgitama äriplaani esitamise vajadust.
7.9.Vastustaja viited kohtulahenditele formaliseeritud menetlust puudutavalt ei ole asjakohased, kuna nende asjaolud erinevad praegusest asjast. Praeguses asjas ei kohaldu riigivaraseadus (RVS), mis välistaks HMS-i kohaldamise. Valla korraldus kui üksikakt ei välista õigusakti (HMS) kohaldumist. Praegusel juhul korraldatud pakkumismenetlus sisaldab määratlemata õigusmõisteid, nt äriplaani piisavus. Tegemist oli kaalutlusotsusega, mida näitab eduka pakkumise väljaselgitamise valem. Pakkuja võis eeldada, et kui tema äriplaan ei ole piisav, kuid hind on kõrgeim, võib tema pakkumine osutuda edukaks. Äriplaani mõiste sisustamine on subjektiivne. Subjektiivne on ka hinnang äriplaani piisavuse kohta. Riigikohus selgitas lahendis asjas nr 3-3-1-90-04 (p-d 14-16), et hea halduse põhimõtet peab järgima isegi formaliseeritud menetlustes (mida praegune menetlus ei ole) ning selgitamiskohustuse järgimine on eriti tähtis siis, kui taotluse täpsustamine võiks viia suure tõenäosusega taotluse rahuldamiseni.
7.10.Volikogu istungi protokollis märgitud arvamusavaldusi tuleb arvestada haldusakti sisu tõlgendamisel. Otsuses toodud põhjendust, et hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust, ei saa protokollide valguses tõlgendada selliselt, et hind oli liiga madal, vaid et see tunnistati sobivaks, kuigi napilt.
7.11.Teiste isikute ja avalike huvide kaalumine ei ole praeguses vaidluses relevantsed, sest kaebaja oli ainuke pakkuja. Seega ei saa rääkida ebavõrdsest kohtlemisest või põhjendamatust konkurentsieelise andmisest. Vald on kinnisasja võõrandamise pakkumismenetluse algatamisega juba kaalunud avalikku huvi.
8.Vastustaja Türi vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja jäi vaideotsuses väljendatud seisukohtade juurde ja lisas täiendavalt järgmised põhjendused:
8.1.Avaliku vara võõrandamine on formaliseeritud menetlus ja HMS-i sätted ei kohaldu, kui konkreetse valdkonna haldusmenetlus on reguleeritud õigusaktides piisava põhjalikkusega (vt Tallinna Halduskohtu 09.10.2017 otsus asjas nr 3-17-2027 ja Tallinna Ringkonnakohtu 24.10.2017 otsus asjas nr 3-15-2623). Haldusorganil puuduvad sellises menetluses tavapärased uurimiskohustus ja menetlusosalise abistamise kohustus. Halduskohus sedastas otsuses asjas nr 3-17-2027, et vara enampakkumise korras võõrandamisel ei või pakkuja pakkumisdokumente pärast nende avamist muuta, sest vastupidisel juhul seatakse teised pakkujad ebavõrdsesse olukorda. Tallinna Halduskohus selgitas 09.10.2015 lahendis asjas nr 315-1710, et enampakkumises osaleda soovijad peavad enampakkumise tingimusi täpselt järgima ning mistahes formaalsed puudused pakkumises toovad üldjuhul kaasa pakkumise kõrvaldamise lõplikult hindamiselt.
5(10)
3-18-778
8.2.Volikogu on kaalunud nii pakutud hinda kui ka asjaolu, kas kõik muud pakkumisele esitatud tingimused on täidetud. Volikogu otsuses toodud lauset, et pakutud hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust, on võimalik mõista selliselt, et volikogu hinnangul ei ole pakutud hind piisav ehk see on liiga madal.
8.3.Volikogu istungi protokolli märgitud arvamusavaldusi ei saa omistada tervele haldusorganile. Volikogu istungil võtab sõna ka vallavanem, kes ei ole volikogu liige. Pakkumismenetluse korraldamisel võib ette heita teatavat sõnalist ebaselgust, ent volikogu on kaalutlusõiguse alusel hinnanud mõlemat korralduses nr 239 märgitud asjaolu ja tunnistanud õiguspäraselt pakkumismenetluse nurjunuks.
8.4.Haldusorgan ei kehtestanud nõudeid äriplaanile, eeldades, et ettevõtjale on eeldatavast oskusteabest tulenevalt äriplaani koostamine teada. Äriplaan peaks sisaldama (internetist leitavate juhiste kohaselt) äriideed, ettevõtte lühi- ja pikaajalisi eesmärke ning eesmärkide saavutamise mooduseid, eeldatavat meeskonda, teenust või toodet, turundust, finantsplaneerimist. Pakkumisega esitatav äriplaan pidanuks olema vähemalt sellise detailsusega, et annaks volikogule võimaluse kaaluda ja veenduda, et vara antakse kasutusele jätkusuutlikule ja avalikke huve enim teenivale ettevõtjale. Eeldatav äriplaan tuli esitada formaliseeritud menetluses ja õigeaegselt.
8.5.Volikogu 30.11.2017 otsus on tehtud sel ajal kehtinud õigusnorme ja vara valitsemise korda järgides, samuti lähtudes põhimõttest, et avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Sellest menetlusnõudest kõrvalekaldumist ei saa põhjendada asjaoluga, et vastav menetluskord puudub. Pärast pakkumismenetluse nurjumist on osa ettevõtjaid avaldanud, et ka nemad oleksid olnud vara võõrandamise menetluses osalemisest huvitatud, kuid ei esitanud pakkumist seetõttu, et ei suutnud tähtajaks äriplaani koostada.
8.6.Kaebaja ei saa hinnata, mida avaliku vara omanik varaga tegema peaks ning millisel juhul on avalik huvi kaitstud ja tagatud. Väited vara ülalpidamise kohta on hinnangulised ja kaebaja isiklik seisukoht. Hoone ei seista tühjalt, vaid on kahe juriidilise isiku kasutuses.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Vaidlusalusel juhul oli tegemist kohalikule omavalitsusele kuuluva vara võõrandamisega eelläbirääkimistega pakkumismenetluses. Munitsipaalvara valdamisele, kasutamisele ja käsutamisele ei kohaldu RVS (vt RVS § 106), vaid vara valitsemine toimub kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud korras (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 34 lg 2). Türi Vallavolikogu otsustas Viljandi tn 13b asuva kinnistu võõrandada 31.08.2017 otsusega, Türi Vallavalitsus algatas nimetatud kinnisasja võõrandamise menetluse 05.09.2017 korraldusega ja Türi Vallavolikogu tunnistas pakkumismenetluse nurjunuks 30.11.2017 otsusega. Nimetatud haldusaktide vastuvõtmise ajal kehtis Türi Vallavolikogu 25.01.2006 määrusega nr 17 vastu võetud „Türi valla vara valitsemise kord“, millest kohus ka edaspidi asja lahendamisel lähtub. Nimetatud vara valitsemise kord kehtis kuni 05.02.2018. Kuigi vaideotsus tehti 16.03.2018, tuli ka vaideotsuse tegemisel lähtuda nimetatud vara valitsemise korrast, sest vaidemenetluses kontrollitakse vaidega vaidlustatud haldusaktide õiguspärasust. HMS § 54 järgi on haldusakt õiguspärane mh juhul, kui see on antud andmise hetkel kehtiva õiguse alusel.
10.Vara valitsemise korra § 19 lg 1 p 1 järgi otsustab vallale kuuluva kinnisasja võõrandamise vallavolikogu. 31.08.2017 otsusest nähtuvalt otsustas Türi Vallavolikogu võõrandada vaidlusaluse kinnistu eelläbirääkimistega pakkumise korras (vara valitsemise korra § 20 lg 1 p 2 ja lg 4). Vallavara eelläbirääkimistega pakkumise korra kehtestab vara valitsemise korra
6(10)
3-18-778
§ 20 lg 9 kohaselt võõrandamise otsustaja. Praegusel juhul on volikogu volitanud seda korda kehtestama vallavalitsuse. Enampakkumise korraldajaks oli vara valitsemise korra § 20 lg 5 alusel vallavalitsus.
11.Vallavalitsus kehtestas vaidlusaluse kinnistu osas eelläbirääkimistega pakkumise korra 05.09.2017 korraldusega nr 239. Nimetatud korralduse p-st 2.6.1 nähtuvalt võivad eelläbirääkimistega pakkumisel osaleda juriidilised ja füüsilised isikud, kes on 10.10.2017 kl 17.00-ks esitanud kirjaliku pakkumise ja tasunud tagatisraha 10 000 eurot. Korralduse 239 p 2.2 sätestab pakkumise objekti alghinna, p-d 2.4.1-2.4.2 sätestavad eelläbirääkimiste pakkumise tingimused, p-d 2.6.2-2.6.4 sätestavad nõuded pakkumisele, p 2.7 sätestab pakkumise tulemuste kinnitamise reeglid ning p 2.10 sätestab pakkumise nurjunuks tunnistamise ja pakkumiste tagasilükkamise reeglid.
12.Kohus möönab, et korraldus nr 239 ja vara valitsemise kord ei sätesta eelläbirääkimistega pakkumise menetluskorra täpsemaid reegleid. Menetluskorra puudumine ei saa aga takistada kaebuse lahendamist. Kohus lähtub nii palju kui võimalik korraldusega nr 239 kehtestatud korrast, reguleerimata osas aga analoogia korras sarnases menetluses kehtestatud menetluskorrast ja õiguse üldpõhimõtetest.
13.Korralduse nr 239 p-st 2.6.1 järeldub, et läbirääkimistele lubatakse kirjaliku pakkumise esitanud isikud. Seega ei piisa vaid osalemise huvi üles näitamisest, et siis alles läbirääkimiste käigus oma pakkumist kujundada. Korralduse nr 239 p-st 2.6.4 nähtuvalt peavad pakkumise lisas sisalduma: 1) äriplaan kinnisasja edasiseks kasutamiseks, sh loodavad töökohad; 2) mõju Türi valla arengule. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kaebaja pakkumine vastas põhiosas nõutule. Vaidlus toimub selle üle, kas ka pakkumise lisad vastasid nõutule ja kuidas oli vastustajal õigus reageerida pakkumise lisades esinevate puuduste korral.
14.Kaebaja tõi pakkumises lisas välja: „Kahjuks ei saa me äriplaani esitada, seda avaliku huvi põhjustel. Juhul, kui me ei osutu parimaks pakkujaks Viljandi 13b kinnistu puhul, siis oma äriplaane viime edaspidi ellu mõne teise kinnistu raames. Mõned valla juhtiv töötajad on kaotanud usalduse meie silmis, lisaks on volikogus ärimehi, kes võivad meie plaane kopeerida. Ühesõnaga, Türi on väike ja kõik tunnevad kõiki ning me ei soovi enda ärisaladuste infot edastada enne kui asi kindlalt töös. Niipalju lisan, et maja pannakse 100%-liselt tööle. Lisandub juurde minimaalselt 3 töökohta. Hoone saab olema ka seotud Laupale välisinvestorite poolt rajatavast uuest tootmisest. Uude tootmisse on planeeritud 20 töökohta.“
15.Esiteks nähtub eeltoodust selgesõnaliselt, et kaebaja ei esitanud ega kavatse esitada volikogule äriplaani, sest kardab selle kopeerimist. Järelikult jättis kaebaja teadlikult täitmata korralduse nr 239 p 2.6.4 alapunktis 1 toodud kohustusliku tingimuse. Tegemist ei olnud teadmatusest või eksimusest tehtud veaga. Järelikult on kõik kaebaja viited korralduse nr 239 ebaselgusele põhjendamatud. Kaebaja sai äriplaani esitamise kohustusest aru ja pidi arvestama äriplaani esitamata jätmisega kaasneva tagajärjega. See, kas ja kuidas pidid teised pakkujad pakkumise tingimusi mõistma, ei puuduta kaebaja kohustusi ja nende täitmist.
16.Kaebaja poolt hiljem esitatud väide, et tegemist oli üldise äriplaaniga, milles anti ülevaade kaebaja tulevikus planeeritud tegevusest, on tagantjärele otsitud. Iseenesest on õige kaebaja väide, et pakkumistingimused ei näinud ette, kui põhjalik äriplaan tuleb esitada. Üldkehtivat äriplaani vormi teadaolevat ei olegi. Samas ei vasta kaebaja poolt pakkumises välja toodu ka minimaalsetele tingimustele, mida äriplaanilt oodatakse. Kohus eeldab, et kaebaja teab ettevõtjana, milline äriplaan välja näeb, ja selle koostamine on talle jõukohane. Äriplaanis peab
7(10)
3-18-778
olema võimalikult selgelt väljendatud äriidee ja selle teostus1 ehk äriplaanis tuleb selgelt ja arusaadavalt väljendada, mida on plaanis teha ja kuidas eesmärgini jõuda2. Äriplaani koostamise juhendeid leiab internetist mitmeid3. Praegusel juhul ei näita kaebaja poolt pakkumises välja toodu mitte mingil viisil, kuidas kaebaja kavatseb omandavat kinnisasja kasutama hakata. Kõigest see, et maja pannakse tööle, lisandub 3 uut töökohta ja hoone on seotud uue rajatava tootmisega, ei anna mingit aimu kaebaja äriplaani sisust ja müüdava hoone edasisest kasutusest. Vara valitsemise korra § 20 lg-st 4 nähtuvalt müüakse vallavara eelläbirääkimistega pakkumisel juhul, kui lisatingimuste täitmine vallavara müügil on olulisem müügihinnast. Järelikult ei olnud vastustajale vaidlusaluse kinnistu müügil peamine saada kinnistu eest võimalikult kõrget hinda, vaid oluliseks peeti seda, kuidas hakatakse võõrandatavat kinnistut edaspidi kasutama. Eeldatavasti soovis vastustaja eelistada äriplaani, mis oleks valla majandusele ja arengule suurimat kasu toonud ja olnud seega avalike huvidega enim kooskõlas. Kaebaja esitatu ei võimalda hinnata kaebaja planeeritava tegevus kooskõla avalike huvidega, selle mõju majandusele ja valla arengule, isegi mitte seda, kas kinnistu kasutamine oleks olnud heade kommete, avaliku korra ja seadusega kooskõlas.
17.Ekslik on kaebaja arvamus, et talle ei saa ette heita ärisaladuse avaldamata jätmist. Arvestades valla huvi võõrandada kinnistu vallale enim kasu toovatel tingimustel, sai vald küsida pakkujatelt äriplaani hoone edasise kasutamise kohta. Pakkujad pidid sellise tingimusega arvestama. Iga pakkuja enda otsustada oli, kas ta soovib oma plaanid avaldada ja pakkumisel osaleda või mitte. Kui kaebaja leidis, et tema plaanid sisaldavad sedavõrd tundlikku informatsiooni, et seda ei ole võimalik enne realiseerimist avaldada, siis tulnuks kaebajal leida oma plaanide teostamiseks teine kinnistu.
18.Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda kohalikule omavalitsusele kuuluva vara võõrandamist talle temale sobivatel tingimustel. Kaebaja saab nõuda vaid menetluskorrast kinni pidamist. Praegusel juhul nõudsid pakkumise tingimused äriplaani esitamist. Kui kaebaja leidis, et äriplaani nõue oli põhjendamatu ja tema huve ebamõistlikult koormav, tulnuks pakkumise tingimused ehk korraldus nr 239 tähtaegselt vaidlustada. Tegemist oli eelhaldusaktiga, mida sai vaidlustada. Kaebaja ei ole seda teinud, seega olid pakkumise tingimused talle järgimiseks kohustuslikud.
19.Samas ei ole kaebaja selgitused tema äriplaanis sisalduvate ärisaladuste ja nende avaldamisega kaasneda võiva kahju kohta tõsiseltvõetavad. Kaebaja selgitustest nähtub, et ta avaldas ise oma äriplaani sisu vallavanemale ja volikogu esimehele ning eeldas, et nemad teevad kaebaja plaanid teatavaks ka volikogule. Ärisaladuse kaitsmise vajadus ei saanud kaduda pelgalt asjaolust, et kaebaja osutus olema ainus pakkuja, sest puudus endiselt kindlus, et kaebaja osutub pakkumise võitjaks ja keegi ei asu tema äriplaani kopeerima.
20.Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et kaebajat ei tulnud selles menetluses ära kuulata, temalt selgitusi ega äriplaani küsida. Pakkumismenetlus erineb oma olemuselt tavapärasest haldusmenetlusest ja selles ei kehti tavapärasele haldusmenetlusele kehtivad reeglid, sh ärakuulamis- ja uurimiskohustus (vt nt Tallinna Halduskohtu 09.10.2017 määrus asjas nr 3-172027). Pakkumismenetlused (sh riigihankemenetlused, enampakkumismenetlused) on formaliseeritud menetlused, mis peab tagama ausa konkurentsi, isikute võrdse kohtlemise, menetluse läbipaistvuse ja kontrollitavuse (vt nt Tallinna Halduskohtu 30.12.2009 otsus asjas nr 3-09-1280, Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2012 otsus asjas nr 3-12-610). Pakkujad peavad
Vt nt http://www.lvrkk.ee/kristiina/ariplaan/sissejuhatus.html. Vt nt https://www.looveesti.ee/alusta-ettevotlusega/ariplaan/.
Vt nt https://www.eas.ee/wp-content/uploads/2016/01/eas_ariplaani_juhend1.pdf; https://www.eesti.ee/et/ettevotja/ettevotte-loomine/aeriplaani-koostamine/; https://www.tallinn.ee/est/ettevotjale/Ariplaani-koostamise-juhend.
8(10)
3-18-778
pakkumise tingimusi täpselt järgima ja mistahes formaalsed puudused pakkumises toovad üldjuhul kaasa pakkumise kõrvaldamise lõplikult hindamiselt. Pakkumismenetluse tingimused kehtivad kõigile ühtmoodi ja ühele isikule tingimustes sätestatuga võrreldes soodustuse andmine asetaks ta ebavõrdsesse olukorda võrreldes teiste pakkujatega või pakkumisi esitada soovinud isikutega (vt nt Tallinna Halduskohtu 09.10.2015 otsus asjas nr 3-15-1710). Ka praegusel juhul oli pakkumise tingimuste järgimine kaebajale jõukohane. Kui vastustaja oleks võimaldanud kaebajal esitada oma äriplaani pärast pakkumise esitamise tähtpäeva, siis oleks sellega seatud ebavõrdsesse olukorda potentsiaalsed pakkujad, kes jätsid pakkumise esitamata seetõttu, et soovisid samuti oma äriplaanis sisalduvat ärisaladust kaitsta või ei jõudnud äriplaani õigeks ajaks koostada. Vastustaja selgitustest nähtub, et selliseid pakkumise esitamisest huvitatud isikuid oligi. Seega võinuks kaebajale järeleandmiste tegemine rikkuda konkurentsiolukorda ja võrdse kohtlemise põhimõtet.
21.See, et kaebaja tutvustas oma äriplaani vallavanemale ja volikogu esimehele, ei võimaldanud enam pakkumise puudusi kõrvaldada, sest pakkumine tuli ettenähtud kooseisus esitada tähtaegselt ja kirjalikus vormis. Volikogule esimehele või vallavanemale plaani suulist tutvustamist ei saa võrdsustada volikogule kirjaliku äriplaani esitamisega. Antud juhul tuli kinnistu võõrandamise otsus langetada volikogul, seega pidi just volikogul olema teave kaebaja äriplaani kohta. Volikogu on kollegiaalne organ. Kuigi volikogu esimees esindab volikogu, ei asenda volikogu esimehe teadmine volikogu teadmist. Põhjendatud on vastustaja selgitused, et volikogu otsus langetatakse volikogu liikmete hääletamise tulemusena. Kui volikogu liige ei ole saanud tutvuda kaebaja äriplaaniga, siis ei ole tal võimalik seda ka hinnata. Seega ei oma tähtsust asjaolu, et vallavanem ja volikogu esimees kiitsid kaebaja äriplaani heaks. Volikogu esimehe ja vallavanema eksitav käitumine ei anna alust kaebuse rahuldamiseks ja vaidlusaluste otsuste tühistamiseks, kui vaidlusalused otsused on õiguspärased. Samuti ei tähenda äriplaani tutvustamine vallavanemale või volikogu esimehele, et nemad pidanuks tutvustama kaebaja äriplaani volikogule. Kuid ka selline tutvustamine ei oleks muutnud seda, et kaebaja jättis tähtajaks nõuetelevastava pakkumise esitamata ja pakkumise hilisem täiendamine oleks seadnud teised potentsiaalsed pakkujad ebavõrdsesse olukorda.
22.Kuna äriplaani lisamine pakkumisele oli korralduse nr 239 p 2.6.4 alapunkti 1 järgi kohustuslik ja kaebaja jättis äriplaani esitama, siis ei vastanud tema pakkumine eelläbirääkimistega pakkumise korrale ja tal puudus korralduse nr 239 p-st 2.6.1 tulenev õigus osaleda eelläbirääkimistega pakkumisel, st ta tuli edasisest menetlusest kõrvale jätta.
23.Vara valitsemise korras sätestatud eelläbirääkimistega pakkumine sarnaneb RVS §-s 72 reguleeritud valikpakkumisega. RVS § 72 lg-st 5 ja § 68 lg 2 p-st 2 nähtuvalt on otsustajal õigus tunnistada valikpakkumine nurjunuks ja jätta valikpakkumise tulemused kinnitamata, kui ei esitatud ühtegi nõuetele vastavat pakkumist. Kohtu hinnangul oli ka praegusel juhul vastustajal analoogia korras õigus tunnistada pakkumismenetlus nurjunuks, sest ei esitatud ühtegi nõuetele vastavat pakkumist. Kuni 31.12.2009 kehtinud riigivaraseaduse (RVS v.r) § 28 lg 1 võimaldas võõrandada riigivara mh eelläbirääkimistega pakkumisel (valikpakkumisel). RVS v.r § 31 lg-st 2 nähtuvalt sõlmitakse eelläbirääkimistega pakkumise ehk valikpakkumise korral leping isikuga, kelle pakkumise on müügi otsustaja tunnistanud parimaks, arvestades nii pakutud hinda kui ka kehtestatud lisatingimusi. Kehtestatud tingimustele vastavate pakkumiste puudumisel on müügi otsustajal õigus jätta leping sõlmimata. RVS v.r § 24 lg 2 alusel Vabariigi Valitsuse 01.08.1995 määrusega nr 286 kinnitatud “Riigivara võõrandamise korra” (kehtetu alates 31.12.2009) p-st 63 nähtuvalt on müügi korraldajal õigus mitte lubada eelläbirääkimistele neid isikuid, kelle tehtud pakkumisi ja esitatud tagatisi ei pea müügi korraldaja piisavaks. Kuna praeguse menetlusega väga sarnastes menetlustes võimaldatakse jätta nõuetele mitte vastava pakkumisega arvestamata, pidi samasugune õigus analoogia korras olema ka vastustajal.
9(10)
3-18-778
24.Korralduses nr 239 reguleerib pakkumise tagasilükkamist ja pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamist p 2.10. Kohus möönab, et tegemist on halvasti sõnastatud ja läbimõtlemata sätetega. Punkti 2.10.1 järgi võib Türi Vallavolikogu tunnistada eelläbirääkimistega pakkumise nurjunuks, kui: 1) eelläbirääkimistega pakkumisele ei esitatud mõistliku aja jooksul ühtegi pakkumist; 2) on tuvastatud, et osavõtjate vahelised kokkulepped on mõjutanud eelläbirääkimistega pakkumise tulemusi. Punkti 2.10.1 alapunktist 1 ei ole võimalik aru saada, mida tähendab “mõistliku aja jooksul pakkumise esitamine”, kui p-s 2.5 on sätestatud konkreetne tähtaeg pakkumiste esitamiseks. Samuti ei ole võimalik üheselt aru saada, kas viidatud alapunktis on silmas peetud, et ei ole esitatud ühtegi nõuetele vastavat pakkumist või ühetegi pakkumist nõuetele vastavusest hoolimata. Kui tõlgendada korralduse nr 239 p 2.10.1 alapunkti 1 analoogia korras sarnaselt RVS § 68 lg 2 p-ga 2, siis annab see vastustajale õiguse jätta nõuetele mittevastava pakkumisega arvestamata.
25.Volikogu 30.11.2017 otsusest nähtuvalt tunnistati eelläbirääkimistega pakkumine nurjunuks põhjusel, et kaebaja pakkumine, mis oli ainus esitatud pakkumine, ei sisalda piisavalt infot plaanitava tegevuse kohta, esitatud pole kavandatava tegevuse kohta küsitud äriplaani ning pakutud hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust ja see ei ole eelnevat arvestades piisavalt mõjuv argument hoone võõrandamiseks. Ühelegi korralduses nr 239 toodud alusele ei ole viidatud. Vaideotsuses põhjendati pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamist korralduse nr 239 p-ga 2.10.3. Kohtu hinnangul ei ole korralduse nr 239 p-le 2.10.3 tuginemine õige, sest asjaoludest nähtuvalt ei pidanud volikogu pakkumises nimetatud tingimusi sobimatuteks, vaid pakkumine ei vastanud ettenähtud tingimustele ega võimaldanud volikogul pakkumise lisas näidatud tulnud tingimusi hinnata. Kohtu hinnangul olnuks õige alus kaebaja pakkumise tagasilükkamiseks ja pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamiseks korralduse nr 239 p 2.10.1, st ei esitatud ühtegi nõuetelevastavat pakkumist. Kuna kaebaja pakkumine ei vastanud nõuetele, ei jõudnud ta eelläbirääkimiste menetlusetappi ning vastustaja ei saanud ega pidanud hindama kaebaja pakutud hinna piisavust.
26.Kuigi kohus ei nõustu kõigi vaideotsuses toodud põhjendustega ega seal viidatud alusega, on vaideotsus lõppejärelduses õiguspärane.
27.Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et vaidlusalused otsused on õiguspärased ja nende tühistamiseks puudub alus. Samal põhjusel puudub ka alus kohustada vastustajat pakkumismenetluse tulemuse üle uuesti otsustama. Kohus jätab kaebuse terves ulatuses rahuldamata.
28.Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta HKMS § 108 lg 1 alusel kaebaja kanda. Vastustaja ei ole taotlenud tema menetluskulude väljamõistmist kaebajalt ega esitanud kohtule tema menetluskulusid tõendavaid dokumente, seetõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.