Tehnika tn 15 korteriühistu kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 08.03.2018 ehitusloa nr 1812271/04320 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: Tehnika tn 15 korteriühistu, volitatud esindaja Alar Kondratjev Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb Kolmas isik: Tehnika Kodu OÜ, volitatud esindajad adv Kaisa Laidvee ja v-adv Martin Triipan
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
3.Välja mõista Tehnika tn 15 korteriühistult (rg-kood 80282194) Tehnika Kodu OÜ (rg-kood 14283071) kasuks menetluskulu summas 3000 eurot.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 30.11.2018 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) väljastas 08.03.2018 ehitusloa nr 1812271/04320 Tehnika tn 15a kinnistule äripinnaga korterelamu ja piirdeaia püstitamiseks ning Tehnika tn T1 kinnistule veetorustiku rajamiseks.
2.Tehnika tn 15 korteriühistu (edaspidi KÜ) esitas 09.05.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 08.03.2018 ehitusloa nr 1812271/04320 tühistamiseks.
1(10)
3.Kohus rahuldas 10.05.2018 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas ehitusloa täitmise kuni 18.05.2018 ning andis kaebajale tähtaja kaebuse täpsustamiseks. 10.05.2018 esitas kaebaja kaebuse täpsustuse. 18.05.2018 tühistas kohus esialgse õiguskaitse määruse. Sama määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja kaasas kolmanda isikuna Tehnika Kodu OÜ.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad
4.Kaebaja nõuab TLPA 08.03.2018 ehitusloa nr 1812271/04320 tühistamist. Menetluskulud palub kaebaja jätta vastaspoole kanda.
5.Kaebajal (KÜ) on kaebeõigus nii Tehnika tn 15 korteriomanikuna (kaebajale kuulub korteriomand nr 15) kui korteriühistuna seoses elamu haldamise ja majandamisega. Kaebajal on ehitamise käigus Tehnika tn 15 elamu kahjustumise korral remondikohustus korteriomanike ees. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-le 2 valitsevad korteriomanikud elamu kaasomandiosa korteriühistu kaudu. Valitsemiseks loetakse KrtS § 35 lg 2 p-i 1 kohaselt korrashoidu ja remonti ning p-i 5 kohaselt kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomist. Seega puudutab Tehnika 15 elamu ja rajatiste kahjustamine otseselt kaebaja õigusi nii korteriomaniku kui elamu valitsejana.
6.Kaebaja hinnangul ei vasta ehitusloa aluseks olev projekt kehtivale detailplaneeringule. Tehnovõrkude koondplaani kohaselt jääb Tehnika 15a sissesõidutee peale Tehnika 15 teenindusluuk. Projektis ei ole kajastatud autode ülesõiduga kaasnevat koormust. Praeguse konstruktsiooni puhul ei saa sellest üle sõita. Tehnika 15a pole servituudi seadmiseks Tehnika 15 poole pöördunud ning ka ehitusprojektis puudub selge viide võimalikule servituudile.
7.Tallinna Linnavolikogu 11.06.2015 otsusega nr 115 kehtestatud Tehnika tn 15a ja 15b detailplaneeringus (edaspidi DP) oli Tehnika 15a ja 15 vahele ettenähtud haljasala ning DP sätestas haljastusprotsendiks 21% krundi pindalast. Ehitusprojektis on see vähenenud Tehnika 15a ja Tehnika 15 vahelise haljasala võrra. Arvutuste tegemisel on vastustaja jätnud tähelepanuta, et maapinnaga mitteühendatud katusehaljastust on 64,8 m2 ehk 10% kinnistu pindalast. Seega on ehitusprojektis võrreldes detailplaneeringuga kinnistu pindalast 8% ulatuses vähem haljastust. Kuna territooriumist suur osa kaetakse katenditega ning sadevee immutamiseks haljaspinda on vähe, on vajalik drenaaž. Ehitusprojektist ei selgu piisava täpsusega drenaaži lahendus.
8.DP näeb ette sissepääsu äri- ja eluruumidesse tänavalt. Ehitusprojektis on eluruumide sissepääsu puhul DP-d eiratud, viies eluruumide sissepääsu krundile, Tehnika 15 teenindusluugi ja korteriakende vahetusse lähedusse.
9.Ehitatava hoone konstruktiivsest väliperimeetrist 1 m kaugusele paigaldatav sõdursein (Berliini sein) on kaebaja kinnistule liiga lähedal. Sedavõrd lähedal tehtavad kaevetööd võivad ohustada Tehnika 15 elamut ja kahjustada oluliselt rajatisi, drenaaži ja sillutist. Ka peaks vundamendi lahendus ehitusprojektis olema antud arusaadavalt.
10.Prügikastide asukoht on ebasobiv ning ei vasta DP-le ega Tallinna Linnavolikogu 08.09.2011 määrusele nr 28, mille § 16 lg 8 kohaselt peab mahuti paiknema naaberkinnistul paiknevast eluhoonest vähemalt 5 meetri kaugusel, kui naabrid ei lepi kokku teisiti. Praegune vahemaa on DP joonise kohaselt 3 m. Tehnika 15 korteriomanikud pole kohustatud taluma vahetult nende akende all paiknevat prügi ladustamist koos sellest tulenevate kõrvalnähtudega. Lisaks asub prügimaja Tehnika 15 elamus asuva toidukaupluse kaubaluugi vahetus läheduses ning rikub sanitaarnorme.
11.Piirdeaed on projekteeritud puidust lippaiana, mis ei vasta DP-le. Samuti ei vasta puidust lippaed tuleohutusnõuetele, kuna aed tuleb vahetult vastu Tehnika 15 elamut ja akendest vähem kui meetri kaugusele. Aia kinnitamine vastu Tehnika 15 hoone seina võib hoonet kahjustada. DP 2(10)
kohaselt on kinnistute vaheline piire traatvõrk kõrgusega 1,2 m, kuid ehitusprojekt näeb ette tugimüüre, mille kõrgus ja spetsiifika ei ole jooniselt loetav. Piirirajatis oleks tulnud kooskõlastada Tehnika 15 kinnistu omanikega.
12.Tehnika 13 pool ei ole DP-d panduse osas järgitud. Väljasõidupanduselt ei nähtu, kas liiklusohutuse tagamiseks on krundi piires projekteeritud pandusele horisontaalne osa 5 m.
13.Majandus- ja taristuministri 08.06.2015 määruse nr 62 "Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile" (edaspidi määrus nr 62) § 3 lg-st 2 tulenevalt tuleb toitlustus- ja teenindushoonete püstitamisel (Tehnika 15a esimesel korrusel ilu- ja isikuteenused äriruumi funktsioon) teha ehitusprojektile ekspertiis.
14.Vastustaja on ehitusprojekti kontrollimisel rikkunud ehitusseadustiku (EhS) §-i 14 nõudeid. Tehnika 15a kinnistu omanik pole projektiga taganud ehitamise ohutust EhS § 19 mõttes. Ka oleks vastustaja pidanud ehitusloa menetlemise käigus kontrollima täiemahulise ehitusuuringu vajalikkust. Kuivõrd ehitusluba ja ehitusprojekt on detailplaneeringuga vastuolus, pidanuks vastustaja ehitusloa väljastamisest keelduma. DP-s ettenähtud geoloogiline uuring on osaliselt teostatud, kuid see ei vasta täiemahulisele ehitusuuringule. Tehnika 15 ja 15a kinnistud asuvad vanal merepõhjal, s.t et Tehnika 15 hoone asub vesiliivale rajatud padjal. Tehnika 15a krundil maa-aluse garaaži ehitamine võib muuta veetaseme režiimi, mis põhjustab vesiliiva vajumise ning võib kahjustada olulisel määral Tehnika 15 elamut, seda enam, et n-ö vundamendiauk tuleb 1 meetri kaugusele Tehnika 15 elamust ja sillutisest. Käesoleval juhul on hoonetevaheline kuja nõutava 8 meetri asemel 3,8 meetrit, kuna Tehnika 15 elamu karniis ja katuse serv eenduvad maja seinast 0,7 m. Tehnika 15 maja katus on puitkonstruktsiooniga ja äärmisel tuleohtlik. DP näeb ette põhijoonisel Tehnika 15a idapoolse välisseina tuletõkkeklassiga EI 60. Kooskõlastus on projektile antud ekslikult, kuna Tehnika 15a idasein ei vasta tulemüürile esitatavatele nõuetele. Seega ei vasta ehitusprojekt selles osas kehtestatud nõuetele ja ohustab Tehnika 15 elamu tuleohutust.
15.Vastustaja ei ole kaebajat nõuetekohaselt ehitusloa menetlusse kaasanud. Ka pole vastustaja vaatamata kaebaja nõudmistele jaganud piisavalt selgitusi. Vastustaja ei saatnud kaebajale kogu dokumentatsiooni tutvumiseks ega informeerinud kaebajat toimuvast. Kaebaja ja kaebaja esindaja (iseseisvalt korteriomanikuna) vaidlustasid DP kahes instantsis, mistõttu oleks tulnud teha pingutus kaebaja menetlusse kaasamiseks. Kaasata oleks tulnud kõik korteriomanikud, kes on Tehnika 15 kinnistu kaasomanikeks, seda aga ei tehtud. Vastustaja seisukohad
16.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja enda kanda.
17.Vastustaja hinnangul puudub kaebajal kaebeõigus. Praegusel juhul ei ole kaebajal kohtusse pöördumise õigust korteriomanike ühiste huvide kaitseks. Kaebuse väidetest nähtuvalt ei puuduta vaidlus korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist. Kuigi kaebajale kuulub ka Tehnika tn 15 asuvas hoones mitteeluruum nr 15, ei ole tal ka korteriomanikuna kaebeõigust, kuna kaebusest ei nähtu kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist.
18.Vastustaja hinnangul vastab ehitusluba detailplaneeringule. Detailplaneering peabki andma üksnes üldise põhilahenduse ning sellega ei saa lahendada ehitusprojekti ülesandeid. Vaidlustatud ehitusluba ei põhjusta Tehnika 15 elamu ja rajatiste kahjustamist. Ehitusluba ei reguleeri piirinaabrite omandiõiguse pinnalt tõusetuvaid eraõiguslikke suhteid – sellekohased vaidlused tuleb lahendada piirinaabrite endi vahel.
3(10)
19.Ehitusprojekti kohaselt on sissepääs eluruumidesse Tehnika tn 15a krundilt, Tehnika tn 15 teenindusluugi ja korteriakende vahetus läheduses. Sissepääsud hoonesse lahendatakse ehitusprojekti mitte detailplaneeringuga. Ehitusprojekti asendiplaanilt nähtub, et Tehnika tn 15 teenindusluuk säilitatakse ning see asub tehnovõrgu servituudi vajadusega alal. Seega tagatakse luugile ka juurdepääs. Teenindusluugiga on sissesõidu planeerimisel arvestatud ning selle kasutust ei piirata.
20.DP põhijooniselt nähtuvalt on kinnistute vahelise piirdena ette nähtud traatvõrk kõrgusega 1,2 m ja tänavaäärne piire on ette nähtud püstitada puidust või metallist, kõrgusega 1,2 m. Ehitusprojekti seletuskirja p-i 3.9.2 kohaselt on Tehnika tänavaga piirnevale kinnistupiirile ning Tehnika 15 ja 15a vahele ette nähtud metallpiirded, sh metallist jalg- ja väljapoole avanev autotiibvärav. Piirete kõrgus on 1,2 m. Tehnika 15a ja 17 vahele on kavandatud tugimüüril puitaed, kõrgusega 1,2 m. Suve tn 5 ja 5a osas säilib olemasolev 1,85 m kõrgune metallaed. Seega on ehitusprojektis piirete osas DP-st mõnevõrra kõrvale kaldutud, kuid kaebusest ei nähtu, kuidas see kaebaja subjektiivseid õigusi riivab. Millistele kehtivatele tuleohutusnõuetele piirdeaed väidetavalt ei vasta, kaebaja ei selgita.
21.Kaebaja on seisukohal, et praegusel juhul tulnuks ehitusprojektile teha ekspertiis, kuna Tehnika tn 15a esimesele korrusele on kavandatud ilu- ja isikuteenuste äriruumi funktsioon. Kaebaja viidatud sätete alusel tuleks ekspertiis teha, kui ehitises saaks samaaegselt viibida enam kui 50 inimest. Antud juhul ei ole ilmselgelt tegemist äriruumiga, kus samaaegselt viibiks nii palju inimesi.
22.Detailplaneeringu ülesandeks ei ole näha ette täpseid prügikastide asukohti. Samas on DP plaanil prügikastid planeeritud hoone Tehnika tn 15 poolsele küljele ning ehitusprojektis on prügikastid samuti hoone Tehnika tn 15 poolsel küljel. Prügikastid on liigutatud projekti kohaselt vaid veidi tänavale lähemale, et prügiautol oleks lihtsam neile ligi pääseda ja nende teenindusaeg oleks võimalikult lühike, häirides selliselt elanikke võimalikult vähe. Tallinna Keskkonnaamet on vaidlusaluse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti kooskõlastanud, kinnitades seega ehitusprojekti vastavust Tallinna jäätmehoolduseeskirjale.
23.Detailplaneeringu põhijooniselt nähtuvalt on maapinnaga ühendatud haljastuse (kõrghaljastuse) protsent ja pind vastavalt 21% ja 140 m2. Parklapealse katusehaljastuse pind on 100 m2. Kogu haljastuse protsent krundi pindalast on 36%. Vastustaja hinnangul vastab ehitusprojekt haljastusprotsendi osas detailplaneeringule.
24.Hoonetevahelise kujaga seonduvat on põhjalikult selgitatud ehitusprojekti seletuskirja p-s 6.3. Tuleohutuse seaduse (TuOS) § 5 lg 1 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus ehitusseadustikus sätestatud ehitus- või kasutusloa anda, kui Päästeamet on kooskõlastanud ehitusprojekti või kasutusloa andmise ehitise kohta, mille kohta on õigusaktiga kehtestatud tuleohutusnõuded.
25.Vastustaja on seisukohal, et kaebaja on olnud asjakohaselt ehitusloa menetlusse kaasatud. Vastustaja on korteriühistu kaasanud 13.10.2017, saates ehitisregistri kaudu teavitused e-posti aadressidel [email protected], [email protected], [email protected]. Äriregistrist nähtuvalt on kaebaja elektronposti aadress [email protected]. Ülejäänud kaks e-posti aadressi on ametlikud eesti.ee e-posti aadressid, mis äriregistri kohaselt on suunatud. Kaebajal oli võimalik esitada ehitusprojekti kohta arvamusi ja vastuväiteid kuni 23.10.2017. Kaebaja vastuväiteid esitanud ei ole. Korteriühistu ametlikule e-posti aadressile teavituskirja saates ei ole vastustajal põhjust eeldada, et korteriühistu oma tavapärast hoolsuskohustust ei täida. Kolmanda isiku seisukohad
4(10)
26.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata ning mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud.
27.Kaebaja kui korteriühistu kaebeõigus käesolevas asjas on piiratud ning saab ulatuda vaid küsimustele, mis on seotud tema subjektiivsete õiguste võimaliku riivega. Korteriühistu roll korteriomandite kaasomandi osade valitsemisel on ehituslikust küljest seotud eeskätt hoone tavapärase remondi ja korrashoiuga (KrtS § 35 lg 2 p 1). Seega saaks kaebaja kui korteriühistu õigusi rikkuda vaid kolmanda isiku tegevus, mis kahjustaks korteriühistu poolt valitsetavat hoonet ja tekitaks seega hoones täiendava remondivajaduse. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis lubaks arvata, et esineb oht Tehnika tn 15 hoonele. Kaebaja väited, mis seostuvad näiteks naaberhoone sissepääsude, haljastuse, prügikastidega kolmanda isiku kinnistul, teenindusluukide või panduse täpse projektlahendusega, ei saa kuidagi seostuda korteriühistu õigusliku positsiooniga.
28.Tehnika tn 15a kinnistu detailplaneering on kehtiv. Ehitusluba vastab kolmanda isiku hinnangul igati detailplaneeringule ja muudele asjakohastele nõuetele ning on õiguspärane.
29.Tehnika tn 15a kinnistule sissesõit vastab detailplaneeringule. Teenindusluugiga on sissesõidu planeerimisel arvestatud ning selle kasutust ei piirata, samuti ei ole planeeritud luugist üle sõitmist. Teenindusluuk säilib olemasoleval kujul. Ehitusprojekt ja ehitusluba ei reguleeri kinnistuomanike omavahelisi suhteid ja servituutide seadmise nõudeid. Keldri teenindusluugi kasutamiseks vajaliku servituudi seadmine on ette nähtud kolmanda isiku ja kinnistu omaniku L. S. vahel sõlmitud Tehnika tn 15a kinnistu notariaalse müügilepinguga. Vastav servituut seatakse koos asjaõiguslepingu sõlmimisega.
30.Kaebaja eeldus, et ehitustööde käigus kahjustatakse Tehnika tn 15 kinnistut, on põhjendamatu. Käesolevaks hetkeks on ehitusetapp, mille osas kaebajal kõige suuremad kahtlused olid (sulundseina püstitamine), juba lõppenud ning kaebaja kinnistut ei ole kahjustatud. Sulundseina täpsema lahenduse koostas volitatud ehitusinsener Mait Mets. Ehitusprojekti seletuskirjas on välja toodud, et ehituse ajal tuleb kasutusele võtta kõik vajalikud meetmed (nt punnsein, töövõtted vms) vältimaks naaberkinnistute piirete, katendite, hoonete jm kahjustamist. Kõik kahjustused, mis ehitustööde käigus võivad tekkida, likvideeritakse ehitaja poolt ja nendega seotud vaidlused lahendatakse tsiviilkorras. Need küsimused ei ole seotud ehitusloa väljastamise või kehtivusega.
31.Kaebaja nõue täiemahulise ehitusekspertiisi läbiviimiseks on põhjendamatu. Tegemist ei ole ehitustehniliselt sedavõrd keeruka või suure ohupotentsiaaliga ehitisega, mis vajaks ekspertiisi. Detailplaneeringuga seati tingimus, et ehitusprojekti koostamisel tuleb läbi viia geoloogiline uuring, et selgitada välja kinnistu geoloogilised tingimused ning see, kas kortermaja rajamine Tehnika tn 15a kinnistule on võimalik. Geoloogiline uuring on selgelt tuvastanud, et kinnistule kortermaja rajamine just sellisesse asukohta on võimalik. Aruande kohaselt on geotehnilised tingimused hoone rajamiseks head. Puudub igasugune põhjus kahelda läbi viidud geoloogilise uuringu õigsuses.
32.Seoses tuleohutust puudutavate etteheidetega selgitab kolmas isik, et tuleohutust on käsitletud ehitusprojekti punktis 3.14, 4.4.8.2 (uksed) ja peatükis 6. Valitud lahendus on Päästeametiga kooskõlastatud. Ehitise valmimisel teeb Päästeamet uue ülevaatuse ning hindab uuesti ehitise kooskõla tuleohutusnõuetega. Tuleohutusega seotud väited ei anna alust kahelda ehitusloa õiguspärasuses.
33.Detailplaneeringus on välja toodud võimalikud sissepääsud hoone äri- ja eluruumidesse. Ehitusprojekti koostamisel on sissepääsude asukohti täiendavalt kaalutud, võttes arvesse ka detailplaneeringus sätestatut. DP seletuskirja kohaselt (p 2.5.2) on sissesõit parkimiskorrusele Tehnika tänavalt. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt (p 4.4) on äripinnale kavandatud sissepääs 5(10)
Tehnika tänavalt ja hoone küljelt. Pääs korteritesse on planeeritud hoone küljelt, mis tagab ka turvalise pääsu mänguväljakule ja haljasalale. Samas on korterite sissepääsu kavandamisel hoone küljele arvestatud ka Tehnika tn 15 elanikega. Selline lahendus tagab Tehnika tn 15 kinnistu elanikele maksimaalse privaatsuse, kuivõrd Tehnika tn 15 ja 15a hoonete eluruumide aknad ei ole sellise lahenduse puhul vastastikku.
34.Ehitusprojektis ettenähtud haljastuse maht vastab detailplaneeringule. Ehitusprojekti kohaselt on maaga ühendatud haljastuse protsent 21%, millele lisandub veel katusehaljastus. Seega on haljastuse koguprotsent Tehnika tn 15a kinnistul 36%.
35.Asjaolu, et drenaažilahendus on kaebajale segaseks jäänud ei tähenda, et ehitusluba oleks õigusvastane. Tegemist on ehitustehnilise küsimusega. Drenaažilahendus on välja toodud seletuskirja punktides 4.4.5 ja 5.2.9 ning järgmistes projekti staadiumides täpsustatakse seda veelgi.
36.Vundamendi täpne tehniline lahendus ei ole mitte kuidagi seotud kaebaja subjektiivsete õigustega ning see, kas ehitusprojektis on määratud kindlaks vundamendi täpne lahendus või seda täpsustatakse edasiste tööjoonistega, ei saa mitte kuidagi kaebaja õigusi rikkuda. Ka väidetavalt pikem pandus ei saa kaebaja õigusi puudutada. Praegusel juhul on pandust pikendatud hoone sisse. Panduse hooneväline osa ja maht vastab täpselt detailplaneeringuga ettenähtule. Praegusel juhul ei ole muudetud detailplaneeringu põhimõttelist lahendust või näiteks ehitusjoont. Samuti on põhjendamatud kaebaja väited seoses panduse horisontaalse osa projekteerimisega.
37.Piirdeaia rajamisel ei minda Tehnika tn 15 kinnistule ning selle rajamine ei kahjusta Tehnika tn 15 sillutist. Piirdeaed on DP-s ette nähtud ja sellesse asukohta see ka rajatakse. Piirdeaeda ei rajata kaebaja kinnistule. Kuivõrd kinnistute piirile rajatakse metallpiirded, on kaebaja väited puidust lippaia ning sellega seotud tuleohutusnõuete eiramise osas arusaamatud.
38.DP plaanil on prügikastid planeeritud hoone Tehnika tn 15 poolsele küljele. Ehitusprojektis on prügikastid samuti hoone Tehnika tn 15 poolsel küljel. Prügikonteinerid paiknevad projekti kohaselt suletavas varjualuses, mis asub DP-s näidatuga samal joonel. Tehnika tn 15 hoonel ei ole Tehnika tn 15a kinnistu poolses seinas esimesel korrusel aknaid, mistõttu ei ole prügikonteinerite varjualune ka otse kellegi akna taga.
39.Kolmas isik ei plaani midagi kaebaja kinnistule ehitada. Ka on kõiki ehitustöötajaid teavitatud, et Tehnika tn 15 kinnistul viibida ei tohi. Kaebaja õiguste kaitseks on kahe kinnistu piirile paigaldatud piirdeaed.
KOHTU PÕHJENDUSED
40.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
41.Puudub vaidlus, et ehitusluba saab vaidlustada üksnes subjektiivsete õiguste kaitseks, mitte avalikes huvides. Kaebuse on esitanud KÜ kui korteriomandi (krt 15) omanik ning KÜ kui korterelamu valitseja (haldaja). Kehtiva KrtS § 30 lg 4 annab korteriühistule eraldi nõudeõiguse eriomandi ja kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks. KrtS § 34 lg 2 kohaselt kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Korteriühistul on valitsemisega (eelkõige majandamise- ja haldamisega) seotud kohustused (KrtS § 35 lg 2 p 1). Kohus leiab, et seega peab korteriühistul olema seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega seonduvalt ka kaebeõigus kohtus. KÜ kui kaasomandi valitseja kaitstavad õigused seonduvad kaebuse järgmiste argumentidega: teenindusluugi korrashoiu ja kasutatavuse tagamine; sõdurseina rajamise ja tuleohutusega seonduv, kuivõrd see puudutab hoone kui terviku säilimist; 6(10)
täiemahuliste geoloogiliste uuringute tegemine, mis seondub samuti hoone säilimise tagamisega; kaasamine. KÜ kui korteriomaniku omandiõigust puudutab eelnevale lisaks ka prügikastide väidetav negatiivne mõju ja sissepääsude asukoha väidetav muutmine võrreldes DP-ga ning haljastuse ulatuse tagamine vastavalt DP-le seoses sadevete naaberkrundile valgumise ärahoidmisega. Seega hindab kohus kaebaja asjassepuutuvaid väiteid sisuliselt. Kaebaja ei saa HKMS § 44 lg-st 1 tulenevalt kaitsta naaberhoone tulevaste elanike ja külastajate õigusi (nt panduse küsimus; ekspertiis seoses Tehnika 15a esimese korruse äriruumidega; vundamendi liik) ega Tehnika tn 15 teiste elanike õigusi (kõigi korteriomanike kaasamise kohustuse väide).
42.Ehitusloale esitatud kaebuses ei saa esitada põhjendusi, mis olid kohased DP vaidlustamisel (nt vundamendiaugu liigne lähedus kaebaja elamule, mis tuleneb DP-ga määratud hoonestusalast; katendi osakaal, kui seda ei seostata projekteeritud sadevee ärajuhtimise lahendusega; hoonetevaheline kuja), kuivõrd DP kehtestamise otsus ei ole kaebuse esemeks.
43.Tühisuse väide 12.09.2018 kaebuse täienduses on põhistamata ning esitatud pole ka vastavat taotlust, mistõttu on alust eeldada, et esindaja ei ole teinud vahet õigusvastasusel ja tühisusel ning menetletav nõue on jätkuvalt ehitusloa tühistamine. Samuti on ilmselge, et ühtegi tühise haldusakti tunnust (HMS § 63) ei esine.
44.Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et ehitamisega seonduvalt tõusetuda võivad tsiviilõiguslikud vaidlused (ehitamise käigus kahju tekitamine) või naaberkinnistu loata kasutamine ei oma tähtsust vaidlustatud ehitusloa õiguspärasuse hindamisel. Asjaolu, et ehitustöölised on mugavusest kasutanud ehitustööde tegemise käigus Tehnika tn 15 kinnistut (viibinud seal), ei too kaasa kaevatava ehitusloa õigusvastasust. Ehitusloa õiguspärasuse hindamisel tuleb lähtuda HMS §-st 54 (haldusakti õiguspärasuse eeldused) ja EhS-s sätestatud nõuetest (eelkõige EhS § 39, § 44). Puudub mõistlik vaidlus, et ehitusprojekt tuleb koostada selliselt, et see oleks realiseeritav ja ühtlasi hoiaks ära ettenähtavad ohud ümbritsevatele hoonetele. Pinnaseuuringud kortermaja ehituseks on teostatud (2017, Geotehnika aruanne, tl 159-164, kd I) ning EhS § 14 lg 2 ja DP kohane uuring kinnitab kortermaja rajamise võimalikkust antud asukohta. Kohtul pole alust pidada seda seisukohta ebakompetentseks. Kolmas isik on 24.09.2018 menetlusdokumendis märkinud, et kaebajas enim kahtlusi tekitanud sulundsein (sõdursein) on püstitatud ja selle käigus pole kaebaja kinnistut kahjustatud. Kohus seetõttu sellega seotud väiteid täiendavalt ei analüüsi, märkides, et seina paigaldamiseks oli koostatud ka pädeva spetsialisti skeem ja hinnang (M.Mets, OÜ Geoengineering, tl 187-192, kd I). Ehitusloal (lk 9) sisaldub märge, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi (nt kinnistu loata kasutamine). Kahju hüvitamise kord on toodud projekti seletuskirjas (p 3.1.2).
45.Kaubaluuk (teenindusluuk) Ehitusprojekti asendiplaanil on kaubaluuk kajastatud säilitatavana (tl 68, kd I) ja asub servituudi alal ning selle kasutamine eeldab servituudi kokkuleppe sõlmimist. Viimatine ei ole ehitusloa andmise eelduseks. Teenindusluuk säilitatakse olemasolevana ning sellest ülesõitu ette ei nähta. 24.09.2018 menetlusdokumendis viitab kolmas isik, et kinnistu omaniku L. S. 11.07.2017 sõlmitud notariaalses-ostumüügilepingus on punktis 10.6 kokku lepitud tasuta ja tähtajatu juurdepääs kaubaluugile, millele servituut seatakse asjaõiguslepinguga. Seega ei nähtu, et ehitusluba võiks kaasa tuua kaubaluugi kasutamise välistamise või konstruktsiooni rikkumise.
46.Prügikonteinerid Puudub vaidlus, et DP-s on prügikastid ettenähtud hoone Tehnika tn 15 poolsele küljele (tl 21, kd I), kuigi DP ei pea määrama prügikastide täpset asukohta (vana PlanS § 9). Kaebaja ei saa enam 7(10)
vaidlustada kehtivast DP-st tulenevat vahekaugust naaberhoonest ja põhimõttelist asukohta. Projektis (tl 29, kd I) on prügikastid samal hoone küljel ja kaugusel elamust, kuid tänavale lähemal, mis on otstarbekas, et prügiautol oleks neile lihtsam ligi pääseda. See võimaldab kiiremat konteinerite tühjendamist ja sellest tulenevalt häirib elanikke vähem. Kaebaja ise märgib, et konteiner paikneb prügimajas (suletav) ning lähimast naaberhoone aknast 4 m kaugusel, kuid aken asub 2.korrusel. Nende faktiliste asjaolude põhjal ja arvestades kehtivast DP-st tulenevat, ei ole kohtule nähtav, milles seisneb kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine. Tallinna jäätmehoolduseeskirja (määrus nr 28) § 54 kohaselt teostab viidatud eeskirja täitmise üle järelevalvet Tallinna Keskkonnaamet, kes on andnud ehitusprojektile kooskõlastuse.
47.Haljastus DP määratud haljastuse osakaal krundi pinnast seondub sadevete maapinda immutamisega, mistõttu on see tingimus ka naaberkinnistu omanike subjektiivseid õigusi tagav. Kuna haljastuse osakaal on määratud DP-s, saab ehitusprojekti puhul olla vaidlus selles, kas projektis on seda protsenti järgitud. Maastikuarhitektuurne ehitusprojekt (tl 166-186, kd I) on koostatud vastavalt DP-le ning selles on järgitud ka DP-ga (p 2.5.3) ettenähtud haljastuse protsenti - 21% (maapealne). Lisaks sellele nähakse ette katusehaljastus, mis aga kaebaja subjektiivseid õigusi puudutada ei saa. Kaebaja vastupidist tõendanud ei ole. Kaebaja paljasõnaline väide (maapealne haljastus on 18%) ei kummuta eriteadmistega isiku poolt koostatud projektis väljatoodud andmeid haljastuse ulatuse osas. Projektis on kajastatud drenaažilahendus (p 4.4.5, 5.2.9) ning seda täpsustatakse kolmanda isiku väitel järgmises projektistaadiumis. Ehitusprojekti kohaselt on see koostatud eelprojekti mahus (seletuskirja p 2.1), mis vastab majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.07.2015 määrusele nr 97 (§ 13 lg 1 ja 2). Kolmas isik on selgitanud 18.05.2018 menetlusdokumendi p-s 2.2.9 drenaažisüsteemi ja sadeveesüsteemi paigaldamise võimalikkust, m.h kohakuti. Kaebaja ei ole veenvalt põhistanud, et projektis kavandatu seda ei võimaldaks. Haljastus paikneb maapinnal DP-s ettenähtud krundi osas (osaliselt Tehnika 15a ja 15 vahel, vrd tl 21, DP põhijoonis ning projekti kujundus ja haljastusplaan, tl 135, kd I), s.h on murukivikattega osa asukoht sama. Tehnika tn äärne haljastusala nn saareke kaebaja subjektiivsete õigustega ei seondu. Kaebaja said haljastuse osakaalu vaidlustada planeeringumenetluses. Seda, kas haljastuse rajamisel on projektist kinni peetud, kontrollitakse kasutusloa menetluses.
48.Piirdeaed Piirdeaia ehitusluba käsitleb loa lisa 3 (tl 18 pöördel – 17, kd I). Projekti asendiplaanilt nähtub, et Tehnika 15a ja Tehnika 15 kinnistute vahel on metallpiire (tl 68, kd I), mis on 1,2 m kõrgune (projekti seletuskirja p 3.9.2). Võrdluseks, DP-s (põhijoonis – arhitektuursed nõuded, tl 21, kd I) on kinnistute vaheline piire traatvõrk, kõrgusega 1,2 m. Kaebaja omandiõigust saab riivata piirdeaed vaid viidatud asukohas. 12.09.2018 kaebuse täienduses ka kaebaja möönab, et kinnistute vaheline piire antud kohas on metallaed, mitte traatvõrgust aed. Kaebaja on samas menetlusdokumendis esitanud väite, et piirdeaed ja selle vundament ulatub vähesel määral tema kinnistule, kuid projektile ei ole küsitud tema kooskõlastust. Esialgses kaebuses (09.05.2018) väitis kaebaja, et projektis pole aru saadav aia tugimüüri kõrgus ja spetsiifika ega vundament. Kohus märgib esmalt, et hoone püstitamist projektis piirdeaia mõningane erinevus (metallaed võrgu asemel) võrreldes DP-ga ei takista. Samuti ei nähtu, kuidas saaks võrkaia asemel metallaed rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Aia kõrgus on DP-le vastav (vt asendiplaan, tl 68, kd I) ja tuleb arvestada koos võimaliku tugimüüriga. Kaebusest ei nähtu, mis osas Tehnika 15a ja Tehnika 15 kinnistute vahel olev piirdeaed (metallist) ei vasta tuleohutuse nõuetele. Tehnovõrkude koondplaanilt (tl 128, kd I) nähtub, et metallaia tugimüür asub Tehnika 15a kinnistu piiride sees, mistõttu on loogiline järeldada, et tugimüürile asetuv aed on samuti kinnistu 8(10)
piiride sees. Metallaed ei saa olla paksem kui tugimüür (vt aiapostide laius, tl 68, kd I). Aia kinnitumine Tehnika tn 15 elamu külge ei nähtu projektist. Samas, ka piirdeaia püstitamisel kehtib ehitusloas (lk 9) märgitud teiste isikute asjaõiguste rikkumise keeld. Kohtu arvates on kaebaja väide piirdeaia asumisest osaliselt tema kinnistul ja kinnitamisest Tehnika tn 15 elamu külge tõendamata. Kaebaja ei ole viidanud ja kohtule pole teada kohustuslikku kooskõlastamist ettenägevat normi.
49.Hoonetevaheline kuja ja sellega seotud tuleohutus Kaebaja väidab 30.05.2018 menetlusdokumendis, et hoonetevaheline kuja on 4,5 m (vrd kolmanda isiku esitatud joonis tl 10, kd II – 4,6 m) ja ehituslikke abinõusid tuleohutuse tagamiseks pole ette nähtud. Kohus leiab, et vastustaja on ehitusloa andmisel lähtunud kehtivast DP-st (hoonestusala kehtivalt ära määramine) ja TuOS § 5 lg-st 1, mis lubab anda ehitusloa Päästeameti kooskõlastuse olemasolul. Vaidlus kooskõlastuse olemasolu üle puudub. Hoonetevaheline kuja peab takistama tule levikut teistele hoonetele. Kui hoonetevaheline kuja on alla 8 m (määrus nr 17 § 22 lg 2), tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Kaebaja väide, et see pole tagatud on tõendamata. Tuleohutuskuja ja Päästeameti seisukohta on käsitletud ehitusprojekti seletuskirja p-s 6.3. Lisaks on projekti seletuskirjas tuleohutust puudutavad punktid 3.14, 4.4.8.2 ning täiendavalt p-le 6.3 ka ülejäänud 6.pt. Vastavalt Päästeameti juhistele ei ole tuldtakistavate akende kasutamine põhjendatud. Tehnika 15a välisseinte pinnakihi süttivustundlikkuse klass peab olema B-s1,d0. Tehnika 15 hoone tänavapoolne aken jääb kaugemale kui 8 m Tehnika 15a akendest. Viienda korruse tagasiastes olev aken jääb küll horisontaalprojektsioonis 30 cm lähemale kui 8 m, kuid kuna Tehnika 15 hoone aken on madalamal kui Tehnika 15a ja lisaks varjutab akent hoone fassaadiga samas süttivustundlikkuse klassis olev kinnine 1,1 m kõrgune piire, siis on ka siin tagatud nõutav 8 m kuja naaberhoone akendest. Tehnika tn 15a idapoolne välissein vastab tuletõkkeklassi EI60 nõuetele. Kaebaja põhistamata väited ei saa ümber lükata kooskõlastamise pädevusega haldusorgani hinnangut.
50.Sissepääs hoonesse Sissepääs ei pea olema määratud DP-s. Antud juhul on sissepääs nii Tehnika tänavalt kui krundilt (DP seletuskirja p 2.5.2), mistõttu vastab ehitusprojekt DP-le (vt projekti seletuskirja p 4.4).
51.Menetluslikud puudused Seadus ei sätesta menetlusse kaasamise teate kättetoimetamiseks siduvaid nõudeid. Haldusorgan tegi seega dokumendi teatavaks vabas vormis (HMS § 25 lg 3 teine lause). Kohus nõustub vastustajaga, et KÜ ametliku e-posti aadressi (äriregistris, tl 139, kd I) regulaarset kontrollimist ja sealt kirjade vastuvõtmist tuleb pidada KÜ hoolsuskohustuse osaks. Haldusorgan on loonud võimaluse olla menetlusse kaasatud, sh korteriomanikel ühistu kaudu teada saada neid puudutavast menetlusest. Korteriomanike teavitamist KÜ kaudu võib pidada mõistlikuks halduspraktikaks. Nagu kohus eelnevalt märkis, ei saa kaebaja esitada teiste isikute kaasamise väidet, vaid kaitsta üksnes enda õigusi. Nähtuvalt ehitisregistri väljavõttest (tl 138, kd I) on KÜ menetlusse kaasatud 13.10.2017 ja talle on saadetud ehitisregistri kaudu vastav teade, kus on selgitatud ehitisregistrist menetlusega seotud dokumentide vaatamist ning määratud vastuväidete ja arvamuste esitamiseks menetlustähtaeg. Lisaks saatis haldusorgan kirja ka muudele äriregistrist nähtuvatele e-posti aadressidele (tl 136-137). Lisaks on ehitisregister avalik register, kust kaebajal oli võimalik saada teavet ehitusloa taotluse kohta, arvestades seda, et KÜ ja osa selle liikmeid osales DP menetluses. 9(10)
Isegi kui möönda menetluslikku rikkumist, siis ei oleks kaebaja poolt ehitusloa menetluses samade argumentide esitamine, mis esitati kohtule, toonud kaasa teistsuguse haldusakti andmist. DP-ga määratud tingimuste osas sai kaebaja esitada seisukoha DP menetluses, kus ta osales. Arutamise suulise läbiviimise kohustust haldusorganil ei olnud. Kaebaja viide HMS § 17 kutse kättetoimetamise sättele on asjakohatu. HMS § 5 sätestab vormivabaduse põhimõtte, mis tähendab, et haldusorgan otsustab kaalutlusõiguse alusel menetlustoimingu vormi ja haldusmenetluse üksikasjad. Ärakuulamiseks, mille vajaduse otsustab haldusorgan, piisab arvamuste esitamise võimaluse loomisest (EhS § 42 lg 7 p 2). Pärast ehitusloa andmist toimunud kirjavahetuses selgituste andmise väidetav puudulikkus ja dokumentide ebapiisav väljastamine ei oma ehitusloa õiguspärasuse seisukohast tähtsust.
52.Menetluskulud HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja menetluskulud jäävad selle sätte alusel tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude osas taotlust esitanud ei ole. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 7). Kolmanda isiku menetluskuluks on õigusabikulu. Kulude nimekiri ja arved on esitatud. Kohus arvestab kulu väljamõistmisel selle vajalikkust ja põhjendatust (HKMS § 109 lg 6). Kohus leiab, et käesoleva asja maht ei ole suur ega vaidlus õiguslikult keerukas, mistõttu ei saa sellise vaidluse vajalik ja põhjendatud menetluskulu (õigusabikulu) ületada 3000 eurot. Menetluskulu 3000 eurot (sisaldab käibemaksu) tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt) Kristina Maimann
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.