kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2016 toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ja toimingu õigusvastas te tagajärgede kõrvaldamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Korteriühistu Kreutzwaldi 12, volitatud esindaja v. adv Tõnu Tuulas Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Silver Sarapuu Kolmas isik – Black Dog Jooga OÜ, volitatud esindaja adv Raul Keba
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Korteriühistu Kreutzwaldi 12 kaebus rahuldamata.
2.Mõista Korteriühistult Kreutzwaldi 12 Black Dog Jooga OÜ kasuks välja menetluskulud summas 1040 eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 25.09.2017 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioo nkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata
3-17-470
menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD
1.Aadressil Harju maakond, kesklinna linnaosa, F. R. Kreutzwaldi tn 12 asuva korteriomand i (mitteeluruum nr 22) omanik Black Dog Jooga OÜ (endise ärinimega Soul Company OÜ) esitas 10.08.2016 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) kasutusteatise mitteelur uumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisest. Kasutusloas märgitud kasutusotstarbe büroohoone (koodiga 12201) asemel taotles Black Dog Jooga OÜ ruumile nr 22 kasutusotstarvet muu teenindushoo ne (koodiga 12339). Taotleja eesmärk on hakata ruumis nr 22 osutama joogastuudio teenust.
2.TLPA algatas kasutusteatise alusel menetluse nr 71815 ning edastas 15.08.2016 sellekohase teate Korteriühistule Kreutzwaldi 12. Teate kohaselt oli Korteriühistul Kreutzwald i 12 võimalik seoses ehitise kasutamisega esitada kirjalik arvamus või vastuväited kuni 25.08.2016.
3.Korteriühistu Kreutzwaldi 12 esitas TLPA-le 25.08.2016 omapoolsed seisukohad, mille s ei nõustunud kasutusotstarbe muutmisega.
4.Korteriühistu Kreutzwaldi 12 pöördus 15.09.2016 TLPA poole päringuga, millele vastati 16.09.2016, et menetlus nr 71815 on tehnilistel põhjustel lõpetatud ja menetluse uus number on 76016. Lisaks teatas TLPA, et on kasutusteatise koos kaebaja vastuväidetega edastanud kooskõlastamiseks Päästeametile, Tallinna Kesklinna linnaosavalitsusele ja Tallinna Kesklinna piirkonna arhitektile. Korteriühistule Kreutzwaldi 12 kinnitati, et antud küsimus lahendatakse peale eelnimetatud ametkondade seisukohtade saamist.
5.Ehitisregistri andmetel on 11.10.2016 muudetud mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks muu teenindushoone.
6.Korteriühistu Kreutzwaldi 12 esitas 28.02.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 11.10.2016 toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ja toimingu õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
7.Black Dog Jooga OÜ-l puudus õiguslik alus kasutusteatise alusel mitteeluruumi nr 22 senise kasutusotstarbe (büroohoone) muutmiseks (kasutusotstarbeks muu teenindushoo ne). TLPA-l puudus õiguslik alus riikliku ehitisregistri andmete muutmiseks, mistõttu on tegemist õigusvastase toiminguga ning selle tagajärjed tuleb kõrvaldada. Black Dog Jooga OÜ esitatud kasutusteatise andmed ning taotlus kasutusotstarbe muutmiseks on vastuolus maja teiste kaasomanike õiguste ja huvidega. Samuti on need andmed vastuolus Korteriühistu Kreutzwald i 12 üldkoosoleku 28.07.2016 otsusega. Viidatud otsusega otsustas üldkoosolek, et ühistu nõustub üksnes mitteeluruumi nr 22 senise kasutusotstarbega, milleks on büroohoone. Korteriühistu ei nõustu selle ruumi kasutusotstarbe muutmisega teenindushooneks, mis võimaldab seda ruumi kasutada joogastuudiona. Viidatud üldkoosoleku otsuse punkti 3 ei ole vaidlustatud ja selles osas on kaebetähtaeg möödas. Ehitisregistri andmete muutmisel on kahjulikud tagajärjed hoone teistele kaasomanikele ning võimalus kaitsta oma õigusi teistsuguse nõudega tsiviilasjas ei võta kaebajalt kaebeõigust kohaliku omavalitsuse toimingu peale (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 25.11.2015 määrus nr 3-3-1-52-15). Korteriühistu 2(11)
3-17-470
Kreutzwaldi 12 kaebeõigus tuleneb ühistu 29.11.2016 üldkoosoleku otsusest, 28.07.2016 üldkoosoleku otsusest ja korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1.
8.Mitteeluruumi nr 22 kasutamine teenindushoone otstarbel ei ole võimalik ilma kaasomandi mõtteliste osade (trepikoda, koridor, lift, sisehoov) kasutamiseta. Mitteeluruumile nr 22 ei ole eraldi sissepääsu tänavalt ning seetõttu häirib ja rikub mitteeluruumi nr 22 kasutamine klientidele teenuse osutamiseks oluliselt kõigi hoone kaasomanike huve. Korteriühistu Kreutzwaldi 12 liikmete üldkoosolek võttis 28.07.2016 vastu otsuse, mille kohaselt üldkoosolek aktsepteerib mitteeluruumi nr 22 kasutamist üksnes büroohoonena (vt korteriomandiseadus (KOS) § 8 lg-d 1, 11 , 2, 3, 4; § 12 lg 3; asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg 5). Lisaks esitasid F. R. Kreutzwaldi tn 12 kõigist 22-st korteriomanikust 19 TLPA-le oma isiklik u seisukoha, mille järgi nad ei nõustu korteri nr 22 kasutusotstarbe muutmisega. Ruumi kasutamine büroona ei sega kaasomanikke, kuid selle kasutamine teenuste osutamiseks tagahoovi kaudu on tehniliselt välistatud ja see segab kaasomanikke. Ruumini nr 22 pääseb ka maja tänavapoolse välisukse (hoone peasissepääsu) kaudu, kuid selleks tuleb sisuliselt läbida terve maja.
9.Mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe teenindushooneks muutmise mõju ei ole kooskõlas eluruumide omanike mõistlike ja tavapäraste huvidega ega ka antud maja ehitusliku ja arhitektuurilise omapäraga. Ruumi nr 22 kasutus teenindushoonena tekitab olukorra, kus hoonesse pääseb päeva jooksul mitmekümneid üha uusi võõraid inimesi, mis ei ole kooskõlas suurema enamusega korteriomanike huvidega ega nende turvalisusega. Kuna majas hakkab pidevalt viibima palju võõraid inimesi, siis suureneb oluliselt maja kasutuskoormus. Seeläbi kiireneb maja amortisatsioon, misjärel väheneb kaasomanike omandi väärtus ja suurenevad maja ülalpidamiskulud. Ruumi kasutamine büroona oleks eelduslikult passiivsema olemusega kui eluruumide kasutamine, sest ei toimu aktiivset teenuse osutamist klientidele tänavalt ning eelduslikult tööaja välisel ajal ei toimu üldse kasutamist. Mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmine ei saa toimuda lihtsustatud teavitamise menetluses, kuna antud kasutusotstarbe muutmine riivab kõikide hoone korteriomanike omandit. Kasutusotstarvet saaks muuta üksnes korteriühistu üldkoosoleku otsusega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-15).
10.Ehitisregistri andmed mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe kohta on vastuolus ehitise le väljastatud kehtiva kasutusloaga. Ehitusseadustiku (EhS) § 50 lg 2 kohaselt saab üksnes kasutusloaga muuta ehitise kasutamise otstarvet. Vastustaja toiming on õigusvastane, kuna mitteeluruumi nr 22 kasutamise otstarbe muutmiseks teenindushooneks puudub kehtiv kasutusluba. Ehitisregistris olev vale info mõjutab nii korteriomandite reaalosade kui ka mõtteliste osade käsutamist (mh võõrandamist).
11.Kolmas isik on kasutusteatises esitanud teadvalt valeandmeid, kui märkis kaaskirjas kasutusteatisele, et mitteeluruumile nr 22 on ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone tagahoovi kaudu. Sellest tulenevalt oleks TLPA pidanud keelduma kasutusteatise alusel ehitisregistris kasutusotstarbe muutmisest vastavalt EhS § 55 p-le 10.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
12.Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ja palub asja menetlus lõpetada ning kaebus tagastada või alternatiivselt jätta kaebus terves ulatuses rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.
13.Kaebajal puudub kaebeõigus. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite esemete osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg-st 1 ei tulene, et ühistul oleks 3(11)
3-17-470
liikmete ühiste huvide esindamise õigus kohtus. Veelgi vähem tuleneb KÜS § 2 lg-st 1, et korteriühistu võiks valikuliselt esindada kohtus ühtede korteriühistu liikmete huve teiste korteriühistu liikmete huvide vastu. Ka ei ole korteriühistu oma esindusõigust muul viis il tõendanud. Vaidlused korteriühistu ja tema liikmete vahel kuuluvad lahendamise le tsiviilkohtus.
14.Vastustajal puudus alus kasutusteatise ehitisregistris registreerimata jätmiseks. EhS § 47 lg 1 kohaselt tuleb ehitise kasutusotstarbe muutmisest pädevat asutust eelnevalt teavitada. Seda kolmas isik tegigi. Kasutusteatise registreerimata ehk heakskiitmata jätmiseks saab pädev asutus lähtuda üksnes kasutusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 48 lg 6). EhS §-s 55 on sätestatud ammendav loetelu kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Ühtegi nimetatud alust kasutusteatise registreerimisest ehk heakskiitmisest keeldumiseks ei esinenud. Kasutusotstarbe muutmist lubava korteriühistu otsuse puudumine ei ole kasutusteatise registreerimise st keeldumise aluseks. Kolmas isik taotles endale kuuluva mitteeluruumi ärilise kasutamise otstarbe muutmist ilma, et sellega kaasneks mingeid ehitusloa või -teatise kohustuslikke ehitustöid. Kõik kaasomanikud on olnud teadlikud, et korter nr 22 on mitteeluruum ja sellel on äriline otstarve. Ka ei esinenud EhS § 55 p-s 8 nimetatud keeldumise alust, kuivõrd Tallinna Kesklinna Valitsus jättis põhjendamatult kasutusteatise kooskõlastamata. Kuna kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitusloa või -teatise kohustuslikke ehitustöid, siis puudus Tallinna Kesklinna Valitsusel õigus nõuda projektdokumentatsiooni.
15.Kaasomanike huvide õigusvastane rikkumine on tõendamata. Väide, et ärilise kasutamis e otstarbe muutmine büroohoone otstarbest muu teenindushoone otstarbeks, riivab ebaseaduslikult teiste korteriomanike huve, ei ole kaebaja millegagi tõendanud. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku protokoll ei ole asjakohane dokument tõendamaks kasutusotstarbe muutmise ebaseaduslikkust. Joogakool ei kuulu ilu- ja isikuteenuste hulka sotsiaalministr i 20.12.2000 määruse nr 86 „Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele“ § 1 lg 1 tähenduses. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku 29.11.2016 protokoll sisaldab paljasõnalis i väiteid, et sihtotstarbe muutmine rikub korteriühistu liikmete rahu ja loob omandi väärtuse hinnalanguse ohu; seoses joogatundide läbiviimisega võivad levima hakata mittesob ivad aroomid ning kiiremini määrduvad ja kuluvad ühiskasutuses olevad pinnad.
16.Kasutusotstarve „muu teenindushoone“ ei too kaasa suuremat huvide riivet, kui kasutusotstarve „büroohoone“. Ka büroohoone kasutusotstarve võib olla ja sageli ongi seotud klientide teenindamisega – nt advokaadibürood või notaribürood külastavate klientide arv võib eelduslikult olla suurem, kui joogastuudiol. Arusaamatu on kaebaja väide, et teenust hakatakse osutama korteriühistu liikmete kaasomandi mõttelistel osadel (trepikojas, koridoris, liftis ja sisehoovis). Joogastuudio kliendid, nagu see oli varasemalt võimalik büroo klientide le, hakkavad nimetatud mõttelisi osi kasutama sihipäraselt hoonesse ja joogastuudio sse sisenemiseks ning sealt väljumiseks samamoodi, kui korteriühistu liikmed.
17.Kreutzwaldi tn 12 hoone oli varasemalt tervikuna ärihoone, mille kasutamise otstarve oli büroohoone. Alles 17.09.2010 kinnitatud ehitusprojekti „Büroohoone taastamine kortermajaks“ ja antud ehitusloa nr 45372 alusel ehitati hoonesse 21 korterit ja 3 büroopinda. Ehitusluba ei kohustanud ehitama büroopindu, kus kliendid ei käi. Seega on kohatu kaebaja väide, et Kreutzwaldi tn 12 hoone ei sobi klientide teenindamiseks.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD
18.Black Dog Jooga OÜ palub haldusasja menetlus kaebeõiguse puudumise tõttu lõpetada ning alternatiivselt, jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.
4(11)
3-17-470
19.Kaebajal puudub kaebeõigus, mistõttu tuleks menetlus lõpetada. KÜS § 2 lg-st 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 27 lg-st 1 ei tulene korteriühistule õigust oma liikmete huvides kohtusse pöörduda. Halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 16 viitab erandlikule seadusest tulenevale kaebeõigusele, mistõttu peab vastavast seadusest ilmne ma selgelt seadusandja tahe lubada ühendusel oma liikmete huvides kohtusse pöörduda.
20.Alates 2011 on kinnistu sihtotstarve 90% elamumaa ja 10% ärimaa, mistõttu ei saa korteriomanikud eeldada, et tegemist on vaid korterelamuga ning nad peavad arvestama äripindade kasutamisest tulenevate erisustega. Taotletud kasutusotstarbel äripinna kasutamine ei too kaasa majaelanik tavapäraste ja mõistlike huvide kahjustamist, võrreldes olukorraga, kui mitteeluruumi kasutada büroo kasutusotstarbel. Kaebaja ei ole viidanud, et joogastuudio tooks kaasa kahjulikud mõjutused nagu suits, aur, tahm, soojus, müra, põrutused või ebameeldiv lõhn (mis võiks olla võimalik iluteenuste puhul). KOS § 10 lg-t 1 ja § 12 lg-t 3 tuleb kohaldada koosmõjus KOS § 11 lg-ga 1, milles sätestatakse mõjutuste piirid, mida korterioma nik ud üksteise suhtes peavad taluma. Ka KOS § 11 lg 1 on norm, millele vastavat korterioma nd i kasutamist võib üks korteriomanik teiselt sama seaduse § 10 lg-s 1 ja § 12 lg-s 3 sätestatu kohaselt nõuda. Arvestades, et kõnealuse korteriomandi näol on tegemist mitteeluruumiga, ei ületa taotletud kasutusotstarbega kaasnev kaasomandi osa kasutus tavakasutusest tekkivaid mõjusid ning on seetõttu korteriomanikele talumiseks kohustuslik. Kaasomanikul on kohustus käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ning hoiduda teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg-d 3 ja 5).
21.Büroo kasutusotstarve võimaldab mitteeluruumis nii klassikalise kontori pidamist, kui ka klientidele avatud büroo ja sellega seonduvate teenuste osutamist, sh klientide äripinna le juurdepääsu võimaldamist ning nende teenindamist mitteeluruumis. Kolmandale isikule kuuluva mitteeluruumi ametlik sissekäik/sissepääs on -1 korruselt, st iseseisva sissepääsu kaudu maja hoovist, mis ei ole seotud majas asuva ühegi teise korteriomandiga. Kaebaja jätab märkimata, et kolmas isik on viimase aasta jooksul korduvalt taotlenud juurdepääsus läbi sisehoovi, pakkudes välja lahenduse, et laseb enda kulul teha kangialuse raudvärava ühele poolele jalgvärava, mille kaudu saavad mitteeluruumi külastajad siseneda stuudiosse maja tagumisest sissepääsust, kasutamata trepikoda ega lifti (sissepääs toimuks äriruumi eraldi sissepääsust fonolukuga). Kaebaja tegevusest tulenevalt ei ole kolmandal isikul muud võimalust, kui teenindada enda kliente hoone peaukse, esimese korruse trepikoja ja lifti kaudu.
22.Alusetud on kaebaja viited majaelanike rahu rikkumise ja varguse ohu suhtes. Kaebaja on alates 01.03.2017, kui kolmas isik alustas majandustegevusega, korduvalt häirinud kolmanda isiku kliente. Kolmas isik on majaelanike õiguste tagamiseks sisse seadnud korra, et kõik kliendid kinnitavad ankeedis allkirjaga, et kohustuvad hoidma majas rahu, korda ja puhtust. Lisaks palkas kolmas isik heakorra eest seisma turvafirma ning alates 08.03.2017 liigub koos kolmanda isiku klientidega Kreutzwaldi tn 12 fuajees mehitatud valve. Turvafirma kohalolek välistab võimalikud majaelanike häiringud ja võimaliku varguse ohu.
23.Taotletud uue kasutusotstarbe mõju ei erine oluliselt varasemast büroo kasutusotstarbes t, ei ehituslikult ega ka mõju poolest teistele korteriomanikele. Kuivõrd kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud teavitus- ega loakohustuslikke ehitustöid, siis puudub ka ehitus lik mõju. Nii büroo kui ka muu teenindushoone kasutusotstarve võimaldavad osutada teenust. Samuti on mõlema puhul loomulik, et kliendid külastavad äripinda. Arvestades, et mitteeluruumil nr 22 on eraldi sisse- ja väljapääs, siis on võimalik hoone peasissepääsu ja trepikoja kasutust ning seega ka majaelanike häirimist vältida. Kui varasemalt (s.o enne 01.07.2015 kehtinud regulatsiooni kohaselt) toimus kasutusotstarbe muutmine läbi kasutusloa menetluse, siis EhS sellist nõuet enam ei esita. EhS näeb kasutusotstarbe muutmiseks ette teavitamismenetluse – tegemist on avaliku huvita menetlusega, mille käigus on pädeva asutuse
5(11)
3-17-470
ülesanne kontrollida kasutusotstarbe vastavust ehitisele esitatavatele nõuetele. Mõistetamatuks jääb, milline seos on kasutusotstarbe muutmisel hoone arhitektuurse lahenduse ja fassaadiga ning kuidas on see seotud küsimusega, kas hoones tegutseb büroo või joogastuudio. Nii ühe kui teise korral on võimalik teenuste müük, samuti klientide füüsiline teenindamine.
24.TLPA-l puudus alus kasutusotstarbe muutmisest keeldumiseks, kuivõrd EhS §-s 55 loetletud aluseid ei esinenud. Kõik kaebaja poolt välja toodud vastuväited puudutavad kaasomandi mõtteliste osade kasutamise reguleerimist ning ei ole seotud ehitisele esitatud nõuetega (EhS § 11). Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 26 lg-le 7 on alates 01.04.2017 ehitisregistrisse kantud taotluste l, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutusel õiguslik tähendus. Seejuures ei oma tähtsust asjaolu, et hoone kasutusluba ei ole osaliselt kehtetuks tunnistatud. Kehtiva õiguse kohaselt toimub ehitise kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise alusel ning registrisse kantud kasutusteatises märgitud kasutusotstarve tuleb lugeda õiguslikult siduvaks. Kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud kaasomanikele püsivaid negatiivseid mõjusid, mis oleks üleliia koormavad ja mida ei oleks võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seetõttu ei anna kaebaja väited alust lugeda vastustaja toimingut õigusvastaseks.
KOHTU PÕHJENDUSED
25.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
26.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas TLPA toiming (ehitisregis tr is mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmine büroohoonest muuks teenindushooneks) on õiguspärane. Samuti on menetlusosaliste vahel vaidluse all kaebeõiguse küsimus. Kaebeõigus
27.Kohus ei nõustu vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal puudub kaebeõigus. Kolmanda isiku viidatud HKMS § 16 lauses 2 on silmas peetud HKMS § 44 lg-s 3 nimetatud juriidiliseks isikuks mitteoleva ühenduse kaebeõigust. Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (KÜS § 2 lg 1). Järelikult on korteriühistu juriidiline isik.
28.Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, ei korralda nad kaasomandi valitsemist ühiselt ega korteriühisuse üldkoosoleku, valitseja ega majandusnõukogu kaudu, vaid läbi korteriühistu vastavate organite (Riigiko htu halduskolleegiumi 18.11.2005 otsus nr 3-3-1-36-05, p 10; tsiviilkolleegiumi 16.09.2004 otsus nr 3-2-1-83-04). KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärk ka korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine; kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.06.2004 otsus nr 3-2-1-76-04, p 26). Kohtu hinnangul võib korteriühistu liikmete ühiseks huviks olla ka hoones asuva mitteeluruumi kasutusotstarve. Veelgi enam, käesoleval juhul on korteriühistu 29.11.2016 üldkoosoleku protokolli p 3 kohaselt korteriomanike enamus otsustanud pöörduda kohtusse seoses mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega (tl 42 pöördel). Eeltoodust tulenevalt on kohus jätkuvalt seisukohal, et korteriühistul Kreutzwaldi 12 on kaebeõigus. Alljärgnevalt kontrollib kohus TLPA toimingu õiguspärasust. TLPA 11.10.2016 toimingu õiguspärasus 6(11)
3-17-470
29.EhS §-s 47 sätestatud juhul tuleb ehitise kasutamisest või selle kasutusotstarbe muutmises t pädevat asutust eelnevalt teavitada (EhS § 47 lg 1). Kasutusteatis tuleb esitada, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded (EhS § 47 lg 2). Ehitusseadustiku eelnõu (555 SE) seletuskirja kohaselt on kasutamisest teavitamise instituudi loomise eesmärk sarnane ehitusteatise omaga, kus eesmärk on: 1) vähendada halduskoormust; 2) võimaldada isikute l vähem ohtlikke või avaliku huvita ehitisi kasutada kasutusloata ning 3) võimaldada haldusorganil saada ehitise kohta käivat teavet loamenetluseta (eelnõu seletuskiri, lk 91). Seega on kasutusteatise menetlus lihtsustatud menetlus. Seejuures võib kasutusotstarvet muuta EhS lisas 2 toodud juhtudel ning kasutusotstarbe muutmisega ei tohiks kaasneda ehitustege vust (eelnõu seletuskiri, lk 91). EhS lisa 2 kohaselt toimub elamu, mille ehitisealune pind on üle 60 m2 kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise esitamisega.
30.Käesoleval juhul on kolmas isik esitanud TLPA-le elektrooniliselt ehitisregistri kaudu kasutusteatise F. R. Kreutzwaldi tn 2 hoones asuva mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisest. Kasutusteatise kohaselt on hoone ehitisealune pind üle 60 m2 ning mitteelur uumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitustegevust. Järelikult on kasutusteatise esitamiseks eeldused täidetud ning kasutusotstarbe muutmine kasutusteatise esitamisega oli lubatav.
31.EhS § 48 lg 5 p 3 kohaselt kontrollib pädev asutus vajadusel, kas seoses kasutusteatise s märgitud ehitise kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb kaasata kinnisas ja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sealhulgas kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 48 lg 6). Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina (EhS § 48 lg 6 ls 2). Selles, et TLPA on menetlusse kaasanud kaebaja ja F. R. Kreutzwaldi hoone 12 korteriomanikud ning andnud neile võima luse omapoolsete seisukohtade esitamiseks (tl 9), menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole.
32.Kasutusloa andmisest keeldumise alused on sätestatud EhS §-s 55 ning pädev haldusorga n saab keelduda kasutusteatise teavitatuks lugemisest juhul, kui esineb üks eelnimetatud sättes viidatud asjaolu. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kasutusotstarbe muutmise st keeldumiseks ühtegi EhS §-s 55 loetletud alust ei esine. Vastustaja on õigesti märkinud, et Tallinna Kesklinna Valitsuse kooskõlastuse puudumine ei saanud olla aluseks kasutusteatise st keeldumisele, kuivõrd tegemist oli põhjendamatu kooskõlastamata jätmisega. Asja materjalist nähtub, et mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega ei kaasnenud ehitustegevust, mistõttu puudus vajadus esitada projektdokumentatsioon.
33.Riigikohus on selgitanud, et kasutusloa andmisel ei kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise nõuetelevastavust laiemalt (Riigiko htu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 32). Vaatamata ehitusseaduse v.r §-s 34 sõnaselge sätte puudumisele, tuleb kasutusloa väljastamise otsustamisel hinnata ka seda, kas kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist (Riigiko htu halduskolleegiumi 18.10.2007 otsus nr 3-3-1-60-07, p 16). Ka käesoleval juhul on viidatud Riigikohtu seisukoht kohaldatav. Seega tuli pädeval asutusel (TLPA-l) kontrollida, kas kasutusotstarbe muutmisega kaasneb teiste F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoone korteriomanike õiguste ülemäärane riive või rikkumine.
34.Kaebaja on seisukohal, et selliseks ülemääraseks riiveks on kaasomanike kaasomandi (trepikoda, uksed, koridori põrandad, liftid, seinad) kasutamine võõraste isikute poolt (kolmanda isiku kliendid), mistõttu suureneb kaasomandi kasutuskoormus ning seetõttu
7(11)
3-17-470
kuluvad ühiskasutuses olevad pinnad kiiremini; see omakorda suurendab oluliselt maja üldpindade hoolduskulu, mistõttu kiireneb ka maja amortisatsioon ning väheneb omandi väärtus. Lisaks häirib võõraste isikute viibimine hoones teiste korteriomanike rahu ning seab ohtu turvalisuse (võib suureneda varguste oht); samuti võivad levima hakata ebameeldivad aroomid, kuna joogastuudios kasutatakse erinevaid lõhnaküünlaid. Oma väidete kinnituseks pole kaebaja kohtule mõjude analüüsi esitanud. Seetõttu tuleb kohtul hinnata, kas on usutav, et mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmine „büroohoonest“ „muuks teenindushooneks “ avaldab teistele korteriomanikele olulist mõju.
35.Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et äripinna kasutamine kasutusotstarbe l „muu teenindushoone“ ei too teistele korteriomanikele kaasa nende tavapäraste ja mõistlike huvide kahjustamist ega suuremat riivet võrreldes mitteeluruumi kasutamisega kasutusotstarbe l „büroohoone“. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja märgitud mõjud ei ole sellised, mida AÕS §-s 143 on loetletud kahjuliku mõjutustena (nt gaas, suits, aur, tahm, soojus, müra, põrutused jms), v.a väidetav lõhnaküünalde aroom. Nimelt on kaebaja viidanud võimalusele, et joogastuudio st võib hakata levima lõhnaküünalde aroom. Kohtu hinnangul on tegemist hüpoteetilise väitega. Samas võib lõhnaküünlaid kasutada ka korteriomanik oma korteris, mistõttu ka eeldades kaebaja väite õigsust (lõhnaküünalde kasutamine joogastuudios), ei saa seda pidada naabri talumiskohustust ületavaks mõjuks. Samas on ilmne, et lõhnaküünalde aroomi levimine -1 korruselt teistele hoone korrustele ja üldkasutatavatele pindadele eeldaks väga suurel hulga l aroomiküünalde korraga kasutamist. See aga oleks ebatõenäoline, kuivõrd muudaks eelduslikult joogastuudios viibimise ja seal teenuse osutamise tugeva aroomi tõttu võimatuks. Järelikult ei ole kaebaja sellekohane väide usutav.
36.Samuti ei saa küsimuse all olla märgitud tegevuse ehituslik mõju ega ka tegevuse kooskõla hoone arhitektuurilise ja ehitusliku omapäraga. Kaebaja ei ole väitnud, et kasutusotstarbe muutmisega kaasneks ehitustegevust ning sellist asjaolu ei nähtu ka haldusasja materjalide st. Seetõttu ei tõusetu ka küsimust joogastuudio ehituslikust mõjust ega selle sobivusest maja ehitusliku ja arhitektuurilise omapäraga, kuivõrd maja ehituslik ja arhitektuuriline seisund ei muutu kasutusotstarbe muutmise tulemusel.
37.Kaebaja ei näe takistusi mitteeluruumi nr 22 kasutamiseks büroohoonena, kuid leiab, et ruumi kasutamine muu teenindushoonena erineb oluliselt büroohoonena kasutamisest. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu.
38.Ehitise kasutamise otstarvete loetelu on kehtestatud EhS alusel valdkonna eest vastutava ministri määrusega, milleks on majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ (edaspidi määrus nr 51). Määruse nr 51 § 1 lg 1 kohaselt tähistatakse ehitise kasutamise otstarve vastavalt selle lisas esitatud loetelule kasutamise otstarbe nimetusega ja viiekohalise koodiga. Seejuures ei ole õigusaktides defineer itud „büroohoonet“ ega „muud teenindushoonet“. Küll aga ei saa sellest automaatselt teha järeldust, et büroohoones teenust ei osutata, vaid see saab toimuda üksnes teenindushoone kasutamise otstarbe nimetusega ruumis. Ka Riigikohus on möönnud, et viidatud määruses on ehitise kasutamise otstarvete nimetused avaralt sõnastatud; samuti ei ole kehtivas õiguses kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.06.2015 otsus nr 3-2-1-3-15, p 18). Samas on Riigikohus selgitanud, et kasutusloa andmise ajal, aga ka praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla; /.../ seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.06.2015 otsus nr 3-2-1-3-15, p 18).
8(11)
3-17-470
39.Kohus nõustub kolmanda isikuga, et kasutamise otstarve „büroohoone“ võimaldab ka klientidele teenuse osutamist ega piira ruumi kasutamist üksnes kitsas tähenduses kontoripinnana. Sellist tõlgendus toetab ka seadusandlus. Nimelt nähtub näiteks advokatuuriseaduse §-st 40, et advokaat võib osutada õigusteenust advokaadibüroo kaudu või selle vahendusel. Notariaadiseaduse (NotS) § 2 lg 2 kohaselt jaguneb notari ametitege vus ametitoimingute tegemiseks ja ametiteenuste osutamiseks. Notari töökohaks on tema büroo (NotS § 11 lg 1). Kohtutäituriseaduse (KTS) § 2 lg 2 kohaselt jaguneb kohtutäituri ametitege vus ametitoiminguteks ja ametiteenusteks. Kohtutäitur tegutseb oma büroo kaudu (KTS § 4 lg 1). Kohtutäituri büroo peab asuma tema tööpiirkonnas ning sobima isikute vastuvõtuks (KTS § 4 lg 2). Järelikult on ka büroos lubatav klientidele teenuse osutamine. See tähendab, et ka juhul, kui mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbena oleks säilinud „büroohoone“, ei oleks välistatud võõraste isikute viibimine F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoones, sealjuures üldkasutatavate pindade kasutamine, et jõuda mitteeluruumi nr 22. Samuti ei oleks välistatud teenuse osutamine klientidele ka nädalavahetustel, kuivõrd õigusaktidega ei ole piiratud büroopinna lahtiolekuaegu.
40.Naabrusõigusest tulenevalt peavad teised korteriomandi omanikud mõjutusi taluma, kui need ei kahjusta kinnisasja kasutamist või kahjustavad seda mitteoluliselt. Seejuures tuleb kinnisasja kasutamise kahjustamist hinnata mitte omaniku isiku seisukohalt lähtudes, vaid arvestada tuleb vastava kinnisasja kasutamise otstarvet. On ilmne, et äripinna kasutamine erineb eluruumi tavapärasest kasutamisest, kuivõrd äripinna eesmärgiks on eelduslikult kasumile orienteeritud tegevusega tegelemine. Vaidlust ei ole selles, et ka kasutusloas oli mitteelur uumi nr 22 kasutusotstarbeks äripind (s.o büroohoone). Seetõttu ei ole tegemist olukorraga, kus nt senine eluruum võetakse kasutusele äripinnana (nt kauplus), mille tagajärjeks on omandi kasutamise oluline muutumine (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 10.10.2003 otsus nr 3-3-1-6203). Järelikult ei kaasne mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmisega „muuks teenindushooneks“ olulist mõju teistele korteriomanikele. Vastustaja on kohaselt märkinud, et joogastuudio kliendid hakkavad nii, nagu see oli varasemalt võimalik büroo klientid e l, kaasomandi mõttelisi osi kasutama sihipäraselt hoonesse ja joogastuudiosse sisenemiseks ning sealt väljumiseks. Samamoodi kasutavad kaasomandi mõttelisi osa sihipäraselt teised korteriomandi omanikud ning nendel külas käivad isikud.
41.Seonduvalt kaebaja väitega võimalikust varguse ohust, märgib kohus järgmist. Kaebaja ei ole vastu vaielnud kolmanda isiku väitele, et viimane on palganud heakorra eest seisma turvafirma ning alates 08.03.2017 liigub koos kolmanda isiku klientidega Kreutzwaldi tn 12 fuajees mehitatud valve. Kuigi kolmas isik ei ole oma väidete kinnituseks kohtule tõendeid esitanud, siis on käesoleval juhul piisav selle põhistamine (HKMS § 63), kuivõrd menetlusosaliste vahel ei ole turvafirma palkamise küsimuses vaidlust.
42.Lisaks on kaebaja seisukohal, et TLPA on ebaõigesti muutnud kasutusteatisest tulene va lt ehitisregistris mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks muu teenindushoone, kuivõrd suurem osa F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoone korteriomanikest on ruumi nr 22 kasutusotstarbe muutmise vastu.
43.EhS § 55 ei sätesta kasutusotstarbe muutmisest keeldumise alusena teiste korteriomanik e nõusoleku puudumist. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik on taotlenud talle kuuluva mitteeluruumi kasutusotstarbe muutmise kandmist ehitisregistrisse, mitte kogu hoone kasutusotstarbe muutmist. Vastustaja on kohaselt märkinud, et kaasomanikud olid teadlikud, et mitteeluruumil nr 22 on äriline otstarve (varasemalt „muu büroohoone“). Asjasse puutumatu on ka kaebaja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-15, kuivõrd see on tehtud enne EhS jõustumist ega puuduta kasutusteatisega seonduvat. Kaasomanike vahelised vaidlused kaasomandi kasutamisest on eraõiguslikud ning need lahendatakse kaasomanike vahelise
9(11)
3-17-470
kokkuleppega. Seetõttu ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega küsimus kaasomanike kokkuleppest kaasomandi osa kasutamisest. Seetõttu ka küsimus, kas mitteeluruumile nr 22 on eraldi juurdepääs läbi hoovi tagatud või mitte, ei ole käesoleva asja lahendamisel määrav. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust asjaolu, kas kaebaja on häirinud kolmanda isiku kliente.
44.Kolmas isik on õigesti märkinud, et alates 01.07.2015 jõustunud EhS näeb kasutusotstarbe muutmiseks ette teavitamismenetluse ega sea nõuet, et taotlejale kuuluva korterioma nd i kasutusotstarbe muutmiseks teavitamismenetluses oleks korteriomanike enamuse nõusolek.
45.Kaebaja hinnangul on kolmas isik esitanud kasutusteatises teadvalt valeandmeid, mistõttu oleks vastustaja pidanud kasutusteatise alusel ehitisregistri andmete muutmisest keelduma (EhS § 55 p 10). Kaebaja hinnangul on sellisteks valeandmeteks kasutusteatise kaaskirjas märgitu, et mitteeluruumile on ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone tagahoovi kaudu.
46.Nähtuvalt kaebusele lisatud kasutusteatise kaaskirjast (tl 22) on selle p-s 1.1 märgitud, et klientide teenindamiseks on mitteeluruumile ette nähtud iseseisev sisse- ja väljapääs hoone tagahoovi kaudu, et teisi korteriomanikke võimalikult vähe segada.
47.Kaebuses on aga märgitud, et sissepääs hoovist ruumi nr 22 on hoone põhiprojekti plaanil tähistatud laste mänguväljaku/puhkeala taga ning läbida tuleks nii autotunnel kui ka kogu sisehoov (tl 4 pöördel). Seega on kaebaja ka ise märkinud, et hoovist on eraldi sissepääs ruumi nr 22. Nimetatud väidet kinnitab kaebusele lisatud F. R. Kreutzwaldi 12 hoone põhiprojekt (tl 35). Küsimus sellest, kas autotunneli kaudu on võimalik jalakäijatel pääseda sisehoovi ning sealt eraldi sissepääsu kaudu ruumi nr 22, on kaasomandi kasutamise küsimus ega väära kasutusteatise kaaskirjas toodud väidet, et ruumile nr 22 on ette nähtud eraldi sisse- ja väljapääs hoone tagahoovi kaudu. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et kasutusteatises on kolmas isik esitanud teadlikult valeandmeid, mistõttu EhS § 55 p-s 10 sätestatud alust ei esine.
48.Ka ei ole ehitisregistri andmed vastuolus ehitusloa ega kasutusloaga (EhS § 55 p 3). Kasutusloal märgitud mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarve on kasutusteatisega muudetud. EhS § 49 kohaselt võib kasutusteatise alusel ehitist kasutada tähtajatult, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas on selgitatud, et kasutusteatis asetseb n-ö vaba kasutamise ja kasutusloa vahel; kasutusteatis võimaldab isikul teatud aja möödumisel alustada ehitise kasutamist (eelnõu seletuskiri, lk 91). EhS § 48 lg 2 kohaselt tuleb kasutusteatis esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise kasutamise alustamist või selle kasutusotstarbe muutmist. Toodud sätte osas on eelnõu seletuskirjas märgitud, et kui pädev asutus ei esita kümne päeva jooksul märkust täiendavate nõuete esitamise kohta, võib asuda ehitist kasutama; vastava nõude eesmärk on anda pädevale asutusele õigus veenduda kasutatava ehitise ohutuses kooskõlas avalik-õiguslike nõuetega ning teiste isikute õiguste kaitses; kui möödub 10 päeva ning pädev asutus ei teavita isikut täiendavate nõuete esitamisest, siis on tal võimalik õiguspäraselt ehitist kasutada (eelnõu seletuskiri, lk 92). Eeltoodu tähendab, et kuigi kasutusloas on märgitud mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbeks büroohoone, siiski kui on õiguspäraselt läbitud kasutusotstarbe muutmiseks kasutusteatise menetlus ning kasutusteatise alusel on ehitisregistrisse kantud ruumi uus kasutusotstarve, on mitteeluruumi omanikul õigus kasutada seda ruumi kasutusteatises märgitud kasutusotstarbel.
49.Eeltoodust tulenevalt on TLPA õiguspäraselt kandnud kolmanda isiku kasutusteatise alusel ehitisregistrisse F. R. Kreutzwaldi tn 12 hoones asuva mitteeluruumi nr 22 kasutusotstarbe „muu teenindushoone“, mistõttu ei ole tegemist õigusvastase toiminguga. Seega puudub alus heastamiskaebuse rahuldamiseks ning Korteriühistu Kreutzwaldi tn 12 kaebus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
10(11)
3-17-470
Menetluskulud
50.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda.
51.HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Käesoleval juhul on kolmas isik palunud kaebajalt välja mõista menetluskulud summas 1040 eurot. Kolmas isik on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid. Menetluskulude kandmine on 17.05.2017 ja 20.06.2017 maksekorraldustega tõendatud ning arvete spetsifikatsioonidelt on võimalik veenduda taotletud menetluskulude seotuses käesoleva haldusasjaga. Kohtu hinnangul ei ole tegemist ülemääraste ega ebavajalike menetluskuludega (HKMS § 109 lg 6). Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus Korteriühistult Kreutzwaldi 12 Black Dog Jooga OÜ kasuks välja menetluskulu 1040 eurot.
52.Vastustaja menetluskulude nimekirja ega kuludokumente kohtule esitanud ei ole, mistõ ttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Maria Brenner kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.