Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 30. detsember 2016, Tallinn 3-16-1512
Haldusasi
R.R.i kaebus Keila Vallavolikogu 28. juuni 2016 otsuse nr 283/0616 õigusvastasuse tuvastamise nõudes.
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistungil 14. detsembril 2016
Menetlusosalised
Kaebaja: R.R. Esindajad: v.adv Martin Männik, v.adv. Asko Pohla Vastustaja: Keila vald Esindaja: v.adv. Janek Väli
RESOLUTSIOON
1.Jätta R.R.i kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 30.jaanuaril 2017 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsuse nr 228/9605 (tl. 5) punktis 1.1.6 otsustati erastada teiste hulgas saun ja juurviljahoidla. Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusega nr 223 (tl. 6) määrati Keila-Joa sauna hoone juurde 2,0 ha suurune teenindusmaa.
2.26. märtsil 1998 toimus Keila valla omandis oleva vara võõrandamiseks enampakkumine, mille võitjaks tunnistati Keila Vallavalitsuse 31. märtsi 1998 korralduse nr 592 punktiga 12 Keila-Joa saun-pesumaja osas L. R. (tl. 7). L. R. ostjana ning Keila vald müüjana sõlmisid 7. augustil 1998 ostu-müügilepingu, mille objekti on lepingus kirjeldatud järgmiselt: „1.1. Harjumaa Hooneregistritalituse 04.08.1998.a. õiendi nr 1350 alusel on müüja omandis Harjumaal Keila vallas Keila-Joa alevikus asuv ühekorruseline saun-pesumaja, netopinnaga 238,5m2, kasuliku pinnaga 178,1 m2, edaspidi nimetatud „ehitis“. 1.2. Ehitis paikneb õiguslikul alusel kasutataval 20000 m2 suurusel maatükil.“ (tl. 8). 16. oktoobril 2001 sõlmitud kinkelepinguga kinkis L. R. eelnimetatud ehitise R.R.ile. 30. detsembril 2001 esitas R.R. Keila Vallavalitsusele avalduse saunpesumaja juurde ca 3,0 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks (tl. 15).
3.Keila Vallavolikogu otsustas 28. juuni 2016 otsusega nr 283/0616 taotleda Keila valla munitsipaalomandisse Keila-Joa alevikus paikneva 43 824 m2 suuruse maatüki. Kõnealusele maatükile jääb ka eelpoolnimetatud saun-pesumaja vahetus läheduses olev endine juurviljahoidla, mis pole kunagi olnud kantud ei hooneregistrisse ega ehitisregistrisse, samuti hõlmab see maa suure osa Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusega nr 223 määratud Keila-Joa sauna teenindusmaast.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
4.R.R. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Keila Vallavolikogu 28. juuni 2016 otsuse nr 283/0616 tühistamist. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-94-06, leiab kaebaja, et vaidlustatud korraldusele lisatud asendiplaanil näidatud maa ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse andmisele, kuna see maa kuulub ostueesõigusega erastamisele kaebaja omandis olevate ehitiste, milleks on saun-pesumaja ning juurviljahoidla, juurde. Kaebaja leiab, et maareformi seaduse (MaaRS) § 20 lõikest 1 tulenevalt on ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine prioriteetne maa munitsipaalomandisse andmise ees MaaRS § 28 lg 2 alusel ning antud juhul on saun-pesumaja juurde ostueesõigusega erastatav maa kindlaks määratud juba enne selle ehitise omandist L.R.i poolt, kusjuures ka vastavas ostu-müügilepingus on selgelt sätestatud, et saun-pesumaja paikneb 20 000 m2 suurusel õiguslikul alusel kasutataval maal.
5.Kaebaja on seisukohal, et tema omandis on ka saun-pesumaja kõrval olev juurviljahoidla, kuna nii enampakkumisel, ostu-müügilepingu sõlmimisel ning sestpeale on saun-pesumaja ja juurviljahoidlat käsitatud ühtse tervikliku objektina. Kaebaja hinnangul on juurviljahoidla näol tegemist saun-pesumaja päraldisega ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 18 lg 1 tähenduses ning see erastati L.R.ile koos saun-pesumajaga. Kaebaja viitab sellele, et mõlemad ehitised olid piiratud ühe aiaga ning mõlemad olid varem kasutuses nõukogude armee teenindamisel. Kaebaja viitab ka kohtuistungil tunnistajatena ütlusi andnud L.R.i ja 1998. aastal Keila vallavanemana töötanud Tiit Mae ütlustele, mille kohaselt käsitasid mõlemad ostu-müügilepingu pooled müügiobjektina saun-pesumaja koos juurviljahoidlaga. Kaebaja viitab oma seisukoha kinnituseks ka Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-19-05. Kaebaja selgitas kohtuistungil sedagi, et enampakkumise alghinda ning L.R.i poolt pakutud hinda arvestades on ilmne, et saun-pesumaja erastamisel pidasid mõlemad pooled silmas seda, et saun-pesumaja juurde on võimalik erastada vähemalt 2 ha maad.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
6.Keila vald vaidleb R.R.i kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole omandanud juurviljahoidlat, sest nii Keila valla ja L.R.i vahelise ostumüügilepingu kui ka L.R.i ja kaebaja vahelise kinkelepingu esemena on sõnaselgelt määratletud ainult üks ehitis, milleks on saun-pesumaja. Vastustaja viitab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõikele 1, mille kohaselt sai ehitise kui vallasasja omandiõiguse üle andmine toimuda vaid notariaalses vormis. Vastustaja hinnangul ei saa juurviljahoidla erastamist L.R.ile tõendada Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsus, mis on tehtud kaks aastat enne kõnealust enampakkumist. Liiati toob vastustaja välja, et ei saanukski juurviljahoidlat üle anda, kuna Keila vald ise ei ole seda ehitist enda omandisse kunagi saanud. Vastustaja viitab sellele, et ei 24. oktoobril 1994 koostatud riigi vara munitsipaalomandisse andmise aktis (tl. 43) ega Eesti Erastamisagentuuri nõukogu 12. oktoobri 1994 otsusega (tl. 40) kinnitatud Vene Föderatsiooni relvajõududelt Keila vallas üle võetud objektide nimekirjas pole juurviljahoidlat nimetatud. Veel toob vastustaja välja, et Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsuse lisast 3 nähtub samuti, et müügiobjektiks oli üksnes saun-pesumaja. Vastustaja toob ka välja, et juurviljahoidlat ei ole kaebaja nimetanud ka maa ostueesõigusega erastamise avalduses.
7.Vastustaja ei pea võimalikuks ühe iseseisva hoone käsitamist teise hoone päraldisena ning leiab, et antud juhul ei saanud juurviljahoidlal olla mingisugust saun-pesumaja teenivat funktsiooni. Vastustaja märgib ka, et juurviljahoidla oli Keila-Joa lossi ja pargi osana ehitatud umbes 1830. aastal, samas kui saun-pesumaja on ehitatud 1950-ndatel aastatel. Vastustaja hinnangul ei muuda üht hoonet teise päraldiseks ka asjaolu, et need olid ümbritsetud aiaga või asetsesid lähestikku. Samuti leiab vastustaja, et kaebaja poolt tõendina esitatud Nõukogude armee kaardi väljavõte ei ole tõendina usaldusväärne, kuna seda on ilmselgelt muudetud ja täiendatud ning sellelt ei nähtu, millal see koostatud on. Samas toob vastustaja välja, et antud piirkonna katastri aluskaardilt (tl. 68), Eesti põhikaardilt (tl. 69) ega Nõukogude Liidu topokaardilt ei nähtu kaebaja väidetava aia olemasolu.
8.Ka kaebaja poolt valduse teostamine juurviljahoone osas ei tekita vastustaja hinnangul sellele hoonele omandiõigust ega õigustatud ootust selleks, kuna AÕSRS § 13 lg 2 kohaselt ei saa ehitise kui vallasasja omandamine toimuda leiu ega igamisega.
9.Vastustaja selgitab, et L.R. maa ostueesõigusega erastamise avaldust ei esitanud, ning Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldus nr 223 ei ole R.R.ile maa erastamise seisukohast asjakohane. Kohtuistungil leidis vastustaja, et eelnimetatud korraldusel on lisaks tühise haldusakti tunnused, kuna ei selgu, kes on korralduses nimetatud plaani koostanud.
10.Vastustaja on seisukohal, et kuna juurviljahoidla kuulumine kaebajale ei ole tõendatud, ei ole õige ka väide, et munitsipaalomandisse taotletav maa ei saa põhimõtteliselt munitsipaalomandisse andmisele kuuluda ning sellest tulenevalt ei ole asjakohased ka Riigikohtu otsuses 3-3-1-94-06 esitatud seisukohad maa munitsipaalomandisse taotlemise vaidlustatavuse kohta.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
11.Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leian, et R.R.i kaebus tuleb rahuldamata jätta. Kokkuvõttes on usutav, et juba 1998. aastal saun-pesumaja L.R.ile müües võis Keila vald ostjat müügiobjekti osas eksitada ning vallavalitsus või selle teatud ametiisikud võivad olla andnud saun-pesumaja juurde maa erastamise võimaliku ulatuse kohta katteta lubadusi, ent toimikusse kogutud tõendid ega kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlused ei tõenda, et juurviljahoidla oleks kaebaja omandis ning samuti ei ole siduvalt kindlaks määratud kaebaja omandis oleva saun-pesumaja juurde ostueesõigusega erastatava maa suurus ega piirid, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et Keila Vallavolikogu 28. juuni 2016 otsuses nimetatud maatükk ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse andmisele.
12.Vallavolikogu otsus taotleda teatud maatükk munitsipaalomandisse, on iseloomult menetlustoiming. Kuigi menetlustoimingud ei ole vahetult suunatud isikute õiguste ja kohustuste tekitamisele, ei ole menetlustoimingute iseseisev vaidlustamine halduskohtus reeglina võimalik. Kohtuasjas nr 3-3-1-80-02 selgitas Riigikohus, et haldusmenetluse käigus toimunud menetlusnormide rikkumist saab üldjuhul halduskohtus vaidlustada vaid koos lõpliku haldusaktiga. Erandina on menetlustoimingu või lõplikule haldusaktile eelneva haldusakti vaidlustamine aga õigustatud juhul, kui tegu on rikkumisega, millest tingituna ei saa sellise menetluse tulemusena antav haldusakt olla sisuliselt õiguspärane ning kui menetlustoiming rikub isiku õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest. Kohtuasjades nr 3-3-1-44-50 ja 3-3-1-94-06 tehtud otsuses täpsustas Riigikohus, et maa munitsipaalomandisse taotlemise algatamise otsust on võimalik erandjuhtudel vaidlustada, kui on kahtlus, et vaidlusalune maa ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaliseerimisele. Antud juhul on eelviidatud kohtulahendites nimetatud eeldused täidetud – kaebaja tugineb väitele, et maa, mida Keila vallavolikogu vaidlusaluse otsusega munitsipaalomandisse taotleda otsustas, ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse andmisele, kuna sellel maal paikneb kaebaja omandis olev ehitis. Kaebaja selle väite õigsuse korral oleks ilmne, et vaidlusaluse otsuse lisaks oleval plaanil näidatud ulatuses ei saa maa munitsipaalomandisse andmisele kuuluda, sest vähemalt kõnealuse ehitise alune ja selle teenindamiseks vähimana vajalik maa kuulub ostueesõigusega erastamisele. Samas on ilmne, et maa munitsipaalomandisse taotlemise menetlus iseenesest takistab samaaegselt kaebajale maa ostueesõigusega erastamist kaebaja soovitud ulatuses. Seetõttu ei saa kaebust läbi vaatamata jätta.
13.Toimikus olevad dokumentaalsed tõendid ning kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlused ei kinnita kaebaja väidet, et kaebaja on juurviljahoidla omanik. AÕSRS § 13 lõikest 6 tulenevalt pidi ehitise kui vallasasja võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Võõrandamistehingu notariaalne vorminõue tähendab seda, et notariaalset tõestamist vajas nii võlaõiguslik müügileping kui ka omandi üleandmise asjaõiguskokkulepe. Keila valla ja L.R.i vahel
7.augustil 1998 sõlmitud ostu-müügilepingu (tl. 8) esemeks on üheselt mõistetavalt saunpesumaja. Samamoodi on müügiese määratletud ka L.R.i ja kaebaja vahel 16. oktoobril 2001 sõlmitud kinkelepingus (tl. 13). Kummaski neist lepingutest ei ole nimetatud teist ehitist, st. juurviljahoidlat. Keila valla ja L.R.i vahel sõlmitud lepingu punktis 1.2 sätestatust, et ehitis paikneb õiguslikul alusel kasutataval 20000 m2 suurusel maatükil, ei saa teha järeldust, et lepingu esemeks olid ka mistahes muud ehitised või asjad, mis sellele maatükile jäävad. Maa iseenesest ei saanud olla sellise müügilepingu esemeks, samuti ei olnud võimalik kohalikul omavalitsusel koos ehitisega
müüa n-ö konkreetse maa erastamise õigust ehk määrata ehitise ostu-müügilepingus siduvalt kindlaks selle ehitise juurde edaspidi ostueesõigusega erastatava maa suurus.
14.Kohtuistungil üle kuulatud L.R.i ja Tiit Mae ütlustest nähtub, et nii saun-pesumaja erastamiseks enampakkumise läbi viimisel ning ka konkreetse ostu-müügilepingu sõlmimisel ei pidanud pooled tehingu objektina tegelikult silmas mitte üksnes konkreetset saun-pesumaja, vaid lisaks sellele ka Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korralduses nr 223 nimetatud 2 ha suuruse maa erastamise võimalust. See nähtub väga selgelt näiteks Tiit Mae antud ütlusest, et enne munitsipaalvara müüki määrati kindlaks teenindusmaa. Sellise tegevuse eesmärk oli arusaadavalt muuta formaalselt müügi esemeks olev ehitis kui vallasasi huvilistele atraktiivsemaks. Käesolevas otsuses allpool esitatud põhjustel ei olnud siiski selline teenindusmaa kindlaksmääramine hoone omandajale hilisema maa ostueesõigusega erastamise seisukohast siduv. Kuna vaidlusaluse juurviljahoidla olemasolu ei saanud kindlasti kummalegi poolele teadmata olla, tuleb tõdeda, et nii toonane vallavanem Tiit Mae kui ka L.R. soovisid tehinguga üle anda ka juurviljahoidla omandiõiguse. Usutav on ka see, et lepingus ja muudes dokumentides juurviljahoidla nimetamata jätmine oli tingitud peamiselt sellest, et kõnealust juurviljahoidlat ei olnud kantud hooneregistrisse ning tegelikult ei olnud Keila vallal müüjana ühtki adekvaatset dokumenti, kust nähtuks valla omandiõigus sellele juurviljahoidlale. Seda käsitlust kinnitab ka Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsus (tl. 5), milles nimetati erastatava varana ära „saun ja juurviljahoidla“. Vastustaja on iseenesest õigesti viidanud selle otsuse vastuolulisusele, kuivõrd seal on sauna ja juurviljahoidla juures viidatud lisa nr 3 punktile 11, milleks oli 24. oktoobril 1994 koostatud riigi vara munitsipaalomandisse andmise akti lisaks olev munitsipaliseeritavate objektide nimekiri Keila-Joal (tl. 43 pöördel), mille punktis 11 on nimetatud vaid saun-pesumaja ning puudub viide mingisugusele juurviljahoidlale. Samas kinnitab juurviljahoidla eraldi nimetamine volikogu 1996 otsuses kaudselt nii L.R.ik kui Tiit Mae ütlusi, et juurviljahoidlat ja saun-pesumaja käsitati ühe objektina. Kuivõrd arusaadavalt anti L.R.ile üle ka juurviljahoidla valdus, siis saab järeldada, et samasugusest käsitlusest lähtuti lisaks 1996. aastale ka 1998. aastal ning põhjuseks, miks kõnealust juurviljahoidlat rohkem üheski dokumendis ei märgitud, oligi ilmselt see, et juurviljahoidla olemasolu ja omandiõiguse kohta puudusid igasugused tõendid.
15.Vastustaja seisukoht, et L.R.i ütlused pole iseäranis usaldusväärsed, kuna ta on isiklikult asjaga seotud, võiksid olla põhimõtteliselt õiged, ent põhiosas langesid need ütlused kokku Tiit Mae omadega. Tiit Mae puhul pole põhjust arvata, et tema ütlused oleksid mõjutatud ning kuigi aastatetagused asjaolud ei pruugi väga täpselt meeles olla, kinnitab Tiit Mae ütluste tõelevastavust ka see, et Keila Vallavalitsus 1998. aasta veebruaris saun-pesumajale teenindusmaa üldse määras, aga ka see, et L.R.ile anti üle juurviljahoidla valdus. Kuigi konkreetset dokumenti selle valduse üle andmise kohta kumbki pooltest esitanud pole, ei ole vastustaja ometi kaebaja sellekohasele väitele vastu vaielnud. Mis puudutab seda, milline oli L.R.i ja Keila valla ühine tahe 7. augusti 1998 ostu-müügilepingu sõlmimisel, siis selles osas ei ole tähtsust sellel, kas juurviljahoidla oli Keila valla omandis või mitte. Isegi kui leiaks tuvastamist, et riigi poolt Keila valla munitsipaalomandisse antud nõukogude armee objektide hulgas kõnealust juurviljahoidlat ei olnud, oleks siiski võimalik selle heauskne omandamine, kui Keila valla ja L.R.i mõlema tahe oli selle omand üle anda ning L.R. ei teadnud ega pidanudki teadma, et Keila vald polnud õigustatud omandit üle andma (AÕS § 95 lg 1).
16.Vaatamata sellele, et mõlema poole tahe oli lepingu sõlmimisel suunatud ilmselt ka juurviljahoidla omandiõiguse üle andmisele või vähemalt möönsid mõlemad pooled, et seoses saun-pesumaja juurde 2 ha suuruse maa erastamisega muutub selle oluliseks osaks ka juurviljahoidla (või selle varemed), ei saanud juurviljahoidla omand üle minna, kuna pooled ei järginud sellise omandiõiguse üle andmisele seadusega kehtestatud vorminõuet. AÕSRS § 13 lõike 1 kohaselt sai ehitise kui vallasasja omandiõiguse üle andmine toimuda vaid notariaalses vormis. Notariaalset vormi nõudva lepingu tõlgendamine ning poolte tegeliku tahte välja selgitamine muuhulgas tunnistajate ütlustega või muude tehingu kohustuslikule vormile mittevastavas vormis olevate tõenditega ei ole põhimõtteliselt välistatud, ent võimalikuks ei saa pidada lepingus üheselt mõistetavalt esitatud eseme kirjelduse tõlgendamist selliselt, et lisaks konkreetselt nimetatud asjale kuulus lepingu eseme hulka veel teisigi eraldiseisvaid asju. Lepingus nimetamata asja omandiõigus võis üle minna vaid juhul, kui tegemist on lepingus nimetatud asja olulise osa või päraldisega.
17.Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 18 lõike 1 kohaselt oli päraldiseks vallasasi, mis, olemata peaasja oluline osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Peaasja teenimine tähendab seda, et päraldiseks oleva asja põhifunktsioon on osaleda peaasja eesmärgipärases funktsioneerimises või olla muul moel peaasjaga sedavõrd tihedalt seotud, et olemata küll selle oluline osa (st, olemata selline osa, mille eemaldamisel peaasi hävineb või oluliselt muutub), on see konkreetses situatsioonis igale mõistlikule inimesele arusaadavalt ette nähtud selleks, et tagada peaasja eesmärgipärane kasutatavus. Iseenesest võib üks ehitis olla teise ehitise päraldiseks, ent seda vaid juhul, kui on võimalik tuvastada, et päraldiseks olev ehitis on mõeldud peaasjaks olevat ehitist teenima. Kaebaja poolt viidatud kohtuasjas nr 3-3-1-19-05 tehtud kohtuotsuses käsitletud olukorras saaks ilmselt sadama põhiasja (kai) päraldistena käsitada selle kai kui põhilise ja suurima sadamarajatise funktsionaalse kasutatavuse tagamise eesmärki täitvaid teisi rajatisi nagu kõvakattega väljak, slipp vms. Samuti saaks elamu kui vallasasja päraldisena tõenäoliselt käsitada selle elamu vahetus läheduses olevat ning seeläbi elamuga ruumiliselt seotud abihoonet, mida kasutatakse elamu kasutamisega seotud tegevusteks (nt. küttepuude kuur, saun, käimla), sest need on niivõrd tihedalt seotud elamu funktsioneerimisega, et neid tuleb vaadelda n-ö komplektina.
18.Käesolevas asjas vaidluse all olev olukord erineb eelkirjeldatud näidetest paraku olulisel määral. Ükski asjaolu ei viita sellele, et juurviljahoidlat või kasvuhoonet saaks mõistlikult käsitada saun-pesumaja teeniva asjana. Kõnealuse saun-pesumaja funktsionaalne kasutatavus ei saanud ei varem ega 1998. aastal mingil moel sõltuda juurviljahoidla olemasolust. Ainuüksi see, et nõukogude okupatsiooni ajal olid mõlemad ehitised nõukogude armee väeosa kasutuses ei anna alust väita, et üks neist on teise päraldis. Samuti ei saaks sellist järeldust teha isegi siis, kui leiaks tuvastamist, et konkreetselt need kaks ehitist olid piiratud ühise aiaga. Ruumilise seose olemasolu on päraldise mõiste sekundaarne tunnus, esmaseks tunnuseks on siiski majanduslik seos peaasjaga, mis seisneb peaasja teenimises. Üht asja ei saa teise päraldisena käsitada pelgalt sellest tulenevalt, et asjad teenisid kokkuvõttes sama isiku huve (nt. olid kasutuses sõjaväeosas elavate/töötavate inimeste teenindamiseks) või asusid omavahel lähestikku. Juurviljahoidla kui päraldise staatust ei saa tõendada ka kaebaja esitatud eksperthinnang (tl. 77 jj), mille kohaselt on
suur osa juurviljahoidla konstruktsioonist püstitatud nõukogude ajal. Isegi väide, et 82% juurviljahoidla välisseintest on ehitatud nõukogude ajal, tõendatuks lugeda, ei saa sellest kuidagi teha järeldust, et juurviljahoonel on saun-pesumaja teeniv funktsioon, nagu ka mitte see, et saunas käies võidi teinekord ka juurvilju süüa. Siinkohal tuleb siiski märkida, et tegemist ei ole ehitustehnilise ekspertiisiga ning vastustaja on õigesti viidanud sellele, et vastava märkuse on ekspert teinud tellijalt saadud andmete põhjal, olemata ise tegelikku olukorda kontrollinud. Sellel, kuidas ja millistest põhimõtetest lähtudes nõukogude armee oma väeosarajatiste ümber aedu püstitas, võis olla väga erinevaid põhjusi, ent kahe objekti teistest muudest lähedalasuvatest väeosa ehitistest ühise aiaga eraldamine ei anna alust väita, et üks ehitistest on teise päraldis.
19.Kaebaja esitatud Kaitseministeeriumi 26. oktoobri 2016 kirjast (tl.71) ei saa samuti järeldada, et juurviljahoidla oli saun-pesumaja päraldiseks. Nimetatud kirjast ei nähtu muud, kui vaid seda, et Kaitseministeeriumi arhiivis ei ole kõnealuse juurviljahoidla kohta mingisuguseid dokumente, millest võib järeldada ükskõik mida, ent mitte midagi tõsikindlalt. Sellest kirjast ei saa teha ei järeldust, et juurviljahoidla oleks riigi poolt Keila vallale üle antud, kindlasti mitte ka seda, et tegemist oleks olnud saun-pesumaja päraldisega. Asjaolu, et üht ehitist pole eraldi dokumentides nimetatud ei tähenda, et see oli mõne teise, dokumentides nimetatud ehitise päraldis.
20.Asjaolu, et juurviljahoidja ei olnud kantud hooneregistrisse, ei tähenda, et tegemist poleks olnud ehitisega või et tegu oleks olnud saun-pesumaja päraldisega. Sõltumata hooneregistri kandest oli sellise ehitise omandiõiguse üle andmine võimalik vaid ehitise omandiõiguse üle andmist reguleerivate sätete alusel ehk notariaalselt tõestatud lepinguga.
21.Poolte kokkuleppega ei saa asja päraldiseks lugeda teist asja, mis objektiivselt ilmselgelt päraldise tunnustele ei vasta. Vastasel juhul tekiks võimalus kokkuleppega hälbida seaduses sätestatud tehingu vorminõudest. Liiati ei ole ka L.R., kaebaja ega Keila vald asjassepuutuvate tehingute tegemise ajal juurviljahoidlat sõnaselgelt saun-pesumaja päraldisena määratlenud. Selleski osas erineb käesolev vaidlus oluliselt Riigikohtu poolt kohtuasjas 3-3-1-19-05 tehtud lahendis kirjeldatud juhtumist, kus ei olnud kai kui ehitise päraldisteks olevaid teisi rajatisi (kõvakattega plats, paadislipp) küll notariaalses ostu-müügilepingus nimetatud, ent korduvate omanikuvahetuste käigus olid need asjad alati nimetatud üleandmise aktides, millest sai üheselt teha järelduse, et neid on kogu aeg käsitletud kai päraldistena. Seda siis lisaks sellele, et eelnimetatud teiste rajatiste puhul oli olemas lihtne majanduslik seotus kai kui sadama põhirajatisega, mida antud juhul saun-pesumaja ja juurviljahoidla vahel tuvastada võimalik ei ole.
22.Kuna juurviljahoidla ei saanud olla saun-pesumaja päraldis, ei saanud L.R. selle omandiõigust Keila vallalt ega saanud seda ka üle anda kaebajale lepinguga, milles käsitleti üksnes saunpesumaja omandiõiguse üle andmist. Kuivõrd ei 1998. aasta ostu-müügilepingus ega 2001. aasta kinkelepingus, mis olid mõlemad vormikohased, ei sisaldu kokkulepet juurviljahoidla omandiõiguse üle andmise kohta ning päraldisena ei saanud juurviljahoidla saun-pesumajaga lahutamatult kaasas käia, tuleb juurviljahoidla omandiõiguse üle andmise kohta sõlmitud suulist kokkulepet käsitada vorminõude rikkumise tõttu tühisena vastavalt eelnimetatud tehingute tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lõikele 3 ning tõdeda, et juurviljahoidla ei ole kaebaja omandis.
23.Samamoodi ei saa kaebaja omandiõigust kuidagi tõendada 2000. aastal koostatud Tammsaare maaüksuse plaan ja vastav katastriüksuse plaan (tl. 75-76). Nimetatud tõendid kinnitavad küll seda, et Keila vallal või vähemalt piiriettepaneku koostanud ametnikul oli veel tookord selge arusaam, et saun-pesumaja juurde on võimalik erastada lausa 2,7 ha maad, ent see ei tõenda juurviljahoidla omandiõiguse üle minekut. Viidatud piiriettepaneku (tl. 75 pöördel) puhul on seejuures tähelepanuväärne, et juurviljahoidlat sellele üldse kantud ei ole, mis tegelikult näitab seda, et Keila vald pidas otstarbekaks selle juurviljahoidla olemasolu üldse tähelepanuta jätta. Vaidlust pole ka selles, et eelviidatud piiriettepanekust lähtudes maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid lõpule ei viidud. Kuivõrd kaebaja omandas saun-pesumaja 2001. aasta oktoobris ning on ilmne, et L.R. ega ükski muu isik ei olnud saanud esitada saun-pesumaja juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldust enne 1. jaanuari 1998, tuli kaebajal esitada vastav avaldus kolme kuu jooksul vastavalt Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõigetele 21 ja 22. Seda kaebaja ka tegi ning sellega algas uuesti maa ostueesõigusega erastamise menetlus.
24.Asjaolu, et L.R.i taotlusel algatati 2001. aasta juunis Tammsaare maaüksuse detailplaneering (tl. 11) ega ka asjaolu, et ta on teinud juurviljahoidla korrashoiuks kulutusi, ei saa tekitada omandiõigust. Ehitise kui vallasasja omandiõigus ei saa tekkida igamisega.
25.Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusest nr 223 ei ole kaebajale tekkinud õiguspärast ootust saun-pesumaja juurde 2,0 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Ostueesõigusega erastatava maa piiride ja ligikaudse suuruse kindlaks määramine sai ka 1998. aastal toimuda maa ostueesõigusega erastamise menetluses vastavalt Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi VVm 1996/267) p 13 alapunktile 2. Maa ostueesõigusega erastamise menetlus algas VVm 1996/267 punkti 8 kohaselt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisega kohalikule omavalitsusele. VVm 1996/267 sätetest ei tulene, et ehitise juurde maa ostueesõigusega erastatava maa piiride kindlaks määramine oleks olnud võimalik enne, kui konkreetne ehitis on üldse maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud subjekti omandis. Kohalik omavalitsus MaaRS §-st 21 tulenevalt maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektiks olla ei saanud, seega ei saanud ka ajal, mil hooned olid kohaliku omavalitsuse omandis, toimuda mingisugust maa ostueesõigusega erastamise menetlust ning polnud võimalik kindlaks määrata ka ostueesõigusega erastatava maa piire ega ligikaudset pindala. Seetõttu ei tulene Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusest nr 223 kaebajale mingisuguseid subjektiivseid õigusi. Juhul kui vallavalitsus L.R.ile nimetatud korraldusele viidates kas enampakkumisel või 7. augusti 1998. aasta ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kinnitas, et ostetava saun-pesumaja juurde kuulub erastamisele 16. veebruari 1998. aasta korraldusele nr 223 lisatud plaanil näidatud 2 ha suurune maatükk, oli tegemist õigusliku tähenduseta lubadusega. Vald sai küll müüa tema omandis olevaid ehitisi kui vallasasju, mitte aga määrata enne nende võõrandamist kindlaks nende juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluvat maad ega müüa koos ehitisega n-ö maa erastamise potentsiaali. Kaebaja väide, et enampakkumise alghinda ning tema pakkumust arvestades pidasid mõlemad tehingupooled silmas tegelikult lisaks saun-pesumaja hoonele ka 2 ha suuruse maa erastamise võimalust, on juba eeltoodud põhjustel usutav, ent vallavalitsuse vastavasisulisele lubadusele või sellest tekkinud väärettekujutusele tuginedes ei saa kaebaja
nõuda nimetatud 2 ha suuruse maa erastamist ega vaidlustada antud juhul maa munitsipaalomandisse andmist.
26.Ka hooneregistri õiendil märgitust, et saun-pesumaja asub 2,0 ha suurusel õiguslikul alusel kasutataval maal, ei saanud L.R.il ega kaebajal tekkida õiguspärast ootust sellise maa ostueesõigusega erastamisele. Kõnealune märkus nii hooneregistri õiendis (tl. 9 pöördel) kui ka 1998. aasta ostu-müügilepingus on tegelikult õigusliku tähenduseta ning võib äärmisel juhul tähendada seda, et tegemist on AÕSRS tähenduses õiguslikul alusel püstitatud ehitisega, mitte aga seda, et selle ehitisega käiks kuidagi lahutamatult kaasas 2 ha suuruse maa kasutusõigus või et hoone omandamisega tekiks subjektiivne õigus 2 ha ulatuses maad erastada. Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldust nr 223 ei saa ka käsitada krundi kindlaksmääramisena. Kohaliku omavalitsuse omandis olevale ehitisele MaarS-i ja selle rakendusmääruste alusel teenindusmaa määramine ei ole käsitatav krundi kindlaks määramisena MaaRS § 7 lg 52, § 12 lg 1 ja § 9 lg 9 tähenduses.
27.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja on esitanud taotluse enda kasuks menetluskulude (õigusabikulu) välja mõistmiseks. Lähtun selles osas siiski pika aja jooksul väljakujunenud kohtupraktikast, et vastustaja kasuks õigusabikulude välja mõistmine ei ole HkMS § 109 lg 6 tähenduses üldjuhul põhjendatud. Käesoleva vaidluse sisu ei ole sedavõrd kohaliku omavalitsuse tavalistest ülesannetest hälbiv, et õigustaks erandina õigusabikulu põhjendatuks lugemise. Vastustajal ei ole lepingulise õigusabi kasutamine keelatud ning see võib olla ka vastustaja enda töökorralduse seisukohast otstarbekas, ent sellega seotud kulud jäävad ka kaebuse rahuldamata jätmise korral vastustaja enda kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.