OÜ Kordiales kaebus Saue Vallavolikogu 26.05.2016 otsusele nr 45 „Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mittealgatamine“
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Kordiales (registrikood 10810183), volitatud esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja advokaat Kadri Lember Vastustaja – Saue vald, volitatud esindaja Sandra Marran
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ Kordiales kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusoasliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 31.10.2016 (HKMS § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute omanik OÜ Kordiales (kaebaja) esitas koos RAAM Arhitektid AI OÜ-ga Saue Vallavalitsusele 06.11.2015 taotluse algatada talle kuuluvatel kinnistutel detailplaneering (DP). Saue Vallavalitsus ei pidanud 05.01.2016 kirjas nr 7-4/5372-2 DP algatamist esitatud taotluse põhjal võimalikuks, kuivõrd tegemist oli Saue valla üldplaneeringut (ÜP) muutva DP algatamise taotlusega ning taotluses puudusid avalikku huvi väljendavad põhjendused ÜP-st erandi tegemiseks. Seepeale tegi kaebaja 05.02.2016 ettepaneku korrigeerida eskiislahendust selliselt, et viia see vastavusse ÜP-ga. Ühtlasi teatas kaebaja, et soovib DP algatamise taotlust muuta ning majutusküla asemel rajada üksikelamud ja/või talud. Kaebaja selgitas veel, et väärtuslik põllumaa säilitatakse ning
3-16-1300 hoonestusalade asukohad kavandatakse väljapoole põllumaad, juhindudes hajaasustuse põhimõtetest. Sarnaselt DP algatamise taotlusega kavatsetakse säilitada rohevõrgustiku ala 100% loodusliku haljasalana, mida ei hoonestata.
2.Saue Vallavalitsus edastas kaebajale 14.03.2016 otsuse eelnõu taotletava DP algatamata jätmise kohta, mille kohta kaebaja sai oma seisukoha esitada. Kaebaja 13.04.2016 selgituste kohaselt muudeti esialgset DP lahendust valla juhiste järgi, mistõttu tuleks DP algatada.
3.Saue Vallavalitsus edastas kaebajale 12.05.2016 täiendatud otsuse eelnõu taotletava DP algatamata jätmise kohta. Kaebaja 25.05.2016 vastuse kohaselt ei olnud vald arvestanud, et 05.02.2016 täpsustuses on DP lahendust oluliselt muudetud ning DP algatamata jätmiseks ei esine seaduses sätestatud aluseid.
4.Saue Vallavolikogu 26.05.2016 otsusega nr 45 „Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mittealgatamine“ (otsus nr 45) jäeti OÜ Kordiales taotlus DP algatamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt on DP algatamise eesmärk vastuolus kehtiva Saue valla ÜP ning Harju maakonna teemaplaneeringuga „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ (teemaplaneering) ning neist tuleneva avaliku huviga.
5.Tallinna Halduskohtusse saabus 30.06.2016 OÜ Kordiales kaebus nõudega tühistada otsus nr 45 ning kohustada Saue Vallavolikogu kaebaja taotlust DP algatamiseks uuesti läbi vaatama.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Kaebaja leiab, et DP algatamata jätmiseks puudub seaduslik alus, vald on jätnud kaalutlusõiguse teostamisel arvestamata oluliste asjaoludega ning rikutud on uurimispõhimõtet. 1) DP-t ei saa planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 p 1 alusel algatamata jätta, kuna taotletav DP ei ole vältimatus vastuolus ÜP-ga. Kaebaja muutis DP algatamise ettepanekut 05.02.2016 vastuses vastavalt vastustaja antud juhistele. Kaebaja ei taotle ebausutavalt suurt hoonestusmahtu. Kaebaja soovib rajada üksikelamud ja/või talud, mis vastavad 10 pere vajadusele, ning arendada mahepõllumajandust, mitte luua majutusvõimalust kuni 250 inimesele. Põllumassiividest on võimalik moodustada terviklikud kinnistud, samuti on võimalik ühepereelamud ja talude asukohad rajada nii, et need paiknevad väljaspool põllumaad. Koppelmanni kinnistul on võimalik tagada ÜP-le vastav hoonestus kahel viisil: moodustades keskmiselt u 13,2 ha suurused kinnistud, millest ligikaudu 4,2 ha maad ei asu väärtuslike põllumaade alal ning igale kinnistule lisanduks u 9 ha väärtuslikku põllumaad, või moodustades põllumassiividest eraldi terviklikud kinnistud ning pereelamutele ja/või taludele eraldi keskmiselt 4,2 ha suurused kinnistud. Elamuala ei takista põllumaa kasutamist. Elamualasid ei olnud juba esialgse eskiislahenduse kohaselt plaanis rajada rohevõrgustiku alale. Vald ei ole välistanud, et DP algatamise taotlus vastab ÜP-le. Vastustaja selgitas 29.02.2016 kohtumisel võimalusi Koppelmanni ja Kopli kinnistud hoonestada, pidades võimalikuks planeerida Koppelmaa kinnistu loodepoolsele ligikaudu 15 ha suurusele maaalale ning Kopli kinnistule kuni kolmest üksikelamust koosnevaid hoonete gruppe. Muudetud planeeringulahendus ei erine oluliselt valla välja pakutud võimalustest ega ole ÜP-ga ilmselges vastuolus. Arvestades, et Koppelmanni kinnistust üle 30 ha ei ole PRIA registrikaardi kohaselt põllumassiivide ala, on sellele võimalik rajada hajaasustuse põhimõttele vastav hoonestus. Vastustaja seisukoht, nagu kuuluks terve Koppelmanni kinnistu tervikliku üle 4 ha suuruse põllumaa-ala koosseisu, ei ole kooskõlas PRIA registrikaardi andmetega. Isegi kui Koppelmanni kinnistu kuuluks tervikliku üle 4 ha suuruse põllumaa-ala koosseisu, ei välistaks see DP algatamist. Saue valla ÜP p 7 kohaselt on 2(10)
3-16-1300 erandlikult võimalik väärtusliku põllumaa alasid hoonestada, kui lähtutakse hajaasustuse alade hoonestamise tingimustest ja säilitatakse maksimaalselt põllumaa kompaktsus. Praegu on põhjendatud erandi tegemine: ühepereelamute ja/või talude rajamisega võetakse kasutusele elamutega piirnevad hetkel söötis põllumaad. ÜP seletuskirja p 7 kohaselt on erandi tegemise aluseks põllumaa sihtotstarbeline kasutamine, mis on omakorda avalikes huvides. Valla viide, et põllumaade kasutamine on võimalik ka muul viisil, on paljasõnaline. 2) Vastustaja on DP algatamata jätmisega rikkunud haldusmenetluse põhimõtteid. Vald on kaalutlusõiguse teostamisel jätnud arvestamata olulise asjaoluga. Kaebaja on taotlust muutnud. Vald ei ole muudetud taotlusega arvestanud, kuigi kaebaja on taotluse muutmisele korduvalt tähelepanu juhtinud. Eskiislahenduse muutmata jätmine ei või olla DP algatamata jätmist välistavaks asjaoluks. DP algatamata jätmine on diskretsiooniotsus, mis peab põhinema sisulistel kaalutlustel. Kaebaja DP algatamise taotlus vastab vorminõuetele. Vald on ületanud diskretsioonipiire. Otsustades, kas DP algatada, ei tehta siduvaid planeeringu sisu puudutavaid otsuseid, vaid tuvastatakse taotluse põhisisu ja püütakse leida sobivad lahendused, mis vastavad ÜP-le, õigusaktidele ja asjast puudutatud osapoolte huvidele. DP tulnuks algatada, et leida kõiki osapooli rahuldav lahendus. Vastustaja on rikkunud ka uurimisprintsiipi. Vastustaja on kohustatud menetletavas asjas olulise tähtsusega asjaolud omal algatusel välja selgitama. Valla seisukoht, et jääb ebaselgeks, mida taotleja tegelikult soovib ja planeerib saavutada, on vastuolus planeerimise üldpõhimõtetega. Vallal on kohustus selgitada välja DP algatamise taotluse sisu, küsides vajaduse tekkimisel täiendavaid selgitusi või dokumente. Kui vald oleks uurimispõhimõtet täitnud, oleks ta mõistnud, et kaebaja loobub esialgses mahus hoonete kavandamisest. Haldusorgani tegevus ei tohi olla vastuoluline ja sõnamurdlik. Vastustaja on pidanud võimalikuks maatulundusmaa, sh põllumajandusmaa sihtotstarbe muutmist elamumaaks 16.02.2016 korraldusega nr 123, 15.12.2015 korraldusega nr 981, 01.12.2015 korraldusega nr 928, 07.07.2015 korraldusega nr 580. Viimase korraldusega sarnast lahendust soovib saavutada ka kaebaja. 3) Vastustaja kaalutlused on põhjendamata: viited vajadusele säilitada häirimatult rohevõrgustiku toimimine ning kaitsta põhjavett on asjakohaselt sisustamata. Rohevõrgustiku ala ei ole kavas hoonestada, vaid see säilitatakse täies ulatuses. Vald on jätnud põhjendamata, kuidas häirib rohevõrgustikuga piirneva ala hoonestamine ühepereelamutega rohevõrgustiku ala toimimist ja säilimist. Ükski õigusakt ei keela rohevõrgustikuga piirnevale alale rajada elamuala. Vastustaja vastupidine tõlgendus loob ebaselgust, kuna sellisel juhul puuduks arusaam, millal on rohevõrgustiku ja sellega piirneva ala hoonestamine lubatud. DP eesmärgiks on leida ümbritseva keskkonnaga maksimaalselt harmoniseeriv lahendus. Vastustaja ei ole praktikas pidanud rohevõrgustikuga piirneva ala hoonestamist võimatuks, algatades DP rohevõrgustiku tuumala äärealale 08.03.2016 korraldusega nr 184, rohevõrgustiku koridori äärealale 16.02.2016 korraldusega nr 123 ja 15.12.2015 korraldusega nr 981. Ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumine ei saa olla DP algatamata jätmise aluseks. Planeeringuga tagatakse põhjavee kaitse hajaasustusalal. Veevarustus ja kanalisatsioon tagatakse puurkaevu ja kogumismahutitega. Veevarustuse ja kanalisatsiooni küsimus lahendatakse planeerimismenetluse käigus. Igal juhul puudutab kogumismahutite tühjendamise maksumus rajatavate elamute omanike, mitte valla õigusi ja kohustusi. Asjakohaste keskkonnauuringuteta ei saa vallavolikogu väita, et taotletav planeeringulahendus toob kaasa ebamõistlikke keskkonnariske või halvendab keskkonda. Väide on vastuolus hea halduse tava ja PlanS § 128 lg 2 p-ga 3. MTÜ Koppelmaa Küla Seltsi
3(10)
3-16-1300 05.05.2016 vastusest nähtub, et külarahvas ei vastusta projekti, kui projekt vastab ÜP tingimustele. 4) Vastustaja ei ole arvestanud DP-ga kaasnevaid olulisi avalikke huve. Vastustaja ei ole viidanud ülekaalukatele avalikele huvidele, millega DP lahendus vastuolus oleks, rikkudes nii uurimispõhimõtet. Avaliku huvi väljaselgitamise kohustus lasub vastustajal. PlanS § 142 lg 1 kohaselt võib põhjendatud taotluse korral ÜP-t DP-ga muuta. Isegi, kui taotletav DP nõuaks ÜP muutmist, on vallal kohustus selgitada välja ülekaalukas avalik huvi, mis õigustaks ÜP muutmist. ÜP ise ei ole selliseks avalikuks huviks, millega vald peaks PlanS § 142 lg 1 rakendamisel arvestama. Vastustaja viited sellele, et elamuala rajamisega takistatakse põllumaa kasutamist, jäävad arusaamatuks, kuna planeeringuala seisab praegu söötis ning planeeringuga kavatsetakse põllumaa kasutusele võtta. Kaebaja taotlusest ei tulene, et väärtuslik põllumaa tükeldataks selliselt, et seda ei saa enam kaasaegsete põllutöömasinatega majandada. Just DP-ga kavandatav arendus võimaldab põllumaad sihtotstarbeliselt kasutada. DP-ga kavatsetakse luua terviklik külakogukond, mitte üksnes elamuala. Kontseptsioon toetab mahepõllumajanduse arendamist ja looduskeskkonna säästmist. Mahepõllumajanduse arendamine soodustab tööhõivet ja maksulaekumisi seda enam, et Harjumaa jõukamates valdades on kasvanud nõudlus kodufarmidest pärinevate saaduste ja toodete järele. Võimalik on arendada ka siseturismi, müües kohalikke põllumajandussaadusi ning korraldades laatu ja muid üritusi. Positiivset mõju ei saa vaatamata uuringute puudumisele välistada. Kavas on taastada ajalooline mõisakompleks, mis edendab muinsuskaitset. Külakeskuse rajamine koos muuseumi, raamatukogu ja vaba aja veetmise võimalustega on sotsiaalpoliitiline eesmärk.
7.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, leides, et see on alusetu ja põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata. 1) Riigikohus märkis 27.01.2010 otsuses nr 3-3-1-79-09, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda, et tema DP algatamise taotlus rahuldataks, kuid tal on õigus nõuda, et haldusorgan kaaluks õiglaselt õiguslikke hüvesid. Otsus nr 45 põhineb õiguspärastel kaalutlustel, tuginedes kehtivale Saue valla ÜP-le, teemaplaneeringule ja kehtivale seadusandlusele. Arvestatud on kõigi oluliste asjaoludega. Vaidlustatud otsuses on arvestatud planeeringutaotluse muudatust. Sama ei erine ka muudetud DP taotluse kohane hoonestusala esialgsest hoonestuslahendusest. Kaebaja muutis planeeringulahendust tekstiliselt. Esialgses taotluses oli kavandatud rajada 5 ühesugust 5–6 magamistoaga 2-korruselist hoonet ning üks suurem kompleks köögi- ja abiruumidega ehk kokku majutust kuni 250-le inimesele (50 igal kinnistul). Sisuliselt oli tegemist kortermajadega, mitte üksikelamutega. Muudatusettepanekuga vähendati küll elanike arvu ligikaudu kümnekordselt, ent see ei muutnud asjaolu, et mõlema lahenduse puhul hoonestati kinnistud samasuguses mahus – mahus, mida antud piirkonda Saue valla ÜP-ga ette nähtud ei ole. Vastustajale ei jäänud ebaselgeks taotlus, vaid kaebaja eesmärk: mida ta tegelikult soovib. Vastustaja on kuulanud ära kinnistu omaniku ja piirkonna elanike seisukohad. Täiendavate asjaolude väljaselgitamine ei oleks muutnud vastustaja lõplikku otsust, mistõttu ei pidanud vastustaja taotluse täpsustamist vajalikuks. Kaebajale kuuluvatel kinnistutel puudub ühisveevärk ja kanalisatsioon, hoonestusala ei jää ka Saue valla reoveekogumisalale. Saue valla põhjavesi on nõrgalt kaitstud, mis tekitab muret kohalikes elanikes. Kõnealune piirkond on teadlikult kavandatud ÜP-ga hajaasustusalaks. Nii reoveejaama kui kanalisatsioonitorustiku rajamine piirkonda on majanduslikult ebaotstarbekas, kuna olemasolevad elamualad paiknevad üksteisest kaugel. Mahutite kasutamine ei ole majanduslikult soodne, kuna nende tühjendamine paakautodega on ca 3-4 korda kallim kui reoveekanalisatsiooni teenus. 4(10)
3-16-1300 Piirkonnas asuv rohevõrgustik seab täiendavad piirangud ÜP-t muutvate planeeringute algatamiseks. Rohelise võrgustiku alal ei ole lubatud kavandada uusi hoonestusalasid ega laiendada olemasolevaid. Erandina on lubatud rajada olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik hoonestus või hoonestamata maa puhul rajada isiklikuks otstarbeks eluasemekoht (üks üksikelamu koos abihoonetega). Uued ehitusalad ei tohi häirida rohelise võrgustiku toimimist. Rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele mõjuks kahtlemata häirivalt rohevõrgustiku koridoriga piirnevale maa-alale uue elamuala rajamine koos kõigi vajalike juurdepääsuteedega. Rohekoridor paikneb virtuaalselt suures metsaalas. Looduses pole võimalik suunata loomade liikumist läbi koridori. Kaebaja viidatud korraldused DP kehtestamisest rohevõrgustikuga piirnevale alale ei ole kaebaja taotlusega DP algatamiseks võrreldavad. Viidatud korraldustes asuvad elamukrundid tiheasustusalal. Linnas asuvate rohevõrgustike aladel on teistsugune funktsioon kui looduslikel rohealadel. Lisaks erinevad need taimeliikide rohkuse poolest. Kaebaja viidatud planeeringud, kus maatulundusmaa, sh põllumajandusmaa, sihtotstarve muudeti elamumaaks, asuvad täielikult või osaliselt tiheasustusaladel, sh reoveekogumisalal ning planeeritud alade juhtotstarbeks on ÜP-s määratud pere- ja ridaelamumaad. Sellisena on viited kehtestatud DP-tele asjakohatud ja ei oma kaebaja taotletud planeeringuga võrreldavat seost. 2) Kaebaja taotleb ÜP-t muutva DP algatamist. Kaebaja soovib ÜP-s määratud eesmärgist erinevat maakasutust ja ehitusõigust. Kinnistud asuvad hajaasustusalal, millele ei ole määratud maakasutuse juhtotstarvet. Kopli kinnistu (suurusega 32,79 ha) maakasutuse sihtotstarve on metsamaa, Tippo kinnistu (suurusega 1,49 ha) maakasutuse sihtotstarve tootmismaa. Koppelmanni kinnistu (suurusega 95,85 ha) maakasutuse sihtotstarve on enamjaolt haritav maa, kuuludes tervikliku üle 4 ha (arvestatav suurus põllumaa-alale, mida oleks tasuv ja mõistlik kaasajal põllumajanduslikel eesmärkidel harida ja kasutada) suuruse põllumaa-ala koosseisu ning kuulub ühtsesse terviklikku põllumassiivi ja on kantud PRIA registrisse (massiivi maakasutus on püsirohumaa). PRIA jagab toetusi põllumassiividele, mitte põllumaa-aladele. Osa Koppelmanni kinnistust (ca 14 ha suurune ala) jääb ÜP kaardi kohaselt väärtuslikule niidualale. Saue valla ÜP (seletuskiri lk 15, p 7) kohaselt üle 4 ha suuruseid terviklikke põllumaa-alasid reeglina ei hoonestata. Saue valla ÜP (seletuskirja punkt 4.3) sätestab, et hajaasustusega alal tuleb hoonete ja rajatiste kavandamisel maksimaalselt säilitada metsa, miljööväärtuslikke maastikke ja hoonestusalasid, väärtuslikke põllumaid ja põllumassiivide terviklikkust. Eelistatakse madalat, s.o kuni 2korruselist hoonestust, korterelamuid ei ehitata. Lubatud on põllumajandusliku või teenuseid pakkuva väikeettevõtluse, kogukondliku ühistegevusega tegelemiseks vajalike hoonete ehitamine. Elamualade ja juurdepääsuteede rajamine põllumassiividele rikub ära terviklikud põllumassiivid ning pigem halvendab sellega ka alles jääva põllumaa-ala kasutusvõimalusi kaasaegsete põllutöömasinatega. Kaebaja kinnistud ei ole mõeldud arendusaladeks taotletud mahus. Kaebaja ei ole elamute asukohti pakkunud välja selliselt, et need asuksid väljaspool põllumaad. Eskiislahenduse kohaselt on elamualad planeeritud põllumaale. 3) ÜP-kohane hoonestamine on võimalik, hoonestades Koppelmanni ja Kopli kinnistud projekteerimistingimuste alusel, kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest abihoonetest koosnevate hoonete gruppidena (2–3 gruppi kahes piirkonnas), kus gruppidevaheline kaugus õuealade vahel mõõdetuna on vähemalt 100 m. Koppelmanni kinnistu loodepoolne osa on üks selline piirkond. Nii säilitatakse põllumassiiv ja rohevõrgustiku koridor. Kaebajal tuleb muuta taotlust ja hoonestusmahtu oluliselt vähendada. Vastustaja pooldab Koppelmanni kinnistul asuva mõisakompleksi taastamist, kuid seda on võimalik teha ka ÜP-t muutmata.
5(10)
3-16-1300 4) PlanS § 142 lg 1 kohaselt võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud ÜP põhilahenduste muutmise ettepanekut. Põhjendatud vajadust hindab kaalutlusõiguse alusel kohalik omavalitsus. Riigikohus märkis oma 19.04.2007 otsuses nr 3-3-1-12-07, et ÜP muutmine DP-ga peaks jääma erandlikuks, näiteks ÜP kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral, kuivõrd DP koostamisel vaadatakse vaid väikest osa ÜP-ga hõlmatud alast. Nii ei saa DP menetlemisel arvestada kogu linna või valla territooriumi olukorda. Põhjendatud vajaduse äratundmiseks on haldusorganil planeerimismenetlusele omaselt lai kaalutlusruum. ÜP-t muutva DP koostamise eelduseks on seega piisav avalik huvi, st vallaelanike vajadused ja huvid, arvestades valla arengu iseärasusi. Juhindudes Riigikohtu otsusest nr 3-3-1-12-07, peab kaebaja välja tooma avaliku huvi, mis põhjendaks ÜP-d muutva DP olulisust ning veenaks uue ühiskondliku kokkuleppe saavutamise võimalikkuses. Kehtestamise tõenäosuseta ÜP-t muutva DP algatamine raiskab kaebaja rahalisi ressursse ja menetlusosaliste aega. Käesoleval juhul ei ole DP algatamise taotluses esitatud avalikku huvi väljendavaid põhjendusi ÜP-t muutva DP vastuvõtmiseks. 5) Vastustaja on arvestanud DP-ga kaasnevaid olulisi avalikke huve. Kehtivas Harju maakonna ja Saue valla ÜP-s saavutatud ühiskondlikud kokkulepped kajastavad avalikku huvi, kaaludes üles kaebaja erahuvi Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute hoonestamiseks taotletud mahus. Menetluses on põhjalikult kaalutud tingimusi ja mõjusid, mille tulemusena on jõutud järeldusele, et menetlust pole otstarbekas jätkata, sh selgitada täpsemalt välja keskkonnaalaseid ja sotsiaalpoliitilisi mõjusid. Avalikes huvides on väärtuslike põllumaade säilitamine. Väärtuslikke põllumaid reeglina ei hoonestata. Väärtuslikke põllumaid kasutatakse rahva äratoitmiseks. Väärtuslikud põllumaad on viljakad põllumaad (boniteediga üle 40 hindepunkti) ning terviklikud põllumaa-alad suurusega üle 4 ha. Selliste maade säilitamise olulisust rõhutavad nii teemaplaneering kui ka Saue valla ÜP. 100 ha suurune põllumaa-ala on piisav väikeettevõtluse ja mahepõllumajanduse arendamiseks ning selle tükeldamine või vähendamine hoone püstitamise eesmärgil ei ole mõistlik. Nimelt toimub maaharimine mehhaniseeritult, mistõttu on oluline säilitada põllumaid võimalikult suurte tervikutena. Hajaasustuse alal elavatel inimestel on õigus ka avarale ja privaatsele ruumile. Kaebaja taotletud DP oleks Koppelmaa küla elanike arvu drastiliselt tõstnud. Praegu elab hajaasustusega alal 66 elanikku, kaebaja planeeris sinna aga elamuid 250 inimesele.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Haldusmenetluse seaduse § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.
9.Otsuses nr 45 on vastustaja tuginenud PlanS § 128 lg 2 p-le 1, mille kohaselt detailplaneeringut ei algatata, kui algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. Vastustaja on otsuses nr 45 analüüsinud algatatavat DP-d ka PlanS § 142 lg 1 kontekstis (ÜP-d muutev DP) ning jõudnud järeldusele, et käesoleval juhul kaalub kehtivas teemaplaneeringus ja ÜP-s saavutatud ühiskondlikke kokkuleppeid kajastav avalik huvi üles eraomaniku erahuvi.
10.Seega on esmalt vaja selgitada, kas algatatava DP näol oli tegemist ÜP-ga ilmselges vastuolus oleva või vähemasti ÜP põhilahendust muutva planeeringuga.
11.Kohus nõustub vastustajaga, et algatatav DP on Saue valla ÜP põhilahendust muutev ning põhjendamatu ei ole seda käsitada Saue valla ÜP-ga vastuolus olevana, sealjuures on selline hinnang põhjendatud ka muudetud taotluse osas. Kohus leiab, et algatatava DP lahenduse puhul tuleb hinnata iga moodustatava kinnistu hoonestuslahendust eraldi, samuti kogu planeeritud ala lahendust tervikuna. Seda iseäranis kaebaja avaldatu valguses, et DP-ga kavandatakse luua terviklik külakogukond, mitte üksnes elamuala. 6(10)
3-16-1300
12.Kohus leiab, et DP alusel moodustatavate kinnistute lõikes ületab kavandatud hoonestusmaht Saue valla ÜP-s lubatud hoonestusmahtu. ÜP seletuskirja kohaselt on hajaasustusega alal reeglina lubatud kuni kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest abihoonetest koosnevad hoonete grupid, sealjuures külade olemasoleva hoonestusega aladel võib olla kuni 6 üksikelamut. Nii algses kui ka muudetud taotluses on kaebaja soovinud rajada moodustatavatele kinnistutele hoonete gruppe kuni 6 hoonega. Kohtu hinnangul on kaebaja eskiislahenduses põhjendamatult viidanud, et tegemist on olemasoleva hoonestatud külaga. Asja materjalidest nähtuvalt asub Kopelmanni kinnistul küll ajalooline mõisasüda koos abihoonetega, kuid asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et tegemist oleks muus osas varasemalt hoonestatud alaga. Kaebaja on soovinud hoonete gruppe rajada seni hoonestamata maa-alale (v.a mõisasüda). Seega ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ÜP seletuskirjas nimetatud erandit 6 hoonegrupi osas laiendada kogu Kopelmanni kinnistule, mille suuruseks on 95,85 ha.
13.Vastustaja sõnade kohaselt oli algse DP taotluse kohaselt „igale kinnistule 5-st plaanis rajada 5 ühesugust 5-6 toaga 2-korruselist hoonet + üks suurem kompleks abiruumidega ehk majutust kuni 250 inimesele (50 igal kinnistul)“. Sellele väitele ei leidnud kohus kinnitust esitatud materjalidest, kuid kaebaja on seda 05.02.2016 vastuses möönnud, soovides esitatud DP taotlust muuta (vastuse p 6, tl 18 pöördel). Sealjuures ei nähtu kohtule ühestki dokumendist, et kaebaja oleks muudetud DP taotluses soovinud ehitusmahtusid vähendada: kaebaja soovib 05.02.2016 vastuse kohaselt rajada planeeritavale alale 10 eluasemekohta, kavandades jätkuvalt kuni 6 hoonega hoonete gruppe (kaebaja 13.04.2016 seisukoha p 2, tl 26). Kaebaja ei ole väitnud, et hoonete gruppe kavandatakse senisest vähem. Kaebaja on lihtsalt avaldanud, et soovib majutusküla asemel kavandada üksikelamud ja/või talud. Arvestades nimetatud asjaolu, ei ole kohtu hinnangul vastustajale etteheidetav varasemalt kujundatud seisukoha muutmata jätmine, sest määrav ei ole ainuüksi see, kas rajatavaid hooneid nimetada majutuskülaks, kortermajadeks, üksikelamuteks või taludeks, vaid kavandatav hoonete maht kinnistul ja ning planeeritaval alal tervikuna. See info on vastustajale vajalik DP lahenduse üle otsustamiseks, sh lahenduse vastavuse kontrollimiseks ÜP-ga. Otsusest nr 45 nähtuvalt peab vastustaja planeeritavat arendustegevust antud piirkonda liialt suuremahuliseks. Selles osas nõustub kohus vastustajaga. Isegi kui leida, et ühe moodustatava kinnistu lõikes on formaalselt tegemist ÜP sõnastusega kooskõlas oleva lahendusega, ei ole planeeritava arenduse näol, millega lisandub ÜP-s sätestatud maakasutust muutes piirkonda 10 hoonete gruppi (ca 50 hoonet) ning külaelanike arv suureneb märkimisväärselt, tegemist sisuliselt (faktiliselt mõjult) ÜP mõttes lubatud hajaasustuse arendamisega. Kohtule ei nähtu ühtegi põhjust, miks sellist kahtlemata olulise mõjuga arendust tuleks läbi viia ÜP-d muutva DP regulatsiooni järgimata jättes (sh jättes keskkonnamõjud hindamata). Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, mis võimaldaks kohtul veenduda, et muudetav DP lahendus oleks kooskõlas ÜP-ga. Kaebaja on hoopis väitnud, et taotletav lahendus ei ole „vältimatus vastuolus ÜP-ga“, mistõttu võib teha järelduse, et kaebaja on ise möönnud, et tegemist on ÜP põhilahendust muutva planeeringuga.
14.Saue valla ÜP p 7 kohaselt on ÜP eesmärgiks säilitada väärtuslik põllumaa põllumajanduslikuks otstarbeks. Väärtuslikeks põllumaadeks on ÜP seletuskirja kohaselt viljakad põllumaad (boniteetiga üle 40 hindepunkti) ning terviklikud põllumaa-alad suurusega üle 4 ha. ÜP kohaselt väärtusliku põllumaa alasid reeglina ei hoonestata, põhjendatud erandi tegemisel tuleb lähtuda ÜP seletuskirja p-s 4.3 sätestatud tingimustest ja rajatiste paigutamisel säilitada maksimaalselt põllumaa kompaktsus ja terviklikkus. Kohus nõustub vastustajaga, et Koppelmanni kinnistu vastab ÜP p-s 7 sätestatud väärtusliku põllumaa kriteeriumile, kuna see on terviklik põllumaa-ala suurusega üle 4 ha. ÜP p 7 alla ei ole hõlmatud üksnes viljakad põllumaad boniteediga üle 40 hindepunkti või sellised, mis on kantud PRIA vastavasse 7(10)
3-16-1300 registrisse, vaid ÜP-st tuleneb selgelt, et väärtuslikuks põllumaaks on mh terviklikud põllumaa-alad suurusega üle 4 ha, mis ei pruugi olla boniteediga üle 40 hindepunkti. Koppelmanni kinnistu jääb ÜP kaardi kohaselt terviklikule põllumaa-alale (boniteediga alla 40 hindepunkti) ning sellisele maale on hoonestuse rajamine ÜP p-st 7 tulenevalt erandlik. Vaidlust ei ole selles, et hoonestuse rajamine Koppelmanni kinnistule muudaks ÜP-s sätestatud maakasutust ning ei vastaks kinnistu kasutamise sihtotstarbele. Sealjuures peab maakasutuse muutmist õigustavad erandlikud asjaolud välja tooma DP algatamise taotleja, mitte kohalik omavalitsus. Hoonestamise lubamise erandlikuks asjaoluks ei saa olla see, et hoonestamise käigus ei rikuta kõrgema väärtusega põllumassiive. Samuti ei saa selliseks erandlikuks asjaoluks olla seni söötis olevate põldude kasutusele võtmine, arvestades, et suur osa harimiskõlbulikust maaks läheks hoonete aluse või nende teenindamiseks vajaliku maana põllumajanduslikust kasutusest välja. Samuti ei õigusta erandi tegemata jätmist ebaselgus selles, kas taotletav planeeringulahendus tooks kaasa ebamõistlikke keskkonnariske või halvendaks keskkonda. Nõustuda tuleb vastustajaga ka selles, et elamualade ja juurdepääsuteede rajamine põllumassiividele rikub nende terviklikkust ja halvendab alles jääva põllumaa-ala kasutusvõimalusi. Vaidlust ei ole selles, et Koppelmanni kinnistu muld on põllumajanduse viljelemiseks sobilik (vt väljavõte teemaplaneeringust, tl 70 ja pöördel).
15.Eeltoodust tulenevalt on vastustaja õigesti leidnud, et algatatava DP näol on tegemist Saue valla ÜP-ga vastuolus oleva ning selle põhilahendust muutva DP-ga. PlanS § 128 lg 3 kohaselt võib algatada ka ÜP-ga vastuolus oleva DP. Sellisel juhul menetletakse planeeringut PlanS § 142 kohaselt. Sealjuures peab taotleja esitama oma põhjendatud huvid ÜP muutmiseks. DP koostamise algatamisest keeldumise kaalumisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii avalikke huve (sh valla üldplaneeringut) kui ka taotleja põhjendatud huve (nt Riigikohtu 27.01.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p-d 13-14). Saue vald on keeldumisel tuginenud keskkonnakaitselistele kaalutlustele (rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele mõjuks häirivalt rohevõrgustiku koridoriga piirnevale maa-alale uue elamuala rajamine koos kõigi juurdepääsuteedega), vastuolule kohaliku omavalitsuse arengueesmärkidega (kaebaja kinnistutel puudub ühisveevärk ja kanalisatsioon, hoonestusala ei jää ka Saue valla reoveekogumisalale, reoveejaama kui kanalisatsioonitorustiku rajamine piirkonda on majanduslikult ebaotstarbekas) ning kohaliku kogukonna vastuseisule (MTÜ Koppelmaa küla seltsi arvamus, tl 69). Tegemist on lubatavate kaalutlustega ning kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks ületanud kaalutlusõiguse piire. Riigikohus on 27.01.2010 otsuses nr 3-3-1-7909 leidnud, et ÜP-s fikseeritud keskkonnakaitselised ja muud valla säästva ning tasakaalustatud arengu kriteeriumid on olulisteks asjaoludeks, mida vältimatult tuleb arvestada ÜP muutmise ettepaneku ja seeläbi ka DP algatamise taotluse põhjendatuse hindamisel (p 13). Kohus ei näe kaalutlusvigu vastustaja seisukohas, et rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele mõjuks häirivalt rohevõrgustiku koridoriga piirnevale maa-alale uue elamuala rajamine koos kõigi vajalike juurdepääsuteedega. Nõndasamuti on usutav keskkonnaoht, mis lähtub keskse ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumisest piirkonnas. Ilma vastavate uuringuteta jäävad vastustaja väited paratamatult üldiseks, kuid arvestades kavandatud arenduse mahtu ja keskkonnaõiguses kehtivat ettevaatusprintsiipi, saab vastustaja väiteid lugeda piisavalt põhjendatuks ka vastavaid uuringuid läbi viimata. On igati usutav vastustaja kirjeldatud mõju Koppelmanni ja Tippo kinnistut läbivale rohekoridorile, kui realiseerub kaebaja plaanitud mahus arendustegevus. Nõndasamuti on õiguspärane tugineda Saue valla ÜP-le ning teistele valla arengudokumentidele, mille kohaselt planeeritavale alale ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni süsteemi ei kavandata. Keskse ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumisest lähtuvaid keskkonnariske saab pidada reaalseteks. Usutav on vastustaja väide, et nii
8(10)
3-16-1300 reoveejaama kui ka kanalisatsioonitorustiku rajamine piirkonda on majanduslikult ebaotstarbekas, kuna elamualad paiknevad üksteisest kaugel. ÜP väljendab laiapõhjalist kogukondlikku kokkulepet ja peab tagama valla tasakaalustatud arengu. Muu hulgas näeb kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 37 lg 4 ette, et valla ÜP-ga tuleb arvestada ka valla arengukava koostamisel ehk tegemist on ühe alusdokumendiga, millel põhinevad kohaliku omavalitsuse üksuse strateegilised otsused. Seetõttu ei saa kohus nõustuda kaebaja väitega, et ÜP ise ei ole selliseks avalikuks huviks, millega vald peaks PlanS § 142 lg 1 rakendamisel arvestama. Igati põhjendatud on ÜP muutmise osas tugineda ka kohaliku kogukonna arvamusele. Nähtuvalt MTÜ Koppelmaa küla seltsi arvamusest ei toeta kohalik kogukond arendustegevust kaebaja soovitud mahus.
16.DP-ga ÜP muutmine saab olla vaid erandlik (Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 20 ja seal viidatud varasem praktika). Selle vastu, et DP koostatakse vastavuses ÜP-ga ja ÜP-s kavandatu elluviimiseks, esineb kaalukas avalik huvi. Eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud ÜP-ga ning asjaoluga, et ÜP-d mõjuva põhjuseta ei muudeta (vt Riigikohtu 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22). Olukorras, kus haldusorgan leiab juba DP algatamise taotluse läbivaatamisel, et taotletud DPd ei kehtestataks selle vastuolu tõttu ÜP-ga, ei ole alust algatada ka DP koostamise menetlust. Eesmärgipäratu planeerimismenetlus koormaks oluliselt nii haldusorganit ennast kui ka teisi menetlusosalisi (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 04.07.2015 otsus nr 3-13-70067, p 9 ja seal viidatud praktika).
17.Vastustaja kaalutlusvea puudumist kinnitab täiendavalt asjaolu, et vastustaja on kahel korral andnud kaebajale võimaluse valla keelduvatele seisukohtadele vastuväiteid esitada, sh on 29.02.2016 toimunud kohtumine Saue valla ja kaebaja esindajate osavõtul, mille käigus selgitas vastustaja, millistel tingimustel oleks võimalik Koppelmanni, Kopli ja Tippo kinnistute ÜP kohane hoonestamine. Vastustaja pakkus lubatavat hoonestustihedust ning muid olulisi asjaolusid silmas pidades välja võimaluse hoonestada Koppelmanni ja Kopli kinnistu projekteerimistingimuste alusel kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest abihoonetest koosnevate hoonete gruppidena (kokku 2-3 gruppi kahes piirkonnas), kus gruppidevaheline kaugus õuealade vahel mõõdetuna on vähemalt 100 m. On ilmne (mida tõendab ka kaebuse esitamine), et kaebaja ei ole huvitatud ala hoonestamisest valla poolt aktsepteeritud mahus, vaid soovib hoonestust mahus, mis ületab tunduvalt valla poolt pakutavat. Kaebaja väide, et muudetud planeeringulahendus ei erine oluliselt valla pakutud lahendusest, on põhistamata. Kaebaja on ka leidnud, et eskiislahenduse muutmata jätmine ei või olla DP algatamata jätmist välistavaks asjaoluks ning DP tulnuks algatada igal juhul, et leida kõiki osapooli rahuldav lahendus. Kohus märgib, et eskiislahenduse muutmata jätmine iseenesest ei ole olnud põhjuseks DP algatamisest keeldumisele, vaid asjaolu, et kaebaja ei ole esitanud vastustajale andmeid selle kohta, et kavandab algselt planeeritud hoonestusmahtu vähendada. Sellest tulenevalt tegi vastustaja põhjendatud järelduse, et kaebaja soovitud hoonestusmaht ei ole muutunud. Kuivõrd taotleja ja valla visioon kõnealuse piirkonna arendamise võimalusest lahknevad olulisel määral, ei oleks kohtu hinnangul võimalik kaebaja eesmärgi saavutamine planeeringulahenduse täiendava täpsustamise või korrigeerimise kaudu. Veelgi enam, arvestades, et kaebajal ei ole subjektiivset õigust, et tema taotletud DP algatatakse, ei saa tal olla ka ootust, et ta saab DP algatamise taotlust lõpmatult muuta. Kohus märgib täiendavalt, et planeerimismenetlus algab DP algatamisega ning selleks ajaks peab hoonestuse maht juba paigas olema, kuigi detailse eskiislahenduse nõudmine pole põhjendatud. Põhjendamatud on siinjuures etteheited vastustajale uurimiskohustuse rikkumise kohta, kuna kaebajal oli mitu korda enne lõpliku otsuse tegemist võimalus oma positsioone selgitada. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, mis võiks tingida ÜP muutmise vajaduse lähtuvalt kaebaja legitiimsetest huvidest, mis oleksid kaalukamad avalikust huvist 9(10)
3-16-1300 ÜP kehtima jäämise suhtes. Seega on vastustaja otsus õiguspärane ega riiva kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt, samuti ei ole selle andmisel rikutud menetlusnorme.
18.Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja viidatud korraldused DP kehtestamisest rohevõrgustikuga piirnevale alale Saue vallas ei ole võrreldavad kaebaja taotlusega. Nimetatud korraldustes (vt tl 71–78) kajastatud elamukrundid asuvad tiheasustusaladel. Kohus nõustub vastustajaga, et linnas asuvate rohevõrgustike aladel on teistsugune funktsioon kui looduslikel rohealadel. Samuti nähtub vastustaja edastatud korraldustest, et kaebaja viidatud planeeringud, kus maatulundusmaa, sh põllumajandusmaa, sihtotstarve muudeti elamumaaks, asuvad täielikult või osaliselt tiheasustusaladel, sh reoveekogumisalal ning planeeritud alade juhtotstarbeks on ÜP-s määratud pere- ja ridaelamumaad. Sellisena on viited kehtestatud DP-tele tõepoolest asjakohatud ja ei oma kaebaja taotletud planeeringuga võrreldavat seost.
19.Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta kaebus rahuldamata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Kuna vastustajad ei ole kaebajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee Kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.