Omandireform › Eluruumide ja mitteeluruumide erastamine

3-15-1668 kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-15-1668 esitatakse Tamme tn 4 asuva elamu mõttelise osa erastamiseks mitu avaldust, korraldada uus enampakkumine.

3-15-1668 kohta ei saanud kaebaja õigusi kuidagi rikkuda, liiati oli kaebaja Tallinna Linnavalitsusele 30.03.2015 esitatud vaides taotlenud ise menetluse peatamist ja 28.04.2015 toimuma pidanud enampakkumise läbi viimisest hoidumist. Kohus nõustus Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2015 korralduses nr 829-k võetud seisukohaga, et PŠ ei saa käsitada Tamme tn 4 elamu üürnikuna ning seega ei kuulu ta EMOES § 4 lg 1 p-s 1 nimetatud isikute ringi. Vaidlust pole selles, et pärast Tamme tn 4-3 üürnikuks olnud LŠ surma jäi kõnealust korterit edasi kasutama varem LŠ täisealise perekonnaliikmena sama eluruumi kasutanud VO. Kuivõrd üürileandjal pole selles osas VO-le olnud mistahes etteheiteid ning viimane on sestpeale arusaadavalt üürileandja ees üürniku kohustused täitnud, tuleb lugeda, et VO asus LŠ asemel üürilepingusse vastavalt VÕS § 321 lg-le 1. Kaebajal on õigus selles, et kuivõrd seadus ei näe ette üürilepingusse astumise teate vormi, saab VO üürilepingusse astunuks lugeda tulenevalt sellest, et ta jätkas reaalselt eluruumi kasutamist, täitis üürniku kohustusi ning üürileandja aktsepteeris seda. Kuivõrd enne enampakkumise toimumist leidis tuvastamist, et üks erastamismenetluses osalemiseks kutse saanud isikutest tegelikult ei kuulu isikute ringi, kellel on esimese eelistusena mõttelise osa erastamise õigus, ei ole erastamise korraldajal tingimata kohustust sellist enampakkumist läbi viia ning põhjendatud kaalutluste korral on erastamise kohustatud subjektil õigus alustada menetlust algusest peale uuesti. Pirita Linnaosa Valitsuse 14.01.2015 teatel on kahetine õiguslik iseloom. Ühelt poolt on tegu menetlustoiminguga, mis seisneb kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise menetluse alustamises (vt EMOES § 5 lg 2). Teisalt aga vastab teade ka eelhaldusakti tunnustele, kuna selles määratakse edaspidise menetluse seisukohast siduvalt kindlaks Tamme tn 4 elamu mõttelise osa erastamise tingimused, milleks on esiteks erastatava osa suurus (768/2877), erastamisavalduse esitamise tähtpäev (üks kuu teate saamisest) ning erastatava osa alghind (736,39 eurot). Sellise eelhaldusakti võib haldusorgan haldusmenetluse seaduse (HMS) § 66 lg 1 ja § 67 lg 1 kohaselt kaalutlusõiguse alusel kehtetuks tunnistada, kui see on õigusvastane. Antud juhul tuleb Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2015 korralduse nr 829-k p-i 5 käsitada vaideorgani otsusena tunnistada kehtetuks haldusakt. Kuigi korralduse nimetatud punktis ei mainita sõnaselgelt 14.01.2015 teate kehtetuks tunnistamist, on seal pandud korraldus määrata uuesti kindlaks erastamise õigustatud subjektid ning saata neile vastav teade. Subjektide ringi kindlaks määramise ja neile vastava teate esitamise järgi puuduks vajadus, kui oleks soovitud menetlust jätkata 14.01.2015 teates nimetatud tingimustel. Linnaosa valitsuse 14.01.2015 teade on õigusvastane, kuna menetluse alustamisel ning erastamise tingimuste kindlaks määramisel on oluliselt rikutud menetlusnormi. EMOES § 5 lg-st 2 tuleneb erastamise kohustatud subjekti kohustus saata selline teade kõigile esimest eelistust omavatele üürnikele. EMOES § 5 lg-s 2 nimetatud teate adressaatide määratlemise näol ei ole tegemist pelgalt selle teate teatavakstegemise küsimusega, vaid sellel võib olla sisuline tähendus ka seetõttu, et teate adressaadid võivad tugineda oma edasiste otsuste tegemisel usaldusele selle vastu, et erastamise korraldaja on esimest eelistust omavate isikute ringi õigesti välja selgitanud. Antud juhul on usutav, et peamiseks põhjuseks, miks VO erastamisavaldust ei esitanud, oli 14.01.2015 teate pinnalt tekkinud veendumus, et erastamise kohustatud subjekt käsitab esimest eelistust omava erastamise õigustatud subjektina ka tema venda PŠ, kes esitas vastava avalduse. Kaebaja eksib, leides, et VO on selgelt avaldanud soovi elamu mõttelist osa mitte erastada. Kaebuse aluseks olevate faktiliste asjaolude pinnalt ei saa teha järeldust, et VO oleks erastamise õigusest loobunud mistahes tingimustel. Kui talle oleks olnud teada, et PŠ ei kuulu esimest eelistust omavate õigustatud subjektide hulka, poleks ta suure tõenäosusega jätnud avaldust esitamata. See, et VO tervislik seisund on kehv ning et tal endal ei ole erastamiseks piisavalt raha, ei välista kuidagi seda, et erastamise õigustatud subjektide ringist adekvaatse ülevaate olemasolul oleks VO siiski avalduse esitanud. Teades, 4(9)

3-15-1668 et tema vend saab erastamisel osaleda, võis VO jääda lootma sellele, et venna pakkumise edukaks osutumisel saab ta eluruumi edasi kasutada mingisuguse oma vennaga sõlmitava kokkuleppe alusel. Seda, kas mingisugune selline kokkulepe kolmanda isiku ja VO vahel oli või ei olnud, ei ole teada, ent see pole praeguse asja lahendamisel ka oluline. Piisab tõdemusest, et VO-l võis tekkida ekslik arusaam oma huvide kaitseks vajalike sammude astumise osas just linnaosa valitsuse 14.01.2015 teates kajastatud adressaatide loetelu põhjal. Võimalus, et tegelikult esimest eelistust omav subjekt jääb sellise erastamise korraldaja poolt antud eksliku teabe tõttu erastamisest kõrvale, on kaalukas argument, mille tõttu võis 14.01.2015 teate kehtetuks tunnistada. Kaebaja ootus sellele, et 14.01.2015 teates näidatud tingimustel viidaks enampakkumine läbi, ei ole sama kaalukas kui vajadus kaitsta VO huve, mis vastasel korral saaks suure tõenäosusega kahjustada erastamise kohustatud subjekti eksitava käitumise tõttu. Kaebaja ja VO huvide kaalumisel ei saa tähelepanuta jätta ka seda, et menetluse alustamisel algusest peale ei kaota kaebaja võimalust elamu kaasomandiosa erastamiseks. Samas oleks 14.01.2015 avalduse alusel mõttelise osa kaebajale erastamine ilmselgelt ebaõiglane VO suhtes, kuivõrd eeltoodud asjaoludel on usutav, et tema jättis avalduse esitamata, usaldades erastamise korraldaja teatest saadud informatsiooni, et erastamisel saab osaleda tema vend. Kaebaja väited selle kohta, et linn on üürileandjana jätnud oma kohustused Tamme tn 4 üürnike ees täitmata ning eluruumid ei vasta nõuetele, samuti kohtuistungil antud selgitused selle kohta, et kaebaja isiklikult on hoolitsenud elamus ja selle ümbruses paljude selliste asjade eest, mille eest oleks pidanud hoolt kandma linnaosa valitsus, võivad olla õiged, ent need ei anna talle eelist elamu kaasomandi mõttelise osa erastamisel ega anna alust väita, et antud vaidluse kontekstis pidanuks kaebaja huve eelistama VO huvidele ning avalikule huvile haldusorgani õiguspärase ja õiglase tegevuse vastu. Kuivõrd linnaosa valitsusele ei saa panna kohustust viia enampakkumine läbi 14.01.2015 teates näidatud tingimustel, ei saa kaebaja õigusi kuidagi rikkuda ka Pirita Linnaosa Valitsuse 28.04.2015 kirjas sisalduv otsus peatada erastamise menetlus ja jätta ära 28.04.2015 määratud enampakkumine. Praegusel ajal puudub sellel otsusel igasugune õiguslik tähendus, sest 28.04.2015 ei oleks kõnealust enampakkumist ühelgi juhul võimalik korraldada. Kaebaja taotlus selle otsuse tühistamiseks on ka kummaline olukorras, kus kaebaja ise taotles Tallinna Linnavalitsusele 30.03.2015 esitatud vaides just seda, et 28.04.2015 enampakkumist ei viidaks läbi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-15-1668 õigustatud subjekt, siis saab enampakkumisel osaleda ainuisikuliselt kaebaja. Praegusel juhul saab analoogia korras kohaldada eluruumi erastamiseks korraldatava avaliku enampakkumise korra p-i 21, mille kohaselt, kui enampakkumisel osaleb isik, kellel puudub selleks alus, siis enampakkumine jätkub ja talle lihtsalt tagastatakse temalt saadu. Seega asjaolu, et ühel enampakkujatest puudus õigus osaleda enampakkumisel, ei muuda kehtetuks või tühiseks kogu enampakkumise protsessi. Praegusel juhul on enampakkujaks üksnes kaebaja ning tal on õigus omandada enampakkumise objektiks olev asi alghinnaga. Uue enampakkumise algatamine võtab kaebajalt ära võimaluse osaleda enampakkumisel üksi. Kaebaja ei saa vastutada haldusorgani tegemata jätmise eest. Kui haldusorgan algselt lubab enampakkumisel osaleda isikul, kes tegelikult ei oleks tohtinud osaleda, siis ei muuda see tühiseks kogu enampakkumist, vaid teised subjektid saavad enampakkumisel edasi osaleda. Valele isikule erastamise teate edastamine ei too koheselt kaasa enampakkumise korraldamise õigusvastasust. Haldusorgan tuvastas kõik isikud, kellel on õigus erastamise menetluses osaleda. VO loobus enampakkumisel osalemisest (mille kohus on jätnud tähelepanuta), avalduse esitas aga PŠ. Seega osales enampakkumisel üks õigustatud subjekt (kaebaja). Enampakkumise korra p 13 sätestab, et kui enampakkumisel osaleb ainult üks osaleja, siis on tal õigus osta enampakkumisel olev vara alghinnaga. 14.01.2015 algatatud enampakkumine oleks pidanud toimuma lõpuni ilma PŠ osavõtuta. VO-l ei olnud sellist õiguspärast ootust, nagu viitab halduskohus. VO tahet erastamise protsessis näitab selgelt tema ja PŠ vahel 05.02.2015 sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt erastamise enampakkumisel pidi osalema ainult PŠ. Tehingu sõlmimise juures oli linnaosa valitsuse esindaja, kes samuti mõistis, et VO loobub oma õiguste teostamisest oma venna kasuks, kuna tal puudub erastamise suhtes huvi. Huvi puudumist kinnitab kokkuleppes märgitu, et kui enampakkumise võidab PŠ, siis vormistatakse Tamme tn 4 mõttelise osa omanikuks just PŠ ainuisikuliselt. Eelneva valguses ei saa väita, et kaebuse rahuldamise korral jääks VO ilma võimalusest erastada endale koduks oleva elamu mõtteline osa. Halduskohus on jõudnud meelevaldselt järeldusele, et kui PŠ ei oleks enampakkumise menetluses tunnistatud õigustatud subjektiks, siis oleks VO suure tõenäosusega esitanud erastamise osas oma avalduse. Kohus ei ole selgitanud, millised asjaolud on teda sellise arusaamiseni viinud. Asjaolud viitavad, et VO loobus teadlikult erastamise protsessis osalemisest. Kohus on hüpoteetiliselt leidnud, et kui PŠ oleks erastanud vaidlusaluse osa, siis oleks VO saanud elada elamispinnal edasi. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks on VO huvi kaitsmine olulisem kaebaja omast. Tuvastatud on, et VO ei soovinud osaleda enampakkumise menetluses, loobudes sellest. Lisaks ei ole kaebajale teadaolevalt VO-l piisavalt rahalisi vahendeid enampakkumisel osalemiseks. Seda on kinnitanud ka PŠ. Kaebaja esitas küll algselt vaide enampakkumise läbiviimise tühistamiseks, kuid samas tuleb arvestada asjaoluga, et kaebaja esitas esialgse vaide iseseisvalt juriidilist abi kasutamata. Kaebajal puuduvad juriidilised teadmised ja seetõttu ei suutnud ta oma vaiet korrektselt formuleerida.

3-15-1668 kõnealuse haldusakti tühistamine välistatud. Antud juhul kaalub avalik huvi üles kaebaja huvi. VO õiguste kaitsmise vajadus on sedavõrd kaalukas, et tunnistada eelhaldusakt kehtetuks. Äärmiselt ebaõiglane oleks, kui eelmenetluses omavalitsuse poolt tehtud eksimus viiks selleni, et VO kaotab oma erastamise võimaluse.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-15-1668 kinnita tõendid. 2014. a-l tegi VO OŠ-le notariaalse volikirja erastamisel osalemiseks ning 2015. a-l sõlmis kokkuleppe oma venna PŠ-ga. Need tõendid pigem viitavad sellele, et isikul on olemas soov ja tahe erastamisel osalemiseks, kuid ühel või teisel põhjusel ei soovi või ei saa ta seda isiklikult teha. Kaebaja väited, et VO tervislik seisund on kehv ning et tal endal puuduvad erastamiseks rahalised vahendid, ei ole asjakohased ega välista VO tahet erastamisel osalemiseks. Pirita Linnaosa Valitsuse 14.01.2015 teatest võis VO-l tekkida ekslik arusaam erastamisel esimest eelistust omavate isikute ringist ja seetõttu võis ta loobuda just selle eksituse tõttu erastamise avalduse esitamisest. Seepärast on põhjendatud halduskohtu hinnang, et võimalus, et tegelikult esimest eelistust omav subjekt jääb erastamise korraldaja poolt antud eksliku teabe tõttu erastamisest kõrvale, on kaalukas argument, mille tõttu võis 14.01.2015 teate kehtetuks tunnistada. EMOES § 5 lg 4 alusel Vabariigi Valitsuse 01.07.1997 määrusega nr 129 kehtestatud kaasomandis oleva elamu mõttelise osa enampakkumiseks korraldatava enampakkumise kord ei reguleeri vastavat küsimust ning kaebaja viide analoogiale eluruumi erastamiseks korraldatava avaliku enampakkumise korraga (Vabariigi Valitsuse 13.04.1995 määrus nr 188, antud eluruumide erastamise seaduse § 9 lg 2 alusel) on asjakohatu, sest esiteks ei ole vastav kord kaasomandis oleva elamu mõttelise osa enampakkumise puhul kohaldatav ning teiseks ei jõudnudki vaidlusalune erastamine enampakkumiseni.

8(9)

3-15-1668

/allkirjastatud digitaalselt/ Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.