Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
09. september 2016, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu O. L.i hagi A.-E. P.i vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning asendamiseks kohtuotsusega
Tsiviilasja hind
1500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: O. L. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx xxx xx-x, xxxxx, e-post: xxx) Kostja: A.-E. P. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx xxx xx, xxxxx)
Menetlusviis
Kirjalik menetlus kohtu määramisel (TsMS § 404 lg 1)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada O. L.i hagi A.-E. P.i vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.
2.Kohus tuvastas, et A.-E. P. on kohustatud andma nõusoleku xxxxxx, xxxx xxx xx/xx asuva kinnistu kohta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistu registriosa nr xxxxxxx teise jakku A.-E. P.i omandiõiguse kohta tehtud kande kustutamiseks ja O. L.’i omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
3.Asendada kinnistusraamatus kannete tegemiseks nõutavad A.-E. P.i tahteavaldused kohtuotsusega, lugedes, et A.-E. P. (isikukood xxxxxxxxxxx) annab nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxx teisest jaost xxx/xxxx suuruse mõttelise osa suhtes enda kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab xxxxxx, xxxx xxx xx/xx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxxx) xxx/xxxxmõttelise osa omanikuks O. L. (isikukood xxxxxxxxxxx).
4.Menetluskulud jätta täies ulatuses A.-E. P.i kanda.
5.Välja mõista kostjalt A.-E. P.ilt hageja O. L.i kasuks põhjendatud ja vajalike menetluskulude katteks 200 eurot (s.o hagi esitamisel tasutud riigilõiv). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses
Tsiviilasi nr 2-16-8994 sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja E.istamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
08.06.2016 esitas O. L. Pärnu Maakohtule hagiavalduse A.-E. P.i vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning asendamiseks kohtuotsusega. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kaasomandina kinnistu asukohaga xxxxx xxxx, xxxx xxx xx/xx, registriosa nr xxxxxxx. Sama kinnistu kaasomanik L.H. võõrandas 16.12.2014 oma osa kinnistust (xxx/xxxx) A.-E. P.ile, millest hagejat, kui kinnistu kaasomanikku ei teavitatud. Hageja sai tehingust teada 21.10.2015 ja esitas 27.11.2015 avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Avalduse esitamise ajaks oli müüja L.H. surnud ning tema ainupärijaks oli tema tütar V. G.. A.E. P. sai hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte 10.12.2015 ja V. G. 04.12.2015. 20.01.2016 sõlmis hageja V. G.ga lepingu, mille kohaselt teostas hageja oma ostueesõigust, tegi avalduse notarikonto kasutamiseks ja tasus sinna ostuhinna 1500,00 eurot. Lepiti kokku, et see summa kantakse üle A.-E. P.ile kolme pangapäeva jooksul tema poolt kinnistusraamatu kande parandamiseks antud nõusoleku esitamisest. Samas sõlmiti ka asjaõiguslik leping, mis sisaldas kinnistamisavaldust. Hageja ostueesõiguse teostamise tulemusena saab esialgne omanik omandi tagasi ja kinnistusraamatus omanikukanne A.-E. P.i kohta muutub selle tagajärjel ebaõigeks. Kinnisturaamatu kande parandamiseks on vajalik A.-E. P.i nõusolek. Põhjusel, et kostja vastavat nõusolekut ei esitanud, pöördus hageja 15.03.2016 uuesti notari poole, kus allkirjastas avalduse, milles palus kostjal esitada kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusolek hiljemalt 30.04.2016. Hageja informeeris kostjat, et kui ta seda ei tee, siis pöördub hageja kohtu poole, et nõusolek kohtulahendiga asendada. Kirja postitas notaribüroo 16.03.2016. Kostja oma nõusolekut ei esitanud. Hageja leiab, et kostja selline käitumine on pahatahtlik, sest tema õigusi ei ole ostueesõiguse teostamisega kuidagi rikutud, ostusumma on hageja poolt notarikontol hoiustatud. Samuti on hageja müüja V. G.ga kokku leppinud, et juhul, kui kostja esitab müüjale nõude tema poolt lepingu sõlmimisel tasutud kulude kompenseerimiseks, siis kohustub hageja vastava nõude saamisel kõik nimetatud kulud müüjale hüvitama. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
MENETLUSE KÄIK JA KOSTJA VASTUS
Kostja kohtu määratud ja kostja taotlusel 5.augustini 2016 pikendatud tähtpäevaks hagile sisuliselt ei vastanud, kuid 08.08.2016 taotles kohtult kompromissi sõlmimiseks pooltele tähtaja andmist 31. augustini 2016. 09.08.2016 teatas hageja kohtule, et pooled kokkuleppele ei ole saanud ning palus asja edasi menetleda, mistõttu kohus 17.08.2016 määrast pooltele lõpliku tähtaja avalduste ja tõendite esitamiseks ning teatas kohtulahendi aja. Kostja 29.08.2016 vastuses leiab, et hageja kahetsusväärselt kasutab ära oma ostueesõigust, mis tekkis xxxx xxx xx/xx erastamisel kaasomandi õigusel. Kostja sugulane A.H. suri ning pärand läks üle L.H.-le. Kostja on olnud nendega pidevas suhtes ja aidanud neid pidevalt. L. H.hooldas kostja ema 7 aastat kuni kostja ema suri aastal 2000. L.H. tervis on olnud väga vilets ning kostja aitas L.H. alati kui selleks vajadus oli. Peale A. surma on kostja kasutanud garaaži. Kostja on garaaži remontinud ja katuse katte garaažile pannud. Kostja hoiab garaažis mee tootmise vahendeid. Kostja tegeleb mesindusega ning garaaži on alati vaja läinud. Kostja kinnitusel ostis ta L.H. käest garaaži 1,5 aastat tagasi, tasudes selle eest 1500 eurot. Kostja palub jätta garaaž temale, sest tal läheb seda väga vaja.
Tsiviilasi nr 2-16-8994
KOHTU PÕHJENDUSED
1.Kohus, tutvunud menetlusosaliste kirjalike seisukohtadega ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 404 lg 1 alusel kohus lahendab hagi kirjalikus menetluses. TsMS § 404 lg 2 alusel kohus määras pooltele tähtaja lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning teatas kohtulahendi teatavakstegemise aja. Hageja esitas kohtule menetluskulude taotluse, kostja esitas vastuse hagiavaldusele.
2.Pooled ei vaidle hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude üle. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja kinnistu kaasomanikuna omab ostueesõigust, samuti ei ole kostja vaidlustanud hageja poolt ostueesõiguse teostamist õigeaegselt ja kehtivalt. Hageja on avaldanud valmisolekut koheselt nõusolekute andmise järel kostjale tasutud ostuhinna ja kulude hüvitamiseks. Kostja ei ole seni nõustunud andma nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks, põhjendades keeldumist üksnes sellega, et ta on tehinguga omandatud garaaži pikemat aega kasutanud seoses mesinikutööga ning tal on seda väga vaja.
3.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 5 kohaselt juhul, kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märke, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Eeltoodu alusel on seadusest tuleneva ostueesõiguste tekkimise järel tehtud käsutus tühine ning ostueesõigust omav isik võib nõuda kinnistusraamatusse omanikuna kantud isikult nõusolekut ostueesõiguse teostaja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalike kannete tegemiseks. Kinnistusraamatu seaduse (KrS) § 341 lg 8 näeb ette, et puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustust.
4.AÕS § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatu kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus võib tekkida seaduse alusel või tehinguga (VÕS § 244 lg 2).
5.VÕS § 244 lg 3 sätestab, et asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 244 lg 4). VÕS § 244 lg 5 sätestab, et ostueesõiguse teostamise avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Tulenevalt AÕS §119 lg-st 1 peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega peab ka ostueesõiguse avaldus olema vormistatud notariaalselt tõestatud vormis.
6.VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. VÕS § 250 kohaselt võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks
Tsiviilasi nr 2-16-8994 kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2). Seega ostueesõiguse teostamise kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused: on sõlmitud kinnisasja ostu-müügileping ning hagejal on seadusest tulenev õigus lepingueseme suhtes ostueesõigust teostada, hageja on esitanud ostu-müügilepingu sisust teadasaamise järel 2 kuu jooksul müüjale nõuetekohaselt vormistatud ostueesõiguse avalduse ning müüja on avalduse kätte saanud.
7.Hagiavalduse, kostja vastuse ja kinnistusraamatu andmete kohaselt avati xxxxxx, aadressil xxxx xxx xx/xx asuva kinnistu kohta 29.07.2014 kinnistamisavalduse ja 17.02.2014 korralduse alusel 23.10.2014 registriosa nr xxxxxxx. Samal ajal ja sama kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse selle kinnistu xxx/xxxx mõttelise osa omanikuna L.H. ning xxx/xxxx mõttelise osa omanikuna O. L.. Seega oli O. L. kaasomanik, kellel seaduse alusel tekkis ostueesõigus L. H.poolt kaasomandi osa võõrandamisel. 16.12.2014 sõlmisid L.H. ja A.-E. P. kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning 29.12.2014 kanti A.-E. P. kinnistusraamatusse kinnistu registriosa nr xxxxxxx teise jakku xx/xxxx mõttelise osa omanikuna. Eeltoodust tulenevalt tekkis hagejal 16.12.2014 kaasomanikuna õigus teostada kostja ja L. H. vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu eseme suhtes ostueesõigust ehk ostueesõiguse avaldus on materiaalõiguslikult põhjendatud.
8.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hagejale oleks 16.12.2014 müügilepingu sõlmimisest või selle olulistest tingimustest lepinguosaliste poolt viivitamatult teatatud või et hageja oleks müügilepingu olulistest tingimustest (hind, tasumise tingimused, lepingueseme seisukord jms) saanud teada muul kui hageja enda väidetud ajal 21.10.2015. Hageja 27.11.2015 ostueesõiguse teostamise avaldus on esitatud tähtaegselt: enne 2 kuu möödumist müügilepingu sisust 21.10.2015 teada saamisest.
9.Ostueesõiguse teostamise avalduse vormistamise ajaks oli müüja L.H. surnud (suri xx xx xxxx). Pärnu notari Kristi Kivimägi poolt 27.08.2015 välja antud pärimisõiguse tunnistuse kohaselt on L. H. ainupärija V. G. (isikukood xxxxxxxxxxx). Pärimisseaduse (PärS) § 130 lg 1 alusel on L. H. ja A.-E. P.i vahelisest ostu-müügilepingust tulenevad müüja õigused ja kohustused üle läinud V. G.le. V. G. hagejaga 20.01.2016 sõlmitud ja notariaalselt tõestatud lepingudokumendis „Avaldus notarikonto kasutamiseks, ostueesõiguse alusel omandiõiguse üleandmise kokkulepe, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus“ kinnitab, et sai hageja 27.11.2015 lepingu eseme suhtes esitatud ostueesõiguse teostamise avalduse kätte 04.12.2015. Seega on hageja ostueesõiguse teostamise avaldus ka formaalselt kehtiv: see on vormistatud nõuetavas vormis, esitatud tähtaegselt ning müüja õigusjärglane on avalduse kätte saanud. Kostja ei ole vaidlustanud, et tema sai ostueesõiguse avalduse kätte 10.12.2015.
10.Kostja on vaidlusaluse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud pärast ostueesõiguse tekkimist, see piirab hagejal ostueesõiguse realiseerimist ning seega on kosja ja L. H. vahelise müügilepingu alusel kinnistu mõttelise osa käsutamine tühine. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1), mis tähendab, et omand ei ole kostjale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne tema omandiõiguse kohta on vale. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 avaldanud, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse
Tsiviilasi nr 2-16-8994 (KRS) § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (vt ka nt Riigikohtu
23.septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 p 28; ja 8. veebruari 2006. a otsust tsiviilasjas 3-2-1-121-05 p 20).
11.Eeltoodust tulenevalt hagejal on õigus nõuda kostja kohustamist andma nõusolekut hageja kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning hagi tuleb rahuldada. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 märkinud, et lähtudes AÕS § 2611 lg-st 1 võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt ka nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1136-05 (RT III 2006, 2, 19), p 33). Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Kostja A.-E. P. ei ole taotlenud, et kohus seoks tema nõusoleku andmise kohustuse ja selle kohtuotsusega asendatuks lugemise ostuhinna tasumisega. Hagiavaldusele lisatud hageja ja V. G. lepingust nähtuvalt on hageja hoiustanud ostuhinna summas 1500 eurot notarikontol ning see kantakse notari poolt A.-E. P.ile üle hiljemalt kolme pangapäeva jooksul A.-E. P.i poolt kinnistusraamatu kande parandamiseks antud nõusoleku või nimetatud nõusoleku asendamiseks tehtud jõustunud kohtulahendi notarile esitamisest.
12.Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja väited, et ta on garaaži pikemat aega kasutanud ning ta vajab seda mee tootmiseks. Kostjal on võimalik kuuri kasutada kokkuleppel O. L.iga.
13.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagi rahuldamise korral menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab koos menetluskulude jaotusega kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. Hageja on menetluskuluna palunud kostjalt välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu 200 eurot. Kohus mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja. Kostja enda kulude suurust kohus kindlaks ei määra.
/Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.