Asjaõigus › Omandiasjad

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 10.03.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number: 2-24-14117/14
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Omandiasjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 10.03.2025
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 4575

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad

ja

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Harju Maakohus Andrea Lega 10.03.2025, Tallinna kohtumaja 2-24-14117

S. H. hagi R. S. vastu kaasomandi lõpetamise, kahju hüvitamise ja viivise nõudes hagihind 3996,33 eurot nende Hageja: S. H. (isikukood XXX; aadress XXX) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anneli Aab (e-post XXX) Kostja: R. S. (isikukood XXX; aadress XXX; e-post

XXX);

Kostja lepinguline esindaja: Krista Paal (e-post XXX) kirjalik menetlus

1.Rahuldada hagi.

2.Lõpetada S. H. hagi R. S. kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr XXX) selle võõrandamisega avalikul enampakkumisel.

3.Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord, mille kohaselt: a. on enampakkumise alghinnaks 340 000 eurot; b. enampakkumise tulem jaotatakse järgmiselt: i. esmalt hüvitatakse enampakkumise läbiviimisega seotud kulud; ii. teiseks tasutakse laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk XXX AS-i ees enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu kande kuupäeva seisuga; iii. kolmandaks tagastatakse S. H.le kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 77 000 eurot ning R. S.le kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 10 000 eurot; iv. neljandaks jagatakse ülejäänud tulem kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele, s.o S. H.le 3⁄4 suuruses osas ning R. S.le 1⁄4 suuruses osas.

4.

Sarnased lahendid

Asjaõigus

31.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Õiguskirjandus (sätte kommentaarid) märgib, et kõnealune säte avab kohtule laiaulatusliku võimaluse määratleda poole sellekohase taotluse alusel otsuse täitmise erinevaid võimalusi. /.../ Tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega, kuna seadus ei sätesta taotluse rahuldamiseks mingeid eeltingimusi. Nagu iga kohtule esitatavat taotlust tuleb põhjendada ka viisi ja korra määramise taotlust. Kuna § 445 lg 1 on erandnorm otsuse tavalise täitmise korraga võrreldes, tuleb taotluses märkida need erandlikud asjaolud, mille tõttu soovitakse otsuse täitmise viisi või korra kindlaksmääramist, eelkõige aga rahalise nõude korral kohustuse täitmise ajatamist. Riigikohus on lahendi nr 2-22-2159/98 p-is 23 märkinud järgmist: „Kohus võib TsMS § 445 alusel määrata kindlaks otsuse täitmise korra eelkõige siis, kui see lihtsustab otsuse täitmist või on vajalik muul kaalukal põhjusel. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta määras kindlaks otsuse täitmise korra täitemenetluse seadustikus sätestatust erineval viisil, samuti ei nähtu otsusest, milleks on vaja määrata kindlaks enampakkumise alghind. Eeltooduga rikkus maakohus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8). Kolleegiumi hinnangul ei ole vajalik otsuse täitmise korrana kindlaks määrata enampakkumise alghinda ega kordusenampakkumise intervalli. Täitemenetlus toimub täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja peaks esinema kaalukad põhjused, miks kalduda sellest kõrvale. Täitemenetluse seadustiku kohaselt määratakse kindlaks ka võõrandatava eseme alghind, kordusenampakkumine ja kordusenampakkumise alghind (vt ka RKTKo 3-2-1-38-14, p 17). Kohus võib kaasomandi lõpetamise otsuses määrata siiski, et kaasomandi ese võõrandatakse täitemenetluses ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist kaetakse kõigepealt täitemenetluse kulud, seejärel rahuldatakse pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Seega saab kohus määrata ka selle, et kaasomandi eset ei saa võõrandada juhul, kui müügist saadakse vähem, kui on vaja kaasomandi eset koormavate piiratud asjaõiguste kustutamiseks.“

2-24-14117 Riigikohus on lahendi nr 2-19-18320/73 p-is 18 märkinud järgmist: „hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele. Selliselt saavad enampakkumisel osalejad teha pakkumisi arvestusega, et asi omandatakse enampakkumisel vabana hüpoteekidest.“ Hageja on avaliku enampakkumise puhuks soovinud määratleda kinnistu alghinna. Kostja ei ole nimetatud osas vastuväiteid esitanud ja nõustub alghinna suurusega. Hageja on alghinna määramise vajadust põhistanud õiglase hüvitise saamise sooviga. Kohus leiab, et sellega on hageja taotlust piisavalt põhistanud ja rahuldab hageja taotluse enampakkumise alghinna osas kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks (TsMS § 445 lg 1). Lisaks on hageja soovinud täpsustada kohtuotsuse täitmise korda seoses enampakkumise tulemi jaotamisega. Ülalviidatud kohtupraktika kohaselt on põhjendatud on kõigepealt katta enampakkumise läbiviimisega seotud kulud, seejärel on põhjendatud tasuda laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk XXX AS-i ees, kuivõrd kinnistut koormab viidatud laenulepingu tagamiseks seatud hüpoteek. Enampakkumise võimalik tulem on eelduslikult kõrgem, kui osalejad saavad eeldada, et saavad enampakkumise võidu korral endale koormatistevaba kinnistu. Samas ei nõustu kohus hageja taotlusega hüvitada laenujääk enampakkumise toimumise seisuga, kuivõrd kaasomand lõppeb enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu kandega (TMS § 156). Seega leiab kohus, et laenulepingust tulenev jääk tuleb tasuda enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu kande kuupäeva seisuga. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kumbki pool peaks saama tagasi oma osa tasutud sissemaksest, kuivõrd see on õiglane. Pooled ei vaidle sissemaksete suuruse osas. Seetõttu, lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest ja soovist tuua käesoleva otsusega kaasa võimalikult laiapõhjaline õigusrahu, leiab kohus, et järgnevalt tuleb tagastada hagejale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 77 000 eurot ning kostjale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 10 000 eurot. Hageja on palunud tagastada pooltele nende poolt laenulepingu nr XXX alusel XXX ASile tasutud laenu põhiosamaksed kinnistu enampakkumise läbiviimise seisuga vastavalt kummagi poole poolt tasutud osale ning lähtudes XXX AS-ilt saadud infost laenumaksete tasumise osas. Ka kostja on märkinud, et soovib tema pool tasutud laenumaksete tagastamist. Kohus leiab, et viidatud taotlus rahuldamisele ei kuulu. Esmalt, tegemist on vaidlusaluse ja eraldiseisva materiaalõigusliku rahalise vaidlusega, mis tuleb lahendada vastava haginõude alusel eraldi menetluses. Kohus lahendab käesoleval juhul kaasomandi lõpetamise hagi, mitte solidaarvõlgnikest laenusaajate sisesuhtest tulenevat vaidlust, mistõttu väljuks kohus taotluse rahuldamisel nõude piiridest. Liiati ei ole kostja vastuhagi esitanud. Teiseks, hageja viidatud kujul taotluse rahuldamine ei ole ka võimalik, kuna selle alusel tehtav kohtuotsus ei oleks täitemenetluses täidetav, arvestades sealjuures täitemenetluse formaliseerituse printsiipi. Viimaks on hageja palunud ülejäänud ostuhind jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele, s.o hagejale 3⁄4 suurune osa ning kostjale 1⁄4 suurune osa. Kohus leiab, et viidatud osas on taotlus kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga ning kuulub rahuldamisele.

33.Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 442,20 eurot ning jooksev viivis TsMS § 367 alusel alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast summalt 442,20 eurot kuni nõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras. Riigikohus on märkinud, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad (RKTKo 3-2-1-138-10, p 29, RKTKo 3-2-1-79-08, p 18). VÕS § 128 lg 3 võimaldab kahju tekitanud isikult põhimõtteliselt ka kohtumenetluseeelsete õigusabikulude hüvitamist nõuda. Selline nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Hageja selgitas, et kuivõrd hagejal ei õnnestunud isiklikult kostjaga suheldes kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks saavutada ja hageja ei oma õiguslikke eriteadmisi, on hageja pidanud kostjale kohtueelse pöördumise koostamiseks ning oma õiguste kaitsmiseks kasutama kvalifitseeritud õigusabi. Seejuures on hageja kasutanud õigusabi üksnes seoses käesoleva vaidlusega ning selle kohtuvälise lahendamisega. Seega on kantud õigusabikulud vajalikud, mõistlikud ja otseses põhjuslikus seoses kostja tegevusega, kuna hageja on korduvalt esitanud kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, kuid paraku ei ole kostja hageja ettepanekuga nõustunud. Juhul, kui kostja oleks nõustunud hagejaga kaasomandi lõpetama, ei oleks hageja pidanud kasutama täiendavat õigusabi. Seetõttu on olemas põhjuslik seos kostja õigusrikkumise ning kohtuväliste õigusabikulude tekkimise ehk kahju vahel.