2-15-125505/11 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hagiavalduse kohaselt on hageja majandustegevuseks kinnistute suhtes sõlmitavate lepingute vahendamine. Selle raames vahendas hageja kostjale Tallinnas, Xxx asuva korteri müügilepingu sõlmimist. Hageja avaldas müügikuulutused. Kostja võttis hageja kuulutuse peale ühendust ja avaldas ostuhuvi. Hageja ja kostja leppisid kokku müügieseme ülevaatamise aja, ostuhinna ning lepingu notariaalse vormistamise aja. Hageja tegevuse tulemusena sõlmiti 27.02.2015 korteri müügileping ning müügi esemeks olnud korter on nüüd kostja elukoht. Vahendustasu tasumine oli müüja, kostja ja hageja vahelise kokkuleppe kohaselt kostja kohustus. Hageja ja kostja vahelise suulise kokkuleppe kohaselt pidi kostja maksma vahendustasu hiljemalt müügilepingu notariaalse vormistamise ajaks. Notaris ütles kostja aga, et tal raha kaasas pole ning kinnitas lubaduse maksma maakleritasu hiljem. Kostja lubaduse fikseerimiseks koostas hageja käsikirjalise maaklerilepingu, millele kostja keeldus enne notariaalse lepingu allkirjastamist alla kirjutamast. Kui aga müügileping sai vormistatud, keeldus kostja maakleritasust rääkimast. Kokkulepitud maakleritasu oli 2000 eurot. Kuna suulise lepingu puhul on kokkulepitud maakleritasu raske tõendada, tuleb aluseks võtta keskmine maakleritasu, mis on 3-6% tehingu hinnast. Et vahendatava lepingu hind oli 57 500 eurot, oli maakleritasu tavaline määr 1725 eurot, mille väljamõistmist hageja kostjalt nõuab. VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Antud juhul muutus maakleritasu sissenõutavaks lepingu sõlmimise päeval, so 27.02.2015. Hageja nõuab kostjalt ka seadusjärgset viivist määras 8%. Hageja ei nõua seadusjärgse viivise muutuvat osa. Hagi esitamise seisuga on kostja viivitanud täitmisega 338 päeva, millele vastab viivis 129,57 eurot. Hageja nõuab ka edasiulatuvat viivist TsMS § 367 alusel. Kostja vastus Hageja ja kostja vahel pole lepingut sõlmitud. Hageja käsitus kolmepoolsest kokkuleppest on vastuolus hageja enda seisukohaga, nagu oleks hageja ja kostja vahel sõlmitud maaklerileping. Maaklerilepingu olemasolul puuduks igasugune vajadus kokkuleppe kolmepoolseks sõlmimiseks ja tasukokkulepe tuleneks lepingust. Hageja jaatab sellega, et tal oli tegelikkuses maaklerileping sõlmitud korteri müüjaga, kuid tulenevalt nende omavahelisest kokkuleppest ei kohustunud müüja hagejale vahendustasu maksma. 2015. a jaanuari lõpus või veebruari alguses helistas kostja kinnisvaraportaalis City24.ee avaldatud XxxOÜ kuulutusele Kotka tn 8 asuva korteri müügiks ja avaldas soovi minna korterit vaatama. Kostja leppis telefonile vastanud isikuga kokku korteri vaatamise kuupäeva, mil korterit ka vaatamas käidi. Pärast seda küsis kostja maaklerilt, kas korteri hinda oleks võimalik tingida, mispeale vastas maakler, et hinda pole üldse võimalik alla lasta. Mõni päev hiljem leidis kostja kinnisvaraportaalist täpselt sama kuulutuse, aga 1000 eurot odavama (58 000). Kostja helistas maaklerile ja uuris hinna alandamise kohta ning maakler nõustus omanikuga rääkima. Mõne hetke pärast teatas maakler, et on nõus hinnaga 58 500 eurot. Kuna selleks hetkeks polnud kostja veel pangaga rääkinud, andis ta maaklerile teada, et ootab panga kinnitust. Järgmisel päeval teatas maakler kostjale, et omanikul on müügiga kiire ning maakler võiks kohe panna kinni notariaja, et broneerimisleping sõlmida – tingimus oli, et kostja tasub müüjale 3000 eurot. Kostja sellega ei nõustunud, pakkudes, et on nõus tasuma 1500 eurot läbi notari deposiitkonto. Maakler teatas, et omanik on nõus ning võlaõigusliku lepingu sõlmimine on võimalik 27.02.2015. Vahepealsel ajal ei suhelnud kostja ei maakleri ega korteri müüjaga. 27.02.2015 jõudis kostja notari juurde, kus müüja esindajana viibis Julia Tuts, maakler, notari tõlk Jevgeni Basjul ja notari asendaja Maris Estendahl. Kuna kostjal polnud pangalimiitide tõttu võimalik 1500 eurot tasuda, lepiti kokku, et ettemaksuna kantakse üle 1000 eurot. Müüja oli

sellega nõus. Notari asendaja küsimuse peale, milline on tehingu lõplik summa, vastas kostja 58 500 eurot. Seda summat kuuldes ütles müüja, et ta pole selle hinnaga nõus ning soovib, et tehingu hind oleks 57 500. Müüja ütles maaklerile, et neil on algusest peale olnud kokkulepe, et maakler võib Xxx asuvat korterit pakkuda ainult juhul, kui tema teenuse eest on nõus maksma ostja ja et müüja ei soovi maakleri ees mingeid kohustus omada. Maakler vaatas kostja poole ning ütles, et „teie ju olite nõus 58 500 eurot maksma“ ning kostja jaatas, et ta oli nõus maksma 58 500 eurot korteri eest. Maakler kirjutas notaris valmis kaks maaklerilepingu eksemplari ja palus kostjal need allkirjastada. Kostja keeldus allkirjastamisest, sest ta polnud kunagi soovinud maakleri teenust kasutada. Maakleritasu peab VÕS § 658 lg 1 järgi maksma tellija ehk käsundiandja. Kostja suhtles hageja maakleriga kuni notaris lepingu sõlmimiseni teadmises, et hageja tegutseb korteri müüja käsundi alusel. Maakler tegutses üksnes korteri müüja huvides. Hageja väited suulise maaklerilepingu kohta on vastuolus kehtiva õigusega. Juriidilisest isikust hagejal on kohustus enne kostjaga maaklerilepingu sõlmimist VÕS § 141 tulenevalt anda kostjale lepingueelset teavet. Selline teave pidanuks olema kirjalik ning sisaldama selgelt lepingu esemeks oleva teenuse või muu soorituse põhiomadusi ja tasu. Täitmata on ka VÕS § 481 lg-st 1 tulenevad nõuded. Tulenevalt võlaõigusseaduse dispositiivsuse põhimõttest oleks korteri müüjal ja kostjal teoreetiliselt võimalik kokku leppida, et maakleritasu maksab müüja asemel kostja. Selline tingimus sisaldub tavapäraselt juba kinnisvaraobjekti müügikuulutuses, et ostjal oleks võimalik otsustada, kas ta soovib sellistel tingimustel üldse asuda lepingut sõlmima. Käesolevas asjas pole korteri müüja ja kostja sellist kokkulepet sõlminud, ka ei sisaldunud informatsioon maakleritasu maksmise tingimusest müügikuulutuses. Xxxkirjalik seletus pole lubatav tõend, sest see pole seadusega sätestatud protsessivormis (TsMS § 229 lg 1). Isegi kui pidada tõendit lubavaks, ei saa see olla asjakohane, sest sellega pole võimalik tõendada ühtegi tõendamisele kuuluvat asjaolu – tõlk ei saanuks tajuda maaklerilepingu väidetava sõlmimise asjaolusid, sest sellise lepingu olemasolu puhul pidanuks see olema ajaliselt oluliselt varem sõlmitud. Samuti pole tõend usaldusväärne, sest tõlk ei viibinud maakleri, kostja ja müüja vahel toimunud arutelu juures. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte esitatud tõendite ning kirjalike ja suuliste seisukohtadega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja taotleb korteri aadressil Xxx, Tallinn vahendamisest tuleneva võlgnevuse (vahendustasu) ja viivise väljamõistmist kostjalt. Nõude aluseks võiks olla VÕS § 108 lg 1, mis sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Täitmisnõude eelduseks on eelkõige tasu maksmise kohustuse rikkumine. Pooled vaidlevad, kas nende vahel oli sõlmitud maakleri/vahendustasu maksmise kokkulepe seoses Xxx, Tallinn, asuva kinnisasja vahendamisega. Kohus on seisukohal, et aadressil Xxx , Tallinn, asuva korteri müüja ja hageja vahel pidi olema teatud kokkulepe, mille alusel kostja vahendas müüjale kuulunud korteri müüki, sh pani üles müügikuulutuse. Eelduslikult oli tegemist VÕS § 658 lg 1 kohase maaklerilepinguga, üks isik (maakler) kohustub vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu. Arvestades, et hageja tegeles müüja korteri müügiga (pani üles

müügikuulutuse), oli hageja ja müüja vahel eelduslikult sõlmitud maaklerileping ning sellest tuleneva tasu maksmise kohustuse pidi täitma müüja. Samas ei välista hageja ja müüja vahelised kokkulepped täiendavate kokkulepete olemasolu maakleri ja kolmandate isikutega, mh võivad ostja ja maakler võlaõigusseaduse dispositiivsuse põhimõttest (VÕS § 5) lähtuvalt põhimõtteliselt kokku leppida tasu maksmises lepingu objektiga seotud teenuste eest, mis viivad müügilepingu sõlmimiseni. Kohtul tuleb kontrollida, kas hageja ja kostja vahel saab tuvastada sellise kokkuleppe olemasolu. VÕS § 9 lg 1 sätestab, et leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 16 lg 1 järgi on pakkumus (ofert) lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Hageja väitel oli vahendustasu tasumine müüja, kostja ja hageja vaheline suuline kokkulepe. Hageja pole samas täpsemalt kirjeldanud, millal tehti kostjale lepingu sõlmimiseks pakkumus ning milline roll oli selles kokkuleppes müüjal, samuti pole hageja väitnud, et vahendustasu kohta olnuks märge müügikuulutuses. Ainus tõend kokkuleppe kohta on notaribüroo konsultant-tõlgi Xxx kirjalik selgitus (t lk 20), mille kohaselt vestlesid hageja ja kostja notaris maakleritasu maksmisest. Tegemist on dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lg 1 mõttes, mis on iseenesest lubatav. Arvestades, et tegemist on ainsa tõendiga, mis on pigem kaudne ega ava kokkuleppe täpset sisu, ei saa kohus ainuüksi selle alusel kokkuleppe olemasolu tuvastada. Selgitus on kolmanda isiku nägemus notaribüroos räägitu kohta, sealjuures pole kohus ega kostja saanud selgituse andjat küsitleda. Lisaks on hageja esitanud sarnase kaaluga dokumentaalse tõendi – müüja seletuse (t lk 36), mille kohaselt ei viibinud tõlk kogu asja arutamise vältel pooltega notari ruumis. Kohus on seisukohal, et kostjale ei saanud vahendustasu maksmise kohustust tekkida ainuüksi müügikuulutusele vastates, korterit vaadates ja lõpuks lepingut sõlmides – vajalik oli selge kokkuleppe olemasolu vahendustasu maksmise kohta. Lisaks võis kostja VÕS 658 lg 1 alusel eeldada, et maakleritasu maksab mitte ostja, vaid müüja. Vastupidise kokkuleppe olemasolu tuli TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada hagejal, kuid kohtu hinnangul pole hageja tõendid piisavad. Kuna kohus ei tuvastanud vahendustasu tasumiseks kohustava kokkuleppe olemasolu, jääb hageja nõue vahendustasu väljamõistmiseks rahuldamata. Seetõttu jääb rahuldamata ka viivise väljamõistmise nõue. Käesoleva hagi hind on 1992,57 eurot, millelt hageja on RLS § 59 lg 1 ja lisa 1 alusel tasunud riigilõivu 225 eurot. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad kõik menetluskulud hageja kanda. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kostja taotleb menetluskuluna lepingulise esindaja tasu 1224 euro väljamõistmist. Kostja esindaja on teinud järgmisi toiminguid: 1) 23.02.2016 – materjalidega, kliendi seletusega tutvumine, vastus hagile, vastuse projekti edastamine kliendile – 4 h 30 min; 2) 25.02.2016 – kohtupraktika analüüs, kostja vastuse täiendamine – 30 min; 3) 29.02.2016 – kostja vastuse täiendamine – 45 min; 4) 28.03.2016 – kirjavahetus kliendiga – 15 min;

5) 04.04.2016 – hageja taotluse ja asja materjalide analüüs taotluse tähtaegsuse osas, kostja vastuväidete koostamine ja edastamine – 30 min; 6) 11.04.2016 – kohtumäärusega tutvumine ja kliendile edastamine – 15 min; 7) 12.04.2016 – vastaspoole menetluskulude taotlusega tutvumine, seisukoha kujundamine – 15 min; 8) 14.04.2016 – kohtu kirjaga tutvumine, hageja menetluskulude nimekirja ja täienduse analüüs, riigikohtu praktika analüüs, kostja seisukoht hageja menetluskulude nimekirjale – 1 h; 9) 29.04.2016 – lõplikud seisukohad kohtule – 30 min. Kokku on kostja esindajal kulunud esindamiseks 8 h ja 30 minutit. Kostja esindaja tunnihind oli 120 eurot, millele lisandub käibemaks. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kohus mõistab lepingulise esindaja kulud välja vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Hageja pole kostja menetluskuludele vastuväiteid esitanud. Kostja esindaja on hagile vastuse koostamiseks kulutanud kokku 5 h ja 45 minutit. Kohus leiab, et ajakulu on põhjendatud, arvestades, et vastuse koostamine on eelduslikult kõige mahukam menetlustoiming, eeldades materjalide läbitöötamist ja õigusliku positsiooni kujundamist. Samuti on näidatud mahus põhjendatud suhtlus kliendiga (15 minutit) ning kohtu määruse ja vastaspoole seisukohtadega tutvumine (15 min ja 15 min), samuti vastuväidete koostamine tõendite juurde võtmise taotlusele (30 min). Ebavajalikuks ei saa pidada ka menetluskulude nimekirjale vastuväidete esitamist, sest ka see nõuab õigusteadmisi. Ainsana pole kohtu hinnangul põhjendatud menetluskulude hüvitamine kostja 29.04.2016 lõplike seisukohtade koostamise eest. Nimetatud seisukohad (ca kaks lõiku) ei andnud menetlusse mingit lisaväärtust, sest kordasid üks-ühele juba eelnevalt kostja poolt esitatut. Seega vähendab kohus ajakulu 30 minuti võrra. Kostja esindaja osutas seega vajalikku ja põhjendatud õigusabi 8 h vältel. Advokaadist esindaja tunnihind 120 eurot + km on mõistlik ja pidi olema hagejale ettenähtav. Seega tuleb hagejal hüvitada kostja menetluskulud kokku 1152 eurot. Menetluskuludelt kuulub TsMS § 177 lg 4 alusel tasumisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.