Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

TsiviilasiJõustunudPärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja · 12.05.2016

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
Kohtuasja number: 2-13-56608/53
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 12.05.2016
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 7094

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

lk 1

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Kohtunik Otsuse aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind maakohtus Menetlusosalised ja nende esindajad

Asja läbivaatamise kuupäev

Pärnu Maakohus Külli Mõlder 12. mai 2016 a., Kuressaare kohtumaja 2-13-56608 OÜ Kaarma Põllumajandus hagi OÜ Sarlog vastu üürniku hüvitamiskohustuse täitmise nõudes. 73 012 eurot Hageja: OÜ Kaarma Põllumajandus (registrinumber 10033779, asukoht Asuküla k, Kaarma v. 93717 Saaremaa), seaduslik esindaja Kalle Hiiuväin, lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar (epost: [email protected]). Kostja: OÜ Sarlog (registrinumber 11133661, asukoht Saare t. Meedla k. Kaarma v. 93823 Saaremaa), lepinguline esindaja Eve Grass (e-post [email protected]) Kirjalik menetlus

Resolutsioon

1.Rahuldada OÜ Kaarma Põllumajandus hagi osaliselt ning kohustada OÜ-d Sarlog üürilepingust tuleneva hüvitisnõude täitmiseks tasuma OÜ-le Kaarma Põllumajandus 6098 eurot.

2.Jätta 90% kostja menetluskuludest hageja kanda ning 10% hageja menetluskuludest kostja kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul vahetult Tallinna Ringkonnakohtule, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 632 lg 1). Samaks kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka juhul, kui selle koostamiseks vajatakse menetlusabi. Menetlusabi taotluse ja apellatsioonkaebuse võimalike puuduste kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 633 lg 7). Hageja nõue ja põhjendused

Sarnased lahendid

Asjaõigus

Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumaja 27.02.2015 otsusega rahuldati OÜ Kaarma Põllumajandus hagi hüvitamisnõude osas ning pandivara üleandmise nõudes jäi esitatud hagi rahuldamata. Rahuldatud nõude osas jättis kohus menetluskulud kostja kanda ja rahuldamata nõude osas hageja enda kanda. Tallinna Ringkonnakohtu 29.01.2016 otsusega tühistati Pärnu Maakohtu 27.02.2015 otsus osaliselt, so hüvitamiskohustuse täitmise nõude osas ja menetluskulude jaotuse osas ning asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Pandivara üleandmise nõude osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Esitatud hagi kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.03.2007 hagejale kuuluva endise kolhoosi rajatud põllumajandus-tehnika remonditöökoja ruumide ja hoonet ümbritsevate platside kasutamiseks lepingu. Leping oli tasuline ja tähtajaline. Sama vara (va platsid viimases lepingus kirjeldatud ulatuses) oli kostja kasutada juba varasemate lepingute alusel, kuid väiksema arvu ruumidega. Pooled olid lepingu koostanud rendilepinguna. Lepingutähtaja möödumisega 01.03.2012 muutus leping tähtajatuks ja pooled täitsid lepingut ka pärast 01.03.2012. Leping lõppes hageja-poolse ülesütlemise tõttu 31.10.2013. Kostja andis lepinguobjekti 05.11.2013 hagejale üle. Üleandmisel vormistasid pooled üleandmise akti, milles olid poolte juuresolekul fikseeritud lepinguobjekti need kahjustused, mis olid kostja tegevuse tagajärg ja mille kõrvaldamise/korvamise kohustuse võttis endale kostja. Pooled allkirjastasid akti. Üleandmise juures olid hageja poolt kutsutud ehitusala asjatundja Arens Ehitustööd OÜ juhataja ja kostja poolt kutsutud kolmandad isikud. Hageja tugineb asjaolule, et poolte vahel oli vara kasutamise leping, see oli tähtajaline, tasuline ja kasutaja kohustusega hüvitada tema valduses oleku ajal varale tekitatud kahjustused (mh omaniku kirjaliku loata ümberehitused). Kostja kohustuse tekke allikaks on leping (kokkulepe). Kokkulepe hüvitada omanikule tema vara kahjustamise kõrvaldamise kulutus sisaldub nii 01.03.2007 sõlmitud lepingudokumendis kui ka lepinguobjekti 05.11.2013. ülevaatuse aktis. Kostja väited 01.03.2007. dateeritud dokumendi võltsimisest ei ole ei tõendatud ega ka usutavad, sest lepingudokumentide originaalide omavaheline võrdlus 26.09.2014. kohtuistungil näitas, et lepingu viimane leht on erinev sellel originaalil, mille esitas 02.07.2014. kohtule kantselei kaudu hageja (dateeritud 01.03.2007.) sellest originaalist, mille esitas sellel kohtuistungil kostja (dateeritud 02.01.2006.) Pooled ei vaidle asjaolu üle, et nende vahel lepingud sõlmiti kahes eksemplaris identsete eksemplaride allakirjutamisega. Seega 02.01.2006. sõlmitud lepingu kahest identsest eksemplarist ühe esitamine kostja poolt andis kohtul võimaluse kontrollida, kas kostja väide, et sama kuupäeva lepingu teise eksemplari viimane leht on selle lepingudokumendi küljes, mille originaalis esitas hageja 01.03.2007. lepingu pähe, on tõene või mitte. Kui poolte vahelisi suhteid jäänuks reguleerima ainult üks ja esimene leping (kostja väide), siis pooled ei oleks alates 2007. täitnud lepingut teistel tingimustel, so tingimustel, millised saavutati alles 01.03.2007 lepingu kokkulepetes. Oluline kahe lepingu tingimuste vahe oli p.

lk 3 kasutusele võtta. Kuivati hoones sai tehtud uus põrand, seal oli suur auk ja kanalid sees. Seega siis on tunnistaja ütlustest järeldatav, et pärast 2007 algust tegi kostja hoones sellised talle vajalikud tööd, et ruumid oleksid talle kasutatavad tema vajadusi arvestades, ning, et ta varem neid ruume ei kasutanud, sest tema hinnangul ei olnud need kasutamiseks kõlbulikud. Kostjal tekkis viidatud ruumide kasutamise õigus sellest kokkuleppest, milline sisaldus 01.03.2007. lepingus. Seega täitis kostja lepingut selliste tingimustega, millised olid kokku lepitud alles 01.03.2007. lepingus ning varasemas puudusid. Ka asus kostja kasutama hageja hoiuplatse vedades sinna suurtes kogustes metsamaterjali ja kasutades neid ka autodetraktorite hoidmiseks. Kostja ei ole vaidlustanud platside kasutamise fakti, kostja on väitnud, et platsidel seisnud autod-traktor ei olnud tema omandis. Hageja kiri kostjale 30.04.2013 tõendab, et pooled olid 01.03.2007. otsustanud lepingusuhtes olla kuni 01.03.2012. Hageja kasutab seetõttu, et lepingusuhe oli varasemast olemas, oma kirjas väljendit „otsustasime pikendada rendilepingut“. Pooled pikendasid tõepoolest rendisuhet sellega, et sõlmisid uue lepingudokumendi, mille vajadus oli selles, et kostja soovis rendile saada veel ka platsid ja rohkem ruumi hoones. Hageja soovis aga vastukohustuse muutmisena suuremat rendisummat. Hageja on seisukohal, et kostja on minetanud õiguse vastuväitele, et üleandmisaktis fikseeritud hoone ja ruumide puudused on sellised, mille eest ta VÕS §-de 334 lg 2 ja § 276 lg 2 mõttes ei vastuta ning et olemasolevate puuduste eest vastutab § 276 lg 1 kohaselt hoopiski üürileandja ise. Tegemist on dispositiivse sättega, milles pooled võivad kokku leppida teisiti ja pooled on siinsel juhul seda ka teinud. Nimelt koostasid hageja ja kostja nende poolt kaasatud ehitusspetsialisti abil 05.11.2013 hoone rendijärgse ülevaatuse akti, mille p.1.1 kohaselt märgiti aktiga üles puudused, mida rentnik oma tegevusaja jooksul hoonetele ümberehituste ning oma igapäevase tegevuse käigus on põhjustanud. Isegi, kui eeldada, et hagis nimetatud mingi üüri/rendiobjekti osa puudusi oleks hinnatavad kui VÕS § 334 lg 2 viimase lause kohane asja harilik kulumine, siis igal juhul on kostja 05.11.2013 aktiga võtnud endale kohustuse kõrvaldada ise loetletud puudused või hüvitada omanikule puuduse kõrvaldamise kulutus. Kostjal on kohustus, mis tuleneb lepingust (selle p.7.2) ja mille sisu on pooled 05.11.2013. allkirjastatud objekti üleandmise aktiga piiritlenud. Kostja on kinnitanud endal kohustuse olemasolu aktis loetletud puudused kas ise kõrvaldada või hüvitada omanikule vastav kulutus (täitmiskohustus või kahju hüvitamise kohustus esimese asemel). Sõltumata sellest asjaolust, kas lepingu sõlmimisel pooled olid lepinguobjekti valduse andnud üleandmisakti koostamisega või ka mitte ja milline oli lepinguobjekti seisund lepingu sõlmimisel, leppisid samad lepingupooled 05.11.2013. allkirjastatud aktis kokku, et kostjal on kohustus kõrvaldada need puudused (teha need tööd või hüvitada kahju), millised olid olemas 05.11.2013. Seejuures ei sisalda viimane kokkulepe endas tingimust, et nende konkreetsete puuduste, mille kõrvaldamise kohustuse kostja võttis, tekkimist peaks vara omanik veel eraldi tõendama. Seetõttu ei oma sisulist tähendust ka kostja poolt 16.05.2014. tõendina esitatud foto hooneosa välisküljest, millel on näha hoone ühe akna kahe ülemise ruudu purunemine ja kahe ukseava ees olevatest neljast uksest ühel välislaudise osaline lahtitulek ukse raami küljest. Isegi, kui fotol kujutatud ukse kahjustus ja akna purunemine omaks sisulist tähendust kostja kohustuse ulatuse määramisel, on kostja väide foto tegemisest 2005-ndal aastal paljasõnaline. Ka on hageja ja hageja õiguseellane

lk 4 Põllumajandusühistu Kaarma kõne all oleva töökoja purunenud aknaklaase vahetanud ja hoidnud hooneid mõistlikus ulatuses korras, et oleks võimalik nende jätkuv kasutamine. Vale on kostja väide, et hoones sees ja ka hoonest väljaspool toiminud rendiobjekti muutmine (olemasolevate uste- või ka aknaavade kas kinnimüürimine, nende muutmine suuremaks/väiksemaks, uste eemaldamine ja avade lahtijätmine, vaheseinte eemaldamine, elektrisüsteemi eemaldamine jms) oleks toimunud hageja heakskiidul. Kostja esindaja Indrek Aus tõi purunenud uste asemel metalluksed, mis pidid tema väite kohaselt jääma asendama lõhutud uksi. Ilma, et kostja oleks neid uksi paigaldanud, lahkus ta üüriobjektilt seoses lepingu lõppemisega ja viis need uksed kaasa. Kostja on andnud lubadusi, et korrastab hageja vara ja kõrvaldab tema poolt hoonele tekitatud kahju, kuid on jätnud valdavas osas lubadused täitmata. Kostja poolt selliste lubaduste andmine ja hageja poolt nende uskumine ei ole käsitletav vara omaniku nõusolekuna vara muutmiseks. Hageja on andnud nõusoleku ainult ühe muudatuse tegemiseks tema varale arvestades kostja tootmisvajadust. Selleks oli ukseava tegemine töökoja endise remondisaali (selles tegi kostja palkmaju) ja endise söögisaali vahele (sinna soovis kostja paigaldada puutööpingid uste, akende, treppide jms valmistamiseks). Kuna pooled olid leppinud kokku, millises vormis peab vara omaniku nõusolek varas tehtavate muudatuste kohta olema, siis saab kostja tugineda ainult kokkulepitud vormis antud nõusolekule. Kostja ei saa tõendada muus vormis antud nõusolekut, selline nõusolek ei ole vormipuuduse tõttu kehtiv. Kostja käitumine on ka hea usu põhimõtte vastane TsÜS § 138 lg 2 mõttes. Kostja on oma tegevusega põhjustanud vara omanikule lõpptulemusena kahju, mis ei ole eelosundatud sätte kohaselt lubatud. Kui kostja on vara omanikult nõusolekut küsinud vara muutmiseks ja omanik on selle kirjaliku vormis andnud, siis on kostja olnud ka teadlik, et vara muutmiseks on vajalik omaniku kirjalikus vormis antud nõusolek. Kostjal puudub võimalus väita, et ülejäänud muudatused on tehtud omaniku suulise nõusoleku või vaikiva nõusoleku alusel, kuna ta arvas, et sellises vormis nõusolek on ka kehtiv. Pealegi on need muudatused olnud ju varale negatiivsed, hoonet on muudetud ilma vastava projektita ja vara väärtus on muudatuste likvideerimise kulutuste võrra vähenenud. Kostja vastuväide autokanali/estakaadi taastamise kulutuse nõude osas ei ole asjakohane. Rajatise puudumine akti loendist ei tähenda rajatise osas nõude puudumist. Pooled vaatasid 05.11.2013. üle rendiobjektiks olnud hoone. Sisu kohaselt kirjeldati aktis hoones toimunud ehituslikke muudatusi ja vara halvenemist. Seega ei saanud selles aktis olla ka estakaad/kanal nimetatud, kuna rajatis asus väljaspool hoonet iseseisva rajatisena. Kostja kasutada lisaks hoonele olid ka samal territooriumil rajatised, platsid, milledel kostja ladustas oma veokeid, masinaid ja metsamaterjali ning kuhu lõpuks ehitas saekaatri hoone, millele taotles Kaarma Vallalt ka ehitusõigust (dokumentaalne tõend esitatud varasemas menetluses). Sellisel platsil asus betoneeritud külgedega autode remondiestakaad. Estakaad asus kostja kasutada olnud hoonetevahelisel platsil, milline ise oli kostja kasutada. Kostja kasutas seda estakaadi ka oma masinate remondil. Kostja lammutas selle rajatise ilma omaniku nõusolekuta. Vaatamata sellele, millal ja kuidas sai hageja teada kostja poolt estakaadi lammutamisest, on kostjal kohustus tagastada lepingu lõppemisel üüri/rendiobjekt sellisena nagu ta selle oli kasutusse saanud arvestades normaalset kulumist. Poolte vahe ei ole kokkulepet, et kostja

lk 5 tagastab rendi/üüriobjekti selliselt, et ühte rajatist ta ei tagasta või juhul, kui tagastamine rajatise puudumise tõttu on ka võimatu, siis ei taasta seda rajatist ega hüvita taastamiskulu. Sellise kokkuleppe olemasolu peab kostja tõendama. Kostja vastuväide, et 05.11.2013 vara ülevaatamise akt ei vasta tema tegelikule tahtele, on paljasõnaline ja ei ole eluliselt usutav. Kostja on tehingudokumendi allkirjastanud ning muutnud oma tahtavalduse kehtivaks. Kuna hageja oli selleks kuupäevaks juba esitanud kostjale teate, et kasutab oma pandiõigust ja kostjal on hageja suhtes täitmata kohustusi, siis pidi ja sai kostja olla ka vajalikult hoolas, et järgnevad kokkulepped tema kohustuste täitmiseks oleksid maksimaalselt objektiivsed ja tema tahet arvestavad. Hageja juhib kohtu tähelepanu ka asjaolule, et isegi kui pooled oleksid jätkanud 02.01.2006. lepingu tingimuste alusel üürisuhet, siis selle üürilepingu tähtaja möödumisega ja samas üürisuhte faktilise jätkumisega muutus leping tähtajatuks, kuid muud lepingutingimused jäid samaks. Ka 02.01.2006. lepingu p. 7.3 kohaselt kohustus rentnik rendilepingu lõpetamisel tasuma kõik rendiobjekti korrastamiseks vajaliku remondikulud rendileandja kalkulatsiooni alusel või teeb selle remondi kokkulepitud tähtaja jooksul. Hageja tugineb sellele kokkuleppele väites erinevalt kostjast, et see kokkulepe sisaldub 01.03.2007. dateeritud lepingus. Poolte vahel ei ole vaidlust, et selline rendiobjekti remondikulu hüvitamise kokkulepe oli poolte vahel olemas. Hageja esitab kostja vastu hüvitisnõude. Lepingu p.7.2. sisalduv kohustus muutus sissenõutavaks lepingu lõppemisest alates. Kostjale 29.10.2013 esitatud pandiõiguse teostamise teates on hageja poolt hüvitisnõudele tuginetud ja võimaldatud kostjal ka esitada omapoolne alternatiivne kohustuse täitmine, so ise viia vara lepingus kokkulepitud tingimustele vastavaks. Kostja ei ole esitanud mistahes ettepanekut kohustuse täimise viisi osas, kostja on asunud pandivara valduse nõude hagi esitamisel väitma, et tegelikult nõue tema vastu puudub. Hageja leiab, et nii viivise kui leppetrahvi kohustused on sissenõutavad selliselt nagu need olid hagiavalduses esitatud. Kostja käsitlus leppetrahvi sissenõutavusest on ebaõige. Hageja teadmine kostja poolt põhjustatud üüriobjekti muutmisest või kahjustamisest ei pea olema hagejale nõude esitamise põhjuseks. Hageja võib lepingu täitmisel tegutseda teadmises, et vara kasutaja täidab lepingu lõppedes oma üldkohustuse ning anda tagasi rendi/üüriobjekti valduse lepingus kokkulepitud tingimusil. Leppetrahvi sissenõutavuse eelduseks on kostja poolt oma lepingukohustuse rikkumine (täitmata jätmine). Siinsel juhul kostja ei ole täitnud kohustust anda rendi/üüriobjekti valdus lepingu lõppedes hagejale üle sellisena, et objekt ei oleks kahjustatud. See, et hageja ei ole juba lepingu kehtivuse ajal kostja poolt vara rikkumise või omavolilise ümberehituse tõttu nõudnud leppetrahvi (ka korduvalt, sest mistahes rikkumise eest oli kokku lepitud leppetrahvi maksmine), ei tähenda, et hageja kaotab õiguse leppetrahvile kostja poolt vara tagastamise kohustuse rikkumise tõttu. Kohaldamisele kuulub VÕS § 159, sest pooled olid kokku leppinud leppetrahvi kohustuse rikkumise puhuks. Siinsel juhul nõuab hageja kahjuhüvitist kohustuse täitmise asemel ja selle tõttu ei kuulu hüvitis eelkirjeldatud põhjusel vähendamisele leppetrahvi võrra (vastasel juhul peaks leppetrahvi võrra vähendama ka kohustuse täitmist ennast). Viivisenõude sissenõutavuse 1-aastane täitmise vastuväide ei ole kooskõlas ei poolte vahel sõlmitud lepingu ega VÕS vastava regulatsiooniga.

2.Kostja on seisukohal, et hageja ja kostja vahel ei ole kirjalikult sõlmitud hagiavaldusele lisatud 01.03.2007 koostatud üürilepingut. Kostjale ei ole kunagi hagiavaldusele lisatud 01.03.2007 koostatud lepingut allkirjastamiseks esitatud ning kostja ei ole seda ka allkirjastanud. Hageja on esitanud kohtule võltsitud üürilepingu, mida kostja ei ole mitte kunagi allkirjastanud. Poolte vahel sõlmiti tegelikkuses üürileping 02.01.2006 tähtajaga 01.03.2006. Poolte kirjalikul kokkuleppel pikendati üürilepingut 01.03.2007. Kuivõrd kostja jätkas ruumi kasutamist ka peale üürilepingu tähtaja möödumist, kumbki pooltest ei ole avaldanud teisele poolele teistsugust tahet, muutus 02.01.2006 sõlmitud tähtajaline üürileping peale 01.03.2007 tähtajatuks. 12.06.2014.a. menetlusdokumendi punktis VI esitatud taotluses palus kostja hagejalt välja nõuda nii 2006.a sõlmitud lepingu originaaleksemplari, kui ka 2007.a sõlmitud lepingu originaaleksemplari ning palus kohtul mõlemaid hageja poolt esitatud lepinguid võrrelda. Kuigi hageja märgib 26.06.2014.a koostatud vastuse punktis VII, et hageja esitab kohtule kostjaga 02.01.2006 ja 01.03.2007 sõlmitud lepingute originaalid, esitas hageja kohtule üksnes 2007.a lepingu originaaleksemplari, märkides, et tal ei ole esitada 2006.a lepingu originaali. Juhul, kui hageja oleks esitanud mõlema lepingu originaaleksemplarid, oleks kohtul olnud võimalik võrrelda hageja poolt esitatud mõlemat lepingut ja tuvastada, kas mõlema lepingu juures on lepingute viimased allkirjastatud leheküljed. Hageja poolt kohtule esitatud 2007.a lepingu originaali ja kostja poolt kohtule esitatud 2006.a lepingu originaalil olevate allkirjade võrdlemine ei võimalda tuvastada 2007.a lepingu võltsitust, kuivõrd täpselt identseid allkirju ei esine ja kostja ei väidagi, et hageja pool esitatud 2007.a lepingu viimasel lehel olev allkiri ei ole kostja seadusliku esindaja oma. Juhul, kui hageja väidab, et pooled sõlmisid 01.03.2007 uue üürilepingu, peab hagejal olema kohtule esitada nii 02.01.2006.a kui ka 01.03.2007.a sõlmitud lepingute originaaleksemplarid koos mõlema poole allkirjadega. Ühtegi usutavat põhjendust hageja 2006.a. lepingu originaaleksemplari mitte esitamise kohta kohtule esitanud ei ole. Hageja poolt kohtule esitatud 30.04.2013.a kirjas kostjale on hageja kinnitanud, et 01.03.2007.a otsustasid pooled pikendada lepingut kuni 01.03.2012.a. Hageja ei ole ka ise poolte vahelises varasemas suhtluses tuginenud asjaolule, et 01.03.2007.a on poolte vahel sõlmitud uus leping, vaid märgib, et pooled pikendasid uuesti 01.03.2007.a seni kehtinud lepingut. Hageja tugineb enda nõude esitamisel 05.11.2013 koostatud hoone ülevaatuse aktis fikseeritud vara seisukorrale lepingu lõppemisel ja leiab, et kõik aktis fikseeritud puudused olid tekkinud peale poolte vahel lepingu sõlmimist ning kostja vastutab aktis fikseeritud puuduste eest. Lepingu sõlmimisel pooled ülevaatuse akti ei koostanud. Kostja on seisukohal, et hageja nõuab hüvitist tööde eest, mis kuuluvad selliste puuduste kõrvaldamiseks, mis olid ruumidel olemas juba enne 2006-nda aasta lepingu sõlmimist (OÜ Arens Ehitustööd pakkumise nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 (hoone nurga varisemisohu kindlustamine), 12, 13, 14, 16, 17 (põrandaplaatide ja vaheseinte taastamine) 18, 19, 20, 21, 22). Kostja ei saa vastutada puuduste eest, mis olid üüritavates ruumides juba nende üleandmisel kostjale. Eeltoodu nähtub muuhulgas ka kostja poolt kohtule 16.05.2014 esitatud 2005-ndal aastal s.o. enne lepingu sõlmimist tehtud fotolt, kust on näha, et akna klaasid on hoonel purunenud, uksed on lagunenud.

lk 7 Kostja märgib, et tunnistaja J Pütlustest nähtub, et ta rentis Maleva töökoja söökla ruume 10 aastat tagasi, mil need olid korras. Tunnistaja R Lütlustest nähtub, et hooned on ehitatud 1972.a, hooned olid enne kostjaga lepingu sõlmimist hõiveta, need ei olnud korras ning hageja ei ole hoonete parendamisse panustanud. Tunnistaja R T ütlustest nähtub, et 2007 a. alguses, mil ta kostja juures tööle asus, lasi hoonete katus läbi, uksed, aknad ei olnud paremas seisus. Seega on kostja seisukohal, et hageja nõuab hüvitist tööde eest, mis kuuluvad selliste puuduste kõrvaldamiseks, mis olid ruumidel olemas juba enne 2006-nda aasta lepingu sõlmimist. Kostja ei saa vastutada puuduste eest, mis olid üüritavates ruumides juba nende üleandmisel kostjale. Isegi juhul, kui saaks asuda seisukohale, et eelpool nimetatud puudused tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal, on kostja on seisukohal, et poolte vahelise lepingu järgi vastutab hageja hoone korrashoiu eest, mitte kostja. 02.01.2006 sõlmitud lepingu p 3.4. kohaselt oli kostja kohustuseks hoida ruumid, seadmed ja inventar korras kuni lepingu lõppemiseni. Lepingu punkt 5.3. kohaselt oli hageja kohustuseks kindlustada hoone ekspluatatsiooni kõlblikkus. Seega oli kostja kohustuseks hoida korras ruumid, seadmed ja inventar, hageja kohustuseks aga korras hoida hooned. 05.11.2013 koostatud aktist nähtub, et uksed olid akti koostamise ajaks mädanenud, samuti enamuse akende raamid mädanenud. Hageja ei ole lepingu kehtivuse ajal s.o. 7 aasta jooksul lepingu objektiks olevate hoonete ekspluatatsiooni kõlblikkuse säilitamiseks ega parendamiseks teostanud ühtegi tööd. Seda kinnitavad ka tunnistajate R Lja R T ütlused. Juhul, kui kohus peaks siiski leidma, et kostjal oli kohustus lisaks ruumidele hoida korras ka hooned, siis on eelpool nimetatud puudused tingitud asja harilikust kulumisest, mille eest VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt kostja ei vastuta. VÕS § 276 lg-test 1 ja 2 ning § 334 lgtest 1 ja 2 tuleneb, et üürnik vastutab üldjuhul asja hävimise, kahjustamise ja kaotsimineku eest. Kahjustuste ja kulumise eest, mis on asja kasutamisel tavaline, üürnik ei vastuta. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega kostja vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Kostja on seisukohal, et enamike aktis fikseeritud ning hinnapakkumises nimetatud puuduste puhul on tegemist ruumide lepingujärgsel kasutamisel tavapärase kulumisega ning kostja ei pidanud hagejale ruume üle andma paremas seisukorras, kui hageja need üürilepingu sõlmimisel kostjale üle andis. Kostja on kogu lepingu kehtivuse perioodil lepingu eset kasutanud lepingujärgselt ega ole enda kohustusi rikkunud. Kostja märgib, et autokanal ei olnud lepingu esemeks ning kostja ei ole autokanalit kunagi kasutanud ega seda ka lammutanud. Samuti ei ole autokanali osas esinevat puudust välja toodud 05.11.2014 koostatud aktis. Ülejäänud eelpool nimetatud muudatused tegi kostja hageja suulisel loal. Kuigi pooltevahelise lepingu p 4.2 ja VÕS § 285 lg 1 kohaselt peaks nõusolek esitatama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nähtub poolte käitumisest, et nad ei soovinud seda vorminõuet järgida. Muudatused tehti juba aastatel 2008 ja 2009, kusjuures hageja viibis üüritaval pinnal peaaegu iga päev, osales ise ka muudatuste tegemisel. Hageja ei teinud kostjale kordagi avaldusi ega taotlusi üürisuhte kehtivuse ajal üüripinna seisukorra kohta või muudatuste tegemisega mitte nõustumise kohta. Samuti ei ole ta kõigi nende aastate vältel kasutanud lepingu p.-s 7.2.1. ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Tunnistajate R T ja R Lütlustest nähtub, et kõik üüripinnal tehtud muudatused tegi kostja hageja loal, kusjuures hageja viibis üüritaval pinnal peaaegu iga päev, osales ise ka

lk 8 muudatuste tegemisel. Kuigi pooltevahelise lepingu p 4.2 ja VÕS § 285 lg 1 kohaselt peaks nõusolek esitatama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nähtub poolte käitumisest, et nad ei soovinud seda vorminõuet järgida. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale teinud avaldusi üürisuhte kehtivuse ajal üüripinna seisukorra kohta või muudatuste tegemisega mitte nõustumise kohta. Hageja poolt kohtule 30.04.2014 hagiavalduse lisana esitatud Kaarma POÜ 31.05.2005 koostatud kirjast nähtuvalt ei ole seda esitatud kostjale ja see on koostatud juba enne kostjaga üürilepingu sõlmimist, mistõttu on tegemist asjasse puutumatu tõendiga. Hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks VÕS § 285 lg-s 2 sätestatud kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkulepe selle kohta, et hagejal on õigus kostjalt nõuda endise olukorra taastamist. Käesoleval juhul puudub poolte vahel kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkulepe selle kohta, et hagejal on õigus kostjalt nõuda endise olukorra taastamist. Vastavat kokkulepet ei nähtu ei lepingu punktist 3.8., millega pooled leppisid kokku üksnes ümberehituse kulude kompenseerimises ehk muudatuste tegemise kompenseerimises, mitte aga nõuda endise olukorra taastamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist kostjalt. Kostja märgib, et hageja tugineb enda nõude esitamisel üksnes ruumide tagastamise hetkel koostatud üleandmisaktile. Tunnistajate R T ja R Lütlustest nähtub, et akti allkirjastamisel ei ole hageja ei viidanud ega selgitanud üleandmisakti p.1. tähendust, kostjal puudus võimalus tutvuda akti tekstiga ning kostja mõistis antud akti teisiti. Samas kahjunõude esitamisel ei ole võimalik tugineda üksnes eelpool viidatud aktile. Selleks, et tõendada kahju, peab olema tuvastatud ruumide seisund enne üürilepingu sõlmimist ja üürilepingu lõppemise hetkel. Kostja on ka peale tunnistajate ütluste ärakuulamist seisukohal, et hageja ei ole esitanud piisavalt tõendeid, mille alusel kohus saaks asuda seisukohale, et väidetav kahju on tekitatud kostja poolt. Ei tunnistajate, hageja poolt menetluse kestel esitatud fotode ning AS-le Kuusakoski hageja poolt väljastatud arve põhjal, ei ole võimalik asuda seisukohale, et kostja oleks vastutav tekitatud kahju eest. Eeltoodust tuleneval on kostja seisukohal, et hageja kahju hüvitamise nõue tuleb jätta täies ulatuse rahuldamata. Kostja ei pidanud VÕS § 334 lg 2 kohaselt andma ruume hagejale üle paremas seisundis, kui hageja need kostjale üle andis, vaid seisundis, mis vastab nende lepingujärgsele kasutusele. Hagis välja toodud puudused olid olemas juba kostjale ruumide üleandmise ajal ja isegi juhul, kui saaks asuda seisukohale, et need tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal, on need tingitud ruumide tavapärasest kasutamisest. Muudatused üüriobjektil tehti üürileandjaga kooskõlastatult ning poolte vahel puudub kokkuleppe selles, et üürnik hüvitab endise olukorra taastamiseks tehtavad kulutused. Hageja tugineb kahjuhüvitise suuruse määramisel Arens Ehitus OÜ poolt 18.11.2013 koostatud hinnapakkumisele. Isegi juhul, kui hinnapakkumises loetletud tööde tegemine oleks kostja poolt põhjustatud ja tal oleks kohustus need tekitatud kahjuna hagejale hüvitada, siis täiendavalt märgib kostja, et hageja poolt esitatud hinnapakkumises toodud tööde hind on ülepaisutatud. Kostja esitab OÜ Mert poolt koostatud hinnapakkumise, kus on toodud hageja poolt esitatud hinnapakkumises loetletud tööd ja nende tegemiseks vajalik hind. OÜ Mert hinnapakkumise kohaselt kuluks kõigi väidetavate puuduste kõrvaldamiseks 6622.80 eurot. Arvestades, et hageja ei ole kostja vastu esitanud nõuet jrk nr 18 ja 20 all olevate töölõikude osas, võiks kostja kahju hüvitamise kohustuse korral olla kahju suuruseks 6511.20 eurot.

lk 9 Kuivõrd kostja on eeltoodust tulenevalt seisukohal, et hagejal puuduvad mistahes nõuded kostja vastu, mille täitmisega kostja oleks viivituses ning kostja ei ole lepingut rikkunud, siis palub kostja kohtul hageja leppetrahvi ning viivise nõue rahuldamata jätta. Juhul, kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et kostja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, märgib kostja viivise ja leppetrahvi nõude osas järgmist. Pooled olid lepingus kokku leppinud rahalise kohustuse täitmise aja. Kahjunõue on kostjale esitatud 30.04.2014 koostatud hagiavalduses, mis võeti kohtu poolt menetlusse 07.05.2014 ning toimetati kostjale kätte 23.05.2014. Seega sai kostja kahju nõudest ja selle suurusest teada 23.05.2014. Kuivõrd lepinguga olid pooled kokku leppinud, et kahju hüvitatakse 1 aasta jooksul, ei ole kostja kahju hüvitamisega viivituses olnud ning hageja viivise nõue on põhjendamatu. Hageja on leppetrahvi nõude esitanud 30.04.2014 koostatud hagiavalduses. Lepingu p 6.2. kohaselt oli lepingupoolel õigus nõuda lepingus ettenähtud kohustuste täitmata jätmise korral leppetrahvi kuni 15% aasta üüri summast, sama kordumisel lõpetada leping. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja oli kõigist hagis loetletud üüriobjektil esinevatest väidetavatest puudustest teadlik aastaid, üürilepingu kehtivuse ajal kordagi väidetavatele puudustele kostja tähelepanu ei juhtinud, ta ei palunud kostjalt nende kõrvaldamist. Samuti ei ole enne hagi esitamist hageja kordagi kostjalt leppetrahvi nõudnud ega hoiatanud kostjat, et kohustuste täitmata jätmisel ütleb hageja lepingu üles. Kõik väidetavad puudused olid üüritavates ruumides olemas juba üürilepingu sõlmimisel 2006-ndal aastal, muudatused tehti hiljemalt 2009 aasta. Seega on hageja leppetrahvi nõude esitanud vähemalt 5 aastat hiljem väidetava kohustuse rikkumise avastamisest, mistõttu igasugune mõistlik aeg lepptrahvi nõude esitamiseks on möödunud. Isegi juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue on õigustatud, tuleb arvestada VÕS § 161 lg-s 2 sätestatuga. Käesoleval juhul on hageja esitanud kohtule kahju hüvitamise nõude summas 47 181 eurot ning täiendavalt leppetrahvi nõude summas 689.90 eurot. VÕS § 161 lg 2 kohaselt kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada üksnes osas, mida leppetrahv ei katnud. Seega ei ole hagejal võimalik kostja vastu esitada leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuet kokku summas 47 870.90 eurot. Kohtu seisukoht Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega ning uurinud kogutud tõendeid, leiab, et esitatud hagi tuleb rahuldada osaliselt.

lk 10 pinnaga 552,3m2 (I korrus 444,2m2 + II korrus 108,1m2), asfaltplatsi pinnaga 3617m2, kruusaplatsi pinnaga 6675m2, laoplatsi pinnaga 751m2 (kd I/II tl 6-7). Kostja väidab aga, et tema pole kunagi sellist üürilepingut allkirjastanud ning tegemist on hageja poolt võltsitud lepinguga. Kostja on kohtule esitatud 02.01.2006 üürilepingu nr 1, mis on tema poolt allkirjastatud ja millega hageja andis kostjale üürile Kaarma vallas, Asuküla külas asuva Maleva töökoja juurdeehituse rendiruumi pinnaga 225,6m2 ning lepingu lisa 1, millega on 01.03.2006 viidatud lepingut pikendatud kuni 01.03.2007 (kd I/II tl 30-31). Kohus leiab, et asjas esitatud tõendid viitavad sellele, et hageja ja kostja vahel tegelikkuses 01.03.2007 üürilepingut ei sõlmitud. Esmalt viitab sellele hageja 30.04.2013 teade (kd I/II tl 42). Selles on hageja märkinud, et 01.03.2007 otsustasid pooled sõlmitud 02.01.2006 lepingut pikendada kuni 01.03.2012 ning rendi suuruseks kinnitati 6000 krooni kuus. Viidatud teates ei tugine ega viita hageja kordagi uuele lepingule, vaid viitab juba sõlmitud lepingu pikendamisele. Ka nähtub sellest teatest, et tegelikkuses ei kinnitatud üüri suuruseks mitte 6000 krooni, vaid läbirääkimiste teel jõuti kokkuleppele, et üüri suuruseks on 3500 krooni kuus. Kui 01.03.2007 oleks tõepoolest toimikusse esitatud leping sõlmitud, siis ilmselgelt oleks pooled lepingut vastavas osas muutnud. Sellist dokumendi toimikusse esitatud aga pole. Hageja väiteid selles osas, et uus leping sõlmiti seetõttu, et kostja hakkas kasutama suuremaid pindasid, peab kohus otsituks. Nii Indrek Aus kui Kalle Hiiuväin on 17.03.2014 istungil märkinud, et kostja on hakanud tasapisi järjest rohkem ruume kasutama, mitte mingist konkreetsest hetkest alatest, so 01.03.2007 lepingu sõlmimisest alates (kd I/II tl 66). Vastupidist ei tõenda ka tunnistaja R T ütlused, kuivõrd nendest ei järeldu, et R T oleks hakanud 2007. aastal seal remonti tegema üürilepingu eseme laiendamise tõttu ning nendest ei järeldu ka seda, et R T oleks teinud üksnes remonti II korrusel. Üldine remondi tegemine R T poolt oli seotud sellega, et ta alustas alates 2007. aasta alguses kostja juures tööd (kd I/II tl 157). Ka kinnitab 01.03.2007 lepingu mittesõlmimist asjaolu, et hageja pole kohtule esitanud 02.01.2006 lepingu enda-poolset originaali olukorras, kus kostja on esitanud menetluses väite dokumendi võltsimise kohta (hageja on enda 02.01.2006 lepingu originaali viimase lehe köitnud 01.03.2007 lepingu viimaseks leheks). Nii puudub kohtul võimalus võrrelda 02.01.2006 ja 01.03.2007 lepinguid (TsMS § 277 lg 2). Kostja poolt esitatud 02.01.2006 lepingu originaali võrdlemine ei saa kinnitada dokumendi ehtsust, kuivõrd on selge, et käsitsi allkirjastamisel erinevad lepingu originaalid allkirja asukoha poolest ning samuti võivad vähesel määral erineda ka poolte enda allkirjad. Viimaseks veenab kohut 01.03.2007 lepingu ebaehtsuses asjaolu, et selle viimase lehekülje teksti asukoht on võrreldes lepingu kahe esimese leheküljega oluliselt erinev ning samuti asjaolu, et lepingu kõik leheküljed on allkirjastanud üksnes hageja (kostja väidetav allkiri ainult viimasel lehel). Eelöeldule tuginedes on kohus seisukohal, et hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud 01.03.2007 lepingut ning tegemist on ebaehtsa dokumendiga, millega kohus asja lahendamisel TsMS § 277 lg 4 alusel ei arvesta.

5.1.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi lõike 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Et käesoleval juhul oli üürlepingu objektiks äriruum, on viidatud normide puhul tegemist dispostiivsete sätetega (erisus on tehtud üksnes eluruumide puhul, vt VÕS § 275), st pooltel oli õigus lepingus kokku leppida teisiti, kui seda näeb ette VÕS § 334 jj. Kohus kontrollib, kas pooled on lepingus leppinud kokku teisiti, kui näeb ette seadus. Antud juhul on pooled lepingus kokku leppinud, et lepingu lõppemisel tasub kostja kõik lepingu objekti korrastamiseks vajalikud remondikulud hageja esitatud kalkulatsiooni alusel või teeb selle remondi kokkulepitud tähtaja jooksul (p 7.3.). Lepingu p-st 3.4. tulenevalt oli kostjal kohustus üürnikuna hoida ruumid, seadmed ja inventar korras kuni rendilepingu lõpetamiseni ning lepingu p-st 3.8. tulenevalt oli kostjal kohustus hüvitada täielikult ümberehituse kulud, mis olid vajalikud kostjale spetsiifilise tegevuse tõttu, mis lõid kostjale täiendavaid mugavusi või mis olid tingitud kostja ebamajanduslikust suhtumisest. Hageja kohustus oli lepingu p-dest 5.2. ja 5.3. tulenevalt tagada renditavate ruumide tehniline varustus ning kindlustada hoone, milles asuvad üüritavad ruumid, ekspluatatsiooni kõlbulikkus. Seega on pooled leppinud kokku teistsuguses hüvitamiskohustuses, kui on sätestatud VÕS § 334 lg-des 1 ja 2. Nii on pooled välistanud selle, et kostjal tuleb ruumid tagastada lepingujärgse kasutamise seisus, vaid kostjal on kohustus hüvitada lepingujärgsest kasutamisest tekkinud vajalikud remondikulud. Seetõttu tuleb kohtul lähtuda hüvitamisnõude lahendamisel viidatud lepingu punktidest ning kohaldamata tuleb jätta kostja poolt viidatud VÕS § 334 lg-d 1 ja 2.