30.03.2016 Tallinn Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-15-3137
Tsiviilasi
XXXXhagi XXXXvastu omandiõiguse tunnustamise, selle rikkumise lõpetamise ja kasutuseeliste saamise nõudes 8 990 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXX(isikukood XXXX, elukoht XXXX); Hageja lepinguline esindaja: Martin Ellervee (isikukood 37712150290, OÜ CostMare, aadress Pune tee 18-10, 12015 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: XXXX(isikukood XXXX, elukoht XXXX); Kostja lepinguline esindaja: Marina Smirnova (isikukood 46005210267, OÜ Dorida, aadress Tuulemäe 5-109, 11411, e-post: [email protected]).
Kohtuistungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
17.02.2016 Hageja esindaja Martin Ellervee, Kostja XXXX, Kostja indaja XXXX.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt, sh osaliselt õigeksvõtul põhineva otsusega.
2.Tunnustada XXXX omandiõigust Tallinnas XXXX asuvale kinnisasja osale (registriosa nr XXXX, korteriomandi mõtteline osa), mis on XXXXfaktilises
valduses ja kasutuses ning mis on kohtuotsuse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega.
3.Kohustada kostjat lõpetama hageja omandiõiguse rikkumine ning lammutama hagejale kuuluvalt ja Tallinnas XXXXasuvalt kinnisasja osalt piiriehitised koos vundamendiga ja koristama selle lammutusjäätmed kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.
4.Välja mõista XXXX XXXX kasuks kasutuseelised perioodi 09.04.2014 kuni 31.01.2016 eest summas 290 eurot.
5.Menetluskulud jätte poolte endi kanda.
6.Edasikaebamise kord: Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Menetluse käik
1.XXXX(hageja) esitas 01.03.2015 Harju Maakohtule hagi ja 07.04.2015 ning 10.02.2016 selle täpsustuse, XXXX(kostja) vastu omandiõiguse tunnustamiseks, selle rikkumise lõpetamiseks ja kasutuseeliste saamiseks perioodi 01.04.2014–31.01.2016 eest kokku summas 3 355 eurot.
2.14.12.2015 toimus asjas istung. Kostja nõustus lammutamise ja endise olukorra taastamisega.
3.Kohtuistungil 17.02.2016 kuulas kohus ära pooled, kes jäid oma seisukohtade juurde. Kostja kinnitas, et võtab hagi õigeks selles osas, millega soovitakse tunnustada hageja omandiõigust, tuvastada et omandiõigust rikutakse ja piirirajatis tuleb lammutada. Kostja vaidleb hagile vastu osas, milles temalt nõutakse üüri või kasutuseeliseid ( t lk 124 pöördel). Hagi asjaolud ja hageja nõue
4.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXX). Kinnisasja esemeks oleva maatüki valdamise ja kasutamise osas kehtib XXXX kaasomanike vahel suuline kokkulepe, mille kohaselt on hageja kasutuses XXXX krundi poole jääv kinnisasja osa.
2002 alustas kostjale kuuluva XXXX eelmine omanik XXXX ja XXXX kinnisasjade vahelisele piirile uue piirdeaia ehitamist. Ehitamise käigus väljus eelmine omanik enda kinnistu piiridest ja rajas osaliselt piirdeaia hageja ainukasutuses olevale maa-alale. Selliselt võttis eelmine omanik enda valdusesse ja kasutusse osaliselt hageja maatüki - hageja krundi osale rajatud ca 2,5m kõrgune plokkidest müür hõlmab ca 99 m2 suuruse osa hageja maatükist. Õigusliku aluseta rajatud müüri tõttu puudub hagejal tema omandisse ja ainukasutusse kuuluvale maatüki osale juurdepääs, valdus ja kasutusvõimalus. 2013 pöördus hageja kohtusse, nõudes eelmiselt omanikult hageja omandiõiguse tunnustamist ja eelneva olukorra taastamist. Kuna eelmine omanik võõrandas kinnisasja kohtumenetluse vältel OÜ-le XXXXt, siis lõpetati hageja taotlusel menetlus omandiõiguse tunnustamise ning ehitiste lammutamise nõudes ning hagi rahuldati üksnes kasutuseeliste hüvitamise nõude osas (tsiviilasi nr 2-13-15179).
5.Kostja on alates 2013 novembrist (ajavahemikus 15.10.2013 – 10.04.2014 kui OÜ XXXX üürnik) kasutanud õigusliku aluseta ja hagejale tasu maksmata hageja omandis ja kasutuses olevat krundi osa.
6.Ajavahemikus veebruar – märts 2014 pidas hageja kostjaga läbirääkimisi krundi vabastamise või selle kasutamise eest tasu maksmise osas. Ühe alternatiivina oli kaalumisel kostja poolt pakutud tasuga (180 eurot/kuus) üürilepingu sõlmimine. Pooled siiski kokkulepet ei saavutanud. Hageja leiab, et õiglane on lähtuda kostja enda poolt läbirääkimistel pakutud hinnast ning määrata hüvitatava kasutuseelise väärtuseks 180 eurot/kuus. Hageja hinnangul tuleb kasutuseeliste nõudmise algusajaks võtta päev, mil hageja sõlmis OÜ-ga XXXX lepingu XXXX kinnisasja omandamiseks. Seega ajavahemiku 01.04.2014 –31.03.2015 eest tuleb kostjal tasuda kasutuseeliste hüvitisena kokku 2 160 eurot (s.o 12 kuud x 180 eurot/kuus) (t lk 1-6, 38-43). Hageja ei ole huvitatud enda kinnisasja või selle osa võõrandamisest kostjale. Hagejale on Tallinna Linnavalitsuse poolt 04.02.2015 väljastatud kirjalik nõusolek abihoone püstitamiseks ning hageja soovib vaidlusalusele krundi osale ehitada kõrvalhoone (t lk 65-67).
7.Hageja esitas 10.02.2016 hagiavalduse täienduse lammutusnõude täitmise tähtaja määramiseks kaks kuud kohtuotsuse jõustumisest arvates. Samuti muutis hageja kasutuseeliste hüvitise nõuet paludes välja mõista 152,50 eurot kuus alates 01.04.2014 kuni 31.01.2016 kokku 3 355 eurot (t lk 106-107). Lisaks sellele palus hageja kohustada kostjat alates 01.02.2016 kuni hageja valduse taastamiseni tasuma hagejale edasiulatuvat hüvitist summas 152,50 eurot kuus. 17.02.2016 toimunud kohtuistungil vaidles kostja edasiulatuva kasutuseelise nõudele vastu väites, et tegemist on hagi muutmisega TsMS § 376 mõttes ning kostja ei anna selleks nõusolekut. 17.02.2016 võttis hageja edasiulatuva kasutuseeliste hüvitise nõude tagasi.
8.Hageja esitas 17.02.2016 kohtuistungil oma menetluskulude nimekirja.
Kostja vastuväited
9.21.05.2015 kohtule esitatud vastuses tunnistab kostja hagi osaliselt. Kostja sai XXXX korteriomandi omanikuks 09.04.2014. Ostes ta tutvus tsiviilasjas nr 2-13-15179 tehtud kohtuotsusega, mille kohaselt oli hageja oma nõudest loobunud, mistõttu ta arvas, et probleem on eelmise omaniku ja hageja vahel lahendatud. Kostja ei nõustunud, et piirdeaed on ehitatud ebaseaduslikult, kuna see on ehitatud 1999 hageja venna (kes oli XXXX esmane omanik) ja XXXX eelmise omaniku vahelise kokkuleppe alusel. Piirdeaia ehitustöid tegi ka hageja vend. Kostja on nõus kas piirdeaia lammutama, piirdeaia aluse osa hageja maast välja ostma või teatud igakuulist hüvitist maksma. Põhjendatud on kostjalt nõuda kasutuseeliseid alates 09.04.2014 kuni 21.05.2015 summas 43,36 eurot (433,62 eurot 10 aasta eest), mis on samaväärne tsiviilasjas nr 2-13-15179 hageja kasuks välja mõistetud summaga (t lk 55-57). Ülejäänud osas on kasutuseeliste hüvitise nõue alusetu.
10.Kostja menetluskulude nimekirja esitada ei soovinud (t lk 125 pöördel). Vastuseks hageja menetluskuludele leidis kostja 19.02.2016 menetlusdokumendis, et hageja on palju samasuguseid materjale kasutanud, mis kattuvad tsiviilasja nr 2-13-15179 materjalidega. Ka hagiavaldus on ülesehituselt samane. Seega hageja lepingulise esindaja põhjendatud kuluks ei saa olla mitte rohkem kui 5,5 tundi.
Kohtuotsuse põhjendused
Esmalt lahendab kohus seni lahendamata taotlused.
12.1.18.12.2015 esitas hageja taotluse 14.12.2015 toimunud kohtuistungi parandamiseks esitades oma parandamisettepanekud kommentaaridena. 05.01.2016 vastuses vaidles kostja protokolli parandamise taotlusele vastu leides, et selleks puudub alus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Hageja kommentaarid kohtuistungil räägitu kohta ei ole seotud menetluse käiguga. Kohtu hinnangul vastab protokoll TsMS § 50 lg 1 nõuetele, selles on kajastatud istungil toimunud ning protokolli parandamiseks puudub vajadus ja alus. Kohus jätab hageja taotluse rahuldamata.
12.2.Kuna hageja poolt 10.02.2016 esitatud hagi täiendamise edasiulatuva kasutuseeliste hüvitamise nõude osas võttis hageja 17.02.2016 kohtuistungil tagasi enne, kui kohus oli selle
menetlusse võtnud, siis tuleb lugeda, et seda nõuet ei ole hageja esitanud ning kohus ei ole ka menetlenud.
12.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse, kostja vastuväited, uurinud asjas esitatud tõendeid nende kogumis ning kuulanud pooled ära kohtuistungil leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
13.Kuna kostja on hagi õigeks võtnud osas, mis puudutab hageja omandiõiguse tunnustamist, omandiõiguse rikkumise lõpetamist ja piirdemüüri lammutamist, siis kohus rahuldab hagi selles osas TsMS § 440 alusel. Kohus loeb hagi õigeksvõtule ja järgmistele tõenditele tuginedes tuvastatuks, et : -
Hagejale kuulub Tallinnas XXXX (t lk 8) asuv korteriomand. Kokkuleppel XXXX omanikuga, on hageja ainukasutuses XXXX maaüksuse osa, mis külgneb XXXX krundiga (t lk 9-10). Alates 09.04.2014 kuulub XXXX kinnistu kostjale. Kostja omandis oleva piirderajatisega on hõivatud hageja krundist kokku ca 99m2 suurune maaala, mille asukoht nähtub t lk 13 XXXX geodeetilise alusplaani punasega tähistatud kohas. Kostja on nõus piirderajatise lammutama ja hageja valduse hõivatud krundiosale taastama ( t lk 124 pöördel).
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas ja kui palju peaks kostja maksma hagejale hüvitist selle eest, et kostja on hageja asja - s.o maatäkki – kasutanud.
15.Hageja on kasutuseeliste hüvitise arvestamisel aluseks võtnud XXXX omanikuga peetud läbirääkimistel esitatud ettepanekud. Hageja viitab 10.02.2014 XXXX omaniku esindaja e-kirjale, milles kompromissina pakutakse ühe alternatiivina hõivatud ala osas üürilepingu sõlmimist 100m2 suurusele maa-alale üüritasuga 180 eurot kuus (t lk 31). 14.12.2015 kohtuistungil selgitas hageja, et eelmise omaniku vastu kasutuseeliste nõude esitamisel võttis hageja aluseks maa maksustamise hinna. Kuna sellist maatükki üürile anda ei saa, siis ei ole õige lähtuda üürihinnast ja täna maamaksu Tallinnas ei ole. Hageja selgitas, et tegemist on pigem moraalse kahjuga (t lk 94 pöördel).
16.Kostja leiab, et kuna piirirajatis on püstitatud endiste piirinaabrite kokkuleppe alusel, siis on ebaõiglane temalt kasutuseeliseid nõuda. Kostja selgitab, et tema pole müüri ehitanud ning XXXX endise omaniku vastu ehitatud müüri lammutamise nõudest hageja kohtus loobus. Samuti leidis kostja, et kuna eelmine omanik hüvitas kasutuseeliseid 433,62 eurot 10 aasta eest, siis on kostja nõus hüvitama ühe aasta eest 43 eurot. 14.12.2015 kohtuistungil selgitas kostja, et on nõus hüvitama 133 eurot.
17.Hagiavalduse kohaselt on vaidlusalune piirderajatis ehitatud 2002 aastal. Seega on see katkematult asunud samal asukohal varsti ligi 15 aastat. Seega on usutav, et XXXX ja XXXX endiste omanike vahel oli kokkulepe hagejale kuuluva kinnistu osa kasutamiseks.
18.Harju Maakohtu 04.12.2013 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-12-15179 rahuldati hageja nõue XXXX endise omaniku vastu kinnistu osa kasutamise läbi saadud kasutuseeliste saamiseks summas 433,62 eurot. Tegemist on sama kinnistu osa kasutamisega, mis on vaidluse all ka käesolevas tsiviilasjas ning kasutuseelised on välja mõistetud 3 aasta eest (mitte 10 aasta eest nagu kostja ekslikult järeldas) ning aluseks on võetud kinnisvaraportaalide statistika Nõmme linnaosa hoonestamata elamumaa üüritehingute keskmine hind 2012 aastal. Selliselt on hageja saanud sama suurusega maatüki üürihinnaks 144,54 eurot aastas.
19.Kuna kostja on omaks võtnud omandiõiguse rikkumise ja kohustuse hagejale asi (maatükk) tagastada, siis tuleb asuda seisukohale, kui ka varasemalt oli kostja õiguseellasel mingisugune alus hageja maa kasutamiseks, siis hagi esitamise hetkel selline alus puudus. Hageja oli juba 2013 aastal asunud oma asja hagimenetluse korras tagasi nõudma.
20.Seega on poolte suhe kvalifitseeritav omaniku ja valdaja vahelise vindikatsioonisuhtena Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel. Tuvastatud asjaolude järgi on hagejal õigus nõuda kostjalt maatüki väljaandmist AÕS § 80 järgi, mille eelduseks on piirirajatise lammutamine. AÕS § 85 lg 1 järgi on omanikul õigus nõuda hüvitist aja eest, mil valdaja õigusliku aluseta tema asja kasutas, mille ulatus määratakse kindlaks VÕS § 1037-1040 alusel. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit või valdust kasutamisega või muul viisil rikkunud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 alusel võib selliseks hüvitiseks olla ka asja kasutamisest saadavad eelised. Riigikohus on oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 asjast saadava kasutuseelise kohaldamisel muuhulgas märkinud, et kinnisasja asutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mis omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Hageja on 14.12.2015 istungil välja toonud, et kuna kostja poolt kasutatavat hagejale kuuluvat kinnistu osa eraldi üürile anda pole võimalik, siis ei ole üüri õige hüvitise suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta. Hageja palub arvesse võtta kostja enda poolt pakutud üürihinna keskmise - 152,50 eurot kuus. Kostja väidab, et see pakkumine pole tema jaoks õiguslikult siduv.
21.Kohus leiab, et TsMS § 233 lg 1 alusel saab kohus kasutuseeliste hüvitise suuruse määrata oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Hageja on 2010-2012 aasta eest saanud sama maatüki teise isiku poolt kasutamise eest hüvitist 144,54 eurot aastas.
Kostja on kompromissi korras pakkunud hagejale üüri ca 152,40 eurot kuus, kuid kompromissi pole poolte vahel sündinud ning seega ei saa kompromissiläbirääkimiste käigus esitatud pakkumistega arvestada. Kostja on nõustunud maksma hüvitist samas ulatuses nagu eelmine omanik (tsiviilasjas nr 2-13-15179). Iseseisvalt sellise maatüki üürile andmine ilmselt ei oleks võimalik – asjale ei saa kujuneda turuhinda, kuna selle üürimine oleks võimalik ja mõistlik ainult kostjal – teiste isikute jaoks puudub krundi osale juurdepääski. Nii on ka hageja märkinud hagiavalduses, et krundile üürihinna määramine on äärmiselt keeruline, kuna krundi osa ei ole võimalik tavapärasel viisil üürile andja ja turuhinda seetõttu määrata ei saa. Esitatud asjaoludel on kohtu hinnangul kasutuseeliste hüvitise määramisel kohane võtta arvesse varasemalt tasutud kasutuseelise hüvitis ca 144,54 eurot aastas. Kuna hageja nõuab kasutuseeliseid ajavahemiku eest 01.04.2014-31.01.2016, siis mõistlik hüvitis on kohtu arvates alates kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest 09.04.2014 kuni 31.01.2016 kokku 2 x 145 eurot e 290 eurot.
Menetluskulud
22.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 2 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kuna kostja võttis esimeses kohtule esitatud dokumendis hagi osaliselt õigeks ning pakkus kompromissi korras hüvitiseks 450 eurot (t lk 125), siis leiab kohus, et õiglane on jätta menetluskulud poolte endi kanda.