Asjaõigus › Omandiasjad

„1. Hagi rahuldada.

kinnisasja soetamise ja säilitamise katteks 10 447,92 eurot. Samuti on hageja kooselu jooksul kandnud majapidamiskulusid ning kulusid pere toidule, samuti muid ühiseid kulutusi. Lisaks on hageja panustanud mitterahaliselt, kasvatades ühiseid lapsi ja hoolitsedes kodu eest. Pooled elasid koos lastega XXXXX kinnisasjal kuni 23. märtsini 2021, kuni 1. maini 2021 elas hageja koos lastega samas kohas, kuid kostjast eraldi, ning 1. mail 2021 kolis hageja koos lastega Võru linna. Hageja on soovinud alates kooselu lõppemisest kaasomandit kohtuväliselt lõpetada, kuid kostja hageja ettepanekutega ei nõustunud. Kostja arvates leppisid pooled juba mais 2021 kaasomandi lõpetamises kokku. Hageja meelest pooled kokku ei leppinud. Hageja saatis kostjale 5. mail 2021 digiallkirjastatud ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks ja hageja vabastamiseks laenukohustusest, kuid kostja seda ei aktsepteerinud ja ettepanekut ei allkirjastanud. Märtsis 2022 ehk 9,5 kuud hiljem tegi hageja kostjale kaasomandi lõpetamiseks uue ettepaneku, mille järel allkirjastas kostja maikuise ettepaneku. Hageja on seisukohal, et selleks ajaks oli möödunud mõistlik tähtaeg maikuus tehtud ettepaneku alusel kokkuleppe saavutamiseks. Kinnisasja suhtes tuleb kaasomand lõpetada notariaalselt tõestatud kokkuleppega. Pooled ei ole ka kokkulepet täitma asunud, hageja on endiselt laenu kaastaotleja. Kuigi hageja alates 1. maist 2021 kinnisasjal enam ei ela, tasub ta siiani osaliselt kinnisasja kulusid. Hagejal ei ole vastuväiteid, et kinnisasi jääks kostjale, kuid kuna kostja ei ole nõustunud hagejale õiglase hüvitise maksmisega ning on hagejale teatanud, et tal puudub võimalus 20 000 eurost suurema hüvitise maksmiseks, siis taotleb hageja kaasomandi lõpetamise esmase viisina kinnisasja müüki enampakkumisel. Hüvitise suurus peab vastama poolele kinnisasja turuväärtusest pärast laenukohustuse mahaarvamist. Kinnisvarabüroo Uus Maa hindas 10. detsembril 2021 XXXXX kinnisasja väärtuseks 153 000 eurot. Kui arvestada turuväärtusest maha tagastamata laenujääk 55 782,33 eurot, jääb järgi 97 217,67 eurot (153 000 – 55 782,33). Hageja kaasomandiosale vastav hüvitis oleks seega 48 608,83 eurot (97 217,67 : 2). Hageja hinnangul saab abieluvälisele kooselule analoogia korras kohaldada seltsingu sätteid, eelkõige seltsingu likvideerimise sätteid. Hageja ja kostja kooselu sisaldas ühist majapidamist ja laste kasvatamist ning kooselu ajal omandati kaasomandisse esmalt korteriomand ja seejärel kinnisasi, neid soetades oli pooltel tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Seltsingu likvideerimissätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud suurema väärtusega eseme jaotamisele, kui mõlemad pooled on eseme omandamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud panused ning pooltel oli eset soetades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Seltsingu likvideerimissätete kohaldamist ei välista see, et asjaõiguslikult on vara seltsingu jaoks soetatud poolte kaasomandisse. Poolte sisesuhtes saab vara lugeda ühisvaraks, mille saab kooselu lõpetamisel ka jagada. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 600 lg 1 teise lause järgi kohaldatakse seltsingu likvideerimisele eelduslikult kaasomandi jaotamise sätteid. Samuti saab kohaldada VÕS § 602, mis näeb seltsingu likvideerimisel ette esmalt seltsingu kohustuste täitmise seltsinguvarast. Pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb VÕS § 603 lg 1 järgi tagastada seltsinglaste panused.

poolte kokkuleppele. Kokkuleppe sõlmimisel lähtusid pooled sellest, et lastele jääks alles kodu, kus nad on kasvanud. Raha maksmise kohustust fikseeriv kokkulepe ei pea olema notariaalselt tõestatud. Pooled on asunud kokkulepet täitma. Alates maist 2021 lähevad laenumaksed maha kostja arvelt, enne maksis kostja laenumakseteks vajaliku summa hageja arvele. Kostja on tasunud kõik kinnisasjaga seotud kommunaalmaksed nii enne maid 2021 kui ka pärast seda. Hageja ja kostja suhtele ei ole põhjendatud kohaldada seltsingu sätteid, sest poolte tegevus ei vasta seltsingu tunnustele. Pooled ei ole kunagi sõlminud seltsingulepingut ega avaldanud soovi seltsingu sätete kohaldamiseks. Riigikohtu arvates ei õigusta seltsingu sätete kohaldamist ainuüksi see, et pooled on lisaks kooselule korraldanud ka ühise majapidamise. Ei saa eeldada, et ühist majapidamist korraldades on poolte tahteks teha seda seltsingu juhtimise ja aruandluse ning kasumi jaotamise ja kahjumi katmise sätete alusel. Kostja ei ole teadlikult käsitanud kooselu hagejaga kui seltsingut. Kostja tegevus nii korteriomandi kui ka kinnisasja hagejaga kaasomandisse ostmisel on olnud konkreetse ajahetke otsus lähtuvalt sellest, et hageja ja kostja elasid koos ning neil on ühised lapsed. Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist seltsingu sätete alusel, mistõttu oleks seltsinguleping pidanud olema sõlmitud notariaalselt. Männi 8–14 korteriomandi soetamiseks tasus kostja 12 859 eurot, mis võimaldas selle hiljem müüa hinnaga 38 000 eurot (mitte 40 000 eurot nagu hageja ekslikult viitab). Seega saab XXXXX kinnisasja soetamiseks korteriomandi müügist laekunud rahast 25 000 eurot käsitada kostja rahalise panusena. XXXXX kinnisasja soetamise kuludena on kostja tasunud 34 307,20 eurot, lisaks on kostja kinnisasja parendanud oma töö ja rahaga. XXXXX kinnisasja soetamise ajal juulis 2019 oli kinnisasja väärtus hindamisakti järgi 80 000 eurot. Kinnisasja hinna ligi kahekordne tõus ei ole eluliselt usutav ning sellises ulatuses hinnatõusu hüvitamise riski ei saa kanda kaasomanik, kes soovib kinnisasja jätmist enda ainuomandisse. Kostja esitas tingimusliku protsessuaalse tasaarvestusavalduse, milles palub 17 738,02 eurot tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu juhul, kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise viisil, mille tulemusena tekib kostjal hagejale raha maksmise kohustus.

MAAKOHTU LAHEND

kohustuste täitmiseks ei ole kokkuleppes tähtaega. Pärast 2021. aasta juulikuud on kõik XXXXX kinnisasjaga seotud kulud kandnud kostja. Seega asusid pooled kokkulepet täitma. Maakohtu hinnangul on poolte kirjavahetusest üheselt selge poolte tahe lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb kostjale, poolte lapsed säilitavad neile tuttava elukeskkonna ja lemmiklooma ning hageja saab kaasomandiosa kaotuse eest hageja enda õiglaseks peetud hüvitise 20 000 eurot hiljemalt 31. mail 2023. Seega on põhjendamatud hageja väited selle kohta, et kostja ei aktsepteerinud ettepanekut ega allkirjastanud seda mõistliku aja jooksul. Kostja on sisuliselt aktsepteerinud hageja pakkumuse juba 2021. aasta maikuus, vaatamata sellele, et ta allkirjastas kokkuleppe alles 2022. aasta jaanuaris. Pooled leppisid hüvitise suuruse kokku teadmises, et kinnisasja väärtus on tõenäoliselt suurem kui kahekordne hagejale makstav hüvitis, ning pidasid sellist kaasomandi lõpetamise viisi õiglaseks. Kaasomandi lõpetamise viisi kokkuleppele ei näe seadus ette kohustuslikku notariaalset vormi. Asjaolu, et kinnisvara väärtus võib olla ajas muutunud, ei anna hagejale õigust kokkuleppest taganeda. Kuna kokkulepitud hüvitis on maksmata, tuleb rahuldada hageja alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks ja mõista kostjalt hageja omandiõiguse kaotuse hüvitamiseks välja 20 000 eurot. Hageja nõude 6782,50 euro suuruse panuse väljamõistmise osas jättis maakohus poolte kokkuleppe tõttu rahuldamata. Nõude rahuldamata jätmise tõttu ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida täpsemalt kulude kohta esitatud poolte väiteid ja tõendeid.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

seltsingulepingu tunnustele vastavas võlasuhtes, kui sellele suhtele ongi olnud iseloomulik vastavate kokkuleppeliste õiguste ja kohustuste kandmine. Ehkki maakohus ei ole vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lõikele 5 võtnud resolutsioonis seisukohta hageja nõude kohta 6782,50 euro suuruse panuse tagastamiseks ja hageja arvates on ta tõendanud poolte vahel seltsingulepingu olemasolu, ei pea hageja menetlusökonoomiliselt otstarbekaks vaidlustada seltsingu likvideerimisel talle panuse 6782,50 eurot tagastamata jätmist ega taotle ka võimalikku panuse tasaarvestamist kinnisasja avaliku enampakkumise korral kostjale makstava osaga. Hageja võtab 6782,50 euro suuruse panuse tagastamise nõude tagasi. Tõendina üksnes poolte 5. mai 2021 – 17. mai 2021 e-kirjavahetusele tuginemine ja selle põhjal kaasomandi lõpetamine on hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Hageja on jätkuvalt XXXXX kinnisasja kaasomanik ja vastutav nii kinnisasjaga seotud kulude kandmise kui ka laenukohustuse täitmise eest. Maaohus jättis hagejale õiglase rahalise hüvitise välja mõistmata, mis riivab intensiivselt hageja omandipõhiõigust saada kinnisasja kaasomandiosa kaotuse eest õiglast hüvitist omandi kaotamise aja seisuga. Hüvitise suurust ei saa põhjendada ainuüksi kostjaga suhtlemiseks lastele tuttava elukeskkonna ja lemmiklooma säilitamisega. Hageja ei teadnud, kuidas asjaõigusseadus näeb ette kaasomandi lõpetamise, selle võimalikud viisid ning omandi kaotuse eest rahalise hüvitise suuruse määramise ja maksmise. Kostja ei ole vormistanud laenukohustust enda nimele ega maksnud hagejale hüvitist 31. maiks 2023 ega ka pärast seda tähtaega. Hageja ei ole seetõttu saanud uue eluaseme ostmiseks laenu. Hageja pöördus õigusabi saamiseks õigusbüroo poole 2022. aasta alguses ja kostja saatis oma allkirjaga kokkuleppe hagejale läbirääkimiste käigus. Kostja allkirjastas kokkuleppe elatiseasja menetluse ajal. Maakohtu põhjendus, et ühise kooselu lõppemise järel võiski kostja vajada aega igapäevatoimingutega ja uute elutingimustega harjumiseks ning asjaajamine ei pruukinud olla kostja prioriteediks, on otsitud, meelevaldne ega ole kooskõlas faktiliste asjaoludega. Hoopis hagejal tuli oma elu seoses kooselu lõppemisega ümber korraldada, sh leida uus eluase. Hageja jääb selle juurde, et kinnisasja suhtes kaasomandi lõpetamise ja selle ühe kaasomaniku ainuomandisse jäämise kokkulepe peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 järgi peab notariaalselt sõlmitud olema ka eelleping. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 näeb ette, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine ja sellel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi algusest peale õiguslikke tagajärgi. Olenemata sellest, kuidas hinnata 2021. aasta maikuu ekirjavahetust, ei oleks väidetaval kokkuleppel seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu õiguslikke tagajärgi.

olla põhjendatud seltsingu likvideerimissätete kohaldamine. Ebaselgus selles, kas maakohus on tuginenud seltsingu likvideerimissätetele või mitte, ei ole aluseks maakohtu otsuse tühistamisele, sest maakohus on lugenud tõendatuks, et pooled on kohtumenetluse eelselt sõlminud kokkuleppe kaasomandisse kuuluva kinnisasja jagamiseks, sellega seotud kohustuste täitmiseks ja hagejale hüvitise maksmiseks. Sellega on lepitud ka kokku vastastikused likvideerimissätetega seonduvad nõuded. Maakohus on toonud välja poolte tegevuse, millega on asutud kokkulepet täitma. Maakohus viitas istungil, et peab võtma lahendis seisukoha, kas kokkulepe on siduv ja kas see on praeguses asjas kohaldatav. Maakohus põhjendas hüvitise suurust sellega, et e-kirjavahetuses pidasid pooled ise seda õiglaseks. See, et kostja ei ole tasunud hüvitisena kokku lepitud summat, ei muuda kokkulepet kehtetuks või lõppenuks. Kostja ei ole hagejale tähtpäevaks hüvitist tasunud vaid kohtuvaidluse tõttu. Kui mais 2021 sõlmitud kokkulepe ei ole kehtiv, peab hageja kostjale hüvitama kõik vahepealsel ajal kostja tasutud laenu- ja intressimaksed ning kinnisasja säilitamiseks vajalikud ning muud kaasomanike suhetest tulenevad kulud pooles ulatuses. Kostja palub asja juurde võtta kontoväljavõtted 17. novembrist 2022 kuni 25. juulini 2024 kostja tasutud laenu- ja intressimaksete kohta, mis tõendavad, et kostja täidab jätkuvalt poolte kokkulepet.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

seltsingu likvideerimissätete kohaldamist. Tegemist on AÕS § 77 lg-le 2 vastava kaasomandi lõpetamise nõudega. Vastuseks hageja väidetele märgib ringkonnakohus, et Riigikohus ei ole seltsingu sätteid pidanud kohalduvaks registreerimata kooselule üldiselt, vaid eelkõige analoogia korras nõuetele seoses ühe suure väärtusega varaesemega, mis on kuulunud ühele elukaaslasele, kuid mille soetamisse ja säilitamisse on investeerinud mõlemad (kasutamine majanduslikus mõttes ühisvarana) (vt nt RKTK otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-129-16 ja nr 2-16-12328). Seltsingu sätete kohaldamise eesmärgiks võib pidada selle poole kaitsmist, kes on panustanud teise omandisse mingit rahaliselt hinnatavat vastusooritust saamata. Sellisel juhtumil võiks ainult asjaõigusseaduse kohaldamine viia ebaõiglase tulemuseni. Kui aga pooled on mõlemad ühiselt soetatud asja omanikud, nagu praegu, ei pruugi analoogia kohaldamine olla vajalik. Hageja on nimetanud seltsingu eesmärgiks pere loomist ja laste kasvatamist ning ühise vara soetamist elutingimuste parandamiseks. Kuigi seltsingulepingu definitsioonis (VÕS § 580 lg 1) ei ole nõutav majanduslik eesmärk, on Riigikohus seltsingu regulatsiooni tervikuna arvestades pidanud seda eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud lepinguks (3-2-1-109-14, p 14; 3-2-1-69-12, p 15). Perekonna loomist on tänases ühiskonnas väga keeruline pidada majanduslikuks eesmärgiks. Kooselu perekonna loomise eesmärgil on sisuliselt lähedasem abielule kui ärilisele ettevõtmisele. Kinnisvara omandamine eelduslikult ei ole mitte niivõrd eesmärk, kui vahend eesmärgi saavutamiseks. Seltsingu sätete rakendamine kooselule on nii praktilistel kui ka sisulistel põhjustel problemaatiline. Ei saa eeldada, et pooled panuste tagastamisega algusest peale arvestasid ning kulunud raha ja „töötunde“ ka dokumenteerisid. Tehtud rahalisi ja mitterahalisi panuseid on keeruline õiglaselt arvesse võtta. Seltsingu likvideerimissätete kohaldamine ainult ühele kooselu käigus omandatud esemele võib aga viia ebaõiglase tulemuseni muu hulgas seetõttu, et sätete kohaldamine üksnes kinnisasja jagamisele ei arvesta muid ühist elu puudutavaid kokkuleppeid. Abikaasadel on teineteise ja perekonna ees nii rahalised kui ka mitterahalised kohustused (PKS § 15, 16). Elukaaslased on otsustanud selliseid kohustusi mitte võtta. Ka seltsinglastel on VÕS § 580 lg 1 järgi kohustus panuseid teha. Nii abielust kui ka seltsingust tulenevad kohustused tuleks võtta teadlikult. Seltsingu sätete automaatsel kohaldamisel oleks elukaaslased omavahel õiguslikult tihedamalt seotud kui abikaasad, mis vaevalt oli nende eesmärk. Ilma kohustuseta panuseid teha saab kooselusse tehtud investeeringuid pigem pidada mittetäielikuks kohustuseks, mille täitmiseks üleantut ei saa tagasi nõuda (VÕS § 4). Analoogia alusel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine ei ole põhjendatud ka sel põhjusel, et pooled on oma suhted reguleerinud kokkulepetega omandada kinnisasi kaasomandisse ja võtta ühiselt laenu. Asjas esitatud väidetest ja tõenditest ei saa järeldada, nagu oleks pooled leppinud kokku hilisemas hüvitamiskohustuses. Kinnisasi kuulub pooltele võrdsetes osades ja laenukohustuse eest vastutavad nad solidaarselt. Kinnisasja turuväärtuse jagamine pärast laenukohustuse maha arvamist poolte vahel võrdsetes osades tagab mõlemale poolele omandikaotuse eest õiglase hüvitise.

euro, millest rohkem kostja oma sõnul ei suuda maksta (153 000 - 55 782,33 = 97 217,67; 97 217,67 : 2 = 48 608,83; 48 608,83 - 17 738,02 = 30 870,81). Kaasomand on seega põhjendatud lõpetada müügiga avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Vastavalt hageja taotlusele tuleb müügi tulemist peale täitekulude kandmist, kuid enne enampakkumise tulemi kaasomanikele jagamist, rahuldada ASi SEB Pank nõuded selliselt, et kinnisasja saaks enampakkumisel müüa ilma hüpoteegita.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.