OÜ PRP Puhkus hagi Annely Norma vastu kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
OÜ PRP Puhkus apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot Annely Norma vastuapellatsioonkaebuse hind 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. märtsi 2015. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ PRP Puhkus apellatsioonkaebus ja Annely Norma vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15. detsember 2015. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja/vastuapellatsioonkaebuse vastustaja): OÜ PRP Puhkus (registrikood: 11027509; asukoht: Tallinn Nafta 6-23), esindaja Maido Pajo Vastustaja (kostja/vastuapellant): Annely Norma (isikukood:
XXXXXX;
elukoht:
XXXXXXXXX),
esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. märtsi 2015. a otsus osas, millega maakohus seadis hageja nõude täitmise sõltuvusse
hageja vastusooritusest kostjale ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Teha uus lahend menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.
2.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, kuid muuta hagi rahuldamise põhjendusi.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Annely Norma kanda.
6.Rahuldada OÜ PRP Puhkus menetluskulude kindlaksmääramise avaldus osaliselt ja määrata kindlaks OÜ PRP Puhkus menetluskulud summas 2645 eurot.
7.Mõista Annely Normalt välja OÜ PRP Puhkus kasuks menetluskulude katteks 2645 eurot.
8.Lugeda Viru Maakohtu 5. märtsi 2015. a otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:
8.1.Rahuldada OÜ PRP Puhkus hagi Annely Norma vastu XX kinnistu (registriosa nr XXX) kolmandasse jakku kostja kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks ning asendada Annely Norma nõusolek eelmärke kustutamiseks käesoleva kohtuotsusega.
9.Rahuldada OÜ PRP Puhkus menetluskulude kindlaksmääramise avaldus osaliselt ja määrata kindlaks OÜ PRP Puhkus menetluskulud summas 2645 eurot.
10.Mõista Annely Normalt välja OÜ PRP Puhkus kasuks menetluskulude katteks 2645 eurot.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ PRP Puhkus esitas 22.09.2014 hagi, milles palus tuvastada Annely Norma kohustuse anda nõusolek Viru Maakohtu kinnistusosakonna Lääne-Viru kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX (XX kinnistu) kolmandasse jakku Annely Norma kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärke kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.11.2008 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, millega kostja kohustus ostma hagejalt kinnistu XX (registriosa nr XXX). Lepingu eseme müügihinnaks oli 2 200 000 krooni ning vastavalt lepingu punktidele 2.2. ja 2.3. tuli kostjal tasuda ostuhind igakuiste osamaksetena hiljemalt 07.11.2009. Asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks tuli lepingu kohaselt sõlmida siis, kui ostja on tasunud müüjale kogu ostuhinna. Omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kanti vastavalt lepingu punktile 3.4. ostja kasuks kinnistusraamatusse vastav eelmärge. Hageja esitas 13.06.2013 võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse põhjusel, et vaatamata maksetähtaja korduvale pikendamisele ei ole ostja tasunud kinnistu ostuhinda. Kinnistusraamatusse kostja kasuks kantud eelmärge rikub hageja AÕS §-st 89 tulenevat omandiõigust ning seega on hagejal õigus nõuda selle rikkumise lõpetamist eelmärke kustutamise kaudu.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostjal ei ole kohustust anda nõusolek eelmärke kustutamiseks. Kostjale omandiõiguse üleandmine ei ole välistatud ning eelmärge ei ole asjaõigus. Seega ei kohaldu AÕS § 63 lg 8 ega AÕS § 66 lg 1. Kostja ei riku hageja omanikuõigust. Taganemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi ja leping kehtib. Hageja oli taganemisavalduse tegemise ajaks kaotanud õiguse kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust taganeda, kuivõrd ta ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai teada ostuhinna tasumata jätmisest 08.11.2009. Taganemisavaldus on tühine VÕS § 118 lg 2 järgi, kuivõrd kohustuse täitmise nõue on aegunud ning kostja tugineb aegumisele. Lepingu punktist 2.1 tulenev ostuhinna tasumise nõue aegus TsÜS § 146 lg 1 ning § 147 lg 1 koostoimes kolme aasta möödumisel nõude sissenõutavaks muutumisest 07.11.2012. Vastavalt TsÜS § 142 lg-le 1 võib võlgnik pärast nõude aegumist keelduda oma kohustuse täitmisest. Kuivõrd TsÜS § 84 lg-st 1 tuleneb, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, ei ole hageja 13.06.2013 taganemisavaldusel õiguslikke tagajärgi.
3.Kostja esitas 09.01.2015. a täiendava seisukoha, milles märkis, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et hageja on lepingust kehtivalt taganenud, siis esitab kostja hageja nõudele vastuväite VÕS § 110 lg 1 alusel. Kostjal on õigus nõuda hagejale tasutud 17 256,15 euro tagastamist. Kostja palus taganemisavalduse kehtivuse tuvastamisel rahuldada hagi reservatsiooniga, mille kohaselt on kostjal õigus keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest kuni hageja poolt võlgnevuse 17 256,15 euro tasumiseni.
MAAKOHTU LAHEND
4.Viru Maakohus rahuldas 05.05.2015. a otsusega OÜ PRP Puhkus hagi Annely Norma vastu XX kinnistu (registriosa nr XXX) kolmandasse jakku kostja kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus määras, et kostja avaldus kinnistule seatud keelumärkest loobumiseks ja keelumärge kustutamiseks tuleb asendada jõustunud kohtuotsusega tingimusel, et hageja tagastab kostjale tema poolt tasutud ostuhinna 17 256,15 eurot. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude katteks 1 080 eurot.
Poolte vaheline vaidlus põhineb 07.11.2008 sõlmitud võlaõiguslikul lepingul. Kuna poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevalt oli kohustuse täitmise ajaks määratud 07.11.2009 või kostja kirjalikul taotlusel 07.05.2010, siis võlaõiguslikust lepingust tulenev hageja rahaline nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt 08.05.2010. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Kohus ei nõustunud hageja väidetega TsÜS § 146 lg-s 5 sätestatud 10-aastase aegumistähtaja kohaldamise kohta. Käesolevas vaidluses ei ole kostjal omandiõigust kinnisasjale tekkinud ja hageja ei ole kinnisasja omandi üleandmise nõuet esitanud. Kohus ei nõustunud hageja väidetega aegumistähtaja peatamise kohta poolte läbirääkimiste tõttu, sest hageja ei ole seda tõendanud. Hageja väited, et kuna kostja on lepingut rikkunud, siis VÕS § 116 lg 1, lg 2 p-ide 1-5 alusel oli hagejal õigus lepingust taganeda, on õiged, kuid see ei tähenda, et hageja saab lepingust taganeda mistahes ajal. Hagejal ei ole ühtegi mõistlikku põhjendust, miks ta võlaõigusliku lepingu, millest tulenevad nõuded muutusid sissenõutavaks hiljemalt 08.05.2010, alles 13.06.2013 üles ütles. Hageja ei käitunud lepingust taganemisel heas usus. Hageja ei ole tõendanud, et nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks lepinguga kokkulepitust hilisemal ajal. Kohus leidis, et hagejapoolne lepingust taganemine on tühine. Kuna lepingust taganemine on tühine, siis lepingu alusel ei ole võimalik kohustada kostjat eelmärke kustutamiseks. Hagejale 28.06.2013 saadetud kirjas, kohtumenetluses ja ka kohtuistungil on kostja avaldanud, et ta ei kavatse enam lepingut täita. Seega ei ole kostjal enam kavatsust omandada eelmärkega tagatud omandiõigust kinnistule. Seega leidis kohus, et eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kostja on nõustunud eelmärge kustutamisega tingimusel, et hageja tagastab kostjale tasutud ostuhinna 17 256,15 eurot. VÕS § 110 reguleerib kohustuse täitmisest keeldumise aluseid, mille 1. lõike kohaselt võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kuna kohus on tuvastanud, et hagejapoolne lepingust taganemine on tühine, siis ei ole põhjendatud ostuhinna tagastamisest keeldumine hageja poolt. Kohus asendas kostja avalduse kinnistule seatud keelumärkest loobumiseks ja keelumärge kustutamiseks jõustunud kohtuotsusega tingimusel, et hageja tagastab kostjale 17 256,15 eurot. Kostja on 28.06.2013 pakkunud hagejale kompromissi viisil, millises ulatuses kohus hagi rahuldab. Hageja ei nõustunud kostja kompromissettepanekuga. Kohus pidas põhjendatuks jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Käesolevas tsiviilasjas esindas kostjat TsMS § 218 lg 1 p-i 1 nõutele vastav lepinguline esindaja. Lähtudes asjaolust, et käesolevas menetluses ei ole tegemist raske vaidlusega, arvestas kohus 40 minutit ehk 0,667 tundi menetlusdokumendi ühe lehekülje koostamisele. Seega on kostja õigusabi osutamise ajakulu menetlusdokumentide koostamisel ja kohtule esitamisel 6 tundi (9 lk x 0,667 t). Lisaks on kostja esindaja võtnud osa 09.02.2015 kohtuistungist, mis kestis 1,5 tundi (t.lk. 141-145). Kostja lepingulise esindaja tunnitasu oli 130 eurot ehk 156 eurot koos käibemaksuga. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu ei ole mõistliku suurusega. Kohus leidis, et kostja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on 900 eurot (7,5 x 120), millele lisandub käibemaks 180 eurot.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.OÜ PRP Puhkus esitas 05.04.2015. a apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist osas, millega maakohus kohustas hagejat tagastama kostjale ostuhinna 17 256,15 eurot ja osas, millega maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on maakohtu otsus vastuolus TsMS § 5 lg-ga 1 ning TsMS §-ga 439. Maakohus on teinud otsuse vastustaja väidetava nõude osas, mida vastustaja ei ole esitanud; 2) ei ole Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 käesolevas asjas kohaldatav. Tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 oli lepingut rikkunud pooleks kinnisasja omanik ning lepingust taganenud pooleks ostja, kelle kasuks oli kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Käesoleval juhul on lepingut rikkunud pooleks ostja, kelle kasuks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge; 3) on eelmärke kustutamise ja ettemaksu tagastamise sidumine põhjendamatu. Esiteks, puudub vaidlus fakti osas, et apellant on kõik omapoolsed müügilepingust tulenenud kohustused heauskselt täitnud ja andnud lepingut rikkunud osapoolele võimalusi asuda oma kohustusi täitma. Apellandi nõue vastustaja vastu on sõltumatu mistahes muudest võimalikest võlaõiguslikest suhetest poolte vahel; 4) ei ole õige maakohtu hinnang eelmärkega seotud nõudele TsÜS § 146 lg-st 5 tuleneva aegumistähtaja kohaldamisele. Eelmärke kandmist kinnistusraamatusse saab lugeda kinnisasja koormamiseks, mis tähendab, et AÕS § 63 lg 8 alusel esitatud eelmärke kustutamise nõude näol on tegemist asjaõigusliku nõudega, mistõttu on antud juhul kohane TsÜS § 146 lg-s 5 sätestatud 10-aastase aegumistähtaja kohaldamine. Hageja nõue kostja vastu tugines just nimelt AÕS § 63 lg-le 8. Kohustades kinnisasja omanikku kogu tasutud ostuhinda tagastama olukorras, kus kinnisasja valdus on alates lepingu sõlmimisest olnud kogu aeg ostja ehk vastustaja käes ning müüja ei ole lepingut rikkunud, on maakohus sisuliselt heaks kiitnud ostjapoolse olulise lepingurikkumise VÕS § 116 lg 2 mõistes. Juhul, kui lepingust taganemine oli tühine ja vastustaja ostuhinna tasumise kohustus on aegunud, siis ühtlasi on aegunud ka apellandi kohustus ettemaks tagastada; 5) on menetluskulude apellandi kanda jätmine ebaõige, sest kohtumenetluse põhjustajaks oli vastustaja. Apellant ei ole oma lepingulisi kohustusi vastustaja suhtes rikkunud.
6.Annely Norma vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) kuna poolte vaheline leping kehtib ning eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek ei ole välistatud, siis saab eelmärke KRS § 341 lg-st 1 ja lg 2 p-ist 6 tulenevalt kustutada ainult vastustaja nõusolekul. Vastustaja on nõus eelmärke kustutamisega tingimusel, et apellant tagastab vastustajale 17 256,15 eurot; 2) tagab eelmärge antud juhul müügilepingust tulenevat Annely Norma nõuet omandiõiguse üleandmiseks. Kuna vastustaja õigus nõuda omandiõiguse üleandmist ei ole lõppenud,
puudub alus eelmärke kustutamiseks. Eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise ja vastustaja poolt tasutud ostuhinna tagastamise nõuded on omavahel seotud; 3) on maakohus õigesti märkinud, et hageja lepingu täitmise nõudele kohaldub TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevalt 3-aastane aegumistähtaeg; 4) ei pea võlgnik täitmisest keeldumise õiguse maksmapanekuks esitama vastuhagi, vaid sellele saab tugineda VÕS § 110 alusel; 5) ei ole kohus meelevaldselt tõlgendanud Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11.
7.Annely Norma esitas 29.04.2015 vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus eksinud AÕS § 63 lg 8 kohaldamisel. AÕS § 63 lg 8 kohaldamine eeldab poolte vahelise lepingu ja poolte nõuete lõppemise tuvastamist. PRP Puhkus OÜ lepingust taganemise avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi, leping kehtib käesoleva ajani ning eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek, st kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimine ning kostja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmine, ei ole välistatud. Eelmärke saab kustutada ainult kostja nõusolekul. Kostja on nõus eelmärke kustutamisega tingimusel, et hageja tagastab talle ostuhinna 17 256,15 eurot.
8.OÜ PRP Puhkus vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohus kohaldanud õigesti AÕS § 63 lg-t 8. Kostja ei soovi lepingut täita ning seetõttu on kostja nõude maksmapaneku ise välistanud ning nõue on seega lõppenud. Kostjal puudub õigus keelduda nõusoleku andmisest eelmärke kustutamiseks; 2) saab kostjal olla võlaõiguslik nõue ettemaksu tagastamiseks, mida ei saa siduda eelmärkest tuleneva omandiõiguse üleandmise nõudega, sest sellist nõuet ei eksisteeri. Ostuhinna tagastamise nõudele kohaldub TsÜS § 146 lg-s 1 toodud 3-aastane aegumistähtaeg; 3) on eelmärke kustutamise nõude näol tegemist asjaõigusliku nõudega, millele kohaldub TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg ning selle kohaldamisel puudub igasugune seos VÕS § 118 lg-s 2 sätestatuga.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu maakohtu otsuse osas, milles maakohus seadis hageja nõude täitmise sõltuvusse hageja vastusooritusest kostjale, samuti muudab ringkonnakohus hagi rahuldamise põhjendusi. Ringkonnakohus jaotab ka menetluskulud hagi rahuldamise tõttu teisti ja jätab kõik asjas kantud menetluskulud kostja kanda ning määrab kindlaks rahalise menetluskulude suuruse.
10.Apellatsioonkaebuses vaidlustab hageja maakohtu otsuse osas, milles maakohus nägi resolutsioonis ette tingimuse, et hageja peab kostjale tagastama müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa. Vastuapellatsioonkaebuses vaidlustatakse maakohtu otsus osas, milles maakohus jõudis järeldusele, et hageja nõue eelmärke kustutamiseks tuleb rahuldada.
11.Ringkonnakohtu menetluses ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) Hageja müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 07.11.2008 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu. Müügieseme hinnaks lepiti kokku 2 200 000 kr (140 605.63 eurot), mis tuli ostjal tasuda osamaksetena hiljemalt 07.11.2009. Valdus anti müügilepingu sõlmimisel ostjale üle. Pooled avaldasid koos tahet kanda kinnistusregistrisse omandiõiguse ülekandmise nõuet tagav eelmärge ostja kasuks ja kinnistusraamatusse tehti kanne eelmärkena; 2) ostja (kostja) rikkus lepingut jättes tasumata olulise osa ostuhinnast. Ostja tasus tähtaegselt, s.o 2009. aastaks ostuhinnast 17 256,15 eurot. Hiljem ostja osamakseid ei tasunud ja ülejäänud ostuhind on tasumata; 3) müüja (hageja) tegi 13.06.2013 kostja rikkumise tõttu müügilepingust taganemise avalduse. Taganemine on VÕS § 118 alusel tühine; 4) Pooled kinnitavad, et müüja nõue müügihinna täielikuks tasumiseks, so lepingu täitmiseks on aegunud;
12.Apellant (hageja) esitas hagi kostja vastu kohustamaks kostjat andma nõusolek eelmärke kustutamiseks. Kostja vaidles hagile vastu väites, et kuna võlaõiguslik müügileping kehtib ja kostjal on säilinud nõudeõigus kinnisomandi üleandmiseks, siis puudub alus eelmärke kustutamiseks. Maakohus tuvastas, et hageja taganemine müügilepingust oli VÕS § 118 lg 1 alusel lubamatu ja seetõttu tühine. Pooled seda maakohtu järeldust apellatsioonimenetluses ei vaidlusta. Maakohus ei põhjendanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et kuigi hageja poolt lepingust taganemine on tühine, siis on kostja vastunõue tagasitäitmissuhte alusel lubatav.
13.Ringkonnakohus käsitleb esmalt poolte vastastikuste nõuete aegumise küsimust, kuna kostja väitel on hageja ostuhinna tasumise nõue aegunud ja hageja väitel on kostja vastuväitena esitatud tagasitäitmise nõue aegunud. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja kinnisomandi üleandmise nõue ei ole aegunud. TsÜS § 147 lg 1 esimene lause täpsustab, et nõude aegumine algab nõude sissenõutavaks muutumisega, juhul kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Käesolevas asjas on pooled kokku leppinud, et müügihind tasutakse täies ulatuses 07.11.2009. Tegemist on kokkulepitud tasu maksmisega, mille aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks TsÜS § 147 lg 3 alusel. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügihinna tasumise tähtaeg oli lepingus märgitud 07.11.2009 või pikendati seda kuni 07.05.2010. Hageja väitel lepingut pikendati kostja soovil, kuid kostja eitab seda. Ringkonnakohus märgib, et kuna hageja ei ole oma väidet tõendanud, siis tuleb lähtuda lepingus märgitud tähtajast 7.11.2009. Arvestades eeltoodut aegus müügilepingust tulenev hageja ostuhinna maksmise nõudeõigus eelduslikult 01.01.2013. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et kostja tasutud ostuhinna tagastusnõue on aegunud. Kuivõrd tagastusvõlasuhe tekib pärast lepingust kehtivalt taganemist või teatud juhtudel ka muul alusel lepingu lõppemisest, hakkab tagastusvõlasuhetest tulenevate nõuete aegumine kulgema lepingust taganemisest või muul alusel lõppemisest arvates. Eeldusel, et võlaõiguslik müügileping on lõppenud ei saanud käesolevas asjas kostja ostuhinna
tagastamise nõue muutuda sissenõutavaks enne 2013 aasta juulikuud. Hagi esitati septembris 2014, seega on ebaõige apellandi seisukoht, et kostja tagastusvõlasuhtest tulenev nõue on aegunud.
14.VÕS § 101 lg 2 sätestab õiguse valida vabalt kohustuse rikkumise puhul kohaldatav õiguskaitsevahend, mille kasutamiseks seaduses või lepingus sätestatud eeldused on täidetud. Üldreeglina saab võlausaldaja kasutada rikkumise korral kõiki õiguskaitsevahendeid või mõnda neist eraldi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Vastavalt VÕS § 108 lg-le 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja alati nõuda selle täitmist. Eraõiguse põhimõtte kohaselt ei saa nõuda täitmist, kui see on füüsiliselt või õiguslikult võimatu. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole hageja lepingu täitmisele suunatud õiguskaitsevahendeid õigeaegselt kasutanud ja käesolevaks ajaks on hageja poolelt täitmise nõuded muutunud õiguslikult võimatuks, kuna kostja on esitanud aegumise vastuväite.
15.Ringkonnakohus märgib, et eksitav on vastuapellandi väide, et AÕS § 63 lg 8 eeldab absoluutse alusena poolte vahelise lepingu ja sellest tulenevate nõuete lõppemise tuvastamist. AÕS § 63 lg 8 järgi on isikul, kelle omandit eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Ringkonnakohus leiab, et õiguse maksmapaneku välistatus ja lepingu ja/või nõuete lõppemine ei ole kattuvad mõisted. Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik on VÕS § 2 lg 1 järgi tagatud võlaõigusliku nõude võlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt võlgnik. Käesoleval juhul tagab eelmärge kostja õigust asjaõiguse omandamiseks poolte vahel 07.11.2008 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku lepingu alusel, millega kostja kohustus ostma XX kinnistu 2 200 000 krooni (140 605,63 eurot) eest ja tasuma kogu summa hiljemalt 07.11.2009. Asjas ei ole vaidlust, et kostja rikkus lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust, kuna tasus tähtajaks vaid väikse osa, so 17 256,15 €. Pärast 07.11.2009 kostja lepingu alusel makseid teinud ei ole. Hageja soovis 2013 aastal müügilepingust taganeda põhjusel, et kostja ei ole lepingut tähtaegselt täitnud. Hageja taganemisavaldus esitati pärast ostuhinna tasumise nõudeõiguse aegumist ja on formaalsete eelduste puudumise tõttu tühine, kuna hageja ei taganenenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teadasaamist ning maakohtu menetluses esitas kostja ka aegumise vastuväite, mille kohaselt on taganemine tühine ka VÕS § 118 lg 2 alusel.
16.Ringkonnakohus leiab, et maakohus kohaldas materiaalõiguse normi ebaõigesti, kui jättis sõnaselgelt seisukoha võtmata, kas võlaõiguslik leping poolte vahel kehtib ja kui kehtib, siis mis alusel on kostja vastunõude rahuldamine põhjendatud. Hageja ei ole võlaõigusliku müügilepingu osas materiaalõiguslikele alustele viidanud, kuid on esile toonud selged elulised asjaolud. Ringkonnakohtu arvates saab hageja nõude hagis esitatud asjaoludel rahuldada erinevatel õiguslikel alustel. Käesolevas asjas ei ole maa- ega ka ringkonnakohus välja selgitanud hageja seisukohta alternatiivsete alusnormide kohta, kuid arvestades poolte esitatud faktilisi asjaolusid ja avaldusi, peab ringkonnakohus põhjendatuks ise õigust kohaldada kooskõlas TsMS § 436 lg-ga 7 ja §-ga 438.
Ringkonnakohus tugineb üksnes poolte poolt esitatud ja nii maa- kui ringkonnakohtus pooltega arutatud faktilistele asjaoludele ning ringkonnakohtu poolt alternatiivselt materiaalõigusnormide kohaldamine ei anna alust pooltele uute vastuväidete ega tõendite esitamiseks. Menetluslik olukord ei muutu, ringkonnakohus üksnes kohaldab materiaalõigust, mida varem ei ole asjas arutatud.
17.Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on eelmärke kustutamiseks nõusoleku nõudmise eeldused täidetud, kuna kostja käitumine ja avaldused on muutnud võlaõigusliku müügilepingu täitmise õiguslikult võimatuks määral, mis annab aluse eelmärge kustutada. Kostja tegi 28.06.2013 selge tahteavalduse, teatades vastuseks hageja taganemisavaldusele , et ta tugineb ostuhinna tasumise nõude aegumisele ning keeldub ostuhinna tasumise kohustuse täitmisest (I kd lk 98). Ringkonnakohus märgib, et kostja avalduse järgselt muutus konkreetse kinnisasja müügilepingu täitmine kokkulepitud tingimustel võimatuks. Kostja väitel on tal hüpoteetiliselt kinnisomandi üleandmise nõudeõigus TsÜS § 146 lg 5 alusel 10 aastat. Ringkonnakohtu arvates algab kinnisomandi üleandmise nõudeõigus alates nõude sissenõutavusest. Pooled leppisid kinnisasja müügilepingus kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse tingimusel, et kogu ostuhind on lepingu p-s 2 sätestatu kohaselt eelnevalt tasutud, st nõudeõigus asjaõiguslepingu sõlmimiseks hakkas kulgema eelduslikult 08.11.2009 . Kostja asjaõigusliku lepingu sõlmimise eeldust tähtaegselt ei täitnud, kuid see ei välista hüpoteetilist nõudeõigust. Samas ei saa olla hageja poolt õigeaegselt õiguskaitsevahendite kasutamata jätmise tagajärjeks see, et hagejal on kostja poolse täitmise sissenõutavaks muutmisest alates kohustus võtta 10 aasta jooksul vastu hilinemisega täitmine kostja poolt. Kui kostja esitaks tulevikus kinnisomandi üleandmise nõude, siis on hagejal VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda omandi üleandmisest, kuni kostja ei ole täitnud ostuhinna täieliku tasumise kohustust, seda õigust ei välista ka asjaolu, et hageja vastunõudeõigus on aegunud, kuna sellises olukorras tuleb analoogia alusel kohaldada VÕS § 110 lg-t 4. Nimetatud sätte kohaselt, kui võlgniku nõue võlausaldaja vastu on aegunud, võib võlgnik oma kohustuse täitmisest keelduda, kui täitmisest keeldumise õigus on tekkinud enne aegumistähtaja lõppemist. Käesolevas asjas on kujunenud olukord, kus kostja ei ole ostuhinda tasunud 5 aasta jooksul pärast tasumise tähtaja möödumist ja on korduvalt ja selgelt öelnud, et ta ei tasu seda, samas on kostja väljendanud tahet tagasitäitmise nõude esitamiseks. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras on eelmärke kõrvaldamine lubatav ja täidetud AÕS § 63 lg 8 sätestatud eeldus, et märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud. Käesoleval juhul puuduvad müüjal adekvaatsed õiguskaitsevahendid, mis annaksid kinnisasja omanikule õiguse oma kinnisasja vabalt käsutada. Kahju hüvitamise nõudeõigus on lubatav, kuid see ei ole kohane õiguskaitsevahend asjaõigusliku nõude puhul. Hageja ei saa nõuda ka võlaõigusliku müügilepingu täitmist, kuna kostja on aegumisele tuginenud. Kostja poolt rikkumine kestab, hageja on ka võlaõiguslikust lepingust taganemise õiguse minetanud. Eelmärge tagas konkreetset võlaõiguslikust müügilepingust kokkulepitud tingimustel asjaõigusliku lepingu sõlmimise nõudeõigust. Hageja on esitanud käesolevas asjas AÕS § 63 lg 8 kohaselt lubatavad tagatud nõude maksmapanekut välistavad vastuväited. Säte kohaldub eelkõige vastuväidete puhul, mis nõuet ei kõrvalda („hävita“), vaid välistavad kestvalt selle maksmapaneku (nn peremptoorsed vastuväited). AÕS § 63 kommentaaride (AÕS-komm I, 2014) p-st 3.3.5.2. tulenevalt ei ole
vastuväidete esitamise alused seaduses ammendavalt sätestatud, eelkõige on selliseks vastuväiteks aegumine, kuid selleks võivad olla ka muud vastuväited.
18.Alternatiivselt leiab ringkonnakohus, et poolte vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu saab lugeda konkludentselt lõppenuks alates 1. juulist 2013. Hageja tegi 13.06.2013 taganemisavalduse. Kostja vastas sellele 28.06.2013. Vastuses tugines kostja taganemise tühisusele, kuid samas avaldas, et hageja ostuhinna tasumise nõue on aegunud ja tegi ettepaneku lepingu alusel tasutu tagasitäitmiseks (I kd lk 99). Ringkonnakohtu arvates tegid mõlemad lepinguosalised tahteavaldused, mille eesmärk oli kinnisasja müügilepingust vabanemine. Kuna avaldustes tehtud tahteavaldused ei olnud õiguslikult siduvad (kehtivad), kuid poolte tahe on tuvastatav nende käitumise alusel, siis saab lugeda lepingu lõppenuks alates kostja kirja hageja poolt kättesaamisest, so eelduslikult 01.07.2013.
19.Täiendava alternatiivina märgib ringkonnakohus, et AÕS § 63 lg 8 alusel hageja nõude rahuldamine oleks lubatav ka juhul, kui asuda seisukohale, et kostjal on võlaõigusliku müügilepingu alusel säilinud kinnisomandi üleandmise nõudeõigus. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus ja lg 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kostja sai kinnistu valduse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisega 2008 aastal ja hageja väitel valdab kostja kinnisasja ka käesoleval ajal. Maakohtu menetluses nõustus kostja hageja nõude rahuldama eeldusel, et kogu tasutud ostuhind talle tagastatakse ja hageja kinnitab, et tal puuduvad mistahes nõuded kostja vastu. Kui hageja sellega ei nõustunud, siis teatas kostja, et tal on kinnisomandi nõudeõigus 10-ne aasta jooksul ja ta ise otsustab, kas ja millal ta seda kasutab (I kd lk 142 pöördel). Ringkonnakohtu arvates kinnitavad kostja avaldused alates 2013 aastast, et ta ei soovi 2008 aastal sõlmitud lepingut täita. Kostja poolt hüpoteetilise tahteavalduse muutmise õiguse reserveerimine aegumise tähtaja jooksul olukorras, kus kostja ei ole omapoolseid kohustusi täitnud, vastaspoole täitmisnõue on aegunud ja kostja kasutab asja tasuta, on vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte kohaldamise korral ei lõpetaks käesolevas asjas AÕS § 63 lg 8 alusel esitatud märke kustutamise nõude rahuldamine pooltevahelist võlaõiguslikku müügilepingut ning ei välistaks täielikult ka sellest tulenevaid nõudeõigusi.
20.Tuginedes AÕS § 63 lg 8 kommentaarile, mille kohaselt nõude eesmärk on eelmärke kõrvaldamine, mitte üksnes kustutamine, st ei hageta mitte nõusolekut kinnistusraamatu parandamiseks, vaid esitatakse avaldus eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks ning hagetakse kostja õigusest loobumist ja lisaks ka nõusolekut kustutamiseks. Siis loeb ringkonnakohus, et hagi rahuldav kohtulahend asendab ka kostja loobumisavalduse ja kustutamisnõusoleku.
21.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei kontrollinud kostja kohustuse täitmisest keeldumise eeldusi ja kohaldas ebaõigesti VÕS § 110 lg-t 1. Apellandi väide, et maakohus ületas nõude piire ja käsitles kostja tagastusnõuet menetlusnorme rikkudes, ei ole õige. Ringkonnakohus märgib, et kostjal on õigus tugineda VÕS § 110 lg-le 1 ilma hagi või vastuhagi esitamata ning kohus saab vastastastikust täitmist kohaldada ka omal algatusel, kui selleks on esitatud vajalikud asjaolud. Kostja vastunõudega arvestamise esimeseks eelduseks on VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgsetele tingimustele vastamine, st kas see nõue on sissenõutav, ei ole piisavalt tagatud ning kas vastunõude ja hageja eelmärke kustutamise nõusoleku nõude vahel on piisav seos.
Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas esitatud hageja nõude ja kostja vastunõude vahel on piisav seos, mis lubaks VÕS § 110 lg-1 kohaldada. Apellant on apellatsioonkaebuses viidanud sellele, et asjas ei ole pooltega arutatud, kas kostja vastunõue on piisavalt tagatud, kuid ei ole samas tagatuse kohta ühtegi väidet ega tõendit esitanud. Ringkonnakohus esitas hagi rahuldamise alusena kolm alternatiivset õiguslikku alust, milledest esimese (nõude maksmapanek on AÕS § 63 lg 8 kohaldamiseks piisavalt välistatud) ja kolmanda (hea usu põhimõtte rikkumine) alternatiivi alusel ei ole kostja vastunõue muutunud sissenõutavaks, mistõttu on VÕS § 110 lg 1 kohaldamine välistatud. Ringkonnakohtu poolt nn teise alternatiivina esitatud konkludentne taganemine toob kaasa tagasitäitmise olukorra ja sellisel juhul on kostja vastunõue sissenõutav. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hagejal ei ole enam võimalik lepingut täita ja ringkonnakohus luges teise alternatiivse alusega lepingu lõppenuks, siis on sellisel juhul analoogia korras võimalik kohaldada VÕS-s ette nähtud lepingute tagasitäitmise regulatsiooni ja hagejal tuleks VÕS § 189 lg 1 alusel müügilepingu alusel saadu kostjale tagastada. Ringkonnakohus aga leiab, et ka eeldusel, et poolte vahel on leping lõppenud ning on tekkinud tagasitäitmissuhe, tagastusnõue on sissenõutavaks muutunud ning piisavalt tagamata (kostja on sellele tuginenud, hageja on piirdunud ringkonnakohtus vastuväitega), puudub kostjal õigus VÕS § 110 lg 1 alusel oma kohustuse täitmisest keelduda. VÕS § 110 lg 2 p 2 kohaselt võlgnikul ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel õigust kohustuse täitmisest keelduda, kui võlausaldaja on oma kohustust rikkunud võlgnikust tulenevatel asjaoludel, sealhulgas ka siis, kui tema kohustuse täitmist takistab võlgniku vastuvõtuviivitus. Ringkonnakohtu arvates saab, kohaldades VÕS § 110 lg 2 p-ti 2 analoogia alusel, asuda seisukohale, et hageja ei ole oma kohustust anda kinnisomand üle täitnud üksnes põhjusel, et kostja ei ole müügilepingust tulenevat tasu maksmise kohustust nõuetekohaselt täitnud ning seetõttu ei saa kostja käesolevas asjas oma vastuõigust maksma panna.
22.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja jätab rahuldamata vastuapellatsioonkaebuse ning jätab menetluses kantud poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kostja on palunud määrata kindlaks menetluskulud summas 3955 eurot (sh riigilõiv 300 eurot, äriregistri väljavõte 2 eurot ja õigusabikulud kokku 3653 eurot). Kuna kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks hinnata kostja menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust TsMS § 175 lg 1 alusel. Hageja on palunud määrata kindlaks menetluskulud summas 3414 eurot (sh riigilõivud 2x300 eurot, s.o 600 eurot, sõidukulud kohtuistungile maakohtus 60 eurot, bussipiletid TallinnTartu-Tallinn 15 eurot (18 eurot koos käibemaksuga) ja õigusabikulud kokku 2736 eurot). Hageja esindaja tunnihind on 70 eurot, mis on ringkonnakohtu hinnangul mõistlik. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 175 lg 1 alusel on hageja menetluskulud põhjendatud summas 2645 eurot. Kuna hageja on äriregistri andmetel käibemaksukohuslane ja ta ei ole ringkonnakohtule kinnitanud, et ta ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada, siis kooskõlas TsMS § 174 lg 10 ringkonnakohus käibemaksu ei hüvita. <Kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust eraldi, küll aga peab vastaspooltelt väljamõistetava õigusabikulu suurus tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Seega ei pea
ringkonnakohus vajalikuks anda detailset hinnangut kulude põhjendatusele ja vajalikkusele iga välja toodud üksiku toimingu põhiselt. Hageja tasus hagiavalduse esitamisel ja apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu kokku 600 eurot (2x300 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Ringkonnakohus märgib, et hageja on maakohtus kantud õigusabikulude kohta esitanud õigusabikulude kogusumma, sh osa käibemaksuga (1416 eurot) ja ajakulu (s.o 15 tundi), kuid esitamata on detailselt näidatud kulude koosseis. Ringkonnakohtus on kulude kogusumma, sh taas osa käibemaksuga, 1338 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja õigusabikulud põhjendatud summas 2000 eurot. Ringkonnakohus vähendab hageja õigusabikulusid, kuna need on osaliselt esitatud koos käibemaksuga ning arvestades seda, et hageja ei esitanud maakohtus kantud õigusabikulude kohta nõuetekohast kulude nimekirja. Õigusabi kulude vähendamiseks annab alust ka see, et hagiavalduses esines olulisi puudusi, sh nõude õigusliku aluse väljatoomisel, mis muutis menetluse keerukamaks. Hageja õigusabikulud summas 2000 eurot vastavad ringkonnakohtu arvates hageja lepingulise esindaja poolt maa- ja ringkonnakohtu menetluses osutatud vajalikule ja põhjendatud õigusteenusele ning arvestavad tsiviilasja asjaolusid (sh menetlustoimingute hulka), mahtu ja keerukust. Ringkonnakohus määrab kindlaks hageja menetluskulud summas 2645 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Gerty Pau
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.