P OÜ hagi Puuvilla Kinnisvara Osaühing (likvideerimisel) vastu lepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.06.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
28523,52 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Puuvilla Kinnisvara apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): P OÜ (registrikood XXXXXXXX, aadress XXXX XX, XXXXX XXXXX, e-post: XXX@XXX), seaduslik esindaja AL (isikukood XXXXXXXXXXX, aadress XXXXX XX/X, XXXXX XXXXXXX, e-post: XXX@XXX)
Osaühing
(likvideerimisel)
Kolmas isik hageja poolel AL (isikukood XXXXXXXXXXX (e-post: XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Puuvilla Kinnisvara Osaühing (likvideerimisel) (registrikood 10384639, aadress Puuvilla 19, 10314 Tallinn, e-post: XXX@XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman (e-post: XXX@XXX) Kohtuistungi aeg
Harju Maakohtu 08.06.2015 otsus tühistada ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Puuvilla Kinnisvara OÜ (likvideerimisel) apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.05.09.2014 esitas Osaühing P (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse Osaühing Puuvilla Kinnisvara (likvideerimisel) (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 13535,78 eurot ning viivise tasumata põhivõlgnevuselt summas 5067,19 eurot (kokku 18602,97 eurot), sissenõudmiskulud summas 40 eurot ning viivise 0,2% päevas arvutatuna tasumata põhivõlgnevuselt alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt AL (rendileandja) ja kostja sõlmisid 01.07.2010 rendilepingu nr 003-2010. Rendileping on sõlmitud 5 aastaks või kuni kostjal on õppehoonele üürnik. Rendilepingu esemeks oli märgitud rendileandjale kuuluv 1/10 mõtteline osa Puuvilla 19, Tallinn (registriosa nr 26086901) hoonetekompleksi kuuluvast õppehoonest. Puuvilla 19 kinnistu on käesoleval hetkel OÜ Magma Kinnisvara ning AL kaasomandis. Kinnistu koosseisu kuuluvad koolihoone, büroohooned, tootmishooned, viilhall ning spordisaal. Rendilepingu p 2 kohaselt andis rendileandja kostjale rendile Tallinnas, Puuvilla 19 asuva õppehoone. Rendilepingu eseme kasutamiseks andmise kohustus seisneb valduse loovutamises, mis võib tulenevalt lepingu sisust seisneda ka kaudse valduse või kaasvalduse võimaldamises. Kostjale on üle antud kaudne valdus, otsene valdus on üürnikel. Vaidluse all olev rendileping on üks osa tervikust. Rendilepingud kinnistu valduse üleandmiseks sõlmiti vastavalt kokkuleppele kõigi kaasomanikega ning üle anti tervik s.o 100%.
3.Rendilepingu p 4.1.1 kohaselt on kostja kohustatud tasuma igakuiselt 30. kuupäevaks rendileandjale renditasu summas 380,40 eurot. Lepingu p 7.2 kohaselt on rendileandjal õigus renditasu tähtajaks tasumata jätmise eest nõuda viivist 0,25% päevas iga viivitatud päeva eest.
4.24.04.2013 sõlmisid rendileandja ja hageja nõude loovutamise lepingu ning 15.01.2014 nõude loovutamise lepingu lisa nr 1, millega täpsustati loovutatud nõude summat. Nõude loovutamise lepingu ning selle lisa kohaselt, loovutas rendileandja hagejale rendilepingust tuleneva olemasoleva renditulu nõude kostja vastu seisuga 31.03.2013 summas 7850 eurot ning kõik Puuvilla 19, Tallinn kinnistuga seoses tulevikus tekkivad rahalised nõuded. Rendileandja teavitas 24.04.2013 kostjat kirjalikult, et on loovutanud rendilepingust tuleneva olemasoleva nõude ning kõik Puuvilla 19 (registriosa nr 26086901) kinnistu omandist tulenevad tulevikus tekkivad rahalised nõuded kostja vastu hagejale.
2(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908
5.Kostjal on kogu rendilepingu kehtivuse perioodil olnud rendilepingu esemeks olevas õppehoones üürnik ning kostja on saanud rendilepingu eseme üürile andmiselt korrapäraselt tulu.
6.Kostja on lepingut rikkunud, jättes nõuetekohaselt täitmata rendilepingu punktist 4.1.1 ning VÕS § 339 lg-st 1 tuleneva renditasu maksmise kohustuse. Hageja on esitanud kostjale nõude summas 7850 eurot, mille maksetähtpäev oli 15.05.2013 ning alates 2013 maikuust igakuiselt renditasu nõudeid vastavalt lepingule summas 380,40 eurot kuus.
7.17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arveldusarvele ühekordse maksena 4993,31 eurot. Hageja teavitas 27.01.2014 kostjat kohustuse määramisest vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 ning nõude jäägist, mille kohaselt luges hageja 17.01.2014 laekunud 4993,31 euroga tasutuks: seisuga 17.01.2014 kogunenud viivise nõude summas 4836,99 eurot; põhivõla summas 156,32 eurot ning vähendas kostja initsiatiivil põhinõuet tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot.
8.Kostja on 17.01.2014 osalise tasumisega nõuet tunnustanud. TsÜS § 158 lg 2 kohaselt on osaline tasumine üks nõude tunnustamise viisidest.
9.Nõude loovutamise lepinguga hetkel olemasolev nõue summas 7850 eurot muutus sissenõutavaks nõude esitamisel, selle tasumiseks antud tähtaja saabumisel 15.05.2013 ning katkes 17.01.2014 osalise tasumisega TsÜS 158 lg 1 ja 2 alusel. Nimetatud hetkest algas ka nõude aegumine (TsÜS § 147 lg 1). Rendilepingust tulenev igakuine rendi tasumise kohustus on korduv kohustus, mistõttu kohaldub alates 30.04.2013 esitatud üksikute renditasunõuete aegumisele TsÜS § 154.
10.Hageja on arvestanud tähtajaks tasumata renditasudelt VÕS §§ 101 lg 1 p 6 ja 113 lg 1 kohaselt viivist 0,2 % päevas, mis on kostjale soodsam tingimus kui hagejal on rendilepingu p 7.2 alusel õigus nõuda s.o 0,25% päevas. Hageja on viivise arvestamisest kostjat teavitanud ning esitanud vastavasisulised nõuded. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidles 06.11.2014 vastuses hagile vastu. Hagi aluseks olev rendileping nr 003-2010 on tühine, kuna see on võltsitud. Kui see ei ole võltsitud, siis on sõlmitud esindusõiguseta. Kostja leiab ka seda, et sellise sisuga lepingut sõlmida ei oleks saanud johtuvalt AÕS § 72 lg 1.
12.Rendileping nr 003-2010 toodi kostja raamatupidamisse alles 2013. Rendilepingu nr 003-2010 p 7.1 näeb ette üürileandja kohustuse esitada üürnikule arved. Kuid kuni 2013. aastani ei ole selle alusel arveid väljastatud ega makstud. Kostja leiab, et leping oli koostatud tagantjärgi, eelduslikult 2013.
13.Rendilepingu nr 003-2010 on väidetavalt sõlminud nii rendileandjana kui ka üürnik Puuvilla Kinnisvara OÜ seadusliku esindajana 1.07.2010 AL. ÄS § 168 lg 1 p 10 ja ÄS § 181 lg 4 kohaselt on selliselt sõlmitud leping tühine.
14.Kostja leiab, et leping oleks olnud tühine AÕS § 72 lg 1 alusel. Üürilepingu sõlmimiseks tarvilik teiste kaasomanike nõusolek, mida ei olnud. Rendilepingu nr 003-2010 objektiks on aga rendileandjale kuuluv mõtteline osa (10%) õppehoonest. Piiritlemata mõttelise osa valdust ei saa üle anda, mistõttu puudub üüriobjekt. Seega ei saa olla alust üüri maksmiseks.
15.Rendilepingu nr 003-2010 järgseid arveid saab väljastada üksnes lepingupool, st AL. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks rendilepingust nr 003-2010 tulenevad õigused ALüle andnud. VÕS § 178 kohaselt on lepingu ülevõtmiseks tarvilik teise lepingupoole nõusolek. Kostja ei ole andnud nõusolekut rendilepingust nr 003-2010 õiguste üleandmiseks AL-le.
3(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908
16.Hageja nõuab üüri ajavahemiku 1.07.2010 kuni 31.03.2013 eest. Hagi jõudis kohtusse 5.09.2014. Seega nõuded kuni 5.09.2011 on aegunud (TsÜS § 147 lg 1).
17.Kostja leiab, et nõude loovutamine on kas tühine käsutuskeeldu rikkumise tõttu või ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi oma ebaselguse tõttu.
18.AL ei ole arveid esitanud, mistõttu kostjal oli õigus maksmisega viivitada. Sellele vaatamata ei ole hageja loobunud hagiga viivisenõudest 5067,19 eurot. Hagiavalduse lisast 9 nähtuvalt hõlmab see valdavalt ajavahemikku, millal hageja sõnul oli kostjal õigus maksmisega viivitada. Kolmanda isiku seisukoht
19.Kolmas isik hageja poolel eraldi kirjalikku seisukohta hagile ei esitanud. Esimese astme kohtu otsus
20.Harju Maakohus rahuldas 08.06.2014 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendilepingust nr 003-2010 tuleneva põhivõlgnevuse (renditasu) summas 13535,78 eurot ning viivise tasumata põhivõlgnevuselt summas 5067,19 eurot, kokku 18602,97 eurot; sissenõudmiskulud summas 40 eurot; viivise alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni summas 6903,25 eurot ja alates 19.05.2015 määras 0,2% päevas arvestatuna tasumata põhivõlgnevuse 13535,78 tasumata osalt; jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu summas 1000 eurot.
21.Kohus leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Asjas ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle. Kinnisasi nr 26086901 aadressiga Harju maakond, Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 19 on Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) ja AL (isikukood XXXXXXXXXXXX﴿ kaasomandis. Magma Kinnisvara OÜle kuulub 9/10 kaasomandist ja AL’le kuulub 1/10 kaasomandist.
22.AL kui rendileandja ja kui kostja esindaja koostas 01.07.2010 rendilepingu nr 0032010 tähtajaga 5 aastaks või kuni kostjal on õppehoonele üürnik. Rendilepingu esemeks oli märgitud rendileandjale kuuluv 1/10 mõtteline osa Puuvilla 19, Tallinn (registriosa nr 26086901) hoonetekompleksi kuuluvast õppehoonest.
23.24.04.2013 sõlmisid rendileandja ja hageja nõude loovutamise lepingu ning 15.01.2014 nõude loovutamise lepingu lisa nr 1, millega täpsustati loovutatud nõude summat. Nõude loovutamise lepingu ning selle lisa kohaselt, loovutas rendileandja hagejale rendilepingust tuleneva olemasoleva renditulu nõude kostja vastu seisuga 31.03.2013 summas 7850 eurot ning kõik Puuvilla 19, Tallinn kinnistuga seoses tulevikus tekkivad rahalised nõuded.
25.Pooled on sõlminud rendilepingu VÕS § 339 mõttes. VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.
26.Kostja on leidnud, et rendileping on tühine, kuna see on võltsitud või kui see ei ole võltsitud, siis on sõlmitud esindusõiguseta ja et sellise sisuga lepingut sõlmida ei oleks saanud johtuvalt AÕS § 72 lg 1.
27.Kohus leiab, et tõendamata on kostja väide, et leping on koostatud tagantjärgi, eelduslikult 2013. Kostja selgituse kohaselt rendileping toodi kostja raamatupidamisse alles 2013. Rendilepingu p 7.1 näeb ette üürileandja kohustuse esitada üürnikule arved, kuid kuni 2013. aastani ei ole selle alusel arveid väljastatud ega makstud. Hageja on selgitanud, et ta ei esitanud arveid ega nõudnud renditasu, et kostja saaks vabaneva raha eest teha üüritud hoonetele remonti. Kindlaid tõendeid selle kohta, et leping koostati tagantjärgi, esitatud ei ole. Asjaolu, et see kostja uus
4(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908 juhatus sai selle oma valdusse 2013, ei ole samuti tõenditega tõendatud ega võimaldaks ka teha kindlaid järeldusi.
28.Kohus on seisukohal, et põhjendamatu on kostja väide, et leping on sõlmitud esindusõiguseta. ÄS § 168 lg 1 p 10 ja ÄS § 181 lg 4 kohaselt ei ole selliselt sõlmitud leping tühine.
29.Kohus leiab, et leping ei ole sõlmitud vastuolus AÕS § 72 lg 1 ega VÕS § 339 ja §
271.Rendilepingu esemeks oli käesoleval juhul märgitud rendileandjale kuuluv 1/10 mõtteline osa Puuvilla 19, Tallinn (registriosa nr 26086901) hoonetekompleksi kuuluvast õppehoonest. Kohus on seisukohal, et VÕS §-st 29 lg 8 ning teistest VÕS §-s 29 toodud tõlgendusreeglitest lähtuvalt saab nimetatud kokkulepet mõista selliselt, et lepingu esemeks on kinnistul asuva õppehoone valdus.
30.Hageja on selgitanud, et aastatel 1998-2013 oli kinnistul 4 omanikku, kes omasid samades proportsioonides kostja osalust. Aastal 2003 otsustasid kaasomanikud (kes olid ühtlasi ka kostja osanikud), anda kinnistu haldamine osas, mida omanikud omatarbeks ei vaja, üle kostjale tingimusel, et kostja tasub omanikele igakuiselt minimaalse fikseeritud renditasu. Rendilepingud kõigi kaasomanikega sõlmiti samadel tingimustel aastal 2003. Rendilepingute esemeks oli kokkuleppel vaid koolihoone. Lepinguid on vahepeal korduvalt uuendatud (lepingute pikendamine), kuid sisu ning fikseeritud renditasu omanikele on jäänud samaks.
31.Kohus märgib, et vaidlust ei ole selles, et kostja on õppehoone valduse saanud 2003 aastal ning üürib õppehoonet edasi ning saab sellest müügitulu. Kohus märgib, et asjakohane ei ole kostja väide, et 2010 oli kasum kinnistu Puuvilla 19 majandamisest 994 eurot, 2011 tõi majandamine kahjumi 10518 eurot, 2012 oli kahjum 11357 eurot ja 2013 oli kahjum 7777 eurot ja seega ei ole kasumit, mida saaks hagejale kui hr. Leedu õigusjärglasele jagada. Kasumi puudumine ei välista seda, et kostja sai õppehoone üürist üüritulu ja maksis seda edasi hoone omanikele. Üüritulu saamine nähtub ka tl 139-141 I kd.
32.Kokkuleppe tõlgendamisel arvestab kohus asjaolu, et rendileandja on võrdselt teiste kaasomanikega saanud renditasu aastatel 2003–2010, mis nähtub kostja varasematest majandusaasta aruannetest ning kostja raamatupidamiskirje „kaubakulu rent“ väljavõttest. Viidatud väljavõttest nähtub, et rendileandja ja MP kaasomandi osalt kajastus kostja raamatupidamises renditasu nõue kuni 10.05.2010. Renditasu saajaks oli õigustatud isik OÜ Kismet Teenused. Teised rendileandjad said renditasu edasi ning kostja praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted saavad tänaseni. Aastatel 2010-2013 ei kajastunud kostja raamatupidamises kahe kaasomaniku renditasu nõuet, kuna viimased ei esitanud vastavaid nõudeid. Nimetatud nõue kajastub nõude loovutamise lepingus. MP eestkostja esindusõigus on tõendatud kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-11-37053 ning viimast selgitava kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-13425. Kohus ei näe põhjust kahelda hageja esitatud HansaRaama väljatrükkides seetõttu, et programmi ei ole nimetatud vara üleandmise aktis. Väljatrükid vastavad kostja majandusaasta aruandele ja esialgsele likvideerimisaruandele.
33.AL, AS Magma ja MP on kokkulepet tunnistanud ka kaasomanike otsust vastu võttes.
34.24.04.2013 sõlmisid rendileandja ja hageja nõude loovutamise lepingu ning 15.01.2014 nõude loovutamise lepingu lisa nr 1, millega täpsustati loovutatud nõude summat. Nõude loovutamise lepingu ning selle lisa kohaselt, loovutas rendileandja hagejale rendilepingust tuleneva olemasoleva renditulu nõude kostja vastu seisuga 31.03.2013 summas 7850 eurot ning kõik Puuvilla 19, Tallinn kinnistuga seoses tulevikus tekkivad rahalised nõuded. Pooled vaidlevad selle üle, kas loovutus on kehtiv ja kas loovutusega läks üle ka õigus esitada kostjale arveid.
5(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908
35.VÕS § 164 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja talle kuuluvad nõuded loovutada ning VÕS § 165 kohaselt võib loovutada ka tulevikus tekkivaid ja tingimuslikke nõudeid, kui need on loovutamise hetkel piisavalt määratletavad. Nõude loovutamise lepingu p
2.1.sätestab, et AL loovutab „... kinnistu (reg osa nr 26086901) omandist tulenevad olemasolevad ning tulevikus tekkivad nõuded“. Nõude loovutamise lepingu p 2.2. kohaselt loovutas AL hagejale olemasoleva nõude summas 14850 eurot, mis tuleneb Puuvilla 19, Tallinn renditulust. P .2.2 teine lause ütleb „...ka kõik Puuvilla 19, Tallinn kinnistuga (reg osa nr 26086901) seoses tekkivad rahalised nõuded kõigi vastu“. Kohus on seisukohal, et selliselt loovutatud nõuded on piisavalt määratletud. Kohus märgib, et puudub igasugune alus arvata, et nõude loovutamine oleks olnud piiratud maksuhalduri taotlusel või muul põhjusel ning see ei vabastaks ka kostjat nõude täitmise kohustusest.
36.Vastavalt VÕS § 167 lg 1 nõude tagamiseks antud nõudega seotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused, sealhulgas eesõigused pankroti ja sundtäitmise puhuks, mis ei ole lahutamatult seotud loovutaja isikuga ja on üleantavad, lähevad nõude loovutamisel üle uuele võlausaldajale. Eeldatakse, et nõude loovutaja on kohustatud üle andma ka nõudega mitteseotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused. Kohus on seisukohal, et VÕS § 167 lg 1 mõttele ei vastaks olukord, kus senine võlausaldaja loovutab kehtivalt tulevikus tekkivad nõuded, kuid nõude maksma panemiseks vajalik arvete esitamise õigus ei läheks üle uuele võlausaldajale. Seega oli hageja õigustatud nõude loovutamise lepingust tulenevalt esitama kostjale rendiarveid.
37.AS Eesti Telekom tõendist nähtub, et märtsist 2014 kuni septembrini 2014 on hageja esitanud arved arvel märgitud ajal. Varasema perioodi kohta AS-l Eesti Telekom andmeid säilinud ei ole, kuid kohtu arvates võib säilinud perioodist tehtud järeldust laiendada kogu perioodile. Kohus loeb, et hageja esitanud arved arvel märgitud ajal kogu vaidlusalusel perioodil.
38.Perioodi 01.07.2010–31.03.2013 eest moodustasid rendileandja rendilepingust tulenevad nõuded kostja vastu kokku summas 12172,80 eurot. Vaidlust ei ole selles, et aastal 2011 teostas kostja rendilepingu esemeks oleva õppehoone fassaadi soojustamistööd maksumusega kokku summas 36005,48 eurot koos käibemaksuga. Tulenevalt rendilepingu punktist 6.1.2 tekkis kostjal eelnimetatud tööde eest rendileandja vastu kulutuste hüvitamise nõue (10% kogusummast) summas 3600,54 eurot. Rendileandja ja kostja otsustasid 27.01.2012 nõuded tasaarvestada. Seisuga 01.04.2013 oli rendileandja rendilepingust tuleneva nõude jääk kostja vastu kokku summas 8572,26 eurot. Rendileandja loovutas 24.04.2013 hagejale rendilepingust tuleneva nõude (osaliselt) summas 7850 eurot. Rendileandja arvestuslik nõude jääk kostja vastu pärast nõude loovutamist jäi 722,26 eurot, mis koosneb veebruar 2013 (summas 380,40 eurot) ja osaliselt märts 2013 (summas 341,86 eurot) renditasu nõudest. 24.04.2013 esitas hageja kostjale nõude summas 7850 eurot, mille maksetähtpäev oli 15.05.2013.
39.Nõuete aegumisele kohaldub TsÜS § 154, mille järgi korduvate kohustuste aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Seega TsÜS § 154 kohaselt on aegumist võimalik kohaldada vaid kuni 31.12.2010 tekkinud nõuetele.
40.17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arveldusarvele ühekordse maksena 4993,31 eurot. Hageja teavitas 27.01.2014 kostjat kohustuse määramisest vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 ning nõude jäägist, mille kohaselt luges hageja 17.01.2014 laekunud 4993,31 euroga tasutuks: seisuga 17.01.2014 kogunenud viivise nõude summas 4836,99 eurot; põhivõla summas 156,32 eurot ning
6(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908 vähendas kostja initsiatiivil põhinõuet tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot. Seega katkes 17.01.2014 osalise tasumisega TsÜS 158 lg 1 ja 2 alusel. Nimetatud hetkest algas ka nõude aegumine (TsÜS § 147 lg 1). Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et osaline tasumine ei kujuta endast nõude tunnustamist, kuivõrd tasumisel ei märgitud selgitust, mille eest tasumine tehti. Kostja ei ole tõendanud, et makse tehti mingil muul alusel, seega tuleb eeldada, et makse tehti renditasu eest.
41.Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 võib hageja kostjalt nõuda viivise tasumist kohustuse sissenõutavaks muutumisest arvates kuni kohase täitmiseni. Rendilepingu punktist 7.2 tulenevalt, on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,25% päevas iga viivitatud päeva eest. Hageja on arvestanud viivist 0,2% päevas iga viivitatud päeva eest. Vastavalt VÕS § 1131 sätestatule, kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Tulenevalt TsMS §-st 367 võib kõrvalnõudena esitada viivisenõude selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kohus mõistab kostjalt välja viivise tasumata põhivõlgnevuselt summas 5067,19 eurot, sissenõudmiskulud summas 40 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni summas 6903,25 eurot ja alates 19.05.2015 määras 0,2% päevas arvestatuna tasumata põhivõlgnevuse 13535,78 tasumata osalt.
42.TsMS §162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud kostja kanda ja mõistab kostjalt välja riigilõivu 1000 eurot hageja kasuks. Apellatsioonkaebus
43.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi aegumise osas maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt, teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, menetluskulud jätta vastustaja kanda.
44.Apellant leiab, et maakohus on oluliselt rikkunud õigusliku ärakuulamise põhimõtet (TsMS § 656 lg 1 p 1), kuna võimaldas vastustajal muuta hagi alust, jättes seadust rikkudes tähelepanuta apellandi väiteid ja tõendeid.
45.Vastustaja pöördus kohtusse hagiga, mille aluseks oli rendileping nr 003-2010. 12.02.2015 istungil avaldas vastustaja, et tema hagi ei põhine ainult rendilepingul, vaid üüriobjektiks oli kogu kinnistu, mis oli varasemalt üürniku valduses ning lepingupoolsed lugesid sellega üürileandja kohustuse täidetuks. Seejuures võis kinnistu omanikel olla kokkulepe, et kõik omanikud on üürileandmisega nõus. Apellant leidis, et see on hagi aluse muutmine, mis peab toimuma selleks seadusega ette nähtud korras, st kirjaliku avaldusega, mitte suuliselt istungil. Kuivõrd maakohus luges seda hagi täpsustamiseks, siis esitas apellant vastuväite, mille maakohus jättis rahuldamata. Kuna eelmenetlus ei olnud lõppenud, siis pärast esimest istungit esitasid nii vastustaja kui ka apellant uued väited ja tõendid.
46.Harju Maakohtu 7.04.2015 kohtumäärusega jättis maakohus apellandi vastuväited menetlemata ja taotlused tõendite vastuvõtmiseks ning kogumiseks rahuldamata eelkõige põhjusel, et tulenevalt kohtu antud tähtaegadest võis apellant esitada 23.03.2015 üksnes neid väiteid, mida tal ei olnud võimalik varem esitada, st väiteid, mille esitamise vajadus tulenes vastustaja 5.03.2015 hagi täiendusest. Apellant esitas kohtumäärusele vastuväite, mille maakohus on jätnud rahuldamata. Apellant leiab, et apellandi tõendite ja väidete arvestamata jätmisega on maakohus eksinud TsMS § 5 lg 2, § 7, § 237, § 331 rakendamisega.
47.Maakohtu 12.02.2015 eelistungil määras kohus, et pooltele antud tähtaegadega lõppeb ka eelmenetlus. Apellandile antud tähtaeg oli 23.03.2015. Seega apellandi
7(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908 suhtes lõppes eelmenetlus 23.03.2015. TsMS § 237 lg 1, § 330 lg 3 annab kohtule õiguse tagastada tõendid TsMS § 331 alusel ainult siis, kui taotlus on laekunud pärast eelmenetluse lõppu.
48.Eelmenetluse ajal esitatud avaldust, väidet ega tõendit ei saa kohus mõjuva põhjuse puudumise tõttu tagastada (TsMS § 329 lg 1 teine lause). Pooled on kohtu ees võrdsed ja omavad võrdset võimalust väidete ja tõendite esitamiseks. Vastustajale, mõjuvat põhjendust küsimata, oli antud võimalus täiendada oma hagi mitu korda (22.10.2014 hagi täpsustus; 14.11.2014, 12.02.2015 istungil; 5.03.2015, 6.03.2015) ja vastustajalt ei ole nõutud põhjendust, miks seisukohti esitatakse mitmes dokumendis ja hilinemisega.
49.Maakohtu poolt menetlemata jäetud tõendite (1. AL 3.05.2013 kiri ASile Magma ja OÜle Puuvilla Kinnisvara; 2. Ruumide üleandmis-vastuvõtuakt; 3. EMTA väljatrükk;
4.AL juhatuse liikme leping koos ülesütlemisavaldusega; 5. Likvideerimisaruanne; 6. Meeldetuletuskirjad (2 tk); 7. Kiri nr 06-01.), rahuldamata jäetud taotluse ekspertiisi läbiviimiseks ja nendel põhinevate väidete arvestamise korral oleks maakohus pidanud jätma vastustaja hagi rahuldamata. Väljatoodud põhjustel takistas maakohus apellandil oma väidete ja tõendite esitamist, mistõttu on jäetud täitmata eelmenetluse ülesanded.
50.Vaidlustatavas lahendis leidis maakohus, et rendileping nr 003-2010 on kehtiv. See seisukoht on ebaõige, kuna puudus lepingu objekt ja kolmandal isikul ei olnud õigust esindada apellanti rendilepingu nr 003-2010 sõlmimisel. Kinnistu kaasomanike nõusolekut rendilepingu nr 003-2010 väidetava sõlmimise aja seisuga (1.07.2010) vastustaja tõendanud ei ole. Vastustaja väitis, et kaasomanikud on väidetavalt nõustunud kinnistu ühise rendile andmisega 2003, mis ei ole samuti tõendatud.
51.Tõendamata on vaidlustatavas kohtuotsuses esitatud asjaolu, nagu oleks õppehoone Puuvilla 19 apellandi valduses aastast 2003. Apellant seda asjaolu omaks võtnud ei ole.
52.Maakohus on ühelegi tõendile viitamata leidnud, et rendilepinguga nr 003-2010 ja muude lepingutega andis kolmas isik teiste kaasomanike nõusolekul rendile kogu Puuvilla 19 õppehoone. Apellant leiab, et vastav seisukoht põhineb üksnes vastustaja tõendamata ja paljasõnalistel väidetel. Rendileping nr 003-2010 lepingudokument tuleb jätta tähelepanuta, kuivõrd tõend ei ole veenev. Vastustaja ega kolmas isik ei tõendanud, millal lepingudokument esitati apellandi raamatupidamisse ega selgitanud, miks kolmas isik ei esitanud selle järgi arveid kuni apellandi poolt välja toodud selle võltsimise tähtaega ega nõudnud viiviseid.
53.Isegi, kui rendileping nr 003-2010 ei oleks võltsitud ja sellel oleks objekt, oli see siiski tühine osanike otsuse ja apellandi esindajana tegutseval kolmandal isikul esindusõiguse puudumise tõttu. Vastustaja hagi aluseks olev rendilepingu nr 0032010 on väidetavalt sõlminud nii rendileandjana kui ka üürnik Puuvilla Kinnisvara OÜ seadusliku esindajana 1.07.2010 AL.
54.AL-l ei olnud õigust esindada osaühingut iseendaga tehingu tegemisel ka siis, kui selleks oleks olnud osanike otsus (ÄS § 181 lg 4). Viidatud õigusnormid kehtisid rendilepingu nr 003-2010 väidetava sõlmimise kuupäeval (1.07.2010) ja kehtivad ka praegu. Maakohus luges seda väidet põhjendamatuks, kuid ei osanud oma seisukohta põhjendada.
55.Maakohtu hinnangul on määrav asjaolu, et kinnistu kaasomanikud on selle rendilepinguga nr 003-2010 nõustunud. Seejuures viitas maakohus I k tl 42 olevale tõendile, mis on vastustaja koostatud renditasu arvestus. Maakohtu seisukoht on arusaamatu. Vastustaja koostatud arvestus ei saa tõendada vaidlusaluseid asjaolusid.
8(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908
56.Praegusel juhul ei ole Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (likvideerimisel) osanikud otsustanud AL-ga rendilepingu nr 003-2010 sõlmimist ning ülejäänud osanikud ei olnud rendilepingu nr 003-2010 väidetavast sõlmimisest teadlikud. Sellepärast on rendileping nr 003-2010 tühine (TsÜS § 129 lg 1).
57.TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sellepärast, kui 4993,21 eurot oleks tehtud rendilepingu täitmiseks, tuleb see summa apellandile tagastada. Apellant ei võta omaks rendilepingu nr 003-2010 järgi 4993,21 euro tasumist.
58.Arve saab väljastada üksnes lepingupool (RPS § 7 lg 1 p 5). Seda õigust ei saa üle anda teisiti, kui lepingu üleandmisega. Rendilepingut nr 003-2010 üle antud ei ole. Poolte vahel ei tohiks olla vaidlust, et kolmas isik ei ole arveid kunagi esitanud. Seega ei ole alust nõuda üüri, rääkimata viivisest.
59.Maakohus on vääralt leidnud, et nõude loovutamisega läheb üle ka arvete väljastamise õigus. Kuna nõude omandaja (vastustaja) apellandile teenust ei osutanud, siis ei olnud tal õigust ka arveid esitada.
60.Kuivõrd ka rendilepingu nr 003-2010 kehtivuse korral võis apellant viivitada üüri tasumisega kuni kolmas isik väljastab arved, mida ta ei ole siiamaani teinud, siis ei ole alust hagi rahuldamiseks.
61.Apellant leiab jätkuvalt, et nõude loovutamine on kas tühine käsutuskeeldu rikkumise tõttu (TsÜS § 88 lg 1) või ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi oma ebaselguse tõttu. Hagiga esitatud nõue vastutajale loovutatud ei ole. Apellant tõendab oma väidet käsutuskeeldu rikkumisest apellatsioonkaebuse alusel kogutava tõendiga. Kogutavate tõenditega soovib apellant tõendada seda, et nõude loovutamine on tühine kui selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing.
62.Praegusel juhul ei ole aga võimalik vaidlustatavast otsusest sedastada, millise ajavahemiku eest on viivis välja mõistetud ja kuidas maakohus arvestas välja kohtuotsusega väljamõistetud viivise summa. Kuivõrd apellant taotleb aegumise kohaldamist nii põhinõude kui ka viivisenõude osas, siis arvestuse puudumine ei võimalda kontrollida, kas maakohus on jätnud aegumise kohaldamise taotluse rahuldamata õigesti. Ka jääb selgusetuks, kuidas viivise väljamõistmine kooskõlastub maakohtu tõdemusega, et kolmas isik viivitas arvete esitamisega seoses remondiga.
63.Kohus ei ole lahendanud apellandi taotlust viivise vähendamiseks nullini.
64.Kuivõrd vastustaja ei tõendanud tasaarvestust ega selle asjaolusid, siis on ebaõige kohtuotsuse järeldus, et aeguda võinud nõuded on lõppenud tasaarvestusega.
65.Apellant taotleb jätkuvalt aegumise kohaldamist. Vastused apellatsioonkaebusele
66.Hageja ja kolmas isik hageja poolel vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata, menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
67.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 kohaselt on ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse lahendamisel õigus tühistada kohtuotsus osaliselt või täielikult ja saata asi vastavas ulatuses esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asja lahendamisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Seetõttu tuleb esimese astme
9(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908 kohtu otsus tühistada ning tsiviilasi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
68.Poolte vahel oli AL ja OÜ Puuvilla Kinnisvara (likvideerimisel) rendisuhtest tulenev vaidlus. 12.02.2015 istungil määras kohus hagejale tähtaja väidete ja tõendite esitamiseks ning kostjale tähtaja tõendite esitamiseks hiljemalt 05.03.2015 ja seejärel kostjale tähtaja vastuse täiendamiseks hiljemalt 23.03.2015. Kostja esitas 23.03.2015 vastuse, milles sisaldusid ka varasemaga võrreldes uued vastuväited hagile, taotlused ja tasaarvestusavaldus. Maakohus jättis oma 07.04.2015 määrusega (II kd, tlk 94) kostja esitatud väited AL poolt Puuvilla tn 19, Tallinn kasutamise kohta, taotlused ekspertiisi tegemiseks ja tunnistaja ülekuulamiseks ning tasaarvestusavalduse menetlemata, kuna leidis, et need ei ole esitatud tähtaegselt.
69.TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi peab kohus eelmenetluses välja selgitama muu hulgas poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Pooled peavad oma väited, tõendid ja vastuväited esitama menetluses võimalikult aegsasti ning hilinenult esitatut kohus menetluses arvestama ei pea (vt TsMS §-d 329-331). Menetlusseadustikus sätestatud menetlustähtaegade eesmärgiks on optimeerida menetluse toimumise aega, aga samas annavad nad ka menetlusosalistele võrdsed eeldused oma õiguste kasutamiseks. Vastavalt TsMS § 329 lg-le 1 peavad menetlusosalised esitama menetluses oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS § 329 lg 4 järgi võib kohus eelmenetluses anda menetlusosalistele korraldusi dokumentide esitamiseks, täiendamiseks või selgitamiseks ja vastaspoole esitatud dokumentide suhtes arvamuse andmiseks ning tõendite esitamiseks kohtu määratud tähtaja jooksul. Menetlusosalistele tuleb kõikidest kohtu korraldustest teatada.
70.Ringkonnakohus osutab, et menetlustähtaegade andmisel tuleb kohtul pooltele selgeks teha, millise tähendusega tähtaegu antakse. Pooltele peab tähtaja määramisel olema selge, kas tähtaja jooksul võib esitada täiendavaid asjaolusid või üksnes õiguslikke seisukohti. Ringkonnakohtu arvates ei nähtu maakohtu 12.02.2015 istungil tehtud määrusest, millega maakohus määras kostjale tähtaja vastuse täiendamiseks hiljemalt 23.03.2015, et kostja võis esitada 23.03.2015 üksnes neid väiteid, mida tal ei olnud võimalik varem esitada, st väiteid mille esitamise vajadus tulenes hageja 05.03.2015 hagi täiendusest. Ringkonnakohtu arvates on maakohtul põhimõtteliselt õigus, järgides TsMS § 329 lg-st 3 tulenevat kohustust, anda tähtaeg selliselt, et kostja võib esitada määratud tähtajaks ainult selliseid uusi väiteid, mis otseselt seonduvad hageja poolt kohtu määratud tähtajaks esitatud uute väidetega. See aitaks kaasa asja võimalikult kiirele ja väikeste kuludega lahendamisele. Selliselt tähtaja määramine peab aga kohtu määrusest nähtuma. Käesolevas asjas määras kohus kostjale vastuse täiendamiseks tähtaja abstraktselt, piiramata uute väidete esitamist. Seega võis kostja esitada ka selliseid väiteid hagile, mida ta varem polnud esitanud. Kuna maakohus keeldus kostja väidete, taotluste ja tasaarvestusavalduse menetlemisest, kuigi need esitati kohtu enda poolt määratud tähtaja jooksul, rikkus maakohus TsMS § 328 lg 2, TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 ja TsMS § 331 lg-s 1 sätestatut.
71.Mitte igasugused rikkumised eelmenetluses ei kujuta endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist, mis tooks kaasa kohtulahendi tühistamise. TsMS § 656 lg 1 annab loetelu, millisel juhul tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse
10(11)
Tsiviilasi nr: 2-14-56908 apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule. TsMS § 656 lg 2 teise lause järgi on ringkonnakohtul õigus apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka teiste menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Ringkonnakohtu arvates võib TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 ja TsMS § 331 lg-s 1 sätete rikkumist lugeda menetlusõiguse normide oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 2 teise lause mõttes, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust.
72.Käesoleval juhul esitas kostja lisaks uutele väidetele ja taotlustele tasaarvestuse avalduse. Kuna VÕS § 197 lg 2 esimese lause kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajas, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti, siis juhul, kui maakohus oleks kostja tasaarvestusavaldust menetlenud, võinuks kohtulahend olla teistsugune. Seega, käesolevas asjas võis maakohtu poolne menetlusnormide rikkumine vähemalt tasaarvestusavalduse menetlemata jätmise osas mõjutada asja lahendamise tulemust. Sellest tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada ja asi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
73.Ringkonnakohtul ei ole võimalik otsuse puudusi kõrvaldada, sest kostja esitatud uusi väiteid, tõendeid ja tasaarvestusavaldust maakohtus ei menetletud. Tulenevalt VÕS § 197 lg-st 2 võib nõue, millega tasaarvestatakse (juhul, kui selle olemasolu leiab tõendamist), käesolevas asjas mõjutada nii põhivõlgnevuse kui ka viivise nõude põhjendatust. Menetluskulude jaotus
74.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.