Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Magma Kinnisvara OÜ hagi Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki ja PKM Grupp OÜ vastu nõude tunnustamiseks Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotimenetluses
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki ja PKM Grupp OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Magma Kinnisvara OÜ, vandeadvokaat Oksana Sobko
lepinguline
esindaja
Kostjad Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihaldur Oliver Ennok ja PKM Grupp OÜ, kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Sipari Asja läbivaatamise kuupäev
21. september 2020, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-18305 ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Magma Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 6. detsembril 2017 Harju Maakohtule hagi Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki (kostja I) ja PKM Grupp OÜ (kostja II) vastu nõude tunnustamiseks Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis, võlgnik)
2-17-18305 pankrotimenetluses. Hageja palus tunnustada nõuet 216 400 euro 22 sendi ulatuses (põhivõlg 104 154 eurot 76 senti ja viivis 112 245 eurot 46 senti). Hagiavalduse kohaselt kuulutas Harju Maakohus 14. juuni 2017. a määrusega välja võlgniku pankroti. Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude 216 400 eurot 22 senti, mille tunnustamisele vaidlesid vastu kostjad. Hagiavalduse kohaselt on nõude tekkimise aluseks rendilepingu nr 002-2003 p 4.1.1, selle suulised täiendused ja 30. septembri 2013. a teade õiguste üleandmise kohta AS Magma jagunemislepingu järgi. Nõuet kinnitavad pankrotivõlgnikule esitatud arved.
1.oktoobril 2003 sõlmiti hageja õiguseellase AS Magma kui rendileandja ja võlgniku kui rentniku vahel rendileping nr 002-2003 (rendileping), millega rendileandja, kellele kuulus 40% kinnisasjast asukohaga Puuvilla 19 (kinnisasi), andis võlgnikule 23 411 krooni 20 sendi eest kuus viieks aastaks rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid. Pärast rendilepingu lõppemist jätkas võlgnik ruumide rentimist ja varasem leping muutus võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.
30.septembril 2013 jagunes AS Magma ja lepingu nr 239/05.03.2014 alusel anti rendilepingu täitmine üle hagejale. Alates 5. märtsist 2014 on rendileandjaks VÕS § 291 alusel hageja. Pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt hageja andis võlgnikule üürile kinnistu, välja arvatud Ain Leedu kasutuses olevad ruumid. Kui kokkulepe üüri suuruse kohta ei leia tõendamist, siis kinnisasja edasi üürijale pidi olema selge, et kinnisasja kasutus on tasuline. Hageja palus lähtuda mõistliku tasu suurusest 2853 eurot 2 senti kuus. Alternatiivselt, kui kohus ei tuvasta üürilepingu tingimusi, tugines hageja sellele, et võlgnik sai kasu hageja kinnisasja edasirentimisest. Võlgniku osanike ja kinnistu kaasomanike vahel oli kokkulepe rendilepingute sõlmimiseks, mida pikendati kaasomanike
27.jaanuari 2012. a otsuse alusel. Võlgnik jättis arved õigel ajal tasumata, mistõttu nõudis hageja võlgnikult ka seadusjärgses määras viivist.
2.Kostja I vaidles hagile vastu, paludes jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja I väitel on hagi alusetu, rendileping on sõlmitud tähtajaga 1. oktoober 2003 – 1. oktoober 2008, võlgniku pangakontost nähtuvalt maksti renditasu kuni 30. juunini 2009. Hageja esitas võlgnikule igas kuus 2853 euro 2 sendi suuruse arve. Üürikokkulepe ei tulene kirjalikust rendilepingust. Võlgniku arvest ei nähtu, et pärast kinnistu mõttelise osa omandiõiguse üleminekut hagejale oleks võlgnik tasunud rendilepingus kokkulepitud renti uuele rendileandjale. Hageja ei ole tõendanud, et alates jaanuarist 2015 üüris ta võlgnikule õppehoonet nimetatud tingimustel. Kostjale I teadaolevalt lõppes rendileping 2015, kui allüürnikule Ehte OÜ-le nimetati ajutine pankrotihaldur, ning 2016 asus hageja koolihoonet hosteliks ümber ehitama. Tõendamata on rendilepingu sõlmimine. Hageja esitas tõendina vaid rendilepingu, mis lõppes 1. oktoobril 2008. Ei ole tõendatud, et see leping muutus tähtajatuks ja läks kinnistu 9/10 mõttelise osa võõrandamisel üle hagejale. Tegemist on vaid koolihoone rendilepinguga. Pärast rendilepingu lõppemist sõlmisid 1. oktoobril 2008 võlgnik ja Osva OÜ rendilepingu samadel tingimustel, kuni võlgnikul on allüürnik nimetatud õppehoonele. Rendi tasumine Osva OÜ-le nähtub võlgniku konto väljavõtetest. Seega ei muutunud rendileping tähtajatuks ja ei ole ka eluliselt usutav, et rendilepingu täitmata jätmisel ligi kaks aastat jätkab rendileandja rentnikuga lepingut. Alates 2015 kevadest on kinnistul asuv õppehoone hageja otseses valduses ning ta on sõlminud rendilepingu OÜ-ga Ehe Hostel. Pankrotihaldurile ei ole võlgnik ega hageja esitanud uut rendilepingut. Hageja alternatiivne nõue ei ole tõendatud, kuivõrd õppehoone on alates 2015 kevadest faktiliselt hageja enda kasutuses. 2(12)
2-17-18305
3.Kostja II vaidles hagile vastu, paludes jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II väitel andis hageja rendilepinguga võlgnikule rendile 40% õppehoonest. Rendileping lõppes
30.septembril 2008. Selle lepinguga identsed lepingud ja proportsionaalselt sama tasu eest olid sõlmitud ka teiste kinnistu kaasomanikega vastavalt kaasomandi osa suurusele. Nimetatud asjaolu on tõendatud tsiviilasjas nr 2-14-56908. Hageja renditasu nõude aluseks olevate arvete kohaselt on nõude sisuks „rent puuvilla 19, 90%“ ning arve esitamise aluseks „õiguse ülekandmise teatis“. Seega ei saa rendileping olla aastatel 2015–2017 tekkinud renditasu või muu nõude aluseks. Kirjalikku lepingut on õigus muuta vaid kirjalikus vormis. See on välistatud ka seetõttu, et 1. oktoobril 2008 sõlmisid pooled uue rendilepingu, mille objektiks oli üksnes kinnistul asuv õppehoone. Õppehoone rendileping lõppes tähtaja saabumisega 2015. a kevadel, allüürnik OÜ Ehte pankrotistus ning võlgnikul ei olnud enam õppehoonele üürnikku. 2015. a kevadel vabastas OÜ Ehte ruumid ja võlgnik andis ruumide valduse hagejale üle. Võlgnik ei ole rendilepingu objekti mingil viisil kasutanud. Alates 2015. a kevadest otsisid hageja ja tema õiguseellane kinnisvaraportaalide vahendusel rentnikku ja 2016 asus hageja ruume ümber ehitama hosteliks. Võlgnik tasus hagejale (õiguseellasele) 2014. a renti kokku 97 345 eurot 18 senti. Seega on võlgnik teinud hagejale enam kui 100 000 euro eest ettemakseid, mis tuleb võlgnikule tagastada. Hagejal ja võlgnikul ei ole suulisi kokkuleppeid rendi ja selle maksetingimuste kohta. Hageja alternatiivne nõue ei ole asjakohane. On tõendamata, et võlgnik sai 2015–2017 väidetavat üüritulu 137 892 eurot 90 senti. Võlgniku majandustegevus oli seotud vaid kinnistu haldamise ja parendamisega. Seega kõik kulutused, mida võlgnik on kandnud ja mis hageja enda seadusliku esindaja juhtimisel on viinud võlgniku pankrotistumiseni, on kantud kinnistu tõttu. Praegusel juhul ei ole tegemist ebaseadusliku valdusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 mõttes. Võlgnik ei ole saanud hageja omandist mingit kasu. Viivisenõue on alusetu, kuna põhinõuet ei ole võimalik rahuldada. Hageja nõude ainuke eesmärk on pankrotimenetluses häälte saamine.
4.Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled maakohtus selle üle, kas 1. jaanuarist 2015 –
31.maini 2017 oli hageja ja võlgniku vahel kehtiv lepinguline suhe ja kas võlgniku valduses oli kinnistul asuv õppehoone, millest ta teenis tulu. Nii rendilepingu p 2.1 kui ka 1. oktoobri 2008. a Osva OÜ-ga sõlmitud rendilepingu p 2.1 kohaselt olid lepingute objektiks kinnistul asuva õppehoone mitteeluruumid. Hageja esitas nõude rahalise suuruse kujunemise tõendamiseks nõudeavalduses esile toodud arved ja väitis, et need baseeruvad rendilepingul. Maakohus tuvastas, et äriregistri andmetel ja asja materjalide kohaselt oli võlgniku likvideerija Julia Tšernomorova, kes on ka hageja juhatuse liige. Likvideerimisaruandest nähtuvalt otsustasid võlgniku osanikud ettevõtte likvideerida seisuga 20. jaanuar 2014. Hagi täpsustuse kohaselt väljastas hageja võlgnikule arveid e-posti aadressile [email protected], kuid võlgnik jättis need tasumata. Maakohus luges tõendatuks, et 1. juunil 2016 andis OÜ Ehte pankrotihaldur võlgnikku esindavale likvideerijale üle üürilepingu nr 46-2013 alusel kinnistul asuvate ruumide valduse. Kostja I leidis, et kuivõrd rendilepingu tähtaeg oli seotud rentniku OÜ Ehte kui õppehoone tegeliku kasutajaga, lõppes see leping 1. juunil 2015 ja õppehoone oli sellest ajast alates hageja enda valduses. OÜ Ehte pankrotihalduri teabe kohaselt kuulutati OÜ Ehte (kustutatud) pankrot välja 2. septembril 2015 ning sisuliselt lõppesid lepingulised suhted pankroti väljakuulutamisega, sest kumbki pool ei nõudnud 3(12)
2-17-18305 lepinguliste kohustuste täitmist. Pärast pankroti väljakuulutamist kasutati õppehoone ruume kokkuleppel ja tasuta OÜ Ehte vara hoiuks. Maakohtu hinnangul ei nähtu hoonete kompleksi kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsusest rendilepingu pikendamise otsus. Õige on ka kostjate seisukoht, et rendilepingu pikendamise otsus peaks kajastuma poolte tahteavaldustena sellesisulises kokkuleppes. Lepingu pikenemine ei ole tõendatud ka VÕS § 310 lg 1 alusel, kuivõrd faktiliste lepingu tingimuste täitmine 2015–2017 ei ole tõendatud. Seega nõustus maakohus kostjatega, et kuivõrd rentnik pankrotistus, lõppes rendileping tulenevalt selle p-st 2.1. Seega puudub hagejal alus nõuda võlgnikult lepinguliste rahaliste kohustuste täitmist. Hageja ei ole tõendanud võla olemasolu ega kohustuse rikkumist, mis baseeruks lepingulisel suhtel. Hagi ei tule rahuldada, sest tõendatud ei ole rendilepingu pikenemine, kuivõrd see lõppes tähtaja saabumisega. Asjaolu, et rendileping ei muutunud tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel, kinnitab ka see, et 2008. a sõlmiti võlgniku ja kõigi kinnistu kaasomanike vahel uued rendilepingud tähtajaga viis aastat. Ei vaielda selle üle, et OÜ Ehte pankrotistus ja seega 2008. a sõlmitud rendileping lõppes tulenevalt rendilepingu p-st 2.1. Maakohtu hinnangul ei anna asjaolu, et võlgnik sai 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 renditulu kokku 137 892 eurot 90 senti, alust pidada seda seadusliku aluseta kasu saamiseks AÕS § 85 lg 1 mõttes. Hagi asjaolude kohaselt sai võlgnik kasu hagejale kuuluva kinnisasja edasirentimisest ja teenuste edasimüümisest. Hageja on esitanud nõude arvestuse. Hagiavalduses kirjeldatud asjaolude kohaselt on võlgnik jätnud tasumata rendimakseid, elektrienergia arveid ja internetiteenuste eest 104 154 eurot 76 senti. Maakohtu hinnangul ei ole nimetatud asjaolud tõendatud. Pankrotihalduri teabe kohaselt oli kinnistu pankrotimenetluse ajal OÜ Ehte ja võlgniku valduses. Seega ei ole esitatud ühtegi tõendit võimaliku allüüri tulude kohta. Samuti kasutati vaidlusalust ruumi kokkuleppel OÜ Ehte vara tasuta hoidmiseks. Ainuüksi hageja esitatud arved rahalise nõude suuruse tõendamiseks ei kinnita tema õigust nõuda kostjalt I selle nõude täitmist.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
6.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. veebruari 2020. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja tunnustas hageja 148 357 euro 4 sendi suurust nõuet võlgniku pankrotimenetluses pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus. Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt ning jättis maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest 32% hageja ja 68% solidaarselt kostjate kanda. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust, maakohus pole analüüsinud hageja esile toodud asjaolusid, hinnanud tõendeid ega põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja seisukohtadega rendilepingu pikendamise kohta. Ringkonnakohus hindas kõigepealt seda, kas hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 –
31.maini 2017 rendileping. Maakohus on vaidlustatud otsuses vastuoluliselt leidnud, et rendileping lõppes 2008. aastal, kuna 2008 sõlmiti uus leping, mis lõppes OÜ Ehte pankrotistumisega 2015.
4(12)
2-17-18305 aastal. Pooled ei ole selge sõnaga väitnud, et hagejaga oleks 2008 sõlmitud uus rendileping, ja kohtule ei ole seda ka esitatud. Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsusest tsiviilasjas nr 2-14-56908 (p 19), mis on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 lg 2 järgi dokumentaalne tõend, tuleneb, et 2003 – 2012 oli eraldi rendileping koolihoone rentimiseks sõlmitud kõigi kinnistu kaasomanikega. Võlgnik on tasunud AS-le Magma 2009. a esimesel poolel kuus sama summa, mis oli 2003. a rendilepingus kokku lepitud, ja pärast seda 23 808 krooni kuus ning 1521 eurot 61 senti kuus alates 2011. aastast. Kusjuures samal ajal on võlgnik tasunud sama summa ka Osva OÜ-le, kellele kuulus samuti 2/5 kaasomandist ja kellega oli sõlmitud 1. oktoobril 2008 rendileping. AS Magma on esitanud võlgnikule 2009. aastal rendiarved. Ei vaielda selle üle, et Puuvilla 19 kinnistul asuv koolihoone on vähemalt 2015. a kevadeni olnud võlgniku valduses ja võlgnik on tegelenud selle majandamise ja üürimisega. Kostja I on võlgniku pankrotimenetluses kohtule esitatud 8. mai 2017. a arvamuse p-s 8.2 esile toonud, et võlgniku selgituse kohaselt üürib võlgnik hagejalt kinnistul asuvaid hooneid ja üürib neid edasi. Eeltoodust saab järeldada, et pärast rendilepingu tähtaja lõppemist 1. oktoobril 2008 jätkasid hageja ja võlgnik rendilepingu täitmist ning VÕS § 310 lg 1 järgi muutus hageja ja võlgniku vaheline rendileping tähtajatuks. Arvestades, et hageja kui kinnistu 2/5 mõttelise osa omaniku ja võlgniku vahel oli sõlmitud rendileping ainult lepingu sõlmimise ajal hagejale kuuluva mõttelise osa kohta, siis tuleb tuvastada, kas ka teistele kaasomanikele, välja arvatud Ain Leedule, kuuluva mõttelise osa kohta olid sõlmitud rendilepingud ja kas need on üle läinud hagejale. Mart Pošlin ja Ain Leedu sõlmisid rendilepingu Kismet-Teenused OÜ kaudu. Nad olid Kismet-Teenused OÜ-d selleks volitanud 1. novembri 1999. a volikirjadega. Kismet-Teenused OÜ-le on võlgnik 2009. aastal tasunud arve alusel iga kuu raha, mis jaanuaris ja märtsis 2009 on olnud ühe arve alusel 11 705 krooni 60 senti. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et võlgnik oleks pidanud Kismet-Teenused OÜ-le tasuma muul alusel. See, et Mart Pošliniga oli võlgnikul sõlmitud rendileping, tuleneb ka Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsusest tsiviilasjas nr 2-14-56908. Osva OÜ-ga oli võlgnikul 1. oktoobril 2008 sõlmitud rendileping, mille p 2.1 järgi oli lepingu tähtaeg viis aastat või kuni võlgnikul on õppehoonele rentnik. Seega kehtis rendileping vähemalt kuni
1.oktoobrini 2013 ja juhul, kui võlgnikul oli õppehoones üürnik, siis ka edasi kuni vastava lepingu lõppemiseni. Kinnistu kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsusest nähtub, et kaasomanikud otsustasid, et võlgniku nõue nende vastu tasaarvestatakse kaasomanike detsembri 2011 – septembri 2012 rendinõuetega. Eeltoodust saab järeldada, et kõigil kinnistu kaasomanikel oli otsuse tegemise ajal võlgniku vastu rendi nõue. Kohtule ei ole esitatud küll nimetatud otsuse allkirjastatud eksemplari, kuid võlgniku pangakonto väljavõtetest nähtub, et kokkuleppes märgitud ajavahemikul ei ole kinnistu omanikele renti tasutud. Eeltoodust saab kokkuvõttes järeldada, et võlgnikul olid kehtivad rendilepingud lisaks AS-le Magma ka teiste Puuvilla 19 kaasomanikega vähemalt ajani, kui Mart Pošlin ja Osva OÜ võõrandasid kinnistu mõttelise osa AS-le Magma. 2013. a võõrandasid Mart Pošlin ja Osva OÜ oma mõttelise osa kaasomandist hageja õiguseellasele AS-le Magma ja alates
13.juunist 2013 kuulus AS-le Magma 9/10 ja Ain Leedule 1/10 mõttelist osas kinnisasjast. Mõtteliste osade võõrandamise tõttu läksid VÕS § 291 lg 1 järgi võlgniku ja Osva OÜ ning Mart Pošlini vahelistest rendilepingutest tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale ehk AS-le Magma. Rendilepingute tähtajatuks muutumiseks ei olnud vajalik eraldi lepingupoolte kokkulepe, kuna tähtajatuks muutumine toimus VÕS § 310 lg 1 järgi. AS Magma jagunemise ja hageja kui omandava ühingu kohta on äriregistrisse tehtud kanne 19. mail 2014. AS Magma teatas võlgnikule 30. septembri 2014. a teatega, et AS Magma on hagejale üle
5(12)
2-17-18305 andnud rendileandja õiguse esitada võlgnikule arveid tulenevalt rendilepingust nr 002-2003. 27. mail 2014 on hageja kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kostja II väitis, et võlgnik tasus 2014. aastal hagejale suuri summasid, kuid see ei saa tõendada rendisuhte jätkumist. Samas ei ole kostja II selgitanud, mille eest võlgnik hagejale või tema õiguseellasele tasus ja kas nende vahel oli muid õigussuhteid. Seega ei ole veenev kostja II väide, et 2014. aastal hagejale renti üldse ei tasutud. Kuna hageja on ise täpsustanud, et rendilepingu esemeks oli ainult õppehoone, siis kostja II väide, et võlgnik oli 2015–2016 üürile andnud muid hooneid, ei ole veenev. Kostjad ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Kohtule esitatud rendilepingutest ei tulene, et võlgniku valduses oleks rendilepingute järgi olnud muid kinnistul paiknenud hooneid. Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust järeldada, et hageja ja võlgniku vahel oli rendileping tingimustel, mis olid kokku lepitud võlgniku rendilepingutes AS-ga Magma, Osva OÜ-ga ja Mart Pošliniga. Kostja I on ise võlgniku pankrotimenetluses esitatud aruandes tunnistanud, et võlgnikul on hagejale täitmata kohustus 97 248 eurot 8 senti, kuid ei ole selgitanud, millisel alusel on see tekkinud. Ringkonnakohus ei nõustunud kostjatega, et ajavahemikul, mille eest hageja on nõude esitanud, ei olnud rendilepingute esemeks olev õppehoone enam võlgniku valduses. Pooled ei vaidle selle üle, et võlgniku äritegevuseks oli kinnistu õppehoone üürile andmine. OÜ Ehte, mis üüris ruume võlgnikult, on andnud 1. juunil 2016 üüritud ruumide valduse üle võlgnikule. Kostja I võlgniku pankrotihaldurina on 23. augustil 2017 teatanud OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ta ei nõustu üürilepingute lõpetamisega. Võlgniku pankrotimenetluses esitatud kostja I aruande järgi oli võlgnikul 24. märtsil 2017 sõlmitud 15 üürilepingut ja üüritulu oli 4048 eurot 34 senti kuus. Võlgniku 2015. a likvideerimise vahearuande järgi oli müügitulu 150 993 eurot ja sellest oli renditulu 62% (I kd, tl-d 234–239). Kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis juhul, kui tal ei oleks enam olnud õppehoone valdust, ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada tulu. Asjaolu, et hageja on 10. aprillil 2015 avaldanud kinnisvaraportaalis kv.ee kuulutuse kinnistul asuva 1300,2 m2 suuruse äripinna üürile andmise kohta, ei tähenda, et õppehoone poleks olnud 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 võlgniku valduses. Kinnistul paikneb mitu hoonet ja kuulutusest ei tulene, et tegemist oleks õppehoone üürile andmise kuulutusega. Tuleb ka analüüsida, kas kolm rendilepingut, mille kohta ringkonnakohus eespool tuvastas, et nende järgi oli rendileandjaks hageja, kehtisid 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017. Rendileping muutus pärast 1. oktoobrit 2008 tähtajatuks. Tuvastatud ei ole asjaolusid, millest saaks järeldada, et see leping oleks üles öeldud, sellest taganetud või oleks see lõpetatud muul alusel, näiteks kokkuleppel. Osva OÜ-ga sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt kehtis see, kuni võlgnikul oli õppehoonele rentnik. Kostja I esitatud pankrotihalduri aruande kohaselt oli seisuga 24. märts 2017 võlgnikul sõlmitud 15 üürilepingut. 23. augustil 2017 on kostja I teatanud võlgniku üürnikele OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ei nõustu üürilepinguid lõpetama. Õppehoonet võlgnikult üürinud OÜ Ehte pankrotihaldur K. Mõtsnik andis ruumide valduse võlgnikule üle 1. juunil 2016, mitte kevadel 2015, nagu väitis kostja II. OÜ Ehte pankrotihaldur selgitas, et ta ei võtnud pärast OÜ Ehte pankroti väljakuulutamist 2. septembril 2015 võlgnikuga sõlmitud üürilepingut üle, kuid seda ei lõpetatud ja kokkuleppel lubas võlgnik tal hoida üüritud ruumides OÜ Ehte vara kuni 1. juunini 2016, OÜ Ehte tasus ainult valvekulud. K. Mõtsniku kirjaliku selgituse kohaselt kasutas OÜ Ehte alguses peaaegu kõiki ruume. Ringkonnakohtu arvates ei saa OÜ Ehte pankrotihalduri umbmäärasest hinnangust järeldada, et õppehoone kasutamiseks ei saanud olla sõlmitud üürilepinguid teiste isikutega. Eeltoodust saab järeldada, et 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 oli võlgnikule rendile antud õppehoones üürnikke, mistõttu kehtis ka Osva OÜ-ga sõlmitud rendileping, mis oli VÕS § 281 lg 1 järgi üle tulnud hagejale. M. Pošliniga sõlmitud rendilepingu kohta on ringkonnakohus tuvastanud, et 6(12)
2-17-18305 M. Pošlin ja võlgnik olid sõlminud rendilepingu, mis oli muutunud tähtajatuks, ja selle lõppemise kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud. Hageja esitas kostjale I 10. mail 2017 rendilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt lõppes see leping 11. augustil 2017. Kuna hageja esitas nõude aja eest kuni
31.maini 2017, siis seda, kas kõnealune leping lõppes 11. augustil 2017 ülesütlemisega või mitte, ei ole vaja tuvastada. Kostja II vastuväide, et kuna võlgniku osanikud otsustasid 20. jaanuaril 2014 võlgniku likvideerida selleks, et AS Magma saaks uue ettevõttega võlgniku äritegevust jätkata, ei anna alust teha järeldust, et võlgnikuga sõlmitud rendi- ja üürilepingud oleksid lõppenud. Tuvastatud asjaoludest ei saa järeldada, et võlgnik oleks enne pankroti väljakuulutamist lõpetanud õppehoone kohta sõlmitud üürilepingud ja hageja oleks sõlminud iseseisvalt lepinguid õppehoone üürile andmiseks. Kostjad ei ole tõendanud, et võlgniku valdus õppehoonele oleks enne pankroti väljakuulutamist lõppenud. Hageja 2014. aasta ja 2015. aasta majandusaasta aruannete järgi on ka hageja äritegevuseks hoone haldamine ja uute üürnike leidmine, kuid sellest ei saa järeldada, et võlgniku äritegevus õppehoone üürile andmisel oleks lõppenud. Sellest, et hageja on osutanud kostjale II teenuseid, ei saa teha kostja II soovitud järeldust võlgnikul üürnike puudumise kohta. Kostja II esitatud üürilepingute tabelist saab järeldada, et osa üürilepinguid oli seisuga 1. juuni 2015 sõlmitud hagejaga, kuid tabelist ei selgu, et need olid õppehoones olevate ruumide üürimiseks, ja tabelist nähtuvalt oli selle koostamise seisuga 19 üürilepingut sõlmitud just võlgnikuga. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 kehtiv rendileping, siis olid pooled kohustatud täitma rendilepingust tulenevaid kohustusi. Rendilepingute p 4.1.1 järgi oli võlgnik kohustatud tasuma renti talle esitatud arve alusel. Seega tuleb rendi nõue rahuldada 26 kuu eest, kokku 74 178 eurot 52 senti (26 × 2853,02) ja tunnustada PankrS § 153 lg 1 p-s 2 nimetatud rahuldamisjärgus. Ringkonnakohus leidis, et väidetavalt võlgnikule müüdud teenuste osas ei tule hageja nõuet tunnustada. Kuna võlgnik on viivitanud rendiarvete tasumisega, on hagejal õigus nõuda võlgnikult viivise tasumist. Tunnustatav viivis on sama suur kui põhivõlg, s.o 74 178 eurot 52 senti. Võlgniku pankrotimenetluses PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus tunnustatava nõude suurus on kokku 148 357 eurot 4 senti.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada osas, milles ringkonnakohus hagi rahuldas ja jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 68% solidaarselt kostjate kanda. Kostjad paluvad jätta jõusse maakohtu otsuse, millega maakohus jättis hagi rahuldamata. Kostjad paluvad jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on nõude tõendamiseks esitatud võlgniku ja AS Magma sõlmitud rendileping lõppenud, kuna võlgniku ja kõigi kaasomanike vahel sõlmiti õppehoone rendile andmiseks 1. augustil 2008 samadel tingimustel nagu Osva OÜ-ga uued rendilepingud, mille esemeks oli lepingu punkti 2.1 järgi “Tallinnas, Puuvilla 19 asuvas õppehoones mitteeluruumid alates 01.10.2008 tähtajaga 5 aastat või kuni Puuvilla Kinnisvara OÜ-l on õppehoonele (F-korpus) rentnik“. Rendileping oli vaidluse all olevaks ajaks lõppenud lepingu punkti 2.1 kohaselt tähtaja saabumisega, kuna võlgnikul polnud enam õppehoonele rentnikku ning õppehoone oli hageja valduses.
7(12)
2-17-18305 Ringkonnakohus on oma otsuse punktis 51 asunud seisukohale, nagu pooled ei oleks vaielnud selle üle, et võlgniku äritegevuseks oli õppehoone üürile andmine. Nimetatud asjaolu ei ole ükski pool menetluses väitnud ega sellele ka tuginenud. Õppehoone on seotud üksnes konkreetse (vaidlusaluse) rendilepinguga ja see ei anna mingitki alust väitmaks, et kogu võlgniku äritegevus ja seega ka müügitulu piirdus õppehoone üürile andmisega. Vastupidi, hageja ise on läbivalt toonitanud, et võlgnik haldas ja andis üürile kogu kinnistut, sh teisi kõnealusel kinnistul asuvaid hooneid. Seda, et lisaks õppehoonele haldas ja andis võlgnik üürile ka teisi kinnistul asuvaid hooneid, on hageja rõhutanud alternatiivnõude esitamisel AÕS § 85 lg 1 alusel (vt nt hageja 17. jaanuari 2019 kohtukõne teeside p 1). Ükski pooltest ei ole menetluses väitnud, et just õppehoone üürile andmisest sai võlgnik vaidluse all oleval ajavahemikul tulu. Kuna kostjad ei vaielnud vastu, et õppehoonega oli seotud üksnes konkreetne rendileping ja hageja haldas ja andis üürile ka kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume, ei olnud vaja neid väiteid tõendada. Seega ei pidanud kostjad menetluses selgitama, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Vastupidi ringkonnakohtule on kostjad seisukohal, et pooled ei vaidle selle üle, et võlgnik haldas ja andis üürile ruume kõigis kinnistu kompleksi kuuluvates hoonetes (vt nt hageja 17. jaanuari 2019. a kohtukõne teeside p 1; hageja 15. juuni 2018. a menetlusdokumendi p 21). Lähtudes ekslikust eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli üksnes õppehoone üürile andmine, asus ringkonnakohus väärale seisukohale, et juhul, kui võlgnikul ei oleks enam olnud õppehoone valdust, siis ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu. Ringkonnakohus piiritles kogu võlgniku äritegevuse üksnes õppehoone üürile andmisega ja luges kogu võlgniku käibe õppehoone üürile andmise eest saadud tuluks. Menetluses ei ole aga kumbki pool väitnud, et võlgnik oleks vaidluse all oleval ajavahemikul õppehoone üürile andmisest üldse mingit tulu saanud. Ühtlasi on ringkonnakohus seadnud vaidlusaluse rendilepingu kehtivuse sõltuvusse teiste hoonete kohta sõlmitud üürilepingutest. Asjaolu, et rendilepingu esemeks oli vaid õppehoone ning õppehoone allüürnik oli ainult OÜ Ehte (kustutatud), kinnitas hageja ise nii korraldaval istungil kui ka põhiistungil ning selle üle ei vaieldud. Varem on kostjad juba välja toonud asjaolu, et võlgnik haldas ja andis üürile ruume ka teistes kinnistu kompleksi kuuluvates hoonetes. Ühestki tõendist, menetlusdokumendist ega poole väitest ei tulene see, et ringkonnakohtu otsuse punktis 52 nimetatud üürilepingud oleksid mingilgi moel seotud just õppehoone rentimisega. Ringkonnakohus ei saa ise tõenditest faktilisi asjaolusid tuletada. Seega on väär ringkonnakohtu seisukoht, et 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 oli võlgnikule rendile antud õppehoones üürnikke, seda mh põhjusel, et sellist asjaolu ei ole pooled isegi esile toonud. Ringkonnakohtu lahend on vastuoluline. Jääb arusaamatuks, miks ei kehtinud rendilepingu p 2.1 ja miks kohus tuvastas, et M. Pošlini leping muutus tähtajatuks. Võlgnikul ei saanud olla ühe üürieseme kohta erineva sisu, õiguste ja kohustustega (tähtajatuid ja tähtajalisi) lepinguid. Hageja nn 90% leping ei saa sisaldada erinevaid õigusi ja kohustusi ega olla korraga nii tähtajaline kui ka tähtajatu, olles osaliselt sõltuvuses allüürilepingust ja osaliselt mitte. Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludest lähtudes ei ole VÕS § 310 eeldused kostjate hinnangul täidetud. Olukorras, kus pankrotimenetluses on kahtluse all kõnealuste maksete õigsus, on just hageja ülesanne tõendada maksete sisu ja õiguspärasus. Ringkonnakohtu otsus on olulises osas põhjendamata. Ringkonnakohus on hinnanud asjaolusid ja tõendeid diametraalselt erinevalt maakohtust, samas ei ole kohus seda pooltega arutanud ega andnud võimalust avaldada konkreetsete tõendite kohta oma seisukoht. Ringkonnakohtu arvates ei saa OÜ Ehte (kustutatud) pankrotihalduri umbmäärasest hinnangust järeldada, et õppehoone kasutamiseks ei saanud olla sõlmitud üürilepinguid teiste isikutega. Esiteks, nagu oli juba eespool märgitud, ei väitnudki ei hageja ega ka kostjad seda, et õppehoone kasutamiseks oleks võlgnik kellegagi peale OÜ Ehte (kustutatud) üürilepinguid sõlminud. Teiseks, maakohus on oma otsuses leidnud üheselt, et OÜ Ehte (kustutatud) pankrotihalduri teabe kohaselt oli pankrotimenetluse ajal 8(12)
2-17-18305 kinnistu valdus OÜ-l Ehte ja võlgnikul. Seega ei ole esitatud ühtegi tõendit võimaliku allüüri tulude kohta. Samuti kasutati vaidlusalust ruumi kokkuleppel vara tasuta hoidmiseks. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks on pankrotihalduri vastus „umbmäärane“ ja miks ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et asjaolu, et hageja on 10. aprillil 2015 avaldanud kinnisvaraportaalis kv.ee kuulutuse Puuvilla 19 asuva 1300,2 m2 suuruse äripinna üürile andmise kohta, ei tähenda, et õppehoone poleks olnud 1. jaanuarist 2015 – 31. maini 2017 võlgniku valduses. Ringkonnakohtu arvates paikneb kinnistul mitu hoonet ja kuulutusest ei tulene, et see oleks õppehoone üürile andmise kuulutus. Sellele, et tegemist oli just õppehoone üürikuulutusega, hageja vastu ei vaielnud. Ringkonnakohtu järeldus on põhjendamata, kuna kohus ei hinnanud tõendeid kogumis, vaid ühekülgselt ja puudulikult. Asjas on esitatud dokumentaalse tõendina hindamisakt selle kohta, et kogu õppehoone pindala on 1300 m2, ja aktist nähtub ka piltide järgi, et kuulutuses olev hoone on just vaidlusalune õppehoone. Seda, et kolmandate isikutega teiste hoonete üürimiseks sõlmitud lepingud võivad väidetavalt tõendada hoopis õppehoone üürimist, ei ole pooltega arutatud. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kostja II esitatud üürilepingute tabelist ei selgu, et tabelis nimetatud üürilepingud olid sõlmitud õppehoones olevate ruumide üürimiseks. Ringkonnakohtu mõttekäik jääb arusaamatuks, sest selle tõendiga soovis kostja II tõendadagi seda, et õppehoone oli tühi, st selles polnud üürnikku. Induserv ja Esadon Grupp OÜ-de üürilepingud, mille alusel leidis ringkonnakohus, et õppehoones olid üürnikud ehk vaidlusalune rendileping kehtis edasi, ei olnud lepingutest nähtuvalt sõlmitud õppehoone (F korpus), vaid lao- ja kontoriruumide (C1 ja C2 korpused) kohta. Ka siin on ringkonnakohtu järeldus põhjendamata, kuna kohus ei hinnanud tõendeid kogumis, vaid ühekülgselt ja puudulikult. Lisaks sellele ei ole pooled väitnud, et Induserv ja Esadon Grupp OÜ-de üürilepingud oleksid seotud õppehoones asuvate ruumidega.
9.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi tagasi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: • Harju Maakohus kuulutas 14. juuni 2017. a määrusega välja võlgniku pankroti. Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude 216 400 eurot 22 senti, mille tunnustamisele vaidlesid vastu kostjad; • 1. oktoobril 2003 sõlmisid hageja õiguseellane AS Magma kui rendileandja ja võlgnik kui rentnik rendilepingu, millega rendileandja, kellele kuulus 40% kinnisasjast, andis võlgnikule 23 411 krooni 20 sendi eest kuus viieks aastaks rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid. Samadel tingimustel ja samal kuupäeval on sõlmitud rendileping Osva OÜ ja võlgniku vahel. Osva OÜ ja võlgnik on järgmise rendilepingu sõlminud 1. oktoobril 2008 ja selle lepingu järgi on võlgnikule antud rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid viieks aastaks või kuni võlgnikul on õppehoonele rentnik; • vähemalt kuni 2015 kevadeni oli õppehoone võlgniku valduses;
9(12)
2-17-18305 • • •
2003. aastal oli kinnistul neli omanikku, hageja õiguseellasele AS-le Magma kuulus 4/10, Osva OÜ-le 4/10, A. Leedule 1/10 ja M. Pošlinile 1/10 mõttelist osa kaasomandist. M. Pošlin ja Osva OÜ võõrandasid oma osa kaasomandist hageja õiguseellasele 2013. aastal;
1.maist 2015 – 31. maini 2017 olid kinnisasja omanikud hageja, kellele kuulus 9/10 mõttelist osa kaasomandist, ja A. Leedu, kellele kuulus 1/10 mõttelist osa kaasomandist; hageja tekkis 2014. aastal AS Magma jagunemisel.
12.Pooled vaidlevad mh selle üle, kas hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017 kehtiv rendileping, mille alusel üüris võlgnik hagejalt kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruume.
13.Maakohus leidis, et poolte vahel ei olnud vaidlusalusel ajavahemikul kehtivat rendilepingut, mistõttu puudub hagejal alus nõuda võlgnikult lepinguliste kohustuste täitmist. Ringkonnakohus leidis, et hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017 kehtiv rendileping, mistõttu oli rentnik (võlgnik) kohustatud tasuma renti ja tasumata rendisummalt ka viivist.
14.Kolleegium märgib esmalt, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt Riigikohtu 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10; Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). Nii sätestab TsMS § 5 lg 1, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuna hageja tugines sellele, et hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017 kehtiv rendileping kinnistul asuva õppehoone rentimiseks, mistõttu on võlgnik kohustatud tasuma vaidlusaluse aja eest hagejale renti, tuli hagejal oma sellekohaseid väiteid tõendada. Tuginedes asjaoludele, et võlgniku ja hageja õiguseellase vahel sõlmitud leping on muutunud tähtajatuks ja et vaidlusalusel ajal olid renditud ruumid hageja valduses, pidi hageja neid asjaolusid ka tõendama.
15.Kostjad leiavad kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohtu lahend on olulises ulatuses põhjendamata ning ringkonnakohus on lähtunud asjaoludest, millele pooled ei ole tuginenud. Kostjate väitel lähtus ringkonnakohus ekslikust eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli üksnes kinnistul asuva õppehoone üürile andmine, ning leidis seetõttu vääralt, et kui võlgnikul poleks olnud õppehoone valdust, ei oleks ta saanud müügitulu. Ringkonnakohus on oma otsuse p-s 51 märkinud järgmist: „Vaidlust ei ole, et võlgniku äritegevuseks oli Puuvilla 19 õppehoone üürile andmine. OÜ Ehte, mis üüris ruume võlgnikult, on andnud 01.06.2016 üüritud ruumide valduse üle võlgnikule. Kostja 1 võlgniku pankrotihaldurina on 23.08.2017 teatanud OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ta ei nõustu üürilepingute lõpetamisega (I kd, tl 221). Kostja 1 poolt võlgniku pankrotimenetluses esitatud aruande järgi oli võlgnikul 24.03.2017 sõlmitud 15 üürilepingut ja üüritulu oli 4048,34 eurot kuus (I kd, tl 154). Võlgniku 2015. a likvideerimise vahearuande järgi oli müügitulu 150 993 eurot ja sellest oli renditulu 62% (I kd, tl 234-239). Kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis juhul, kui tal ei oleks enam olnud õppehoone valdust, siis ei oleks ta saanud tema poolt sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu.“
10(12)
2-17-18305
16.Ringkonnakohtu lahendi eelnevast põhjendusest tuleneb, et ta lähtus eeldusest, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oli õppehoone üürile andmine, pidades seda asjaoluks, mille üle pooled ei vaidle. Samas on hageja ise menetluses tuginenud sellele, et võlgnik andis üürile kogu kinnistu hoonete kompleksi, kuid vaidlusalune rendileping puudutas üksnes õppehoonet. Nii on hageja vastuses kostjate vastusele märkinud järgmist: „Nagu hageja eespool tõendas, on Puuvilla 19 kinnistu haldamine kostja 1 põhitegevus. Kostja 1 sõlmib ja lõpetab üürilepinguid iseseisvalt, mistõttu on tõendite kogumise taotluses väljatoodud põhjendused asjakohatud.“ 6. septembril 2018. a toimunud maakohtu istungil on hageja märkinud kohtu küsimusele „Kas Teie hinnangul baseerub hagi väitel, et kogu kinnistu oli Puuvilla Kinnisvara OÜ halduses?“ vastuseks järgmist: „Meie väide on see, et rendileping käis ainult õppehoone kohta. Rendileping puudutab ainult õppehoonet. Kogu kinnistu oli puuvilla kinnisvara valduses.“ (II kd, tl 102 pöördel.) Samuti on hageja viidanud 17. jaanuari 2019. a kohtukõne teeside p-s 1 järgnevale: „Kinnistul paikneb hoonete kompleks, sh õppehoone. Hagejal oli sõlmitud rendileping üksnes õppehoone kohta, kuid kogu kompleks oli pankrotivõlgniku valduses.“ (II kd, tl 137.) Sellele, et võlgniku tegevuseks on ruumide üürile andmine kinnistul asuvas hoonete kompleksis, viitas nt kostja I juba võlgniku ajutise pankrotihalduri aruandes (I kd, tl 153 pöördel). Samuti on võlgniku likvideerimise vahearuandes viidatud sellele, et võlgnik tegeles kinnistul asuva hoonete kompleksi haldamisega (I kd, tl 235). Seega ei ole pooled tuginenud sellele, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oleks olnud õppehoone üürile andmine. Pooled on tuginenud sellele, et konkreetne vaidlus puudutab õppehoone rendilepingut, kuid tegelikkuses puudutas kostja äritegevus kogu kinnistut. Ringkonnakohus on jätnud menetlusosaliste seisukohad võlgniku äritegevuse hindamisel tähelepanuta. Lähtudes ekslikult eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli vaid õppehoone üürile andmine, on ringkonnakohus viidanud üllatuslikult üürilepingutele OÜ-ga Induserv ja OÜ-ga Esadon Grupp ning sellele, et kostja I on võlgniku pankrotihaldurina teatanud eelnimetatud osaühingutele, et ei nõustu üürilepingute lõpetamisega (I kd, tl 221). Ringkonnakohus tugines sellele tõendile ja lähtus järgnevalt asjaolust, et võlgnik sai pankrotimenetluses esitatud aruande järgi üüritulu ning võlgniku likvideerimise vahearuande järgi müügitulu ja sellelt renditulu 62%. Eelneva alusel järeldas ringkonnakohus, et kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis ilma õppehoone valduseta ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu. Kostjate väitel on ringkonnakohtu viidatud üürilepingud OÜ-ga Induserv ja OÜ-ga Esadon Grupp sõlmitud hoopis lao- ja kontoriruumide (C1 ja C2 korpused), mitte õppehoone (F korpus) üürimiseks, millele viitab kostjate arvates kostja II esitatud tõend (võlgniku 2015. a äriruumide üürilepingute nimekiri (II kd, tl 122)). Ringkonnakohus on küll nimetatud üürilepingute tabelile viidanud oma otsuse p-s 54, kuid mitte OÜ Induserv ja OÜ Esadon Grupp üürilepingute aspektist. Ringkonnakohus on viidanud otsuse p-s 54 üldiselt hoopis sellele, et „tabelist nähtuvalt oli selle koostamise seisuga 19 üürilepingut sõlmitud just võlgnikuga“. Leides eespool (kuigi ekslikult), et võlgniku äritegevuseks oli vaid õppehoone üürile andmine, on ringkonnakohtu põhjendus üürilepingute tabelile (millest nähtuvalt andis võlgnik üürile erinevaid hoonete kompleksi korpusi) viidates ka vastuoluline. Vastuolulised on ringkonnakohtu järeldused otsuse p-s 49, mille kohaselt „ei ole kostjad selgitanud, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Kohtule esitatud rendilepingutest ei tulene, et võlgniku valduses oleks rendilepingute järgi olnud muid Puuvilla 19 kinnistul paiknenud hooneid“. Arvestades eespool toodud põhjendusi, leiab kolleegium, et ringkonnakohtu lahend ei vasta TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuetele. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, TsMS § 654 lg 1 teise lause alusel laieneb see nõue ka ringkonnakohtu otsusele. Kolleegium on korduvalt selgitanud, et kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et 11(12)
2-17-18305 kohtuotsus ei või olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 15; Riigikohtu 25. veebruari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-188-12, p 14;
13.jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-08, p 12). Lisaks nõustub kolleegium kostjatega, et ringkonnakohus on rikkunud põhjendamiskohustust (TsMS § 654 lg 5). Eelnevat arvestades tuleb ringkonnakohtu lahend TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada.
17.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki poolte esitatud tõendeid ja väiteid, ning seejuures arvestama, et hagi rahuldamiseks peab hageja oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama. Kui hageja oma väiteid nõude põhjendatuse kohta tõendada ei suuda, ei saa hagi rahuldada. Kui asja uuel läbivaatamisel peaks leidma tõendamist asjaolu, et vaidlusalusel ajavahemikul sai võlgnik tulu üksnes muude ruumide (mitte õppehoone) üürimisest, ei saa muude ruumide kohta sõlmitud lepingud ja nendest saadav tulu tõendada võlgniku valdust õppehoonele. Kolleegium jääb seisukoha juurde, et kohus ei pea ise esitatud tõenditest asjaolusid otsima, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ta tugineb, ja kui vastaspool asjaolu vaidlustab, siis peab pool välja tooma, millistele tõenditele ta asjaolu tõendamiseks tugineb (vt ka Riigikohtu 16. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-13, p 17; Riigikohtu 20. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-04, p 25). Kui ringkonnakohus peaks leidma, et lepingulise suhte olemasolu ei ole praegusel juhul tõendatud, tuleb hinnata ka hageja alternatiivnõuet AÕS § 85 järgi.
18.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 järgi ringkonnakohtu otsustada.
19.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.